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中国 | 2021 年第二季度 大中华区物业摘要 创新引领 行稳致远13 累积的住房需求将继续支持香港房价 50 北京 51 上海 52 广州 53 成都 55 北京 56 上海 57 广州 58 深圳 59 香港 15 北京 16 上海 17 广州 18 深圳 19 成都 20 天津 21 青岛 22 重庆 23 沈阳 24 西安 25 杭州 26 南京 27 香港 28 台北 30 北京 31 上海 32 广州 33 深圳 34 成都 35 天津 36 青岛 37 重庆 38 沈阳 39 西安 40 杭州 41 南京 43 北京 44 上海 45 广州 46 深圳 47 香港 48 澳门 目录 07 “双循环”经济下的西部仓储短期需求 11 重构粤港澳大湾区产业圈层与空间 布局 专题文章 办公楼 住宅 物流地产 酒店 零售地产 09 长租公寓市场再出发 2 二零二一年第二季度大中华区物业摘要2021年第二季度，中国继续成为全球经济复苏的重要引擎。季度GDP同比增 长7.9%，上半年整体同比增长12.7%。消费市场持续复苏，上半年社会消费品 零售总额同比增长23%，消费支出对经济增长的贡献率达到61.7%。今年上半 年，固定资产投资同比增长12.6%，其中高技术产业投资同比增长23.5%，投 资结构持续优化；货物进出口总额同比增长27.1%，与主要贸易伙伴进出口增 长势头良好。中国对东盟、欧盟、美国及“一带一路”沿线国家上半年进出口增 长保持在30%左右的水平。 展望下半年，中国经济整体将保持复苏势头，但增速将略低于上半年。我们 预计消费与投资将有望平稳增长，而上半年表现亮眼的出口预计将会受到主 要发达经济体产能恢复的影响边际趋缓。在宏观政策方面，中国依然有足够 的政策空间多策并举推动稳增长、调结构。下半年财政政策预计将相比上半 年更显积极，并聚焦三方面内容： 新基建；“城市更新”；区域协调发展背景 下的重点交通等重大项目等; 在货币政策方面，我们预计将持续稳健取向，并 将继续加大对科技、小微企业和绿色领域的金融支持。 受益于宏观经济基本面的持续复苏、市场信心的不断提振，二季度中国主要 城市的甲级办公楼市场需求强势上升，季度净吸纳量达到170万平方米，环比 继续提升36%。内资金融、科技、专业服务业企业引领疫情后积压已久的租 赁需求快速释放。在零售市场，二季度的“假日经济”带动中国消费市场加速回 暖。同时，市场新增供应迎来一波增长，部分新入市项目在场景营造方面受 到消费者的关注和认可。在物流高标库市场，租赁活动保持活跃。第三方物 流与电商继续领跑租赁市场。在住宅市场，本季度20个主要城市成交面积合 计约7,200万平方米，环比增长34%。多个城市政策调控继续加码。 编者按 姚耀 中国区研究部总监 3 二零二一年第二季度大中华区物业摘要经济和政策动态 2021年第二季度，中国继续成为全球经济复苏的重要引擎。季度GDP同比增长7.9%，上半年整体同比增长12.7%。随着 国民经济稳定恢复，消费市场持续复苏，上半年社会消费品零售总额同比增长23%，消费支出对经济增长的贡献率达 到61.7%。今年上半年，固定资产投资同比增长12.6%，其中高技术产业投资同比增长23.5%，两年平均增长14.6%，远 高于整体投资增速，投资结构持续优化；货物进出口总额同比增长27.1%，外贸形势总体不错，与主要贸易伙伴进出口 增长势头良好。中国对东盟、欧盟、美国及“一带一路”沿线国家上半年进出口增长保持在30%左右的水平。 展望下半年，中国经济整体将保持复苏势头，但增速将略低于上半年。我们预计消费与投资将有望平稳增长，而上半 年表现亮眼的出口预计将会受到主要发达经济体产能恢复的影响边际趋缓。 在宏观政策方面，中国依然有足够的政策空间多策并举推动稳增长、调结构。下半年财政政策预计将相比上半年更显 积极，并聚焦三方面内容： 一方面支持新基建；其次是将重点支持“城市更新”；三是在“十四五”开局之年，将加大对 重点交通等重大项目的支持，推进区域协调发展等。 在货币政策方面，稳增长、控通胀仍将是影响货币政策走向的关键考量因素。我们预计货币政策总体将持续稳健取 向。值得关注的是，金融系统将继续加大对科技、小微企业和绿色领域的金融支持。 甲级办公楼市场： 据国家统计局7月15日公布的数据，2021 年上半年我国GDP总值为532,167亿元， 同比增长12.7%。全球经济延续复苏态 势，加之各项积极政策持续作用于市 场，许多行业也出现新的需求增长点， 助力办公楼租赁市场积极向好。 