商业地产行业可持续棕榈油政策情境分析报告（2022）_28页_768kb.pdf

1 商业地产行业可持续棕榈油政策 情境分析报告 （ 2022 年 版 ） 2 关于本报告 项目组成员： 韩恩慈、姜明君、张圣 研究机构： 商道纵横 支持机构： CDP 全球环境信息研究中心 致谢： 本报告编写过程还得到了吕雪纯的帮助，也得到了 CDP 全球环境信息研究中心副主任李蜚 先生、高级项目官员翟悦竹女士的支持，同时感谢接受项目组访谈的各位企业代表，包括 3 家商业地产企业 1 家房地产行业协会 2 家认证机构 1 家可持续棕榈油领域 NGO1家自然教育机构及 16 家综合体餐饮租户等在内的 24 个受访企业和单位的受访者 ，在此一并致谢。 3 目录 1. 研究背景 .4 1.1 全球大范围毁林的严重后果 气候变化 . 4 1.2 毁林议题正在吸引全球的注意力 . 4 1.3 不可持续的棕榈油生产是全球毁林的主要诱因之一 . 5 2. 研究介绍 .7 2.1 综合体角色分析 . 7 2.2 中国商业地产角色 . 8 2.3 中国公众认知 . 9 3. 研究方法 . 10 3.1 案头研究 . 10 3.2 访谈 . 10 4. 案头研究发现汇总 . 12 4.1 可持续棕榈油在中国的市场化 . 12 4.2 “ 可持续城市和社区 ” . 13 4.3 在中国的发展潜力 . 15 5. 调研访谈发现汇总 . 19 5.1 商业地产公司开始关注可持续价值链的建设 . 19 5.2 租户对促进可持续棕榈油的合作持积极态度 . 20 5.3 多方需建立伙伴关系以推动概念成型 . 22 6. 研究建议与后期规划 . 25 附录 ： 访谈问卷题目 . 28 4 1. 研究背景 1.1 全球大范围毁林的严重后果 气候变化 森林的退化和消失所导致的温室气体的排放是全球所有非自然活动 (人类活动 )中第二大温室气体排放之源 ， 森林风险的主要驱动因素是农业土地利用 1根据 CDP 的数据 ， 全球25%的森林消失是由于四类商品 (牛肉棕榈油木材产品和大豆 )所带来的永久性的土地属性改变为了遏止毁林的趋势 ， 生产和消费可持续棕榈油等森林可持续产品的理念亟待得到进一步推广 森林保护议题已在国际范围内获得了广泛的关注 ， 在格拉斯哥举办的联合国气候变化大会上 ， 包括中国在内的至少 140 个国家签署了关于森林和土地利用的格拉斯哥领导人宣言 ， 承诺在 2030 年前停止并扭转森林砍伐和土地退化的趋势 2 1 CDP 全球环境信息研究中心 ， CDP 供应链 -森林项目 面向采购人员的森林风险简报 2 Glasgow Leaders Declaration on Forests and Land Use ，ukcop26/glasgow-leaders-declaration-on-forests-and-land-use/ 1.2 毁林议题正在吸引全球的注意力 联合国可持续发展目标 （ SDGs） 第 11 项到第 15 项分别为 “ 可持续城市和社区 ” “负责任的消费和生产 ” “ 气候行动 ” “ 水下生物 ” 和 “ 陆地生物 ” 以棕榈油及其产品为代表的大宗软性商品的 “ 森林可持续发展 ”与这五项目标都有关联在格拉斯哥举办的 联合国气候变化框架公约第二十六次缔约方大会 （ COP26） 也在会议期间通过了关于森林和土地利用的格拉斯哥领导人宣言全球至少 140 个国家签署了这份宣言 ， 承诺在2030 年前停止并扭转森林砍伐和土地退化的趋势签署宣言的国家的森林面积占全球森林面积 90%， 且这些国家中还包括印尼巴西刚果 （ 金 ） 等 “ 森林大国 ” 3中国也签署了此宣言 ， 体现了中国致力于保护生态环境积极应对气候变化的决心和贡献 3 Glasgow Leaders Declaration