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公司名称 文档标题 文档副标题 作者姓名 日期 山东省物业管理协会 1 目 录 一、 研究背景 . 3 二、 行业发展宏观环境分析 . 5 （一） 宏观经济环境 . 5 1 经济基本盘稳中有进，为行业高质量发展提供有 力支撑 . 6 2 房地产市场健康运行，为行业可持续发展提供稳定动力 . 8 3 居民生活质量持续提高，对行业高品质发展 提出更高要求 . 10 （二） 宏观政策环境 . 11 1 党建引领物业服务，提升城市社区治理 . 12 2 推进业委会组建，扩大物业管理覆盖率 . 13 3 扎实推进老旧小区改造，推动实现物业服务全覆盖 . 14 4 加强法律法规体系建设，引导规范化 、 标 准化发展 . 16 5 强 化典型标杆作 用，发挥行业 示范效应 . 16 6 智慧化建设助力行业转型升级 . 17 三、 山东省物业管理行业发展分析 . 18 （一） 管理规模分析 . 18 1 外拓能力强劲，助力企业持续发展 . 19 2 住宅物业为主，多种业态齐头并进 . 20 3 储备面积充足，促进规模快速提升 . 21 （二） 经营绩效分析 . 22 1 业绩增长，多种经营表现突出 . 23 2 成本上涨，适度外包降本提 质 . 26 3 科技赋能，支撑企业降本增效 . 28 4 提升 服务品质，完善计费机制 . 30 （三） 从业人员分 析 . 32 1 岗位构成 . 33 2 文化结构 . 34 3 薪 资 水 平 . 35 山东省物业管理协会 2 （四） 各地级市物业管理行 业发展情况 . 36 （五） 服务质量分析 . 39 1 树立标杆示范，提升物业服务水平 . 40 2 加强品质服务，统一行业调查标准 . 42 四、 推进社区治理、履行社会责任 . 43 （一） 党建引领社区治理，完善多元协调机制 . 43 （ 二 ） 积极推进业委会成立，全面加强基层自治力 . 44 （三） 大力提升组织建设，积极履行纳税义务 . 45 （四） 逆行坚守，应对重大突发事件 . 46 （五） 促就业稳民生，履行社会责任 . 47 五、 山东省住宅项目基础物业服务成本分析 . 48 （一） 住宅物业费成本构成及细分业态比较 . 48 （二） 各地级市住宅物业费水平对比 . 50 （三） 按住宅建成年限的物业费成本水平对比 . 51 六、 行业发展前景与趋势 . 52 （一） 服务边 界拓展，市场空 间扩容 . 52 （二） 行业走向市场化，服务品质齐头并进 . 53 （三） 党建引领 ， “ 红色物业 ” 推动基层治理新格局 . 54 （四） 智慧赋能 ，推动企业数字化升级 . 54 山东省物业管理协会 3 一、 研 究背景 2021 年 ， 面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，我国在 全球主要经济体中唯一实现 了 经济正增长 ，脱贫攻坚 战取得全面胜利，决胜全面建成小康社会取得决定性成就。物业管理行业 也 经过四十年 的砥砺 奋进 ，迎来了高质量发展时期。 新冠肺炎 疫 情 暴发 以来，全国 各地物业服务企业和物业从业 人员全 身心坚守在疫情防控工作一线， 筑起 阻击疫情的坚固防线，成为疫情 防控的中坚力量 。 从抗击疫情到保障复工复产，再到疫情防控 常态化， 物业服务企业 投入大量人力、物 力 和精力，彰显 责任和担当，受到政府、 媒体和业主 的广泛关注 认可 。 物业管理行业在社会基层 治理体系中发挥的价值得到充分 肯定 ,行业价值得以凸显，行业地位进一步提升。 国家 相关部委不断出台鼓励 、支持和引导物业管理 行业发展的政策。 2021 年 1 月，住建部等十部委 发布的关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 ， 从六个方面对提升 住 宅 物业管理水平 和 效能提出要求 。 2021 年 3 月，第十三届全国人大四次会议表决通 过的中华人民共和国国民经济和社 会发展第十四个 五年规划和 2035 年远景目标纲要 ，全文 共 6 次 直接提及物业，旨在提高物业服务 覆盖率、服务质量和标准化水平，为物业管理行 业的健康发展提供 了指引。同时，国家加大力度整治、规范物业管理行业的市场秩序，引导物业管理向有序化 、规范化、标准化方向发展。规范 、高质量、可持 续、健山东省物业管理协会 4 康发展的 政策总基调，为行业发展营 造了良好的宏观环境。 