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2021-2022房地产税试点展望洞察报告 报告摘要我国房地产税改革历史：3个阶段、7个时期123）1950-1984：个人、企业均征收房地产相关税收阶段1950-1951：房产税、地产税成为正式税种时期，房税、地税并行。1951-1984：两税合并为城市房地产税时期，房、地两税合二为一。）1984-2010：不对个人住房征收房产税阶段1984至今：房地产税拆分为房产税、城镇土地使用税时期。2003-2010：物业税“空转”时期。）2010至今：开始对个人住房征收房产税阶段 2010-2013：个人住房房地产税初步试点时期。2013-2021：房地产税预备立法时期。2021及以后：房地产税深入试点时期。我国房地产税征收现状及经验）房地产对财政的贡献：1 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p2主要集中在开发、交易环节，保有环节贡献较小。保有环节仅贡献税收收入的3.17%；而开发环节贡献九成以上政府性基金收入。房地产相关经济活动对税收收入、政府性基金收入的贡献在持续提升。2007-2020年，对税收收入贡献提升6.72pct；2010-2020年，对政府性基金收入贡献提升11.12pct。2 报告摘要我国房地产税征收现状及经验2）沪渝试点经验：上海针对增量，重庆既针对增量、也针对存量高档住房，重庆更能体现对收入分配的调节导向。上海保刚需力度大，重庆更重调整收入分配、抑制投机炒作。最大的共性：窄税基。导致了两地房产税对整体税收的贡献度有提升，但仍较为有限。也说明了当时推出试点的目的主要是稳定房地产市场，而非给地方财政开源。对税收收入的贡献有所提升。试点后，上海、重庆房产税占税收收入的比重分别较2010年提升1.10、2.76pct，而全国仅提升0.62pct。对房价的抑制作用并不明显。试点后，上海、重庆的房价增速与可比城市并没有出现明显的偏离。 房地产税改革路径展望1）海外经验：发达国家普遍重视房地产税制的建立和完善，并将其作为调控经济的手段和财政收入的重要来源。相较而言，我国保有环节房地产税收占GDP比重偏低。2019年OCED国家保有环节财产税税收占GDP比重平均为1.82%，其中美国、英国、韩国分别为2.96%、4.09%、3.12%，而我国则仅有0.48%，明显低于国际水平。 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p3海外主要国家房地产税制呈现宽税基、简税种、低税率的特征。从海外国家数据来看，房地产税对房价的影响较小。3 报告摘要房地产税改革路径展望2）我国房地产税展望：改革导向：多个目标并举，但侧重调节收入分配。从沪渝以及海外实践经验来看，房产税对中长期房价的影响不大，关键还需看城镇化率以及人口流动。我们认为，补充财力是未来需要着眼的目标，但非本轮重点：征税需要循序渐进，初期力度不会太大，难以完全承接卖地收入。具体细则：宽税基+低税率+评估价。从沪渝经验来看，税基过窄、计税依据交易价而非评估价都是导致成效不显著的重要原因。因此在本轮试点，我们认为税基或将进一步拓宽至所有存量住房，同时保持较低税率，计税根据评估价来反映实际价值。潜在影响：收入分配、房地产价格、房屋租赁价格、地方财政。 我们认为，房产税作为直接税，将与土地制度、保障房制度、投融资制度共同构成房地产调控的长效机制。或将促进分税制在省以下财政实际落地，来驱动地方政府由投资型向服务型职能转变。风险提示：房地产税试点力度超预期。 4 我国房地产税改革历史我国房地产税征收现状及经验房地产税改革路径展望风险提示01020304目录 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p6 6 3个阶段、7个时期：个人、企业均征收房地产相关税收阶段1950-1984：个人、企业均征收房地产相关税收阶段1950-1951：房产税、地产税成为正式税种时期，房税、地税并行。1951-1984：两税合并为城市房地产税时期，房、地两税合二为一。虽然对税种进行了合并，但是在征缴过程中仍然对房、地分开计税：房产税依标准房价按年计征，税率1%；地产税依标准地价按年计征，税率1.5%；标准房价与标准地价不易划分的城市，依标准房地价合并按年计征，税率1.5%。1973年3月，我国对税制进行简化，并颁布中华人民共和国工商税条例(草案)，对国营企业只征收工商税，对集体企业只征收工商税和工商所得税，将试行工商税的企业所需缴纳的城市房地产税并入工商税。至此，城市房地产税仅对个人和侨民等进行征收。1950-1984：个人、企业均征收房地产相关税收阶段 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p7资料来源：人大、政府官网，研究所整理7 3个阶段、7个时期：不对个人住房征收房产税阶段1984-2010：不对个人住房征收房产税阶段1984-2010：不对个人住房征收房产税阶段1984至今：房地产税拆分为房产税、城镇土地使用税时期我国推动利改税过程中，决定从1984年10月起，将原工商税拆分为产品税、增值税、营业税、盐税等税种，并重新设立房产税、城镇土地使用税。