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1.宏 观 环 境2.土 地 市 场3.商 品 房 市 场4.住 宅 市 场5.商 办 市 场6.企 业 表 现7.总 结 展 望CONTENT目 录宏 观 环 境 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场企 业 表 现【 全 国 经 济 】 2021年 前 三 季 度 我 国 GDP生 产 总 值 82.3万 亿 ， 同 比 增 长 9.8%， 预 计 全 年 8.0%左 右 ；CPI持 续 低 位 ， 工 业 品 出 厂 价 格 指 数 PPI持 续 高 涨 ， 二 者 “剪 刀 差 ”扩 大 ， 需 求 复 苏 基 础 不 稳固 20082021年 三 季 度 全 国 GDP及 其 增 速 年 度 走 势 1 2 %1 0 %8 %6 %4 %2 %0 %1 2 01 0 08 06 04 02 00 GDP（ 万 亿 元 ） GDP增 速20142021年 全 国 消 费 者 价 格 指 数 CPI、 工 业 品 出 厂 价 格 指 数 PPI月 度 走 势-1 0 .0 %-5 .0 %总 结 展 望 1 0 .0 %5 .0 %0 .0 %1 5 .0 % 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 年 2 0 2 0 年 2 0 2 1 年CPI PPI数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局宏 观 环 境 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场企 业 表 现总 结 展 望【 全 国 经 济 】 M2持 续 较 低 区 域 运 行 ， 社 会 融 资 规 模 平 稳 。 资 金 流 动 结 构 性 紧 张 ， 企 业 融 资 压力 较 大 20122021年 M2供 应 量 同 比 增 长 (%)情 况 月 度 走 势2013-2021年 社 会 融 资 规 模 (万 亿 元 )情 况 月 度 走 势数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局0 %5 %1 0 %2 0 %1 5 % 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 年 2 0 1 9 年 2 0 2 0 年 2 0 2 1 年6.05.04.03.02.01.00.0 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021宏 观 环 境 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场企 业 表 现总 结 展 望【 全 国 经 济 】 全 社 会 固 定 资 产 投 资 增 速 有 所 上 升 ， 年 度 房 地 产 投 资 增 速 前 高 后 低 ， 下 半 年 快 速下 降 至 6% 20072021年 11月 全 社 会 固 定 资 产 投 资 及 其 增 速 年 度 走 势50%40%30%20%10%0%-10%-20%051015 1-2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 1-2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 1-2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 1-2月 4月 6月 8月 10月2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021房 地 产 投 资 额 _累 计 值 （ 万 亿 元 ） 房 地 产 投 资 _累 计 增 长 （ %）20152021年 11月 全 国 房 地 产 投 资 累 计 额 及 增 速 月 度 走 势3 5 %3 0 %2 5 %2 0 %1 5 %1 0 %5 %0 %8 07 06 05 04 03 02 01 00 全 社 会 固 定 资 产 投 资 （ 万 亿 元 ） 固 定 资 产 投 资 累 计 增 长 （ %）数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局宏 