贝壳研究院：服务者时代崛起：居住服务发展研究白皮书2022_50页_6mb.pdf

服务者时代崛起服务者时代崛起服 务 者 时 代 崛 起居 住 服 务 发 展 研 究 白 皮 书 2022出 品 人 ： 李 文 杰总 策 划 ： 闫 金 强作 者 ： （ 按 姓 氏 字 母 顺 序 ）曹 凤 娟 粟 样 丹 石 田 依 唐 瑄 汤 子 帅 闫 金 强数 据 支 持 ： 吴 津 湘 徐 若 兰统 筹 ： 汤 子 帅版 式 编 辑 ： 王 钧 珑服务者时代崛起序 言 ： 服 务 者 的 时 代当 下 居 住 领 域 正 迎 来 一 场 发 展 逻 辑 的 转 变 。 房 地 产 业 从 投 资 开 发 行 业 向 居 住 服 务 业 转变 ， 居 住 消 费 从 生 产 型 导 向 转 向 消 费 型 导 向 ， 以 人 为 中 心 的 居 住 需 求 和 品 质 服 务 的 全 面 升 级正 在 成 为 居 住 领 域 发 展 的 主 基 调 。反 映 到 具 体 供 需 两 端 ， 在 “ 美 好 生 活 ” 需 求 之 下 ， 居 住 需 求 不 仅 仅 是 “ 住 有 所 居 ” ， 多元 、 品 质 消 费 需 求 增 长 ； 在 竞 争 、 技 术 等 共 同 推 动 下 ， 供 给 端 服 务 业 态 模 式 也 在 发 生 转 变 ，以 房 为 中 心 转 向 以 满 足 人 的 需 求 为 中 心 。正 因 这 些 变 化 ， 居 住 服 务 正 在 被 重 构 ， 人 将 决 定 一 切 。 从 房 地 产 业 发 展 角 度 看 ， 未 来居 住 时 代 ， 服 务 成 为 新 兴 增 长 点 ， 人 成 为 企 业 的 “ 护 城 河 ” 。 从 消 费 者 的 角 度 看 ， 人 们 对 美好 居 住 生 活 的 追 求 ， 一 半 是 以 人 的 服 务 为 依 托 的 “ 软 件 ” 要 素 。 此 外 ， 从 居 住 服 务 的 发 展 看 ，将 经 历 从 标 准 化 到 个 性 化 标 准 化 兼 容 的 发 展 ， 服 务 等 于 人 。服 务 者 成 为 推 动 美 好 居 住 生 活 新 时 代 到 来 的 关 键 力 量 ， 服 务 者 时 代 正 在 崛 起 。 这 是 一 个服 务 者 物 质 需 要 、 工 作 环 境 、 能 力 开 发 、 职 业 发 展 、 精 神 追 求 等 多 方 面 全 面 发 展 的 时 代 ， 居住 服 务 者 在 技 术 赋 能 、 企 业 培 养 等 共 同 推 动 下 ， 将 获 得 全 新 的 职 业 体 验 ， 与 社 会 、 他 人 、 个人 的 关 系 也 将 得 到 重 塑 ， 迎 来 更 多 社 会 认 同 和 社 会 尊 重 。这 是 一 个 属 于 服 务 者 的 时 代 ， 优 质 的 房 产 经 纪 人 、 家 装 工 人 、 家 政 人 员 、 物 业 人 员 等 ，成 为 居 住 服 务 中 最 重 要 的 资 源 ， 打 开 美 好 居 住 生 活 之 门 。服务者时代崛起目 录第 一 章 居 住 服 务 者 时 代 崛 起 的 研 究 背 景1.1 识 别 居 住 服 务 者 -21.2 居 住 服 务 者 时 代 特 征 -4第 二 章 服 务 者 时 代 崛 起 推 动 力 量 ： 新 需 求 与 新 供 给2.1 新 需 求 ： 下 一 个 时 代 “ 美 好 生 活 ” -92.2 新 供 给 ： 回 归 以 人 为 中 心 -162.3 重 构 服 务 ： 服 务 者 时 代 崛 起 -19第 三 章 居 住 服 务 者 发 展 崛 起 ： 向 品 质 服 务 进 阶3.1 房 产 经 纪 服 务 者 发 展 现 状 研 究 -233.2 房 产 经 纪 服 务 者 崛 起 模 型 建 构 -353.3 其 他 居 住 行 业 服 务 者 崛 起 探 索 -40第 四 章 居 住 服 务 者 时 代 展 望3.1 存 在 的 主 要 问 题 -433.2 助 力 服 务 者 时 代 崛 起 的 建 议 -44服务者时代崛起1服务者时代崛起2第 一 章 居 住 服 务 者 时 代 崛 起 的 研 究 背 景居 住 服 务 者 为 我 国 城 镇 家 庭 提 供 住 房 开 发 、 交 易 、 家 装 、 物 业 管 理 等 一 系 列 维 持 居 住 体验 的 服 务 活 动 。 