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社区商业白皮书高和资本社区商业研究小组2022年04月White Paper of the Comunity Business目录CONTENTS社区商业的定义01社区商业的主要特征02社区商业的行业分析03社区商业的趋势031社区商业的定义White Paper of the Comunity Business零售物业的细分品类及区分标准细分品类城市级购物中心区域级购物中心盒子型社区商业街区型社区商业体量 10万以上5-10万 2-5万 3万以下辐射范围覆盖全市范围人群覆盖周边5公里范围，服务30万人以上覆盖周边3公里范围，服务8-10万人覆盖周边1公里范围，服务5万人商业定位综合业态，多元化集时尚、娱乐、餐饮于一体的一站式购物娱乐体验中心餐饮、服务、亲子为主，零售为辅，高品质、便捷性、高性价比、重交互的高频消费场所数据来源：*购物中心等级划分规范对优质购物中心评定标准部分内容列举社区商业的定义购物中心VS社区商业辐射1-5KM客群辐射范围3KM以内本地居民为主购物消费需求客户需求生活刚性需求购物中心连锁租户为主、追求标准化与稳定目标租户社区型连锁租户与特色化本地化小店平衡注重营销推广、促进消费经营理念扎根社区，建立与社区的联接社区商业与传统购物中心主要区别购物中心与社区商业为不同定位的商业形态。 辐射范围、客户需求、目标租户与经营理念 区 ， 主 。2社区商业的主要特征White Paper of the Comunity Business时间购物中心毛 购物中心 盒子型社区商业毛 盒子型社区商业 街区型社区商业毛 街区型社区商业 业 街区型社区商业、盒子型社区商业与购物中心毛租金与运营成本对比细分品类城市级/区域级购物中心盒子型社区商业街区型社区商业得房率 低于60% 通常高于60%租金增长率租户汰换速度快，涨幅快受制于整体腾挪空间有限，租金涨幅幅度低提成租金比例提成租金比例可观固定租金模式占比大，提成租金比例低运营成本管理成本高，有公区能耗与维护，需持续性、创新型大规模性推广推广成本相对低，有一定团队成本，有公区能耗与维护无推广成本或公区能耗与维护，团队人数有限毛收 率成 一 65%成 可 70%社区商业的特点零售物业的 及 本 数据来源:NAREITS($10)($8)($6)($4)($2)$0$2$4$6$8$10$122000.12000.32001.12001.32002.12002.32003.12003.32004.12004.32005.12005.32006.12006.32007.12007.32008.12008.32009.12009.32010.12010.32011.12011.32012.12012.32013.12013.32014.12014.32015.12015.32016.12016.32017.12017.32018.12018.32019.1存续物业NOI同比增长Office Retail Apartments Industrial写字楼商业 公寓 工业2008年金融危机互联网泡沫美国上市REITs空置率2008年金融危机互联网泡沫 N E T 中， 、零售、居、业类物业currency1同物业NO “化fi租的fl 。 经 中，” 业物业，商业居类物业的fi租NO 小， 经 的。各业态中商业的出租率和NOI最为稳定资料来源：NAREIT2007-2008金融危机期间不同业态REITs总回报率-46%-41%-38%-33%-27%-25%-10%-8%-5%-50% -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0%mREITs酒店购物中心办公与物流权益类REITs平均公寓自助式仓储邻里商铺医疗经济危机下，社区商业是防御型的抗周期配置 型 需求 经 ” 、经营fl 经 商业 小的不。以 社区商业中心为 ， 租户 为 店、理店、 店、 店 ， 的商品/需求性 。以 REITs 为 ， 2008经 中， 以 商 、 、 业态为 fl的 型物业的REITsfl 。*数据来源：公司公告、华创证券数据2016-2020电商渗透率及变化电商渗透率变化(16-20)电商渗透率低且增长率低受电商影响最小的品类受电商冲击最大的品类食品、生鲜具备即时消费属性，更适合线下场景：快消品具有使用周期短、消费频次高的特点。整体上，快消品的渗透率在60%100%之间，其中婴儿用品和护肤品电商渗透率最高，日用品次之；而食品、即饮饮品等线上渗透率有限。最适合电商的是适合批量采购、低运输损耗、易存储、低频消费品，而与此相对的高频、高时效的生活用品则是电商无法覆盖的。