2021年下半年拉开序幕之际，全国办公 楼租赁需求进一步复苏，市场各方参与 者的信心得到提振。在租金的持续调整 下，全国主要城市2021年第二季度的净 吸纳量共录得170万平方米，较上季度提 升36%。其中，四个一线城市的甲级办 公楼净吸纳量均在市场回暖的大环境下 继续维持高位，共达到83万平方米，疫 情后积压已久的租赁需求逐步释放。升 级搬迁类需求持续推动北京净吸纳量增 长，本季度录得12万平方米，同时项目 去化速度明显加快；上海全市甲级办公 楼市场净吸纳量录得45万平方米，上半 年共计75万平方米；深圳上半年甲级净 吸纳量约47万平方米，已达到去年全年 水平的72%；而广州由于五月下旬疫情 出现小幅反弹，租赁市场受到了一定程 度的冲击，导致部分租赁活动停滞。 1.5线及二线城市办公楼市场也有不同程 度的回暖，第一季度净吸纳量共录得87 万平方米，市场信心进一步提振。本季 度，杭州甲级办公楼市场录得净吸纳量 近2.3万平方米，由于部分企业的扩张需 求在一季度充足释放，空置面积逐渐吸 纳，二季度租赁成交量小幅下滑。成、 渝两市净吸纳量分别达到7.9万和7万平 方米，城市产业结构优势继续赋能办公 楼增量市场，整体空置率持续回落。 作为经济恢复的重要举措之一，金融开 放成为疫情后的重要战略方针，不仅促 进了金融改革的推进，也有效地对冲了 疫情给中国经济带来的负面影响。近年 来，中国各一线城市纷纷出台“因地制 宜”的优惠政策以鼓励外资的进入。政 策的引导推动2021年上半年北京办公市 场金融行业成交占总市场的35%，内、 外资证券、保险等企业均在北京积极布 局；上投摩根基金成为首家外资绝对控 股的公募基金并布局上海；广州和深圳 在广东“十四五”规划纲要的指导下，加 快推进金融业对外开放，深化粤港澳金 融合作。摩根大通期货作为全国首家全 外资控股期货公司完成股权转让落地广 州，渣打银行在广州天河区设立渣打银 4 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 行大湾区中心。不论是对于业务范围的 重新划定还是金融牌照或金融许可证获 得条件的放宽，无疑为外资金融企业在 此轮市场的开拓探索注入活力。 在北京，以证券公司为代表的金融行业 租户呈现较为强劲的市场需求，本季度 瑞信集团已战略布局朝阳区，未来考虑 在北京市场进行全方位业务部署。在上 海，近期扩张的金融企业主要以内资基 金、券商、保险为主，主要租赁于南京 西路和陆家嘴等传统核心中央商务区和 金融企业聚集地。广州今年4月揭牌成立 的广州期货交易所选择入驻新建成的万 科中心，租赁面积超过一万平方米，其 后数家国内头部金融机构亦相继进驻。 2021年两会上再次强调坚持创新驱动， 鼓励高新科技行业的发展。在这种新格 局下，TMT企业成为市场长期有效的驱 动力。在一线城市中，TMT行业仍是北 京租赁市场需求的中坚力量，业务的不 断扩张使得头部企业继续在全市布局； 在上海，科技类企业在核心区以及新兴 商务区均进一步寻求积极扩张；在广 州，网络消费和线上商务平台继续提前 布局琶洲子市场；在深圳，TMT行业巨 头的业务持续增长，例如腾讯、京东等 企业持续在南山片区大规模租赁面积， 推动市场需求回暖。 本季度全国新增供应达到102万平方米， 其中一线城市本季度新增供给录得51.6万 平方米。与上季度相比，北京本季度无 新增供应，其余一线城市本季度供应入 市相对放缓，供应压力暂时得到缓解。 上海中央商务区无新增供应，非中央商 务区由于部分板块的强劲需求，并未受 到两个新入市项目的新增供应影响；深 圳、广州均仅有两座甲级办公楼项目入 市。1.5线及二线城市甲级市场新增供应 与上季度相比呈现逐步上行趋势，尽管 部分新项目入市，市场需求的持续回暖 推动空置率进一步下降。青岛地标项目 在本季度入市，为市场带来优质新增供 应。成都新增供应本季度环比上升，但 市场需求高涨提振业主信心，推动甲级 市场空置率的下降。部分城市将于明后 年迎来供应高峰期，或将面临较大的竞 争压力，楼宇的分化表现将加剧。持续 的较大规模供应也使得部分业主通过产 品升级与人性化服务的提升来面对潜在 的市场竞争。 全国甲级办公楼租赁需求持续回暖，成 交量回升，释放出积极讯号，使得甲级 市场租金降幅持续收窄或租金继续逐步 回升。四个一线城市中，上海、广州、 深圳租金继上季度回正后本季度持续小 幅攀升，并且涨幅与上季度相比均有扩 大。与此同时，本季度北京整体市场租 金降幅收窄，但市场尚未止跌，环比仅 下降1.0%。