居 住 服 务 者 时 代 崛 起 是 服 务 经 济 时 代 的 产 物 ， 更 是 住 房 供 需 自 然 发 展 的 规 律 。居 住 服 务 者 时 代 ， 职 业 化 、 专 业 化 服 务 者 将 作 为 核 心 生 产 要 素 ， 为 消 费 者 提 供 更 安 心 、 更 舒适 的 服 务 体 验 。1.1 识 别 居 住 服 务 者1.1.1 定 义 居 住 服 务 者本 文 居 住 服 务 业 泛 指 满 足 城 镇 居 民 购 买 、 使 用 、 处 置 、 维 护 住 房 与 保 持 居 住 体 验 的 相 关服 务 活 动 ， 涵 盖 住 房 的 开 发 、 交 易 、 租 赁 、 物 业 管 理 、 城 市 更 新 、 房 屋 装 修 、 保 洁 搬 家 等 住房 与 家 庭 服 务 。 具 体 来 看 ， 涵 盖 了 国 家 统 计 局 生 活 性 服 务 业 统 计 分 类 （ 2019） 中 的 全 部居 民 住 房 服 务 ， 建 筑 业 中 的 建 筑 装 饰 业 以 及 居 民 和 家 庭 服 务 中 的 家 用 电 器 修 理 、 居 家 保 姆 、居 民 清 洁 、 搬 家 等 服 务 ， 其 范 围 远 远 超 过 国 民 经 济 行 业 分 类 中 房 地 产 行 业 范 畴 。因 此 ， 本 文 所 定 义 的 居 住 服 务 者 泛 指 从 事 居 住 服 务 业 的 从 业 者 ， 特 别 是 直 接 为 消 费 者 提供 服 务 的 一 线 服 务 者 。 图 ： 本 文 居 住 服 务 业 定 义资 料 来 源 ： 国 家 统 计 局 ， 贝 壳 研 究 院服务者时代崛起3根 据 全 国 经 济 普 查 ， 2018 年 ， 居 住 服 务 业 仅 法 人 单 位 就 业 吸 纳 近 1800 万 人 ， 占 全 国 总就 业 规 模 的 5%。 值 得 注 意 的 是 ， 随 着 产 业 结 构 逐 渐 向 第 三 产 业 转 移 ， 居 住 服 务 业 就 业 贡 献率 由 2003 年 的 2.4%上 升 至 2018 年 的 5%， 2003-2018 年 就 业 规 模 复 合 增 长 率 8.8%， 远 高 于同 期 总 就 业 规 模 复 合 增 长 率 3.2%。1.1.2 居 住 服 务 者 分 类按 职 业 和 岗 位 分 类 ， 居 住 服 务 者 从 事 涵 盖 2 个 职 业 大 类 、 5 个 中 类 、 10 余 小 类 、 40 余个 岗 位 。 根 据 我 国 职 业 分 类 大 典 ， 居 住 服 务 者 属 于 “ 社 会 生 产 服 务 和 生 活 服 务 人 员 ” 、“ 生 产 制 造 及 有 关 人 员 ” 两 类 ， 涵 盖 房 地 产 服 务 人 员 、 居 民 服 务 人 员 、 修 理 及 制 作 服 务 人 员 、技 术 辅 助 服 务 人 员 、 建 筑 施 工 人 员 5 个 中 类 。 具 体 可 分 为 房 产 中 介 人 员 、 物 业 管 理 服 务 人 员 、其 他 房 地 产 服 务 人 员 、 生 活 照 料 服 务 人 员 、 建 筑 装 饰 人 员 以 及 专 业 化 设 计 服 务 人 员 等 10 余小 类 。 根 据 贝 壳 研 究 院 整 理 ， 居 住 服 务 者 囊 括 房 地 产 中 介 服 务 人 员 、 房 地 产 估 价 师 、 室 内 设计 师 、 装 修 建 筑 工 人 等 超 40 个 职 位 /岗 位 。从 职 业 资 格 看 ， 主 要 分 为 三 类 ： 第 一 类 ， 准 入 类 ， 主 要 包 括 房 地 产 估 价 师 、 监 理 工 程 师 ，这 两 类 职 业 人 员 专 业 技 能 要 求 较 高 ， 且 强 制 要 求 准 入 资 格 ； 第 二 类 ， 水 平 评 价 类 ， 主 要 包 括房 产 经 纪 人 、 室 内 装 修 设 计 、 物 业 管 理 人 员 等 ， 这 些 职 业 的 进 入 门 槛 相 对 较 低 ， 不 需 要 持 证上 岗 ， 但 是 可 以 根 据 技 能 水 平 高 低 划 分 为 若 干 职 业 技 能 等 级 ， 为 劳 动 者 技 能 纵 向 提 升 建 立 了发 展 路 径 ； 第 三 类 ， 待 认 定 类 ， 随 技 术 与 商 业 发 展 不 断 涌 现 的 新 职 业 ， 包 括 VR 摄 影 师 、 房产 交 易 签 约 经 理 等 ， 亟 需 对 其 进 行 新 职 业 认 定 和 建 立 职 业 标 准 。