2020-2021大连房地产市场总结报告.pdf

2020-2021大连房地产市场总结报告 FO O RF F U T T U U REFORFUTURE 政 策 2020年 疫 情 影 响 ， 经 济 下 行 ， 房 地 产 调 控 以 稳 为 主 2021年 经 济 发 展 “双 循 环 ”， 需 求 侧 改 革 ， 继 续 房 住 不 炒土 地 2020年 ， 边 际 调 整 ， 补 充 供 应 ， 拿 地 多 为 合 作 开 发 模 式 2021年 ， 补 充 供 应 ， 聚 焦 甘 区 ， 价 格 持 涨市 场 2020年 疫 情 影 响 ， 市 场 遇 冷 ， 供 销 回 落 ， 去 化 缓 慢 2021年 市 场 回 归 正 轨 ， 需 求 释 放 ， 供 销 量 上 扬房 企 2020年 多 渠 道 获 土 储 ， 房 企 层 级 弱 化 ， 营 销 应 势 创 新 2021年 趋 于 合 作 拿 地 ， 强 化 品 牌 产 品 力 ， 精 准 拓 展 定 位 概 述 报 告 名 词 解 释 主 城 区 =中 山 区 +西 岗 区 +沙 河 口 区 +高 新 园 区 ； 近 城 区 =甘 井 子 区 ； 新 城 区 =金 州 区 +开 发 区 +旅 顺 口 区 ； 商 品 住 宅 =普宅 +公 寓 +别 墅 01 宏 观 信 息02 土 地 市 场03 房 产 市 场04 品 牌 房 企 PART ONE宏 观 经 济 与 政 策1、 宏 观 经 济2、 行 业 政 策3、 本 地 政 策4、 本 地 信 息 5 宏 观 经 济 环 境 -外 围 环 境 3040506070 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11美 国 欧 元 区 英 国 中 国图 ： 主 要 经 济 体 制 造 业 PMI走 势 （ %)美 国 ： 57.5英 国 ： 55.6 欧 元 区 ： 53.8 中 国 ： 52.1 图 ： 主 要 经 济 体 GDP增 速 走 势 美 国 洛 杉 矶 发 布 封 锁 令 意 大 利 所 有 酒 吧 和 餐 馆 必 须 在 下 午 6点 前 关 闭 ， 体 育 馆 、 游 泳 池 、 剧 院 和 电 影 院 也 将 关 门 西 班 牙 宣 布 全 国 宵 禁 ， 并 启 动 了 紧 急 状 态 英 国 、 葡 萄 牙 、 捷 克 、 日 本 等 国 也 在 近 期 推 出 更 严 格 的 防 疫 措 施 图 ： 全 球 疫 情 形 势 喜 忧 参 半疫 苗 研 发 加 快海 外 疫 情 反 扑 中 国 ： 已 有 5支 疫 苗 进 入 三 期 试 验 英 国 ： 批 准 疫 苗 上 市 ， 允 许 大 规 模 接 种 美 国 ： morderna疫 苗 计 划 开 展 儿 童 测 试 俄 罗 斯 ： 卫 星 V疫 苗 即 将 大 规 模 接 种 法 国 ： sonofi疫 苗 进 入 人 体 实 验 阶 段 日 韩 ： 投 入 大 规 模 预 算 购 买 疫 苗疫 苗 进 程 影 响 全 球 经 济 修 复 速 度 ， 中 国 经 济 优 势 凸 显全 球 主 要 经 济 体 加 速 复 苏 ， PMI先 行 指 标 已 恢 复 至 景 气 区 间 ， 叠 加 疫 苗 取 得 突 破 性 进 展 ， 外 部 经 济 预 期 逐 渐 好 转 ， 但 由 于 疫 苗 落 地 进 程 尚 未 明 确 ， 明 年 全 球 经 济 修 复 速 度 仍 具 有 不 确 定 性 。 反 观 国 内 ， 得 益 于 有 效 的 防 疫 机 制 ， 中 国 经 济 增 速 率 先 回 正 ， 是 当 前 唯 一 实 现 正 增 长 的 经 济 体 ， 未 来 对 全 球 资 金 的 吸 引 力 将 持 续 增 强 。