资源描述
2022 年 上 半 年 ， 重 庆 优 质 写 字 楼 市 场 无 新 增 供 应 。 着 眼 需 求 端 ， 上 半 年 净 吸 纳 量 录 得负 值 ， 主 要 是 因 为 以 房 地 产 建 筑 和 TMT 为 代 表 的 行 业 整 合 及 调 整 持 续 ， 叠 加 传 统 春 节后 疫 情 零 星 反 复 给 商 务 活 动 带 来 的 一 定 阻 碍 ； 分 季 度 看 ， 由 于 上 述 原 因 所 引 发 的 大 面积 退 租 更 集 中 在 二 季 度 ， 故 一 、 二 季 度 租 赁 活 跃 度 呈 降 温 趋 势 ， 净 吸 纳 量 也 相 应 地 随季 度 由 正 转 负 。 因 此 ， 全 市 优 质 写 字 楼 整 体 空 置 率 较 去 年 底 上 升 0.1个 百 分 点 至 25.9%；平 均 租 金 较 去 年 底 下 跌 0.6%， 而 甲 级 写 字 楼 租 金 较 去 年 底 则 下 跌 0.9%。分 区 域 看 ， 由 于 多 重 影 响 引 发 的 退 租 集 中 在 大 化 杨 、 江 北 嘴 及 解 放 碑 ， 故 前 两 个 区 域市 场 空 置 率 较 去 年 底 分 别 上 升 3.6、 0.6 个 百 分 点 至 25.5%、 24.9%， 而 解 放 碑 空 置 率因 良 好 去 化 较 去 年 底 微 幅 下 调 ， 但 截 至 二 季 度 末 空 置 率 仍 居 全 市 最 高 水 平 的 36.5%。新 增 需 求 方 面 ， TMT、 金 融 业 及 工 业 品 制 造 业 主 导 去 化 ， 分 别 占 比 为 19.8%、 14.0%、13.6%。 首 先 ， TMT 继 续 居 首 位 需 求 ， 但 占 比 进 一 步 收 缩 ， 活 跃 的 细 分 领 域 主 要 是 专业 服 务 类 及 制 造 业 相 关 的 工 业 互 联 网 企 业 ； 此 外 ， 成 渝 共 建 西 部 金 融 中 心 巩 固 两 地 的金 融 集 聚 力 ， 上 半 年 如 保 险 、 证 券 、 融 资 、 普 惠 金 融 等 企 业 表 现 活 跃 ， 且 超 70%落 于江 北 嘴 和 解 放 碑 ； 最 后 ， 以 工 业 品 制 造 为 主 ， 兼 有 能 源 、 物 流 、 生 物 医 药 等 细 分 领 域的 企 业 也 积 极 扩 张 ， 聚 焦 照 母 山 和 江 北 嘴 区 域 。 另 一 方 面 ， 随 着 重 庆 区 域 枢 纽 建 设 的成 效 不 断 显 现 ， 上 半 年 也 吸 引 诸 多 头 部 内 外 资 交 运 运 输 类 企 业 进 驻 ， 推 升 需 求 占 比 至11.5%。值 得 注 意 的 是 ， 宏 观 环 境 不 明 确 也 促 使 更 多 租 户 青 睐 可 拎 包 入 驻 、 小 面 积 的 房 源 。 因此 ， 上 半 年 部 分 业 主 积 极 改 造 个 别 楼 层 ， 推 出 小 面 积 精 装 房 源 ， 旨 在 通 过 更 为 灵 活 的租 赁 产 品 及 策 略 有 效 吸 附 关 注 成 本 及 性 价 比 的 小 微 企 业 ； 同 期 ， 二 房 东 亦 开 启 新 一 轮的 扩 张 。展 望 2022 年 下 半 年 ， 重 庆 优 质 写 字 楼 市 场 将 迎 来 约 39 万 平 方 米 的 新 增 供 应 ， 故 市 场供 需 压 力 或 将 持 续 。 