由于需求回暖势头增强，部 分情况较为稳定的办公楼项目业主议价 能力增强，正在考虑于下一季度提高租 金。1.5线及二线城市租金方面表现均有 一定程度的提升。本季度成都甲级办公 楼空置面积持续压缩，业主租金上调意 愿明显，带动全市租金迈入回暖周期， 租金增长率转入正区间，录得环比增长 0.5%。 虽然全国市场整体向好，但市场中不同 板块的表现仍存在差异。部分板块由于 供给压力存续或空置面积未被吸纳，业 主仍被迫采取以价换量的租赁策略，租 金回升速度较为受限；而部分空置率持 续下探或表现优异的项目业主则先于整 体市场提升项目租金，部分板块和项目 已实现租金小幅上涨。例如上海前滩和 徐汇滨江、广州琶洲和成都金融城等子 市场中，部分头部楼宇租金上升明显， 各项优惠及渠道政策有所收紧；北京中 关村区域租金则以维持平稳。疫情冲击 驱动市场中不同板块、不同项目之间表 现分化加剧，物业管理品质优异、招商 租赁策略成熟的业主始终引领市场变 化、领跑企稳回暖趋势。明年，随着市 场步入整体性复苏阶段，而市场中办公 楼宇间的硬件品质差异已相对弱化，服 务品质的提升将是未来决定性的竞争优 势。 优质零售物业市场： 2021年上半年，中国社会消费品零售总 额（社零总额）211,904亿元，同比增长 23.0%，两年平均增速为4.4%，较一季 度提升0.2个百分点。中国数据呈现出消 费加速回升的态势，市场对消费端后市 看涨的预期继续增强。端午长假、五一 长假、618网购狂欢节分别成为三个月 份中国消费的关键触点。金银珠宝、餐 饮、服饰业态上半年继续领涨，餐饮增 速超过商品零售。 上半年，中国主要一二线城市在经历一 季度的沉寂后，优质零售物业市场在二 季度迎来一波增长：新增供应接近250 万平方米，环比上涨2倍以上。一线城市 北上广零售供应在二季度集中爆发，分 别录得新增供应23万、18万和13万平方 米。新一线城市的代表重庆、成都、武 汉继续领跑商业供应，上半年三城总计 录得超过120万平方米新增供应，占比达 到上半年全国新增供应总量的1/3。宁波 二季度新增供应达到49万平方米，位列 各城市首位。 零售物业开发回归一线与新一线城市， 长江经济带头部城市成为近期市场热 点。截至2021年第二季度，上海、北 京、成都、重庆、武汉五城的优质零售 物业存量均超过750万平方米，规模位居 全国前五，其中京沪两大一线城市的存 量分别已接近1,400万和1,500万平方米， 遥遥领先。北方地区的增量供应主要集 中在北京和西安两市。相较而言，长三 角与长江经济带的主要城市则成为当前 与未来两年优质零售商业新增项目的重 点区域。 伴随中国疫苗接种率上升及疫情的有效 防控，零售消费逐步恢复常态，零售物 业市场亦随之迎来需求回暖。强线下渠 道属性的业态，如餐饮业态恢复市场活 力，餐馆客流出现明显回升，新增需求 逐步活跃。咖啡茶饮在新一轮的资本加 持下，加速扩张，但品牌之间的竞争加 剧，同时客单价差异增加，客群分层加 速显现。新能源汽车、娱乐潮玩、健康 生活类新兴业态和品牌也展现出较强的 承租能力。仲量联行数据显示，截至二 季度末中国20个主要城市优质零售物业 市场平均空置率报9.4%，按同口径算环 比下跌0.2个百分点。尽管新增供应保持 高位，但空置率环比已连续三个季度实 现回落，显示出市场回暖的良好迹象。 然而，整体空置率仍高于疫情前水平。 今年开业的优质零售商业都在场景营造 方面尝试创新。香港置地重庆光环购物 公园引入垂直绿植场景“沐光森林”， 成为新晋网红打卡点。作为宁波首个“ 城市综合体+摩天轮”项目，宁波万象城 甲级办公楼租金，2021年第二季度增长值（环比） *无锡、宁波每半年更新一次 数据来源：仲量联行 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡 * 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波 * 5 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 的开业引来全城瞩目。上海北外滩来福 士开业后，以完美复刻八九十年代市井 场景为特色的城市市集，同样被人流挤 爆。在消费3.0时代，消费场景是引爆消 费流量的关键点，未来中国也将见证更 多的购物中心为消费者带来更多新奇、 更具创造性的消费场景。 住宅市场： 二季度，全国楼市调控基调不变。从全 国来看，二季度央行将“三道红线”试点 房企的商票数据纳入其监控范围，房地 产金融监管持续强化。