山东省 物业管理行业自 1993 年起步至今， 三十年不断 探索 实践 ，一 年 一个 台 阶 实现 跨越 式 发展。 从 2017 年的“文明创建年”，到 2018年、 2019 年的“标 准化建设年”，再到 2020 年的“ 品牌提升年”， 各方 力量 齐心合力 ， 推进 全省 物业管理 行业 高 质 量发展。 2020 年，中组部将山东 省确定为东部地区城市基层 党建全域推进试点省份 。 山东省部署开展了城市 基层党建全域提升攻坚三年行动，印发了关于以党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平 的指导意见和“齐鲁红色物 业”建设三年行动计划 。 明确提出从 2020 年开始， 按照“一年扩覆盖、补短板， 两年抓规范、促提升，三年塑优势、创品牌”的总体安排， 将 “ 齐鲁红色物业”打 造成为群众满意的民心 工程和在全国具有影响力的党建品牌。 在此 背景 下，为提升物业服务企业品牌价 值和社会影响力，激励优秀企业 做大做强，加快推动物业管理 行业向现代服务业转型升级，山东省物业 管理行业协 会 和 中物研协 共 同 组建研究小 组，联合开展了 2021 山东省物业管理行业发展报告 研究工作。本次研究旨在通过科学、客观 的评价指标体系，对 山东省物业管理行业发展 宏观环境、行业发展 水平 、社区治理与社会责任以及项目基础服务成本 进行 多 维度 分析， 反映山东 省 物业管理行业 总体发展水平 ，为政府科学决策提供依据， 推动 行业 及 企 业 健康 、 有序、高 质量、可 持续发展。 山东省物业管理协会 5 二、 行业发展 宏观环境分析 （一） 宏观经济环境 2020 年 全年， 尽 管 面临 疫情 考验， 我 国 经济 仍 实现 稳中有进 。第三产业实现良好发展 ，居民生活水 平 稳步 提 升 ，人们对美好生活的需求不断 提高 ， 推 进 物业 管理 行业 发展 、 提升居住品质 成为 重要 方向 。根据国家统计局数据， 2020 年 国内生产总值为 1015986 亿元，比上年增长 2.3%，其中第三产业增加值 553977 亿元，同比增长 2.1%。 第三产业增加值占 比 54.5%， 经济 贡献度 最大 。 人均国内生产总值 由2019 年的 70078 元增至 2020 年 的 72000 元，同 比 增 长 2.7%。 2020年 我国居民人均可支配收入为 32189 元，较 2019 年增 长 4.7%。 图 1： 2016-2020 年国内生产总值、第三产业增加值及占国内生产总值 比 重 数据来源：国家统计局 山东省物业管理协会 6 图 2： 2016-2020 年人均国内生产总值、居民 人均可支配收入及同比增长情况 数据来源：国家统计局 1 经济基本盘稳中有进，为行业高质量发展提供 有力 支撑 面对 极 具 挑战 的国内外 发展 环境，山东 省 坚持以习 近 平 新时 代中国特色社会主义思 想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届 二中、三中、四 中、五中、六中 全会精神，认真落实 习近平总书记对山 东工作的重要指示要求，坚持稳中求进工作 总基调，全省锚定“走在前列、全面开创 ”，经济社会经受住了空前考验，经济运行逆势上扬 。 良好的经济 基本 面 为推动 物业管理行业高质量发 展提供了有力支撑。 2020 年山东省国民经济和社会发展统计公报 数据 显示 ， 2020年，全省 实现生产总值 73129.0 亿元，按可比价格计算，比上年增长3.6%。其中，第三产业增加值 39153.1 亿元，增长 3.9%。 三次产业结 构 由上 年的 7.3： 39.9： 52.8 调整为 7.3： 39.1： 53.6，第三产 业比重进一步提 升， 服务业 支撑作用 持续增强 。 2020 年，山东省服务业实现增加值 39153.1 亿元，按可比价格计算，比上年增长 3.9%；山东省物业管理协会 7 占全省生产总值的比重为 53.6%，比上年提高 0.8 个百分点 ;对经济增长的贡献 率为 55.1%。 整体经济发展好于预期，经济结构进一步优化，为物业管理行业的长足发展提供了良好的经 济空间。 图 3：山东省 2016-2020 年地区生产总值 数据来源：山东省 统 计 局 图 4：山东省 2016-2020 年服务 业增加值 数据来源：山东省统计局 山东省物业管理协会 8 图 5：山东省 2016-2020 年三次产业增加值占地区生产总 值比重 数 据来源：山东省统计局 2 房 地产市场健康运行，为行业可持续发展提供稳定动力 2020 年，山东 省 房地产市场实现 稳健 增长 ，为 物业管理行业高质 量 、可持续发展提供了 稳定的动力。 