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城市强中国TOP TEN权威 | 公正 | 客观中指研究院中国房地产指数系统2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究 Content 目录 研究主持： 中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持： 中指数据 CREIS 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 陈文静 李雪娇 孟新增 姚卓 郑俊彤 徐跃进 李欣然 汪勇 张化学 丁晓 牛晓娟 吴建钦 张凯 赵丽一 李汶 沄 薛建行 胡佳娜 杨红侠 程宇 樊朋飞 张文静 黄雪 荣伍刚 中指研究院 地址：北京市丰台区郭公庄中街 20 号院 A座 邮编： 100070 电话： 010-56319200 传真： 010-56319191 一、 前言 P1-2 受 基本 住房需求得到满足 、 人口规模红利接近尾声 、 居民杠杆率已较高 等多重因素影响，房地产行业 进入新的发展阶段 。 伴随而来的是房地产调控思路和房企发展模式的转变。 市场总量见顶后房企需要回归本源，把握城市结构性机会，聚焦主流区域与城市， 实现高质量发展。 二、 方法体系和 评价结果 P3-8 方法体系 P3-4 2大维度、 12个方面，近 50项具体指标构建城市投资吸引力模型； 297个地级以上城市全样本评价。 评价结果 P5-7 北上深 广 4个一线城市领先地位不变 ，北京位居首位。 杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆排名位列前 10，杭州 经济和人口规模大，市场需求旺盛 ，城市投资吸引力 持续 领先； 武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，投资潜力有所提升。 特征分析 P8 一线城市经济、人口、购买力水平保持领先，但房地产市场发展相对成熟，未来逐步向存量市场转变； 1.5 线和二线城市人口吸引力强，住房需求旺盛，市场潜力大 。 三、 核心要素分析 P9-47 人口 P10-21 全国人口总量保持低速增长态势，城镇化进程整体有所放缓，人口流动加剧，人口向东南沿海地区及中西部中心城市聚集。珠三角、粤闽浙沿海重点城市出生率高，人口内生增长动力较强。在引才政策以及人口更加自由流动下，部分区域仍可享受人口红利。另外，多地鼓励生育政策频出，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。 产业经济 P22-35 “十四五”时期，新一轮科技革命 和产业变革加快推动全球产业链、供应链、价值链重构，以大数据、物联网、人工智能、区块链等为代表的数字科技已成为推动产业转型升级的核心力量，地区间的产业转移正在步入全面优化产业链布局的新阶段。 2022 年以来，新冠 肺炎 疫情在全国多地 暴发 ， 疫情或将加快产业转移，东部地区加快产业转型升级，中西部、东北地区积极承接产业转移 。 交通 P36-41 目前我国“八纵八横”高速铁路主通道和普速铁路已实现有序贯通，交通网络的顶层设计规划也已逐渐落地，在国家持续加大基础设施建设力度下，综合交通枢纽的建设将加速推进，核心城市群、都市圈的交通网络进一步完善。与此同时，我国物流体系建设亦在加速推进，物流枢纽城市的发展空间有望得到拓展。 房地产市场 P42-47 2021年，全国房地产市场规模仍有新突破，商品房销售面积达 17.9亿平方米，销售额接近 18.2万亿元，但整体表现“前热后冷”，上半年市场表现超预期，销售、投资等指标均为历史同期最高水平，下半年受政策明显收紧、部分企业风险暴露等因素影响，购 房者置业信心明显转弱，市场活跃度迅速下滑，土地市场亦降温明显，多宗地块流拍撤牌。 2021 年 9 月起，中央及各部委频繁释放积极信号，需求端和供给端 支持政策不断落地，各地亦在因城施策优化调整房地产政策，促进刚性和改善性住房需求释放，但政策效果并不明显。 2022 年以来，受多地疫情反复等因素影响，购房者置业信心未得到有效修复，全国商品房销售规模同比大幅下降，土地市场整体延续低温运行态势，仅个别城市在土拍规则优化及优质地块放量后，土地竞拍热度提升。值得关注的是，随着热点城市政策优化力度的加大，部分城市的市场情绪略有好转，短期来看，随着政策效果的逐渐显现，基本面较好的热点城市市场有望率先企稳回温。 四、 聚焦核心城市群及都市圈，把握城市结构性机会 P48-67 长三角城市群 P50-54 长三角区域基础设施体系建设取得新进展，区域科技产业融合程度进一步深化，长三角区域一体化取得高质量发展，全国发展强劲增长极基本形成。 