房地产信贷环境 持续收紧，多地银行房贷额度收紧，房 贷审批及放款时间延长，部分银行甚至 已停止办理新房、二手房贷款业务。从 城市层面来看，地方加快建立房地联动 机制，多个城市对二手房调控加码。继 深圳、成都等城市建立二手房成交参考 价格发布机制后，上海也对二手房开启 价格核验。 二季度，全国一手住宅成交量高位增 长。国家统计局数据显示，1-6月份全国 商品住宅销售面积同比增长29.4%，商 品住宅销售额同比增长41.9%，均创历 史同期新高。仲量联行跟踪的20个主要 一、二线城市一手住宅成交数据显示， 二季度20城市一手住宅成交面积合计约 7,200万平方米，环比增长34%，较去 年同期增长30%。其中，一线城市成交 量共计931万方，环比回调13%，这主要 是因为，在上半年政策频繁加码后，深 圳、广州和上海的一手住宅成交量均有 回撤；而二线城市的一手住宅成交较上 季度大涨46%。 在价格方面，全国新建住宅市场价格整 体较为平稳，二季度涨幅略有扩大。国 家统计局发布70个大中城市商品住宅价 格显示，2021年4-6月份一线城市新建 商品住宅累计涨幅2.0%，较一季度涨幅 扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住 宅累计涨幅1.7%，较一季度扩大0.4个百 分点，三线城市新建商品住宅累计涨幅 1.1%，较上季度扩大0.3个百分点。 土地市场方面，二季度22城全部完成 住宅用地首批集中出让。据统计，首批 集中供地总计成交住宅用地（含综合用 地）878宗地块，土地出让金总额为1.07 万亿元，综合溢价率15.1%。首批集中供 地各城市表现冷热不均，重庆、厦门、 杭州、南京等热点城市土拍热度较高。 而北京和上海通过一系列完善的土拍规 则，将首批集中供地溢价率水平控制在 合理范围，是为数不多调控效果相对较 好的城市。 展望未来，随着各城市调控加码效果显 现及整体房地产信贷环境收紧，预计下 半年的成交量可能高位回落。但在上半 年高规模的支撑下，预计全年商品住 宅成交量依然有望创出新高。政策加码 下，下半年全国一手住宅价格涨幅有望 放缓。土地市场方面，在首批集中供地 落幕后，为更好地达到“稳地价、稳预 期”的效果，预计重点城市将对土拍规则 进行适当调整。 二十城市大众住宅市场季度成交量 注：1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大 连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重 庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。 数据来源：中国房地产指数系统 成交面积 （万 平方米） 个一线城市 个二线城市 个城市季度平均成交量 2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021年净吸纳量、新增供应和空 置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 20城市优质零售物业供求指标 千平方米 净吸纳量 新增供应 空置率 百分比 6 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 成都、重庆、西安三个西部核心物流 节点城市的高标库租金受制于大量新 增供应，持续在低位徘徊。因此西部 城市高标库总存量和租金表现形成两 个极端。总存量名列全国前茅，平均 租金则在各主要城市垫底。 这样特殊的市场环境孕育了与一线 市场截然不同的租户类型，我们称 之为租户下沉。正如物流设施的完 善让电商消费向四五线城市用户下 沉，西部城市高标库极高的性价比 也让租赁门槛大幅降低，由此产生 更广泛的需求行业。 租户下沉主要表现为2020年成都、 重庆两市第三方物流新租赁面积占 比已分别达到53%和31%，成为当 之无愧的高标库最大需求客户，而 其中90%属于快递快运类企业。其 次2020年一个重新崛起并快速扩张 的行业社区电商也在高标库成 交中占得重要一席。而以上两类租 “双循环”经济 下的西部仓储短 期需求 图表2: 2020年成都高标库成交行业构成（按面积统计） 图表1: 西部城市高标库租金位居全国主要城市低位 数据来源: 仲量联行研究部 户行业鲜少出现在一线市场高标库 的成交统计中，核心原因是一线市 场的高租金形成较高的租赁门槛， 进入高标库的货品大多属于高附加 值和技术密集型产品，例如北京最 大的租户行业第三方物流则主要由 外资快递、冷链服务商、以及为医 药、零售、制造业行业提供供应链 管理服务的企业。