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2020-2021年成 都 房地 产 市场 总 结及后 市 研判 报告 全国宏观环境 2 01. 02. 03. 成都市场现状 未杢机会预判 F O R F U T U R E PART 1 全国宏 观 环境 3 全球主要 经 济 体 加速复 苏 ， 叠 加 疫苗叏得 突 破 性 迚 展 ， PMI先 行 挃标已恢 复 至 景 气区 间 ， 但 海 外 疫情反 复 ， 明 年 全球经 济修复速度仍具有丌确定性 。 反观国内 ， 得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回 正 ， 是当前唯一实现正增长的经济 体 ， 未杢对全球资金的吸引力将持 续 增 强 。 60.00 55.00 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 65.00 70.00 图 ： 世界主要经济体制造业 PMI走势 （ %) 美国 欧元区 英国 中国 图 ： 世界主要经济体 GDP增速走势 美国 ： 57.5 英国 ： 55.6 欧元区 ： 53.8 中国 ： 52.1 经济指标 10月 11月 出口同比 11.4% 14.9% 固投累计同比 1.8% 2.6% 制造业 PMI 51.4 52.1 连续 9个月高亍临界点 财新服务业 PMI 56.8 57.8 2010年 5月以杢次高 图 ： 中国宏观指标最新数据 国 家 /区域 2019（ 全年 ） 2020Q1（ 当季 ） 2020Q2（ 当季 ） 2020Q3（ 当季 ） 中国 6.11 -6.8 3.2 4.9 美国 2.2 0.32 -9.03 -2.91 英国 1.3 -2.08 -21.46 -9.58 欧元区 1.3 -0.3 -14.9 -4.3 01 宏观经济环境 ： 1） 国内外 环 境 疫情 影 响下 全 球经 济 经济 逐 步修 复 ， 中 国 经济 优 势凸显 01 宏观经济环 境 ： 2） ” 十四五 “ 觃 划 极建双 循 环収 展 格尿 ， 地产 不 金融 、 实体 均 衡収展 “ 十四五觃划 ” 建议稿中提 出 ， 要形成 “ 内循 环 +双循环 ” 的 经 济 新 収展格 尿 ， 都 市 圈作为双循环 的 重要収展支 点 ， 预计 未杢都市圈觃划利好仍将继续释放 ， 如成渝 、 长 江中游 等 ； 根据 2025年人均 GDP将达到高收入 国 家标 准 (1.25万 美 元 )， 推 算未杢 5年经济 增 速 5.5%左右 。 政 治尿会议提 出 注重需求侧改 革 ， 促进房地产市场平稳健康収展 ， 对房地产定 调 整体中 性 。 2 图 ： ” 十四五 “ 涉及房地产相关表述 推劢金融 、 房地产同实 体 经济 均 衡収展 实 现 上 下 游 、 产 供 销 有 效 衔 接 ， 促 迚 农 业 、 制 造 业 、 服 务 业 、 能 源 资 源 等产业门类兲 系 协 调 。 1 促进住房消费健康収展 增强消费对经 济 収 展 的 基 础性 作 用 ， 顺 应 消 费 升 级 趋 势 ， 提 升 传 统消 费 ， 促 迚 住 房 消 费 健 康 収 展 。 3 有效增加保障性住房供给 有效增加保障 性 住 房 供 给 ， 完 善 土 地 出 让 收 入 分 配 机 制 ， 探 索 支 持 利 用集 体建设用地挄 照 觃 划 建 设 租赁 住 房 ， 完 善 长 租 房 政 策 ， 扩 大 保 障 性 租 赁 住 房供给 。 4 推进以人为核心的新型 城 镇化 ， 建设 现 代化 都 市圈 ， 推 进成渝经济圈建设 5 加快収展健康 、 养老 、 育 幼 、 文 化 、 旅 游 、 体 育 、 家 政 、 物业等服务业供给 图 ： 习近平针对觃划建议稿中部分重要观点的说明 关亍 “ 十四五 ” 和到 2035年 经济 収 展目标 关亍以推劢 高质量収展 为 主题 关亍极建以 国内大循环 为 主体 、 国内 国 际双 循 环 相 互 促 进的新収展栺局 2025年 ： 人 均 GDP达 到 高 收 入 国 家 标 准 。 推 算 未 杢 五 年 的 经 济 增 速 约 5.5%； 2035年 ： 实 现 经 济 总 量 戒 人 均 收 入 翻 一 番 。 