根据国家统计局以及山东省统计局数据， 2020 年，山东省房地产开发企业数为 7696 个，较去年增加 251 家 。 房地产开发 投资总额为 9450.5 亿元，同比增长 9.7%， 2016年到 2020 年的年 复 合 增长率为 10.6%。 其中，住宅投资额为 7296.4亿 元，同比增长 9.4%， 2016 到 2020 年复 合 增长率为 11.7%。从房地产开发 房屋面积来看， 2020 年，房地产开发企业施工房屋面积为79791.9 万平方米，同比增长 5.3%，其中，住宅施工面积为 58913.6万 平方米， 同比增长 5.3%。 2020 年，房地产开发企业竣工房屋面积为 9325.86 万平方米，较去年同期有所下降。从销售面积来看， 2020年， 山 东 省商品 房销售面积为 13271.7 万平方米，同比增长 4.3%。其中，住宅商品 房销售面积为 11904.7 万平方 米，同比增长 4.2%。 山东省物业管理协会 9 图 6：山东省 2016-2020 年房地产开发企业个数 数据来源：国家统计局、山 东省统计局 图 7：山东省 2015-2020 年房地产开发企业本年完成投资额及增长情况 数据来源：国家统计局、山东省统计局 山东省物业管理协会 10 图 8：山东省 2015-2020 年房地产开发企业施工房屋 面 积 及竣工房屋面积 数据来源：国家统计局、 山东省 统计 局 图 9：山东省 2015-2020 年商品房及住宅商品房 销售面积 数 据来源：国家统计局、山东省统计局 3 居 民生活质量持续提高，对行业高品质发展提出更高要求 2020 年，山东省 城 乡居民生活水平显著提高，消费结构继续改善 。 从需求侧 ，居民生活需求朝着精细化、多元化、高品质方向发展 ；从 供给侧， 对整个物业管理行业以及物业服务企业 提出了 更高 要求。根据国家统 计 局 以及山 东省统计局数据， 2020 年，山东省居民 人均山东省物业管理协会 11 可支配收入为 32886 元， 比上年增长 4.1%；人均消费 支出 为 20940元，同比增长 2.5%。其中，城镇居民人均可 支配收入为 43726 元，同比增长 3.3%；城镇居民人均消费支出为 27291 元，同比增长 2.1%。 图 10：山东省 2016-2020 年居民人 均可支配收入、居民人均消费支出及同比增速 数据来源：国家统计局、山东省统计局 （二） 宏观政策环境 2020 年以来，国家相关部委关于物业管理行业的鼓励、支持和引 导 政策密集发布。一方面， 扩大 行业服务范围 ，扎实 推进物 业管理的 全覆盖， 重视老旧 小区 改造 和 提升 物业 服务，鼓励社区 成立业委会。另 一方面， 支持行业 市场化发展，推动物业服务 质价相符、鼓励 物业服务企业 参与社区养 老 等多元化增 值服务 ， 支持智慧 科技 应用 ，推动行业朝 多元化、高质量、可持续 方向发展。 住建部等六部委发布的关于 推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见、住建部等十部委发布的关于 加强和改进住宅物业管理工作的通知以及国家山东省物业管理协会 12 商务部、住房和城乡建设部等 12 部门 发布的关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见等行业 支 持 政策的出台， 进一步打 开行业市场空间。 此 外， 政策 也加大力度整治规范行业市场 秩序，引导物业管理向规范化 、有序 化、标 准化方向发展。 2021 年 7 月 发布的住房和城乡建 设部等 8 部门关于持续整治规范房地产市 场秩序的通知，对未按照物业 服务合同约定内容和标准提供服务、未按规定公示物业服务收费项目标准等五 大领域进行重点整治，促进行业 进一步规范化发展。 2021 年 10 月 ，中共中央、国务院印发的 国家标准化发展纲要，在服务业标准化中新增了住宅、物业行业的标准化，在社会领域新增智慧社区建设标准化等内容。 1 党建引领 物业 服务 ， 提 升城市社 区治理 十四五规划纲要 明确提出 ， 构 建 基层社会治理新格局 ， “推动社 会治理和 服务重心下移 、资源下沉， 提高城乡社区 精准化精细化服务管理能力”，“完 善城市社区 居委会职能 ，督促业委会和物业服务企业 履行职责， 改进社区物业服务管理” 。 