而西部城市则由 于大量新增供应压低租金价格，更 多普通薄利快消如内资快递快运、 社区电商的企业有机会进入高标 库。西部高标仓库旧时王谢堂前 燕，飞入寻常百姓家。 制造业需求外溢，道理相似。一般 数据来源: 仲量联行研究部 7 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 张潇嘉 华西区研究部董事 制造业企业利润有限，其原材料、 半成品、成品的存储需求通常在厂 区内部消化，鲜少寻求外部仓库租 赁。而在近两年超高性价比的高标 库供应刺激下，在重庆市场我们观 察到一些制造业企业开始将部分成 品半成品材料储存需求转移至区域 内市场化的仓储项目，在提高自身 货品产销周转总量的同时并未增加 太多成本。虽然下沉租户属于租金 敏感型客户，是业主以低租金换取 入驻率的妥协，但另一方面西部高 标库市场渗透率也因此得以提高。 同时仲量联行预计未来西部市场高 标库的普及率将会和城镇化进程类 似，是一个不可逆的过程，而对于 未来的业主，留存现有租户的难度 将远低于挖掘新租户。 图表4: 2020年北京现有租户行业构成（按面积统计） 数据来源: 仲量联行研究部 图表3: 2020年重庆高标库成交行业构成（按面积统计） 8 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 中国长租公寓市场在2017-2018年 经历了政策红利及机构化红利的释 放，大量企业进入市场试水，其中 不乏一部分品牌盲目扩张。在2019 年经历了部分品牌“爆雷”、“租金贷” 和“甲醛超标”等负面消息后，行业进 入洗牌阶段。进入2020年一季度， 行业遭遇疫情打击，但在国内疫情 迅速得以控制后，企业复工复产有 序进行、人们生活步入正轨，2020 年下半年重点城市长租公寓市场租 赁需求迅速恢复。 在长租公寓行业经过深度洗牌和市 场沉淀后，一些仍坚定在长租公寓 赛道上的企业逐步摸索出适合自己 发展的经营模式，并在扩张的过程 中更趋理性。经仲量联行统计，十 家市场头部长租公寓品牌的存量房 源总数已从2018底年的35.6万套增 长至2020年底的73万套，数量将近 翻番（图表1），而这些存量主要分 布在一线及1.5线城市中。根据部分 开发商及品牌2020年年报显示，这 些品牌开业6月以上门店的平均入住 率高达89%95%（图表2）。 长租公寓市场再 出发 注：房源套数指已拓房源套数 来源：各开发商2020年财报，CRIC长租公寓规模排行榜，仲量联行研究部 尽管目前长租公寓市场的主要需求 来源仍以大学毕业生及初入职场的 白领人群为主，过去两年里长租公 寓的需求来源已逐渐拓宽到更多租 客群体，如： -企业中高层人员 -在学校附近租房的陪读家庭 -自由职业者及小企业主 -各高校在读国际留学生 -因疫情滞留在中国的海外大学中国 留学生（短期） -参加短期培训或实习的租客（短期） 这些新型需求表明，作为新兴业态 的长租公寓在在中国正逐渐被更广 泛的人群所接受。 从供应端来看，部分城市中高端 长租公寓市场逐渐成型。虽然中国 长租公寓中较为典型的房型普遍以 30-40平方米的单间为主，通常配有 简易家装、独卫、及小型开放式厨 房。这类大众化产品主要以青年、 白领为目标客群，在市场上占据主 导地位。但近两年来，市场上已有 一批中高端长租公寓产品陆续入 市。尤其是在上海，目前方隅、佰 舍、睿星旗下的项目(图表3)都给租 客提供了更多样化的房型选择、更 宽敞及有设计感的居住空间、更合 理的户型布局以及更高品质的家具 软装等，这正迎合了一批中高端租 赁需求。经仲量联行统计，上海市 场上中高端长租公寓的存量套数占 比已由2018年的2%上升到2021年上 半年的8%。 2021年，从中央经济工作会议到全国 两会，大力发展租赁住房市场已被多 次提及并放在重要地位。未来，随着 开发商、投资机构及其他市场参与者 的深度参与和对产品的迭代更新，中 国长租公寓市场有望在质量和数量上 均更上一个新台阶。 图表1: 全国重点长租公寓品牌总房源套数存量与增速 0 50,000 100,000 150,000 200,000 方隅 壹间 有巢 朗 诗寓 窝趣 乐乎 瓴寓 魔方 冠寓 泊寓 2018年 2020年 41% 5% 12% 10% 63% 75% 44% 52% 46% 56% % 2018-2020 年复合增长率 9 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 盛秀秀 上海研究部董事 备注：本文中的长租公寓指由机构统一运营管理的集中式长租公寓。 