宏 观 层 面 ， 五 月 印 发 的 重 庆 市 促 进 工 业 经 济 平 稳 增 长 若 干 政 策措 施 在 高 度 强 调 “ 工 业 立 市 ” 背 景 之 下 ， 出 台 涵 盖 财 政 税 费 、 金 融 信 贷 、 保 供 稳 价 、投 资 和 外 贸 外 资 、 用 地 及 用 能 和 环 境 等 五 方 面 的 39 条 工 业 经 济 维 稳 纾 困 措 施 ， 系 列 政策 也 有 望 进 一 步 刺 激 重 庆 制 造 业 发 展 ， 进 而 带 动 如 工 业 互 联 网 、 金 融 等 相 关 领 域 的 办公 需 求 增 长 。“ 尽 管 重 庆 优 质 写 字 楼 市 场 仍 面 临 挑 战 ， 但 城 市 产 业 结 构 的 优 化 升 级 给 办 公 需 求 带 来新 的 动 能 。 据 官 方 发 布 ， 2022 年 度 重 庆 市 招 商 引 资 的 总 体 目 标 为 1.85 万 亿 元 人 民 币 ，并 将 聚 焦 智 能 新 能 源 汽 车 、 电 子 、 软 件 、 生 物 医 药 、 消 费 品 工 业 等 领 域 。 有 鉴 于 此 ，随 着 重 庆 在 工 业 、 物 流 等 领 域 强 者 恒 强 ， 未 来 或 将 激 活 产 业 链 上 下 游 及 相 关 服 务 配 套的 办 公 需 求 。 ”2022 年 上 半 年 ， 重 庆 零 售 物 业 市 场 主 城 区 范 围 内 无 新 增 供 应 。 值 得 注 意 的 是 ， 汽 博 区域 迎 来 社 区 商 业 项 目 龙 湖 爱 加 两 江 星 悦 荟 的 开 业 ， 其 以 低 零 售 、 重 餐 饮 和 体 验 的 差 异化 定 位 推 动 重 庆 多 元 消 费 体 验 的 发 展 。 着 眼 需 求 端 ， 宏 观 环 境 不 明 确 令 消 费 走 低 、 疫情 零 星 反 复 使 跨 城 市 旅 游 受 阻 ， 以 及 多 个 购 物 中 心 年 内 开 启 大 规 模 的 调 整 共 同 导 致 上半 年 吸 纳 量 录 得 负 值 。 因 此 ， 全 市 购 物 中 心 整 体 空 置 率 较 去 年 底 上 升 1.0 个 百 分 点 至10.8%； 首 层 平 均 租 金 增 长 承 压 ， 较 去 年 底 下 跌 0.6%。按 品 牌 新 增 店 铺 数 量 看 ， 零 售 业 态 占 比 55.6%， 其 中 奢 侈 品 、 美 妆 及 基 础 款 服 饰 尤 为活 跃 ， 如 BVLGARI、 SaintLaurent、 GUCCIFlora、 CharlotteTilbury 及 优 衣 库 等 ；餐 饮 业 态 占 比 27.8%， 外 来 餐 饮 持 续 布 局 ， 咖 啡 餐 饮 积 极 扩 张 ， 如 点 都 德 、 Wagas、茶 颜 悦 色 、 MStand 等 ； 体 验 业 态 占 比 7.8%， 主 要 是 健 康 护 理 品 牌 的 扩 张 ， 如 锦 艾 等 ；而 受 电 动 新 能 源 汽 车 的 需 求 活 跃 度 攀 升 ， 推 动 主 力 店 占 比 升 至 8.9%， 如 SMART、 凯迪 拉 克 、 零 跑 等 。城 市 更 新 和 建 设 国 际 消 费 中 心 城 市 的 大 背 景 之 下 ， 叠 加 消 费 端 的 进 迁 、 更 多 外 来 运 营商 的 进 驻 、 新 增 供 应 的 多 点 布 局 ， 老 牌 商 圈 的 扩 容 升 级 和 存 量 物 业 的 迭 代 调 整 的 进 程不 断 提 速 。 