2021-2022房产新居住行业分析报告.pdf

2021-2022房产新居住行业分析报告 过去二十年，是房地产行业的高速发展期过去的20年，我们见证了中国房地产行业的“黄金时代”。自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，而房地产业也随着经济的发展，在国民经济中占据着日益重要的地位。20年后的今天，房地产已经成为最重要的支柱产业之一，我国现存千亿级房企达到36家，百亿级达到116家，均位列世界第一。走过20年，我们看到了地产行业的高速发展与辉煌成就。2000-2019年房地产业增加值&对GDP贡献2018、2019年百亿级以上房企数量 87654321000000000000000000000000000000000 0.080.070.060.050.040.030.020.010 69 5730 29 27 3024 92763000亿以上 1000-3000亿 500-1000亿 300-500亿 100-300亿018年 2019年房地产业增加值(亿元)房地产业对GDP贡献（%）2 2 数据来源：国家统计局、中指研究院、公司公开资料整理 下一个十年，以美好生活为指引，开启房地产行业的新篇章 2019年我国居民恩格尔系数为28.2%，服务消费占比首次超过50%。但同时，我国的人均居住面积和人均居住消费支出与发达国家仍有较大的差距，换言之，我国房地产行业在未来的转型发展，适应广大居民的新需求，仍有着广阔的空间。下一个十年，房地产将由“大开发时代”转向“大运营时代”。在房地产相关服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其物业管理、经纪与代理等服务更为成熟，贡献值更高。2019年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为229.7亿英镑，在全国GDP中占比1.0%；我国虽未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%。世界各国房地产增加值占GDP比重（2018年）人均居住消费支出（美元） 中外居住基本情况对比（2019年）4 3320000500000005000美国15.0%0.0% 11.4%英国日本 德国9.5%1人均居住消费仍处在较低水平法国8.0% 8.0%7.0% 7.1% 20000150000000韩国4.4%5.0%.0% 15000中国00 0 10 20 30 40 50 60 70中国美国英国日本德国法国韩国 房地产增加值占GDP比重人均居住面积（平米） 3数据来源：国家统计局、世界银行、OECD数据库 趋势前瞻房地产行业发展进入“慢牛时代”00001234房地产行业“马太效应”日益显著“家经济” 成为未来房地产企业的重要发力方向地产科技” 将迎来黄金发展期多元创新” 成为新的行业风向0056 “大型资产管理平台” 是超大型房企未来的转型终局4 01 房地产行业发展进入“慢牛时代”近年来，国家不再强调以房地产作为短期刺激经济增长的手段，而更多地推行新的理念与有关政策，促进房地产行业平稳健康发展。房住不炒的概念被提出，房产的居住属性增强；融资收紧，三道红线对房企的财务与负债控制提出了更高的要求，这将压抑企业地产开发业务，侧面推进业务的转型 。未来5年，房地产从过去的“高增长、高杠杆、高周转、高利润、低成本”的“四高一低”，进入低增长、低利润、低杠杆、低成本和高周转的“四低一高”新阶段。截至2020年，房地产行业销售额、投资额增速都已经波动下降到了较低的水平，而这一趋势将随着政策收紧在未来延续。同时，新开工面积与销售面积间的差值逐渐增大，也体现出人们对住房的需求从“买房”转向了新的方向。商品房销售额、房地产开发投资额增速商品房累计新开工面积 累计销售面积（亿平） 商品房销售额（万亿元）增长率（%）211062840 55444208644242000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 0房地产开发投资额（万亿元）增长率（%）3816128 40 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 5数据来源：国家统计局 02 房地产行业 “马太效应”日益显著龙头企业得益于规模优势，销售增速始终高于行业平均水平：2016年来，百强房地产企业的销售收入维持高速增长，虽然2019年受宏观政策影响，增速放缓，但仍然是行业发展的主力军。