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公司 报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商积余 （ 001914） 证券 研究报告 2022 年 04 月 29 日 投资 评级 行业 房地产 /房地产服务 6 个月评级 买入 （ 维持 评级 ） 当前 价格 18.11 元 目标 价格 元 基本 数据 A 股总股本 (百万股 ) 1,060.35流通 A 股股本 (百万股 ) 666.86 A 股总市值 (百万元 ) 19,202.87 流通 A 股市值 (百万元 ) 12,076.83 每股净资产 (元 ) 8.30 资产负债率 (%) 48.02 一年内最高 /最低 (元 ) 22.15/11.10 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号： S1110521120006 胡孝宇 联系人 资料 来源： 聚源 数据 相关报告 1 招商积余 -年报点评报告 :基础物管增长稳健，增值服务携手并进 2022-03-19 2 招商积余 -半年报点评 :公司业绩稳步增长，资管业务收入回暖 2021 年中报业绩点评 2021-09-03 3 招商积余 -年报点评报告 :基础物管增长稳健、专业服务有望发力 2021-03-25 股价 走势 Q1 业绩增长稳健，非住驱动利润修复 事件： 公司 披露 2022 年 一季报 ， 22 年 Q1 实现 营业 收入 25.37 亿元，同比增长 14.75%；实现归母净利润 1.45 亿元，同比增长 24.35%；实现基本每股收益 0.14 元 /股，同比增长 24.36%。 Q1 业绩增长 稳健 ， 非住驱动利润修复 。 公司一季度 实现 营收 25.37 亿元，同比增长 14.75%； 实现 归母净利润 1.45 亿元，同比增长 24.35%。 Q1 物管业务 实现 收入 24.03 亿元， 同比增长 17.59%， 主要 得益于基础物管及平台增值业务增长 。 基础物管、平台增值服务分别实现收入 19.90、 0.59 亿元，同比增长 15.42%、 422.85%（到家汇商城营收激增）。 公司毛利率 13.30%， 在非住宅及资产管理业务拉动下微 增 0.09pct。 基础物管毛利率 11.07%， 较去年同期提升 2.11pct；其中住宅、非住宅毛利率为 1.50%、15.23%，较去年同期分别 -2.0pct、 +3.9pct，住宅业务营业成本受疫情影响增速较快；资产管理业务毛利率 67.15%，较去年同期提升 5.23pct。费用率方面， 销售、财务费率 有所改善， 分别降低 0.10pct、0.48pct。 费用 优化叠加遗留开发项目亏损减少 ，公司净利率 较 21 年 Q1 提升 0.82pct 至 5.69%。 市场拓展持续深化 ， 合资合作寻求共赢 。 公司 一季度 新签年度合同额 7.3 亿元，同比增长 26%，主要拓展 项目包括 阿里 IDC 数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等 ，在 公共、园区、医院等领域继续扩增市场份额。 截至 22 年 3 月 末 ，公司在管项目数量达到 1754 个，覆盖全国逾 100 个城市，管理面积达到 2.91 亿 平方米，其中，住宅、非住宅管理面积分为 1.16、 1.75 亿平，占比分别为 39.9%、60.1%。 拓展模式持续深化，“总对总”聚焦 IFM 综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦多业态及城市空间服务 ，如 新成立济南文旅合资公司 有多项业务处洽谈之中 。 核心 区域继续深耕，多元业态 全面 发展 。 截止 22 年 一季度 末， 公司物管业务收入 24.03 亿元 ， 分 区域 来看 ， 物管业务收入排名前五的区域分别为： 深圳、广东（ 除 深圳）、江苏、山东和四川 ， 合计实现收入为13.68 亿元， 占比总营收 53.92%；合计 管理面积达 1.70 亿 平方米，占比总管理面积 58.42%，核心区域贡献率维持高位。分业态来看，非住业态 一季度合计实现收入 13.88 亿元 ，占比总营收 54.71%；其中办公 、园区、政府、公共、学校、商业、城市空间及其他等细分赛道分别占比 20.2%、 8.3%、 7.5%、7.4%、 5.3%、 2.6%、 3.3%，广泛多元布局的非住业态已 具备较强的 业绩支撑 性 。 轻重资产加速 分离 ，专业化 服务再迎突破。 公司 加快轻资产运营平台打造 ， 22 年 2 月 完成 深圳中航城、昆中航、赣州九方三家公司 的 股权转让至控股股东招商蛇口下属公司 的协议签订，轻重资产分离取得实质性进展。 2022 年 4 月 ， 公司公告 子公司 退 回 天津项目地块 土地 使用权 ， 账面存货原值 3.8 亿元，其中土地成本 0.58 亿元，在建工程成本 3.22 亿元，公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备 。 专业化 增值 服务方面， 多家子公司加大 市拓力度 且均在各 领域实现突破 ，如 建筑科技中标佛山南海峰睿公馆项目智能化工程 等 。 期内，专业增值服务实现收入 营收 3.55 亿 元，同比增长 14.91%，占 总营收 比重达 14.0%。 其中具有较高毛利水平的 建筑科技 服务、 设施管理 服务 合计 贡献 专业化服务收入 的 42.53%，较去年同期 继续 提升， 是 未来增值服务 业绩 的潜在增长点 。 投资建议： 公司背靠招商局集团、中航集团两大央企， 在 非住宅项目拓展方面具备较强优势 有效 带动 了 盈利能力 的 改善 ， 2022 年一季度 在管 项目稳步增长 ， 专业服务 表现亮眼 ， 轻重分离更进一步， 同时公司资产管理服务盈利能力可观，在管项目优质、运营良好。我们 维持原有预测，预计 22-24 年净利润分别为7.22、 9.39、 11.41 亿元，对应 EPS 分别为 0.68 元、 0.89 元、 1.08 元，对应 PE 分别为 26.59X、 20.45X、16.82X，维持“买入”评级。 