国 家 /区 域 2019（ 全 年 ） 2020Q1（ 当 季 ） 2020Q2（ 当 季 ） 2020Q3（ 当 季 ）中 国 6.11 -6.8 3.2 4.9美 国 2.2 0.32 -9.03 -2.91英 国 1.3 -2.08 -21.46 -9.58欧 元 区 1.3 -0.3 -14.9 -4.3 6 宏 观 经 济 环 境 -国 内 环 境 6.80-3.50 3.32-20.00-30.00-40.00-10.000.0010.0030.0020.00 2014-02 2014-06 2014-10 2015-02 2015-06 2015-10 2016-02 2016-06 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06 2019-10 2020-02 2020-06 2020-10房 地 产 开 发 投 资 制 造 业 投 资 基 础 设 施 建 设 投 资 经 济 复 苏 势 头 加 快 ， 房 地 产 是 经 济 发 展 的 “压 舱 石 ”我 国 经 济 延 续 加 快 恢 复 态 势 ， 前 三 季 度 GDP累 计 增 速 0.7%， 实 现 同 比 转 正 ， 三 驾 马 车 延 续 全 面 回 升 态 势 ， 出 口 增 幅 扩 大 3.5个 百 分 点 至 14.9%， 预 计 明 年 出 口 将 保 持 较 好 势 头 ， 经 济 预 期 持 续 好 转 带 动 居 民 收 入 预 期 向 好 。 房 地 产 、 基 建 在 疫 情 后 成 为 经 济 恢 复 的 重 要 抓 手 ，房 地 产 开 发 投 资 率 先 恢 复 正 增 长 ， 前 11月 固 投 累 计 增 速 2.6%， 其 中 地 产 投 资 累 计 增 速 6.8%。图 ： 中 国 宏 观 指 标 最 新 数 据 图 ： 房 地 产 、 制 造 业 、 基 建 固 定 资 产 投 资 情况经 济 指 标 10月 11月出 口 同 比 11.4% 14.9% 固 投 累 计 同 比 1.8% 2.6%制 造 业 PMI 51.4 52.1连 续 9个 月 高 于 临 界 点财 新 服 务 业 PMI 56.8 57.82010年 5月 以 来 次 高 宏 观 经 济 环 境 -”十 四 五 “规 划 促 进 住 房 消 费 健 康 发 展 增 强 消 费 对 经 济 发 展 的 基 础 性 作 用 ， 顺 应 消 费 升 级 趋 势 ， 提 升 传 统 消 费 ， 促 进 住 房 消 费 健 康 发 展 。 3 有 效 增 加 保 障 性 住 房 供 给有 效 增 加 保 障 性 住 房 供 给 ， 完 善 土 地 出 让 收 入 分 配 机 制 ， 探 索 支 持 利 用 集 体 建 设 用 地 按 照 规 划 建 设 租 赁 住 房 ， 完 善 长 租 房 政 策 ， 扩 大 保 障 性 租 赁 住 房 供 给 。4 推 进 以 人 为 核 心 的 新 型 城 镇 化 ， 建 设 现 代 化 都 市 圈 ， 推 进 成 渝 经 济 圈 建 设 5 加 快 发 展 健 康 、 养 老 、 育 幼 、 文 化 、 旅 游 、 体 育 、 家 政 、 物 业 等 服 务 业 供 给关 于 “十 四 五 ”和 到 2035年 经 济 发 展 目 标关 于 构 建 以 国 内 大 循 环 为 主 体 、 国 内 国 际 双 循 环 相 互 促进 的 新 发 展 格 局 2025年 ： 人 均 GDP达 到 高 收 入 国 家 标 准 。 推 算 未 来 五 年 的 经 济 增 速 约 5.5%； 2035年 ： 实 现 经 济 总 量 或 人 均 收 入 翻 一 番 。 推 算 未 来 15年 经 济 平 均 增 速 4.8% 要 坚 持 供 给 侧 结 构 性 改 革 的 战 略 方 向 ， 形 成 需 求 牵 引 供 给 、 供 给 创 造 需 求 的 更 高 水 平 动 态 平 衡 。 推 动 形 成 国 内 经 济 循 环 ， 就 能 更 好 吸 引 全 球 资 源 要 素 ， 形 成 参 与 国 际 经 济 合 作 和 竞 争 新 优 势 。 构 建 双 循 环 发 展 格 局 ， 地 产 与 金 融 、 实 体 均 衡 发 展“十 四 五 规 划 ”建 议 稿 中 提 出 ， 要 形 成 内 循 环 +双 循 环 的 经 济 新 发 展 格 局 ， 都 市 圈 作 为 双 循 环 的 重 要 发 展 支 点 ， 预 计 未 来 都 市 圈 规 划 利 好 仍 将 继 续 释 放 ， 如 成 渝 、 长 江 中 游 等 ； 根 据 2025年 人 均 GDP将 达 到 高 收 入 国 家 标 准 (1.25万 美 元 )， 推 算 未 来 5年 经 济 增 速 5.5%左 右 。 