2021-2022片区综合开发分析报告.pdf

片 区 综 合 开 发 作 为 践 行 新 型 城 镇 化 理 念 的 一 类 具 有 中 国 特 色 的 大 型 投 资 项 目 ， 在 2021年 上 半 年 依 然 保 持 了 持 续 的 增 长 ， 对 于 政 府 而 言 ， 对 推 动 城 市 发 展 升 级 和 品 质 提 升 ， 转 变 城 市 开 发 建 设 方 式 具 有 重 要 的 意 义 ； 对 于 企 业 而 言 ， 有 利 于 进 行 多 元 化 投 资 探 索 ， 链 接 多 方 资 源 ， 实 现 做 大 做 强 ， 因 此 ， 将 其 放 在 新 时 期 、 新 环 境 、 新 概 念 下 审 视 ， 更 突 显 了 自 身 的 价 值 。 生 态 环 境 导 向 开 发 （ EOD）我 们 在 研 究 片 区 综 合 开 发 的 过 程 中 ， 需 要 建 立 更 加 前 瞻 性 ， 开 放 性 的 思 维 模 式 ， 探 究 其 对 社 会 经 济 发 展 与 城 市 建 设 管 理 的 价 值 ， 本 报 告 主 要 针 对 2021年 上 半 年 片 区 综 合 开 发 的 市 场 、 政 策 和 趋 势 进 行 解 读 ， 旨 在 站 在 第 三 方 机 构 视 角 ， 回 顾 昨 天 ， 审 视 今 天 ， 思 考 明 天 ， 为 行 业 的 稳 定 健 康 发 展 贡 献 绵 薄 之 力 。国 内 国 际 双 循 环国 家 级 城 市 群新 型 基 础 设 施 建 设投 融 资 体 制 机 制 创 新“碳 达 峰 ”和 “碳 中 和 ”城 市 更 新前 言 新 时 期 新 环 境 新 概 念 1 市 场 格 局 解 读 发 展 趋 势 展 望 热 点 政 策 聚 焦 0102目 录 Contents 203 市 场 格 局 解读 01 片 区 综 合 开 发 是 一 项 复 杂 性 系 统 性 的 投 资 建 设 活 动 片 区 综 合 开 发 是 指 根 据 社 会 经 济 发 展 的 需 要 ， 以 实 现 城 乡 规 划 为 目 标 ， 从 土 地 一 级 开 发 切 入 ， 通 过 实 施 整 个 区 域 的 征 地 、 拆 迁 、 配 建 市 政 基 础 设 施 和 公 共 服 务 配 套 等 实 现 土 地 熟 化 ， 并 引 入 有 实 力 的 企 业 负 责 区 域 土 地 的 产 业 导 入 、 二 级 建 设 、 城 市 公 共 服 务 的 行 为 。战 略土 地 整 理市 政 设 施公 服 设 施住 宅 物 业商 业 物 业办 公 物 业 产 业 项 目二 级 一 级 城 市 规 划 工 程 设 计 拆 迁 安 置 工 程 建 设 土 地 营 销 项 目 投 资 项 目 运 营 城 市 运 营资 本 投 入 土 地 入 市城 市 发 展 战 略 城 市 规 划 投 融 资 规 划 工 程 建 设 项 目 落 地城 市 营 销动 力 价 值 功 能 价 值 信 用 价 值 使 用 价 值 认 知 价 值 可 持 续 经 济 价 值 过 程 价 值 基 础 设 施 4 城 市 规 划 产 业 规 划区 域 研 究 战 略 规 划 开 发 时 序 经 营 计 划征 地 拆 迁七 通 一 平 城 市 运 营综 合 管 理招 商 引 资产 业 培 育公 服 配 套 职 住 平 衡 产 城 融 合市 场 格 局 解 读 城 市 建 设 发 展 升 级 的 载 体 平 台 化 项 目 的 投 资 机 会片 区 综 合 开 发 在 当 前 的 环 境下 具 有 强 大 的 吸 引 力l 借 助 企 业 的 资 本 力 量 、 专 业 能 力 与 产 业 资 源 实 现 城 市 区 域 的 跨 越 式 发 展 ；l 研 究 解 决 城 市 的 系 统 性 开 发 问 题 ； l 满 足 城 市 配 套 需 求 和 产 业 发 展 需 求 ， l 实 现 “人 -城 -产 ” 和 谐 发 展 ；l 从 城 市 规 划 落 地 到 城 市 高 质 量 运 营 实 现 全 过 程 的 升 级 。 l 为 地 方 政 府 投 资 平 台 市 场 化 转 型 提 供 了 载 体 ；l 为 企 业 参 与 城 市 建 设 开 发 提 供 了 一 个 中 长 期 的 平 台 ；l 获 得 从 规 划 设 计 -工 程 建 设 -城 市 运 营 -产 业 导 入 -二 级 开 发 全 链 条 的 业 务 机 会 ；l 提 供 多 样 化 的 收 益 来 源 ， 增 强 抗 风 险 能 力 ；l 有 助 于 企 业 整 体 能 力 的 升 级 和 拉 动 各 主 业 板 块 的 同 步 发 展 。 