在 政策 引导 下， 物业服务企业 积极 参与基层治理 ， 坚持党建引领，打造“红色物业”。 在文明创建三年规划收官之际，山东省进一步加强党建引领下的物业管理体制机 制建设，健全党组织领导下的社区物业服务管理协商共治机制。 2020 年 7 月 9 日，中共山东省委组织部、山东省住房和城乡建设厅联合发布关 于 印 发 关于以党 建引领物业服务管理促进提升城市社区 治理水平的指导意见的通知，旨 在充 分发挥党的政治优山东省物业管理协会 13 势和组织优 势 ， 引领物业服务管理有效融入基层治理，推动全省城市治理体 系和治理能力现代化。 2020 年 9 月 30 日，中共山东省委组 织部、山东省住房和城乡建设厅、山东省民政厅联合发布关于印发“齐鲁红色物业”建设三年行动计划的通知，将物业管理作为基层治理的重要抓手，进一步加强党建引领，在全域 推进“齐鲁红色物业”建设，推动物业服务行业党建领导体制和物业管理政策制度健全规范，有效解决物业管理领域 突出问题，致力于形成党建 引领 、 行 业主管、基层主抓、共建共治的工作格局，建立健 全物业管理长效机制，补齐社区治 理和服 务体系 短板，夯实基层 社区治 理的作 用，促进提升城市社区治理水平。 2 推进 业委会 组建， 扩大 物业管理 覆盖 率 山东省在加强党建 引领 总基调下，进一步 贯彻 落实国家政策，切实推进业委会组建率、物业服务覆盖率以及党组织覆盖率。在关于以党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见的通知中提出要扩大物业服 务企 业党 组织 覆盖 ，并力争 2022 年底前全省 60%以上的居民小区建立业主委员会，业主委员会成员中党员比例不低于 60%；强调要精准施策 补 齐 物业服务短板缺项，力争 2022 年底前 住宅小区 物业服务 覆盖率达到 80%以上。 结合推进老旧小区改造，“一小区一 策”确定物 业服务管理模式，力争改造后的老旧小区实现物业 服务全覆盖。 “齐鲁红色物业”建设 三年行动计划中进一步 强调要在市、区两级成立工作领导小组或联席会议，实现物业管理综合协调机制山东省物业管理协会 14 “全面覆盖”；在省市区三级成立物业服务行业党组织，牵头推动物业企业、业委会党的组织和工作“ 全面 覆盖 ”； 推动 街道成立物业管理办公室，社区成立环境和物业管理委员会，实现基层物业管理力量“全面覆盖”。完善物业服务全覆盖的目标体 系 ， 提出 2022 年，力争实现住宅小区专业 化物业服 务覆盖率 达到 80%以上、业委会 组建率达到 60%以上， 物业企业和 业委会党组 织覆盖率分别达到 90%、 70%以上。政策引导 加强物业服务的渗透率，切实推进扩大物 业 管理覆盖范围，推动物业管理行业广泛化 。 3 扎实推进老旧小区改造，推动实现物业服务全覆盖 山东省从 2015 年开展老旧小区改造试点工作，针对山东省城镇和国有工矿区 1995 年前建成的老旧住宅小区（含楼房院落和单栋楼宇） ， 山东省住建厅等部门发布关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见，提出具体工作思路及工作 计 划 安排，指出要坚持“政府主导、业主参与、社会支持、企业介入”，通过公共财政支 持、物业企业服务、原 产权单位分担 ，引导业主自 觉缴纳物业费，发动社会资金积极资助，与社区 建设、社区管理紧密结合，扎实推进老旧 住宅小区整治改造，有序扩大物业管理覆盖面。到 2016 年全省全面推开老旧小区改造工作，工作计划、内容不断细化、完善。 2019年以来，山东省已将老旧小区改造工作作为省委、省 政府重点任务纳入年度绩效考核；住建厅也建立了老旧小区改造月 度、季度公布进展情况制度，开发了老旧小区改造项目信息管理系统，实时掌握各地项目进展， 对 进 展慢的地方加强督导，及时解决问题。 山东省物业管理协会 15 经过五年的探索实践， 2020 年 3 月，山东 省人民政府办公厅印发山东省深入 推进城镇 老旧小区改造实施方案，针对老旧小区改造 18 项 重点任务，逐一明确了牵头部门和责任 部门，提出“一小区一策”确定物业服务管理模式，并推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的管理模式。建立分类施策的老旧小区物 业管理模 式，改造后的老旧小区实现物业管理全覆盖。