政 治 局 会 议 提 出 注 重 需 求 侧 改 革 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 对 房 地 产 定 调 整 体 中 性 。图 ： ”十 四 五 “涉 及 房 地 产 相 关 表 述推 动 金 融 、 房 地 产 同 实 体 经 济 均 衡 发 展实 现 上 下 游 、 产 供 销 有 效 衔 接 ， 促 进 农 业 、 制 造 业 、 服 务 业 、 能 源 资 源 等 产 业 门 类 关 系 协 调 。12图 ： 习 近 平 针 对 规 划 建 议 稿 中 部 分 重 要 观 点 的 说明 关 于 以 推 动 高 质 量 发 展 为 主 题 当 前 ， 我 国 社 会 主 要 矛 盾 已 经 转 化 为 人 民 日 益 增 长 的 美 好 生 活 需 要 和 不 平 衡 不 充 分 的 发 展 之 间 的 矛 盾 ， 发 展 中 的 矛 盾 和 问 题 集 中 体 现 在 发 展 质 量 上 。 0.008 宏 观 经 济 环 境 -货 币 金 融 环 境 8.40 11.10 10.502.88 1.40 2.83 2.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,000 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09新 增 社 会 融 资 规 模 （ 亿 元 ） 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05SHIBOR:3个 月 (%) 2020-07 2020-09M2同 比 (%)货 币 宽 松利 率 走 低 货 币 稳 中 边 际 收 紧利 率 爬 升M2增 速 达 双 位 数带 动 新 增 融 资 规 模 扩 大 Q1新 增 社 融11万 亿 Q2新 增 社 融9.7万 亿 Q3新 增 社 融8.7万 亿货 币 相 对 宽 松 宽 货 币 稳 货 币定 向 降 准 50bp 降 息 20bp 保 持流 动 性 合 理 充裕 创 新 工 具 宽信 用 未 提 降 息 降 准 更 加 灵 活 适 度 精 准 导 向全 面 降 准 50bp 降 息 10bp 货币 政 策 更 加 灵活 适 度 刘 鹤 ： 更 加 灵 活 适 度 保持 政 策 稳 定 易 纲 ： 明 年GDP增 速 回 升 后 ， 宏 观杠 杆 率 将 会 更 稳 一 些央 行 累 计 降 准 150bp、 降 息 5bp 中 美 贸 易 摩 擦反 复 ， 货 币 维 持 宽 松 ， 删 去 “把 好 总 闸 门 ”提 法 中 性 趋 紧 ， 宏 观 杠 杆 率 较 快 抬 升 下 关 注 风 险 防 范疫 情 后 货 币 环 境 宽 松 ， M2增 速 上 涨 至 双 位 数 ， shibor持 续 走 低 至 1.4%， 年 中 政 策 环 境 趋 于 中 性 。 伴 随 宏 观 杠 杆 率 快 速 攀 升 （ 18-19年 度 上 升 6BP， 今 年 以 来 已 上 升 25BP） ， 当 前 政 策 站 位 发 生 明 显 转 变 ， 三 季 度 货 币 政 策 报 告 中 ， 央 行 表 达 对 财 政 可 持 续 性 风 险 及 金 融 风 险 隐 患 上 升 的 担 忧 ， “既 不 让 市 场 缺 钱 ， 又 不 让 钱 溢 出 来 ”， 预 计 明 年 货 币 政 策 将 更 关 注 风 险 防 范 。图 ： 我 国 货 币 供 应 量 、 社 会 融 资 规 模 及 市 场 利 率 走 势宽 财 政 宽 信 用 以 稳 为 主 货 币 边 际 收 紧 9 行 业 政 策 环 境 -中 央 基 调 -6. 稳 预 期 3.202020.3未 提 及2020Q1 22020.4.17重 提 房 住 不 炒 进 平 稳 健 康 发 展80(8.0)(6.0)(4.0)(2.0) 由 稳 预 期 转 向 中 性 偏 紧 ， 房 地 产 金 融 风 险 关 注 度 提 升疫 情 后 政 策 以 稳 预 期 为 主 ， 三 季 度 部 分 城 市 房 价 涨 幅 明 显 ， 政 策 基 调 转 向 中 性 偏 紧 。 