on Forests and Land Use ，ukcop26/glasgow-leaders-declaration-on-forests-and-land-use/ 5 棕榈油是当今世界最主要的植物油 ， 已经成为东南亚巴布亚新几内亚中非和部分西非地区以及热带南美州地区农业经济发展的主要动力 4截至目前 ， 全球棕榈油产量继续保持增长态势 ， 2021 年 9 月已达到 7652 万吨 ，已经超过 2019 年的全球棕榈油产量 5印度尼西亚和马来西亚是最大的棕榈油生产国 ， 产量分别占全球棕榈油的比重为 58%26%6当前 ，在全球供应链中 ， 中国是棕榈油的第二大进口国和第三大消费国 (含地区 )2020 年中国进口棕榈油的总量为 720 万吨 7中国进口的棕榈油大部分用来加工食品和工业产品以满足国内消费 8目前 ， 中国 70%的棕榈油用于食品行业 ， 包括煎炸油脂 (如应用在方便面 )烘焙油脂(如应用在烹饪调和油 )和糖果油脂 (如应用在 4 中国食品土畜进出口商会，中国可持续棕榈油面临的挑战及前景展望，rspo/file/Prospects_and_Challenges_of_Sustainable_Palm_Oil_for_China.pdf 5 美国农业部，ipad.fas.usda.gov/cropexplorer/cropview/commodityView.aspx?cropid=4243000&sel_year=2021&rankby=Production 6 美国农业部，ipad.fas.usda.gov/cropexplorer/cropview/commodityView.aspx?cropid=4243000&sel_year=2021&rankby=Production 7 CDP 全球环境信息研究 中心（ 2021）， THE HIDDEN RISK: The implications for Chinese financial institutions of forest-related risk within the palm oil supply chain， 巧克力 )等 ;其余的用于非食品行业 ， 例如化妆品表面活性剂 ， 清洁剂等 9 1.3 不可持续的棕榈油生产是全球毁林的主要诱因之一 森林是陆地上最庞大最复杂多物种多功能与多效益的生态系统 ， 是陆地生态系统的主体森林蕴有 6 万个不 同树种 80%的两栖物种 75%的禽类和 68%的哺乳动物物种 10森林不仅能提供社会发展所必需的物质原料和生态系统服务 ， 也是应对气候变化和生物多样性损失等环境危机的关键 然而由于人类的农业土地利用对于自然的影响日益剧烈 ， 森林面积逐渐减小 1990 年以来 ， 全球因毁林而损失了约 4.2 亿公顷森林112000 年森林面积占世界陆地面积的比例从8 世界自然基金会（ 2021）， Sustainable Palm Oil Uptake In Asia: Where Do We Go From Here? evidensia.eco/resources/1243/sustainable-palm-oil-uptake-in-asia-where-do-we-go-from-here/ 9 中国环境网（ 2021），中国需求促进棕榈油产业可持续发展， 10 联合国（ 2020）， 联合国报告：世界森林面积持续萎缩 必须立即行动保护森林生物多样性 ，news.un/zh/story/2020/05/1058142 11 联合国粮食及农业组织（ 2020）， 2020 年全球森林资源评估，fao/forest-resources-assessment/2020/zh/ 6 31.9%(42亿公顷 )， 2010年逐渐降至 