2022年房地产行业十大判断：再见旧时光_15页_536kb.pdf

房 地 产 研 究再 见 ， 旧 时 光2022年 房 地 产 行 业 十 大 判 断太 平 洋 证 券 房 地 产 行 业 首 席 ： 徐 超执 业 证 号 ： S1190521050001太 平 洋 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 2021-12-20证 券 研 究 报 告 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究1、 中 央 经 济 工 作 会 议 定 调 “ 探 索 新 发 展 模 式 ” ， 保 障 房 占 比 或 将 明 显 提 升中 央 经 济 工 作 会 议 中 提 到 ： “ 要 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 加 强 预 期 引 导 ， 探 索新 的 发 展 模 式 ， 坚 持 租 购 并 举 ， 加 快 发 展 长 租 房 市 场 ， 推 进 保 障 性 住 房 建 设 ， 支 持 商 品 房 市 场 更 好 满足 购 房 者 的 合 理 住 房 需 求 ， 因 城 施 策 促 进 房 地 产 业 良 性 循 环 和 健 康 发 展 。 ”什 么 是 新 的 发 展 模 式 ？ 我 们 可 以 回 忆 一 下 2018年 6月 5日 ， 中 国 特 色 社 会 主 义 先 行 示 范 区 深 圳 发 布的 关 于 深 化 住 房 制 度 改 革 加 快 建 立 多 主 体 供 给 多 渠 道 保 障 租 购 并 举 的 住 房 供 应 与 保 障 体 系 的 意 见 (征求 意 见 稿 ) 。 深 圳 “ 新 房 改 ” 提 到 ： 着 力 构 建 多 层 次 、 差 异 化 、 全 覆 盖 的 住 房 供 应 与 保 障 体 系 ， 并 计划 将 住 房 分 为 三 大 类 ： 第 一 类 是 市 场 商 品 住 房 ， 占 40%左 右 ， 做 到 有 能 力 的 市 民 通 过 市 场 商 品 房 来 解 决住 房 需 求 ； 第 二 类 是 政 策 性 支 持 住 房 ， 占 40%左 右 ； 第 三 类 是 公 共 租 赁 住 房 ， 占 20%左 右 。 我 们 认 为 深 圳 的 模 式 可 能 是 十 四 五 期 间 房 地 产 新 模 式 探 索 的 方 向 ， 后 续 保 障 房 在 整 个 房 地 产 市 场中 的 占 比 可 能 会 大 幅 提 升 ， 可 能 会 形 成 刚 需 靠 保 障 房 ， 改 善 靠 商 品 房 的 类 似 于 新 加 坡 的 模 式 ， 商 品 房市 场 的 规 模 收 缩 速 度 可 能 会 快 于 整 体 房 地 产 市 场 的 规 模 收 缩 速 度 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究2、 房 地 产 消 费 属 性 增 强 ， 投 资 性 需 求 会 越 来 越 少发 改 委 副 主 任 宁 吉 喆 在 对 中 央 经 济 工 作 会 议 的 解 读 中 提 到 ： “ 要 加 强 居 民 基 本 住 房 保 障 。 房 地 产 是支 柱 产 业 ， 住 房 更 是 居 民 的 消 费 。 ”我 们 认 为 ， 除 了 “ 保 障 ” 属 性 提 高 之 外 ， 后 续 房 地 产 的 “ 消 费 ” 属 性 也 会 体 现 得 越 来 越 突 出 ， 金 融属 性 会 越 来 越 弱 化 。 以 后 房 子 可 能 会 变 成 类 似 于 汽 车 的 大 宗 消 费 品 ， 提 前 消 费 和 投 资 性 需 求 会 越 来 越 少 。