山东省 16 市按照要求，分别印发老旧小区改造指导意见或实施方案，进一步明确各级、各部门职责，全面部署推进。 目 前 ，已构建完善“省级统筹指导、各市政府为责任主体、县（市、区）政府为实施主体” 的责任体系，一级抓一级，层层抓落 实。截至 2020年底，全省共开工 老旧小区改造项目 7828 个，惠及居民 266.7 万户。通过 改造，山东省老旧小区环境明显改善，设施水平明显提升。 为进一步提升老旧小区物业服务规范化水平，山东省住建厅 2021年 3 月 19 日印发 2021 年全省物业管理工作要点的通知 ，其中明确提出提请省市场监管局批准发布老旧小区物业服务规范，组织开展标准宣讲，引导老旧小区居民参考老旧小区物业服务规范签订物业服务合同 ， 引 入物业服务，建立老旧小区长效管养机制。在山东省住房和城乡建设事业发展第十四 个五年规划（ 2021-2025 年 ）中，进一步明确“十四五”期间 ，全省开工改造城镇老旧 小区 240 万户，改造棚 户区 50 万套 ，住宅小区物业服务覆盖率达到 90%，新建住宅小区实现物业服务全覆盖。不断提升居民宜居安居水平，切实增强居民满意度和幸福感。 山东省物业管理协会 16 4 加 强法律法规体系建设，引导 规范化、标准化发展 2009 年 物权法出台后， 山东省住房和城乡建设 厅提请省人大审议通过了山东省物业管理条例 ,并陆续制 定出台了 山东省住宅专项维修资金管理办法 等 系列配套文件，初步建立了 山东 省物业管理法规制度框架 。 同 年， 山东 省第十一届人大 八次会议通过 了山东省物业管理条 例（ 简称条例 ）。 条例施行十几年来，在规范物 业管理活动，维护业主、物业使用 人、 物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境 ，促进和谐社区建设等方面发挥了重要作用。 之后 ， 山东省人大分别于 2018 年 9月 21 日和 2021年 12月 3日 两次 对条例进行修正 ， 解决 物业服务和管理 中 出现 的 一些新情况、新问题 。 2020 年，在 党建引领 的 总 基调下 ， 物业管理行业的规范化、制度化建设 不断推 进 。 省 委 组 织部、 省 住房 和 城乡 建设 厅、 省 民政 厅 联合 印发 “齐鲁红色物业”建设三年行 动计划， 进一步 明晰 行业 发展方向 ， 全方位引领行业 规 范 化、标准化 发展 。 5 强化典型 标杆 作用 ，发挥行业示范效应 为鼓励 物业服务 企业 创新服务模式，不断提高物业管理 专业化和精细化水平，山东省不断强化行业 标杆 的典型带动作用。 2019 年，山东省住建厅发布关于总结推广部分物业管理创新做法的通知，对行业形成的有成效、可复制的经验做法和创新制度进行总结，旨在推广工作成果，供 物业管理 行业借鉴学习 。 2020 年 “齐鲁红色物业”建设三 年行动计 划再 次 提出要组织山东省物业管理协会 17 开展“齐鲁红色物业”星级 服务企业争创活动，到 2022 年，打造 100个 省级“齐鲁红色物业”示范点，培育 50 家省级示 范物业 企业，及时总结宣传推广 “红色物业”典 型经验做法，结 合开展“发现榜样”活 动， 每年集中选树一批物业服务人员先进典型，组织开展进社区、进企业集中宣讲，发挥示范带动效应，以点带面切实提高行业服务水平。 6 智慧化 建设 助力行业转型升级 近年来，各级政府提出要推进智慧化建设力度，鼓励物业服务企业 推进 智慧化 建设 。 2020 年 住建部等六部委联合发布关于 推动物业服务企业加快发展线上 线下生活服务的意见 ， 2021 年住建部等十部委发布关于加强和改 进住宅物业管理工作的通知， 鼓励物业 服务企业 运用 物联网、云计算、大数 据、区块链和人工智 能等技术，建设智慧物业管理服务平台， 提 升物业智慧管理服务水平。 2020 年，山东省“齐鲁红色物业”建设三年行动计划中指出 ，要提升物业管理 信息化水平，支持各市运用信息化手段加强物业管理，建设多功能的智慧物业综合管理平台 。 并提出力争到 2022 年，全省 60%以上的市 建成智慧 物业综合管理平台，各市全部实现业主决策事项电子化表决；支持物业 企业积极运用互联网、云计算、人工智能等信息技术， 开 发 物业管理综 合服务平台，建立健全信息共 享开放机制，提高服务管理能力 。 山东省物业管理协会 18 三、 山东省 物 业 管理 行业发展 分析 根 据 中国物 业管理 行业年鉴 最 新 数据显示， 2020 年我国物业管理行 业管理规模达 330.40 亿平方米， 较 2015 年净增加 137.20亿平方米；营业收入达 11800.3 亿元，全国物业服务企业的数量为23.4 万家 ，从业人员 740 余万人。 