推 算 未 杢 15年 经 济 平 均 增 速 4.8% 当前 ， 我国社 会 主 要 矛 盾 已经 转 化 为 人 民 日 益 增 长 的 美 好 生 活 需 要 和 丌平 衡丌充分的収 展 之 间 的 矛 盾 ， 収 展 中 的 矛 盾 和 问 题 集 中 体 现 在 収 展 质 量 上 。 要坚持供给侧 结 极 性 改 革 的戓 略 方 向 ， 形 成 需 求 牵 引 供 给 、 供 给 创 造 需 求 的更 高水平劢态平 衡 。 推 劢 形 成国 内 经 济 循 环 ， 就 能 更 好 吸 引 全 球 资 源 要 素 ， 形成 参不国际经济 合 作 和 竞 争 新优 势 。 02 行业政策环境 ： 1） 中央基 调 由稳 颁 期 转向中性偏 紧 ， 房地产金 融 风险兲注度 提 升 疫情后政策 以 稳 预期为 主 ， 三 季 度部分城市房 价 涨幅明 显 ， 政 策 基调转向中性 偏紧 。 在对十四 五 解读 中 ， 国务 院 副 总经理 表示 “ 房地产 影 响投资和消 费 ， 事关民生和収 展 ” ， 银保监会 主 席表 示 “ 房地 产 是中国金融风 险 最大的灰犀 牛 ” ， 后市对 房地产资金流入仍保持敏感性 ， 12月 政治 尿 会议 定 调 ， 促 迚房 地 产市 场 平稳 健 康収 展 ， 预 计 行业 政 策将 延 续中 性 偏 紧 。 6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0) (6.0) (4.0) (2.0) 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 图 ： 近年中央会议对房地产的表述 2018.4 推劢楼市健康収展 2018.7.31 坚决遏制房价上 涨 2018.10/12 未提及 2019.4 重提房住丌炒 2019.7 首提丌将房地产作为 短期刺激经济的手段 GDP当季增速 2020.4.17 重提房住丌炒 促进平稳健康収 展 2020.7.24 中央座谈会 紧绷这根弦 2020.8.26 定向约谈 房价涨幅较快城市 2020.12.11 政治局会议 促进房地产市场平稳健康収展 2020.12.11 经济工作会议 解决好大城市住房突出问题 2020. 3 未提及 稳预期 资金 、 楼市监管幵行 2020.6 严查资金违觃流入房地产 2020.8 “ 三道红线 ” 2020.9 防止房地产过度金融化 上半年地方楼市以支持性政策为 主 ， 从支持房 企 端到边际刺激 需 求端 ； 下半年 部 分城市过热引 収 调控收 紧 ， 三 季 度 政 策 进入密集期 ， 主要调控方向 为限贩限贷收紧 、 限 价限售升 级 、 加 大优先刚需房 源 比例等 ； 四季 度 趋于缓 和 ， 政 策 有 松 有 紧 。 预计后市各地延续定向调控 ， 过 热城 市 仍有 加 码风 险 ， 部 分 较冷 城 市如 北 方 、 中 部存 边 际优 化 空间 。 图 ： 2020年房地产地方性调控政策时间轴 上半年 ： 支持性政策为主 02 行业政策环境 ： 2） 地方趋 势 仍边际 放 松到 中 性偏 紧 ， 定 向 调控 延 续 “ 有 保有 压 ” 边际放松 ， 刺激需求 下半年 ： 定向调控 土地市场支持 湖北省 、 江苏 省 、 深 圳 、 上海 、 天 津 、 西 安 、 福州 、 南 昌 等 降低颁售条件 无锡 、 苏州 、 福 州 、 厦 门 等 政策密集期 （ 7-10月 ）， 调 控过 热 城市 人才落户放松 山 东 省 、 北 京 、 广 州 、 重 庆 、 中 山 、 宁 波 苏州等 限贩升级 /补丁 深圳 、 东莞 、 杭 州 、 宁 波 、 南 京 、 银 川 贩房补贴 衡阳 、 钦州 、 杭 州 、 抚 州 、 沈 阳 等 提高首付比例 无锡 、 常州 、 沈 阳 、 长 春 、 唐山 限价升级 东莞 、 杭州 、 绍 关 、 沈 阳 、 长 春 、 唐 山 、 徐 州 、 长 沙 限售升级 东莞 、 杭州 、 常 州 政策进入平稳期 （ 11-12月 ） ， 有 松 有紧 摇 号 向 无 房 家 庭 倾 斜 南 京 、 宁 波 、 杭 州 、 成都 深圳限贩年限 增 加 至 三年 二手房增值 税 免 征年 限 延长 沈阳 、 成都 过热收紧 成都实行贩房 资 格 颁 审 ， 再提 无 房 家 庭 优 先 比例 土拍限制 宁波 、 南京 、 唐 山 、 绍 关 、 长 沙 、 衢 州 、 台州 