在 对 十 四 五 解 读 中 ， 国 务 院 副 总 经 理 表 示 “房 地 产 影 响 投 资 和 消 费 ， 事 关 民 生 和 发 展 ”， 银 保 监 会 主 席 表 示 “房 地 产 是 中 国 金 融 风 险 最 大 的 灰 犀 牛 ”， 后 市 对 房 地 产 资 金 流 入 仍 保 持 敏感 性 ， 12月 政 治 局 会 议 定 调 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 预 计 行 业 政 策 将 延 续 中 性 偏 紧 。GDP当 季 增 速6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 4.90 0.02.04.06.08.0 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 020Q2 2020Q32020.7.24中 央 座 谈 会 紧 绷 这 根 弦2020.8.26定 向 约 谈 房 价 涨 幅 较 快 城 市2020.12.11 政 治 局 会 议 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展2020.12.11 经 济 工 作 会 议图 ： 近 年 中 央 会 议 对 房 地 产 的 表 述2018.4推 动 楼 市 健 康 发 展2018.7.31坚 决 遏 制 房 价 上 涨 2018.10.12未 提 及 2019.4重 提 房 住 不 炒 2019.7首 提 不 将 房 地 产 作 为短 期 刺 激 经 济 的 手 段 促 资 金 、 楼 市 监 管 并 行2020.6 严 查 资 金 违 规 流 入 房 地 产2020.8 “三 道 红 线 ”2020.9 防 止 房 地 产 过 度 金 融 化解 决 好 大 城 市 住 房 突 出 问 题 11 从 边 际 放 松 到 中 性 偏 紧 ， 定 向 调 控 延 续 “有 保 有 压 ”上 半 年 地 方 楼 市 以 支 持 性 政 策 为 主 ， 从 支 持 房 企 端 到 边 际 刺 激 需 求 端 ； 下 半 年 部 分 城 市 过 热 引 发 调 控 收 紧 ， 三 季 度 政 策 进 入 密 集 期 ， 主 要 调 控 方 向 为 限 购 限 贷 收 紧 、 限 价 限 售 升 级 、 加 大 优 先 刚 需 房 源 比 例 等 ； 四 季 度 趋 于 缓 和 ， 政 策 有 松 有 紧 。 预 计 后 市 各 地 延 续 定 向 调 控 ， 过 热 城 市 仍 有 加 码 风 险 ， 部 分 较 冷 城 市 如 北 方 、 中 部 存 边 际 优 化 空 间 。图 ： 2020年 房 地 产 地 方 性 调 控 政 策 时 间 轴上 半 年 ： 支 持 性 政 策 为 主行 业 政 策 环 境 -地 方 趋 势边 际 放 松 ， 刺 激 需 求 下 半 年 ： 定 向 调 控土 地 市 场 支 持 湖 北 省 、 江 苏 省 、 深 圳 、 上 海 、 天 津 、 西 安 、 福 州 、 南 昌 等 降 低 预 售 条 件 大 连 、 无 锡 、 苏 州 、 福 州 、 厦 门 等 政 策 密 集 期 （ 7-10月 ） ， 调 控 过 热 城 市人 才 落 户 放 松 山 东 省 、 北 京 、 广 州 、 重 庆 、 中 山 、 宁 波 苏 州 等 限 购 升 级 /补 丁 深 圳 、 东 莞 、 杭 州 、 宁 波 、 南 京 、 银 川购 房 补 贴 衡 阳 、 钦 州 、 杭 州 、 抚 州 、 沈 阳 等 提 高 首 付 比 例 无 锡 、 常 州 、 沈 阳 、 长 春 、 唐 山限 价 升 级 东 莞 、 杭 州 、 绍 兴 、 沈 阳 、 长 春 、 唐 山 、 徐 州 、 长 沙限 售 升 级 东 莞 、 杭 州 、 常 州 政 策 进 入 平 稳 期 （ 11-12月 ） ， 有 松 有 紧摇 号 向 无 房 家 庭 倾 斜 南 京 、 宁 波 、 杭 州 、 成 都 深 圳 限 购 年 限 增 加 至 三 年二 手 房 增 值 税 免 征 年 限 延 长 沈 阳 、 成 都 过 热 收 紧 成 都 实 行 购 房 资 格 预 审 ， 再 提 无 房 家 庭 优 先 比 例土 拍 限 制 宁 波 、 南 京 、 唐 山 、 绍 兴 、 长 沙 、 衢 州 、 台 州 西 安 提 高 二 套 首 付 比 例宁 波 提 高 二 套 首 付 比 例 ， 收 