20220727-艾瑞股份-中国物流地产行业研究报告_45页_2mb.pdf

中国物流地产行业研究报告202.7 iResearchInc. 2202.7 iResearchInc. 来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。摘要中国物流地产行业仍处于上升期，高端物流地产设施缺口仍然较大近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。政策红利逐渐显现，经济大环境持续向好，制造业、消费、科技等助力物流地产腾飞物流地产作为服务于实体经 产经 动的产业地产，近年 到 的高 ，国务 ， 动物流地产的高 。同时， 国高端 业 势 ，高 产业投资规模，时代，国内经 的currency1势增长，动“费总量升，同为物流地产行业的 提动fi。物流地产逐渐成为资本追逐的热点，探索出更多元化的盈利模式国内物流地产行业由于fl资产的 缺，正逐成为资内 的”。资产 规模经 的同作用，行业成稳的行业 ， 。同时，物流地产基上前 ，为 业 资 资 提升 提 。“一超多强”格局初显，多领域企业开始迅猛发力 作为 中国 的物流地产 业，占 30% 上的 ， 逐由“ 地”模迈经 的 模。同时， 地产 同领域 业同时 fi， 势 物流地产。行业迈向集约化、协同化发展，规模效应显 ， 出更多的经 物流地产 ，经入 经成了 规模的 司具有规模上的先 优势，经有的资产成， 替代，庞的规模同时 成规模经 。此外，行业正由 的单 仓储 经 转变。3中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向54202.7 iResearchInc. 初识物流地产物流地产是现代物流体系的重要组成部分物流地产分属工业地产，是 地产轻资产化的 要存量运 细分领域。这 概念 由物流地产行业 于上世纪80年代提 实践，指的是 业经 代化的物流设施的动产载体。物流地产 根物流 业客户的需要，选择 适的地点，投资建设 业业务所需要的专业代化物流设施。现 物流地产 物流 为 ，建设 运 与管理物流仓库 配送中心 分拨中心 专用物流设施， 与 业 物流 业 零售 业 链环节上的客户建立 作关 ，提包括园区租赁 园区运 配送服务 内的增值服务。物流地产主要经 环节包括选址拿地 建设 运 管理 及基运作 。 于物流 ，高 的 效 的 现 ，高 现 物流地产产业发展发产业效 的currency1 来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。现代物流地产产业框架原材料原材料跨国制造商国内制造商生产消费城市分发仓零售中心消费者退货中心转运中心城市大仓5202.7 iResearchInc. 初识物流地产高标仓：物流地产开发商的核心战场代仓储是 意义上的“仓库”或“仓库管理”，是 用 建或租赁库 或 地，进行储存保管 装卸搬运 配送货物的代化物流 动，链中扮演资源提的独特角色。按照仓储的水平高低，将仓储划分为高标仓 仓，高标仓 仓存明显的差异，主要表如方面：“利高标仓储的规划 高， 分 目的 达到2.5 3， 用 是 仓储的3 ，幅降低 地成。fifl 高标仓储选址 近 口 地 ， ，fl 区域 为 ， 降低运 成。化 高标仓储实作业高 化 动化， 提高了运行 ， 了工需，降低了 管理成。规 高标仓 目所有属 地currency1明，“投资 运 管理中产 ，保fi仓储 目的fl 进。来源：戴德梁行，招商证券研究院，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。中国现代物流地产和非现代物流地产的区别（以高标仓VS传统仓为例）高 选址 靠近城市中心或交通枢纽（机场、港口、公路）多位于工业园区和港口附近结构单层：高品质钢结构；多层：混凝土/钢结构，附带通道/电梯非标准混凝土/钢结构；多层：无通道总建筑面积8,000平方米 规模不一，一般4,00平方米屋顶净高 8米 4-7米承载力 1楼：3吨/平方米；2楼：2吨/平方米1楼：3吨/平方米；其他楼层：基份额。中 fl资 表 六届中国动产证券化 作 峰 “度佳 设施公募REITs奖” 六届CNB “桂奖”“热公募REITs产品奖”。中普洛斯“和fifl “ 中金普洛斯REIT底层资产 1第四季度 情况租金及物业管理服务费8,801万元息税折旧摊销前净利率71.79%平均出租率98.78%到期续约率100% 次分红2021 11 12日，中金 洛斯REIT发布公告， 30日 收益 配准日，进行2021 度第一次 红。 