首 先 ， 上 半 年 老 牌 核 心 商 圈 解 放 碑 、 观 音 桥 持 续 扩 容 升 级 ， 其 中 解 放 碑 进一 步 腾 挪 部 分 老 旧 小 区 置 换 更 多 核 心 地 段 土 地 资 源 ， 为 后 期 整 个 商 圈 的 改 头 换 面 提 供基 础 ； 就 观 音 桥 而 言 ， 长 安 三 工 厂 片 区 城 市 更 新 项 目 落 定 鲤 鱼 池 区 域 ， 未 来 将 打 造 成具 有 山 城 特 色 的 商 业 步 行 空 间 ， 并 将 观 音 桥 、 九 街 、 鎏 嘉 码 头 、 江 北 嘴 等 核 心 地 标 和商 圈 连 成 一 线 ， 扩 容 升 级 整 个 江 北 商 业 空 间 。另 一 方 面 ， 上 半 年 存 量 物 业 也 开 启 大 规 模 迭 代 调 整 ， 部 分 项 目 甚 至 是 自 开 业 以 来 历 史性 的 最 大 改 造 动 作 。 瞩 目 案 例 包 括 ， 位 于 解 放 碑 的 大 都 会 东 方 广 场 在 开 业 25 年 之 际 开启 史 上 最 大 规 模 的 升 级 改 造 ， 包 括 项 目 建 筑 外 立 面 、 内 部 空 间 及 动 线 、 定 位 及 业 态 等 ；悦 荟 购 物 中 心 计 划 启 动 百 货 区 域 调 改 ， 对 数 万 方 商 业 空 间 进 行 整 体 升 级 打 造 ， 这 也 将是 项 目 开 业 以 来 最 大 一 次 的 空 间 调 改 ； 重 庆 新 光 天 地 将 负 一 楼 进 行 大 规 模 改 造 ， 调 整原 有 业 态 、 硬 装 、 品 牌 等 ； 龙 湖 时 代 天 街 则 将 A 馆 打 造 出 一 美 式 复 古 街 区 “ 壹 洲 ONESTATE” ， 引 入 众 多 新 零 售 与 体 验 性 业 态 品 牌 等 。展 望 2022 年 下 半 年 ， 重 庆 零 售 物 业 市 场 主 城 区 范 围 内 的 新 增 供 应 将 回 升 ， 5 个 购 物 中心 合 计 47.2 万 平 方 米 的 商 业 面 积 预 计 开 业 ， 其 中 包 括 备 受 瞩 目 的 龙 湖 时 代 天 街 E 馆 、合 景 悠 方 等 。 作 为 全 国 率 先 培 育 建 设 的 五 大 国 际 消 费 中 心 城 市 之 一 ， 重 庆 在 政 策 利 好的 加 持 下 ， 伴 随 着 主 城 区 城 市 更 新 和 新 商 圈 加 快 建 设 ， 以 及 更 多 外 来 运 营 商 携 新 颖 的开 发 、 运 营 思 路 入 渝 ， 未 来 消 费 引 领 及 带 动 作 用 有 望 随 消 费 资 源 的 加 速 聚 集 而 显 著 提高 。“ 目 前 重 庆 零 售 物 业 市 场 正 处 于 焕 新 突 破 期 。 其 一 ， 城 市 更 新 下 ， 老 牌 核 心 商 圈 和 存量 物 业 积 极 探 寻 升 级 调 整 ， 期 盼 持 续 引 领 市 场 ； 其 二 ， 需 求 端 多 元 发 展 ， 积 极 塑 造 旅游 城 市 的 名 片 ； 其 三 ， 本 土 文 化 及 资 源 逐 步 被 唤 醒 ， 为 消 费 体 验 注 入 新 动 能 。 因 此 ，此 轮 变 革 在 推 动 市 场 质 变 的 同 时 ， 也 增 强 消 费 市 场 的 包 容 性 及 灵 活 性 。 ”2022 年 上 半 年 ， 由 于 个 别 项 目 延 迟 交 付 ， 重 庆 仓 储 物 流 市 场 仅 迎 来 一 个 新 增 项 目 ， 推升 高 标 库 总 存 量 至 463 万 平 方 米 。 着 眼 需 求 端 ， 上 半 年 仓 储 净 吸 纳 量 录 得 约 18 万 平 方米 ， 尽 管 居 全 国 第 五 位 ， 但 同 比 下 降 41.2%。 