（ 比 如 说 很 少 有 人 会 提 前 10年 给 孩 子 买 车 ， 都 是 真 正 用 到 的 时 候 再 买 ） 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究3、 房 地 产 税 新 一 轮 试 点 或 将 很 快 落 地 ， 将 出 未 出 之 际 观 望 情 绪 较 重根 据 经 济 观 察 网 的 报 道 ， 2021年 5月 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 、 住 建 部 等 主 管 部 门 在 北 京 召 开 房 地 产税 座 谈 会 ， 上 海 、 重 庆 、 深 圳 、 杭 州 、 苏 州 、 济 南 共 6个 城 市 相 关 负 责 人 均 有 参 加 。 在 这 次 座 谈 会 上 ，相 关 部 委 总 结 了 上 海 、 重 庆 两 个 城 市 房 产 税 的 试 点 经 验 ， 并 向 两 个 城 市 了 解 历 年 征 收 房 地 产 税 数 额 、 征收 过 程 中 阻 力 及 困 难 等 方 面 事 宜 。 相 关 部 门 还 向 深 圳 、 杭 州 、 苏 州 、 济 南 等 四 个 城 市 征 询 了 “ 是 否 支 持中 央 在 其 所 在 城 市 试 点 征 收 房 地 产 税 ” 等 问 题 。 2021年 10月 23日 全 国 人 大 常 委 会 第 31次 会 议 决 定 ： 授 权 国 务 院 在 部 分 地 区 开 展 房 地 产 税 改 革 试 点 工作 。 国 务 院 制 定 房 地 产 税 试 点 具 体 办 法 ， 试 点 地 区 人 民 政 府 制 定 具 体 实 施 细 则 。 国 务 院 按 照 积 极 稳 妥 的原 则 ， 统 筹 考 虑 深 化 试 点 与 统 一 立 法 、 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 等 情 况 确 定 试 点 地 区 。 我 们 认 为 房 地 产 税 将 出 未 出 之 际 对 销 售 的 影 响 比 较 大 ， 因 为 这 个 窗 口 期 内 老 百 姓 的 观 望 情 绪 比 较 重 ，可 能 会 希 望 等 税 率 和 免 税 面 积 等 方 案 彻 底 落 地 之 后 再 决 定 是 否 购 房 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究4、 调 控 政 策 大 概 率 不 会 进 一 步 收 紧 ， 但 也 难 见 大 幅 放 松12月 15日 国 务 院 总 理 李 克 强 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议 ， 部 署 进 一 步 采 取 市 场 化 方 式 加 强 对 中 小 微 企 业的 金 融 支 持 ； 确 定 加 大 对 制 造 业 支 持 的 政 策 举 措 ， 促 进 实 体 经 济 稳 定 发 展 。12月 16日 ， 央 行 行 长 易 纲 主 持 召 开 金 融 机 构 货 币 信 贷 形 势 分 析 座 谈 会 ， 易 刚 提 到 ： “ 增 强 信 贷 总 量 增长 的 稳 定 性 ， 稳 步 优 化 信 贷 结 构 ， 保 持 企 业 综 合 融 资 成 本 稳 中 有 降 态 势 ， 不 断 增 强 服 务 实 体 经 济 能 力 。 ”12月 17日 ， 证 监 会 公 告 称 致 函 29个 辖 内 有 金 交 所 的 省 级 政 府 办 公 厅 ， 要 求 立 即 组 织 省 级 地 方 金 融 监 管局 商 人 民 银 行 、 银 保 监 会 、 证 监 会 派 出 机 构 开 展 对 辖 内 金 交 所 的 现 场 检 查 工 作 ;禁 止 金 交 所 为 房 地 产 企 业(项 目 )、 城 投 公 司 等 国 家 限 制 或 有 特 定 规 范 要 求 的 企 业 融 资 。