紧 限 购 限 售 范 围 较 冷 放 松 哈 尔 滨 鼓 励 房 企 打 折 促 销 让 利 销 售 新 房 12 行 业 政 策 环 境 -地 产 金 融 0102030 8070 0200400600 房 企 发 债 规 模 （ 亿 元 ） 平 均 溢 价 率 (%) -60.0%-40.0%-20.0%0.000.501.00 2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 融 资 环 境 趋 紧 ， “三 道 红 线 ”持 续 影 响 高 杠 杆 房 企上 半 年 融 资 环 境 整 体 较 宽 松 ， 房 企 发 债 处 于 高 位 ； 下 半 年 随 着 “三 道 红 线 ”出 台 ， 引 导 房 企 减 少 表 外 融 资 ， 根 据 年 底 建 立 的 银 行 业 金 融 机 构 房 地 产 贷 款 集 中 度 管 理 制 度 ， 进 行 五 档 分 类 管 理 ， 最 高 档 房 地 产 贷 款 占 比 不 得 超 过 40%， 个 人 住 房 贷 款 占 比 不 得 超 过 32.5%， 逐 级 递 减 ， 融 资 环 境 进 一 步 趋 紧 。 年 内 融 资 环 境 的 变 化 影 响 土 地 市 场 走 势 ， 上 半 年 溢 价 率 走 高 ， 下 半 年 呈 现 回 落 ， 预 计 明 年 融 资 环 境 收 紧 将 对 高 杠 杆 房 企 经 营 投 资 策 略 造 成 影 响 。 4050608001,0001,2001,4001,6001,800 图 ： 房 企 发 债 总 量 及 全 国 土 拍 溢 价 率 （ 亿 元 ， %）发 债 规 模 上 涨土 拍 溢 价 明 显 发 债 规 模 上 涨土 拍 溢 价 明 显 发 债 规 模 上 涨土 拍 溢 价 明 显三 道 红 线 出 台 后 ， 融 资 收 紧 ， 溢 价 率 下 调 ；同 时 发 债 作 为 融 资 渠 道 的 重 要 补 充 ， 规 模 同 比 保 持 上 涨 。 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%1.502.002.503.003.50 房 地 产 资 金 信 托 余 额 （ 万 亿 元 ） 新 增 信 托 同 比 （ %）图 ： 房 企 信 托 融 资 情 况 5月 不 得 向 不 满 足 432条件 房 企 提 供 融 资 8月 坚 决 一 直 房 地 产 信 托 过 快 增 长 势 头 5月 违 规 开 展 房 地 产 信 托业 务 被 列 入 检 查 要 点中 央 监 管 重 点 ： 影 子 银 行 、 地 方 债 务 、 房 地 产 融 资 地 方 债 、 信 托 融 资目 前 基 本 管 控 到 位 （ 房 地 产 信 托 规 模 进 入 负 增 长 ） ， 下 阶 段 重 点 在 房地 产 方 面 ， 当 前 出 台 “三 道 红 线 ”给 房 企 去 杠 杆2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 2016年11月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月 2018年11月 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00% 10.00%12.00% -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100% 120%140%160% 2011H1 2011H2 2012H1 2012H2 2013H1 2013H2 2014H1 2014H2 2015H1 2015H2 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 2020Q3 居 民 中 长 期 新 增 贷 款 增 速 商 品 住 宅 销 售 额 增 速 人 民 币 贷 款 加 权 平 均 利 率 行 业 政 策 环 境 -地 产 金 融图 ： 居 民 新 增 中 长 期 贷 款 总 额 与 商 品 房 销 售 额 （ 亿 元 ） 27024556 6115116438 45050100150200250300 2005-03 2005-12 