31.5%，到 2020 年已下降到 31.2%(41 亿公顷 )12国家林草局发布的相关研究认为 ， 以当前的毁林趋势来看 ， 即使所有化石燃料燃烧产生的二氧化碳排放被即刻消除 ， 到 2100 年热带森林破坏也会让全球温度上升 1.5C13专家表示 ， 大宗软性商品 (soft commodities)(包括棕榈油大豆牛肉和木材产品 )的生产是当前驱动全球毁林的重要原因之一 14， 15 12 联合国粮食及农业组织， fao/sustainable-development-goals/indicators/1511/zh/ 13 国家林业和草原局政府网 （ 2019）， 最新研究表明森林对缓解气候变化有多重影响 ， 尽管 棕榈油的种植为生产国 (如印度尼西亚和马来西亚等东南亚国家 )带来经济收入 ，帮助大量当地人口脱贫 ， 但付出的环境和社会代价是巨大的种植油棕 及其他森林风险大宗商品的生产 导致的毁林造成了许多负面影响 ，如森林减少泥炭地流失土地利用变化 生物多样性丧失温室气体 排放增加同时 ， 一些种植园在经营中还存在着侵犯劳工权益与原住民产生冲突等问题 14 中外对话（ 2020），如何消除进口棕榈油的毁林风险？ 15 中外对话（ 2021），如何结束棕榈油毁林？来自世界自然基金会的观点， 7 2. 研究介绍 为在更广的利益相关方范围内深化企业和公众对可持续棕榈油议题的理解和接纳 ， 商道纵横开展了 “ 森林可持续 ” 项目 ， 通过新闻月刊的搜集整理及发放网站建设和相关研究报告发布等形式向棕榈油议题的利益相关方传播以 “ 可持续棕榈油 ” 为主导的森林可持续产品的信息 作为该 “ 森林可持续 ” 项目中的一部分 ， 这份情境分析报告将对商业地产行业内相关企业的森林可持续政策及政策施行的现状进行调研和评估 ， 旨在进一步了解其应用森林可持续政策的挑战与机遇 ， 以一个新兴的概念 “ 可持续棕榈油综合体 /城市 (Sustainable Palm Oil Complex/City)” 为切入点 ， 探索在商业地产行业中 ， 以商业综合体等商圈为支点 ， 持续推广森林可持续议题的可 能性 ， 并提出指引和建议 2.1 综合体角色 分析 为了推动可持续棕榈油事业 ， 从 2004 年开始 ， 可持续棕榈油圆桌倡议组织 (RSPO)与全球供应链上下游企业合作 ， 推动棕榈油市场的转变 ， 致力于将可持续棕榈油的使用变为规范 RSPO 还将棕榈油行业的 七类利益相关方(如 :以油棕种植园 /棕榈油厂 /港口为代表的棕榈油生产方以精炼厂 /分馏厂 /贸易商 /分销商为代表的棕榈油加工 /运输 /贸易和分销方以非食品制造 /食品制造 /动物饲料为代表的消 16 可持续棕榈油圆桌倡议组织，rspo/impact#membership-figures 费品生产方以食品零售商和其他零售商为代表的零售消费方以机构投资者和银行为代表的投资方以及 分别以环境类非政府组织(NGO)社会类 NGO 为代表的两类监督监管方 )联合起来 ， 截至 2021 年 9 月底 ， 在全球拥有 5,145 名成员 ， 基本覆盖了棕榈油供应链的所有环节 16他们承诺生产采购和 /或使用经RSPO 认证的可持续棕榈油 与此同时 ， 英国切斯特 动物园 (Chester Zoo)于 2019 年 3 月宣布英国切斯特市 (City of Chester)成为了世界上第一个 “ 可持续棕8 榈油城市 ”( 详细 介绍请见 案例一 )17在 这种情况下 ， 切斯特作为可持续棕榈油的消费者 ，在价值链中发挥了重要作用 ， 为可持续棕榈油价值链管理开创了先例同样 ， 在中国 ， 商业综合体是价值链的重要组成部分 ， 因为它们可以协助连接棕榈油生产和消费 2.2 中国商业地产 角色 在中国 ， 