观 环 境 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场企 业 表 现总 结 展 望【 全 国 经 济 】 2021年 全 国 商 品 房 销 售 总 额 、 投 资 总 额 增 速 均 放 缓 ， 市 场 竞 争 激 烈 ， 销 售 /投 资比 例 下 降 ， 市 场 总 体 盈 利 能 力 下 滑0.91 1.15 1.22 1.25 1.21 1.23 1.18 0.200.40.60.811.21.4200000180000160000140000120000100000800006000040000200000 2015年 2016年 2020年 2021年 1-11月全 国 商 品 房 销 售 、 投 资 情 况2017年销 售 总 额 （ 亿 元 ） 2018年投 资 总 额 （ 亿 元 ） 2019年销 售 /投 资数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局【 青 岛 经 济 】 2021年 全 市 GDP增 速 升 至 10.7%， 高 于 全 国 平 均 水 平 ； 房 投 占 固 投 比 例 略降 至 18.5%， 房 地 产 在 全 市 经 济 中 的 比 重 下 降35%30%25%20%15%10%5%0%14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000 20052021年 前 三 季 度 青 岛 市 GDP及 增 幅 情 况青 岛 市 生 产 总 值 （ 亿 元 ） 增 长 率宏 观 环 境土 地 市 场商 品 房 市 场住 宅 市 场商 办 市 场 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划企 业 表 现总 结 展 望30%25%20%15%10%5%0%120001000080006000400020000 2005年 2006年 2007年数 据 来 源 ： 青 岛 统 计 局 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 11月20052021年 11月 青 岛 全 社 会 固 定 资 产 投 资 及 房 地 产 投 资 情 况全 社 会 固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 房 地 产 投 资 （ 亿 元 ） 房 地 产 投 资 占 固 定 资 产 投 资 比 率【 青 岛 经 济 】 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 基 本 恢 复 疫 情 前 水 平 ， 居 民 储 蓄 存 款 余 额 增 幅 下 滑 ， 居 民 消 费 潜 力 下 降 2006-2021年 三 季 度 青 岛 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 及 增 幅2006-2021年 11月 青 岛 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 及 增 幅 走 势宏 观 环 境土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划企 业 表 现总 结 展 望 20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%0100002000030000400005000060000 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 城 市 居 民 人 均 消 费 性 支 出 （ 元 ） 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 同 比 增 幅0%5%10%15%20%25%30%100009000800070006000500040003000200010000 2006年 2007年数 据 来 源 ： 青 岛 统 计 局 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 1-11月城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 （ 亿 元 ） 增 