资源描述
2022 年 上 半 年 ， 武 汉 优 质 写 字 楼 市 场 共 迎 来 56.6 万 平 方 米 新 增 供 应 ， 其 中 80%在 一季 度 交 付 。 上 半 年 新 增 供 应 总 量 创 下 近 十 年 新 高 。受 全 国 疫 情 影 响 ， 武 汉 上 半 年 租 赁 需 求 较 去 年 同 期 回 落 10.6%， 净 吸 纳 量 共 录 得 19.8万 平 方 米 。 其 中 ， 甲 、 乙 级 写 字 楼 净 吸 纳 量 同 比 分 别 下 降 7.1%和 12.7%。 面 对 市 场 不确 定 性 ， 甲 级 楼 宇 租 赁 需 求 更 具 韧 性 。供 应 放 量 加 上 租 赁 需 求 回 落 ， 推 动 空 置 率 同 比 上 升 1.5 个 百 分 点 至 41.1%。 随 着 全 国疫 情 趋 于 稳 定 、 武 汉 疫 情 管 控 常 态 化 ， 预 计 下 半 年 有 望 迎 来 租 赁 市 场 小 幅 回 暖 。新 增 租 赁 行 业 占 比 前 三 位 依 次 是 传 统 金 融 、 房 地 产 建 筑 、 TMT， 贡 献 超 过 半 数 新 租 成交 。 传 统 金 融 尤 其 是 保 险 公 司 在 上 半 年 表 现 亮 眼 。 十 四 五 期 间 ， 武 汉 将 加 快 推 进 区 域金 融 中 心 建 设 ， 以 金 融 的 高 质 量 发 展 服 务 “ 国 家 中 心 城 市 ” 、 “ 长 江 经 济 带 核 心 城 市 ”的 建 设 目 标 。 同 时 ， 武 汉 将 建 设 成 为 科 技 创 新 中 心 ， 也 是 国 家 继 北 京 、 上 海 、 粤 港 澳大 湾 区 国 际 科 创 中 心 和 成 渝 区 域 科 创 中 心 之 后 又 一 重 大 战 略 布 局 。 随 着 金 融 与 科 技 类政 策 落 地 ， 两 大 行 业 预 计 将 在 下 半 年 稳 定 输 出 ， 释 放 租 赁 需 求 。受 宏 观 经 济 环 境 影 响 ， 自 2021年 下 半 年 起 ， 内 资 企 业 租 赁 占 比 持 续 超 过 本 土 企 业 。 2022年 上 半 年 ， 内 资 公 司 在 新 增 租 赁 中 的 占 比 继 续 上 升 至 53%， 其 中 ， 二 季 度 占 比 超 过 六成 ， 成 为 新 增 租 赁 需 求 中 的 主 力 资 本 来 源 。供 应 高 峰 与 市 场 不 确 定 性 双 重 压 力 下 ， 全 市 租 金 仍 处 于 下 行 通 道 ， 同 比 下 跌 1.6%至 每月 每 平 方 米 88.2 元 。 其 中 ， 甲 、 乙 级 写 字 楼 租 金 指 数 同 比 分 别 下 跌 1.4%和 1.9%， 甲级 楼 宇 租 金 展 现 出 更 强 韧 性 。2022 年 上 半 年 ， 武 汉 零 售 物 业 市 场 迎 来 武 汉 大 悦 城 和 武 汉 万 象 城 开 业 ， 分 别 位 于 光 谷中 心 城 和 建 设 大 道 商 圈 ， 均 为 所 在 区 域 近 年 来 首 个 大 型 商 业 综 合 体 项 目 ， 为 市 场 带 来共 计 33 万 平 方 米 新 增 供 应 。需 求 方 面 ， 首 店 经 济 持 续 发 力 。 武 汉 首 家 AppleStore 落 户 武 商 MALL 国 广 ； 美 妆 集合 店 HARMAY 武 汉 首 店 在 武 汉 天 地 开 业 ， 并 带 来 旗 下 柠 檬 茶 品 牌 introlemons。 新 开业 项 目 带 来 大 批 零 售 及 餐 饮 首 店 ， OBT 集 团 旗 下 MaisonMargiela、 JILSANDER、MARNI 在 武 汉 万 象 城 围 挡 ； 新 中 式 茶 饮 品 牌 teastone 也 在 武 汉 万 象 城 开 设 深 圳 外 首店 ， 同 时 ， 该 品 牌 还 在 武 汉 恒 隆 广 场 围 挡 。冬 奥 会 带 来 的 运 动 风 潮 ， 以 及 疫 情 后 消 费 者 的 社 交 体 验 需 求 反 弹 ， 使 得 户 外 运 动 元 素蔚 然 成 风 。 零 售 项 目 利 用 街 区 、 天 台 及 下 沉 广 场 等 空 间 ， 打 造 露 营 、 飞 盘 运 动 场 景 ，满 足 消 费 者 社 交 需 求 。 户 外 运 动 元 素 与 零 售 项 目 的 结 合 ， 或 将 成 为 客 流 与 销 售 额 新 的增 长 点 。超 市 主 力 店 调 整 频 繁 ， 上 半 年 录 得 G-Super、 中 百 生 活 剧 场 、 七 鲜 超 市 、 沃 尔 玛 等 退租 案 例 。 