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装修对二手房销售的促进作用58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院p研究逻辑及路径：第一阶段 大数据分析 通过大数据分析，得出二手房销售中各类因素间的相关性及规律第二阶段 目标样本分析 根据大数据分析规律，选取目标样本进行分析验证第三阶段 中介访谈 综合以上分析结论，通过中介反馈验证结论 第一阶段 分析思路： 交叉分析人口规模大于1000万+二手房成交大于10万套/年 城市的选择： 一线城市+核心二线城市本次研究分析仅以上海为例，数据样本以链家成交数据为主课题装修对二手房销售的促进作用58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院课题装修对二手房销售的促进作用宏观政策市场p研究逻辑：基于内部影响因素，重点针对成交周期短的样本数据进行分析，研究其房龄、面积、总价等因子与装修的对应关系，求得用于筛选目标房源的标准。58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院第一部分 选定研 周期58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院选定研究周期外部因素样本数据周期划分 受市场外部环境的影响，二手房成交呈现周期性波动，因此，在对整体样本数据进行统计分析前，需根据周期情况对样本数据进行分段，对同一周期段内数据进行对比分析。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院选定研究周期外部因素宏观周期及房地产周期类型 周期名称 学术名称 周期长度 原因经济周期 库存周期 基钦周期 2-4年 增长与通胀预期设备投资周期 朱格拉周期 6-11年 经济景气、设备寿命房地产周期 库兹涅茨周期 20-40年 人口、移民创新周期（康波周期） 康德拉耶夫周期 50-70年 创新技术的聚集发生及退潮周期划分与嵌套： 经济周期：现实中的经济运行由多股商业周期力量叠加嵌套而成，并受逆周期调控政策影响。 在一个康波周期中，房地产周期主要存在两个波动，分为一大一小，即强周期和弱周期。 启动于回升期或繁荣期的房地产周期长度约31年，启动于衰退期或萧条期的房地产周期长度约21年。所处康波阶段 时间周期第五次康波周期 繁荣 1991年2004年衰退 2005年2015年萧条 2016年2025年（预测）回升 2026年？（预测）来源：中信建投证券研究发展部，周金涛（首席经济学家）58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院属性 所处康波阶段 中国房地产周期（预测） 周期长度 上行期 下行期 周期特点（美国1892-2012年数据回测）强周期 繁荣萧条 1995-2025年 30年 1995-2006年 11年 2006-2025年 19年 上行期房价平均涨幅49.5%，下行期平均跌幅22.3%弱周期 萧条繁荣 2025-2045年或2050年 20-25年 2025-2035年 10年 2035-2045年或2050年10-15年 上行期房价平均涨幅22.3%，下行期平均跌幅12.9%来源：中信建投证券研究发展部，周金涛（首席经济学家） 房地产周期所处康波阶段及运行规律：选定研究周期外部因素宏观周期及房地产周期-0.2-0.100.10.20.30.40200004000060000800001000001200001400001600001800002000001993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1993年-2020年商品房销售面积情况商品房销售面积（万方） 同比增速 根据康波周期理论，目前全球经济处于萧条阶段。 我国房地产处于一轮强周期中的下行期，而下一轮地产周期预计开启于全球经济萧条阶段，属于弱周期，资产价格的平均涨幅将低于强周期阶段。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院选定研究周期外部因素房地产政策调控周期 我国的房地产市场，一直伴随着调控政策的放松与收紧，呈现扩张与紧缩两种状态。我们选择距离最近的一轮政策周期2014年-2021年这一政策周期进行研究分析。1993 1998 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014 2015 2016紧缩期 扩张期 紧缩期 扩张期 紧缩期国16条紧贷款卡投资大整顿 23号文停止福利分房 121号文启动调控 831收紧地根银根 国八条全面调控 国六条15条细则出台 二套房贷新政加息 10月22日央行与财政部救市131号文 三次升级国十一条国十条929新政 新国八条限购升级 国五条及细则出台 扩张期930新政，认贷不认房，央行降息 330及930新政降首付降息 217新政下调房屋交易契税 2017 2020紧缩期930政策转向六限收紧 两会、十九大，定调房住不炒、住房长效机制、租购并举时间重大政策 房企三条红线，房地产贷款集中度管理 2021土地供应两集中政策房地产政策调控周期情况 分析这一段政策周期内，对应上海二手房成交情况的特点58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院01000020000300004000050000600002014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月2015年04月2015年05月2015年06月2015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月2016年07月2016年08月2016年09月2016年10月2016年11月2016年12月2017年01月2017年02月2017年03月2017年04月2017年05月2017年06月2017年07月2017年08月2017年09月2017年10月2017年11月2017年12月2018年01月2018年02月2018年03月2018年04月2018年05月2018年06月2018年07月2018年08月2018年09月2018年10月2018年11月2018年12月2019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月成交套数(套)成交均价(元/)均值208272015.4-2016.9 