来源：Base佰舍官网 来源：驻在LIVN833官网 图表 3: 中高端长租公寓实景图 Base佰舍城市社区苏河店, 上海 驻在LIVN 833(睿星), 上海 注：入住率截至2020年底，为成熟期（开业6月以上）门店平均出租率 来源：各品牌2020年财报、业绩简报、公开信息 图表 2: 2020年部分头部长租公寓品牌平均出租率 泊寓 95% 冠寓 93% 瓴寓 90% 朗诗寓 95% 方隅 89% 10 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 2021年六月，仲量联行正式对外发布 重构粤港澳大湾区产业圈层与空间 布局。该报告采用如圈层及轴带发 展等规划理论，首先从城市空间形态 入手，通过产业组团、产业带及产业 节点等一系列更细致的维度对大湾区 未来产业布局进行全面剖析。最后， 我们阐述了大湾区“内环”诞生、核心 城市“多中心”发展格局以及产业互动 不断赋能大湾区三大结论，并在此基 础上探讨大湾区未来更具发展潜力的 产业节点。 结论一：内环产生新增长极自发优化 域内空间结构，南沙、前海、横琴、 滨海湾新区和翠亨新区形成关键发展 节点。 未来，大湾区将迎来双环式发展。其 中外环已初具规模，由广深科技创新 走廊（“东环”）以及珠西先进装备制 造产业带（“西环”）合力构建；而内 环围绕深圳前海、广州南沙、珠海横 琴等沿海重要平台建设，目标是打造 现代服务业与先进制造业并重的发展 模式。虽然现阶段内环仍处在初期开 发阶段，但日后内外环协同发展的宏 大愿景将为粤港澳大湾区注入无限动 能、带来无穷生机。 位于内环的五个发展节点沿地理走向 重构粤港澳大湾 区产业圈层与空 间布局 连接成一条半环形的发展轴带。这条 以现代服务业和先进制造业双轮驱 动的产业发展轴将成为二三产业深度 融合发展的湾区经济增长新引擎。同 时，来自内环的现代服务业能更高效 地为外围的制造业节点赋能。 结论二：核心城市将呈现“多中心”式 的发展格局，通过承接优势产业扩 张，增强城市产业竞争力。 得益于道路网和地铁网密度的大幅提 升，城市经济边界不断外拓，粤港澳 大湾区核心城市的“多中心”发展格局 正逐步形成。我们认为如果这些新中 心所处的地理位置能满足以下三种情 形之一，即湾区轴带与城市圈层交汇 处、湾区轴带与城市轴带交汇处，以 及湾区内外 环间的中继 节点，那么 它在未来能 实现更高质 量、更有效 率的经济发 展。给定这 类中心周边 已存在一定 产业规模， 我们预计它 在未来能有 效承接周边 地区优势产 业的扩张、融汇各种生产要素，从而 增强城市的产业竞争力。此外，它们 也为城市产业结构优化，也就是新技 术与传统优势产业的融合，提供合适 的载体。 结论三：产业互动深刻影响大湾区的 产业布局，不断提升相关节点的能 级，并强化大湾区科技与产业的共 振，推动高新技术产业与创新产业的 发展。 现阶段，粤港澳大湾区各城市享有不 同的资源优势及功能地位，协同互补 的空间巨大。但是未来大湾区不应局 限在城市间简单的技术溢出，而应 着眼于更高层次的产业互动，打造有 效衔接、有序协调的产业网络组织架 11 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 曾丽 华南区研究部总监 构，以支撑国内大循环为主体的增长 模式。通过我们的细致研究，我们认 为未来大湾区的产业互动将呈现六大 模式： 以产业支撑驱动模式为例，短期内大 湾区现代服务业与先进制造业的支撑 关系将会发生转变。制造业诚然为 金融保险、专业服务等现代服务业 创造了大量需求，但这些现代服务 业的逐步发展将反哺制造业，技术 与资本的引进也将加快技术转移和 创新成果转化的步伐。 与此同时，我们发现大湾区产业互 动较强的节点能够形成一条由核心 城市牵引、重点基础设施项目串联 的产业互动“彩虹带”。结合一线城 市“多中心”的趋势，我们认为像广 州东部区域、深圳前海等节点的产 业发展路径将体现出较强的产业互 无论是核心城市还是非核心城市的产 业互动节点都将迎来能级提升。这将 大大强化大湾区在结合科技与产业方 面的已有优势， 为新一代信息技术、 人工智能、智能终端、智能网联汽车 等高端产业的发展提供持续的动力。 动。且在规模经济和交通成本优势等 因素的影响下，预计这些节点的产业 规模有机会迅速扩大，对产业载体的 需求也将与日俱增。 