次 红 益登记日111日， 现金 红方式，方案0 5220/10份金份，并免收 红手 。25 33 中金普洛斯REIT 红土盐田港REIT20202.7 iResearchInc. 挑战1：拿地困境日益凸显仓用地 大是高标仓 的 大 来源：WIND，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。与住宅 似，物流地产 于选址拿地， 是 工建设，成客户入住。各高标仓规划建设方面区别 ， 于客户 的差别于地理 置，此选址拿地是关键。目前拿地 fl是 优currency1地理 置的 地是许 物流地产 的 。拿地困主要凸显 个方面， 方面是 于优currency1地 的 地是有 的，另 方面是许 物流用地地， 角 ， 收为 指标的currency1，物流用地 的单 收贡献要明显于 产的工业用地，此给意愿 低。 线坐拥量 业 业及” 八达的 ，是建 高标仓的理想。但是近五年 ， 线工业用途 地 让仅有10笔，拿地象日严 。201-2022年 业用地”序号城市 宗地名称土地面积（）成交总价(万元) 容积率1 广 沙区 工业园区块，灵新大道 东， 大道 块55302 00 3570 00 于或于32 广 沙区广市庆盛枢纽区块石排新涌 、横二路 北 块41114 00 1 83 00 于或于43 广 沙区庆盛枢纽 块 14308 20 13715 00 于或于3 4 深圳深圳市 国际 碳城 块 18000 22 18300 00 于或于4 85 海松 区佘山镇工业区SS-1 -001号（SJS 002单28-01号）块 70 30 15201 00 于1 32 海松 区佘山镇工业区SS-1 -002号（SJS 002单27-02号）块3 05 20 14455 00 于1 27 海201 21201 块 31871 80 80 00 于2 58 海贸区临港新片区C1-0401单K05-01 块 21802 00 83 3 00 于3 5 海宝山区顾村大型居住 区BSO-0104单0434-04 块 1105 00 5805 00 于3 510 海贸区临港新片区C1-0401单K08-01 块 150 1 00 57 2 00 于2 521202.7 iResearchInc. 挑战2：存 力 高标仓 大，存量 有 来源：招商证券，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。国内仓储给侧 严 缺失，存量 低端仓 农民仓 非高标仓为主，仓储用地紧 的currency1 ，快存量仓储高标仓的 升级成为 要 ，然 ，存量仓储转”升级 却存 阻碍。 先，高标仓 存量仓储进行 升级。目前国内 分 仓掌握 些 的国 业 蔬菜 司 建材 司中，这体 常具有 地变 博 增值收的心 ，此 易 跃。此外， 仓储的行业 中 偏低， 单体面 ，这了 存量的 成，降低了升级 的经 。 目前 的投 资 例 ，被投资标的主要 中高标仓 ， 有 仓储 业的参与。fl次， 仓有 进行升级 的动fi充足。由于 仓的建 设施配套与高标仓的要去甚远，升级 需投入量资。 2万平方米的旧仓储 为例，弃 年400 万的租收入当 ， 遑论3000 万元的 投入将给有 明显的资压fi。此外， 仓有 遍缺乏 高标仓的专业运 fi，即 建成， 必 fl 招 收回建成。传统非高标仓 成本 假设条件 改造造期总建筑成本造前月租金单位基建造成本基建造入造期减少租金收入合计12个月20,000平方米18 /平方米1,500 /平方米3,000万32万%3,32万22中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向523202.7 iResearchInc. 国 物流地产 流 发 物流 业 业，发fl物流地产， 体化 来源：国家统计局，国家邮 局，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。 端持续发力：2021年，国社 物流总额为335.2万亿元，按比格 ，同比增长.2%，是“三五初期的1.5 ”， 年年均增长6.2%。2021年， 国快递业务量1000亿 ，这是 国快递业务量 次突破千亿级别，连八年稳 世 ， 球 增长贡献 50%，日均服务用户近7亿次。 需端的 fi， 国社 物流规模与快递行业规模保增长，各物流 业依托 业务的 ， 逐 物流地产行业，打 体化链。 阿 京东 为 的 业组建的物流 司 点 fi 建仓储领域， fl丰为 的 物流 “仓配 体化”为 要 目标。以物流业为的物流地产模优： 租金，享受税收减免缺：期建 入资金 大京东物流菜鸟物流顺丰速运。