上行阶段2016.10-2020.3 调整阶段平均成交周期393天2020.4-2021.7 上行阶段平均成交周期88天930政策 330政策 930政策 217政策 930政策 三条红线贷款集中政策两集中供地上海限购政策5年社保上海限贷首付提高 沪十条离婚/增值税上海临港限购微调选定研究周期外部因素房地产政策与上海二手房成交量价注：橙色线标注为全国政策，蓝色线标注为上海政策上海学区房政策调控背景 稳增长去库存 中央定调“去库存” 十九大房主不炒区域分化，因城施策 房住不炒，租售并举 上海二手房核验价上调利率数据来源：链家成交数据价格单边上涨 价格区间波动58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院2014年上半年2014年930 2015年330 2015年930 2016年217 2016年930 2017年1018 2020年820 2020年1231 2021年224放开限购（非一线城市） 十九大报告房住不炒，租售并举 12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。政策时间节点 9 月 30 日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，11 月1日央行重启降息。 金融政策（放松房贷、降息） 3 月 30 日,五部委将二套房首付比例降至40%，首套房公积金贷款首付比例降至20%，二套房公积金贷款首付比例降至30%。出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。此后央行3次降息、2次降准。宽松加码 9 月 30 日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。全面宽松金融政策（降低首付、降息降准）宽松重启 16 年 2 月，央行、银监会发文降非限购城市首套商贷首付比例至20%、二套商贷首付比例至30%（二套认定“ 认 贷 不 认房”）。2 月 17 日，下调房屋交易环节契税，本轮调控的最后一项重大全国性政策。区域分化，因城施策核心城市收紧非核心城市去库存9 月 30 日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控 全面转向。 “限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。三四线城市棚改货币化安置继续推进，推动三四县市场去库存。 十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 2020年8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，宣布房企融资的 “ 三 条 红线”，即：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。金融政策（三条红线） 金融政策（房地产贷款集中度管理） 土地政策（两集中供地）2月底，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。具体来看，集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次；集中组织出让活动，以拍卖方式交易的，连续集中完成拍卖活动。全面收紧选定研究周期外部因素房地产调控政策梳理（2014-2021）58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院选定研究周期外部因素样本数据周期划分 原则：在同一经济周期下，同一房地产周期下，以十九大房住不炒政策出台为政策节点 选取2017年2021年7月为样本数据分析区间，其中： 第一段 2017.10-2020.3 为调整阶段 (平均成交周期211天) 第二段 2020.4-2021.7 为上行阶段 (平均成交周期88天)58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院第二部分 样本数据分析58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院样本数据分析内部因素分析 根据经济周期和政策周期，结合二手房市场的量价波动，确定市场调整期和上行期； 确定市场各阶段样本数据范围后，按照每组数据的平均成交周期，将同一周期内数据分为快组和慢组；基于周期内快组数据的表现特征，以及与装修的对应关系，求得用于筛选目标房源的标准分析原则：周期数据情况：58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院样本数据分析内部因素分析 内部因素分析逻辑： 不考虑内部因素差异 考虑内部因素差异 目标总体研判装修情况对于二手房成交周期的影响将装修与房龄、总价、面积等因素交叉分析，判断装修因素对于二手房成交周期的影响58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院各类装修样本对应的成交周期不考虑内部因素差异装修与成交周期 上行期快慢组成交速度存在差异，精装房提速效果显著快组： 精装简装毛坯 调整期成交速度：精装简装毛坯 由于数据统计周期（调整期）的原因，存在部分装修状态标签的缺失 在数据分析中，无标签数据随机分布，对结果分析影响较小结论：精装房成交周期更短；上行期，精装房提速更显著选定周期内样本的装修状态分布注：精装/简装/毛坯指房源的三种装修呈现状态，主要指房源内部的装潢及附着设施的新旧状态，为链家成交数据展示标签。样本数据经过筛选，仅为70年产权的普通住宅，不含别墅。