可以预见，随着大湾区产业互动的不 断深入与互动产业规模的不断扩大， 12 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 最近数月，受近期的社会动荡和部 分国家放松对港人的移民政策的触 发，“移民”再次成为香港人的热门话 题。虽然暂无相关的官方数据，但根 据香港基金局统计，2020年第四季 因永久离开香港而申请提早提取强 积金（香港的退休金计划）的人数达 8,500宗，高出2019年的季度平均值 7,600宗。 不少港人在决定移民后，会将所持住 房出售，因而令人忧虑房价将承受更 大压力。然而，不论最近以至1997年前 的市场观测结果，均否定了这预测。 事实上，影响全球的新冠疫情以及之 前的社会动荡，均无损中小型住宅房 价的抗跌能力。根据仲量联行住宅指 累积的住房需求 将继续支持香港 房价 数，2019年香港中小型住宅资本值上 升0.2%，2020年亦仅微跌1.6%，即 使同年本地生产总值下跌6.1%，失业 率上升至7.2%。 根据英国广播公司引述的香港政府数 据，1985至1997年间，约有576,000 名香港居民移居外地。期间，根据 差饷物业估价署资料，中小型住宅 房价（甲类，乙类和丙类住宅）上升 超过750%，平均每年上升19.6%， 而同期的平均年度名义经济增长率仅 14.2%，反映住宅房价受移民潮影响 甚微。 由于供应和需求严重失衡，香港房价 长期居高不下。此处我们将用新增的 分支家庭和新生儿数量以估计新增住 房需求，同时用房屋销售数目和新增 住房需求的比例作为评价现存的供求 关系状态的指标。 在2010逆周期的需求控制政策出台 前，物业交易成本处于正常水平，房 价主要取决于供求关系。2001至2010 年间，房屋销售数目维持在高位，并 与新增住房需求的比例达到1.14。 自2010年起，政府采用一系列的 “辣 招”（对买家实行的限制措施）以抑 制住房需求。2011至2019年间，房屋 销售数目与新增住房需求的比例骤降 至0.59，放映了住房需求实际上未被 解决，而最终演化为强大的累积需 求。有趣的是，这一比例在2020年 上升至长期的平均值0.9，我们认为 原因如下： 1.在强劲的累积需求下，政府的“辣 招”逐渐失效 2.2020年新组成的分支家庭和新生儿 数量减少 展望未来，我们将会看到更多准备移 民的港人出售所持住房导致二手房交 易数量上升。同时，在高交易量下香 港房屋市场将会得到更好的调整并愈 加接近真实水平。 萧炯同 香港研究部分析师 数据来源: 政府统计处、土地注册处、 仲量联行 香港累积的住房需求的趋势 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 房屋 销售数目/ 新增 的分支家庭和 新生儿数量 13 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 办公楼 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 14 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 硬性指标 价格指数 “内资TMT企业与金融行 业的大面积搬迁需求推动 了市场的持续复苏。” 米阳，华北区研究部总监 搬迁需求的增加推动了市场复苏。 本季度市场持续复苏，租赁活动呈现新一轮小幅回升态势。其中，搬迁类需求成 为租赁市场的主力军；市场录得部分大面积成交，进一步缓解了市场压力。 本季度，以内资证券公司为代表的金融行业租户表现出较为强劲的需求。IT行业 仍为租赁市场的中坚力量，尤其体现在TMT龙头企业在全市范围内的搬迁与扩张 需求。 本季度无新增供应；近期入市项目去化速度较快。 本季度无新项目入市，预计今年下半年将有四个新项目入市。租赁需求持续复苏，与 上季度相比，近期入市项目在本季度去化速度较快。 市场租金呈持续下跌趋势，推动空置面积的回填，全市空置率微降0.8个百分点至 14.2%。本季度，空置率回落为业主带来较为积极的市场信号。 市场租金降幅明显收窄。 本季度租金下探幅度持续收窄，整体市场租金环比下降1.0%，同比下降6.4%。由 于需求的复苏势头强劲，一些项目表现较稳定的业主拥有较大议价权，正在考虑 进行下季度租金回调。 本季度，投资市场呈现积极态势。和谐健康保险以90.6亿元购入CBD区域核心办 公楼项目SK大厦。 部分项目租金水平将在2021下半年趋于平缓。 在表现良好的子市场中，部分强劲项目预计于2021下半年到达租金回升的转折 点，引领整体市场租金的缓慢回升态势。