房地产行业马太效应逐渐明显， TOP30已成房企规模发展的分水岭：未来集中度提高仍然是大趋势，头部企业享有融资、拿地、销售等方面的优势，能够获取更多资源得到更快的发展。头部稳定发展的同时，尾部应当负重前行：尾部地产企业在规模、融资成本、增速上均处于劣势，在未来，这部分企业的发展之道应该走向精细化、专业化，在仍未被探索的市场中抢占先机。抓住痛点，弯道超车，才能够求得生存于发展。 2016-2019年地产龙头企业的市场份额逐年扩大2019年各梯度百强房企拿地均价/销售均价情况2016-2019年百强房企销售增速均领先行业增速水平6540.00%0.00%0.00% 50.80% 40.50%TOP10TOP11-TOP30TOP31-TOP50TOP51-TOP100 36.80%36.20%38.60% 34.80% 35.10%TOP10市场份额30.00%0.00%10.00%.00%TOP11-TOP30市场份额TOP31-TOP50市场份额TOP51-TOP100市场份额TOP101-TOP200市场份额2 13.70% 12.20% 7.30% 6.50%45.60% 0 2016 2017 2018 2019 百强房企销售规模增速国家统计局商品房销售额增速6数据来源：克而瑞、中国指数研究院 03 “家经济”成为未来房地产企业的重要发力方向“家经济”，围绕“家”这个场景所释放出来的需求，而产生的产品与服务。随着家庭可支配收入逐渐提高，以及新一代消费者消费观念的改变，越来越多的家庭选择更加专业、更高品质的服务。地产商与消费者之间有着天然的距离优势。2020年，我国也迎来了物业公司的上市潮，截至6月底，本年度递交招股书的物业管理公司数量已达13家。基于行业的轻资产属性，高确定性增长，强抗周期抗风险力，以及政策的支持等，资本市场已对行业表示深度认可。未来，居住属性将重新回归到地产的主流需求地位，围绕社区生活服务的“家经济”或许是地产中长期的主赛道之一。部分上市企业“家经济”业务营收占比呈增长趋势“家经济”是未来市场规模测算“家经济” 单位：亿元家庭生活服务家装宅配服务1800 1635家政服务社区团购社区教育房屋装修美化家居房屋翻新 30.0% 152725.7% 160014001200 141522115.0%0.0%5.0%0.0% 129622.3% 117019.5% 19.6% 1058100000600810.6%社区资源服务其他服务.6%9.5%8 9.2%9.6%8.9%物业租赁服务社区资产经营房屋经纪服务旅游服务商务服务综合咨询服务 420000 050.0%.0%碧桂园服务绿城服务2雅生活服务佳兆业美好 旭辉永升服务2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E018年 2019年7数据来源：各物企年报，中信建投证券 04 地产科技将迎来黄金发展期随着大数据、人工智能、5G、区块链等技术的发展，正处在转型期的地产行业也迎来了技术赋能的机遇，围绕安全、效率与效益的主题，形成覆盖全行业、全产业链的数字化，也成为了新的行业风向标。Top30房企科技化布局：生态化+强品牌+强技术联盟成趋势房企布局领域合作伙伴碧桂园中国恒大万科集团融创中国 保利发展中海地产绿地集团新城控股华润置地世茂房地产龙湖集团绿城中国金地集团阳光城机器人、现代农业、新零售等新能源汽车、智能家居、现代农业等智能家居、智能建筑、未来城市、智能物流等智能家居、智慧社区、智慧园区等智能家居及社区、新零售、科技创新、5G等智能建筑、智能家居等Lg电子、腾讯等中科院、国家电网、德国HOFER等阿里巴巴、微软、腾讯、比亚迪等德尔未来、中国铁塔等华为、中国铁塔、深圳湾科技等京东、华为等全球地产科技的投融资正在快速上升，中国的资本市场也呈现出同样的趋势，地产巨头们也纷纷开始在科技领域布局。未来，这一市场将会孕育出一群掌握核心技术的新型地产巨头，而它们也将成为新时期的行业标杆。