幅【 青 岛 经 济 】 2021年 前 11月 房 地 产 施 工 面 积 同 比 增 速 上 升 ， 竣 工 面 积 同 比 下 降 ， 新 房 市场 竞 争 压 力 大 ； 销 售 额 /销 售 面 积 同 比 微 升数 据 来 源 ： 青 岛 统 计 局宏 观 环 境土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划企 业 表 现总 结 展 望 25002000150010005000 2004-2021年 11月 青 岛 市 房 地 产 销 售 面 积 、 销 售 额销 售 面 积 （ 万 ） 销 售 额 （ 亿 元 ）14000120001000080006000400020000 2005-2021年 11月 青 岛 市 房 地 产 施 工 竣 工 面 积房 地 产 施 工 面 积 （ 万 ） 房 地 产 竣 工 面 积 （ 万 ）宏 观 环 境土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划企 业 表 现总 结 展 望【 政 策 导 向 】 宏 观 政 策 层 面 将 持 续 维 稳 ， 坚 持 住 房 的 居 住 属 性 ， 解 决 好 大 城 市 住 房 问 题 ， 积 极稳妥 推 进 房 地 产 税 试 点 工 作 ， 推 动 房 地 产 市 场 高 质 量 发展 2015年 至 今 两 会 关 于 房 地 产 政 策 摘 录年 份 关 键 词 主 要 内 容2021 坚 持 住 房 居 住 属 性 ， 解 决 好 大 城 市 住 房 问 题 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 。 解 决 好 大 城 市 住 房 突 出 问 题 ， 通 过 增 加 土 地 供 应 、 安 排 专 项 资 金 、 集 中 建 设 等 办 法 ， 切 实 增 加 保 障 性 租 赁 住 房 和 共 有 产 权 住 房 供 给 ， 规 范 发 展 长 租 房 市 场 ， 降 低 租 赁 住房 税 费 负 担 ， 尽 最 大 努 力 帮 助 新 市 民 、 青 年 人 等 缓 解 住 房 困 难 。2020 坚 持 住 房 居 住 属 性 、 因 城 施 策 坚 持 房 子 是 是 用 来 住 的 ， 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 因 城 施 策 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 。2019 解 决 群 众 住 房 问 题 ， 稳 步 推 进 房 地 产 税 立 法 更 好 解 决 群 众 住 房 问 题 ， 落 实 城 市 主 体 责 任 ， 改 革 完 善 住 房 市 场 体 系 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 。 健 全 地 方 税 体 系 ， 稳 步 推 进 房 地 产 税 立 法2018 坚 持 住 房 居 住 属 性 ， 稳 妥 推 进 房 地 产 税 立 法 。 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 继 续 实 行 差 别 化 调 控 ， 建 立 健 全 长 效 机 制 。 健 全 地 方 税 体 系 ， 稳 妥 推 进 房 地 产 税 立 法 。2017 因 城 施 策 ， 坚 持 住 房 居 住 属 性 分 类 调 控 因 城 施 策 去 库 存 。 支 持 居 民 自 住 和 进 城 人 员 购 房 需 求 。 坚 持 住 房 的 居 住 属 性 ， 建，立 和 完 善 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 长 效 机 制 ， 健 全 购 租 并 举 的 住 房 制 度 。加 强 房 地 产 市 场 分 类 调 控 ， 遏 制 热 点 城 市 房 价 过 快 上 涨 。2016 因 城 施 策 ， 租 购 并 举 推 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 完 善 支 持 住 房 保 障 体 系 ， 完 善 支 持 居 民 住 房 合 理 消 费 的 税 收 信 贷 政 策 ， 满 足 住 房 刚 性 需 求 和 改 善 性 需 求 ， 因 城 施 策 化 解 房 地 产 库 存 。 