市 场 格 局 解 读 5 片 区 综 合 开 发 在 当 前 的 环 境 下 具 有 强 大 的 吸 引 力 持 续 旺 盛 的 需 求 下 ， 激 发 出 多 元 化 的 创 新 尝试 单位 亿 元 单 位个l 从 发 展 趋 势 看 ， 2019年 财 金 10号 文 以后 ， 狭 义 的 PPP模 式 与 片 区 综 合 开 发项 目 的 匹 配 性 产 生 了 偏 差 ， 各 地 方 开始 寻 求 新 的 开 发 路 径 ， 到 2020年 ， 广 义 的 类 PPP项 目 合 作 从 规 模 上 超 过 了PPP项 目 。 2021年 上 半 年 ， PPP项 目的 规 模 和 数 量 呈 现 双 降 的 趋 势 ， 类PPP项 目 数 量 有 增 加 ， 单 个 项 目 平 均 投 资 额 有 所 下 降 。 体 现 出 了 政 府 和 企 业 风 险 控 制 意 识 的 提 高 。l 类 PPP探 索 填 补 了 传 统 PPP模 式 的市 场 缺 口 ， 本 质 原 因 是 片 区 综 合 开发 迎 合 了 市 场 的 真 实 需 求 ， 契 合 地方 政 府 的 发 展 诉 求 和 企 业 的 经 营 需 要 。 050100150200250020004000600080001000012000 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 （ 截 至 6.30）2017-2021年 上 半 年 PPP项 目 与 类 PPP项 目 城 镇 综 合 开 发 的 投 资 规 模 与 数 量PPP项 目 规 模 （ 亿 元 ） 类 PPP项 目 规 模 （ 亿 元 ） PPP项 目 数 量 （ 个 ） 类 PPP项 目 数 量 （ 个 ） 市 场 格 局 解 读 数 说 片 区 综 合 开 发 2017年 -2021年 上 半 年 PPP项 目 与 类 PPP项 目 片 区 综 合 开 发 的 投 资 规 模 与 数 量2017年 2018年 2019年 2020年 2021年（ 截 至 6.30）PPP项 目 规 模 （ 亿 元 ） 9362 5379 2536 1643 408PPP项 目 数 量 （ 个 ） 235 157 67 49 16类 PPP项 目 规 模 （ 亿 元 ） 485 629 1469 8696 3074类 PPP项 目 数 量 （ 个 ） 12 9 12 67 52 片 区 开 发 项 目 主 要 分 布 7 l 2 0 2 1 年 上 半 年 ， 片区 综 合 开 发 项 目 在核 心 城 市 群 的 集 中 趋势 依 旧 十 分 明 显 ，主 要 集 中 在 东 部 和中 部 的 核 心 城 市 群 ，京 津 冀 城 市 群 、 长三 角 城 市 群 、 中 原城 市 群 等 区 域 成 交 数量 较 多 。 l 从 省 份 上 看 ， 片 区 综 合 开 发项 目 主 要 集 中 在 河 南 、 湖 南 、江 苏 、 山 东 等 省 。 市 场 格 局 解 读 PPP+类 PPP全 国 各 市 投 资 规 模 及 数 量（ 2021上 半 年 ）数 说 片 区 综 合 开 发 单 位亿 元 单 位个项 目 分 布 区 域 广 泛 ， 但 数 量 规 模 差 异 明显 0100 2200 4300 68 1012 0400 500600 湖 南 省 广 东 省 河 南 省 江 苏 省 浙 江 省 天 津 山 东 省 河 北 省 甘 肃 省 陕 西 省投 资 规 模 投 资 数 量 2021年 上 半 年 片 区 综 合 开 发 项 目 按 规 模 统 计 前 十 省 份（ 截 至 2021年 6月 30日 ） 8 市 场 格 局 解 读 数 说 片 区 综 合 开 发2021年 上 半 年 片 区 综 合 开 发 项 目 按 数 量 统 计 前 十 省 份（ 截 至 2021年 6月 30日 ）省 份 （ 市 ） 投 资 数 量（ 个 ） 投 资 规 模（ 亿 元 ） 河 南 省 10 394江 苏 省 8 347湖 南 省 7 497山 东 省 7 203甘 肃 省 4 144广 东 省 3 408浙 江 省 3 307河 北 省 3 197天 津 市 2 302陕 西 省 1 139 单 位个央 企 群 体 在 片 区 开 发 项 目 上 持 续 发 力 ， 地 方 国 企 参 与 片 区 项 目 趋 势 上 有 所 增加 2017-2021年 上 半 年 央 企 、 地 方 国 企 、 民 营 企 业 片 区 综 合 开 发 类 项 目 投 资 数 量 PPP+类 PPPl 2018-2021年 ， 民 企 投 资 规 模 大 幅 收 缩 ， 央 企 逆 势 增 长 ， 超 过 民 企 。 