智能家居、智能建筑、智慧园区、5G等智慧商场、新零售、高新科技等智能建筑、智慧园区、5G等华为、阿里巴巴、中兴通讯等荣夏科技等华为、中国电信等物联网、人工智能等云知声、商汤科技等智能家居、智慧园区等PlugandPlay等智能家电、智能家居、智能建筑、智慧社区等智能建筑、智能家居等中国建研院、浙江大学、美的集团、大华股份等小米、中科院等中国地产科技投资总额及增速上升全球地产科技投融资金额增速上升智能家居、智慧社区等星网锐捷、清华大学等商汤科技、华为等招商蛇口 旭辉集团中南置地中国金茂智能家居、智能建筑、智慧园区等智慧社区、智能家居等苏宁、华东师范、科大讯飞等北大等区块链、建筑机器人、金融科技等智能建筑、智能家居、高新技术产业等云迹科技、PlugandPlay、科大讯飞等金科集团智能制造、智慧城市、人工智能、大数据、新零售等苏宁、德国SAP、中科院、北交大等华夏幸福富力地产中梁控股远洋集团雅居乐智慧园区、智能家居、智慧社区等智能家居、高新科技等阿里云、平安科技、奇治科技等思维科技、中电光谷等DK-AI等智能家居、智慧社区等智能家居、智慧社区、智慧园区等科技影视、智能机器人、智能家居等智慧社区、智能家居等中国铁塔、浪潮集团等深兰科技、量子云、中电光谷等海尔等融信集团龙光地产 中国奥园美的置业佳兆业智能家居、智慧社区等狄耐克、途趣集团等智能家居、智慧社区等Lg电子、国科控股等智能家居、智慧社区等海康威视、美云智数、云贸易、阿里云等融中科达、中国联通等菜鸟网络科技、骑酷科技、天星北斗等智能家居、智慧社区、智慧园区等智能家居、智慧社区、智慧园区等荣盛发展8数据来源：国家统计局、PwC、Urban Land Institute、公开资料 05 多元创新成为新的行业风向2012-2019中国房企商品房销售收入与其他收入（亿元）11292512000000000 110240 0.0160.0140.0120.01未来只会做住宅生意的房企，将无法在行业中持续生存。因为如今的958971 90092房地产企业，已经到达了传统业务增速的转折点：主营业务收入在80000 70707 70174664672014和2019年均出现了下降。如果不进行战略调整或“二次创新”， 60000 510284000000000根据第二曲线理论，缺乏新的增长点的传统行业将迎来衰败期。开启多元创新，培育“第二曲线”，将是大势所趋。同时，我们也看到，地产行业的其他业务收入占比越来越大，以“互联网+”引导的新一轮行业创新，已经悄然从服务、金融、资管等方面展开。2 3545 37001594 1973 1893 2112 2475 28812012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年主营业务收入（亿元）其他业务收入（亿元）其他业务占比“第一曲线”增量时代：以传统基础业务为增长点资产运营金融融资拿地“第二曲线”社区服务开发存量时代：从新型领域寻求新的增长点变现科技 92013数据来源：国家统计局、招商证券 05 多元创新成为新的行业风向地产企业进行多元创新必须坚持3个原则：发挥自身优势；清晰盈利模式；遵守产业发展规律。大型房企已经进入“生态闭环战”阶段，在各个细分赛道抢占先机。同时，多元创新并不是一蹴而就，也更非漫无目的，应当遵循一条科学的路径，基于自身情况，围绕主业去构建企业良性生态闭环系统。对于单个企业而言，寻找细分市场中新的切入点，抢占先机是最好的战略。Top20房地产企业在各细分领域的布局情况地产企业的多元创新路径沿地产上下游布局 家装2科创3如物业管理、家居家装、绿色建筑、住宅产业化等行业；节能环保2跨行业创新商业9金融9物流1比如房企布局科技、院线影视、农业、医疗、环保、金融、教育等行业；教育文艺体育4文旅6游轮114汽车服务1房企医疗养老农业2 “地产+”业务展开物业12产业地产/小镇912创新办公2长租公寓如文旅地产、养老地产、体育地产、产业地产等13 10 数据来源：克而瑞2018-2019中国地产多元化战略投资发展白皮书 06 大型资产管理平台是超大型房企未来的转型终局超大型房企将覆盖住宅开发+物业投资+资产管理：以目前超大型房企超过5000亿、6000亿甚至7000亿的年度销售额而言，房地产及“房地产+”业务的市场空间难以支撑多家超大型房企持续增长，进入更多非房地产行业可能是维持业务规模和增长的必由之路。资产管理不仅限于房地产基金投资（如凯德、普洛斯），还可包含科技、能源、公用事业、消费等多元行业（如黑石）。黑石是全球最大资产管理公司之一万科在资产管理（股权投资）领域探索投资领域涵盖房地产、能源、科技、医疗等多元行业时间投资基金基金计划出资规模投资标的房地产投资方面，公司投资业态包括零售、住 宅、物流、办公、酒店等，通过折价收购运营增值择机出售的方式实现资本增值。