主 建设 接管理物流地产经 务优： 贴合 身， 大 发挥 产 缺：管理平 ，建 非专业 情况下，建 高物流企业24202.7 iResearchInc. 国 物流地产 流 发 地产 业发 ，主导物流地产的 来源：公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。地产 业由于fl 的建设领域的规模优势 建设经验 卓的资运 fi 与 的 关 ， 了fl建设领域内 比拟的卓地 。此， 地产为主 的物流地产 运 模中， 于物流 业主 的模，地产们 设施建设 物业管理 及资的灵 用方面做的 色。此外， 地产 目前调控 断升级， 地产 实施“三线”档” 贷 中 “ 线” ， 点 地“双 中”，住 租赁行业 “礼包”， 地产 秩序整治规范， 地产长 继夯实， 格 变化。此基 上， 均 业务， 提升 的 fi，打 长 。物流地产作为具备长期稳 收的优currency1资产， 然 到 地产 业的 。地产 物流地产以地产 为的物流地产模主 物流地产设施的建设工作入 用物流业将建设 的物流地产设施租赁/ 给物流 业物流 业 的租/ 资财： 企业免去建 ，极大 身 ，优 身现金 营： 产企业建 领 着丰富 验， 极大 快建 效 ，灵活 资金杠杆，缩短 期财：对于规模 企业租金/ 高，入场 优点缺点25202.7 iResearchInc. 国 物流地产 流 发 物流 业与地产商 来源：公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。物流 业与 地产进行物流地产 时均有 所具备的独特优势，均存 “的 势。此， 况，物流 业与 地产 作 是 个实 的方，双方 足 的同时 “ 势 于 所 成的 面 。物流 业与地产 作 有 模：1. 物流企业与地产商 作 . 第 机构牵头，整物流企业与地产商资源，行强强联 地产 与物流业的物流地产模物流 业地产 司直接联合共同建设+运营物流地产设施物流 业地产 司第三方牵头共同建设+运营物流地产设施 务经 优点：同时 了 领域的优势缺点：管理 分配 分 分 优点：充分 用 三方独立 ，“了 用 务经 优点：“了物流地产 的管理 ， 优势缺点： 三方中专业要高，需社 用档 的currency1优点：提高资管理水平，节租缺点： 分配面 验第三方机构很多时候 政府部门2126202.7 iResearchInc. 物流地产 资 整 物流 ，升 效，现资 的 大化来源：中国物流与采购联合会，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。中国物流地产行业传统 模租收入 增值服务fl收租金收入是物流地产的主收入方。租金收入的持续 也使成 了代物流园区最 定的收入 。仓 租 费用设 租 费用房 租 费用 收费66%的物流园区的主收入 了 务如” 融中 费 。，土地 收 也 进总 收中。务费用金融费用物流产 多 化的/收 ， 时国内 应 化 势 出， 产业 应。物流园区可fi方获得收，例如 市 。收 市设currency1租 费用物业 费用土地 物流地产 常 物流园区作为平 ， 将地产资源与fl资源整 ， 动流 物流 流 资流的面 ，提高链 ， 实资源值的 化。总体上物流园区的 主要 三个方面，即租金收、增值收益、 他收益。27202.7 iResearchInc. 物流地产 入是物流地产的主要入 来源：公开资料，东海证券研究 ，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。租赁服务包括仓库租赁 设备租赁 租赁 配套设施租赁 。仓库租赁是指经 将”仓储 地租给物流 业 业 客户。设备租赁指的是将 些 设施设备如currency1 专用线，物流设备如装卸 运 设备 租给园区内 业，收 租。 租赁是指将园区内的 区域 非物流建 物进行租赁。 收费是指园区内运 ”的 设施， 收。配套设施租赁与物业管理是由于租赁 产 “配套收费服务。租赁服务 的租收稳 ，是物流地产 主要的收 源。中国物流地产行业传统 模 仓库租赁1. 拥 库租赁收的物流 占1经 将园区内所建的”代化仓储设施设备进行 租，这是 租收入的主要 源 。 . 拥设备租赁收的物流 占4 将 些 设施设备如currency1 专用线，物流设备如装卸 运 设备 租给园区内 业配套设施租赁设备租赁 租赁物业管理 3. 74的物流 拥 fi收益 及用作各 fl用途的 4. 55的物流 拥 fi收益为仓库租赁 租赁 产 的的物业管理需5. 56的物流 拥 fi收益物流园区内存量运 ， 需fi6. 56的物流 拥 fi收益fl 住 物 设施或 地28202.7 iResearchInc. 