2006-09 2007-06 2008-03 2008-12 2009-09 2010-06 2011-03 2011-12 2012-09 2013-06 2014-03 2014-12 2015-09 2016-06 2017-03 2017-12 2018-09 2019-06 2020-03宏 观 杠 杆 率 居 民 杠 杆 率 非 金 融 企 业 杠 杆 率 趋 收 敛 ， 热 点 城 市 或 有 限 贷 升 级 风 险上 半 年 ， 房 贷 利 率 下 调 10-15BP， 新 增 中 长 期 贷 款 同 比 增 长 10%， 而 同 期 住 宅 销 售 额 下 降 3%， 疫 情 期 间 的 货 币 宽 松 带 来 居 民 部 门 的 资 产 型 通 胀 预 期 升 温 ； 下 半 年 房 贷 利 率 进 入 平 稳 期 ， 房 贷 相 对 增 速 亦 有 放 缓 。 居 民 杠 杆 率 抬 升 背 景 之 下 ， 监 管 层 保 持 高 敏 感 度 ， 预 计 明 年 居 民 端 金 融 环 境 将 保 持 平 稳 ， 部 分 热 点 城 市 限 贷 或 有 升 级 。 居 民 新 增 中 长 期 贷 款 走 高 ： 2020年 Q3同 比 上 涨 11% 贷 款 利 率 走 低 ： 由 2019年5.69%下 降 至 5.12% 政 府 部 门 杠 杆 率 宏 观 杠 杆 率 ： 18-19年 上 升 6BP， 今 年 以 来 上 升 25BP居 民 杠 杆 率 ： 18-19年 上 升 4BP， 今 年 以 来 上 升 6BP图 ： 宏 观 杠 杆 率 分 项 走 势 （ %） 14 行 业 政 策 环 境 -地 产 金 融 备 注 ： 土 地 出 让 金 数 据 统 计 时 间 截 止至 2020.12.11 图 ： 国 内 主 要 城 市 居 民 贷 款 规 模 走 势 （ 亿 元 ）20,00015,000 10,0005,000025,0002017年 上 半 年 下 半 年 2018年 上 半 年 下 半 年 2019年 上 半 年 下 半 年 2020年 上 半 年 三 季 度 城 市 城 市 土 地 出 让 金（ 亿 元 ） 城 市 分 化 扩 大 ， 核 心 城 市 吸 金 能 力 进 一 步 强 化分 拆 结 构 ， 城 市 吸 金 能 力 进 一 步 分 化 ： 从 居 民 端 看 ， 核 心 城 市 居 民 端 呈 现 扩 张 ， 今 年 以 来 核 心 一 二 线 城 市 居 民 贷 款 规 模 持 续 走 高 ， 其 中 深 圳 、 宁 波 上 涨 明 显 ； 从 投 资 端 看 ， 一 线 城 市 北 上 广 、 华 东 核 心 城 市 纷 纷 上 榜 TOP10全 国 土 地 出 让 金 榜 单 。 截 止 目 前 ， 上 海 以 2792 万 亿 元 出 让 金 位 居 全 国 榜 首 ， 广 州 较 上 年 出 让 规 模 提 升 显 著 ， 同 比 增 长 超 30%。30,000 排 名 图 ： 2019-2020年 全 国 主 要 城 市 土 地 出 让 金 排 行 榜2020年 2019年土 地 出 让 金（ 亿 元 ） 建 面（ 万 ） 建 面 10 南 通 市 1317 5259 成 都 市 1383 5894 （ 万 ）1 上 海 市 2792 3267 杭 州 市 2840 45002 杭 州 市 2661 3735 上 海 市 1995 25433 广 州 市 2249 3558 苏 州 市 1850 40104 南 京 市 1899 3515 武 汉 市 1766 43875 北 京 市 1807 810 广 州 市 1701 37636 苏 州 市 1789 5381 北 京 市 1701 9147 宁 波 市 1727 3795 南 京 市 1697 3177 北 京 上 海 深 圳 石 家 庄 厦 门 宁 波 8 重 庆 市 1590 8763 重 庆 市 1593 98329 武 汉 市 1404 3352 宁 波 市 1405 4928 调 控 政 策 无 较 大 变 化 ， 仍 以 限 购 限 价 为 主 ， 并 且 限 购 影 响 淡 化市 场 端 调 控 政 策 主 基 调 仍 为 限 购 、 限 价 ， 其 中 限 购 政 策 针 对 市 内 四 区 ， 成 交 流 量 区 域 甘 井 子 区 、 金 普 新 区 不 在 受 限 范 围 ， 同 时 随 时 间 推 移 ， 限 购 影 响 逐 步 淡 化 ， 客 户 需 求 释 放 ， 限 价 为 刚 性 限 价 ， 仍 保 留 弹 性 空 间 ； 最 新 人 才 落 户 政 策 出 台 ， 实 行 先 落 户 后 就 业 ， 对 冲 限 购 政 策 的 同 时 可 进 一 步 撬 动 客 户 需 求 ； 政 策 性 住 房 按 住 宅 总 建 面 5%-10%配 建 ， 从 供 应 端 革 新 ， 多 维 促 进 租 售 并 举 。