截至2017.5017.5中城乾元基金不超过53.85亿元股权投资$128B $161B招银成长壹号、招银成长玖号公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目2 128.91亿元60亿元中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目2020年H1，黑石房地产投资在管规模达161022017.10017.12物流地产投资基金华人文化基金亿美元，为全球最大的房地产基金管理公司之一。私募股权基金方面，截至2019年6月末黑石在管规模达1750亿美元，所投资公司超过97家，涉及领域包括能源、医疗、工业等诸多行业。$74B包括但不限于中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目75.20亿元$175B存量资产盘活类标的和企业转型升级过程中的资产整合、股权重组、企业并购类标的金晟硕庆、2 2017.12 100亿元金晟硕丰基金房地产对冲基金解决方案私募股权投资信贷和保险中信资本医疗健康专项基金2018.7 17亿元包括但不限于医疗服务等行业项目科技、物流等领域的优秀子基金019.10和谐鼎泰基金11.01亿元11数据来源：公司官网、中达证券研究 . 地产科技行业发展现状123. 2020地产科技行业发展热点. 地产科技行业的挑战与未来 13 政策市场技术资本14 政策利好，带来地产业转型契机u 2019年发布新型城镇化建设重点任务，加强城市基础设施建设，强化创新驱动，推进物联网与智慧城市的一体化及规模化发展。u 2020年上半年政策明确了新基建的范畴，并数次强调要坚定不移地推动新基建的发展。而在11月发布的十四五规划建议明确提出加强数字社会建设，提升社会治理等数字化智能水平。新基建与智慧城市政策推动新技术赋能地产首 次 提 出 “ 新型 基 础 设 施 建设 ” 概 念 ， 强加快第五代移动通信、工业互联网等建设；加强首次提出“新 促 进 物 联 加 快 推 进 建型基础设施建 网 产 业 体 筑 信 息 模 型设”概念，强 系 的 形 成 （ B I M ） 技调 加 快 5 G 商 及 产 业 规 术 在 全 过 程用、人工智能、 模 的 快 速 的 集 成 应 用智能服务机器人、智能家居产品被列入人工智能重点发展 领域。开展时空大数 重点突出智据平台构建试 慧城市“感-点，鼓励其在 联-知-用-融”智慧社区的应 的基础理论用，如办公、 与关键技术，调加快5G商用、 数字社会、数字人 工 智 能 、 工业 互 联 网 、 物联 网 等 技 术 发展及应用。政府建设，提升公共服务、社会治理等数字化智能化水平。工业互联网、 发展。物联网等技术等 ， 推 广 智能建筑。物业等场景。推动智慧城市落地。发展及应用。2建筑业信息化发展纲要（2016-2 016.08 2017.01物联网发展规划2017.04建筑业发展“十三五”规划2017.12 2019.01智慧城市时空 国 家 重 点 研 发 2020年中央政治局大数据平台建 计 划 物 联 网 常务委员会议2019.06 2020.03 2020.11中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议促进新一代人工智能产业发展三年行动计划020）（2016-2020）设大纲与 智 慧 城 市 关 键技术及示范（2018-2020） 来源：公开资料，整理15 市场转型，推动存量精细化运营u 我国老龄化进程加快。65岁及以上人口占比从2010年的8.87%，上升到2019年的12.57%，中国即将进入深度老龄化社会。u 城镇化率明显放缓。建成区面积增速下降明显，中国一二线城市发展模式由增量扩张型向存量更新转变。u 市场增量需求不足，推动地产行业由粗放发展向精细化运营转变。2010-2019年中国老年人口占比及人口出生率情况2010-2019年中国城镇化率趋势 111420 8 141210 8 16128 8.9% 10.0%12.95 52.0%.2%112.431.39 4.7%12.37 4.5% 4.3%41.0%.9% 4.0%12.1 12.08 12.07 3.5%11.93 11.9410. 