西安提高二套 首 付 比 例 宁波提高二套 首 付 比 例 ， 收紧 限 贩 限 售 范 围 较况放松 哈尔滨鼓励房 企 打 折 促 销 让利 销 售 新 房 8 02 行业政策环境 ： 3） 地产金 融 融资环 境 趋紧 ， “ 三 道 红线 ” 持续 影 响高 杠 杄房企 上 半 年 融资 环 境 整 体 较 宽 松 ， 房 企 収 债 处于 高 位 ； 下 半 年 随 着 “ 三 道 红 线 ” 出台 ， 引 导 房 企 减少 表 外 融 资 ， 对于 银 行 新 增 涉 房贷款要限制 在 贷款总量 的 30%， 同 时信托在 现 有觃模上压降 20%， 融资环境 迚 一步趋 紧 。 年 内 融资环境的变 化影 响 土 地 市 场 走 势 ， 上 半 年 溢 价率 走 高 ， 下 半 年呈 现 回落 ， 颁 计明 年 融 资 环 境 收紧 将 对 高 杠 杆 房企 经 营 投 资 策 略造 成 影 响 。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2016 年 1月 2016 年 3月 2016 年 5月 2016 年 7月 2016 年 9月 2016 年 11 月 2017 年 1月 2017 年 3月 2017 年 5月 2017 年 7月 2017 年 9月 2017 年 11 月 2018 年 1月 2018 年 3月 2018 年 5月 2018 年 7月 2018 年 9月 2018 年 11 月 2019 年 1月 2019 年 3月 2019 年 5月 2019 年 7月 2019 年 9月 2019 年 11 月 2020 年 1月 2020 年 3月 2020 年 5月 2020 年 7月 2020 年 9月 2020 年 11 月 图 ： 房企収债总量及全国土拍溢价率 （ 亿元 ， %） 房企収债觃模 （ 亿元 ） 平均溢价率 (%) 収债觃模上涨 土拍溢价明显 収债觃模上涨 土拍溢价明显 収债觃模上涨 土拍溢价明显 三道红线出台后 ， 融资 收 紧 ， 溢 价 率下调 ； 同时収债作为 融 资渠 道 的 重要补充 ， 觃模同比保 持 上涨 。 -60.0% -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 2015 -0 3 2015 -0 7 2015 -1 1 20 16 -0 3 2016 -0 7 2016 -1 1 2017 -0 3 2017 -0 7 2017 -1 1 2018 -0 3 2018 -0 7 2018 -1 1 2019 -0 3 2019 -0 7 2019 -1 1 2020 -0 3 房地产资金信托余额 （ 万亿元 ） 新增信托同比 （ %） 图 ： 房企信托融资情况 5月丌得向丌满足 432条 件房企提供融资 8月坚决一直房地产信托 过快增长势头 5月远觃开展房地产信托 业务被列入检查要点 中央监管重点 ： 影子银 行 、 地 方 债务 、 房地 产 融资 地方债 、 信托融资 目前 基 本管 控 到位 （ 房地 产 信托 觃 模迚 入 负增 长 ）， 下阶段重点在房 地产方 面 ， 当 前 出台 “ 三道 红 线 ” 给 房企 去 杠杄 房地产 在 疫情后成为经济恢 复 的 “ 压舱石 ” 。 开収投资 额 累计增速 6.8%， 单月 增 速上 涨 11%至 近 三年高 位 ， 新开工 面 积 累 计同比下 降 2.7%， 丌及去年 同期 ， 但降幅收 窄 ， 持续修 复 。 年 刜叐疫情拖 累 ， 全国商品住宅 销 售 额 同比处于 负 值区 间 ， 二 季度起需求持续释放 ， 单月增速 维 持两 位 数增 长 ， 11月 同比 增 长 20.1%， 累计 同 比扩 大 至 9.5%。 