图 ： 居 住 服 务 者 职 业 资 格 分 类 （ 基 于 职 业 小 类 ）资 料 来 源 ： 人 社 部 职 业 资 格 目 录 （ 2020 年 版 ） ， 贝 壳 研 究 院 整 理服务者时代崛起41.2 居 住 服 务 者 时 代 特 征服 务 者 时 代 不 是 孤 立 的 时 代 ， 是 服 务 经 济 、 体 验 经 济 时 代 的 重 要 分 支 ， 更 是 住 房 供 需 关系 演 变 的 自 然 规 律 ， 推 动 服 务 价 值 重 构 。 居 住 服 务 者 时 代 ， 服 务 者 作 为 最 核 心 要 素 ， 与 技 术共 舞 ， 与 消 费 者 共 情 。1.2.1 中 国 是 全 球 最 大 也 最 具 想 象 力 的 居 住 服 务 市 场中 国 居 住 服 务 业1规 模 近 30 万 亿 元 ， 是 全 球 最 大 的 房 产 交 易 市 场 ， 拥 有 5 个 超 万 亿 市 场规 模 的 产 业 群 。 2020 年 ， 居 住 服 务 业 市 场 总 规 模 接 近 30 万 亿 ， 其 中 住 宅 交 易 规 模 约 22.7万 亿 元 。跨 国 来 看 ， 仅 房 地 产 交 易 规 模 就 位 于 全 球 之 首 ； 跨 行 业 来 看 ， 居 住 服 务 业 规 模 仅 次 于 零售 行 业 40 万 亿 零 售 额 ， 远 高 于 保 险 行 业 保 费 规 模 约 4 万 亿 、 医 疗 健 康 行 业 约 10 万 亿 元 、交 通 出 行 4 万 亿 、 餐 饮 领 域 2 万 亿 ， 是 充 满 想 象 空 间 的 大 市 场 。图 ： 中 国 居 住 行 业 规 模 与 全 球 主 要 国 家 房 产 交 易 规 模 比 较 （ 单 位 ： 万 亿 元 ）数 据 来 源 ： 各 国 官 方 统 计 机 构 ， 贝 壳 研 究 院 整 理1.2.2 居 住 服 务 者 时 代 特 征(1） 服 务 经 济 、 体 验 经 济 时 代 的 到 来当 服 务 业 增 加 值 占 GDP 比 重 与 服 务 人 员 占 全 部 从 业 人 员 比 重 最 高 或 超 过 50%时 ， 服 务 业占 据 国 民 经 济 主 导 地 位 ， 意 味 着 一 国 进 入 服 务 经 济 时 代 。 从 美 国 、 日 本 和 德 国 的 产 业 结 构 变1 本文所定义的居住服务业涵盖住房开发、交易、租赁、物业管理、城市更新、家庭装修、保洁搬家等社区服务，覆盖了国家统计局生活性服务业统计分类（2019）中的全部居民住房服务，以及居民和家庭服务中的家用电器修理、居民清洁、搬家等服务。由于农村宅基地不交易、难流转、个人建设的属性，不包括农村居住住房建设。服务者时代崛起5化 看 ， 20 世 纪 90 年 代 ， 制 造 业 逐 渐 退 出 主 导 地 位 ， 服 务 业 占 GDP 比 重 升 至 近 六 成 ， 标 志 着全 面 进 入 服 务 经 济 时 代 。 2020 年 ， 中 国 第 三 产 业 GDP 比 重 54.5%， 第 三 产 业 就 业 占 比 近 45%，呈 现 逐 步 提 升 且 发 展 势 头 迅 猛 ， 这 意 味 着 中 国 服 务 经 济 时 代 也 正 在 到 来 。伴 随 服 务 经 济 时 代 到 来 ， 体 验 需 求 不 断 增 长 。 制 造 业 主 导 下 的 商 品 化 时 代 ， 消 费 者 经 历了 从 商 品 短 缺 到 商 品 过 剩 ， 追 求 更 多 、 更 大 、 更 新 等 功 能 性 、 物 质 性 需 求 ； 服 务 经 济 时 代 ，不 仅 意 味 着 服 务 业 成 为 引 领 经 济 的 引 擎 ， 更 多 的 劳 动 者 转 向 了 服 务 业 就 业 ， 表 明 消 费 者 更 愿意 为 品 质 、 个 性 化 服 务 买 单 ， 对 服 务 的 体 验 、 情 感 交 流 提 出 更 高 要 求 。