建 立 租 购 并 举 的 住 房 制 度2015 分 类 指 导 ， 因 地 施 策 坚 持 分 类 指 导 ， 因 地 施 策 ， 落 实 地 方 政 府 主 体 责 任 ， 支 持 居 民 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 。 明 确 “稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 ”， “房 住 不 炒 ”总 基 调 延续 租 赁 住 房 和 长 租 房 重 点 提 及 ， 首 提 帮 助 新 市 民 、 青 年 人 等 缓 解 住 房 困难12月 11日12月 23日2010年 2011年2013年 2016年2020年2021年 5月 27日 ， 关 于 2010年 深 化 经 济 体 制 改 革 重 点 工 作 的 意 见 ， 其 中 提 出 逐 步 推 进 房 产 税 改 革 10月 18日 ， 十 二 五 规 划 建 议 提 出 研 究 推 进 房 地 产 税 改 革 。 1月 27日 ， 上 海 、 重 庆 开 始 试 点 房 地 产 税 3月 14日 ， 十 二 五 规 划 纲 要 提 出 研 究 推 进 房 地 产 税 改 革 。 11月 12日 ， 中 共 中 央 关 于 全 面 深 化 改 革 若 干 重 大 问 题 的 决 定 ， 其 中 提 出 加 快 房 地 产 税 立 法 ， 并 适 时 推 进 改 革 。 3月 16日 ， 十 三 五 年 规 划 纲 要 ， 提 出 推 进 房 地 产 税 立 法 。 5月 11日 ， 关 于 新 时 代 加 快 完 善 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的 意 见 ， 其 中 提 出 稳 妥 推 进 房 地 产 税 立 法 。 12月 23日 ， 财 政 部 部 长 刘 昆 在 人 民 日 报 发 表 署 名 文 章 建 立 现 代 财 税 体 制 ， 其 中 提 出 按 照 “立 法 先 行 、 充 分 授 权 、 分 步 推 进 ”的 原 则 ， 积 极 稳 妥 推 进 房 地 产 税 立 法 和 改 革 。 3月 11日 ， 十 四 五 规 划 和2035年 远 景 目 标 纲 要 ， 推 进 房 地 产 税 立 法 ， 健 全 地 方 税 体 系 ， 逐 步 扩 大 地 方 税 政 管 理 权 。 10月 23日 ， 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 授 权 国 务 院 在 部 分 地 区 开 展 房 地 产 税 改 革 试 点 工 作 12月 27日 ， 全 国 财 政 工 作 会 议 ， 做 好 房 地 产 税 试 点 准 备 工 作 。2018-2019年 两 会 工 作 报 告 均 提 到 稳 步 推 进 房 地 产 税 立 法 。 解 决 好 大 城 市 住 房 问 题 被 放 在 重 要 位 置 ， 强 调 保 障 性 住 房 重 要 性 ， 引 导 住 房 回 归 居 住 属 性 首 提 房 地 产 为 支 柱 产 业 2003年 2021中 国 经 济 年 会 ， 国 家 发 改 委 副 主 任 宁 吉 喆 指 出 房 地 产 是 支 柱 产 业 ， 住 房 更 是 居 民 的 消 费 。 2021中 国 交 往 会 ， 中 央 政 策 研 究 室 原 副 主 任 郑 新 立 表 示 房 地 产 是 经 久 不 衰 的 支 柱 产 业 。近 十 年 房 地 产 税 相 关 重 要 会 议 政 策宏 观 环 境土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划企 业 表 现总 结 展 望 2021.32021.1住 建 部 部 长 王 蒙 徽强 调 ， 要 牢 牢 坚 持房 子 是 用 来 住 的 、不 是 用 来 炒 的 定 位 ，不 把 房 地 产 作 为 短期 刺 激 经 济 的 手 段 ，全 面 落 实 房 地 产 长效 机 制 ， 强 化 城 市主 体 责 任 ， 因 地 制宜 、 多 策 并 举 ， 促进 房 地 产 市 场 平 稳健 康 发 展 。