尽管一个商业综合体被认为是大中城市的一个小社区 ， 但它在 城市 中的意义是巨大的 综合体内有许多以棕榈油为主要原料的 餐饮 和零售商 (如餐馆食品日化用品零售商等 )， 其服务的周边社区往往可以辐射到 10 万多人的家庭 如图 1 所示， 考虑到商业综合体内商业类型的分布以及商业地产行 17 BIAZA， biaza.uk/projects/detail/sustainable-palm-oil-city 业巨大的体量和社会影响 ， 参照切斯特动物园的 “ 可持续棕榈油城市 ” 活动 ， 商业地产行业的公司可在未来推广可持续棕榈油方面发挥桥梁 性的 作用 参与可持续棕榈油事务可以帮助商业地产公司更好地管理和提升价值链的可持续性同时 ， 这也是一种展示多利益相关方合作应对气候变化的方式此外 ， 房地产公司需要更加意识到可持续发展的承诺和实施可以对其企业品牌价值产生积极影响行业协会和非政府组织也可以通过社会营销增加公众教育和认识 ， 从消费者端激励房地产公司在可持续棕榈油事务上不断改进 图 1： 商业地产公司与可持续棕榈油使用场景关联 9 2.3 中国公众认知 在各方的努力下 ， 中国的可持续棕榈油事务有了一些初步的发展基础 2018 年 ， 中国可持续棕榈油倡议 (CSPOA)在 RSPO 的支持下成立 可持续棕榈油产品在中国的应用和推广还有较大的发展空间和前景截至 2020 年底 ，中国得到 RSPO 认证过的棕榈 油比例仅占中国棕榈油市场份额的 6%18， 与此同时公众对棕榈油产品的认知尚处于较为初级的阶段 18 可持续棕榈油圆桌倡议组织（ 2021），热烈祝贺 2021 中国可持续棕榈油供应链论坛 暨第五届 RSPO 中国论坛成功举办， 同时 ， 行业对可持续发展的认识也仍有很大的提升空间房地产公司在可持续发展方面的工作重点是构建可持续的建筑材料供应链他们还不了解如何将可持续性与他们的品牌价值和价值链的其他部分联系起来餐饮和零售企业要么 没有相关意识 ， 要么 已有意识 但 不知如何开展工作 通过对可持续棕榈油综合体相关概念的介绍 ， 我们希望本报告能够为中国特色的可持续棕榈油的发展道路提供一些新的思路 10 3. 研究方法 本情境分析报告的研究工作共分两个部分 案头研究与访谈工作3.1 案头研究 如研究介绍部分所讨论的 ， 在中国 ， 公众对棕榈油产品的认知仍然很低 ， 这表明需要对市场化的可持续棕榈油推广进行更多的研究而综合体作为消费场景的作用以及该主题下商业地产的合理性需要被进一步研究 因此 ， 在案头研究阶段 ， 项目组重点研究了基于早期公众对棕榈油产品认知的中国市场化可持续棕榈油推广现状 ， 以及可持续棕榈油推广与企业可持续发展目标之间的联系通过进一步的案头研究 ， 项目组旨在 : (1)研究可持续棕榈油业务与商业地产行业的可持续探索之间的结合 ； (2)研究可持续棕榈油推广与 “ 可持续城市和社区 ” 之间的互动机会 ； (3)研究中国可持续棕榈油推广的市场化路径和潜力 3.2 访谈 3.2.1 样本 结合文献研究的结论 ， 我们 总结了一份访谈问题列表 ， 访谈了包括 3 家商业地产企业1 家房地产行业协会 2 家认证机构 1 家可持续棕榈油领域 NGO1 家自然教育机构及 16家综合体餐饮租户等在内的 24 个 受访企业与机构的受 访者 在采用了控制变量法的基础上 ， 项目组选择餐饮业作为研究对象餐饮业是商业综合体中与可持续棕榈油密切相关的行业之一此外 ，餐饮业租户的产品从顾客那里获得了更高的感知度 ， 而且加工成产品的过程也更直接项目组将餐饮业租户分为了 “ 个体餐饮商户 ” “ 本土餐饮连锁 ” 和 “ 国际餐饮品牌 ” 三类（见表 1） 11 类型 特点 举例 个体餐饮商户 这些商店处于独立管理之下 ， 对品牌问题承担全部责任 商场里的摊位 本土餐饮连锁 