长三角凭借其雄厚的经济基础、优质的产业结构、完善的交通网络，人口流入持续增加，市场容量仍有增长预期，区域房地产投资潜力长期看好。 珠三角城市群 P55-57 区域经济发展持续向好，“十四五规划”带动下，珠三角城市群加大区域一体化建设力度，三大都市圈带动跨区域合作，人流、物流、资金流、信息流实现跨区域快速融合。 珠三角城市群经济发展水平高，各城市产业优势互补，区域协调发展动能强劲，人口持续流入，未来房地产市场空间仍在。 京津冀城市群 P58-60 京津冀协同发展进入新的阶段，交通一体化建设稳步推进，核心区1小时交通圈基本形成，京津冀产业转移协作持续深化，科技创新链加快形成。 但各城市对产业、人口的导入能力差异仍较大，房地产开发投资潜力层级更加明显，北京房地产开发投资优势突出。 成渝城市群 P61-63 成渝地区文化与产业相近，一体化促使产业、交通、人口强势聚集，地区发展格局持续优化，已经成为西部地区经济发展 的重要引擎 。成渝双城作为地区领头羊，未来随着区域建设 加速，人口虹吸效应有望得到进一步提升，住房需求或将 继续拓展。 长江中游城市群 P64-67 长江中游城市群发展“十四五”实施方案 出台，标志着区域协同发展取得实质性进展。未来区域发展协同联动， 城市群内部核心城市经济、人口、产业和交通等优势相对突出，仍具有房地产开发投 资潜力，特别是武汉和长沙，住房需求相对较为旺盛，市场规模优势明显。 五、结语 P68 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 1 2022 一、前言 2021 年 12 月，中央 经济工作会议指出“ 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索新的发展模式 ， 坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设 ，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策 促进房地产业良性循环和健康发展。 ”相关提法既与过去“房住不炒、因城施策”一脉相承，又在新的阶段为房地产行业指出新的发展方向。自 2016 年首次提出“房住不炒”以来，住房、土地、金融、财税 等 房地产长效机制不断完善，房地产与经济、房地产与金融、市场与保障、增量与存量的关系也在发生改变。 经过 20 多年的快速发展 ，当前房地产市场的发展环境与过去 相比 发生了明显变化， 新房市场规模继续向上突破 的 动能减弱 ： 第一， 居民 基本住房需求得到满足。 我国城镇人均住房面积已从不足 20 平米提升至 40 平米 1以上 ，城镇住房存量 接近 400 亿平方米（ 1999-2021 年全国商品住宅累计销售面积 197 亿平方米），户均 接近 1.1 套住房 2，居民 基本 住房需求 已得到满足。 第二，人口规模红利 接近尾声 ，城镇化放缓。 2021 年 全国人口 14.1 亿 人，比上年末增加 48 万人，全年出生人口 1062 万人，出生率 仅 为 7.52 ，出生人口和出生率均为 1949 年以来新低；常住人口城镇化率已达 64.7%。 第三，居民杠杆率已较高 ， 未来进一步加杠杆空间有限。 根据央行数据， 2021 年 我国住户部门杠杆率为 72.2%（ 2008 年仅为 18.2%），已 接近发达经济体平均水平 。 中长期来看，尽管新房市场总量见顶，但城市与区域之间差异明显，全国每年新增城镇人口仍超千万，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力 突出， 同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。 总体来看， 刚需和改善性住房需求仍有空间， 但城市与区域之间分化或将进一步加剧 。 与此同时，伴随着行业发展阶段的转变，房地产调控思路和房企发展模式也发生改变。新时期，企业更应深刻理解政策导向，把握市场趋势与机会，探索新的模式。 房地产调控由 限制 需求 为主转向 供需两侧共同发力。 多年 来， 房地产 调控政策都以需求端的行政管控为主，包括限购、限贷、限售、限价等，在供给相对不足的大中城市采取限制需求的手段，以实现短期供求结构的稳定。而近几年，随着“租购并举”、房企“三道红线”、房地产贷款集中度管理、“两集中”土拍等政策出台，调控思路向供给端与需求端并重转变。 房企降杠杆 、 转变 发展模式 成为必然趋势 。 在房地产市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额。但这种发展模式 也带来了诸多问题，例如， 房地产与金融系统 的 过度结合 ； 规模扩张诉求下，企业 积极拿地 ，土地竞价模式导致地价迅速上涨 ； 粗放的开发模式 造成建筑品质下降等。