1.6 住 建 部 2021.2【 重 要 政 策 】 以 维 稳 为 主 ， 强 调 房 住 不 炒 ， 坚 定 住 房 市 场 、 保 障 房 市 场 、 租 赁 市 场 大 方 向 ， 稳妥 推 进 房 地 产 税 立 法 ； 年 底 定 调 做 好 精 准 金 融 支 持 ， 保 障 合 理 的 住 房 需 求5.6 财 政 部逐 步 提 高 直 接 税 比 重 ， 进 一 步 完 善 综 合 与 分 类 相 结 合 的 个 人 所 得 税 制 度 ， 积 极 稳 妥 推 进 房 地 产 税 立 法 和 改 革5.18 发 改 委国 家 发 展 改 革 委 召 开 5月 份 例 行 新 闻 发 布 会 。 保 障 租 赁 住 房 问 题 ： 扩 大 保 障 性 租 赁住 房 供 给 ， 完 善 长 租 房 政 策 。3.5 两 会 政 府 报 告 2021.66.24 国 务 院 办 公 厅赁 住 房 的 意 见 ， 明 确 保 障 性 租 赁 住 房 基 础 制 度 和 支 持 政 策 。 2021.87.22 中 央 会 议韩 正 在 会 上 表 示 ， 把 发 展 保 障 性 租 赁 住2021.4坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 ； 切 实 增 加 保 障 性 租 赁 住 房 和 共 有 产 权 住 房 供 给 ， 规 范 发 展 长 租 房 市 场 ， 降 低 租 赁 住 房 税 费 负 担 .3.13“十 四 五 ” 规 划完 善 住 房 市 场 体 系 和 住 房 保 障 体 系 。 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 加 快 建 立 多 主 体 供 给 、 多 渠 道 保 障 、 租 购 并 举 的 住 房 制 度 ;推 进 房 地 产 税 立 法 。 实 施 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 长 效 机 制3.25 央 行 、 中 国 银 保 监 会 、 住 建 局坚 持 “房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 ”定 位 ， 保 持 房 地 产 金 融 政 策 的 连 续 性 、 一 致 性 、 稳 定 性 ， 实 施 好 房 地 产 金 融 审 慎 管 理 制 度 ， 加 大 住 房 租 赁 金 融 支 持 力 度 ;防 止 经 营 贷 违 规 流 入 房 地 产 ， 银 行 业 金 融 机 构 加 强 “三 查 ”.4.12 发 改 委加 快 培 育 发 展 住 房 租 赁 市 场 ， 合 理 调 控 租 金 水 平 。 有 序 放 开 放 宽 城 市 落 户 限 制 ， 城 区 常 住 人 口 3 0 0 万 以 下 城 市 落 实 全 面 取 消 落 户 限 制 政 策 。4.16 住 房 和 城 乡 建 设 部 等 部 门加 强 住 房 租 赁 企 业 监 管 ， 引 导 住 房 租 赁 企 业 回 归 住 房 租 赁 服 务 本 源 ， 防 范 化 解 金 融 风 险 ， 促 进 住 房 租 赁 市 场 健 康 发 展4.30 中 央 政 治 局 会 议强 调 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 印 发 关 于 加 快 发 展 保 障 性 租增 加 保 障 性 租 赁 住 房 和 共 有 产 权 住 房 供 给 ， 并 首 提 防 止 以 学 区 房 等 名 义 炒 作 房 2021.5 2021.7房 作 为 “十 四 五 ”住 房 建 设 的 重 点 任 务 ， 解 决 好 大 城 市 的 住 房 突 出 问 题 ， 落 实 城 市 主 体 责 任 ， 加 快 发 展 租 赁 性 住 房 。7.23 住 建 部 等住 建 部 等 8部 门 发 表 住 房 和 城 乡 建 设 部 等 8部 门 关 于 持 续 整 治 规 范 房 地 产 市 场 秩 序 的 通 知 ， 提 出 力 争 用 3年 左 右 时 间 ， 实 现 房 地 产 市 场 秩 序 明 显 好 转 。7.26 央 行 、 住 建 部 等被 纳 入 “三 道 红 线 ”的 几 十 家 重 点 房 企 被 监 管 部 门 要 求 买 地 金 额 不 得 超 过 年 度 销 售 额 40%， 这 一 比 例 限 制 不 仅 包 括 在 公 开 市 场 拿 地 ， 还 包 括 通 过 收 并 购 方 式 获 地 的 支 出 。2.18 自 然 资 源 部 、 住 建 部22个 重 点 城 市 住 宅 用 地 出 让 实 现 “两 集 中 ”： 一 是 集 中 发 布 出 让 公 告 ，2021年 发 布 住 宅 用 地 公 告 不 能 超 过 3 次 ； 二 是 集 中 出 让 。 