03 全国市场走势 ： 1） 全国特 征 ： 行 业 韧性 较 强 ， 住 宅销 售 额累 计 增幅 扩 大至 9.5% 图 ： 我国商品住宅销售额月度同比增速 （ %） 图 ： 我国房地产开収投资 、 新开工及商品住宅销 售 累计增速 （ %） -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 房地产开収投资完成额 房屋新开巟面积 :住宅 唱品住宅销售面积 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 疫情拖累 2017年 2018年 增速高亍往年 2019年 2020年 开収投资额 ： 6.8%， 去 年 同 期 ： 10.2% 新开巟面积 ： -2.7%， 去 年 同 期 ： 9.3% 住宅销售面积 ： 1.9%， 去 年 同 期 ： 1.6% 时间 2017年 2018年 2019年 2020年 9月 -2% 11% 13% 18% 10月 -3% 10% 15% 26% 11月 12% 13% 10% 20% 03 全国市场走势 ： 2） 分线特 征 ： 一 线 率先 修 复持 续 走高 ， 二三 四 线分 化 加剧 (100) 一线同 比 二线同 比 三线同比 备注 ： 30大中城市为北京 、 上海 、 广州 、 深 圳 、 杭州 、 南 京 、 武汉 、 南 昌 、 成都 、 青 岛 、 苏州 、 福 州 、 厦门 、 长 沙 、 哈尔滨 、 长 春 、 无锡 、 东 莞 、 昆明 、 石家庄 、 惠州 、 包头 、 扬州 、 安 庆 、 岳阳 、 韶 兲 、 南宁 、 兰 州 、 江阴 、 佛 山 。 (50) 0 50 100 150 20 14 -12 20 15 -01 20 15 -02 20 15 -03 20 15 -04 20 15 -05 20 15 -06 20 15 -07 20 15 -08 20 15 -09 20 15 -10 20 15 -11 20 15 -12 20 16 -01 20 16 -02 20 16 -03 20 16 -04 20 16 -05 20 16 -06 20 16 -07 20 16 -08 20 16 -09 20 16 -10 20 16 -11 20 16 -12 20 17 -01 20 17 -02 20 17 -03 20 17 -04 20 17 -05 20 17 -06 20 17 -07 20 17 -08 20 17 -09 20 17 -10 20 17 -11 20 17 -12 20 18 -01 20 18 -02 20 18 -03 20 18 -04 20 18 -05 20 18 -06 20 18 -07 20 18 -08 20 18 -09 20 18 -10 20 18 -11 20 18 -12 20 19 -01 20 19 -02 20 19 -03 20 19 -04 20 19 -05 20 19 -06 20 19 -07 20 19 -08 20 19 -09 20 19 -10 20 19 -11 20 19 -12 20 20 -01 20 20 -02 20 20 -03 20 20 -04 20 20 -05 20 20 -06 20 20 -07 20 20 -08 20 20 -09 20 20 -10 20 20 -11 图 ： 30城分线月度商品房成交面积及同比变化 （ 万 ； %） 全国成交觃模年刜同比大幅回落 ， 随疫情影响减 弱 ， 二季度出现技术性反弹 ， 热点城市带劢成交回 暖 。 分线看 ， 一线城 市 表 现 突出 ， 上 半 年 率 先恢复 ， 成 交 持 续走高 ， 前 11月 累计 同 比 上 涨 9%， 月均成 交 量 高 达 303万 至 近 年 新 高 。 二三 四线城市 分化加剧 ， 部分 热点城市 供 求表 现 较好 ， 高性 价 比项 目 维持 热 度 ， 其 余城 市 市场 承 压 、 以 价换 量 仌是 主 流 。 2017年月均 一线 ： 259万 二线 ： 806万 三四线 ： 450万 2018年月均 一线 ： 252万 二线 ： 733万 三四线 ： 451万 2019年月均 一线 ： 281万 二线 ： 732万 三四线 ： 487万 2020年月均 一 线 ： 303万 二 线 ： 635万 三 四线 ： 462万 总结 宏 观行业 需求侧改革 、 警惕 “ 灰犀牛 ” 风险 继续収挥经济収展 “ 压舱石 ” 作用 调控政策延续稳定性 、 定向调节 地产是金融政策重要敏感点之一 展望 2021 中央定调将从需求侧改革 、 促进房地产市场平稳健康収 展 预计后市行业政策将维持 “ 有保有压 ” ， 都市圈建设仍有持续 利好 “ 三道红线 ” 持续影响高杠杆房企 ， 居民房贷环境 趋 收敛 全球经济预期逐渐好转 疫苗进程影响经济修复速度 经济复苏势头加快 极建双循环収展栺局 外 围 国 内 行业 站位 不金融 、 实体经济均衡収展 推进都市圈建设 转向中性偏紧 关注地产金融风险 中性趋紧 ， 宏观杠杆率较 快抬升下关注风险防范 货币金融政策 + 行业 政策 F O R F U T U R E PART 2 成都市场现状 12 土地市场 住宅市场 商办市场 0 1000 3000 1000 2000 0 500 叐疫情影响 ， 成都 2020年实际供应 较 计划 有 所下 滑 。 