央 企 继 2020 年 成 为 片 区 开 发 项 目 的 “最 大 玩 家 ”后 ,2021年 上 半 年 在 片 区 开 发 项 目 上 继 续 发 力 ， 依 然 是 片 区 开 发 项 目 的 主 力 。l 地 方 国 企 将 片 区 开 发 项 目视 为 市 场 化 转 型 的 重 要 载体 ， 参 与 数 量 有 所 增 加 。 120100806040200 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 （ 截 至 6.30）央 企 地 方 国 企 民 营 企 业 9 市 场 格 局 解 读 数 说 片 区 综 合 开 发 2017-2021年 上 半 年 央 企 、 地 方 国 企 、 民 营 企 业 片 区 综 合 开 发 类 项 目 投 资 数 量 （ 单 位 ： 个 ）企 业 类 型 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年（ 截 至 6.30）央 企 75 46 35 63 31地 方 国 企 65 40 18 25 22民 营 企 业 107 80 26 28 15 l 2020年 ， 央 企 在 投 资 规 模上 达 到 了 一 个 新 的 高 峰 。2021 年 上 半 年 ,央 企 仍 然 处于 领 先 位 置 。l 2021年 上 半 年 ， 地 方 国 企 投 资 规 模 有 所 增 加 。 亿 元央 企 在 投 资 规 模 依 然 处 于 领 先 位 置2017-2021年 上 半 年 央 企 、 地 方 国 企 、 民 营 企 业 片 区 综 合 开 发 类 项 目 投 资 规 模020004000600080002017年 2018年 2019年 2020年 2021年 （ 截 至 6.30）央 企 地 方 国 企 民 营 企 业 10 市 场 格 局 解 读 数 说 片 区 综 合 开 发单 位 12000 10000 2017-2021年 上 半 年 央 企 、 地 方 国 企 、 民 营 企 业 片 区 综 合 开 发 类 项 目 投 资 规 模 （ 单 位 ： 亿 元 ）企 业 类 型 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年（ 截 至 6.30）央 企 3068 2347 2729 7472 2484地 方 国 企 1416 904 520 1232 773民 营 企 业 5362 2757 756 1635 225 运 作 方 式 上 更 加 多 元 化 ， 但 业 务 逻 辑 内 核 高 度 趋同 虽 然 运 作 方 式 的 名 称 各 有 不 同 ， 但 业 务 逻 辑 内 核 高 度 趋 同 ， 普 遍 是 以项 目 封 闭 运 作 、 自 求 平 衡 、 滚 动 开 发 、 市 场 化 经 营 作 为 原 则 。在 运 作 模 式 上 ， 包 括 基 于 授 权 与 社 会 资 本 合 作 、 政 府 直 接 与 社 会 资 本 联 合 开 发 和 特 许 经 营 ， 从 合 规 性 上 讲 ， 这 三 种 方 式 在 政 策 规 范 性 上 都 有 其 解 释 空 间 。 政 府项 目 公 司城 市 运 营 商土 地 整 理 运 营 维 护公 服 设 施基 础 设 施合 作 协 议监 管 金 融 机 构实 施 机 构 产 业 发 展规 划 设 计 融 资授 权 2021（ 截 至 6.30） 片 区 综 合 开 发 类 PPP 模 式 分 类8% 18%74% 特 许 经 营 联 合 开 发 授 权 开 发 11 市 场 格 局 解 读 数 说 片 区 综 合 开 发 年 度 榜 单 十 大 投 资 人l 2021年 上 半 年 ， 全 国 片 区 综 合 开 发项 目 按 照 项 目 投 资 规 模 ， 前 6名 均 为200 亿 上 下 ， 差 距 不 大 ， 竞 争 更 加 激 烈 。