“三高”模式在 市场需求转弱、行业降负债的情况下难以为继。 2022 年上半年，行业处于快速下行通道，房企风险尚未完全出清。 4 月以来，受国际地缘政治冲突加剧、国内新冠肺炎疫情多点散发等因素影响，我国经济下行压力明显加大， 房地产需求和预期偏弱，销售降幅下探，土地投资低迷 。 短期来看， 各地“因城施策”优化调控力度不断加大，部分热点城市销售企稳，当前市场已接近底部，预计下半年行业有望企稳；全年全国新房市场规模同比或出现明显下降。 1 住建部数据显示， 2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到 39.8平方米。 2 户均套数 =城镇住房存量 /城镇家庭户数量。 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 2 2022 本轮行业调整，尤其是部分房企出现风险，深刻的反映出行业逻辑已变，企业容错率明显降低。 市场总量见顶后房企 需要 回归本源， 把握城市 结构性 机会，聚焦主流区域与城市，实现高质量发展 。 人口规模及吸引力决定新房市场空间，高能级城市虹吸效应仍突出，住房需求释放动能强 人口增长能够为城市 带来源源不断的住房需求， 人口的增长主要通过吸引外来人口、 留住本地人才和 增加本地新生人口来实现， 而当前全国总人口已处于低速增长阶段， 东部发达城市群及中西部核心城市因产业优势 及教育资源 突出 、人才引进力度大等 ，人口 保持净 流入 ，但人口增速较前几年普遍放缓 。 与此同时， 2021 年国家全面放开三孩政策，多地落实生育相关配套政策，新生儿数量以及家庭结构的变化或将为房地产市场注入新的力量，改善性住房需求有望迎来释放。 人口流动 趋势 反映 出的是 城市产业经济实力以及 教育、交通等配套资源水平 的差异 ，就业机会多、收入水平高 、 资源配套完善的 城市人口吸附能力 更强 。 我国幅员辽阔，不同区域与城市之间产业发展差距明显，近年来，我国 产业结构 持续 优化升级 ， 一方面东部核心城市依靠 创新驱动 ，产业向中高端迈进；同时， 发达 地区的 产业横向转移 也为中西部大城市及周边区域带来更多发展机遇，尤其是 近 期 国内 疫情 对 部分 城市 产业链、供应链 造成冲击 ，疫情或将 引发 部分 产业 向区域内其他城市或中西部地区转移，承接产业转移的城市产业及人口导入能力有望得到进一步提升。 五大核心城市群人口及新房销售占比持续提升 ， 发展潜力突出；但受疫情等因素影响，部分依赖外溢需求的环都市圈城市潜力下降 “十四五”规划纲要提出要 “ 以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动 、 特色化发展 ” 。城市群和都市圈已经逐渐成为支撑和带动我国城镇化发展的重要载体。 2021 年， 长三角、珠三角、京津冀、长江中游及成渝 五大城市群 GDP 占全国比重为 54%，常住人口占比为 42%，区域集群优势显著。 另外，近两年多个城市群和都市圈顶层规划落地，区域一体化进程持续推进。 值得注意的是， 近两年新冠肺炎疫情时有反复，各城市在疫情严峻阶段普遍对人员流动、交通运输等采取管控措施，使城市间的经济和人口往来受到限制，尤其是在超大城市周边，跨城通勤人口较多，限制性措施对在环都市圈的居民通勤带来较大影响。虽然疫情 管控 是 阶段性 的，但 对需求预期可能带来长远影响， 大城市周边单纯提供居住功能的“睡城” 开发 投资潜力 或将 下降。 对于房地产企业来说，新房市场空间仍较大，但全国普遍性机会已 基本 结束。 新时期，企业更需科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会， 顺应城市群大势布局、抓住城市小周期 机会， 修炼内功，提升产品力与服务力，实现稳健增长。 同时， 房地产行业 经历 新旧模式的转变是必然 的 ，这是行业发展阶段所决定的 ，因此， 企业在做好开发业务的同时也需要沿着住房服务链条进行转型升级 ，探索新的发展模式，尤其是未来 存量市场空间巨大，向服务商转型或是房企 发展的重要趋势。其中，开发代建业务、 物业 和 商业管理服务 、租赁住房等有望成为企业实现高质量发展的重要赛道 。 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 3 2022 二、方法体系和 评价结果 1、 方法体系 中指研究院自 2003 年起 开始进行 城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国 297 个地级以上城市 3，积累了丰富的研究经验。