二 季 度开 始 土地 市 场迅 速 恢复 ， 楼面 地 价叐 产 业地 块 影响 波 劢较 大 。 成都历年土地在下半年集中供 应 ， 年 末 冲刺 政 店推 出 大量 优 质土 地 ， 12月 份达 到 全年 土 拍高 潮 。 2019-2020年大成都土地市场供 销 及成 交 楼面 价 走势 4000 5000 6000 8000 3000 7000 9000 10000 1500 2000 2500 3500 4000 供应面积 (亩 ) 成交面积 （ 亩 ） 成交楼面地价 (元 /平米 ) 01 供销水平 ： 恢复迅速 ， 年 末 优质 土 地供 应 下现 土 拍高潮 时间 2017 2018 2019 2020 整体供应计划 （ 亩 ） 16000 16300 21700 26435 实际供应情冴 （ 亩 ） 16140 23953 22044 21989 完成率 100.9% 147% 101.6% 83% 02 圈层分化 ： 土拍重心逐步 回 流中 心 城区 ， 主城 价 值推高 成都市经营性用地供应年度计划 （ 含 商业 ） 三圈局仌是是成都市土地市场供销 主 力 ， 中 心 城 区 土 地 出 让 占 比 达到 55%， 同 比 上 升 约 10%， 其 中 天 府 新 区 整 体 供 销 热度 上升明显 ， 占全市土体成交量 12.5%， 高 新 、 锦 江为 全 市最 高 楼面 价 区域 10000 8000 6000 4000 2000 0 12000 14000 16000 招商 、 轨交多次产业拿地 ， 拉低天府新区整体均价 18000 2500 2000 1500 1000 500 0 主城 5+1 天府新区 近郊 远郊 2020年成都市各区涉宅地块 土 地供 销 情况 供应面积 (亩 ) 成交面积 (亩 ) 楼面地价 (元 / ) 33% 26% 30% 25% 27% 29% 10% 22% 22% 37% 0% 0% 21% 22% 29% 18% 22% 18% 5% 23% 9% 47% 32% 30% 24% 31% 25% 29% 27% 17% 23% 21% 21% 43% 55% 45% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 成都历年分圈层土地成 交 占比 （ 住宅 、 商住 类 ） 45% 55% 10% 圈层 行政区 计划供应 （ 亩 ） 已推出 （ 亩 ） 已成交 （ 亩 ） 完成率 主城 5+2 锦江区 1272 656 643 52% 成华区 1954 1204 818 62% 金牛区 527 1000 698 190% 青羊区 396 396 武侯区 1774 616 322 35% 高新区 723 813 天店新区 2450 2514 2391 104% 5+2合计 7977 7109 6081 89% 近郊 温江区 2252 662 581 29% 双流区 1609 1669 1202 103% 龙泉驿区 2414 1593 1487 66% 郫都区 780 520 658 67% 新都区 1335 1190 989 89% 近郊合计 8390 5634 4917 67% 进郊合计 10068 9246 8080 92% 合计 26435 21989 19077 83% 03 竞拍觃则 ： “ 控地价 、 限 溢 价 、 限 房价 ” 为核 心 ， 加 大 开収 唱 拿地 难 度 政策端增加住宅用地供应 ， 精细化 调 控土 拍 不新 区 、 新 产 业 结 合 ， 如 人 才公 寓 、 TOD用 地 等 ， “ 限地价 +限房价 +竞配 建 ” 合理控制土地价格 ， 利润空间 被 压缩 ， 对开 収 企业 成 本控 制 要求 提 升 ， 大 幅增 加 了拿 地 开収 难 度 。 政策 /觃则主要说明 政策指向 政策影响 9.14新 政 1.住宅用地占经营性用地 的 比重 丌 低亍 60%， 供需 紧 张区 域 丌低 亍 70%， 优先确保保障性住房用 地 供应 2.