表 ： 大 连 土 地 和 市 场 端 调 控 政 策 一 览本 地 政 策 -房 地 产 调 控政 策 要 点 限 制 对 象 范 围 主 要 内 容 政 策 变 化 时 间 影 响开 发 端 装 配 式 交 付 全 域 核 心 区 项 目 建 面 100%；重 点 区 建 面 40%；积 极 发 展 区 建 面 10%； 装 配 式 住 宅 精 装 交 付 2018年 6月 成 本 提 升 ， 装 修 竞 争 压 力 加 大土 地 端 限 溢 价 +竞 配 建 挂 牌 土 地 市 内 四 区 挂 牌 土 地（ 中 西 沙 甘 ） 溢 价 上 限 49%+竞 配 建 租 赁 住 房 面 积 2019年 1月 地 价 变 相 溢 价 ， 实 际 地 价 上 涨 ， 成 本 提 升 土 地 端 市 场 端 政 策 性 住 房 挂 牌 土 地 、 存 量 房 源 市 内 五 区（ 中 西 沙 甘 高 ） 按 住 宅 总 建 面 的 5%到 10%配 建 政 策 性 住 房 2020年 7月 土 地 供 应 端 革 新 ， 盘 活 存 量 资 产 ， 多 维 促 进 租 售 并 举 建 设市 场 端 限 购 商 品 住 宅 +二 手 房（ 不 含 公 寓 ） 主 城 区（ 中 西 沙 高 ） 本 地 户 籍 限 购 2套 ； 非 本 地 限 购 1套 2018年 3月 限 购 区 需 求 受 限 非 限 购区 热 度 升 温 ， 抑 制 投 资 需 求限 贷 商 品 住 宅 +二 手 房（ 不 含 公 寓 ） 主 城 区（ 中 西 沙 高 ） 首 套 3成 ； 二 套 4成 客 户 购 房 成 本 增 加限 售 商 品 住 宅 +二 手 房（ 不 含 公 寓 ） 主 城 区（ 中 西 沙 高 ） 取 证 2年 方 可 上 市 交 易 限 制 投 资 客 户 需 求限 价 商 品 住 宅 （ 含 公 寓 ） 全 域 限 备 案 价 2019年 7月 抑 制 涨 幅 ， 控 制 下 线 ， 保 障 市 场 稳 定户 籍 端 落 户 全 域 先 落 户 后 就 业 2020年 5月 先 就 业 后 落 户 ， 增 加 市 场 需 求 本 地 政 策 -政 策 性 住 房市 内 五 区 配 建 政 策 性 住 房 ， 加 快 住 房 供 给 侧 改 革 ， 多 主 体 供 应 ， 推 动 市 场 租 售 并举适 用 范 围 ： 中 西 沙 甘 高 配 建 比 例 ： 原 则 上 按 住 宅 总 建 筑 面 积 的 5%到 10%进 行 配 建 政 策 性 住 房 ： 公 共 租 赁 住 房 、 市 场 租 赁 住 房 、 新 毕 业 大 学 生 优 惠住 房 和 共 有 产 权 住 房基 本 条 件 公 共 租 赁 和 市 场 租 赁 住 房无 偿 移 交 ， 产 权 归 政 府 ：由 房 企 办 理 完 成 房 屋 首 次 登 记 （ 只 登 记 不 发 证 ） 后 ， 以 无 偿 移 交 方 式 办 理 产 权 转 移 登 记 至 专 营 机 构 名 下无 偿 转 交 后 : 公 共 租 赁 住 房 纳 入 我 市 公 共 租 赁 住 房 房 源 管 理 ； 市 场 租 赁 住 房 由 专 营 机 构 负 责 运 营 ， 面 向 社 会 出 租 。新 毕 业 大 学 生 优 惠 住房 销 售 价 格 ： 房 企 应 依 据 土 地 挂 牌 文 件 中 明 确 的 新 毕 业 大 学 生 优 惠住 房 销 售 价 格 作 为 均 价 标 准 ， 制 定 每 套 住 房 具 体 销 售 价 格 ； 资 格 确 定 ： 购 房 人 选 购 资 格 和 选 房 顺 序 采 用 摇 号 方 式 确 定 ； 销 售 限 制 ： 自 取 得 不 动 产 权 登 记 证 书 之 日 起 5年 内 不 得 交 易 转 让 。