投 资 人 排 名 前 三 的 是 ： 第 一 ： 中 交 城 市 投 资 控 股 有 限 公 司 第 二 ： 中 国 铁 建 投 资 集 团 有 限 公 司 第 三 ： 中 国 冶 金 科 工 股 份 有 限 公 司 l 从 主 体 类 型 来 看 ， 前 十 名 以 建 筑 类 央企 为 主 。 各 建 筑 类 央 企 先 后 成 立 专 门的 投 资 平 台 ， 深 耕 片 区 综 合 开 发 项 目 ，目 前 收 效 明 显 ， 有 力 推 动 投 资 业 务 升级 。 单 位亿 元 0 50注 ： 若 投 资 人 为 联 合 体 的 ， 以 牵 头 方 作 为 统 计 对 象 100 150 200 250河 南 中 安 城 市 建 设 有 限 公 司中 交 第 二 公 路 工 程 局 有 限 公 司中 铁 十 八 局 集 团 有 限 公 司中 国 五 冶 集 团 有 限 公 司株 洲 东 部 产 城 城 市 运 营 管 理 有 限 公 司中 国 二 十 二 冶 集 团 有 限 公 司中 交 投 资 有 限 公 司中 国 冶 金 科 工 股 份 有 限 公 司中 国 铁 建 投 资 集 团 有 限 公 司中 交 城 市 投 资 控 股 有 限 公 司2021年 上 半 年 片 区 综 合 开 发 企 业 排 名 前 十 榜 单 （ 包 括 PPP和 类 PPP） 市 场 格 局 解 读 12 数 说 片 区 综 合 开 发 主 要 央 企 竞 争 格 局 （ 2021上 半 年 ）l 2021年 ， 中 国 铁 建 系 和 中 国 交 建 系 在 片 区 综 合开 发 项 目 的 成 交 数 量 和 成 交 规 模 上 依 旧 靠 前 ， 中国 中 冶 系 在 2021年 异 军 突 起 。市 场 格 局 解 读 13 2021年 上 半 年 片 区 综 合 开 发 项 目 主 要 央 企 成 交 数 量 及 规 模 情 况（ 截 至 2021年 6月 30日 ）主 要 央 企 成 交 数 量（ 个 ） 数 量 占 比 成 交 规 模（ 亿 元 ） 规 模 占 比中 国 铁 建 系 8 30% 461 20%中 国 中 冶 系 7 26% 758 33%中 国 交 建 系 6 22% 696 30%中 国 建 筑 系 3 11% 149 6%中 国 电 建 系 2 7% 137 6% 中 国 中 铁 系 1 4% 105 5% 热 点 政 策 聚焦 02 政 策 综 述 15 2021年 政 策 导 向 与 2020年 、 2019年 基 本 一 致 ， 城 市 更 新 、 REITS领 域 出 台 了 新 政策热 点 政 策 聚 焦 序 号 政 策 领 域 重 点 内 容1 综 合 性 政 策 促 进 农 业 转 移 人 口 有 序 有 效 融 入 城 市 ； 有 序 放 开 放 宽 城市 落 户 限 制 ； 提 升 城 市 群 和 都 市 圈 承 载 能 力 ； 提 升 城市 治 理 水 平 ； 加 快 推 进 城 乡 融 合 发 展 ； 到 2035年 基 本建 成 现 代 化 高 质 量 国 家 综 合 立 体 交 通 网 。2 城 市 更 新 实 施 城 市 更 新 行 动 ， 完 善 住 房 市 场 体 系 和 住 房 保 障 体 系 ， 提 升 城 镇 化 发 展 质 量 。 3 土 地 /国 土 规 划 促 进 产 业 发 展 和 农 民 增 收 、 乡 村 治 理 、 社 会 保 障 、 国 家 粮 食 安 全 、 乡 村 建 设 ； 强 化 对 永 久 基 本 农 田 的 管 理 保 护 ， 严 守 耕 地 红 线 。4 财 税 将 包 括 国 有 土 地 出 让 收 入 在 内 的 四 项 政 府 非 税 收 入 统 一 划 转 税 务 部 门 征 收 ； 加 强 地 方 政 府 债 务 管 理 ， 完 善 以 债 务 率 为 主 的 风 险 评 估 指 标 体 系 。5 REITS 进 一 步 做 好 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 试 点 工 作 ； 建 立 全 国 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 试 点 项 目 库 。 