3.2%11.9 12.57 2.6% 2.5%4.6 2.4% 2.2% 2.0% 1.8%5.8 1.7%.0 0.0%610.85 5.65.45.25.010.47 10.48 4.84.44.010.06 4 9.679.399.128.87 0 -10.0%2010 2011 20126 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20195岁及以上人口占比（%）人口出生率()建成区面积(万平方公里)建成区面积增速城镇化率增速（常住人口）16来源：国家统计局，来源：国家统计局， 技术突破，赋予地产数字化生命力u 地产企业借助科技实现地产数字化转型，盘活存量土地资源，从传统产销模式向资管模式转变，节地利用，高效开发，精细运营。拥抱地产科技或许可以成为未来地产企业突破瓶颈的重要手段与战略的主要发力点。随着新技术应用成熟度提高，地产科技将迈入3.0时代 17来源：牛津大学， 资本入局，重塑地产科技生态u 中国地产科技投融资总额波动上升，地产科技领域投资者对行业未来发展持乐观态度。u 中国地产科技投融资的场景则主要集中在商业赋能、物业管理、企业服务领域，并且存在较多被收并购的案例。2014-2020年中国地产科技领域投资总金额及增速2019年中国地产科技投融资领域分布69% 63%200 150100 180 3%3%26% 22%商业赋能743% 25%126物业管理企业服务交易服务智能家居工程施工项目开发其他-9% 12%85 77695550 33 14% 20%0 2014 2015 2016 2017 2018投资增速2019 2020 16%投资总金额（亿人民币） 来源：仲量联行, 18来源：仲量联行, 地产科技行业SPC竞争力分析模型行业龙头未现，需加快提升产品与技术创新能力新经济企业竞争力Strategy & Shared Value战略与价值观P roduct & Tech-driven产品与技术驱动Customer & Operating顾客与经营能力19 大场景大运营大跨界数字化营销 互联网与地产破界融合智慧社区智慧物流20 大场景：科技的场景化与场景的科技化u 场景是地产科技的载体，科技赋予场景新的内容，场景也为科技增添了一抹空间质感。u 地产科技的应用场景，涉及到城市生活的方方面面，如社区、家庭、购物中心、产业园区、智慧旅游等。如何针对不同的场景特点及不确定的市场，制定不同的地产科技解决方案，是每一个房地产科技公司、房地产企业都需要面对的问题。2020地产科技的应用场景“大事记”地产科技核心技术及应用场景领域事件核心技术智慧社区智慧社区 智慧社区广州移动和越秀地产签署5G+智慧地产战略合作协作湖南移动联合房企打造“5G智慧社区”人工智能边缘计算无人驾驶 云计算 AR/VR 机器人大数据 区块链 物联网绿米联创与中国电信签署5G智慧社区战略合作协作中国移动发布智慧家庭“四新”策略：智家新赛道、生态新模式、合作新标杆、智家新标准智慧社区智慧物流智慧物流科技力 X 场景力华为与中国移动、倍福中国和华恒公司联合发布了5G全场景智慧物流系统社区家庭 购物中心 产业园区 智慧交通 智慧文旅跨境物流服务商纵腾集团宣布完成 C1 轮 5 亿元融资，近两年内融资额超过 12 亿元智慧园区智慧办公阿里巴巴与中国移动合作建设5G智慧园区同煤集团与中国联通在智慧办公领域深度合作应用场景广东省文化和旅游厅与广东移动签署了战略合作协议，共同推动文旅 行业和5G科技深度融合智慧旅游21来源：公开资料，整理 政策引导，加速推动智慧社区的建设u 近年来，城市发展在下沉，市场也在下沉，社区作为距离消费者的最后一公里，成为了社会关注的热点。u 智慧社区作为科技地产的重要应用场景，是社区治理的一种新模式和新形态，以新一代信息技术为核心，融合人、事、地、物、情、组织等多种数据资源，提供面向政府、物业、居民和企业的社区管理与服务类应用，以满足居民的日常生活需求为基础，实现多元共治，多方共享。u 2020年，多个省市在制定十四五规划建议时，将建设智慧社区作为“十四五”期间重要工作方向。上海、深圳、北京、浙江省等率先开展了智慧社区试点建设工作，目前，上海市已完成50个智慧社区试点建设工作，杭州市也明确提出，到2021年年底前，培育创建省级试点项目15个左右。2020智慧社区建设部分相关文件/会议 发文机关政策名称关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见关于加快培育壮大新业态新模式促进北京经济高质量发相关内容建设智慧养老信息平台。鼓励物业服务企业对接智慧城市和智慧社区数据系统。住房和城乡建设部中共北京市委重庆市政府拓展智能停车、智慧养老等智慧社区和智慧环境应用。展的若干意见搭建智慧社区服务平台，打造集生活服务和社区治理于一体的社区生活管家。