这部分的产品天然地需要在线下的社区商业进 购 。因此，社区商业的高频刚需是首选的招商方向，耐用品或将从卖产品到卖服务：以便利店为代的高频低价消费正在快速增长。根据凯度统计，近年来国内便利店销售额和消费频次均以双位数速度增长；与此相对的家电等耐用品，因需求频次极低，未来线下店商业模式或将从单纯的卖商品转变为向客户提供后续的增值服务。电商冲击下，社区商业作为线上线下融合的载体价值凸显0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%02000400060008000100001200014000201520162017201820190.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%02000400060008000100001200014000201520162017201820190.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%05000010000015000020000025000030000035000040000045000020152016201720182019北京27.43%2019年，北京市社会消费品零售总额为1.23万亿元人民币2019年，限额以上网上零售额达到3366亿元人民币（27.43%）来源：北京市统计局2019年，上海市社会消费品零售总额为1.35万亿元人民币2019年，网上商店零售额达到1897亿元人民币（14.05%）来源：上海市统计局2019年，全国社会消费品零售总额为41.16万亿元人民币2019年，实物商品网上零售额达到8.52万亿元人民币（20.71%）来源：国家统计局上海14.05%全国20.71%在各项指 近的 提下， 与 的区 ， 线下商业 对消费 为 的 。 ，对 国均数据，在 的currency1“，店的便利度对线 线下消费的fifl 。电商冲击下，社区商业“不可消失的门店” 在国” ，fl 近店从1 增到5 ，线 和线下消费的fifl增3%。 消的店数据中心基站物流公寓自存仓储办公养老购物中心酒店 面 负面 低度高度数据来源：Source: Brokfield Public Securities Group research andestimates.社区商业疫情的社交隔离冲击下，社区商业的低敏感性 01 次 上 时 ， 是 体 和 的 要 。 要有 ，要 在 、 、 上下currency1。“fi中fl、“ 、“ “ 、“ 之。更加强调社区这一城市基本空间单元建设推动城市治理的重心和配套资源向街道社区下沉”fi中fl的需， 适 生活 社区 这 间的 ，1 分 社区生活 合的社区 ， 进生活、 业、 相 合， 的 。构建宜居、宜业、宜学、宜游的社区服务圈，促进职住均衡发展。科学化精细化智能化 01 次地 上 、 社区， 需要 、社 、 等 量。” ， 分 统整合起。鼓励和支“企业、群团 、社 参与， 群众主体作用， 动群众 性、主动性、创造性，探索 立可“续的运作机制。2017、2018、2019年习总书记三次考察上海，“城市是人民的城市，人民城市为人民”2018年上海市人民政府上海市2035城市总体规划政策推动城市更新的前沿、人民幸福生活的 市民中心组团中心家园中心便民服务点构成的公共服务体 ，将让居 步 分 可到达便服务点，享受便商业、小微绿地、儿童游戏、老 看护等公共服务；步 1 分 到达 园中fl， 近满足教育、文、医疗等需，享有 站社区生活服务， 刻 社区服务 全覆盖。北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）15分钟生活圈浙江省政府浙江省未来社区建设试点工作方案于新坡邻里中fl模，浙 省退”了于 -10-1 分 生活 ，打造具有归属 、舒适 、 的新型 。牢牢 握生fi先、改革fi、 fi主稳健fi要的四大原则。社区是绿色低碳慧的有机生命体 、宜居宜业宜游的“生活共同体”、资源高效配置的社 综合体 ，及数 社 统的 特 ，“四 属性、 四 ，有 进社区创 。成都市社区综合体与2021年全市社区商业工作计划打造 批 点 性 ，快构 1 便型 11 品 型 社区商业业 服务体 ，统 造 、 高效的社区生活服务新 ， 社区商业 活 ，推动形成共生共荣的社区优质生活服务圈让社区居民生活更加便捷，基本生活需求实现就近配套，生活品质显著提升。政策推动 生活 及生， 生活，合下 的支“； 地动currency1。政策大方向 可消的“，电商下fi “fl 便商业的 可性， 量的 。消费元定律社区商业源社区及周 的居fi主 ， 可覆盖1- ，消费需稳，”周期。