推 进 城 乡 融 合 发 展 ， 建 设 现 代 化 城市热 点 政 策 聚 焦 重 要 政 策 汇 总 综 合 性 政 策序 号 政 策 文 件 重 点 内 容 发 布 时 间1 发 改 委 ： 关 于 印 发 1.促 进 农 业 转 移 人 口 有 序 有 效 融 入 城 市 ， 有 序 放 开 放 宽 城 市 落 户 限 制 ， 推 动 城 镇 基 本 公 共 服 务 覆 盖 未 落 2021.04.08 2021年 新 型 城 镇 化 户 常 住 人 口 等 ；和 城 乡 融 合 发 展 重 点 2.提 升 城 市 群 和 都 市 圈 承 载 能 力 ； 促 进 大 中 小 城 市 和 小 城 镇 协 调 发 展 ； 加 快 建 设 现 代 化 城 市 ；任 务 的 通 知 3.提 升 城 市 治 理 水 平 ； 加 快 推 进 城 乡 融 合 发 展 。2 “十 四 五 规 划 ”和 1.提 高 1小 时 通 勤 圈 协 同 发 展 水 平 ； 2021.03.11 2.提 升 城 市 智 慧 化 水 平 。 推 行 城 市 楼 宇 、 公 共 空 间 、 地 下 管 网 等 “一 张 图 ”数 字 化 管 理 和 城 市 运 行 一 网2035年 远 景 目 标 纲 要 统 管 ；3.加 强 推 动 农 业 转 移 人 口 全 面 融 入 城 市 ；3 国 家 综 合 立 体 交 通 网 规 划 纲 要 1.细 化 发 展 目 标 ， 到 2035年 基 本 建 成 现 代 化 高 质 量 国 家 综 合 立 体 交 通 网 ；2.明 确 了 优 化 交 通 布 局 、 推 进 融 合 发 展 、 高 质 量 发 展 三 方 面 任 务 ；3.推 进 安 全 发 展 、 智 慧 发 展 、 绿 色 发 展 和 人 文 建 设 、 提 升 治 理 能 力 。 2021.02.24 2021年 上 半 年 中 央 、 多 个 直 辖 市 、 省 会 城 市 、 其 他 城 市 出 台 了 城 市 更 新 政策 17 热 点 政 策 聚 焦 重 要 政 策 汇 总 城 市 更 新 政 策序 号 政 策 文 件 重 点 内 容 发 布 时 间1 棚 户 区 改 造 工 作 拟 确 定 2020年 棚 户 区 改 造 工 作 拟 激 励 支 持 的 城 市 名 单 ： 杭 州 市 、 亳 州 市 、 湘 潭 市 、 柳 州 市 、 深 圳 市 、 2021.02.23激 励 名 单 郑 州 市 、 乌 海 市 、 青 岛 市 、 徐 州 市 、 遂 宁 市 。2 两 会 政 府 工 作 报 告 1.要 实 施 城 市 更 新 行 动 ， 完 善 住 房 市 场 体 系 和 住 房 保 障 体 系 ， 提 升 城 镇 化 发 展 质 量 。 2.新 开 工 改 造 城 镇 老 旧 小 区 5.3万 个 。 2021.03.053 “十 四 五 规 划 ” 1.加 快 转 变 城 市 发 展 方 式 ， 统 筹 城 市 规 划 建 设 管 理 ， 推 动 城 市 空 间 结 构 优 化 和 品 质 提 升 。 2021.03.11和 2035年 远 景 目 2.加 快 推 进 城 市 更 新 ， 改 造 提 升 老 旧 小 区 、 厂 区 、 街 区 和 城 中 村 等 存 量 片 区 功 能 ， 推 进 老 旧 楼 宇 改标 纲 要 造 ， 积 极 扩 建 新 建 停 车 场 、 充 电 桩 。4 2021年 新 型 城 镇 化 和 城 乡 融 合 发 展 重 点 任 务 1.在 老 城 区 推 进 以 老 旧 小 区 、 老 旧 厂 区 、 老 旧 街 区 、 城 中 村 等 “三 区 一 村 ”改 造 为 主 要 内 容 的 城 市 更 新 行 动 。 2.加 快 推 进 老 旧 小 区 改 造 ， 2021年 新 开 工 改 造 5.3万 个 ， 有 条 件 的 可 同 步 开 展 建 筑 节 能改 造 。3.在 城 市 群 、 都 市 圈 和 大 城 市 等 经 济 发 展 优 势 地 区 ， 探 索 老 旧 厂 区 和 大 型 老 旧 街 区 改 造 。 2021.04.085 城 镇 老 旧 小 区 改 造 可 复 制 政 策 机 制 清 单 （ 第 三 批 ） 总 结 各 地 在 城 镇 老 旧 小 区 改 造 中 动 员 居 民 参 与 、 改 造 项 目 生 成 、 金 融 支 持 、 市 场 力 量 参 与 、 存 量 资 源 整 合 利 用 、 落 实 各 方 主 体 责 任 、 加 大 政 府 支 持 力 度 等 方 面 可 复 制 政 策 机 制 。 