风险 提示 ： 盈利下 滑 超 出 预期、业 务拓展不及预期、存货减值较大 财务数据和估值 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (百万元 ) 8,635.15 10,590.93 13,736.44 17,779.07 21,884.26 增长率 (%) 42.07 22.65 29.70 29.43 23.09 EBITDA(百万元 ) 723.86 1,149.66 1,285.55 1,665.49 1,996.28 净利润 (百万元 ) 435.14 512.87 722.09 939.20 1,141.43 增长率 (%) 52.03 17.86 40.79 30.07 21.53 EPS(元 /股 ) 0.41 0.48 0.68 0.89 1.08 市盈率 (P/E) 44.13 37.44 26.59 20.45 16.82 市净率 (P/B) 2.31 2.22 2.05 1.86 1.68 市销率 (P/S) 2.22 1.81 1.40 1.08 0.88 EV/EBITDA 22.60 12.30 10.49 6.52 5.84 资料 来源： wind，天风证券研究所 -48%-41%-34%-27%-20%-13%-6%1%2021-04 2021-08 2021-12招商积余 沪深 300 公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产 负债表 (百万元 ) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 利润 表 (百万元 ) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 货币资金 2,301.90 2,060.42 1,098.91 3,440.72 3,194.11 营业收入 8,635.15 10,590.93 13,736.44 17,779.07 21,884.26 应收票据及 应收账款 1,156.15 1,540.10 2,125.31 1,533.01 2,970.02 营业成本 7,460.27 9,133.47 11,843.56 15,327.34 18,866.42 预付账款 98.34 111.81 160.70 191.98 242.14 营业税金及附加 74.84 92.15 91.63 83.56 113.80 存货 1,574.70 1,390.02 2,557.83 3,402.80 3,724.51 销售 费用 64.13 86.73 116.76 147.57 188.20 其他 609.22 729.85 1,016.37 1,270.66 1,427.10 管理费用 348.85 386.83 494.51 640.05 794.40 流动资产合计 5,740.31 5,832.21 6,959.12 9,839.16 11,557.88 研发费用 19.62 37.54 54.95 71.12 87.54 长期股权投资 124.19 50.06 50.06 50.06 50.06 财务费用 178.08 132.49 144.48 194.41 204.21 固定资产 584.20 565.19 531.17 497.15 463.12 资产 /信用 减值 损失 15.11 (160.64) (47.88) (64.47) (91.00) 在建工程 0.00 5.34 5.34 5.34 5.34 公允价值变动收益 (0.01) 106.70 80.00 70.00 60.00 无形资产 22.86 21.05 19.32 17.59 15.86 投资净收益 3.92 4.48 1.67 3.36 3.17 其他 9,807.95 10,291.65 9,993.46 9,994.43 10,011.89 其他 (128.37) 26.52 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 10,539.19 10,933.30 10,599.36 10,564.57 10,546.28 营业利润 598.70 744.66 1,024.35 1,323.92 1,601.86 资产总计 16,279.50 16,765.51 17,558.49 20,403.73 22,104.15 营业外收入 33.79 11.89 19.27 21.65 17.60 短期借款 360.40 200.23 1,124.32 750.00 728.00 营业外支出 6.56 10.17 5.00 5.00 5.00 应付票据及应付账款 774.98 1,040.64 1,313.71 1,733.18 2,017.24 利润总额 625.93 746.37 1,038.62 1,340.57 1,614.47 其他 4,183.22 2,672.94 3,115.74 4,830.35 4,452.20 所得税 217.21 293.73 373.90 482.60 581.20 流动负债合计 5,318.60 3,913.81 5,553.77 7,313.52 7,197.43 净利润 408.72 452.64 664.72 857.97 1,033.27 长期借款 1,143.94 624.00 680.34 1,010.00 1,433.00 少数股东损益 (26.43) (60.23) (57.37) (81.23) (108.16) 应付债券 0.00 1,500.00 988.52 829.51 1,106.01 归属于母公司净利润 435.14 512.87 722.09 939.20 1,141.43 其他 901.41 1,460.68 1,095.38 1,152.49 1,236.18 每股收益（元） 0.41 0.48 0.68 0.89 1.08 非流动负债合计 2,045.36 3,584.68 2,764.24 2,992.00 3,775.19 负债合计 7,990.81 8,190.09 8,318.01 10,305.52 10,972.63 少数股东权益 (18.38) (85.52) (142.89) (224.12) (332.28) 主要财务比率 2020 2021 2022E 2023E 2024E 股本 1,060.35 1,060.35 1,060.35 1,060.35 1,060.35 成长能力 资本公积 3,080.79 3,067.63 3,067.63 3,067.63 3,067.63 营业收入 42.07% 22.65% 29.70% 29.43% 23.09% 留存收益 4,167.13 4,534.09 5,256.18 6,195.39 7,336.82 