该研究是目前国内 数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力专项研究成果。 2022年，我们继续通过量、价两大维度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市及房地产市场在新阶段呈现出的新特征，对方法体系进行完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。我们通过对海量数据的深入分析与总结 ， 构建形成了包括 2大维度 、 12个方面 ， 近 50项具体指标的 “城市房地产开发投资吸引力评价模型 ”， 基于此模型，对全国 31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的 297个地级以上城市进行投资吸引力评价。 评价的逻辑： 我们围绕 市场容量 和 增值潜能 两大维度对城市房地产投资潜力进行研判。 人口因子 是决定房地产 市场容量 的关键因素， 尤其是在全国人口增长放缓的当下，城市间人口竞争更加激烈， 人口的聚集是城市竞争力的最直接体现，城市价值与潜力越大，越能吸引大量人口流入，从而进一步推动城市发展，同时释 3 本报告研究范围指所有 “ 地级及以上城市 ” ，不包括自治州、盟等地级行政区 。 放出旺盛的住房需求，因此，是否能够吸引更多的人口流入是评价城市竞争力的关键要素。同时，能否提供更多的就业岗位，收入能否提升，城市环境是否宜居，交通是否便捷等均是影响人口迁移的重要因素，因此城市的 经济、产业、收入、资源、交通 等因素都将通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响。 在本期报告中，为更加全面地反映城市人口基础和产业与创新实力，我们在这两个维度下分别加相互影响决定就业机会决定城市活力及潜能决定购买力水平反映城市宜居性影响生产要素流动效率吸引人口流入房产最终消费者影响影响收入支撑利润空间市场空间影响房价市场热度影响预期供求关系决定价格城市房地产开发投资吸引力量 价市场容量 增值潜能人口基础规模 流入供求关系销售投资比土地去化周期需求满足度人均销售面积人均住房面积价格支撑房价收入比地价房价比市场热度房价及涨幅投资增速溢价率市场规模投资 面积 金额规划利好经济实力规模效益财政交通通达机场高铁地铁资本产业创新结构研发财富水平收入储蓄资源 环境环境教育医疗相互影响城市群 交通 重大活动 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 4 2022 入了 “人口出生率” 和 “金 融机构本外币各项 存款余额”、“ 500 强企业数量” 等 指标 ；同时，受新冠肺炎疫情反复等因素影响，大众对居住环境及配套的关注度明显提升，因此本期报告提高 了 环境及配套的指标权重，特别是医疗配套 。 城市的房地产 市场规模 ，主要通过开发投资、销售面积、销售金额等指标进行评判，考虑到近几年受政策、新冠肺炎疫情等因素影响，部分城市销售面积波动较大，本报告利用近三年年均商品房销售面积来对市场容量进行分析。 对于市场 增值潜能 的判断，我们认为 供求关系 是决定房价变化最关键的要素之一；而 需求满足度 影响的是市场未来的增长空间，间接影响城市房价行情；房价最终由城市购买力决定，因而 价格支撑力 是影响未来房价水平的基础因子；市场热度 反映的是购房者以及房企对城市未来的预期，他们也是推动房价变化的重要因素。 此外，随着城市群、都市圈等国家战略的推进，都市圈及城市群发展红利 得到进一步释放 ，此类规划利好 继续 为城市发展 提供 重要推动，因此，规划利好也被纳入我们的评价体系。 另外，各城市若 举办重大会议 或体育赛事，城市基础设施将得到明显改善，也可以提升城市的发展潜力，因此规划中我们增加各城市未来举办重大会议或体育赛事 的情况 。 图：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系 由于各指标的度量单位、数量级不同，因此需对数据进行标准化处理，本次研究主要采用极差标准化方法，得到各指标的标准化得分： 若 为正向指标，则 若 为逆向指标，则 权重的确定结合了主观和客观赋权法，客观赋权包括 因子分析 和 熵值法 。 因子分析法是用少数新变量解释原变量方差的多元统计方法，在本次研究中，我们根据各因子的贡献度（累计贡献度超过 85%）及因子载荷矩阵确定各指标权重。 熵值法是用来判断某个指标离散程度的数学方法，离散程度越大，该指标对综合评价的影响越大。 根据各城市不同指标的标准化得分及权重，最终加权得到城市房地产开发投资吸引力得分。 各城市数据主要来自：中指数据CREIS、国家及各省市统计局、中国城市统计年鉴、中国城市建设统计年鉴、wind、各城市国民经济和社会发展统计公报与统计年鉴、中国民用航空局、中国城市轨道交通协会等。 