2021.05.11 2021年 上 半 年 中 央 、 多 个 直 辖 市 、 省 会 城 市 、 其 他 城 市 出 台 了 城 市 更 新 政策 18 热 点 政 策 聚 焦 重 要 政 策 汇 总 城 市 更 新 政 策序 号 城 市 政 策 文 件 重 点 内 容 发 布 时 间1 天 津 关 于 印 发 天 津 市 十 四 五 ”期 间 ， 中 心 城 区 力 争 基 本 完 成 保 护 类 老 旧 房 屋 改 造 提 升 ， 全 面 启 动 改 建 类 、 重 建 类 老 2021.06.22老 旧 房 屋 老 旧 小 区改 造 提 升 和 城 市 更 旧 房 屋 改 造 提 升 。 新 实 施 方 案 的 通 知 2 淮 安 关 于 加 快 推 进 城 以 建 成 年 代 较 久 、 房 屋 质 量 较 差 、 功 能 不 完 善 、 配 套 设 施 不 健 全 、 产 业 布 局 不 合 理 、 整 体 风 貌 2021.06.18市 更 新 工 作 的 实 施 差 的 老 旧 住 区 （ 城 中 村 ） 、 老 旧 厂 区 、 老 旧 街 区 为 更 新 重 点 。 更 新 类 型 分 保 护 传 承 、 优 化 改 造意 见 （ 试 行 ） 和 建 新 提 升 等 三 类 。3 重 庆 关 于 印 发 重 庆 市 针 对 重 庆 市 老 旧 小 区 改 造 项 目 的 计 划 、 资 金 、 设 计 、 实 施 、 验 收 等 全 流 程 管 理 做 出 规 定 。 2021.06.16城 市 更 新 管 理 办 法 重 点 进 行 老 旧 小 区 改 造 提 升 、 老 旧 工 业 片 区 转 型 升 级 、 传 统 商 圈 提 档 升 级 、 公 共 服 务 设 施 与 公的 通 知 共 空 间 优 化 升 级 。4 徐 州 徐 州 市 城 市 更 新 改 造 指 导 意 见 （ 试 行 ） 城 市 更 新 重 点 包 括 ： 老 旧 小 区 改 造 、 城 中 村 改 造 、 老 旧 街 区 改 造 、 老 旧 厂 区 改 造 、 自 有 产 权 改 造 更 新 、 公 共 服 务 设 施 配 套 更 新 等 。 2021.06.02 2021年 上 半 年 中 央 、 多 个 直 辖 市 、 省 会 城 市 、 其 他 城 市 出 台 了 城 市 更 新 政策 19 热 点 政 策 聚 焦 重 要 政 策 汇 总 城 市 更 新 政 策序 号 城 市 政 策 文 件 重 点 内 容 发 布 时 间5 无 锡 关 于 加 快 推 进 城 市 更 新 的 实 施 意 见（ 试 行 ） 1.围 绕 片 区 规 划 、 房 屋 征 收 、 老 旧 住 宅 区 改 造 、 物 业 管 理 以 及 美 丽 街 区 建 设 等 重 点 工 作 ， 明 确 了 具 体 工 作 内 容 、 工 作 流 程 及 实 施 步 骤 ， 并 对 相 关 政 策 进 行 了 阐 释 。 2.同 时 ， 结 合 区 域 内 建 筑 质量 、 风 貌 和 更 新 需 求 ， 对 更 新 单 元 内 的 要 素 进 行 分 类 梳 理 ， 综 合 运 用 拆 除 重 建 、 改 造 修 缮 、 综合 整 治 三 种 方 式 ， 统 筹 推 进 片 区 综 合 有 机 更 新 。 2021.05.20 6 北 京 关 于 实 施 城 市 更 新 行 动 的 指 导 意 见 首 都 功 能 核 心 区 以 保 护 更 新 为 主 ， 中 心 城 区 以 减 量 提 质 更 新 为 主 ， 城 市 副 中 心 和 平 原 地 区 的 新 城 结 合 城 市 更 新 承 接 中 心 城 区 功 能 疏 解 ， 生 态 涵 养 区 结 合 城 市 更 新 适 度 承 接 与 绿 色 生 态 发 展 相 适 应 的 城 市 功 能 。 2021.05.157 沈 阳 关 于 印 发 的 通 知 1.明 确 城 市 更 新 重 点 任 务 ， 建 设 绿 色 、 低 碳 、 智 慧 、 人 文 活 力 城 市 ；2.强 化 金 融 支 持 、 用 地 保 障 、 税 费 减 免 、 政 策 支 持 等 保 障 措 施 。 