图 ： 我 国 迈 入 服 务 经 济 时 代我 国 三 大 产 业 GDP（ 现 价 ） 比 重我 国 三 大 产 业 就 业 结 构数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局 ， 贝 壳 研 究 院 整 理服务者时代崛起6(2） 居 住 服 务 价 值 链 重 构 ， 开 发 建 筑 比 重 不 断 下 降居 住 服 务 时 代 ， 产 业 价 值 链 将 进 行 重 构 ： 在 住 宅 “ 商 品 化 ” 时 代 ， 土 地 、 建 筑 等 生 产 在产 业 价 值 链 和 就 业 结 构 中 占 主 导 地 位 ， 消 费 者 关 注 “ 住 得 起 ， 买 得 到 ” ； 进 入 居 住 服 务 者 时代 ， 交 易 、 物 业 管 理 、 家 装 以 及 家 政 服 务 在 产 业 价 值 链 比 重 不 断 增 加 ， 消 费 者 关 注 “ 住 得 好 ，体 验 好 ” ， 因 此 倒 逼 居 住 服 务 向 开 发 前 段 渗 透 ， 由 集 中 式 、 标 准 化 建 设 向 个 性 化 、 定 制 化 转变 。 美 国 、 英 国 经 验 表 明 ， 房 屋 存 量 时 代 ， 房 地 产 交 易 、 资 产 管 理 占 房 地 产 GDP 贡 献 约 75%，开 发 和 建 设 占 比 近 为 25%。 当 前 中 国 房 地 产 开 发 建 设 占 房 地 产 业 的 比 例 仍 然 占 主 导 地 位 ， 在不 远 的 将 来 ， 房 地 产 服 务 的 比 重 会 超 过 50%。图 ： 2007 年 英 国 房 地 产 业 的 行 业 结 构数 据 来 源 ： 英 国 统 计 局 ， 贝 壳 研 究 院 整 理图 ： 2012 年 美 国 房 地 产 业 行 业 结 构数 据 来 源 ： 美 国 统 计 局 ， 贝 壳 研 究 院 整 理(3） 重 塑 职 业 体 验 ， 成 为 有 尊 严 的 服 务 者居 住 服 务 者 时 代 必 然 引 发 职 业 的 变 迁 ， 要 求 与 之 匹 配 的 职 业 化 、 数 字 化 服 务 者 。 当 中 不仅 包 括 居 住 服 务 者 职 业 准 入 、 执 业 标 准 和 规 范 以 及 职 业 专 业 技 能 评 价 等 人 才 评 价 体 系 ， 也 包括 相 适 应 的 终 身 学 习 体 系 以 及 职 业 保 障 制 度 。 从 国 际 经 验 看 ， 二 手 房 、 租 赁 经 纪 人 ， 物 业 管理 等 从 业 人 员 会 有 严 格 的 考 试 和 行 业 认 证 制 度 ， 形 成 职 业 规 范 和 准 则 ， 形 成 一 批 以 房 产 经 纪 、房 屋 托 管 、 物 业 管 理 、 资 产 管 理 为 核 心 的 专 业 房 产 服 务 阶 层 。此 外 ， 不 可 忽 视 技 术 不 断 重 塑 服 务 者 能 力 模 型 。 我 国 生 产 函 数 发 生 变 化 ， 科 技 对 经 济 发展 的 作 用 越 来 越 明 显 。 根 据 麦 肯 锡 分 析 ， 受 技 术 发 展 影 响 ， 未 来 劳 动 者 会 更 加 注 重 高 级 认 知能 力 、 社 交 与 情 感 能 力 和 技 术 逻 辑 能 力 。 因 此 在 数 字 化 的 趋 势 下 ， 未 来 服 务 者 价 值 需 要 构 建专 业 化 知 识 、 标 准 化 服 务 之 上 ， 进 一 步 满 足 消 费 者 个 性 化 、 心 理 化 需 求 。因 此 ， 服 务 价 值 构 建 在 职 业 化 、 数 字 化 之 上 ， 居 住 服 务 者 获 得 全 新 的 职 业 体 验 ， 与 社 会 、他 人 、 个 人 的 关 系 也 将 重 塑 。 与 社 会 关 系 方 面 ， 居 住 服 务 者 通 过 专 业 能 力 和 有 品 质 的 服 务 赢得 社 会 认 可 与 职 业 声 望 ， 成 为 有 尊 严 的 服 务 者 ； 与 同 事 关 系 上 ， 良 性 的 竞 争 代 替 恶 性 竞 争 ，分 工 与 合 作 ， 个 人 专 长 与 他 人 互 补 ， 构 建 良 好 的 工 作 氛 围 ； 与 自 我 关 系 方 面 ， 在 收 入 保 障 之服务者时代崛起7上 ， 持 续 获 得 工 作 成 就 感 ， 以 职 业 为 荣 的 职 业 自 我 认 同 感 和 职 业 信 心 显 著 提 升 ， 涌 现 一 批 长期 志 业 的 服 务 者 。服务者时代崛起8第 二 章 服 务 者 时 代 崛 起 推 动 力 量 ： 新 需 求 与 新 供 给居 住 消 费 在 供 需 两 端 正 在 发 生 多 种 变 化 ， 推 动 居 住 服 务 重 构 、 服 务 者 崛 起 。 