范围涵盖全国 31个省、直辖市、自治区， 297 个地级以上城市。多数指标时间跨度包括 2005-2021 年连续 17年的历史数据。常住人口规模常住人口增量大学在校生人数小学在校生人数常住人口密度常住人口城镇化率常住人口占全省比重GDP总量及增速人均 GDP全社会消费品零售总额及增速固定资产投资额增速人均公共财政收入市场容量城市房地产开发投资吸引力商品房销售投资比土地去化周期人均住房建筑面积人均商品房销售面积房价收入比地价房价比房价及涨幅土地平均溢价率供求关系需求满足度房价支撑市场热度增值潜能近三年房地产开发投资额平均增速人口基础 经济实力 产业与创新城镇居民人均可支配收入人均储蓄存款余额机场客运吞吐量高铁通车列次轨道交通运营里程近三年商品房年均销售面积及平均增速商品房销售额交通通达性市场规模规划城市群 /高铁 /重大活动等规划利好房地产开发投资额建成区路网密度财富水平环境及配套人口出生率R&D经费支出占比上市公司数量第三产业增加值占比发明专利授权数量金融机构本外币各项存款余额500 强企业数量每千人执业（助理）医师数普通高等学校数量每千人床位数空气质量数据处理 y = min()max() min() 100 y = max()max() min() 100 数学模型 数据 来源 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 5 2022 2、 评价结果 根据行业惯例，一二线城 市通常 包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。但近年来各城市房地产发展水平差异逐渐拉大，传统意义上的城市梯队已经不能很好的体现城市特点，为了解不同层次城市的差异，我们延续近几年对城市的划分标准：以近三年（ 2019-2021年）商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等宏观指标，将 297个地级以上城市细分为七个级别，以供参考，具体如下： 城市 销售额 (亿元 ) GDP (亿元 ) 常住人口 (万人 ) 1 线城市（ 4） 上海 北京 36000 2100 深圳 广州 3000-5500 25000 1700-1900 1.5 线城市（ 9） 杭州 武汉 南京 成都 重庆 天津 苏州 郑州 西安 2600-4500 12000-20000 900-1700 2 线城市（ 18） 无锡 宁波 温州 合肥 福州 厦门 青岛 济南 昆明 石家庄 哈尔滨 长沙 贵阳 沈阳 大连 长春 佛山 东莞 900-2800 5000-13000 500-1200 2.5 线城市（ 26） 惠州 中山 常州 南通 徐州 扬州 嘉兴 绍兴 台州 金华 南昌 乌鲁木齐 泉州 烟台 威海 潍坊 太原 银川 廊坊 唐山 南宁 兰州 呼和浩特 海口 三亚 珠海 500-1800 3000-10000 400-1000 3 线城市（ 61） 江门 汕头 肇庆 湛江 清远 镇江 泰州 盐城 淮安 菏泽 鄂尔多斯 宿迁 湖州 舟山 芜湖 阜阳 滁州 安庆 宣城 马鞍山 漳州 驻马店 莆田 三明 临沂 淄博 济宁 德州 泰安 东营 保定 绵阳 秦皇岛 泸州 南充 宜宾 西宁 新乡 商丘 南阳 周口 洛阳 信阳 张家口 赣州 株洲 襄阳 宜昌 吉林 大庆 绥化 包头 遵义 曲靖 连云港 柳州 桂林 北海 邯郸 沧州 承德 300-1000 2000-6000 200-900 3.5 线城市（ 80） 茂名 韶关 阳江 丽水 衢州 宿州 亳州 黄山 淮南 蚌埠 齐齐哈尔 铜陵 六安 池州 龙岩 南平 宁德 上饶 宜春 抚州 九江 呼伦贝尔 赤峰 通辽 聊城 日照 滨州 枣庄 玉溪 自贡 德阳 达州 葫芦岛 遂宁 乐山 内江 眉山 广安 资阳 榆林 宝鸡 汉中 渭南 防城港 咸阳 丹东 朝阳 抚顺 本溪 锦州 营口 盘锦 鞍山 铁岭 通化 岳阳 衡阳 郴州 湘潭 常德 怀化 永州 益阳 娄底 牡丹江 黄冈 黄石 孝感 十堰 荆门 荆州 咸宁 许昌 安阳 开封 平顶山 衡水 邢台 玉林 钦州 100-500 1000-3500 200-700 4 线城市（ 99） 揭阳 河源 梅州 汕尾 潮州 云浮 昭通 丽江 普洱 攀枝花 克拉玛依 保山 雅安 广元 巴中 延安 铜川 安康 商洛 长治 石嘴山 巴彦淖尔 晋城 运城 晋中 阳泉 朔州 临汾 忻州 吕梁 吴忠 七台河 乌兰察布 固原 中卫 乌海 鹰潭 吉安 萍乡 白山 四平 辽源 六盘水 景德镇 白城 邵阳 随州 鄂州 黑河 鸡西 伊春 新余 鹤岗 张家界 三门峡 焦作 濮阳 漯河 鹤壁 毕节 安顺 铜仁 贵港 崇左 佳木斯 嘉峪关 河池 百色 贺州 来宾 金昌 天水 酒泉 定西 陇南 