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院 调整期：快慢组一致2010-2020年1990-1999年1980-1989年 2000-2009年20年以上房龄快于30年以上房龄考虑内部因素差异房龄与成交周期 上行期：快慢组一致2010-2020年1980-1989年1990-1999年 2000-2009年30年以上房龄快于20年以上房龄 上行期，次新房成交占比提升，1980-1989年房源占比下降；调整期，反之； 1990-2009年房源占比各周期内基本相当各类装修样本对应的成交周期选定周期内样本的房龄分布结论：次新房成交速度最快；调整期，次新房提速较上行期更显著注：房龄为房源的建成年份58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院考虑内部因素差异面积与成交周期面积维度下： 各周期内，不同面积段的成交结构基本一致，100以下房源成交最快从快组数据来看： 调整期，15-50成交最快，50-70 和70-100成交速度相当 上行期，50-70成交最快，15-50和70-100成交速度相当；100以上房屋成交占比显著提升，达到16.65%，比调整期高9.2%样本数据面积分布&样本对应的成交周期分布结论：100以下户型是二手房成交主力，区间内各面积段成交周期差异在2%以内；上行期改善型需求释放58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院考虑内部因素差异总价与成交周期样本总价分布情况 不同周期内，市场成交房源的总价分布基本稳定，200-400万是绝对主力，占比均达到50%以上 调整期，300万以内成交最快；上升期，300-500万成交最快； 上升期，500-1500万成交比例有显著提升，300万以下成交比例显著下降；结论：200-400w是二手房成交主力；调整期，300w以下总价房源成交最快；上行期，300-500w房源成交最快，改善需求占比提升58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院交叉分析房龄-面积与成交周期 2010-2020年（次新房）120内房源成交速度最快， 2000-2009年（20年内） 120-160房子成交速度最快（品质与性价比） 调整期，50-1002010-2020年房源成交最快，50内其次；上行期，50内2010-2020年房源成交最快（低总价+投资）结论：100以下2010-2020年房源成交最快；调整期，50-100的2010-2020年（次新）成交速度最快；上行期，50内2010-2020年房源成交最快房龄维度面积维度58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院交叉分析房龄-面积-装修与成交周期 调整期：次新房中，15-70和100-120简装、70-100精装提速均超过10%；2000-2009年120-160房源精装提速21%； 上行期：2000-2020年房源，50内简装提速效果更显著，50-100精装提速效果更显著，120以上简装提速效果更显著；1980-1989年房源，70-100精装提速达27.5%；结论：调整期，100以下次新房装修提速效果更显著；上行期，2000-2020年房源，120以上房源装修提速效果更显著（简装）最快/最慢最快/最慢 最快/最慢最快/最慢 最快/最慢最快/最慢 最快/最慢最快/最慢 最快/最慢最快/最慢 最快/最慢58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院交叉分析总价-房龄与成交周期 调整期，200-500万的次新房成交速度最快； 上升期，房龄1980-1989年的300-400万成交最快（性价比）结论：房龄对成交速度影响显著，尤其次新房普遍成交更快；调整期，200-500w次新房成交最快，房龄对成交速度的影响比上升期更显著58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院交叉分析总价-房龄-装修与成交周期 调整期，装修对1980-1989年房子提速效果更显著，提速均在10%以上； 上升期，2000-2020年房源，装修对毛坯的提速效果更显著； 从总价段影响分布来看，房龄较新的，装修对各价格段影响更显著；房龄较老的，各周期内需结合性价比结论：调整期，装修对1980-1989年400-800w房源提速效果最佳，对2000-2020年200-500w房源提效显著；上行期，装修对于2000-2020年400-1500w房源提速相对显著装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院交叉分析总价-面积与成交周期 调整期：成交主力集中在100内，800w总价内房源 上升期：800-1500万价格区间50-100房源成交速度显著提升 各周期内，性价比较高的房源成交最快结论：100以下房源总体成交最快；上行期，高总价大户型房源成交速度提升明显，改善需求释放58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院交叉分析总价-面积-装修与成交周期结论：调整期，500-800w70以下房源，500w以下120-160房源，装修提速最快；上行期，200w以下100-120房源，300w以上120-160房源装修提速最快（性价比）装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛装/毛58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院结论：市场调整期 市场上行期考虑装修因素 次新房中，15-70和100-120简装、70-100精装房源 2000-2009年500w内120-160精装房源 1980-1989年400-800w房源 2000-2020年200-500w房源 1980-1989年70-100精装 2000-2020年50内简装，50-100精装，120以上400-1500w简装 200w以下100-120房源（性价比） 300w以上120-160房源（性价比）以下房源装修提速效果更显著： 以下房源装修提速效果更显著：58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 58安居客房产研究院58安居客房产研究院
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