我 们 认 为 ， 全 国 层 面 的 大 幅 宽 松 地 产 政 策 是 不 太 可 能 的 ， 我 们 可 以 期 待 的 宽 松 政 策 可 能 将 主 要 集 中 在 “ 因 城 施 策 ” ， 当 下 的 政 策 环 境 可 能 更 像 2018年 底 ， 而 不 是 2008年 底 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究5、 资 管 新 规 过 渡 期 结 束 ， 非 标 展 期 艰 难根 据 证 券 时 报 旗 下 媒 体 报 道 ， 2021年 11月 ， 银 保 监 会 向 各 地 方 银 保 监 局 下 发 关 于 进 一 步 推 进 信 托 公司 “ 两 项 业 务 ” 压 降 有 关 事 项 的 通 知 ， 要 求 进 一 步 推 进 信 托 公 司 通 道 业 务 和 融 资 业 务 压 降 工 作 。 。文 件 指 出 ， 2021年 是 资 管 新 规 过 渡 期 整 改 时 限 的 最 后 一 年 ， 各 公 司 要 进 一 步 加 大 存 续 通 道 业 务 的 清 理力 度 ， 年 底 前 必 须 做 到 应 清 尽 清 、 能 清 尽 清 ， 通 道 类 信 托 项 目 到 期 的 原 则 上 不 得 展 期 续 做 ， 未 到 期 的 应 加强 与 委 托 方 和 交 易 对 手 的 协 商 争 取 提 前 结 束 。文 件 重 申 ， 各 信 托 公 司 应 严 格 执 行 年 初 制 定 的 融 资 类 信 托 业 务 压 降 计 划 ， 确 保 完 成 信 托 部 下 达 的 任 务 。监 管 部 门 此 前 为 行 业 确 定 的 2021年 压 降 目 标 为 ， 融 资 类 信 托 规 模 再 降 1万 亿 ， 违 规 金 融 同 业 通 道 清 零 ， 风险 处 置 3000亿 以 上 ； 房 地 产 规 模 不 超 过 2020年 末 。 我 们 认 为 ， 融 资 结 构 中 非 标 占 比 较 高 的 民 营 房 企 可 能 会 面 临 债 券 刚 兑 和 非 标 较 难 展 期 的 双 重 压 力 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究6、 预 售 资 金 监 管 难 言 放 松 ， 准 现 房 销 售 或 成 趋 势当 下 房 企 资 金 链 紧 张 其 实 跟 三 条 红 线 等 调 控 政 策 关 系 不 大 ， 跟 银 行 的 两 条 红 线 有 一 定 关 系 但 不 是 最 主 要 的 。 最关 键 的 转 折 点 在 于 某 大 型 房 企 陷 入 困 境 后 烂 尾 楼 让 地 方 政 府 负 责 善 后 ， 一 举 将 地 方 政 府 跟 房 企 之 间 的 关 系 给 改 变 了 。在 此 之 前 地 方 政 府 为 了 吸 引 房 企 到 本 城 市 来 拿 地 ， 都 尽 可 能 地 在 各 类 政 策 上 为 房 企 提 供 便 利 。但 是 当 地 方 政 府 发 现 项 目 烂 尾 后 需 要 地 方 政 府 自 己 想 办 法 善 后 ， 从 9月 份 开 始 ， 地 方 政 府 在 实 际 执 行 层 面 大 幅 加强 了 预 售 资 金 监 管 的 力 度 。 而 且 很 多 城 市 开 始 “ 因 企 施 策 ” ， 越 是 信 用 资 质 较 弱 的 房 企 ， 越 是 对 他 们 采 取 格 外 严 格的 资 金 监 管 措 施 。 石 家 庄 更 是 将 预 售 许 可 条 件 直 接 提 高 到 主 体 结 构 封 顶 ， 浙 江 省 、 青 岛 市 开 始 严 格 执 行 封 顶 才 能 发放 按 揭 贷 款 的 政 策 。 从 结 果 上 来 看 ， 房 企 实 际 上 是 要 等 到 封 顶 或 者 交 房 才 能 提 取 大 部 分 的 销 售 回 款 。随 着 民 营 房 企 不 断 出 现 债 务 违 约 的 情 况 ， 购 房 者 的 “ 期 房 信 仰 ” 受 到 严 重 动 摇 ， 后 续 可 能 会 有 越 来 越 多 的 民 营 房 企 不 得 不 将 房 子 建 到 接 近 完 工 才 能 卖 得 掉 （ 特 别 是 在 没 有 新 房 二 手 房 价 格 倒 挂 的 城 市 ） ， 房 企 的 周 转 效 率 或 将 进一 步 下 降 。不 过 值 得 注 意 的 是 ， 房 企 往 往 在 年 底 会 有 一 批 项 目 集 中 交 付 ， 交 付 之 后 就 能 提 取 被 监 管 的 预 售 资 金 ， 此 外 ， 到一 季 度 银 行 新 一 年 的 按 揭 额 度 也 会 释 放 出 来 。 