关于新形势下推动服务业高质量发展的意见智慧社区实施“美丽家园”三年行动计划，逐步提升既有小区特别是老旧小区的数字化和智慧化水平，打造智慧物业生态平台。南京市政府南京市数字经济发展三年行动计划（20202022年）关于高质量推进杭州市未来社区试点建设的实施意见关于加快推进智慧社区、智慧街区建设的实施意见杭州市人民政府办公厅青岛市政府办公厅2021年年底前，培育创建省级试点项目15个左右。2020年，部分地区至少各建成3个智慧社区、1个智慧街区示范点。到2022年，全市40%的城市社区建成智慧社区。22 来源：公开资料，整理 案例：美的置业5M智慧社区u 美的置业“5M智慧健康社区”，是集“云智慧管理、多功能健康园林、人性化家居、全方位社区服务、全系统精工品质”5大系统于一体的创新型社区。u 空间科技化。AI智慧社区营造订阅自然、悦动环、花样减压等不同主题空间，通过科技的力量给居民带来更新奇、有趣的体验。u 科技空间化。AI智能家庭让每一个新技术都成为一个生活场景，通过场景的力量使每一个技术都成为生活中不可分割的一部分。空间的科技化：主题空间营造 AI订阅自然悦动环花样减压智慧社区5M智慧健康社区赋予空间科技力场景营造 X 地产科技科技的空间化：功能的智慧延伸AI智慧家居家庭智慧屏无感探测器社区APP赋予科技空间力 23来源：公开资料，整理 地产科技助力智慧物流高效运转，高标仓或为物流行业技术升级重要切入点u 在疫情的影响下，线上零售再次迎来新的发展机会，网络购物用户规模持续增加。预计在未来很长一段时间内，国内电商市场还有一定的增长空间，对生鲜配送、冷链、高标仓库等物流设施需求会进一步增加，物流地产运营商将在科技层面加大投入力度，将自动化、智能化和物流地产更好地融合在一起。u 高标仓是国内房地产企业最喜欢投资的物流基础设施，国内高标仓供量明显不足，通过改造、新建等方式，高标仓数量或将迅速增加，成为物流地产智慧升级的重要切入点，通过5G、机器人等新技术的应用，实现高标仓的自动化和智能化，大幅提高效率、降低成本。2015.12-2020.03我国网络购物用户规模我国人均仓储及现代化仓储面积与其他国家对比情况 87654321 0 654321 0 7.1 7.07 5.46.396 .226.1 5.925.335 .06 44.674 .414.13 3.4 1.20.4 0.20.1 2015.12 2016.12 2017.12 2018.12 2019.6 2020.3中国美国日本网络购物用户规模（亿人） 手机网络购物用户规模（亿人）人均仓储面积（平方米/人） 人均现代化仓储面积（平方米/人）来源：中心证券，24来源：中国互联网络发展状况统计报告，艾瑞咨询， 大运营：营销数字化转型u 疫情倒逼房企开启“线上”卖房模式。由于疫情影响，全国60多座城市陆续发布公告，要求房地产企业、中介机构不得组织举办楼盘集中宣传、现场看房、签约等活动，房企纷纷开启线上销售，利用AR/VR等技术手段，让消费者在线上体验找房过程，实现传统房产的数字化营销转型。u 贝壳是国内做大的房地产数字化交易平台之一，2020年前三季度的业务交易总额已经超过2019年全年业务交易总额；除此之外，贝壳实现了技术的轻资产输出，贝壳如视与日本GA公司首批合作顺利完成，对数千套房源实现VR化，用户线上停留时长增加5倍以上。部分房企线上营销方式贝壳业务交易总额及市占率 品牌线上营销渠道营销形式9.50% 2379122115000000050000000 10%21277 9%龙湖万科龙湖U享家线上VR展示、咨询、预约、客户推荐线上VR展示、咨询、预约、客户推荐8%在线家，分享家，置业神器，e选房7%5.60%15315.50% 13291 6%5%4%碧桂园恒大凤凰云线上展示、咨询、预约、产证进度线上展示、意向金支付1050010144 8896苏宁、公众号幸福涵、房天下3%融创线上展示、预约、客户推荐线上展示、非电商盈利5000 0 2%1%保利金地悦家云0%2017 2018 2019 2019H1 2020H1 2020Q3 2020前三季度金地好房、线上售楼线上展示、咨询、预约、购房进程跟踪业务交易总额（GTV，亿元）市场占有率25来源：公开资料，整理来源：贝壳招股说明书，贝壳第三季度财报（未审核）， 大跨界：互联网巨头入局，推动传统地产的破界融合u 阿里巴巴：早在2014年就入局银泰百货，推动线下百货商城的数字化转型，付费会员突破百万。今年，天猫与易居发布战略合作，联合推出 “ 天猫好房 ” 平台，助力房地产行业数字化进程。