双鸭山 吐鲁番 白银 平凉 庆阳 张掖 武威 淮北 临沧 大同 松原 日喀则 海东 辽阳 阜新 梧州 拉萨 哈密 儋州 昌都 山南 林芝 三沙 那曲 200 2000 500 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 6 2022 表： 2022 年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强 数据来源：中指研究院测算 研究结果显示， 2022 年，北京、上海、深圳和广州四个一线城市 房地产 投资吸引力排名保持领先，杭州、成都、 武汉等 1.5 线城市紧随其后，前二十名均为二线 及以上核心 城市。 具体城市来看， 北京投资潜力超过上海位列全国首位， 深圳、广州投资吸引力排名保持不变， 一线城市 继续稳居前四位置；杭州 经济和人口规模大 ， 市场需求旺盛，城市 人才引进 力度较大，人口增量明显 ，投资吸引力连续 5年保持全国第五位；成都、武汉、南京、苏州、重庆位列 6-10位，其中 成都 凭借成渝双城经济圈规划 落地 、人口 持续 大规模增加等有利因素，投资潜力 仅次于杭州；武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，投资潜力 有所提升 ； 苏州 装备制造、电子信息和生物医药产业发达，城市依托完备的产业结构和较强的人口吸引力 ，投资潜力保持不变； 西安、长沙、宁波、佛山、合肥、 郑州、 青岛 、天津 、 东莞 和济南 位居第 11-20位，其中 宁波经济总量突出、产业基础强，人口吸引力较大， 投资吸引力排名 提升至 13 位；天津产业发展仍处在转型阶段， 经济发展增速较低，人口出现外流，投资吸引力降至 18位。 其他 2.5线及三线城市中，珠海、 南昌 、 常州和惠州 等 区域省会城市和核心 城市群内部 城市 排名靠前，投资 潜力较高。 省 ( 区、市 )城市排名 省 ( 区、市 )城市排名 省 ( 区、市 )城市排名 省 ( 区、市 )城市排名1 北京 北京 26 温州 浙江 51 扬州 江苏 76 丽水 浙江2 上海 上海 27 南昌 江西 52 潍坊 山东 77 淮安 江苏3 深圳 广东 28 常州 江苏 53 廊坊 河北 78 阜阳 安徽4 广州 广东 29 沈阳 辽宁 54 镇江 江苏 79 马鞍山 安徽5 杭州 浙江 30 石家庄 河北 55 湖州 浙江 80 秦皇岛 河北6 成都 四川 31 惠州 广东 56 唐山 河北 81 湛江 广东7 武汉 湖北 32 南宁 广西 57 芜湖 安徽 82 西宁 青海8 南京 江苏 33 嘉兴 浙江 58 临沂 山东 83 威海 山东9 苏州 江苏 34 绍兴 浙江 59 洛阳 河南 84 包头 内蒙古10 重庆 重庆 35 海口 海南 60 保定 河北 85 宜昌 湖北11 西安 陕西 36 南通 江苏 61 呼和浩特 内蒙古 86 襄阳 湖北12 长沙 湖南 37 泉州 福建 62 舟山 浙江 87 肇庆 广东13 宁波 浙江 38 大连 辽宁 63 江门 广东 88 上饶 江西14 佛山 广东 39 贵阳 贵州 64 邯郸 河北 89 连云港 江苏15 合肥 安徽 40 金华 浙江 65 泰州 江苏 90 柳州 广西16 郑州 河南 41 太原 山西 66 赣州 江西 91 蚌埠 安徽17 青岛 山东 42 三亚 海南 67 盐城 江苏 92 桂林 广西18 天津 天津 43 台州 浙江 68 银川 宁夏 93 三明 福建19 东莞 广东 44 中山 广东 69 济宁 山东 94 鄂尔多斯 内蒙古20 济南 山东 45 哈尔滨 黑龙江 70 沧州 河北 95 岳阳 湖南21 福州 福建 46 徐州 江苏 71 绵阳 四川 96 张家口 河北22 无锡 江苏 47 烟台 山东 72 淄博 山东 97 德州 山东23 厦门 福建 48 长春 吉林 73 汕头 广东 98 东营 山东24 珠海 广东 49 乌鲁木齐 新疆 74 漳州 福建 99 衢州 浙江25 昆明 云南 50 兰州 甘肃 75 株洲 湖南 100 榆林 陕西 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 7 2022 图 ： 2022 年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况 数据来源：中指研究院绘制 东部热点 城市群 主要城市 及 中西部核心 城市房地产开发投资吸引力排名 靠前 。 “十四五”时期，我国要发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，以城市群和都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动。 