在特许经营模式下 ， 门店接受总部的品牌和技术指导 ， 有责任独立处理品牌问题 全聚德渔乡人家 国际餐饮品牌 在特许经营模式下 ， 门店接受总部的品牌和技术指导 ， 承担有限的品牌推广责任 麦当劳赛百味 3.2.2 访谈问题介绍 在访谈中 ， 项目组从可持续棕榈油 议题 与商业地产企业价值链的相关性出发 ， 与受访者开启了针对 “ 可持续棕榈油城市 ” 的讨论 访谈的重点是行业内企业当前的可持续发展举措企业价值 链管理的政策企业当前 在 森林可持续 领域的 发展状况以及企业对可持续棕榈油相关举措的认识 3.2.3 访谈目标 通过采访 房地产企业 和相关协会 /NGO，项目组旨在 ： (1)调查受访者对 “ 可持续棕榈油城市 ”概念的立场 ， 以及他们目前的 相关战略 安排和推广情况 ; (2)调查受访者对塑造 “ 可持续棕榈油城市 ” 的立场和解决方案 通过对商业综合体租户的访谈 ， 我们 旨在 ： (1)调查租户对可持续棕榈油的理解和立场 ， 以及与商业综合体合作的意愿 ; (2)通过比较 三类 租户的立场 ， 寻求合理的解决方案 ， 满足不同租户的需求 表 1：餐饮租户分类 12 4. 案头研究发现汇总 4.1 可持续棕榈油 在中国的 市场化 随着可持续发展意识的提高 ， 与棕榈油生产和消费相关的行业已经意识到棕榈油不可持续种植和生产的负面影响 ， 已经有利益相关方努力围绕可持续棕榈油发展的目标定制工作计划并付诸实施为了保证可持续的棕榈油生产 ， 马来西亚和印度尼西亚已分别制订了强制性认证协定马来西亚可持续棕榈油 (MSPO)和 印度尼西亚可持续棕榈油 (ISPO)， 以此来强化棕榈油生产的可持 续性 RSPO 还将棕榈油行业的七类利益相关方 (如 :以油棕种植园 /棕榈油厂 /港口为代表的棕榈油生产方以精炼厂 /分馏厂 /贸易商 /分销商为代表的棕榈油加工 /运输 /贸易和分销方以非食品制造 /食品制造 /动物饲料为代表的消费品生产方以食品零售商和其他零售商为代表的零售消费方以机构投资者和银行为代表的投资方以及分别以环境类非政府组织 (NGO)社会类 NGO 为 19 可持续棕榈油圆桌倡议组织，rspo/impact#membership-figures 20 可持续棕榈油圆桌倡议组织 &商道纵横（ 2020），中国可持续棕榈油 战略 报告 代表的两类监督监管方 )联合起来 ， 截至 2021年 9 月底 ， 在全球拥有 5， 145 名成员 ， 基本覆盖了棕榈油供应链的所有环节 19他们承诺生产采购和 /或使用经 RSPO 认证的可持续棕榈油 作为最大的棕榈油进口国之一 ， 中国市场在促进可持续棕榈油成为全球市场规范方面发挥着重要作用并显示出巨大的潜力棕榈油已成为中国继 大 豆油之后消费的第二大植物油 2019 年 ， 中国进口 720 万吨棕榈油 ， 成为继印度和欧盟之后的世界第三大棕榈油进口地区 20 2018 年 ， RSPO 携手中国食品土畜进出口商会 (CFNA)和世界自然基金会 (WWF)共同启动 “ 中国可持续棕榈油倡议 (CSPOA)” ， 在中国推广可持续棕榈油截至 2020 年底 ， 中国得到 RSPO 认证的棕榈油 比例占中国棕榈油市场份额的 6%21虽然 相关数值呈增长态21 可持续棕榈油圆桌倡议组织（ 2021），热烈祝贺 2021 中国可持续棕榈油供应链论坛 暨第五届 RSPO 中国论坛成功举办， 13 势 ， 但相对较低的市场份额表明 该领域仍 有很大的发展潜力 为了支持和指导中国企业可持续棕榈油事务的发展 ， CFNA 已正式发布了中国企业可持续棕榈油海外投资指南 ， 并撰写了中国企业可持续棕榈油采购指南在 2021 年10 月 18 日举办的 2021 中国可持续棕榈油供应链论坛暨第五届 RSPO 中国论坛上 ， CFNA还分享了 