物流地产 增 ，共筑物流地产盈 基石来源：公开资料，东海证券研究 ， 安证券研究 ，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。有66%的物流园区的主要收入包括了各 服务费用如配套装卸 单工 包装 ，增值服务如 资中 管理费 ， 及各 服务 。这些服务收入成了物流地产们仅次于租赁收入的主要收入。同时， 于国内 分物流园区 ， 地增值收属于次要收入 源。这是为物流用地属于国有建设工业用地，fl 增值 低。但 些成的物流地产 业 将 地这 资产与B 产 ， 资fi。此外，物流园区 量的行业资源。当存 适的投资 ，物流园区的主体 进行投资， 资运作 收。同时，增资 上是 物流地产 业 到期 的 选择。中国物流地产行业传统 模增 地 B ，实 资产的轻运 ， 业具备长”流。土地 初加工仓库同时提配套装卸 单工 配送 增值 业务。金融服务与行 作，保 仓 仓单currency1 链 业务中提库存currency1货的动 或 管fl 业务，收 管理费。投资物流地产 业 增资 上的方 收。同时物流地产 业 投资 收。29202.7 iResearchInc. 物流地产 物流地产 渐成资本 的热点来源：国家 改委，WIND，光证券，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。由于 国目前 地产 整体上需转，物流 地 日紧 ， 资模如行资 管趋严，物流地产逐将目转至 存量资源为基 的如 地 有物流物业 的B 基 资模上。根近几年物流地产行业 分的投 资 例 ， 的产业资投资基关物流地产。 地趋紧物流用地日 缺， 上 的物流地产 与投资 作，存量工业用地及 设施 动产 产运作实增值的 或是 的主。 1物流+基金”的融资模式利于缩短投资回收期、减轻负债压力、提高资金运转 率 轻资 运 2物流地 业 销 及 期运 管理 基金 金流 3基金模式 利于物流 业 资金 率 、收、 模currency1 及“ 物流地产开发地产基金物流地产运营基金 部门快 现收入金管理 资收益发 金进行管理 业管理 金 营 定 业 顶 交物流地产 模物流 中国 资与 资物流地产 业模对比性质典型案例商业模式特征资 洛斯 资产 营 ，发金收 手中 业，金 期 通 资产 市，或发规模 大新金 收合并 金。 金 实现5-10 杠杆，实现 快 转， 营规模。 资宝 重资产 营 业 ，资金 大，开发期长，30202.7 iResearchInc. 物流地产 我 仓物流 已开始试点来源：WIND， 品募集说明书，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。2020年4 30日，中国证 国家 关于 进基 设施领域动产投资 托基（ ）点关工作的 ， 国基 设施 正。2021年6 21日， 国 基 设施 点 目 地 易所 上，国内 正地。按照 资产划分， 点 中的中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流， 格分别为3.8元2.3元。模上 于日 模，即单 仓库数量 单仓面 。收上 期年流分 于4.3% 4.8%区 ，上 级 呈幅。中普洛斯“ 及fifl “ 资产fifl 名称资 面 租面积出租率租金及管理费 ”单位 万平万平%元/平/月亿元中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流园北京市顺义区13.0512.8196.9%67.3816.372002年经北京市政府批准设立的北京市唯一的航空-公路国际货 物流 地普洛斯通 物流园北京市通 区4.564.05100.0%74.354.89园区 位 高 产 高 普洛斯 物流园 市4.424.39100.0%24.632.01一期 单currency1期 用“ 高fi 产 普洛斯 物流园 市10.9111.28100.0%40.138.89 fl 园 产 高普洛斯顺物流园 市10.510.67100.0%33.055.87fl ” 产 产 高 普洛斯物流园 市9.219.44100.0%33.725.09园区 物流通物流普洛斯普洛斯 物流园 市17.8418.1297.0%25.2410.34fl 高 中 70.4970.7698.7%40.0453.46红土盐田港REIT 物流中 市32.0426.61100.0%38.3417.05 公 区位 31中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向532202.7 iResearchInc. 