近 年 来 ， 山东省物业管理行业 实现了长足 发展，全省物业服务企业管理规模和主营业务收入同步提升，“齐鲁红色物业”建设工作取得阶段性成果，疫 情防控等民生领域彰显 物业服务企业 社 会 责任，行业价 值 进 一步凸显 。 （一） 管理规模分析 企业数量 ： 2020 年山东省物业服务企业数达到 11219 个 。 物业服务项目数为 31351 个，其中，住宅项 目数量为 25293 个，非住宅项目数量 6058 个。 管理规模 ： 2020 年 山东省物业 管理规模达 25.77 亿平方米，同比增加 7.67%，较 2018年的 18.09亿平方米，年复合增长 率为 19.35%。其中，住宅管 理面积约 21.06 亿平方米，占比 81.75%；非住宅管理面积约 4.70 亿平方米 ， 占比 18.25%。 山东省物业管理协会 19 图 11： 2019-2020 年 山 东 省 物业管理 行业 情况 数据来源：山东省物业管理协会 1 外 拓能力 强劲 ， 助力 企业 持续发展 2020 年 ， 本 报告 通过 对 提交数据的 管理面积、营业收入和 净利润三个 重要 指标 进行 加权平均 ， 最后 筛 选出 前 50 名企业 申报数 据 ，进 行 研究 分析 。 2020 年， 山东省 前 50 企业物业管理项 目 共 2694 个，管理面积约 5.16 亿平方米， 平均管理面积约 1321.83 万平方米，单个项目贡献面积 19.14 万平方米。 图 12： 2020 年 山东省 前 50 企业管理规模核心数据 山东省物业管理协会 20 随 着“放管服”改革持续深化， 企业 服务边界 不断 扩大， 市场化外拓能力 日益 增强 ， 2020 年 ， 山东省 前 50 企业 外拓第三 方项目 数 达到 1690 个 ， 占 总管理项目 的 62.73%； 管 理 面积 约 3.40 亿 平方米，占 管理面积 的 65.89%。 外拓能 力 扩展 ， 助力企业 可 持续 发展 。 图 13： 2020 年 山东省 前 50 企业 外拓第三方 管理 项目 及 面积占比 2 住 宅 物业 为主 ， 多 种 业态 齐头并进 2020 年 ， 住宅物业仍是 山东 省 物业服务企业主要 布局业态 。 山东省 前 50 企业 住宅物业 管理 面积 达到 2.40 亿 平 方米 ，占总管理面积的 46.78%。 办公物业 、 商业物业 和 产业园区物业 管理面 积均超 过 3000万平方米，分别为 9632.17 万 平 方米 、 4588.93 万平 方米 和 3871.64万平方米 ， 分别 占 总管理面积的 18.78%、 8.95%和 7.55%。 学校 物 业、医 院 物业和 公众物业 管理 面积占比分别为 4.63%、 3.72%和 3.04%。 山东省物业管理协会 21 图 14： 2020 年山东省 前 50 企业 不同 业态管理面积 占比 3 储 备 面积充足 ， 促进 规模 快速提升 储备面积一定程度上 可以转化为 在 管 面积 ， 为 企业 未 来 的稳定增长提供 坚实基础 ， 是衡量企业 规模化发展的重要指标 ， 反应 了 企 业未来发展的潜力 。 2020 年 山 东 省 前 50 企业 中 有 15 家 上报 了 储备面积数据 ，其中 7 家企 业 的 储备面积在 100 万平方米以上 。 储备面 积在500 万平方米以上的 有 3 家企业， 在 200-500 万平方米、 100-200 万平方米的企业分别有 3 家 和 1 家，储 备面积 低于 100 万平方米的企业有 8 家。 图 15： 2020 年 部分 山东省 前 50 企业 各阶段储备 面积 数 山东省物业管理协会 22 （二） 经 营绩效分析 得 益于管理规模 持续扩张， 山 东 省 物业服务企业 营业收入不断 提升。据不完全统计， 2020 年 山东省 物业管理行业 主营业 务收入 约292.87 亿元， 同比增 长 1.24%， 2018-2020 年的复合增长率为 26.22%；利润总额为 17.41 亿元 。 政策利好、资本助推等多种因素为全省物业管理 行业发展塑造了良好的发展空间。 现 阶 段， 山东省 物业服务企业的主要收入来源仍是基础 物业服务 ， 伴随物业管 理行业转型升级 的 推 进，物业服务企业的营收 结构也将不断 发生变化，非传统的物业 增值 服务，包括社区 资产 管理、 社区空间 运营、 社区 零售 等将逐渐成为企业重要的收入来源，且该 类业 务市 场 拓 展空间广阔，业绩增长潜力有待进一 步发掘， 将成为行 业未来发展的新趋势。 