主 力 店 退 租 叠 加 疫 情 后 部 分 品 牌 战 略 调 整 ， 推 升 全 市 空 置 率 至 9.3%， 环 比 上升 0.3 个 百 分 点 ， 同 比 上 升 0.1 个 百 分 点 。消 费 力 支 撑 购 物 中 心 首 层 平 均 租 金 平 稳 上 涨 ， 全 市 租 金 指 数 环 比 上 涨 0.4%， 同 比 上 涨1.0%。 其 中 ， 核 心 商 圈 租 金 保 持 坚 挺 ， 同 比 上 升 1.7%， 在 所 有 区 域 市 场 中 表 现 亮 眼 。“ 武 汉 写 字 楼 及 零 售 市 场 年 内 均 将 迎 来 大 量 优 质 项 目 供 应 ， 其 中 写 字 楼 市 场 全 年 新 增供 应 预 计 将 超 过 百 万 平 方 米 ， 有 望 创 下 近 十 年 来 年 度 供 应 量 新 高 。 零 售 市 场 同 样 将 迎来 武 商 梦 时 代 、 龙 湖 武 汉 白 沙 天 街 、 洪 山 万 科 广 场 等 项 目 开 业 ， 新 兴 区 域 的 商 业 氛 围将 得 到 提 升 。 2022 年 6 月 至 10 月 ， 武 汉 市 政 府 将 发 放 多 轮 消 费 券 ， 涵 盖 商 场 、 超 市 、餐 饮 等 多 种 消 费 场 景 ， 预 计 将 有 效 提 振 线 下 消 费 ， 激 发 零 售 市 场 活 力 。 ”2022 年 上 半 年 ， 武 汉 物 流 仓 储 市 场 共 迎 来 四 个 项 目 交 付 ， 分 别 位 于 孝 感 、 蔡 甸 和 黄 陂 ，新 增 供 应 22.5 万 平 方 米 ， 与 去 年 同 期 供 应 水 平 相 当 。在 新 冠 疫 情 影 响 下 ， 业 主 采 取 以 价 换 量 的 租 赁 策 略 ， 推 动 需 求 端 录 得 净 吸 纳 量 15.4 万平 方 米 ， 同 比 上 升 44.3%。 上 半 年 录 得 某 电 商 平 台 在 孝 感 扩 租 9 万 平 方 米 ， 第 三 方 物流 在 蔡 甸 新 租 2 万 平 方 米 ， 直 播 电 商 在 葛 店 新 租 2 万 平 方 米 。 尽 管 需 求 端 提 升 ， 但 在存 量 去 化 压 力 下 ， 全 市 空 置 率 仍 处 于 28.5%的 高 位 。截 至 第 二 季 度 末 ， 全 市 平 均 租 金 同 比 下 跌 3.9%至 每 月 每 平 方 米 24.3 元 。“ 预 计 未 来 六 个 月 ， 武 汉 物 流 仓 储 市 场 将 迎 来 38 万 高 标 仓 交 付 使 用 ， 其 中 超 过 六 成 位于 核 心 区 域 。 武 汉 市 政 府 近 期 发 布 了 武 汉 市 现 代 物 流 业 发 展 “ 十 四 五 ” 规 划 ， 努力 创 建 国 家 物 流 枢 纽 经 济 示 范 区 ， 到 2025 年 建 设 高 标 仓 面 积 总 量 达 到 700 万 平 方 米 、公 共 服 务 型 冷 库 容 量 达 到 400 万 立 方 米 ， 推 动 武 汉 现 代 物 流 业 提 质 增 效 和 跨 越 发 展 。 ”2022 年 上 半 年 武 汉 大 宗 交 易 市 场 共 录 得 5 笔 交 易 ， 交 易 总 额 达 11.4 亿 元 ， 同 比 上 涨75.5%。 得 益 于 疫 情 防 控 常 态 化 ， 武 汉 在 此 轮 奥 密 克 戎 疫 情 中 受 影 响 较 小 ， 投 资 者 信 心增 强 。从 上 半 年 成 交 类 型 来 看 ， 写 字 楼 和 工 业 物 业 占 据 主 流 ， 60%为 企 业 自 用 类 型 交 易 。 从投 资 者 类 型 来 看 ， 开 发 商 与 企 业 交 易 活 跃 ， 60%来 自 内 资 买 家 。 从 区 域 来 看 ， 新 兴 区域 受 到 的 关 注 度 日 益 提 升 ， 上 半 年 80%成 交 位 于 新 兴 商 务 区 。“ 预 计 2022 年 下 半 年 ， 投 资 者 投 资 意 向 与 业 主 出 售 意 向 均 将 有 所 提 升 。 优 质 写 字 楼 物业 仍 将 是 投 资 者 关 注 的 重 点 ， 同 时 ， 随 着 新 经 济 的 腾 飞 以 及 公 募 REITs 进 一 步 成 熟 ，产 业 园 区 、 物 流 仓 储 等 物 业 类 型 ， 在 后 房 地 产 时 代 将 进 一 步 吸 引 投 资 者 的 关 注 和 加 码 。 ”
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