效 显外资巨头遥遥领先，入局众多来源：戴德梁行，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。目前 国物流地产行业成了 博 嘉民为代表的外资 业 宝湾 为代表的国内物流地产同 的格 。规模 上，2020年物流动产占 前五 分别为 万 宝湾 丰 ，C5为53.%，C10为72.6%，行业 中 高。根 行资 显， 至2020年 ， 有建成仓储面 接近3000万平方米，占国物流地产总建 面 接近30%。国内物流地产行业整体呈 “一超多强”的企业竞争格局 2020年中国 物流地产 额占比30%27%8%7%6%5%5%4%4%3%2%普洛斯其他万玮宝湾宇培丰树易商红木安博嘉民平安深国际” 第“市 10%以 普洛斯第“市 5%-10%万fi fl商第三“市 2%-5% 平 2020年中国物流地产行业 名称普洛斯1 零售业 ： 消业商务零售与 业；2 制造业 ： 与，科技产业，机制造业，”与制造业；3 第三方物流 物流 零售 零售 第三方物流提 商商务业零售商 发商中国分 物流地产 及客户33202.7 iResearchInc. 业分 ：全球领先的物流地产巨头来源： ，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。 （G ） 初由博（ ）的中国日资产 分 ，于200 年立，fl 司 明此前均 于博（ ），此前分别为博（ ）球C C 。经几年的 ， 成为球领先的专于物流 动产 基 设施 及关科 领域的投资管理与业 司。目前的业务遍及 中国 欧 美国及南 17个国家地区，资产管理规模1100亿美元。普洛斯发展历 新 fl 市，是时 最的产规 13 的- fl 市，是本最的产产 规 110 。 中国推出 物流基金，本的开发平进步进入国市 ，fi以80 中收 ，1 内成 物流 业主普洛斯设规 0 的中国物流基金普洛斯金融成进入 市 ，以28 收 ， 产 规 30 设 代物流务基金； 中国 设 规基金产 规8 0 市 业务 17 产 规 fi1100 ，普洛斯 仓 物流类基设currency1 fl 市 fl2010 2012 2013 20120152016201 2018201 20202021普洛斯 200 34202.7 iResearchInc. 业分 ： 境 排名第 的物流地产 业，先开始践物流地产 来源： ，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。 中国具有领先的 优势，目前， 是中国内 的代物流及工业基 设施提服务。 中国2021年1 20日 的2021 司 明显， 至2020年 30日， 中国内所有物流仓储面 4042万平方米，有建成的仓储面 为28 万平方米， 中国内代仓储行业 。 中国68个地区 ，投资 管理 400 物流仓储 及 数中心及 源基 设施。作为领先的另资产管理 ， 中国的资产管理规模达720亿美元，中国内外 运行 专 投资于中国的 基， 是中国 基 设施 ，是上 所 “仓储物流”基 设施 。0 5001000150020002500300035002018.32018.122019.122020.9 中国控股 工总筑面积(万 米)普洛斯物流地产 发模物业 基管理 物业管理 本市 本市 产 成物 产 金 金收 物 金 金收益金普洛斯中国 的完 总面积普洛斯中国 的完 总面积区分 2021 年6 月21 日 国 批9 设施REITs 试点在沪 两地 挂牌上市国内公REITs 正落地。按照底层产划分 批REITs 中的中金普洛斯REIT 属“仓储物流最终认购价格 3.89 元。这也是普洛斯在中国的 次仓储物流REIT实践。中普洛斯“ 资产REIT名称建面(万平)可租赁面积(万平)出租率(%)租金及管理费(元/平/月)估值(亿元)中 REIT70.4970.7698.7%40.04 53.4648%22%19%11%东 中 北 35202.7 iResearchInc. 业分 ：物流房 巨头的物流地产布局来源：万纬 ，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。万科为 足物流地产领域的 ，2015 年万科正 万 物流，近六年 司 ， 为物流地产行业 业。 ，2017 年7 ，万科 资168 亿元参与收 物流 ，占 21.4%（此外，厚朴投资占 21.3% 高 资占 21.2% 中 投资有 司占 15% 管理 占 21.2%）。同年7 ，万科成立万 链平 ， 于次年收 国 中国的7 库资产，进 线及内 心 口仓储 。