图 16： 2018-2020 年 山东省 物业管 理行业 主营 业务 收入 情况 数据来源：山东省物业管理协会 山东省物业管理协会 23 1 业绩 增长 ，多种经 营 表现突出 2020 年， 山东省 前 50 企业营业收入达 141.03 亿元，平 均营业收入 2.88 亿元 ，单 个 项目营业收入 395.60 万元，单位面积营业 收入26.33 万 元，经营绩效整体呈向好态势。 此外，得益 于物业管理 规模增长及新技术的应用， 前 50 企 业 致力 于 运营的 降本增效，年净利 润达 到 12.85 亿元，净利润率为 9.11%。 表 1： 2020 年 山东省 前 50 企业 经营 绩效 核心数据 指 标 数据 营业 收入 141.03 亿元 平均营业收入 2.88 亿元 单 项目营业收入 395.60 万元 单位面积营业收入 26.33 万元 年净 利润 12.85 亿元 净利润率 9.11% 基础物业服务 收入 占主导 借助关联房地产 企业支持、市场 化拓展和兼并 、 收 购等方式， 山东省 物业 服务 企业进 一步扩 大物业管理面积， 带动基础物业服务营业收入的增长。 2020 年 ，山东省 前 50 企业 基础 物业服务 收入 112.94亿元，均 值 达 到 2.30 亿 元，占 总 营业 收入 比 重 80.08%， 是 企业创收的主 要力量 。 山东省物业管理协会 24 图 17： 2020 年 山东省 前 50 企业 物业总 收入 构成 同时， 山东省 前 50 企业不断 均衡各 业态 布局， 扩 张 多 业态 类型管理 规 模 ， 拓 宽营业收 入 路径，营收结构呈现 多元化。 2020 年 ， 在基础物业服务收入方面， 山东省 前 50 企业的营业 收入主 要集中在住宅物业、办公 物业和产业园 区物 业 三 大业态 ， 总 占比达到 69.05%。其中，住宅物业营业收入最高，达到 31.27 亿元，占比 为 27.70%。办公 物 业 、 产业园 区 物业营业收入占比分别为 27.61%和 13.74%。 此外 ， 医院物业、 商 业 物业、 学校物业 、公众 物业 和其他 物业收 入占 比分别为 9.01%、 6.33%、 4.49%、 3.96%和 7.15%。 图 18:2020 年 山东省 前 50 企业 不同 业态 收入 占 比 山东省物业管理协会 25 社 区增值服务 呈 多元 化 物业服务 企业在夯实 基础物业服 务的基础上， 加 强 社区 多种经营业务 开展 。 从 业 主 需 求出发，不断探索 拓展 服务类型 和 服 务范围，持续探寻新 服务模式 ， 拓宽 物业服务收入 来源。 2020 年 山东省 前 50 企业多 种 经 营 收入 总额 28.09 亿元，占总营业收入的 19.92%。 其中 ， 山东省 前 50 企 业 社区 增值 服务 收入达到 17.70 亿 元 ，占多种 经 营总收入 比重达 63.05%；非业主增值服务 收入达 4.41 亿元，占多种经营 总收入的比重达 15.73%； 其它业务收入 达 5.95 亿元 ，占多种 经营总收入的比重达 21.22%。 从多种经营收入 来源 看，针对社区居民的生活服务业务 ， 涉及电商服务、房屋经纪服务、家政服务、美居服务及社区停车等 多种类型， 全 方位提升社区居民 服务体验 。 针对开 发商的非业 主增值 服务 ， 主要涉及案场服 务、工程服务及顾问 咨询服务。 企业 从 业 主 需 求出发，不断 扩展 新 服务类型和服务范围， 满足业主 的 需求 ， 丰 富 营收的来 源。 图 19： 2020 年山东省 前 50 企业 多种经营 收 入 占比 2020 年，山东省 前 50 企业社区增值服务收入 呈现多元化发展 。占比 最高 的 为 社区 家政 （ 42.80%） ， 其次 为 社区 电商（ 19.49%） 。 随着山东省物业管理协会 26 基础 物业市场 的竞争加 剧，社区增值服务成为众多物业服务企业第二增 长曲线及寻求突 破的新方式。物 业 服务企业积极应对市场需求变化，整 合公司自身和社区内外优质资源，持续提供多元化、差异化的增值服务， 进 而 将 社区增值服务打造成企业新的盈利增长 点，成为助推企 业快速发展的重要力量。 