大 城 市 要 求 单 列租 赁 住 房 用 地 “占 比 一 般 不 低 于 10%” 8.10 自 然 资 源 部集 中 供 地 城 市 优 化 土 地 出 让 政 策 ， 严 防 热 点 城 市 地 价 高 企 、 房 企 恐 慌 性 抢 地 等 问 题 ， 多 地 在 二 轮 土 拍 中 要 求 控 溢 价 、 查 资 质 、 禁 马甲 、 审 资 金 。8.30 住 建 局严 控 大 拆 大 建 、 保 障 居 民 权 益 、 保 留 城 市 特 色 、 开 发 方 式 转 向 经 营 模 式 2021.109.30 中 国 银 行 、 银 保 监围 绕 “稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 ”目 标 ， 准 确 把 握 和 执 行 好 房 地 产 金 融 审 慎 管 理 制 度 ； 金 融 机 构 要 按 照 法 治 化 、 市 场 化 。10.23 全 国 人 民代 表 大 会开 展 房 地 产 税 改 革 试 点 工 作 ， 积 极 稳 妥 推 进 房 地 产 税 立 法 和 改 革2021.9 2021.1111.12 银 保 监稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 ， 遏 制 房 地 产 金 融 化 泡 沫 化 倾 向 ， 健 全 房 地 产 调 控 长 效 机 制 ， 促 进 房 地 产 业 稳 定 健 康 发 展 。 2021.1212.6 中 共 政 治 局 会 议要 推 进 保 障 性 住 房 建 设 ， 支 持 商 品 房 市场 更 好 满 足 购 房 者 的 合 理 住 房 需 求 ， 促 进 房 地 产 业 健 康 发 展 和 良 性 循 环 。12.8 中 央 经 济 会 议要 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒的 定 位 ， 加 强 预 期 引 导 ， 探 索 新 的 发展 模 式 ， 推 进 保 障 性 住 房 建 设 ， 因 城施 策 促 进 房 地 产 业 良 性 循 环 和 健 康 发展 。12.20 央 行 、 银 保 监鼓 励 银 行 业 金 融 机 构 做 好 重 点 房 地 产 企 业 风 险 处 置 项 目 并 购 的 金 融 支 持 和 服 务12.25 住 建 部 部 长 访 谈授 权 国 务 院 在 部 分 地 区 坚 持 “房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 ”定 位 ， 保 障 刚 性 住 房 需 求 ， 满 足 合 理 的改 善 性 住 房 需 求 ， 加 强 预 期 引 导 ， 因 城施 策 促 进 房 地 产 业 良 性 循 环 和 健 康 发 展 。12.27 全 国 财 政 工 作 会 议深 入 推 进 财 税 体 制 改 革 ， 深 化 预 算 管 理 制 度 改 革 ， 做 好 房 地 产 税 试 点 准 备 工 作 ， 规 范 财 务 审 计 秩 序 ， 财 政 管 理 监 督 进 一 步 加 强 。宏 观 环 境土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划企 业 表 现总 结 展 望【 房 企 融 资 】 20年 下 半 年 起 房 企 融 资 环 境 逐 步 趋 紧 ， 叠 加 偿 债 高 峰 期 到 来 ， 房 企 资 金 压 力 大 。 年底 信 贷 、 债 券 、 外 资 注 入 、 降 准 降 息 等 融 资 环 境 有 所 改 善 ， 预 计 3+2整 体 持 续 ， 局 部 放 松监 管 部 门 为 控 制 房 地 产 企 业 有 息 负 债 规 模 ， 三 道 红 线 政 策 出 台 ； 为 剔 除 预 收 款 的 资 产 负 债 率 不 得 大 于 70%； 净 负 债 率 不 得 大 于 100%； 现 金 短 债 比 不 得 小 于 1倍央 行 和 银 保 监 会 关 于 建 立 银 行 业 金 融 机 构 房 地 产 贷 款 集 中 度 管 理 制 度 的 通 知 实 行 ， 设 置 房 贷 “两 道 红 线 ”;设 置 房 地 产 和 个 人 住 房 贷 款 占 比 上 限 。