长三角、珠三角、 京津冀三大 重点 城市群及山东半岛核心城市经济 实力雄厚 ， 产业相对发达，创新优势突出 ，吸引了大量人口聚集，2022年 城市群内部多个 城市位列全国投资吸引力前 20名 。其中，长三角和珠三角城市群起步较早，城市梯级完备， 发展 相对成熟 ， 资源集聚能力强， 整体竞争优势突出 ， 城市群内有超半数城市跻身全国前 50名 。 中西部 潜力城市 主要集中在成都、武汉、重庆、西安、郑州、长沙等区域中心城市， 随着新型城镇化建设的深入推进、区域规划的加速落实，这些城市省内经济和人口首位度有望继续提升，资源集聚能力也将进一步增强， 伴随着人口的持续导入，房地产市场 中长期投 资潜力较大 。 0 0 . 50 . 5 5 15 1 1 0 11 0 1 1 5 11 5 1 2 0 11 - 5051 - 100101 - 1 5 0151 - 2 0 0201 - 2 5 0251 - 2 9 72 . 上海 5 . 杭州8 . 南京 9 . 苏州13 . 宁波 15 . 合肥17. 青岛20. 济南1 . 北京18. 天津6 . 成都10. 重庆1 1. 西安16. 郑州7. 武汉12. 长沙3 . 深圳4. 广州14. 佛山19. 东莞 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 8 2022 3、 特征分析 一线城市经济、 人口、购买力 水平 保持领先，但 房地产 市场发展 相对成熟，未来逐步向存量市场转变 ； 1.5 线和二线城市 人口吸引力强 ，住房需求旺盛，市场潜力大 图： 2021 年各线城市 GDP、常住人口及商品房销售额均值、增长情况 数据来源：各城市统计局，中指数据 CREIS 一线城市人口基数大 ， 综合发展水平领先 ， 购房需求有支撑 ， 但房地产市场多已 逐步 进入存量时代 。 “北上广深 ”四座一线城市， GDP规模均超过 2.5万亿，其中北京和上海超过 4.0万亿，作为 京津冀、长三角、珠三角三大城市群的中心城市，城市能级远超其他城市。同时，一线城市在 人口总量、产业结构、财富水平、就业 机会、 配套资源和规划潜力方面都具备明显优势，购房需求 旺盛 。但值得注意的是，一线城市房地产市场发展较为成熟， 现阶段调控政策严格 ， 土地供应虽有放量，但整体仍显不足， 市场逐步向存量市场转变 。 2021年，北京和上海新房成交套数占 新房二手房总量的 比 重 分别为 33.0%和40.2%，深圳和广州占比也在五成左右 。未来，保障性租赁住房、城市更新、老旧小区改造等或将成为激活存量市场的方向。 1.5 线 及二 线城市 虹吸效应突出，人口集中度不断上升， 新房市场空间较大。 1.5 线及二线城市多为省会及城市群重点城市 ，此类城市 GDP增速高于全国平均水平， 产业、就业优势突出，且城市正处于快速 发展 期，对周边人口吸引力不断增强。但受 城市基本面及市场发展阶段等因素 影响， 城市之间房地产市场表现分化，短期 部分城市房地产市场库存去化周期 延长， 存 在 一定调整压力 。中长期来看，此类城市虹吸效应明显，随着 人口 的持续流入， 未来房地产市场仍存较大发展空间。 2.5 线城市主要为普通省会城市 和独立的经济强市 ，经济发展向好，房地产市场具备较大的发展潜力 。 东莞地理位置优越，紧邻广州、深圳，在城市群一体化建设带动下，城市积极承接广深产业 及 住房外溢需求，经济发展潜力突出，房地产市场具备发展空间。南昌作为长江中游城市群的核心城市，经济和人口规模保持一定的领先优势，南昌大都市圈的推进也会进一步带动城市价值提升，推动 住房需求 稳步 释放 。 7.9%8.1%7.2%8.3%8.2%7 .6 %7.7%0 1 0 0 0 0 2 0 0 0 0 3 0 0 0 0 4 0 0 0 01 线1.5 线2 线2.5 线3 线3.5 线4 线3 24 7 3 - 1 - 2 - 1 0 1 0 0 0 2 0 0 0 3 0 0 01 线1.5 线2 线2.5 线3 线3.5 线4 线8.2%1 1 . 9 %3.3%2.8%4 .7 %4.0%4.6%0 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 01 线1.5 线2 线2.5 线3 线3.5 线4 线平均增速G DP 均值（亿元） 常住人口均值（万人） 平均增量 商品房销售额均值（亿元） 平均增速 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 9 2022 住房 需求影响 因 素 人口 | 产业 | 交通 从中长期来看，新房市场已进入销售规模见顶后的下行阶段，市场普涨行情 基本 结束 ， 不同 城市 之间市场 分化 态势加剧，优势城市的结构性机会是下阶段市场最大特征 。 