在 需 求 端 ，“ 美 好 生 活 ” 成 为 全 社 会 追 求 的 主 要 目 标 ， 在 人 口 、 经 济 发 展 等 多 重 因 素 推 动 下 ， 居 住 需 求不 仅 仅 是 “ 住 有 所 居 ” ， 多 元 、 品 质 消 费 需 求 增 长 。 在 供 给 端 ， 我 国 房 地 产 业 正 面 临 着 转 型发 展 新 形 势 ， 技 术 进 步 加 速 业 务 调 整 ， 在 竞 争 、 技 术 等 共 同 推 动 下 ， 服 务 正 在 被 重 构 。2.1 新 需 求 ： 下 一 个 时 代 “ 美 好 生 活 ”2.1.1 “ 美 好 生 活 ” 追 求 引 领首 先 ， 从 中 国 大 的 居 民 消 费 趋 势 看 ， “ 美 好 生 活 ” 引 领 居 住 消 费 发 展 。当 前 “ 我 国 社 会 主 要 矛 盾 已 经 转 化 为 人 民 日 益 增 长 的 美 好 生 活 需 要 和 不 平 衡 不 充 分 的服务者时代崛起9发 展 之 间 的 矛 盾 ” ， “ 美 好 生 活 ” 意 味 着 在 人 们 的 基 本 需 求 “ 衣 食 住 行 ” 上 的 全 面 升 级 ， “ 住 ”作 为 多 数 国 人 花 费 最 多 也 是 最 重 要 的 一 个 方 面 ， 也 是 “ 美 好 生 活 ” 的 应 有 之 义 。在 “ 美 好 生 活 ” 需 求 之 下 ， 中 国 居 民 消 费 率 提 升 、 消 费 结 构 改 变 ， 居 民 消 费 从 过 去 的 满足 生 活 需 求 上 升 到 对 物 质 、 精 神 、 生 态 等 全 面 的 需 求 ， 精 神 文 化 提 升 及 改 善 生 活 品 质 的 消 费明 显 提 高 ， 消 费 进 入 到 一 个 新 时 代 ， 反 映 到 居 住 消 费 领 域 ， 就 是 从 生 产 型 导 向 转 向 消 费 型 导向 ， 居 住 服 务 消 费 兴 起 ， 以 人 为 中 心 全 面 满 足 居 住 需 求 ， 让 不 同 人 群 的 各 类 住 房 需 求 都 能 得到 良 好 的 满 足 。具 体 看 ， 在 “ 美 好 生 活 ” 引 领 下 ， “ 好 房 子 +好 服 务 ” 成 为 居 住 消 费 新 的 关 注 点 。 在 追求 “ 好 房 子 ” 方 面 ， 以 贝 壳 找 房 数 据 为 例 ， 2015 年 以 来 ， 全 国 10 个 主 要 城 市 的 换 房 占 比 震荡 上 升 。 其 中 ， 一 线 城 市 北 京 、 上 海 换 房 占 比 更 高 ； 新 一 线 及 二 线 城 市 换 房 增 速 最 快 ， 杭 州 、武 汉 、 大 连 、 青 岛 换 房 占 比 增 长 超 1 倍 。 换 房 目 的 中 改 善 性 需 求 为 主 流 ， 占 比 86%； 这 意 味着 消 费 者 对 更 大 面 积 、 更 高 总 价 、 更 新 楼 龄 的 “ 好 房 子 ” 的 追 求 ， 2015-2020 年 全 国 10 个主 要 城 市 换 房 数 据 显 示 ， 套 均 价 差 约 133 万 元 、 面 积 差 约 25 平 方 米 ， 其 中 ， 总 价 500 万 元以 上 占 比 提 升 10 个 百 分 点 、 90 平 方 米 占 比 显 著 提 升 21 个 百 分 点 。图 ： 2015-2020 年 全 国 10 个 主 要 城 市 换 房 消 费 情 况数 据 来 源 ： 贝 壳 研 究 院在 追 求 “ 好 服 务 ” 方 面 ， 近 年 来 高 品 质 物 业 和 社 区 服 务 发 展 就 可 窥 一 斑 。 根 据 民 政 部 数据 显 示 ， 截 至 2020 年 底 ， 全 国 城 市 共 有 社 区 综 合 服 务 机 构 和 设 施 16.1 万 个 ， 社 区 养 老 服 务服务者时代崛起1 0机 构 和 设 施 8.4 万 个 ， 城 市 社 区 综 合 服 务 设 施 覆 盖 率 首 次 实 现 100%。 