u 腾讯：作为房地产数字化交易平台贝壳找房的第二大股东，贝壳VR已覆盖多个城市，效率大大增加。除此之外，腾讯与博柏利合作，在深圳打造全球首家数字化社交体验店。u 京东：正式上线 “ 自营房产 “ 业务，联合中骏集团直播卖房。京东数科并购初创企业猫酷科技，开始涉足商业地产的数字化运营。开展社区团购业务，用技术和供应链能力赋能线下社区门店。腾讯与Burberry合作线下门店 沉浸式体验装置腾讯 X 博柏利小程序导购数字化社交门店在线互动精灵26来源：公开资料，整理 27 拥抱新时代的地产科技，还有哪些难题？ 地产行业以项目制为主， 即使行业发展速度放缓，部 空间是人的核心载体，地产行业一旦全面数字化，将涉及大量关于“人”的数据，一方面具备极高的 商业价值，另一方面会因高价值而导致分布在不同利益集团的数据所得者各自为营，丧失数据的完整性与互联价值，同时也可能涉及隐私安全泄露风险。并且地产中已存在大量信 许多地产公司在数字化建分地产企业依然维持着赚快钱的逻辑，因此，地产企业缺乏足够的动力与决心推动地产的数字化转型。数字化转型是一项长期的战略行动，需要长期投入，有些地产企业在大投入后，短期内业绩提升并不明显，后续缺乏耐心持续的投入。息终端，如何建立一套标准、准确、精简的数据系统，统一不同项目的指标信息，实现项目、产品、客户数据的共享、联动，是地产数字化的开头难。设过程中一味追求强大的技术与平台，却忽略了与业务的融合，公司内部技术人员与业务人员之间存在较高的认知壁垒。28 未来具有思想力的空间，会是什么样子？赋能支持提高场景切入效率技术生态万物互联相较于基于分散式场景、独立式技术开发，融合多种技术与通用能力的赋能平台，能够在促进开放式创新5G加速建筑转型尽管地产升级是科技赋能的过程，但是封闭式的技术自我决策也会使地产数字化转型的成 果被局限。应该以开放包容的心态，内外联动，共筑生态，并且让众多参与主体在高度竞争的市场中逐步补上短板、走向成熟。万物互联，使地产开发的各个环节能够打通，并且通过数据开展更深入的洞察、解析、反馈，赋予每个空间个性化的解决方案，真正实现降本增效提质。1 2 3新场景诞生后，直接结合积累的用户数据、现成的半成品粒状模块与未变现的资源能力，实现场景的快速转换，节省时间和成本。因此，未来综合型解决方案可能成为地产科技落地的最优解。发展地产科技的过程，即赋予空间更多思想力的过程，也是赋予人类更多想象力的过程29 2020家居行业变革多于挑战挑战 2020年上半年的疫情对整个家居行业都造成了不可忽视的影响：2月开始，家居产品的出口与内销需求都受到了严重的压抑，各行业停工停产，家居企业面临着对管理能力与运营能力的严峻考验。出口回暖布局家装格局洗牌上市热潮跨界联动发力整装数字觉醒变革 挑战带来的是机遇与变革：行业格局洗牌，过时的商业模式遭到淘汰，新的模式受到追捧，家居企业不再因循守旧，开始拥抱技术与创新。随着疫情的缓和，社会复工复产，家居产品积压的内销与出口需求得到释放，市场逐渐回暖，家居企业将迎来更多更多样的发展机会。存量重心31 2020家居行业八大关键词家居行业出口回暖疫情对家居行业的负面影响随着时间推移逐渐减小，家居商品的累计出口同比增速逐渐由负转正，2020年6月起家电累计出口量已经超过2019年同期，8月家具累计出口量超过2019年同期随着RCEP的落地以及海外疫情的逐渐平息，未来家居外贸需求将进一步被激活：2020年建材、家具出口商品累计同比增速：2020年家电、灯具出口商品累计同比增速 10% 7.9% 25% 19.1%1.7%5.1% 17.3%20%15%10% 14.1%5% 1.6% 9.9%-2.6%5.2%0 4.2% 15% 9.2%-1.1%-5% -2.0% -1.3%-8.6%8.4% -3.6% 5.4%-4.3%-12.2% -10.8% -11.2% 0% 2.7%-10%15%20% -5%- -12.6% -3.2%-10%-19.0% -8.2%-14.0% 15% -19.8%-15.7% -13.4%20%-18.7% -25% -20.6% -19.3%1-2月 3月25% -21.6%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月4月5月6月7月8月9月10月 建材及其制品来源：中国海关总署家具及零件家用电器灯具及零件来源：中国海关总署32 2020家居行业八大关键词泛家居上市热 2020年，中国泛家居行业上市热潮依然持续。今年已有11家泛家居领域企业成功上市，而火星人厨具等五家企业已成功过会。