因 此 一 季 度 房 企 销 售 回 款 可 能 会 略 有 改 善 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究7、 2022年 房 地 产 市 场 大 概 率 供 需 双 降供 给 方 面 ， 一 方 面 今 年 开 发 商 拿 地 不 足 ， 明 年 可 供 开 工 的 土 地 并 不 充 裕 ； 另 一 方 面 由 于 回 款 较 慢 ，开 发 商 开 工 意 愿 也 较 差 ， 开 工 只 会 使 得 更 多 的 资 金 沉 淀 在 项 目 里 ， 还 不 如 优 先 保 竣 工 ， 因 为 竣 工 之 后 就可 以 将 被 监 管 的 预 售 资 金 提 取 出 来 。 我 们 看 到 10月 单 月 的 新 开 工 面 积 同 比 大 幅 下 降 了 33%， 11月 下 降 了21%。 我 们 预 计 2022年 的 新 开 工 面 积 不 排 除 同 比 下 滑 20%以 上 的 可 能 性 。需 求 方 面 ， 2020年 下 半 年 和 2021年 上 半 年 两 个 半 年 加 起 来 的 销 售 额 高 达 20万 亿 的 历 史 天 量 （ 正 常 年份 16-17万 亿 ） ， 需 求 被 严 重 透 支 。 此 外 ， 民 营 房 企 风 险 事 件 频 发 使 得 “ 期 房 信 仰 ” 被 严 重 动 摇 ， 在 没有 新 房 二 手 房 价 格 倒 挂 的 城 市 ， 老 百 姓 更 倾 向 于 买 二 手 房 ， 这 使 得 新 房 销 售 更 加 困 难 。 此 外 ， 房 产 税 将出 未 出 之 际 ， 购 房 者 的 观 望 情 绪 是 最 重 的 。 所 以 我 们 看 到 10月 份 商 品 房 销 售 额 同 比 下 滑 了 22.6%， 11月同 比 下 滑 16.3%。 如 果 12月 商 品 房 销 售 额 同 比 下 滑 20%的 话 ， 那 么 2021年 全 年 销 售 额 将 达 到 18.1万 亿 ， 较 2020年 增 长 4.5%。由 于 基 数 较 高 ， 我 们 假 设 2022年 上 半 年 同 比 下 滑 30%（ 较 疫 情 前 的 2019年 上 半 年 下 滑 8%） ； 假 设2022年 下 半 年 同 比 0增 长 （ 较 2019年 下 半 年 下 滑 0.6%） ， 则 2022年 全 年 商 品 房 销 售 额 同 比 下 滑 15.4%， 较2019年 下 滑 3.9%。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究8、 城 投 大 规 模 拿 地 ， 轻 资 产 代 建 模 式 或 将 成 为 发 展 方 向在 民 营 房 企 普 遍 资 金 紧 张 ， 无 力 拿 地 的 背 景 下 ， 其 实 各 地 的 城 投 公 司 完 全 可 以 自 己 拿 地 ， 自 己 盖 房子 卖 给 老 百 姓 ， 没 有 中 间 商 赚 差 价 ， 还 可 以 顺 带 解 决 城 投 转 型 的 问 题 。 比 如 西 安 的 城 投 公 司 曲 江 文 投 ，之 前 就 有 很 成 功 的 房 地 产 开 发 经 验 ， 其 董 事 长 后 来 更 是 出 任 央 企 地 产 公 司 华 侨 城 的 董 事 长 。实 际 上 开 发 商 之 前 起 到 的 作 用 就 是 替 政 府 加 杠 杆 并 承 担 风 险 ， 但 同 时 也 赚 走 了 一 块 土 地 升 值 的 利 润 。现 在 民 营 房 企 无 法 承 担 这 个 任 务 了 ， 可 以 让 城 投 公 司 来 代 替 。 武 汉 、 无 锡 最 近 的 土 地 市 场 已 经 出 现 城 投包 场 的 现 象 。 城 投 公 司 在 自 己 所 在 的 城 市 有 很 多 优 势 ， 比 如 地 方 政 府 可 以 通 过 土 地 出 让 金 返 还 的 形 式 降低 其 土 地 成 本 ， 减 轻 其 资 金 压 力 。 