在 小 区 物 业 服 务 消 费方 面 ， 根 据 中 国 社 科 院 财 经 战 略 研 究 院 住 房 大 数 据 项 目 组 的 调 查 数 据 显 示 ， 在 二 手 房 交 易 涉及 的 全 国 130 家 代 表 性 物 业 企 业 中 ， 居 民 家 庭 对 其 中 94 家 企 业 的 支 付 意 愿 显 著 为 正 ， 对 于这 94 家 支 付 意 愿 为 正 的 企 业 ， 居 民 家 庭 的 平 均 支 付 意 愿 约 为 房 值 的 4.27%， 支 付 意 愿 中 位数 为 房 值 的 3.32%， 也 就 是 说 ， 当 其 它 条 件 不 变 ， 居 民 家 庭 在 购 房 时 ， 愿 意 为 具 有 品 牌 物 业的 房 产 支 付 平 均 4.27%的 额 外 溢 价 ， 居 民 家 庭 对 品 牌 物 业 企 业 的 服 务 品 质 总 体 认 可 度 较 高 ，升 级 物 业 服 务 品 质 需 求 较 为 迫 切 。图 ： 2016-2020 年 中 国 城 市 社 区 综 合 服 务 设 施 覆 盖 率数 据 来 源 ： 民 政 部图 ： 居 民 家 庭 对 品 牌 物 业 企 业 支 付 意 愿 房 值 占 比服务者时代崛起1 1数 据 来 源 ： 中 国 社 科 院 财 经 院 住 房 大 数 据 项 目 组2.1.2 人 口 趋 势 调 整其 次 ， 从 中 国 房 地 产 业 中 长 周 期 看 ， 人 口 趋 势 决 定 居 住 消 费 向 多 元 、 品 质 发 展 ， 服 务 需求 增 强 。 首 先 ， 中 国 人 口 增 长 率 下 滑 ， 影 响 住 房 消 费 中 长 期 需 求 。 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 全国 人 口 普 查 （ 以 下 简 称 “ 七 普 ” ） 数 据 显 示 ， 自 1982 年 第 3 次 人 口 普 查 到 2021 年 5 月 公 布的 第 7 次 人 口 普 查 ， 中 国 人 口 年 均 增 长 率 5 次 分 别 为 2.09%、 1.48%、 1.07%、 0.57%、 0.53%，呈 不 断 下 滑 之 势 。 从 近 年 中 国 统 计 年 鉴 的 单 独 年 份 数 据 看 ， 中 国 人 口 自 然 增 长 率 也 呈 下 滑 趋势 ： 1978-1998 年 间 ， 中 国 人 口 自 然 增 长 率 长 期 保 持 在 10%以 上 ， 1998-2017 年 自 然 增 长 率则 基 本 维 持 在 5%以 上 ， 而 2018 年 、 2019 年 、 2020 年 分 别 降 为 3.81%、 3.34%、 1.45%。图 ： 中 国 人 口 增 长 率数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局美 国 、 日 本 等 国 的 住 房 市 场 发 展 历 史 表 明 ， 在 人 口 快 速 增 长 期 ， 将 会 带 动 住 房 市 场 需 求服务者时代崛起1 2的 增 加 ， 进 而 带 动 房 地 产 业 、 建 筑 业 等 相 关 行 业 的 发 展 ， 在 大 规 模 住 房 开 发 基 本 满 足 现 有 人群 的 居 住 需 求 后 ， 新 建 住 房 的 需 求 将 主 要 来 自 住 房 更 新 改 造 和 新 增 人 口 ， 住 房 建 设 开 发 的 趋势 也 会 因 此 发 生 变 化 。不 过 ， 中 国 人 口 质 量 在 显 著 提 升 ， 带 动 居 住 服 务 消 费 、 智 能 消 费 发 展 。 1964 年 第 2 次全 国 人 口 普 查 中 ， 中 国 小 学 学 历 人 口 占 比 达 81.54%， 有 大 专 以 上 学 历 人 口 仅 有 1.19%， 整 体人 口 受 教 育 程 度 较 低 。 到 2020 年 第 七 次 全 国 人 口 普 查 ， 大 学 （ 大 专 及 以 上 ） 学 历 人 口 比 重达 到 了 15.45%， 每 10 万 人 中 具 有 大 学 文 化 程 度 的 有 15467 人 ， 中 国 人 口 受 教 育 程 度 明 显 提升 ， 尤 其 是 高 等 教 育 人 口 增 速 惊 人 ， 人 口 红 利 转 向 人 才 红 利 。 人 口 由 “ 量 变 ” 转 为 “ 质 变 ” ，将 提 高 居 民 消 费 需 求 层 次 ， 已 有 研 究 表 明 ， 受 教 育 程 度 与 收 入 和 消 费 层 级 成 正 向 关 系 ， 即 受教 育 程 度 越 高 、 收 入 越 高 追 求 消 费 需 求 的 层 级 也 越 高 ， 从 而 带 动 居 住 消 费 从 过 去 的 住 房 生 产消 费 向 居 住 服 务 消 费 迈 进 。 