同时，下半年入市的新项目自用面积较 大，预计不会给市场带来过大的供应压力。 本季度，新兴的丽泽子市场依旧瞩目。随着近期知名内资企业的迁入，区域内办 公氛围逐渐浓厚。同时，新落成的购物中心丽泽天街和年底开通的新地铁线预计 将吸引更多租户。 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 344元 -8.8% 租金周期 跌幅 放缓 北京 备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。 *CBD甲级办公楼租金。 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指中央商务区的价格指数 资料来源: 仲量联行 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 租值指数 资本值指数 指数 总建筑面积 千平方米 百分比 净吸纳量 落成量 未来供应 空置率 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 15 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 硬性指标 价格指数 “办公市场保持强 劲，CBD租赁需求回 暖。” 姚耀，中国区研究部总监 租赁需求保持活跃， 以总部整合和扩租为主。 2021年二季度全市净吸纳量录得45万平方米。中央商务区净吸纳量上升至10.3万 平方米。内资企业保持活跃，内资金融服务企业与专业服务企业带动浦东，尤其 是陆家嘴板块的租赁需求。浦西核心商务区展现韧性，不同行业带动租赁需求。 非中央商务区净吸纳量录得34.7万平方米，占全市总量的近四分之三。近期受关 注度较高板块的租赁需求仍处高位。中等承租能力企业的整合和扩租需求占比较 大，例如科技新媒体企业和制造贸易企业。 二季度共计两个新项目入市，总建筑面积录得20.7万平方米。 中央商务区本季度未录得新增供应，空置率继续下降：浦西空置率环比下降1.5个百 分点至9.5%；同时，主要得益于内资金融服务企业的良好韧性，浦东空置率下降至 12.6%。 非中央商务区内，位于后滩板块的SK大厦以及位于大宁板块的利福国际中心完成竣工 交付。由于部分板块，例如前滩和徐汇滨江板块的强劲需求，非中央商务区未受新增 供应的影响，空置率环比下降2.7个百分点至26.5%。 浦东非中央商务区板块带动整体租金增长。 中央商务区整体租金环比上涨0.3%。由于活跃的租赁需求，浦西中央商务区租金 环比上涨1.0%；同时，浦东中央商务区因表现分化，其租金与上季度基本持平。 包括前滩和徐汇滨江在内的部分板块租赁活跃，使得非中央商务区租金环比上涨 0.7%。 主要得益于国内稳定的疫情控制，投资需求有所回升。内资保险和海外养老基金 较为活跃，寻求合适的投资机会。季内主要成交包括平安人寿收购凯德集团来福 士项目部分股权。 租赁需求将仍处高位。 内资公司的租赁需求将持续增长。金融服务、专业服务、TMT以及零售企业仍将 寻求位于中央商务区的租赁机会。同时，中等承租能力企业的成本节约型和总部 整合需求将继续带动非中央商务区的增长。 总部需求保持韧性。上海稳定的疫情控制以及对于总部经济的支持将吸引内资以 及跨国公司在此设立总部。 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 274元 -3.5% 租金周期 租金 平稳 上海 备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场，数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。 *中央商务区甲级办公楼租金。 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指上海中心城区的价格指数 资料来源: 仲量联行 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 租值指数 资本值指数 指数 净吸纳量 落成量 未来供应 空置率 总建筑面积 千平方米 百分比 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 16 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专