2020 年，万 物流与 投资 司（GC） 作，同成立中外 资 司作为投资平 。2020 年6 ，万 物流 期 产“万 物流 易方达资产 物流仓储1 期资产 专 划” 证券 易所 ，资产及经 管理fi 资 。20142015201620172018201920202021 物流发展历 万科成立物流地产 业 ， 先 物流地产万科正进 物流地产， 物流独立 万纬迅速拓展，继与京东 fl丰 菜鸟 订 作， 启国 参与收 物流 ，同年成立万 冷链物流融太古冷链物流， 链业务版图提升经 ，fi 冷链物流业务， 业务 万 物流 期类REITs产品 所 上将63.2亿元 东借款转为 fl 资36202.7 iResearchInc. 业分 ：物流高标仓 冷，共筑万纬核心竞争fl来源：万纬 ，戴德梁行，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。万 物流聚焦高 及冷链物流 心业务。2018 年7 ，万 链物流资产包，包括 于上海 州 南京 成 厦 廊坊 宁波内的7 库资产。 成，万 链为中国规模 的链物流 服务，国建及运 链 目达25 个。2021 年上半年万 物流 业仓储8 万平方米，累 业 目建 面 达77 万平方米，fl中高标库 业756 万平方米，稳 期 租 4%；库 业41 万平方米，稳 期 用 68%。2020 年万 物流管理 目（含非 表 目）实 业收入18.7 亿元，同比增长37%。fl中高标库 业收入12. 亿元，同比增长2%；库 业收入5.8 亿元，同比增长60%。 收高增万 物流占 由2018 年的5.7%提升至2020 年的8%。13 518 7013 40201 20202021 营业收入（ ）5 77 2 22 3 24 22020 2020下 2021 高标仓营 收 （亿元）冷库营 收 （亿元） 03 07 1 84 4 1 20172018201 2020 标仓出租 %201-2020年 物流高标仓”currency1 链物流规模进 21个服务 业500 仓储规模85万 链物流园25个2019-2021 年 物流业 2020 年-2021 年 物流业 分37202.7 iResearchInc. 业分 ：currency1亚太物流地产龙头来源：ESR ，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。易成立于2011 年，2016 年易 木 成立 ， 于201 年11 所上。fl中易专中国物流设施投资， 木侧 于日物流设施投资， 司 成 地区物流地产 。 至2021年6 30日， 所 运及 中的总建 面 达2260万平方米，管理资产规模达363亿美元。 司物流地产的 运 方面秉了轻资产 ，快了 目周转 提升了回 ，成了业务体量的 。目前 司业务 心为 线的物流地产， 选址 中国 日 韩国 澳 及 的主要物流 要海 工业园区 物资流 流 的节点。 司业务包含物流地产开发业 资业 及金管理业 三板： 业务（D v pm t）：具备整配套 fi，业务覆盖 周期的每个阶 ，包括选地 设 施工租赁；基管理业务（F Ma a m t）： 司管理了 “基，覆盖 于同 阶 的物流 目，为 提 元化投资 ；投资业务（ v tm t）：包括 有物业投资 参与同投资的基fl投资工具 投资 司管理的上 地产投资 托基 接投资上 司 。 发投资 金收益非开 物 重估收益共同投 金按权益比例收益上市 股收 金增长 率提升本比率压缩上市 派率提高 本产 费开 费收购费 赁费奖励费 金 规模增长开 储备增长奖励费提升开 利润在建物 重估收益销售物 售建设收 开 储备增 际利润增厚产负债表产速循环开发金管理资 供 资机 供 资机 开发业 开发业收入 动fi38202.7 iResearchInc. 1.3%1.4%1.6%1.7%1.8%2.3%2.5%3.4%7.2%9.4%Emergent Cold Pty LtdWoolworths GroupNitoriNakano Shokai arket urly eny S .Logisti s Corp . omCoupang收入划 业 合 大租 （ ）2 17 7 5 电商 第 方 公 造链其他 业分 ：currency1专注于电商细分场注释：根据资负债表资 投资公司资计算。来源：ESR ，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。 的客户分 各个领域，包括 子务 司， 三方物流 零售 链物流及fl 业。 物流基 设施建设 代化经 继演变， 的 分租户服务于 区的地“费行业。 