“三 道 红 线 ”试 点 房 企 商 票 将 纳 入 监 控 范 围 ， 央 行 要 求 每 月 上 报 数 据 ； 多 个 热 点 城 市 连 续 上 调 贷 款 利 率 ， 部 分 热 点 城 市 二 手 房 贷 款 审 核 偏 紧 甚 至 停 贷 ； 房 贷 放 款 周期 均 延 长 常 态 化 。“三 道 红 线 ”试 点 房 企 买 地 金 额 不 得 超 年 度 销 售 额 40%， 这 一 比 例 限 制 不 仅 包 括 在 公 开 市 场 拿 地 ， 还 包 括 通 过 收 并 购 方 式 获 地 的 支 出 。 如 果 近 一 年 拿 地 销 售 比 高 于 40%或 连 续 三 年 经 营 性 现 金 流 为 负 ， 房 企 需 要 对 拿 地 资 金 来 源 做 解 释 。2020年 8月 2021年 1月 2021年 6月 2021年 7月 2021年 10月准 确 把 握 和 执 行 三 线 四 挡 ； 放 松 房 企 三 道 红 线 和 贷 款 集 中 度 管 理 的 执 行 口 径 ； 放 松 商 品 房 购 房 者 贷 款 集 中 度 管 理 的 执 行 口 径 ； 保 持 房 地 产 信 贷 平 稳 有 序 投 放 ， 维 护 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 。 多 个 热 点 城 市 放 款 速 度 加 快 。 2021年 11月中 国 银 行 间 市 场 交 易 商 协 会 举 行 房 企 代 表 座 谈 会 ， 会 议 表 示 短 融 及 中 票 都 有 有 望 向 民 营 房 企 放 开 ； 房 企 发 债 节 奏 明 显 加 快 ， 多 家 房 地 产 企 业 在 银 行 间 市 场 注 册 发 行 债 务 融 资 ， 融 资 规 模 较 10月 大 幅 增 长 。 2021年 12月优 先 支 持 符 合 房 地 产 调 控 政 策 的 企 业 注 册 债 务 融 资 工 具 用 于 并 购 项 目 或 已 售 在 建 项 目 建 设 ； 央 行 、 银 保 监 会 明 确 鼓 励 银 行 业 金 融 机 构 做 好 重 点 房 地 产 企 业 风 险 处 置 项 目 并 购 的 金 融 支 持 和 服 务 。2021年 7月 15日 ， 降 准 0.5个 百 分 点 ， 释 放 长 期 资 金 约 1万 亿 元 。12月 15日 全 面 降 准 0.5个 百 分 点 ， 此 次 降 准 共 计 释 放 长 期 资 金 约 1.2万 亿 元 。12月 20日 1年 期 LPR为 3.80%（ 降 息 0.05%）高 盛 买 进 中 国 房 地 产 开 发 企 业 发 行 的 美 元 高 收 益 债 券 。 BGF亚 洲 高 息 债 券 基 金 于 11 月 8日 增 持 融 创 中 国 172.2万 股 ； 橡 树 资 本 也 表 示 正 在 买 入 中 国 房 地 产 债 券 ， 此 前 其 还 透 露 与 禹 洲 签 署 40亿 元 人 民 币 贷 款 。加 严放 松宏 观 环 境 全 国 经 济 青 岛 经 济 政 策 规 划土 地 市 场商 品 房 市 场 住 宅 市 场 商 办 市 场企 业 表 现总 结 展 望【 重 点 城 市 】 各 城 市 受 土 地 遇 冷 影 响 ， 三 批 次 土 拍 政 策 有 所 放 松 ， 主 要 保 证 房 企 合 理 的 开 发 利 润出 等 级 城 市 土 地 端 市 场 端 政 策 总 结一 批 次 二 批 次 三 批 次 上 半 年 下 半 年一 线 上 海 限 地 价 、 限 房 价 、 禁 马 甲 ； 举 牌 竞 价 +一 次 书 面 竞 价 ； 接 近 均 值 者 得 增 强 租 赁 市 场 、 安 置 性 住 房 用 地 需 求 ； 一 次 性 书 面 报 价 增 加 “随 机 值 ”， 其 余 无 变 化 规 则 基 本 无 变 化 ； 增 加 租 赁 市 场 、 安 置 住 房 用 地 新 房 摇 号 优 先 满 足 “无 房 家 庭 ”自 住 需 求 ； 打 击 “假 离 婚 “， 法 拍 房 限 购 ； 优 先 购 房 政 策 购 买 的 新 建 商 品 住 房 限 售 5 年 住 房 赠 与 纳 入 限 购 ； “三 价 就 低 ” 审 批 贷 款 额 度 ； 提 升 房 贷 利 率 全 年 土 地 端 和 市 场 端 政 策 整 体趋 严 ； 无 放 松 迹 象深 圳 限 地 价 、 限 房 价 、 竞 自 持 配 建 人 才 住 房 限 地 价 、 限 房 价 ， 竞 自 持 配 建 人 才住 房 ； 增 加 