这 主 要 是 因 为 传 统 春 节 后 部 分 临 租 租 户到 期 引 发 的 退 租 ； 如 大 型 家 电 、 社 区 团 购 等 租 户 因 业 绩 缩 减 带 来 的 退 租 ； 以 及 宏 观 环境 不 明 朗 所 导 致 的 整 体 需 求 疲 软 。 因 此 ， 全 市 高 标 库 空 置 率 较 去 年 底 仅 下 修 3 个 百 分点 至 21.1%； 市 场 压 力 犹 存 ， 平 均 租 金 较 去 年 底 下 跌 0.5%。按 新 增 需 求 看 ， 三 方 物 流 、 制 造 业 及 电 商 主 导 去 化 ， 分 别 占 比 54.3%、 26.4%及 14.9%，而 三 方 物 流 中 又 有 约 42.3%的 为 制 造 业 相 关 物 流 需 求 。 值 得 注 意 的 是 ， 上 半 年 汽 车 制造 相 关 需 求 增 长 最 为 显 著 ， 占 比 制 造 业 需 求 的 74.1%， 且 合 计 需 求 绝 对 值 已 达 2021全 年 汽 车 相 关 仓 储 需 求 的 约 七 成 。目 前 ， 在 “ 工 业 立 市 ” 宏 观 大 背 景 之 下 ， 重 庆 正 积 极 推 动 新 能 源 汽 车 产 业 向 研 发 、 制造 、 市 场 、 运 营 等 全 产 业 链 的 提 速 ， 上 半 年 吸 引 包 括 理 想 、 长 安 、 比 亚 迪 等 头 部 企 业在 重 庆 新 建 基 地 、 研 发 电 池 等 一 系 列 的 投 资 加 码 。 统 计 层 面 ， 2022 上 半 年 重 庆 汽 车 产业 增 加 值 同 比 增 长 9.1%， 对 规 上 工 业 增 长 的 贡 献 率 为 20.8%； 新 能 源 汽 车 零 售 额 同 比增 长 1.6 倍 ， 占 全 市 限 上 汽 车 类 商 品 的 比 重 为 14.3%。 未 来 ， 在 愈 发 成 熟 的 “ 9+3+5+30”新 能 源 汽 车 产 业 体 系 基 础 上 ， 重 庆 将 打 造 中 国 智 能 网 联 新 能 源 汽 车 生 态 城 ， 继 而 在 中长 期 持 续 衍 生 相 关 仓 储 需 求 。展 望 2022 年 下 半 年 ， 重 庆 仓 储 物 流 市 场 供 应 回 升 ， 将 迎 来 4 个 新 增 项 目 合 计 约 33 万平 方 米 的 仓 储 面 积 ， 且 约 七 成 集 中 在 空 港 园 区 。 持 续 的 供 应 或 将 令 市 场 压 力 犹 存 ， 租金 回 调 面 临 挑 战 。“ 尽 管 重 庆 仓 储 物 流 市 场 的 供 需 矛 盾 犹 存 ， 但 仓 储 需 求 增 长 仍 具 活 力 。 这 是 因 为 ， 一方 面 重 庆 作 为 消 费 +制 造 业 双 驱 动 的 市 场 ， 随 着 先 进 制 造 业 提 速 发 展 ， 需 求 活 跃 度有 望 攀 升 ； 另 一 方 面 ， 重 庆 进 出 口 企 业 的 供 应 链 、 物 流 链 稳 定 运 行 ， 加 速 形 成 极 具 国际 竞 争 力 的 物 流 枢 纽 ， 继 而 衍 生 相 关 仓 储 需 求 。 据 统 计 数 据 ， 2022 年 上 半 年 重 庆 市 外贸 总 值 在 全 国 排 名 第 9 位 ， 较 去 年 同 期 增 长 12.5%， 高 于 全 国 整 体 增 幅 3.1 个 百 分 点 ；其 中 重 庆 笔 记 本 电 脑 出 口 量 保 持 全 国 第 一 ， 手 机 、 汽 车 、 摩 托 车 出 口 量 均 在 全 国 前 三 。 ”
展开阅读全文