格外专于 细分 ，2021 年 司前租户中 子务 司的租收入贡献占8，fl中韩国 业C pa 收入贡献占比 高，为9.4。按收入划分的物业组 端用户行业， 子务及 三方物流 司占比 司收入总额的6 2021年S“ 分的物业 户比例2021年S“ 分的物业 用户行业租户中有九家为 子务 司39中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向540202.7 iResearchInc. 期“：fi fl fl规模效 明显，物流 物流地产产业完美整 来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。规模化由于物流地产给 缺的先天特点，物流地产是 个 的行业，经入 经成了 规模的 司具有规模上的先 优势。物流地产极为 置， 给有 的况，经有的资产成， 替代。庞的规模 建设 及设施管理 ， 及优化fi资源时有控 成，成规模经 。除此 外，庞的规模” 的 帮助 司成 ，有 于 司 客户资源。协同化物流地产行业的 趋于 化与同化的 ， 中表物流园区的建设，将 个物流 业 中 ， 业整体优势规模优势，实物流 业的专业化科学化。物流地产的规模 特规模单资产成 赶租fi 增 规模优势有降低 管理费用利润空间单 的仓库的 一 的物流地产基 仓储 于上游产业 同高标 仓库物业管理现 的协同化的物流地产仓储被极的优化与行业上游 业员 专业的 提升关 业 投资收科 化 高具备 的管理 拥有 高的“防 级配送运 投资“防科 41202.7 iResearchInc. 期“：投资 物流地产行业 渐由 性 营 功性 营 变来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。目前国内的物流地产行业进入了 个 元化的高 期，除有 物流地产 外， 地产 快递 业外投资 ，主体的 元化必然 行业 模的变与 。有的运 模 的经 环有 进 拓 提升，各方参与关 需 的 遇，将意fi 点 领域细分 ，如链物流 医药物流 入国家物流 建设 。此外，伴 物流园区模的 ，物流地产基 设施的建设将趋于 元化，高标仓 链仓 温仓 逐成为建设主流， 及关的配套设施建 将成为必要地产设施。2021年6 ， 国 2 物流地产领域的 点 目 地 易所 上， 业 样的投 资 资产投资 回收期长 运 困 题，实 闲置资源，提高资周转 。建设经 经 物流地产原的建设的经营 业的 ， 前 物流地产业逐渐 心 建设的经营向 能的经营转移。物流地产主体 物流地产设施建设物流地产投 资物流地产业业 传统物流地产业传统物流地产业房地产商商 物流 金融机构仓 建设 标准仓 建设办楼建设物流园区建设中心建设分拨中心建设传统物流业务传统物流业务冷 生鲜商业务”物流业务社区团业务向银贷款向银贷款非标融产业私基金/ 型物流地产的 42行业 投资研究市场进入竞争策略IPO行业顾问募投商业尽职调查投后战略咨询 企业 供市场进入机 ， 行 路currency1规划 企业 供“策略 定， 企业构建长期“ 企业 供 市fifl 相关工 中行业顾 企业 供融资、 市中 告 资机构 供 标 行业 面、标 机 收益”方面深度 资机构 供 ， 力、”情况、行业对现、 战略方 。 资机构 公长期 营 长 供 产业” 43艾瑞 是中国 经 与产业数字化洞察 究 服务领域的领 ，为客户提专业的行业分析 数洞察 究 及数字化解方 ，助fi客户提升 水平 fi fi。 2002年成立至今，累 3000份行业 究 告，互 经 领域的 究覆盖fi 于行业领先水平。如今，艾瑞 致fi于 科 与数 ， 外 数 客户反馈数 内 运 数 域数的收 与分析，提升客户的业 。 的数字产业 产业数化 究及面的选择，帮助客户 数字化 及地数字化解方 ，提升客户运 。 ，艾瑞 将 耕业 服务领域，致fi于成为解业 问题的顶级服务 。400 -026 - 们C tact U 业微”微”众号 44 版声明 告为艾瑞 作，fl版归属艾瑞 ，没有经艾瑞 的面许，任何组织个 任何 播或 中华民国外。任何 经授 用 告的关业行为将违反中华民国作 fl 规 及有关国际 的规 。责 款 告中行业数及关 测主要为 司 究员用桌面 究 行业访谈 调 及fl 究方 ， 分文字数 于 ， 艾瑞测产数， 艾瑞 测模” ； 业数主要为访谈 ，艾瑞 的 整或 作尽 努fi的 ，但作任何保证。任何况， 告中的 或所表述的点均成任何建。 告中 的调 数用样调 方 ，fl数 果 到样的 。由于调 方 及样的 ，调 资 收 范围的 ， 数仅代表调 时 的基状况，仅服务于当前的调 目的，为 客户提基参 。 究方 数 资源的 ， 告提给用户作为 参 资 ， 司 告的数点承 责任。