摇 号 机 制 ， 禁 马 甲 ； 允 许 商 改 住 将 “全 年 期 自 持 的 租 赁 住 房 ”调 整 为 “可 售 公 共 住 房 ”； 其 余 明 显 变 化 建 立 二 手 房 成 交 参 考 价 格 发 布 机 制 ； 新 房 分 批 次 房 价 不 得 上 涨 ； 人 才 落 户 最 低 要 求 为 本 科 ； 严 打 学 位 房 、 严 禁 经 营 贷 提 升 人 才 落 户 条 件 ； 严 打 学 区 房 ； 发 布 官 方 二 手 房 交 易 平 台 土 地 允 许 商 改 住 ， 竞 自 持 转 可 售 住 房 ， 降 低 拿 地 成 本 ， 拿 地 政策 有 所 放 松 ； 市 场 政 策 持 续 收紧广 州 限 地 价 ， 竞 自 持 配 建 ， 摇 号 ； 宅 地 配 建 政 策 性 住 房 占 比 不 少 于 10 ， 与 商 品 房 同 配 套 限 地 价 、 限 房 价 、 竞 配 建 自 持 ， 摇 号 ； 禁 马 甲 限 价 地 ， 部 分 地 块 取 消 “住 宅 限 价 ”要 求 ， 小 幅 调 整 地 块 起 拍 价 格 ， 下 调 保 证 金 和 首 付 款 比 列 ， 延 长 地 价 款 支 付 周 期 等 ； 新 房 实 行 价 格 指 导 ， 人 才 购 房 三 年 后 才 可 转 让 ； 9区 个 人 销 售 住 房 增 值 税 征 免 年 限 提 高 至 5年 。 出 台 二 手 房 指 导 价 土 地 端 下 调 起 拍 价 ， 取 消 限 价 等 ， 拿 地 政 策 有 所 放 松 ； 市 场 端 政 策持 续 收 紧新 一 线 青 岛 限 地 价 、 竞 自 持 住 宅 、 配 建 保 障 性 租 赁 房 或 人 才 公 寓 、 自 有 资 金 、 多 地 块 搭 配 出 让 、 部 分 地 块 不 可 联 合 竞 买 、 附 加 产 业 引 进 控 溢 价 、 限 竞 买 资 格 及 资 金 来 源 、 竞 品 质 、 限 马 甲 设 底 价 、 限 地 价 、 竞 品 质 、 摇 号 、 限 竞 买 资 格 及 资 金 来 源 、 限 马 甲 城 阳 共 有 产 权 学 历 门 槛 放 宽 至 中 专 及 同 等 学 历 、 产 权 型 人 才 住 房 满 5年 可 上 市 ， 满 10年 不 需 缴 纳 土 地 收 益 、 取 消 城 区 内 产 权 房 落 户 面 积 限 制 、 除 市 南 、 市 北 、 崂 山 和 李 沧 外 全 部 放 开 落 户 限 制 、 胶 州 公 寓 、 商 业 均 可 落 户 西 海 岸 、 平 度 全 面 放 开 落 户 限 制 、 灵 山 湾 成 立 人 才 特 区 ， 最 高 60万 薪 酬 补 贴 、 9月 1日 起 上 调 房 贷 利 率 、 青 岛 商 品 房 预 售 资 金 纳 入 监 管 土 地 端 限 溢 价 ， 品 质 管 理 纳 入 土 地 端 ， 拿 地 政 策 有 所 放 松 ； 市场 端 政 策 有 松 有 紧 ， 适 应 分 化市 场 行 情 ， 维 护 市 场 稳 定成 都 限 房 价 、 限 地 价 、 定 品 质 、 竞 自 持 配 建 租 赁 双 限 +竞 自 持 保 障 性 租 赁 住 房 比 列/竞 销 售 型 一 类 人 才 公 寓 比 列 +现 房 销 售 、 禁 马 甲 双 限 +竞 销 售 型 一 类 人 才 公 寓 、 禁 马 甲 试 点 商 品 房 “交 房 即 交 证 ”、 网 红 盘 限 售 5年 ， 建 立 二 手 房 成 交 参 考 价 格 机 制 ， 法 拍 房 限 购 。 无 房 但 有 已 结 清 贷 款 记 录 的 首 付 最 低 四 成 赠 与 房 限 购 ， 顺 位 规 则 调 整 ； 发 布 从 12方 面 稳 定 房 地 产 市 场 发 展 通 知 土 地 端 取 消 竞 自 持 、 现 房 销 售 、 减 少 配 建 要 求 ， 有 所 放 松 ； 市场 政 策 整 体 趋 严 ， 年 底 发 布 通知 ， 针 对 性 政 策 调 整杭 州 限 地 价 、 限 房 价 、 竞 配 建 自 持 限 地 价 、 限 房 价 、 竞 自 持 竞 定 品 质 、 摇 号 、 禁 马 甲 限 地 价 、 限 房 价 、 定 品 质 ， 竞 人 才 、 摇 号 、 禁 马 甲 ； 放 松 联 合 开 发 和 开 发 资 质 要 求 落 户 未
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