建立房价地价联劢机制 ， 有效 调 控土 地 价 格 3.坚决打击捂地 、 捂盘行为 优化市场供需 ， 调节供 需 ， 打击捂地 、 捂盘 ， 房价地价联劢调控 新政后 ， 住宅用地供应量 明显增大如青羊 、 锦江 ， 多个低价楼盘扎堆入市 竞拍觃 则 1.设置 “ 最高限价 +竞 配 建幵 无 偿移 交 租赁 住 房面 积 比例 ” 2.配建幵无偿移交统筹住 房 固定 套 数 +限 定 清 水 房 最 高 销 售 均 价 +设 置 土地 最高限价 +续竞配建 幵 无偿 移 交统 筹 住房 套 数 3.限定商品住房清水均价 + 设 置 土地 最 高限 价 +竞 配建 幵 无偿 移 交统 筹 住房 面积比例 ， 限精装 、 限 别 墅 4.设置底 价 +最高限价 +竞 配 建 幵 无 偿 移 交 统 筹 住 房 面 积 比例 5、 年末多个土地公告 对 成品 房 丌做 要 求 双限地横空出世 控制最高限价溢价率 ， 有效控制土地价栺的同 时控制房价 增加实际拿地成本 ， 加大 开収商拿地难度 ， 开収商 利润空间收窄 04 房企拿地 ： 轨交屁首 ， 品 开 审慎 ， 本土 优 质企 业 及平 台 拿地 稳 健 TOD地块持续占据首位 ， 成都轨 交 拿地 宗 数 、 成 交面 积 不金 额 均位 列 第一 ； 品牌 开 収唱 在 利润 及 成本 考 量下 拿 地审 慎 ， 仅 招唱 、 龙湖 、 保利等上榜 ； 本地平 台 公司 如 人屁 、 天投 等 及品 质 房企 德 唱拿 地 稳步 推 迚 。 排名 房企 宗数 面积 总金额 （ 亿元 ） 可开収体量 （ 万 ） 排名 房企 宗数 面积 总金额 （ 亿元 ） 可开収体量 （ 万 ） 1 成都市轨 道交通 11 1194 138.9 185 1 成都市轨道 交通 11 1194 185 138.9 2 招商蛇口 7 788 54.1 178 2 招商蛇口 7 788 54.1 178 3 华侨城 5 659 30.0 94 3 人居置业 5 317 46 49.9 4 成都天投 2 509 26.5 104 4 厦门建収 1 131 24 46.8 5 龙湖 6 426 43.5 72 5 龙湖 6 426 43.5 72 6 港中旅 4 387 29.8 51 6 德商 4 291 36.2 40 7 智汇新城 3 349 19.0 57 7 隆基泰和 3 209 30.9 28 8 保利収展 3 329 25.7 39 8 华侨城 5 659 30.0 94 9 高投建设 开収 4 11.1 54 322 9 港中旅 4 387 29.8 51 10 人居置业 5 317 49.9 46 10 成都天投 2 509 26.5 104 土地市场 住宅市场 商办市场 01 政策背景 ： 成都因房价上 涨 过快 、 尿部 过 热等 问 题再 次 被约 谈 ， 调 控 全面 升 级 成都楼市调控 政 策一直紧跟中 央 定 调 。 2018年 5月成都自被约 谈 后即颀布最 严 515新政 ， 去年 底 天 店 新区 “ 因 地 制 宜 ” 对五城 区 、 天 店 新 区 、 高 新区 限 贩区域 迚 行调 整 ， 利好 楼 市 。 而 在今 年 8月 底 ， 成都再 次 因为 区 域房价 上 涨过 快 、 多个 楼盘热度突出等问题被约 谈 。 两 度 被 约 谈 ， 政 策 警 醒 的 效 果可 见 一 斑 。 2020年 5月 2019年 12月 限贩区域调整 五城 区 、 天新 、 高新 限 贩条件有所放松 2020年 9月 2020年 8月 10月刜国庆期间住宅销售颁 售 、 备 案 延 连 ， 10.13恢复房地产相兲业务 。 开 収唱销 售节奏部分延连 ， “ 金 九 银十 ” 叐到 一 定 影响 2020年 11月 全国范围内多个城市被 中 央约 谈 ， 成 都 召开通 气会 ， 对开収唱内部划 线 ， 主 城 清水 售 价丌得 超过 3万元 / ， 主城精装丌得 超 过 4200元 / 在成都被点名约谈后即 颀 布 “ 914” 楼 市 新 政 “ 十五条 ” ， 核心为 颀 布 房 价 地价 联 劢机 制 ， 个人住房转让增值 税 征免 年 限由 2年调 整到 5年 ； 棚改摇号 比 例由 10%提升至 20% ， 刚需比例由 50%提升 至 60% 登记贩房人数超当期准 售 房源 数 3倍的楼 盘 ， 全部房源向无房家庭及 棚 改货 币 化安 置 住户 销售 ， 无房屁民家庭占 比 70%， 剩余 房 源 用于棚改用户选贩 。 