这个框架下的房产税+土地使用税并不是完整的房产税。一方面，仅在城市、县城、建制镇、工矿区范围内征收； 另一方面，房产税对个人所有的非营业用的房产免征。房产税+城镇土地使用税的大框架仍然延续至今。2003-2010：物业税“空转”时期物业税实际上就是针对房屋、土地等不动产进行征收，与目前所讨论的房地产税本质上相同，因此后来推行的房地产税改革实际上从当时就已经开始酝酿。但或是因为阻力太大，物业税的进一步改革迟迟没有落地，并且在2010年以后不再提及，有所“搁置”。 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p8资料来源：人大、政府官网，研究所整理8 3个阶段、7个时期：开始对个人住房征收房产税阶段2010至今：开始对个人住房征收房产税阶段2010至今：开始对个人住房征收房产税阶段2010-2013：个人住房房地产税初步试点时期2011年1月26日，国常会同意在部分城市进行个人住房征收房产税改革试点。当年1月28日，上海、重庆便分别出台了相关细则，个人住房房地产税的试点工作正式启动。此后，2013年5月关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见提出要扩大个人住房房产税改革试点范围，但是扩围工作与物业税一样，迟迟未能落地。 2013-2021：房地产税预备立法时期十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，在官方层面首次提出房地产税立法工作。在此后的八年间，全国人大、国务院、党中央等在多个文件和会议上均提到了房地产税立法工作，但进度偏慢，一直没有正式启动立法工作。2021及以后：房地产税深入试点时期2021年10月23日，全国人大常委会通过了全国人大常 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p9委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，标志着房地产税的试点工作进入了深水区，也预示着房地产税立法工作正式启动的时间可能也不会太远。资料来源：人大、政府官网，研究所整理9 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p10 10 房地产对财政贡献：目前主要集中在开发、交易环节，保有环节贡献较小从税收层面看，我国目前房地产经济活动共涉及11个税种。房地产相关税收及2其中：契税既存在于房地产开发环节，又存在于房地产交易环节。开发环节还涉及耕地占用税、印花税。交易环节还涉及土地增值税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税6个税种。020 年收而房地产保有环节目前仅涉及房产税、城镇土地使用税；并且，房产税覆盖范围较窄，除上海、重庆外，绝大部分个人住房免征房产税。入、占税收收从收入贡献来看，开发、交易环节的税收占据房地产相关税收较大的比例，保有环节贡献较小。2020年，契税、土地增值税、房产税、入比重 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p11城镇土地使用税、耕地占用税分别占当年税收收入的4.58%、4.19%、1.84%、1.33%、0.81%。保有环节仅贡献税收收入的3.17%。资料来源：Wind，研究所11 房地产对财政贡献：房地产活动贡献九成以上的政府性基金收入房地产需要缴纳的政府性基金均体现在拿地开发环节，合计贡献93%的政府性基金收入：国有土地使用权出让收入金：2020年达82,159亿元，占当年全国政府性基金收入的87.88%。国有土地收益基金：从国有土地使用权出让收入中计提而来，2020年为1,893亿元，占当年全国政府性基金收入的2.02%。农业土地开发资金：从国有土地使用权出让收入中计提而来，2020年为148亿元，占当年全国政府性基金收入的0.16%。城市基础设施配套费：按建设项目（新建、扩建、改建）的建设面积计征，2020年为2,509亿元，占当年全国政府性基金收入的2.68%。房地产相关政府性基金及2020年收入、占当年全国政府性基金收入比重 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p12资料来源：Wind，研究所12 房地产对财政贡献：房地产活动对税收收入的贡献持续上升拉长时间来看，房地产活动带来的税收贡献在持续的上升。五项房地产活动相关税收占总税收收入比重在2007年仅有6.04%，到2020年已经提升至12.76%，累计提升6.72pct。