如 果 操 盘 能 力 不 足 的 话 ， 可 以 选 择 跟 轻 资 产 的 代 建 公 司 合 作 。2021年 5月 27日 ， 在 大 湾 区 的 重 要 门 户 城 市 珠 海 ， 由 绿 城 管 理 控 股 牵 头 ， 联 合 雅 居 乐 房 管 、 金 地 管 理 、 当 代 管 理 、 华 润 置 地 、 中 原 建 业 等 六 家 从 事 代 建 的 企 业 聚 集 ， 举 行 了 主 题 为 “ 让 世 界 变 轻 ” 首 届 中 国 代建 价 值 峰 会 ， 共 同 商 讨 轻 资 产 代 建 模 式 为 中 国 房 地 产 下 半 场 提 供 的 另 一 种 可 能 。 为 了 有 效 促 进 房 地 产 行业 轻 资 产 代 建 行 业 有 序 、 稳 定 发 展 ， 六 家 代 建 “ 龙 头 ” 还 一 起 成 立 了 “ 轻 资 产 联 盟 ” 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究9、 行 业 出 清 仍 在 继 续 ， 但 行 业 集 中 度 未 必 提 升 ， 甚 至 不 排 除 有 下 降 的 可 能1月 份 是 房 企 公 开 债 务 到 期 的 一 个 小 高 峰 ， 此 外 还 有 很 多 债 券 利 息 要 集 中 在 1月 份 兑 付 ， 因 此 1月 份 是个 槛 儿 ， 不 排 除 还 会 有 民 营 房 企 出 现 公 开 债 务 违 约 的 可 能 性 。但 是 倒 下 的 民 营 房 企 的 市 场 空 间 未 必 都 被 龙 头 国 企 分 食 ， 可 能 还 有 很 多 城 投 和 地 方 国 企 会 加 入 进 来 。此 外 ， 还 有 一 些 之 前 没 怎 么 加 杠 杆 的 中 小 民 营 房 企 ， 甚 至 已 经 获 利 了 结 退 出 房 地 产 市 场 的 民 营 资 金 也 有可 能 会 把 握 住 低 成 本 获 取 土 地 的 机 会 。 因 此 行 业 集 中 度 未 必 会 提 升 ， 甚 至 不 排 除 有 下 降 的 可 能 ， 看 好 代建 板 块 。 资 料 来 源 ： 克 而 瑞 研 究 中 心 ， 太 平 洋 证 券 整 理 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究10、 民 营 房 企 或 将 逐 步 退 出 信 用 债 市 场 ， CMBS等 带 抵 押 物 的 品 种 可 能 还 有 希 望房 企 大 规 模 发 行 信 用 债 其 实 是 从 15年 开 始 ， 2015年 1月 15日 证 监 会 颁 布 公 司 债 券 发 行 与 交 易 管 理 办 法 后 ， 房企 发 行 公 司 债 的 规 模 在 2015-2016年 迎 来 大 爆 发 。 房 企 当 时 拿 了 债 券 的 钱 都 去 扩 张 和 拿 地 ， 实 际 上 起 到 了 项 目 资 本 金的 作 用 ， 然 后 再 通 过 项 目 迅 速 加 杠 杆 。 但 是 债 券 跟 真 正 的 资 本 金 最 大 的 区 别 就 在 于 它 是 要 还 的 ， 这 相 当 于 项 目 进 行了 重 复 融 资 。2016年 10月 28日 ， 上 交 所 发 布 关 于 实 行 房 地 产 、 过 剩 行 业 公 司 债 券 分 类 监 管 的 函 ， 明 确 房 地 产 企 业 的 公 司债 募 集 资 金 不 得 用 于 购 置 土 地 。 同 时 ， 该 规 定 还 提 高 了 房 企 发 债 的 准 入 门 槛 。 随 后 房 企 发 行 公 司 债 的 规 模 立 即 萎 缩 ，不 考 虑 城 投 、 园 区 等 企 业 的 话 ， 2017年 全 年 房 企 发 行 公 司 债 仅 534亿 ， 仅 相 当 于 2016年 发 行 额 的 8.3%。 而 且 自 2017年5月 之 后 ， 开 发 类 房 企 发 行 的 公 司 债 资 金 用 途 绝 大 多 数 为 偿 还 借 款 （ 如 银 行 贷 款 、 金 融 机 构 贷 款 、 到 期 债 券 等 ） 。 