此 外 ， 随 着 人 口 教 育 水 平 的 提 升 ， 居 民 未 来 对 智 能 产 品 的 需 求 将进 一 步 增 强 ， 带 动 居 住 消 费 线 上 化 、 智 能 家 居 家 服 等 新 的 居 住 消 费 趋 势 。图 ： 全 国 人 口 普 查 中 不 同 文 化 程 度 人 口 占 比 （ %）数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局 ， 贝 壳 研 究 院 整 理人 口 结 构 变 化 带 来 多 元 居 住 需 求 ， 丰 富 居 住 消 费 内 涵 、 层 次 。 “ 七 普 ” 数 据 显 示 ， 中 国人 口 结 构 呈 现 老 龄 化 、 少 儿 化 、 家 庭 规 模 持 续 缩 小 等 结 构 性 变 化 特 征 。 从 家 庭 规 模 看 ， 2020年 中 国 家 庭 户 均 人 口 为 2.62 人 ， 1990 年 第 4 次 普 查 中 ， 中 国 家 庭 户 均 人 口 为 3.96 人 ， “ 五服务者时代崛起1 3普 ” “ 六 普 ” 数 据 虽 有 下 降 ， 但 也 在 3 人 以 上 ， 家 庭 户 均 规 模 在 持 续 缩 小 ， 将 带 来 家 庭 功 能社 会 化 的 趋 势 ， 给 以 家 为 场 景 的 服 务 市 场 注 入 新 的 需 求 。 从 年 龄 结 构 看 ，“ 七 普 ” 数 据 中 0-14岁 、 15-59 岁 、 60 岁 及 以 上 人 口 占 比 分 别 为 17.95%、 63.35%、 18.70%， 与 2010 年 相 比 ， 分别 上 升 1.35 个 百 分 点 、 下 降 6.79 个 百 分 点 、 上 升 5.44 个 百 分 点 ， 少 儿 化 和 老 龄 化 并 存 ， 为“ 一 老 一 小 ” 的 家 庭 服 务 、 社 区 服 务 等 带 来 更 多 需 求 。图 ： 全 国 人 口 普 查 中 性 别 结 构 、 生 育 率 和 户 均 规 模 （ %， 人 ）图 ： 全 国 人 口 普 查 中 年 龄 结 构 变 化 （ %）数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局 ， 贝 壳 研 究 院 整 理人 口 的 区 域 性 变 化 也 影 响 着 居 住 服 务 消 费 的 发 展 。 从 人 口 流 动 趋 势 看 ， 城 乡 分 化 、 区 域分 化 趋 势 明 显 ， 中 国 在 1978 年 之 后 开 启 快 速 的 城 市 化 ， 到 目 前 为 止 ， 城 镇 人 口 净 增 加 量 近服务者时代崛起1 47 个 亿 ， 相 当 于 2 个 美 国 、 5 个 日 本 的 人 口 总 量 ， 2020 年 中 国 城 镇 化 率 达 63.89%， 人 口 向 城市 群 进 一 步 集 聚 ； 东 部 、 中 部 、 西 部 、 东 北 地 区 人 口 占 比 分 别 为 39.93%、 25.83%、 27.12%、6.98%， 较 2010 年 ， 东 部 、 西 部 分 别 上 升 了 2.15 个 百 分 点 、 0.22 个 百 分 点 ， 中 部 和 东 北 部分 别 下 降 了 0.79 个 百 分 点 和 1.2 个 百 分 点 ， 人 口 向 经 济 发 达 区 域 集 聚 。 从 流 动 人 口 规 模 看 ，2020 年 全 国 人 户 分 离 人 口 为 49276 万 人 ， 流 动 人 口 为 37582 万 人 ， 与 2010 年 相 比 ， 人 户 分离 人 口 增 长 88.52%， 流 动 人 口 增 长 69.73%。 进 城 务 工 人 员 、 新 毕 业 大 学 生 、 流 动 人 口 为 基础 的 新 市 民 群 体 住 房 需 求 在 经 济 发 达 地 区 、 城 市 群 更 加 活 跃 。图 ： 流 动 人 口 住 房 来 源2.1.3 住 房 消 费 向 居 住 消 费 迈 进消 费 现 状 看 ， 总 体 上 中 国 已 经 告 别 住 房 短 缺 ， 正 在 从 住 房 消 费 向 居 住 消 费 迈 进 。 1978年 ， 全 国 城 镇 家 庭 有 869 万 户 缺 房 户 ， 城 镇 人 均 住 房 建 筑 面 积 仅 6.7 平 方 米 ， 大 部 分 城 市 居民 的 住 房 是 租 赁 单 位 或 者 房 管 部 门 的 房 屋 ， 居 住 条 件 相 对 较 差 ， 基 本 上 只 能 满 足 “ 有 所 可 居 ” 。