政 策 性 住 房 规 划 建 设 管 理 要 求 要 点 “6同 原 则 ”： 与 所 在 项 目 的 商 品 住 房 用 地 交 纳 相 同 地 价 ； 同 步 规 划 设 计 、 同 步 建 设 、 同 步 竣 工 、 同 步 交 付 使 用 ， 项 目 分 期 建 设 的 ， 原 则 上 安 排 在 首 期 开 发 建 设 ； 建 设 标 准 与 所 在 项 目 的 可 售 商 品 住 房 保 持 一 致 ， 并 共 享 小 区 公 共 配 套 设 施 及 物 业 管 理 服 务 。 集 中 建 设 ： 原 则 上 按 整 幢 或 整 单 元 配 建 ， 不 足 整 单 元 的 按 照 具 体 单 元 由 低 到 高 顺 序 配 建 ； 装 标 规 定 ： 配 建 公 共 租 赁 住 房 装 修 不 得 低 于 大 连 市 保 障 性 住 房 设 计 装 修 标 准 ； 其他 配 建 的 政 策 性 住 房 装 修 标 准 应 与 该 项 目 可 售 商 品 住 房 标 准 一 致 ； 其 他 规 定 ： 已 确 定 配 建 政 策 性 住 房 的 出 让 地 块 ， 竞 配 建 同 类 型 的 政 策 性 住 房 。 未 安 排 配 建 政 策 性 住 房 的 出 让 地 块 ， 竞 配 建 市 场 租 赁 住 房 。 竞 配 建 住 房 的 增 幅 面 积 ， 原 则 上 均 按照90 的 整 数 倍 确 定 ； 本 地 政 策 -政 策 性 住 房 之 共 有 产 权 房适 用 范 围 ： 中 西 沙 甘 高 共 有 产 权 房 ： 由 政 府 提 供 政 策 支 持 ， 限 定 销售 对 象 、 套 型 面 积 、 处 分 权 利 ， 实 行 政 府 与 购 房 人 按 份 共 有 产 权 的政 策 性 商 品 住 房 共 有 产 权 住 房 申 购 人 应 当 具 备 以 下 条 件 ：申 请 人 具 有 本 市 户 籍 、 45周 岁 以 下 且 具 有 完 全 民 事 行 为 能 力 、 大 学 本 科学 历 及 以 上 、 有 稳 定 收 入 。申 请 人 及 家 庭 成 员 （ 包 括 夫 妻 双 方 及 未 成 年 子 女 ） 名 下 均 无 住 房 。 共 有 产 权 房 通 过 住 房 配 建 和 盘 活 存 量 房 源 两 种 方 式 筹 集 ， 降 低 购 房 门 槛 ， 实 现 “中 端 有 扶 持 ”要求基 本 条 件 产 权 份 额 ： 共 有 产 权 购 房 人 60%+政 府 产 权 份 额 40%； 筹 集 方 式 ： 商 品 住 宅 项 目 配 建 和 盘 活 存 量 房 源 ， 配 建 的 共 有 产 权 住 房 竣 工备 案 后 ， 由 房 企 无 偿 移 交 专 营 机 构 ； 盘 活 存 量 房 源 主 要 由 专 营 机 构 采 取 收购 经 济 适 用 住 房 剩 余 房 源 等 方 式 ， 转 化 为 共 有 产 权 住 房 销 售 ； 产 权 回 购 ： 共 有 产 权 购 房 人 签 订 购 房 合 同 未 满 5年 的 ， 按 购 买 时 市 场 价 格 增 持 产 权 份 额 ； 满 5年 的 ， 应 按 届 时 市 场 价 格 增 持 产 权 份 额 ， 届 时 市 场 价 格 由 专 营 机 构 提 出 ， 市 政 府 确 定 ； 购 房 人 签 订 合 同 满 10年 仍 未 购 买 完 全 产 权 的 ， 应 按 政 府 持 有 产 权 份 额 所 占 相 应 面 积 缴 纳 房 屋 租 金 ， 租 金 标 准 由 专 营 机 构 依 照 届 时 房 屋 租 赁 市 场 价 格 确 定 并 收 缴 。共 有 产 权 房 核 心 要 点 其 他 要 求 共 有 产 权 住 房 单 套 建 筑 面 积 原 则 上 控 制 在 90 以 下 ； 共 有 产 权 住 房 采 取 现 房 销 售 方 式 ， 由 市 住 建 部 负 责 销 售 信 息 社 会 公 告 及 组 织摇 号 ； 共 有 产 权 购 房 人 在 签 订 购 房 合 同 满 5年 且 取 得 完 全 产 权 后 ， 方 可 上 市 交 易 。 共 有 产 权 购 房 人 在 取 得 完 全 产 权 之 前 不 得 另 购 住 房 。 购 房 人 通 过 购 买 、 继 承 、 受 赠