2021.04.278 福 州 福 州 市 “城 市 更 新 +”实 施 办 法 对 适 用 范 围 内 特 定 建 成 区 域 的 修 缮 、 改 造 、 拆 除 重 建 ， 统 筹 推 动 城 市 空 间 形 态 和 功 能 优 化 ， 市 政 基 础 设 施 和 公 建 配 套 设 施 完 善 ， 产 业 可 持 续 性 配 套 发 展 和 历 史 文 化 保 护 传 承 ， 从 而 实 现 城 市 肌 理 的 全 面 保 留 ， 产 业 动 能 、 环 境 品 质 和 城 市 竞 争 力 全 面 提 升 2021.04.02 出 台 乡 村 振 兴 促 进 法 、 土 地 管 理 法 实 施 条 例 ， 土 地 使 用 权 收 入 划 转 税 务 征收热 点 政 策 聚 焦 重 要 政 策 汇 总 土 地 /财 税 政 策政 策 领 域 政 策 文 件 重 点 内 容 发 布 时 间土 地 /国 土 /规 划 相 关 政 策 中 华 人 民 共 和 国 乡 村 振 兴 促 进 法 在 促 进 产 业 发 展 和 农 民 增 收 、 乡 村 治 理 、 社 会 保 障 、 国 家 粮 食 安 全 、 2021.04.29乡 村 建 设 等 方 面 做 出 了 相 关 规 定 。 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例 （ 修 订 草 案 ） 强 化 对 永 久 基 本 农 田 的 管 理 保 护 ， 严 守 耕 地 红 线 ， 在 严 格 控 制 耕 地 转 2021.04.01为 建 设 用 地 的 同 时 ， 控 制 耕 地 转 为 林 地 、 草 地 等 其 他 农 用 地 ， 严 格 执行 “占 补 平 衡 ”制 度 。 细 化 土 地 征 收 程 序 ， 设 立 征 收 土 地 预 公 告 制 度 ， 规 范 征 收 补 偿 ， 规 定 有 关 费 用 未 足 额 到 位 的 不 得 批 准 征 收 土 地 ， 保 障 被 征 地 农 民 知 情 权 、 参 与 权 、 监 督 权 。 保 障 农 民 合 理 宅 基 地 需 求 ， 规 范 宅 基 地 管 理 ， 强 调 保 障 农 民 依 法 取 得 的 宅 基 地 权 益 。 细 化 土 地 督 察制 度 ， 强 化 监 督 检 查 措 施 ， 建 立 动 态 巡 查 等 机 制 ， 并 加 大 对 破 坏 耕 地 、 非 法 占 地 、 拒 不 履 行 土 地 复 垦 义 务 等 违 法 行 为 处 罚 力 度 ， 增 加 了 对 耕地 “非 粮 化 ”的 处 罚 规 定 。财 税 财 政 部 、 自 然 资 源 部 、 税 务 总 局 、 人 民 银 行 ： 关 于 将 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 、 矿 产 资 源 专项 收 入 、 海 域 使 用 金 、 无 居 民 海 岛 使 用 金 四 项 政 府 非 税 收 入 划 转 税 务 部 门 征 收 有 关 问 题 的 通 知 将 包 括 国 有 土 地 出 让 收 入 在 内 的 四 项 政 府 非 税 收 入 统 一 划 转 税 务 部 门 征 收 。 该 项 工 作 先 试 点 后 全 面 推 开 ， 自 2021年 7月 1日 起 ， 在 七 个 省 、 自 治 区 、 市 先 试 点 ， 自 2022年 1月 1日 起 全 面 实 施 征 管 划 转 工 作 。 2021.06.04财 政 部 ： 建 立 健 全 有 利 于 高 质 量 发 展 的 现 代 财税 体 制 加 强 地 方 政 府 债 务 管 理 ， 完 善 以 债 务 率 为 主 的 风 险 评 估 指 标 体 系 ； 坚 决 遏 制 隐 性 债 务 增 量 ， 积 极 稳 妥 化 解 存 量 ， 对 隐 性 债 务 实 行 穿 透 式 监 管 。 2021.05.06 进 行 REITS试 点 工 作 ， 建 立 试 点 项 目 库热 点 政 策 聚 焦 重 要 政 策 汇 总 REITs政 策政 策 领 域 政 策 文 件 重 点 内 容 发 布 时 间REITs 发 改 委 关 于 进 一 步 做 好 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 试 点 工 作 的 通 知 1.从 五 个 方 面 提 出 了 具 体 工 作 要 求 ， 一 是 不 断 深 化 认 识 ， 加 强 支 持 引 导 ； 二 是 加 强 项 目 管 理 和 协 调 服 务 ； 三 是 严 把 项 目 质 量 关 ； 四 是 促 进 基 础 设 施 REITs长 期 健 康 发 展 ； 五 是 加 强 部 门 协 作 和 政 策 落 实 。 