判断城市 房地产开发投资 潜力 的关键 要素在于 需求 ，而 人口 趋势是决定 住房需求 规模及增长空间的 最 核心指标 ， 一个城市人口 的持续增长， 一方面依赖于城市能否吸引 和 留住更多 外来 人口 ， 另一方面也依赖于 本地出生人口 的 增长潜力。 产业是城市发展的底层动力，经济、产业、交通等因素通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响。在人口流动更加 自由 的情况下 ， 城市 的产业 能级 、交通 便捷性都决定 了城市 对外来 人口的吸附能力。 此外，近两年国内 疫情反复给 各城市经济发展带来 重重挑战 ，也深刻影响着人们对工作、居住地的选择。未来，疫情或将加速部分 产业 布局重构，进而带动区域间人口流向发生变化，影响 城市 发展潜力。 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 10 2022 人口 人口增长能够为城市持续带来 源源不断的 住房需求，而人口的增长 主要通过 吸引外来人口 、留住本地人才和增加本地新生人口来实现 ， 东部发达城市群及中西部核心城市因产业优势、教育资源优势突出，人口持续流入，同时，中西部部分人口大省城镇化率仍较低，城镇化过程中省会城市对人口吸引力突出。此外，尽管我国整体出生率持续下降，但近几年鼓励生育政策相继出台，居民家庭结构可能发生改变，改善性需求或迎来释放 。 1) 人口流动趋势：人口继续向长、珠三角以及中西部省会城市聚集，但增速普遍放缓 与 2011-2020 年相比，我国人口向东南沿海发达城市群及中西部核心城市聚集的趋势没有发生改变，但除个别城市外， 2021 年人口增量 普 遍 低于过去十年的年均增量 从人口规模来看， 2021 年，全国共有 40 个城市常住人口超 800 万，数量与 2020 年末持平。其中 2000 万以上 人口 城市 共 4 个，重庆、上海、成都人口分别增长至 3212、 2489、 2119 万人，北京人口小幅下降至 2189 万人。 1000-2000 万人口城市由 2020 年的 14 个降至 13 个（ 2021 年哈尔滨常住人口降至 989 万），其中武汉常住人口突破 1300 万，超过郑州成为中部地区人口最多的城市；杭州常住人口突破 1200 万。 人口规模及人口吸引力是判断城市竞争力和住房需求空间的核心指标，人口聚集为城市带来规模效应及效率提升的同时，也带来更多的居住需求。在全国人口总量见顶、人口规模红利接近尾声的背景下，不同区域、不同城市之间人口流动分化将进一步加剧，产业经济发达、就业机会多、收入水平高的城市，人口将保持流入，但人口增速较前几年或将普遍放缓，而更多低能级城市和经济欠发达地区未来或将面临人口持续流出，住房需求也将逐步萎缩。 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 11 2022 图 ： 2021 年 各城市 常住人口 总量及增量分布图 注： 西安常住人口含西咸新区共管区， 粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计 。 表 ： 2021 年 重点城市 常住人口 规模及增量（万人） 城市 2021 年 常住人口 2021 年 常住人口增量 2011-2020 年 常住人口年均增量 城市 2021 年 常住人口 2021 年 常住人口增量 2011-2020 年 常住人口年均增量 武汉 1365 120.1 25.4 合肥 947 9.5 19.1 成都 2119 24.5 58.2 济南 934 9.4 10.9 杭州 1220 23.9 32.4 佛山 961 9.4 23.0 西安 1316 20.4 44.9 南宁 883 8.0 20.8 南昌 644 18.3 12.1 太 原 539 7.3 11.0 长沙 1024 17.8 30.1 广州 1881 7.0 59.8 青岛 1026 15.1 13.6 常州 535 7.0 6.9 郑州 1274 12.5 39.7 泉州 885 6.0 6.5 宁波 954 12.4 18.0 温州 965 5.8 4.5 贵阳 610 11.3 16.6 金华 712 5.8 16.9 嘉兴 552 10.5 9.0 东莞 1054 5.3 22.5 南京 942 10.4 13.1 廊坊 554 5.2 11.1 福州 842 10.0 11.8 湛江 703 5.0 -0.1 厦门 528 10.0 16.3 深圳 1768 4.
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