2018年 10月 之 后 募 集 资 金 用 途 进 一 步 收 窄 为 偿 还 即 将 到 期 的 存 量 债 券 ， 也 就 是 “ 借 新 还 旧 ” 。2017年 境 内 发 债 受 限 之 后 ， 房 企 再 次 掀 起 了 赴 境 外 发 行 美 元 债 的 热 潮 。 但 监 管 随 后 跟 上 ， 2018年 5月 11日 ， 国 家发 改 委 、 财 政 部 发 布 关 于 完 善 市 场 约 束 机 制 严 格 防 范 外 债 风 险 和 地 方 债 务 风 险 的 通 知 ， 要 求 房 企 境 外 发 债 主 要 用于 偿 还 到 期 债 务 ， 避 免 产 生 债 务 违 约 ； 2019年 7月 12日 ， 国 家 发 改 委 办 公 厅 下 发 关 于 对 房 地 产 企 业 发 行 外 债 申 请 备案 登 记 有 关 要 求 的 通 知 （ 778号 文 ） ， 要 求 房 地 产 企 业 发 行 外 债 只 能 用 于 置 换 未 来 一 年 内 到 期 的 中 长 期 境 外 债 务 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究10、 民 营 房 企 或 将 逐 步 退 出 信 用 债 市 场 ， CMBS等 带 抵 押 物 的 品 种 可 能 还 有 希 望在 当 前 民 营 地 产 债 二 级 市 场 价 格 大 幅 折 价 的 情 况 下 ， 民 营 房 企 想 发 行 信 用 债 “ 借 新 还 旧 ” 是 非 常 困 难 的 ， 后 续可 能 绝 大 多 数 民 营 房 企 将 逐 步 退 出 信 用 债 市 场 。 CMBS之 类 的 带 抵 押 物 的 品 种 可 能 还 有 希 望 发 行 成 功 。此 外 ， A股 上 市 民 营 房 企 由 于 定 增 受 限 ， 资 本 金 相 对 较 薄 。 自 2016年 9月 20日 金 科 股 份 定 增 完 成 之 后 ， 再 也 没 有房 地 产 企 业 成 功 实 现 过 以 “ 项 目 融 资 ” 为 目 的 的 定 增 。 不 过 国 企 重 组 类 的 定 增 实 际 上 并 没 有 完 全 中 断 ， 比 如 2016年 底的 上 海 临 港 ， 2017年 的 广 宇 发 展 ， 2018年 中 华 企 业 、 信 达 地 产 ， 2019年 的 中 粮 地 产 等 。 如 果 能 放 开 民 营 房 企 定 向 增 发的 话 ， 将 有 助 于 缓 解 民 营 房 企 的 流 动 性 危 机 ， 而 且 能 增 厚 房 企 的 资 本 金 ， 真 正 降 低 房 企 的 杠 杆 率 。 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究投 资 评 级 说 明n 1、 行 业 评 级看 好 ： 我 们 预 计 未 来 6个 月 内 ， 行 业 整 体 回 报 高 于 市 场 整 体 水 平 5%以 上 ；中 性 ： 我 们 预 计 未 来 6个 月 内 ， 行 业 整 体 回 报 介 于 市 场 整 体 水 平 5%与 5%之 间 ；看 淡 ： 我 们 预 计 未 来 6个 月 内 ， 行 业 整 体 回 报 低 于 市 场 整 体 水 平 5%以 下 。n 2、 公 司 评 级买 入 ： 我 们 预 计 未 来 6个 月 内 ， 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 在 15%以 上 ；增 持 ： 我 们 预 计 未 来 6个 月 内 ， 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 5%与 15%之 间 ；持 有 ： 我 们 预 计 未 来 6个 月 内 ， 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5%与 5%之 间 ；减 持 ： 我 们 预 计 未 来 6个 月 内 ， 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5%与 -15%之 间 。 