过 去 20 年 ， 在 经 历 了 史 无 前 例 的 住 房 开 发 建 设 浪 潮 后 ， 人 们 的 住 房 环 境 大 大 改 善 ， 居 住 条件 上 升 了 一 个 台 阶 。 目 前 城 镇 户 均 住 房 套 数 达 到 1.1 套 ， 人 均 住 房 建 筑 面 积 达 到 约 40 平 方米 ， 住 房 自 有 率 超 过 85%， 城 市 住 房 私 有 化 率 从 1978 年 的 25.2%提 高 到 90%以 上 ， 多 套 数 家庭 占 比 接 近 20%， 超 过 美 国 等 发 达 国 家 。图 ： 1949 年 以 来 各 阶 段 中 国 住 房 建 设 数 量服务者时代崛起1 5数 据 来 源 ： 贝 壳 研 究 院 测 算图 ： 中 国 城 镇 居 民 人 均 居 住 面 积 变 化 （ 平 方 米 ）数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局未 来 ， 中 国 住 房 问 题 焦 点 将 从 “ 钢 筋 水 泥 ” 转 向 居 住 服 务 ， 成 为 中 国 居 住 消 费 新 蓝 海 。在 城 镇 家 庭 户 均 1.1 套 的 情 况 下 ， 未 来 中 国 家 庭 对 房 产 的 财 富 管 理 服 务 需 求 ， 从 租 赁 到 买 卖 ，从 装 修 到 改 造 ， 从 保 洁 到 物 管 等 各 个 环 节 的 服 务 需 要 都 将 被 激 发 增 长 。 此 外 ， 存 量 房 时 代 ，房 屋 维 护 、 更 新 、 改 造 等 品 质 改 善 服 务 需 求 也 会 趋 强 ， 截 至 目 前 ， 全 国 城 镇 老 旧 小 区 32.7万 个 ， 建 筑 面 积 约 65 亿 平 方 米 ， 在 追 求 居 住 品 质 的 时 代 这 些 需 求 也 会 被 进 一 步 释 放 。图 ： 主 要 城 市 楼 龄 超 过 20 年 存 量 住 宅 占 比 情 况服务者时代崛起1 6数 据 来 源 ： 贝 壳 研 究 院2.2 新 供 给 ： 回 归 以 人 为 中 心2.2.1 居 住 服 务 价 值 生 态 链 逐 步 显 现在 房 住 不 炒 长 期 战 略 之 下 ， 房 地 产 业 发 展 逻 辑 正 在 变 化 ， 供 给 端 服 务 业 态 模 式 发 生 转 变 ，从 以 房 为 中 心 转 向 以 满 足 人 的 需 求 为 中 心 。 以 房 企 为 例 ， 从 拿 地 到 投 资 ， 从 现 金 流 到 产 品 品质 ， 从 主 业 到 多 元 化 发 展 都 在 进 行 一 轮 新 的 反 思 和 调 整 ， 满 足 人 们 长 期 的 居 住 需 求 ， 居 住 服务 价 值 生 态 链 正 在 逐 步 显 现 。伴 随 着 房 地 产 行 业 进 入 调 整 期 ， “ 长 期 主 义 ” 发 展 观 日 益 受 到 房 地 产 企 业 的 关 注 ， 众 多相 关 企 业 由 原 先 主 业 投 资 开 发 向 多 元 化 发 展 。 以 近 年 来 表 现 显 眼 的 物 管 企 业 为 例 ， “ 去 物 业化 ” 就 蕴 含 以 人 为 本 行 业 升 级 趋 势 ， 多 家 物 管 企 业 将 “ 物 业 ” 替 换 为 “ 服 务 ” ， 还 有 以 龙 湖 、雅 居 乐 为 代 表 的 ， 在 名 称 中 增 加 “ 智 慧 ” 一 词 ， 这 些 变 化 体 现 企 业 以 人 需 求 为 导 向 的 服 务 升级 意 图 ， 不 仅 仅 是 居 民 消 费 升 级 的 需 求 ， 同 时 也 是 物 管 企 业 寻 求 长 期 健 康 发 展 的 调 整 ， 表 明企 业 在 探 寻 以 人 的 需 求 为 中 心 的 长 期 的 服 务 方 向 、 智 慧 化 路 线 。表 ： 部 分 物 管 企 业 改 名 “ 服 务 ” 清 单服务者时代崛起1 7来 源 ： 贝 壳 研 究 院 整 理此 外 ， 按 照 需 求 类 型 分 类 ， 对 应 的 供 应 端 也 在 依 据 人 本 需 求 改 造 升 级 ， 服 务 价 值 链 被 不断 延 长 、 丰 富 。 以 与 消 费 者 最 近 的 房 屋 交 易 服 务 为 例 ， 传 统 的 经 纪 服 务 主 要 在 于 撮 和 买