营业利润 49.11% 24.38% 37.56% 29.25% 20.99% 其他 (1.19) (1.13) (0.80) (1.04) (0.99) 归属于母公司净利润 52.03% 17.86% 40.79% 30.07% 21.53% 股东权益合计 8,288.69 8,575.42 9,240.48 10,098.21 11,131.52 获利能力 负债和股东权益总计 16,279.50 16,765.51 17,558.49 20,403.73 22,104.15 毛利率 13.61% 13.76% 13.78% 13.79% 13.79% 净利率 5.04% 4.84% 5.26% 5.28% 5.22% ROE 5.24% 5.92% 7.70% 9.10% 9.96% ROIC 22.13% 28.96% 56.85% 26.50% 58.44% 现金流量表 (百万元 ) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 偿债能力 净利润 408.72 452.64 722.09 939.20 1,141.43 资产负债率 49.09% 48.85% 47.37% 50.51% 49.64% 折旧摊销 77.02 78.97 35.75 35.75 35.75 净负债率 9.54% 5.44% 20.07% -6.84% 2.09% 财务费用 184.67 144.39 144.48 194.41 204.21 流动比率 0.97 1.27 1.25 1.35 1.61 投资损失 (3.92) (4.48) (1.67) (3.36) (3.17) 速动比率 0.70 0.96 0.79 0.88 1.09 营运资金变动 361.16 500.30 (2,088.15) 1,651.98 (1,993.18) 营运能力 其它 (38.18) (469.07) 22.63 (11.23) (48.16) 应收账款周转率 7.62 7.86 7.50 9.72 9.72 经营活动现金流 989.47 702.74 (1,164.87) 2,806.76 (663.12) 存货周转率 5.34 7.14 6.96 5.97 6.14 资本支出 24.71 (612.46) 365.29 (57.11) (83.69) 总资产周转率 0.53 0.64 0.80 0.94 1.03 长期投资 (14.47) (74.13) 0.00 0.00 0.00 每股指标（元） 其他 (23.03) 392.16 (443.62) (9.53) 26.86 每股收益 0.41 0.48 0.68 0.89 1.08 投资活动现金流 (12.79) (294.42) (78.33) (66.64) (56.83) 每股经营现金流 0.93 0.66 -1.10 2.65 -0.63 债权融资 (1,036.69) (697.86) 281.35 (398.07) 473.29 每股净资产 7.83 8.17 8.85 9.73 10.81 股权融资 (143.52) (13.10) 0.33 (0.24) 0.05 估值比率 其他 108.36 68.23 (0.00) 0.00 0.00 市盈率 44.13 37.44 26.59 20.45 16.82 筹资活动现金流 (1,071.85) (642.72) 281.69 (398.32) 473.34 市净率 2.31 2.22 2.05 1.86 1.68 汇率变动影响 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 EV/EBITDA 22.60 12.30 10.49 6.52 5.84 现金净增加额 (95.17) (234.40) (961.50) 2,341.80 (246.61) EV/EBIT 23.77 12.70 10.79 6.66 5.95 资料来源：公司 公告， 天风证券研究所 公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见 等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及 /或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表 现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和 /或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券 并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及 /或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 深 300 指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 深 300 指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益 20%以上 增持 预期股价相对收益 10%-20% 持有 预期股价相对收益 -10%-10% 卖出 预期股价相对收益 -10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅 5%以上 中性 预期行业指数涨幅 -5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅 -5%以下 天风 证券研究 北京 海口 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路 36 号 邮编： 100031 邮箱： 海南省海口市美兰区国兴大道 3 号互联网金融大厦 A 栋 23 层 2301 房 邮编： 570102 电话： (0898)-65365390 邮箱： 上海市虹口区北外滩国际 客运中心 6 号楼 4 层 邮编： 200086 电话： (8621)-65055515 传真： (8621)-61069806 邮箱： 深圳市福田区益田路 5033 号 平安金融中心 71 楼 邮编： 518000 电话： (86755)-23915663 传真： (86755)-82571995 邮箱：
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