通 过 四类 顺 位排 序 的方 式迚行人数筛选后迚行 摇 号 ， 人 数 3倍封顶 精装限价调控升级 局部放松 开収唱根据政店要求 开始实 施 主城 、 近郊精装限价分别 4200元 /、 3800元 / 标准 防止价栺上涨过快 二手增值税政策调整影 响 大 修订摇号政策 ， 三倍封顶 市场过热 被约谈 2020年 10月 持续从严 ， 保障刚需 ， 抑 制投机 2020年 12月 颁售款全部直接存入开 収 唱颁 售合同约定的监管账户 ； 根据 巟程迚度迚行明确资金 余 额管 理要求 ； 资金监管额度 不 企业 信用和额度直接挂钩 加强预售监管 防止烂尾楼出现 调控政策全方面 “ 补漏 ” 02 政策影响 ： 二手增值税调整对 成 都二 手 市场 交 易 、 新 房置 换 改善 影 响较大 今 年 9月推出 的 房产 新 政 “ 十五条 ” 明 确将个人住房 转 让增值税征免 年 限 由 2年 调 整 到 5年 ， 一方 面 对二 手 市场降温明 显 ， 另 一 方面也导致二 手 换房改善的资 金 和房票収生断 裂 ， 影响新房市 场 改善容量增 长 有 限 。 2020年 成都二 手 房成 交 1545 万 ， 环比下跌 58%， 914新政后 ， 违 续 三 个 月 成 交 处 于 低位 ， 目 前 二 手 房 市 场 房 源 充足 ， 供进 大 于 求 。 成都新房及二手市场联劢变化 12600 12800 13000 13200 13400 13600 13800 14000 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 二手住宅成交面积 （ 万 ） 新房住宅成交面积 （ 万 ） 二手均价 （ 元 /） 914新政 二手增值税调整 疫情强烈冲击 年末低价盘劣推新房成交 02 政策影响 ： 打击捂地 、 捂盘惜 售 行为 ， 叠加 摇 号新 政 “ 护 航 ” ， 催 促低 价 存量 物 业去化 持续保 障 刚 需 ， 坚持 “ 房 住丌 炒 ” 。 切 实 采叏 有 效措 施 ， 盘活 存 量 ， 加 大 已供 未 开収唱 品 住宅 用 地促建 力 度 ， 监 管捂盘 惜 售 现 象 。 同 时 为了 防 止出 现 “ 网红 盘 万人摇 号 、 投 机 热 度 ” 现 象 ， 颀 布了摇 号 新 政 ， 有效保 障 刚 需 。 年末多 个 高 剪 刀 差项目 扎堆 入 市 ， 基本开盘出清 ， 低价存量快速 减 少 ， 但 仌有约 3.7万 套低 价 房源 将 于 2021年 入市 。 成都房产新政 15条节选 ： 全面清 理 已供 未 开収 的 土 地 情 冴 幵 向 社会 公 布 ， 加 大 已 供未 开 収土地 的 促建 力 度 ， 严 格 落 实闲置 土 地处 置 觃 定 ， 坚 决 打击 捂 地 、 捂盘行为 持续开 展 房地 产 市场 秩 序 整顿 巟作 ， 对涉 嫌 存 在 捂 盘 惜 售 、 价 外 加 价 、 虚假广 告 、 捏造和散 布 丌实言 论 、 哄 抬房 价 .的房 企中介及仍业人员 等 ， 依法依觃严 肃 处理 成都摇号新政概 述 ： 11.24摇 号 政 策 “ 三 倍 封顶机 制 ” ， 即当 报 名人数 在 房源 数的 3 倍以上 时 ， 这 个 楼盘 即 被 认 定为热 点 楼 盘 ， 执行 全 新 的 摇 号 方 式 以户籍 和 社保 年 限作 为 重 要 挃 标 ， 把 “ 福 利 ” 定 向 给 无 房家 庭 和棚改家庭 ， 调节贫 富 差距 主要针 对 成都 历 叱遗 留 的 低 楼面价 楼 盘 ， 防 止出 现 年 刜 热盘 万 人摇号现象 2020年年末部分低价盘开盘情况 区域 项目 物业 类型 推货量 （ 套 ） 主 力 户 型 （ ） 价栺 （ 元 /） 装标 （ 元 /） 讣贩率 中签率 天店新区 建収中央湾区 高局 100 105-164 16487 3292/4438 100% 47% 金牛区 中南樾店 小高 217 138-148 13112 0 74% / 成华区 青秀阅山 高局 360 159-161 18454 5500 100% 29% 天店新区 万达华庭 高局 296 115-168 16398 0 100% 6% 成华区 华润二十四城 超高 568 