同时，还有玛格家居、箭牌家居等十余家泛家居领域企业已经辅导备案等待IPO。上市01 奥普家居、爱丽家居、公牛集团、中天精装、豪美新材、建霖家居、法狮龙、帅丰电器、亿田智能、东鹏控股、海象新材过会02火星人厨具、彩虹电器、王力安防、罗曼照明、德才装饰辅导备案03玛格家居、箭牌家居、华艺卫浴、泛亚卫浴、永裕家居、慕思寝具、皇派家居、匠心独具、汇森家居、 梦天家居、致欧网络、日日顺等33 2020家居行业八大关键词跨界联动 迎合个性当前95后、00后已分别开始成家立业，正逐渐成为家居品牌的下一代消费主体，其强大的消费实力与个性化表达的消费态度，正逐渐受到家居品牌的关注。博洛尼携手英国著名时装设计师侯赛因卡拉扬推出“秘密”联名家具全友家私携手中国知名设计师CJ.YAO推出联名沙发“奇境系列”顾家家居联合潮牌INXX中国与艺术家GRAFFLEX合作推出限量家居系列各大家居品牌开始进行跨界合作来 迎合新一代消费核心群体的更加多元的家居消费需求，包括与中外时装设计师、艺术家、潮牌、美妆品牌、国潮文创、人气IP等联名推出不同风格、不同形式的合作产品等。喜临门跨界联动韩国时尚美妆品牌VT，推出玻尿酸深补水床垫尚品宅配联合人民日报文创推出国潮系列“尚书房”梦洁家纺携手人气原创国漫IP“吾皇万睡”合作推出联名床品34 2020家居行业八大关键词跨界争夺家装入口家装作为大家居行业的流量入口，近年来不断迎来各大家居及相关行业巨头沿产业链的试水：各大建材、物业、房产中介、家居零售、家电零售企业纷纷下场争夺家装入口。阿里最近2年，先后投资居然、红星等多家企业，累计砸钱超120亿元，现有天猫美家、极有家、躺平设计家三支团队同发力。链家贝壳从2018年开始探索家装业务。今年4月发布家装服务平台“被窝家装”，含被窝精工、设计平台、供应链平台三大主要业务。目前贝壳的装修服务板块已控股4家公司，投资3家公司，自营业务和平台业务同步驱动。 红星美凯龙旗下已有多个家装服务品牌。截至8月底，有152家直营店，180家合作装企，截至10月底，已经签约合同34亿元。今年4月，红星美凯龙与世茂集团成立合资公司“世茂美凯龙”，探索家居装修与物业服务的创新模式。国美以家电存量业务为基础，同时控股打扮家布局家装BIM，以设计+供应链平台布局家装业务。美团2016年成立家装事业部，指向门店，以点评入驻合作为基础，从营销+口碑+推广三方面深耕，2020年起组织架构调整，家居业务与结婚、生活服务合并。拼多多的家居家装已经成为增速第二的板块，要在未来五年帮助江西南康孵化20个十亿级家具品牌。小米入股东易日盛，将小米科技适配的智能家电/家居产品纳入东易日盛的家装产品体系.居然之家、苏宁、字节跳动、58同城、京东也分别在家装行业有不同程度的布局。目前有24家物业公司的业务体系中涉及到了家居装修相关的服务，包括碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、雅生活服务等。35 2020家居行业八大关键词家装行业格局洗牌实创装饰发布告别信 4月9日，实创家居装饰集团创始人孙威通过相关渠道发布告别信，信中提到，21年前的今天他创立了实创，今天向大家道别，正式离开实创装饰集团。2020年3月21日，实创设计(北京)有限公司正在进行简易注销，公告期为2020年3月18日-2020年4月7日。中国资本市场和互联网O2O高速成熟，百亿规模的资金涌入，促使互联网家装在几年之内成为家居及相关行业龙头与创业者关注的热点领域。但今年上半年实创装饰的告别信，正式宣告了互联网家装模式的全面失败。金螳螂家门店转让 2020年4月，金螳螂总部内部通知，93家金螳螂家门店从自营转为加盟，由当地门店100%控股，总部正常提供品牌及供应链服务。退还给门店70%的股份（部分门店51%），运营模式不变，每年出几万品牌加盟费。门店100%控股运营，金螳螂家招牌继续使用。金螳螂家的门店转让与万科从万链的退出两大事件证明了作为大家居行业流量入口的家装业务并没有各大家居及相关行业巨头想象中的那么简单。万科将退出万链 6月17日有市场消息称，万科将退出万链装饰，所持全部股权将全由链家或旗下的贝壳找房接盘，继而后者转为链家全资控股公司，并将于今年下半年进行股权结构变更。36 2020家居行业八大关键词整装业务成为热潮 2014年爱空间横空出世代表着中国家装行业进入各种新商业模式的探索阶段，其中最具代表性的是互联网家装。互联网家装热退潮后，家装迎来新一波试水：整装成为近年来家居行业新的热点布局方向。整装近年来开始受到资本关注