五大房地产活动直接相关税收对总税收收入的贡献持续上升 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p13资料来源：Wind，研究所13 房地产对财政贡献：房地产活动对政府性基金收入的贡献持续上升房地产活动对政府性基金收入的贡献同样也在持续上升，并且上升势头在2015年以后十分明显。四项房地产相关政府性基金收入占全国政府性基金收入比重在2010年为81.63%，到2020年已经提升至92.75%，10年间累计提升11.12pct。房地产相关政府性基金对全国政府性基金收入的贡献持续上升 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p14资料来源：Wind，研究所14 房地产对财政贡献：行业视角房地产业对税收收入举足轻重从结构看，房地产业（指根据国民经济行业分类划分为房地产业的相关行业）的税收主要以增值税、土地增值税、企业所得税、契税为主。从对整体税收的贡献来看，房地产业对税收的贡献度同样在持续提升，截至2019年占比已经达到了16.57%，较2007年提升了8.84pct。注：这里的口径与上文不同，这里是基于行业来进行划分的，而上文则是基于房地产这种经济活动行为来进行划分的，二者存在交叉但没有包含关系，不可进行比较。2019年房地产业纳税结构房地产业对税收收入的贡献持续上升 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p15资料来源：Wind，研究所15 沪渝试点经验：两地试点细则对比上海针对增量，重庆既针对增量、也针对存量高档住房，重庆更能体现对收入分配的调节导向上海重庆试点范围 全市行政区、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购主城九区1 1、个人拥有的独栋商品住宅。的二手存量住房和新建商品住房）；2、非本市居民家庭在本市新购的住房。2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。征收对象3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。纳税人应税住房产权所有人。应税住房产权所有人。 应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。计税依据应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。1、独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。税率2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。1、本市居民新购二套以上住房，合并计算家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米部分。、本市居民家庭在新购一套住房后一年内出售原有唯一住房，其新购住房已缴房产税可退还。1、对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税。3、因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申23 4、本市居民家庭中子女成年后，因婚姻等需要首套且属该子女家庭唯一的住房。 请减免税和缓缴税款。4、一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。免征范围证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p16、引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房。5、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一住5、试点前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；试点后新购住房，免税面积为100平方米。房；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先缴税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，可退换。6、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。16资料来源：上海税务局、重庆税务局，研究所整理 沪渝试点经验：上海保刚需力度大，重庆更重调整收入分配、抑制投机炒作最大的共性：窄税基导致了两地房产税对整体税收的贡献度有提升，但仍较为有限。也说明了当时推出试点的目的主要是稳定房地产市场，而非给地方财政开源。沪渝房产税试点 的异同之处最大的异性：侧重点不同上海侧重保刚需和抑制外来投资，所以免征范围的设计上较为宽松，基本能够保障本市居民正常的首套住房以及置换性购房需求。