抗周期配置社区商业配置的 特点3社区商业的行业分析White Paper of the Comunity BusinessS 优势O 机会W 劣势T 威胁抗周期配置： 下 中分体 周期 ，是资产配置的 可 的部分；政策大方向：上” 对生 的支“；消费元 ： 消的“， “fl的； 策 ：资产资及退”模 ，可资 活 整 、”、 。消费升 ： 大， 社商 消费 0% 达 60%。当前未来 ： 业 ” 对 的机构 期资 ； ： 线 资产 高，资地 。 ： 小运 成高，运 大；运 属地性 ，运 大； ： 业 成稳的 ，有成 的退”。当前未来社区商业 业 O S 优势O 机会W 劣势T 威胁募：目前没有专门资管机构投资社商，募集竞争少；投： 线城市大量高负债率的开发商项目，不乏物美价廉，需集中解决方案（ ）；管：大量存量社商无系统管理，价值洼地。商业供应过剩：部分城市如上海、成都商业供应过量，消费市场竞争激烈。管：近期涉及到教育、居住两类受政策 大，如教育 、 中 线 门 ；商业 供应过剩： 线城市 有大量商业供应， ；管：社 线上商业， 线 的社商 成 。短期长期短期长期管： 门 社 商业大量 机 ， currency1 “大（ ）；、fi fl 消费近开 社 商业，业” 有 ； ：募 的机 。社区商业 业 O 城市 商业 （）项目（）上海市15 市1 55 市1 市13 1成都市5 35 市3 市 5 市53 5 市5 11 5 市 33 1 5 3 内社区商业业规模稳步扩张，平每新开业项目超155个、体量逾850万，增长达到29%，2015项目增量 放缓，业告 野蛮增长，进 精细化运作阶段，未currency1将以稳定的增速 增长。数据来源：盈石商用智能数据库（2021年Q1）、克尔瑞社区商业市 、 、 情 各城 5万以的盒子型商业以及宅配套的 型商业统计赋型运营夫妻老婆店赋能证照、装修、客户运营、etc赋能后提升空间收益案例约50%孵化型运营招商造“商”单一复合以特定客户为中心匹配商品及服务私域运营500米内优选商户会员积分及优惠计划提升销售额案例约30%共享增值服务社区商业 新 的 地消费人口 量人消费力 地消费习惯经营力社商营业额/租金收入资产价格（1- 品力 ） 1社区商业 业 O 线currency1“ 线战略分类：消费习惯问题，只 1线1.5线才社区商业的需求，但这类应分 个 currency1研判：fi城市fl 经济与情 选 长 “ 对 线“，是 根据商业 度“ “ 度 方式 和未来 指 后 的 单。 0 “商业魅力排 榜， 深圳广 位列 线“， 个入 线 单的“依次是 庆 苏 武汉 天津郑 长东莞佛山宁波青岛和沈阳。!#!$!#!$#!%!#!%#!&!#!&#!#!#!%!$!%!$%!$%!$&%!$%!$%!$(%!$)%!$*%!$+%!%!1 ! #,-./01234-56!#$%!%!#!#!(!#!*!#!$!#!$%!#!$!#!$(!#!$*!#!%!$!%!$%!$%!$&%!$%!$%!$(%!$)%!$*%!$+1 1 ,-./01234-56!#%数据来源：WIND数据北京上海成都西安南京长沙36,102.5538,700.5817,716.6810,020.3914,817.9512,142.522020年六城市GDP对比（亿元） 2019年六城市人均GDP对比（元）北京上海成都西安南京长沙164,220.00157,279.00103,386.0092,256.00165,681.00139,876.51城市fl 经济社 与情 六城市GDP总量及人均GDP在六城市中，新一线城市（成都、西安、南京、长沙）经济总量与一线城市（北京、上海）相比，有较为明显的差距； 在 GDP ，长沙及南京与一线城市差距 - 5,00.0 10,00.0 15,00.0 20,00.0 25,00.0 30,00.0 35,00.0 40,00.0 45,00.0 50,00.0 55,00.0 60,00.0 65,00.0 70,00.0人均可支配收入人均消费支出居住类支出商业相关类支出交通通讯类支出医疗保健类支出7城市 配收 、 及 分 上海北京成都杭州南京长沙西安元数据来源：2020年各城市统计年鉴，各城市统计局fi城市人消”出 消” 上海、北京 城市的 配收 相 ， 相 较 的 的 比 ；1.5线城市 相成较1线城市，相 currency1 ，与商相的 能“ 与1线相差 ； 长沙、南京、fifl 城市， 能“相 人均可支配收入人均消费支出 居住消费 住 基础 房价相关 食品烟酒 食 基础 衣着 衣 基础 生活用品及服务 升级 教育文化娱乐 升级 其他用品和服务 升级 交通通信 