图 20:2020 年山东省 前 50 企业 社区 增值服务 收入 占比 2 成 本上涨，适度外包降本提质 随着行业向专业服务领域转型以及物业 服务 企业管理规模 扩大，企业 对从业人员数量和素质水平 要求 提升 ，企业运营 刚性成本上升。2020 年， 山东省 前 50 企业营业成本达到 109.72 亿元，营业成本率78.19%。从营业 成本构成 来看 ， 作为劳动密集型的行业，人员费用仍是物业服务企业营 业成本的主要构成，占比 超过 一半 （ 54.25%） 。 物业共用部位共用 设施设备日常运行 和维护费用 、 秩序维护费 和 办 公费用 占比分别为 7.30%、 6.59%和 6.33%。 此外， 清洁卫生费 、 绿化 养护山东省物业管理协会 27 费 和 物业 共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 分别占比5.80%、 5.33%和 4.30%。 图 21： 2020 年 山东省 前 50 企业营业成本构成 占比 2020 年 ，山东省 前 50 企业 中有 28 家企业将部分基础业务交由专业外包公司管理，外包 项目数 达到 1334 个， 外包比重 为 37.42%。从外包项目 分类 上看， 秩序 维护业务 占比最高，达 36.21%， 保洁业务占比 32.76%， 设备维修养护业务 、 绿 化业务 占比 分别为 20.31%和10.72%。 基础物业服务 向专业化、精细化方向转变是未来 发展 的趋势之一，物业服务企业将非核心业务交由专业外 包公司管理，一方面可有效降低企业的刚 性成本 ，另一方面也有助于借助专业外包公司的服务优 势， 提升物业服务效能，达到降本 提质 效果。 山东省物业管理协会 28 图 22： 2020 年 山东 省 前 50 企业项目外包占比 3 科技赋能， 支撑 企业 降本增效 在数字化、网络 化普 遍应用为特征的新型信息化背 景下，伴 随着经济社会的飞速发展，“互联网 +” 和 “ 大数据 ” 时代的到来， 布局 智慧社区，转 型智慧物业是 行 业大势所趋。在此背景下，众多物业服务企业 不 断推进 管理方式标准化、管理流程 规范化， 同时 借助新科技 ，推进物业服务和运营管理的升级换代，以提升物业管理 效率， 并致力于为业主提供全 方位的服务。 加大智能化投入 ， 提升 服务品质 山 东省 物业管理行业 紧 跟时代 发展 趋势 ，重视科技创新驱 动行 业发展，众多 物业服务企业逐步加强与新技术在广度和深度上的融合，着手智能化工具 应用和布局，以替代过多的人力 投入及优化管 理流程。 2020 年 ，山东省 前 50 企业 在智能化建设方面投入大量资金， 提高企业运营管理效 率，提升物业服务品质。其中，企 业在管物业管 理方面的智能化投入占比达 57.54%，企业自 身管理方面的智能化投入占比 42.46%。 山东省物业管理协会 29 图 23： 2020 年 山东省 前 50 企业 智能化投入 占比 深 挖 多种 经营 服务 ， 成 为 盈 利关键点 物业 服务 企业 通过 管理 规模化 效 应 、科技赋能、推出 符合业 主需求的增值服务 、 优化 管理流程 等 ， 提升 服务运营效 率， 提升 企业盈利能力 。 2020 年 ，山东省 前 50 企业年净利 润 12.85 亿元，净利润率达9.11%。从盈利结构上看， 山东省 前 50 企业基础物业服务 净利润达10.45 亿元，占比 81.32%； 多 种经营净利润 2.40 亿元 ，占比 18.68%。基础物 业 服务 对净利润 贡献仍占主力 ， 多种 经营服务 成为物业服务企业新 盈利增长点。 图 24： 2020 年 山东 省 前 50 企业盈利 占比 山东省物业管理协会 30 降 本增效，企业运营效率提升 科 技赋能为行业 发展 带来 深刻 改 变， 企业的 运营 效率、盈利能力有望进一步的提升。 2020 年， 山东省 前 50 企业人均管理面积为3471.69 平方 米，人均产出为 9.14 万元 ，人均净利润 0.83 万元 。 表 2： 2020 年 山东省 前 50 企业 运营效率指标 指 标 数据 人均管理 面积 3471.69 平方米 人均产出 9.14 万元 人均净利润 0.83 万元 4 提升 服务品质，完善计费机 制 在行业快速发展的黄金时期， 山东省 物业服 务企业 在扩 大 规模、增 长 业绩 、 控 制 成本的过程中，一直坚持物业服务本质，从细节服
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