重庆侧重对收入分配的调整（对存量高档住房征税），同时也大力打击投机炒作（2017年，重庆修订了房产税征税条例，取消了原来对“三无”人员首套住房的免征优惠）。 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p17资料来源：上海税务局、重庆税务局，研究所整理17 沪渝试点经验：房产税对税收收入的贡献有所提升2020年，上海、重庆房产税占当地税收收入的比重分别为3.4%、5.0%，分别较2010年提升1.10、2.76pct；而全国房产税占税收收入的比重仅提升0.62pct。实行房产税试点后，上海、重庆房产税占税收收入的比重较全国整体有所提升 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p18资料来源：Wind，研究所整理18 沪渝试点经验：房产税对房价的抑制作用并不明显从房价变化来看，实施房产税试点以后，上海、重庆的房价增速与可比城市并没有出现明显的偏离，可以说明至少在沪渝试点过程中，房产税在调控房价方面的贡献有限。存在多种影响因素：沪渝房产税力度偏弱；房价更多程度上仍取决于城镇化进程以及人口流动。房产税试点后，上海房价波动趋势与可比城市类似房产税试点后，重庆房价波动趋势与可比城市类似 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p19 19 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p20 20 海外经验：主要国家房地产税征收办法环节税种说明在房地产发生权益变更进行所有权登记时，按财产价值课征典型国家登记许可税德国、韩国、意大利纳税人是作出、领受特殊文件、合同、公证和税法上列举的其他凭证的人印花税芬兰、日本日本、韩国取得海外国家主要房地产 税种类型梳理原始取得或继承取得时向政府交纳，计税依据为取得不动产时的评估价格不动产取得税将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其它固定资产综合在一起课征日本、巴西、芬兰、加拿大不动产税财产税只对土地和房屋合并课征泰国、波兰、墨西哥韩国、法国、奥地利单独对土地或房屋课征土地税或房屋税保有不单独征收不动产税，将不动产与其它财产捆在一起就纳税人所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值美国、英国、荷兰、瑞士、瑞典、丹麦针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估对其增值额征收定期不动产增值税德国、意大利把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征 美国、日本、英国、法国、收个人所得税或法人税 芬兰所得税形式的转让收益税将房地产中显化的增值收益分离出来，单独征收增值税转移直接征收的土地增值税意大利 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p21房地产发生继承或赠与等无偿转移行为时，各国一般要根据资产价值征收美国、法国、德国、意大利遗产税或赠与税资料来源：公开资料，研究所整理21 海外经验：相较而言，我国保有环节房地产税收占GDP比重偏低2000-2021年OECD国家财产税占GDP比重（单位：%） 发达国家普遍重视房地产税制的建立和完善，并将其作为调控经济的手段和财政收入的重要来源。从征税背景和目的来看，主要分为三类：一是筹集财政收入（如美国、英联邦国家等），二是调控房地产市场（如韩国、日本等东亚国家），三是调节土地增值收益（如澳大利亚、新西兰和德国等）。5.04.54.0 3.53.02.52.01.51.0 0.50.0 美国英国韩国日本OECD平均中国从总体特征来看，海外主要国家房地产税制呈现宽税基、简税种、低税率的特征。具体表现为：征税对象包括大多数房产，仅对公共服务、宗教、慈善机构等少数对象免税，计税依据为房产评估价值；税种单一，大部分只设财产税、所得税和转让税等税种；税率普遍较低，降低居民单位税收负担和征税压力，且大多根据本地区情况自行决定具体税率。具体以美、英、日、韩为例。 大多数发达国家房屋保有环节税收对经济发展的重要性较高。根据OECD披露数据，2019年OCED国家保有环节财产税税收占GDP比重平均为1.82%，其中美国、英国、韩国分别为2.96%、4.09%、3.12%，而我国则仅有.48%，明显低于国际水平。