风 险 提 示 ： 政 策 收 紧 超 预 期 ， 销 售 下 滑 超 预 期 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究销 售 团 队 职 务 姓 名 手 机 邮 箱华 北 销 售 总 监 王 均 丽 13910596682 华 北 销 售 总 监 成 小 勇 18519233712 华 北 销 售 孟 超 13581759033 华 北 销 售 韦 珂 嘉 13701050353 华 北 销 售 刘 莹 15152283256 华 北 销 售 董 英 杰 15232179795 华 东 销 售 总 监 陈 辉 弥 13564966111 华 东 销 售 副 总 梁 金 萍 15999569845 华 东 销 售 副 总 秦 娟 娟 18717767929 华 东 销 售 总 助 杨 晶 18616086730 华 东 销 售 王 玉 琪 17321189545 华 东 销 售 郭 瑜 18758280661 华 东 销 售 徐 丽 闵 17305260759 华 南 销 售 总 监 张 茜 萍 13923766888 华 南 销 售 副 总 查 方 龙 18520786811 华 南 销 售 张 卓 粤 13554982912 华 南 销 售 张 靖 雯 18589058561 华 南 销 售 何 艺 雯 13527560506 华 南 销 售 李 艳 文 13728975701 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 守 正 出 奇 宁 静 致 远 房 地 产 研 究研 究 院 /机 构 业 务 部中 国 北 京 1 0 0 0 4 4北 京 市 西 城 区 北 展 北 街 九 号 华 远 企 业 号 D座 投 诉 电 话 ： 9 5 3 9 7投 诉 邮 箱 ： 重 要 声 明太 平 洋 证 券 股 份 有 限 公 司 具 有 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 ， 经 营 证 券 业 务 许 可 证 编 号 13480000。本 报 告 信 息 均 来 源 于 公 开 资 料 ， 我 公 司 对 这 些 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 不 作 任 何 保 证 。 负 责 准 备 本 报 告 以 及 撰 写 本 报 告 的 所 有 研 究 分 析师 或 工 作 人 员 在 此 保 证 ， 本 研 究 报 告 中 关 于 任 何 发 行 商 或 证 券 所 发 表 的 观 点 均 如 实 反 映 分 析 人 员 的 个 人 观 点 。 报 告 中 的 内 容 和 意 见 仅 供 参 考 ， 并 不 构 成 对 所 述 证 券 买 卖 的 出 价 或 询 价 。 我 公 司 及 其 雇 员 对 使 用 本 报 告 及 其 内 容 所 引 发 的 任 何 直 接 或 间 接 损 失 概 不 负 责 。 我 公 司 或 关联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 所 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 头 寸 并 进 行 交 易 ， 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 或 争 取 提 供 投 资 银 行 业 务 服 务 。 本 报 告 版 权归 太 平 洋 证 券 股 份 有 限 公 司 所 有 ， 未 经 书 面 许 可 任 何 机 构 和 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 、 复 制 、 刊 登 。 任 何 人 使 用 本 报 告 ， 视 为 同 意 以 上 声明 。