行 升级 医疗保健 康 升级商业直接相关服务体验0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%食 衣 日常教文娱 7城市 比上海北京成都杭州南京长沙西安西安 与北京 ；fi 成都 currency1上海， 成都 显 currency1” ；南京 与长沙 较为 - 1,00.0 2,00.0 3,00.0 4,00.0 5,00.0 6,00.0 7,00.0 8,00.0 9,00.0 10,00.0 11,00.0 12,00.0食 衣 日常教文娱 7城市 额 上海北京成都杭州南京长沙西安元数据来源：2020年各城市统计年鉴，各城市统计局fi城市消” 线 市：北京（1.50）上海（1.00） 线 市：西安（1.19）南京（1.15）成都（1.04）杭州（1.00） 预估消费市场规模沪比社会消费品零售总额沪比20年商业房地产开发面积上海 5,341.42 100.00% 15,847.55 100.00% 5,387.36 北京 3,998.80 74.86% 15,063.70 95.05% 2,689.70 成都 2,714.99 50.83% 8,313.40 52.46% 2,929.51 杭州 2,011.39 37.66% 6,187.70 39.05% 2,261.57 南京 1,680.13 31.45% 7,136.32 45.03% 1,642.49 长沙 1,856.75 34.76% 5,247.03 33.11%西安 1,389.90 26.02% 4,989.33 31.48% 1,311.11 fi城市商业消”体 与 租 商相 = 市 市 商总 积=城市商 一城市上海、北京 城市成都、fi、南京；西安；长沙fi消”市 上海北京1线城市，可交易的资产价格高较租金水平偏高（尤其上海），资产切入仅为机会型，且不乏资管解决方案。1.5线城市，或有结构性的机会，资产价格为1线城市的1/3-1/2（长沙、南京、西安、杭州等城市报价），同时营业额和租金也与1线城市相差不大。 地消费人口 量人消费力 地消费习惯经营力社商营业额/租金收入（1- 品力 ） 资产价格1社区商业 业 O 线currency1“ 线基本结论：战略分类：消费习惯问题，只 1线1.5线才社区商业的需求，但这类应分 个 currency1研判：4社区商业的趋势White Paper of the Comunity Business社区商业VS购物中心线上电商1-3KM本地居民为主辐射范围辐射5-1KM客群无地理限制生活刚性需求客户需求购物消费需求购物消费需求社区型连锁租户与特色化本地化小店平衡目标租户购物中心连锁租户为主追求标准化与稳定-扎根社区，建立与社区的联接经营理念注重营销推广，体验式消费全品类 捷购物 社交性和生活 ， 经 社区商业作为最体 城 文 进步程 生活 程 的商业形态，与社会展着紧密的联 ；与购物中心（体验购物）、线上电商（ 购物）的差异化，社区商业将强化生活方式与社交重属性，未currency1 私域运营 展 。 为 及到民生， 开社区商业 会 重 社会 ，未currency1社会商业将会 商业社区 展；202105 28 商 12 推进城 民生活 建 的 ；未currency1社区商业 将会 上统 规、定位、 、运营、理的，业态及 理。 政 ，商业与社区融合 利用专业科的方论准确把握“场供需情况，而对社区商业的“场定位及产品组 理调控，形 错位竞争；fi异化 物心的管理方式，建设专业化的流与团队，并根据项目运营情况持续 有效调整。配备专业团队： 对 “场 普通招商渠道，或与部 品牌直 对 ，招商根据项目运营情况持续 有效调整；拥有连锁商户：项目整体形象较好，符连锁品牌选址条件并 对 品牌拓 渠道。运营 fi异化定位：利用专业科的方论准确把握“场供需情况，而对社区商业的“场定位及产品组 理调控，形 错位竞争；规范化管控：专业 员对 ，对租户设计服务物业等有统 管理。服务于社区：关 需求， 和商户 组 ， 化 方式 与 社 ；服务于商户： 招商后的 服务，或以 定客户为心 配商品及服务的 化 运营以及 运营，提 。商 商 的商 ， 更 业 成 2009 10 自成 中 与 currency1成长 “ 的商业 fifl权基 “ 的 商业 460” 成 品 CMBS 类REITs 公fiREITs约260” 202012-2019 上海 currency1中 人 基 TOP10” 2020-2021 基 权 PERE 区 基 人 TOP50” 的商业 购 业 的 高和资本
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