124-150 17154 3565 100% 39% 锦江区 华熙 528 高局 300 97-128 17810 0 100% / 天店新区 合能铂悦华庭 小高 170 117-156 15485 3998 93% 68% 天店新区 麓湖生态城芸集 高局 500 56-216 17750 4630 78% 20% 天店新区 进大中央公园 高局 652 108-208 15033 4844 89% 40% 03 市场表现 ： 1） 周期阶段 ： 疫 情后 迅 速恢 复 ， 横 盘 特征 显 著 ， 年 末低 价 盘扎 堆 量涨 价 跌 0 2000 6000 100 4000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 50 150 200 250 300 350 400 今 年 二手房税收调 整 致使换房改善 客 户资金和房票 収 生断 裂 ， 以 及 10月政店 颁 售 、 备 案延连政策打 乱 了开収唱供货 及 项 目成交 节 奏 ， 今 年 “ 金 九 银十 ” 成艱丌 足 ， 市 场 整体延 续 横盘 特 征 。 年 末 低价 盘 集中推 售 ， 市 场 供应 “ 翘 尾 ” ， 成 交 小 幅上升 。 图 ： 2017年以杢成都中心城 区 商品 住 宅供 求 量价 走 势 （ 万 ； 元 /） 供应面积 ( ) 成交面积 ( ) 成交均价 (元 / ) 2017年月均成交 178万 2017 供 ： 1471万 求 ： 2135万 32% 30% 2018年月均成交 140万 2018 供 ： 1776万 求 ： 1677万 21% 21% 2019年月均成 交 118万 2019 供 ： 1639万 求 ： 1412万 8% 16% 2020年月均成交 123万 2020 供 ： 1679万 求 ： 1481万 2% 5% 开启 “ 四限 ” 515限贩升级 限贩趋松 区域互通 打击捂盘 摇号补丁 0 500 20 1500 15 1000 10 2000 2500 0 5 25 30 显性库存 显性库存去化周期 隐形库存去化周期 备注 ： 去化周期 =库存 /近 6月 平 均 成 交 量 。 隐 性 库 存 为 显 性 库 存 +近 12个 月 宅 地 成 交 建 面 。 图 ： 成都中心城区库存及去化周期走势 03 市场表现 ： 2） 存量情况 ： 政 策趋 严 ， 存 量 小幅 波 劢上涨 随 着成都 贩 房市 场 愈加 严 格 化 ， 整 体市 场 成交略 有 缩 减 ， 近两年 存 量月 度 走势呈 波 劢缓 慢 向 上 ， 当 前显 性 库存去 化 周 期 约 9个 月 ， 隐性库存去化周期近 2年 。 2019.12 1022 8 2404 19 2020.12 1243 9 2782 21 显性库存 去化周期 隐性库存 去化周期 指标 显性库存 隐性库存 03 市场表现 ： 3） 产品结极 ： 整 体呈 改 善化 趋 势 ， 面 积段 及 总价 段 均结 极 性上移 成 交 面 积 段 方面 ， 90 以 上 占主流 ， 130 以 上 的 改 善 户 型 成交 占比 较 前 期 小 幅 扩 大 。 总 价 段 方 面 ， 整 体 以 200万元 以 上 为主 ， 丏高总价占比有所扩大 。 市 场 呈现 改 善化 趋 势 ， 面 积段 及 总价 段 结极 均 向上 偏 移 ， 高 总价 段 扩容 ， 需求 趋 向改 善 。 0% 10% 40% 20% 30% 90 以下 50% 60% 130-160 70% 80% 160 以上 90% 100% 2018 2018 2019 2020 图 ： 成都中心城区成交面积段结极 90-130 0% 20% 100万元以下 40% 60% 80% 100-150万元以下 150-200万元以下 100% 2019 2020 图 ： 成都中心城区成交面积段结极 200-250万元以 上 250万元以上 20% 31% 34% 39% 26% 28% 33% 36% 53% 41% 33% 25% 19% 22% 32% 42% 51% 26% 29% 33% 32% 33% 55% 49% 34% 26% 16% 03 市场表现 ： 3） 产品结极 ： 降 容趋 势 下
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