0 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p222000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019资料来源：OECD，Wind，研究所22 海外经验：主要国家房屋保有环节税收（以美、英、韩、日为例）国家美国税种征收对象税基税率优惠政策地方政府自行制低价值、首套自用住房、房屋评估价值的0%-100%财产税房产和地产定，一般在0.3%- 政府、公益机构和弱势群2.2%海外主要国家保有环节 居民房产税梳理2体地方政府自行制 学生、未成年人、外交人定，分八或九个等级累进城市房产（农村房产不征税）英国韩国市政税评估价值员、残疾人等特殊群体免税，居住者2名时减征房屋财产税综合土地税房屋土地评估价值的60%评估价值的70%中央政府统一制定，按住宅价值累进，一般在0.6%-3.0%低价值的、政府、学校、社会福利机构、宗教组织等拥有的房产地产免税高价值的土地和房屋综合房地产税固定资产税城市规划税国税厅公示价格评估价值固定资产征税台账上登记的土地、房屋和折旧资产统一制定，长期保持在1.4%低价值的、政府、学校、皇室、墓地等特殊用途的房地产免税，老年人、残疾人等特殊群体减免日本地方政府自行制定，不能超过0.3%，一般在城市规划区域内的土地和房屋评估价值 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p23 0.2%-0.3%资料来源：公开资料，研究所整理23 海外经验：美国地方政府房产税占财政收入比重1992-2018年期间，美国各地方政府房产税占财政收入比重平均值差别较大，从占比最低的阿拉巴马州的9.6%到最高的新罕布什尔州的59.8%。1992-2018年美国地方政府房产税占财政收入比重平均值（%）70 605040302010 0 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p24资料来源：Wind，研究所24 海外经验：美国房产税占地方政府财政收入比重较为稳定美国地方政府房产税占财政收入比重平均值分段州数量（个）1992-2018年美国地方政府房产税占财政收入比重变化情况（%）3025 20151050加利福尼亚州伊利诺伊州康涅狄格州密歇根州佛罗里达州夏威夷州纽约州87650000新罕布什尔州403020100 0-10% 10%-20% 20%-30% 30%-40% 40%-50% 50%-60%资料来源：Wind，研究所资料来源：Wind，研究所美国51%的州政府房产税占财政收入平均值在20 证%券研究报告-发送给东方3财富信息股份有限公司。版0% 权归华西证之券所有，请勿转发。 p25间，88%的州政 大多数州的比重变化不大，有14个州比重变化小于5个百分点，有25个州比重变化在5-10个百分点之间，9个州比重变化在10-15个百分点，3个州比重变化在15个百分点以上。府房产税占财政收入平均值在10%-40%之间。25 海外经验：房地产税对房价的影响较小房地产税对房价的影响房地产税对房价的影响111 1180.0060.0040.0020.0000.00 0000.4.3.2.1086420.000.000.000.00 -0.6 -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1- -0.10.20.00 0 1 2 3 4 5房产税占GDP比重（%）房价指数变化率（%） 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p26资料来源：OECD，Wind，研究所资料来源：OECD，Wind，研究所 2=0.0083 2=0.0074房地产税对房价没有影响 房地产变化税对房价变化没有影响26 我国房地产税展望：宽税基+低税率，突出对收入分配的调节改革导向：多个目标并举，但侧重调节收入分配本次房地产税试点是在共同富裕的大背景下推出的，因此调节收入分配结构是目前最主要的目标。但同时也要兼顾其他目标，如房地产调控：通过加大对存量房产征税力度，来改变需求结构，释放空置房源，抑制房价上扬速度、斜率。下一轮房地产 税试点展望但从沪渝以及海外实践经验来看，房产税对中长期房价的影响不大，关键还需看城镇化率以及人口流动。补充财力或是未来需要着眼的目标，但非本轮的重点：征税需要循序渐进，初期力度不会太大，难以完全承接卖地收入。具体细则：宽税基+低税率+评估价从沪渝经验来看，税基过窄、计税依据交易价而非评估价都是导致成效不显著的重要原因。因此我们认为，在本轮试点中，税基将进一步拓宽至所有存量住房，同时保持较低税率，计税根据评估价来反映实际价值。 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p27资料来源：研究所整理27 我国房地产税展望：房地产税可能带来四方面影响短期关注对收入分配、房地产价格的影响，中长期关注对地方财政、政府职能的影响 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p28资料来源：研究所整理28 风险提示房地产税试点力度超预期：本次试点推出经过全国人大授权、层级较高，存在加速、加码执行的可能性。 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归所有，请勿转发。 p29 29 THANKS