2. 申 报 要 求 包 括 试 点 区 域 和 行 业 范 围 、 项 目 基 本 条 件 、 申 报 材 料 要 求 、 项 目 申 报 程 序 、 项 目 审 查 内 容 、 中 介 机 构 要 求 、 其 他 工 作 要 求 等 内 容 。 2021.06.29 关 于 建 立 全 国 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 试 点 项 目 库 的 通 知 1.要 求 地 方 充 分 认 识 稳 妥 推 进 基 础 设 施 REITs试 点 的 重 要 意 义 。2.要 求 地 方 抓 紧 将 符 合 条 件 的 项 目 纳 入 基 础 设 施 REITs项 目 库 ， 切 实 加强 基 础 设 施 REITs试 点 项 目 储 备 管 理 。 3.将 入 库 项 目 分 为 意 向 项 目 、 储备 项 目 、 存 续 项 目 3类 ， 并 严 格 把 握 入 库 项 目 条 件 。 4.从 加 强 协 调 服务 等 4个 方 面 提 出 了 对 入 库 项 目 的 支 持 措 施 。5.从 项 目 信 息 、 入 库 编 码 、 时 间 安 排 等 方 面 ， 对 做 好 入 库 项 目 梳 理 和 报送 工 作 提 出 具 体 要 求 。 6.要 求 各 地 方 统 一 规 则 、 加 强 协 作 ， 确 保 稳 妥 推进 基 础 设 施 REITs试 点 。 2021.01.13 发 展 趋 势 展望 03 产 房 地 产 基 础 设 施 基 础 设 施房 地 产 房 地 产产 业 发 展 房 地 产基 础 设 施产 业 发 展社 会 服 务 23 发 展 趋 势 展 望 片 区 综 合 开 发 正 处 于 3.0模 式 时 代 向 4.0模 式 转 变 的 阶 段1.0模 式 （ 大 盘 模 式 ） 2.0模 式 （ 一 级 开 发 模 式 ） 3.0模 式 （ 产 城 融 合 模 式 ） 4.0模 式 （ 全 面 合 作 模 式 ） 企 业 主 导 政 府 陪 跑 政 府 主 导 企 业 参 与 城 投 市 场 化 转 型 社 会 资 本 专 业 运 作 政 府 企 业 全 方 位 合 作房 地 产 企 业 主 持 开 发 区 域 内 的 房 地 产 政 府 直 接 投 资 或 引 入 资 本 提 供 基 础 设 城 投 公 司 通 过 政 府 授 权 引 入 社 会 资 本 城 市 运 营 商 与 政 府 发 挥 各 自 优 势 ， 进进 行 市 场 化 合 作 ， 实 现 市 场 化 转 型 ；项 目 ， 获 得 大 部 分 收 益 ； 政 府 获 得 少 施 建 设 运 营 服 务 ， 通 过 控 制 土 地 出 让 双 方 合 作 进 行 区 域 基 础 设 施 建 设 运 营 一 步 深 化 合 作 范 围 ， 从 基 础 设 施 和 产量 收 益 ， 负 担 基 础 设 施 和 公 共 服 务 职 环 节 回 收 土 地 收 益 ； 房 地 产 企 业 通 过 和 产 业 发 展 ， 政 府 角 色 从 直 接 参 与 变 业 招 商 延 伸 至 社 会 管 理 和 社 会 服 务 领责 公 开 市 场 获 得 开 发 权 为 监 督 指 导 及 社 会 服 务 域由 房 地 产 开 发 商 带 行 了 部 分 政 府 职 责 企 业 行 为 促 动 政 府 决 策 ， 但 是 造 成 了 配 套 设 施 和 公 共 服 务 管 理 的 滞 后 ， 政 府 投 入 和 收 益 相 匹 配 ， 但 主 要 为商住 用 地 ， 造 成 区 域 发 展 的 不 可 持 续 该 模 式 实 现 了 “产 城 融 合 ”的 城 镇 化理 念 ， 打 造 了 可 持 续 的 区 域 发 展 该 模 式 的 实 现 需 要 城 市 运 营 商 整 合 资 源 ， 提 升 服 务 能 力 l 自 然 资 源 部 国 土 空 间 规 划 局 召 开 的 城 镇 开 发 边 界 试 划 研 究 工 作 部 署 会 提 到 ， 全 国 国 土 空 间 规 划 纲 要 (2020 2035年 ) 计 划 2019年 底 前 争 取 上 报 ， 并 拟 于 2021年 第 一 季 度 报 党 中 央 、 国 务 院 审 定 ； 省 级