中国企业可持续棕榈油系列指南的第三部 中国企业可持续棕榈油消费指南的征求意见版 ， 介绍了可持续棕榈油供应链和终端消费情况 ， 鼓励企业加强参与 ， 助 力可持续棕榈油消费此外 ， 在该论坛上 ， WWF 还发布了中国可持续棕榈油倡议 (CSPOA)2020进展报告 ， 旨在介绍各成员单位在持续推动可持续棕榈油相关议题工作中的进展和影响力 ， 并加深各方对 CSPOA 的了解 ， 促进相互间合作在 RSPO 等组织和行业协会的推动下 ，承诺在中国使用可持续棕榈油的企业 (如 :中粮国际欧莱雅 (中国 )等 )的数量在增加 22 22 可持续棕榈油圆桌倡议组织 &商道纵横（ 2020），中国可持续棕榈油 战略 报告 消费者端 ， 有调查显示 ， 消费者对可持续棕榈油生产的产品的购买意愿逐渐提高 ， 公众对 RSPO 的认知度已经从 2015 年的 5%上升到 2020 的 21%， 已经有 33%的消费者愿意付出一定的溢价来购买相应的可持续棕榈油产品 23消费者购买可持续 产品 的意愿可以推动企业改进可持续棕榈油产品与愿意支付更多费用支持可持续棕榈油产品的公众比例相比 ， 行业可能需要投入更多的资源 ， 通过增加经认证的可持续棕榈油的市场份额 ， 进一步优化可持续生产 综上所述 ， 中国已经为可持续棕榈油的发展提供了一些富有成效的土壤 ， 但如何正确实施相关项目 ， 仍需进一步讨论 4.2 “ 可持续城市和社区 ” 有机构及组织已经尝试通过在城 市 /社区营造可持续生产和消费的积极氛围来推广可持续棕榈油 在 RSPO 的技术支持下 ， 切斯特动物园 就 在英国发起了一个 “ 可持续棕榈油23 东方网（ 2020），中国强大消费力助推生物多样性 RSPO“热带雨林”中科普可持续棕榈油， 14 城市 ” 项目 24通过加强供应链 建设 和可持续消费宣传 ， 与切斯特市的餐馆制造商 /零售商酒店等当地利益相关 方 合作开展了第一项活 24 The Planetary Press (2019). A Jurisdictional Approach to Sustainability: Chester is the Worlds First Sustainable Palm Oil City. 25 Sustain 是一个为更好的食品、农业和渔业系统 及 培养变革的运动而共同 努力 的 联盟 组织 。 Sustain: The Alliance for Better Food and Farming 是于 1999 年 6 月 17 日 在 UNED-UK 主办的健康地球论坛上成立的。它是由 两个成立了十年以上的联盟 英国 国家食品联盟和 英国 可持续农业食品和环境联盟合并而成的 。 动所有利益相关者的共同努力最终帮助切斯特市在 2019 年 3 月成功宣布成为全球首个“ 可持续棕榈油城市 ” 25,26,27,28在 多方 的理论2626 Chester Zoo， UK CITIES AND TOWNS JOIN SUSTAINABLE PALM OIL CITY MOVEMENT，chesterzoo/news/uk-cities-and-towns-join-sustainable-palm-oil-city-movement/ 27 BIAZA， biaza.uk/projects/detail/sustainable-palm-oil-city 28 Sumatran Orangutan Society, Help us turn Oxford into a Sustainable Palm Oil City， orangutans-sos/take-action/campaigns/sustainable-palm-oil-city-oxford/ 案例一 :“ 可持续棕榈油城市 ” 运动 英国切斯特动物园 为了减轻非可持续认证过的棕榈油生产所造成的负面影响，同时有效且迅速地改变英国人民的消费方式，英国的切斯特动物园与当地及其他地区的一系列伙伴和支持者合作，利用社会营销的手段，在食品服务行业创造了一个重要的可持续棕榈油运动除了提供广泛的认识提升和外展活动外，他们还直接与切斯特当地的企业接触，包括餐馆酒店旅游景点教育设施制造商和零售商等，改善并提升其供应链 在 Sustain 领导的可持续鱼类城市 (Sustainable Fish Cities)运动的启发下，动物园制定了成为可持续棕榈油城市的标准，发起了 “ 可持续棕榈油城市 ” 项目，并于 2019 年 3 月宣布切斯特已成为世界上第一个可持续棕榈油城市项目认为这一成就是朝着实现英国政府的确保供应给英国的棕榈油在 2020 年前 100%获得可持续发展认证的目标迈进的一大步 切斯特市宣布自己成为 “ 可持续棕榈油城市 ” 所满足的条件主要是成功号召了市内主要的机构开发和施行可持续棕榈油政策采取相关措施将生产所用的原材料由非可持续向可持续转变这些主要机构包括 :25 家餐厅咖啡馆酒店和快餐店 (包括炸鱼薯条店 );5 家提供员工餐饮服务的工作场所 ;2 家学校 (学校的主要餐饮供应商 )学 院大学议会食品店和医院 (主要餐饮供应商 );3 家旅游景点或休闲设施 (动物园水族馆足球俱乐部健身房 );3 家市内的制造商或零售商 目前 “ 可持续棕榈油城市 ” 项目已经在更大范围内开展，英国的牛津市 (Oxford)和康沃尔郡纽基 (Newquay)镇的相关可持续倡议团体正在努力向切斯特市学习，希望将牛津市和纽基镇打造成为又一个 “ 可持续棕榈油城市 /小镇 ” 15 和技术支持下 ， “ 可持续棕榈油城市 ” 项目目前正在更大 范围内得到推广和落地 除了由地方组织开展的专门针对某种产品的小规模运动 ， 如前面提到的 “ 可持续棕榈油城市 ” 项目 ， 联合国环境规划署 (UNEP)也在协助其成员国和利益相关者实现城市层面的可持续发展目标对于城市化相关压力较大的亚太国家 ， 环境署的工作重点是城市可持续消费和生产路线图以及上游干预措施 ， 通过政策技术和融资减少和管理污染和废物 29 切斯特动物园和 UNEP 的项目为在城市和社区继续推广可持续棕榈油奠定了基础然而 ， 到目前为止 ， 中国还 开展类似 的活动 的经 29 UNEP. unep/regions/asia-and-pacific/regional-initiatives/supporting-resource-efficiency/sustainable-cities 验 由于城市规模管理体制和商业模式的巨大差异 ， 中国很难直接复制 “ 可持续棕榈油城市 ” 项目的成功经验 ， 并在本土付诸实施中国的同行们需要找到一条适合中国自身情况的道路 4.3 在中国的 发展潜力 在中国 ， 尽管一个商业综合体被认为是大中城市的一个小社区 ， 但它在 城市 中的意义是巨大的 综合体里有许多以棕榈油为主要原料的餐馆和零售商 (如餐饮食品和日用化学品零售商等 )， 它所服务的周边社区往往可以辐射到 10 万多人的家庭 图 2: 成都某购物中心的楼层形式分布 (按面积计算 )(数据来源 :世邦魏理仕， 2018 年第二季度 ) 16 餐饮业和零售业在中国商业综合体中占据重要地位 根据世邦魏理仕的 2022 年中国房地产市场展望 ， 线下零售业融资创下历史新高 ， 餐饮业迅速扩张 2021 年 ， 共有 106 笔风险投资用于线下零售店的扩张 ， 其中餐饮业吸引了大约 60%的融资 ， 预计在 2022 年还 会有增长 30以成都的购物中心现状为例 ，在商业综合体的业务中，餐饮业 零售商占据了重要地位 31如图 2 所示，零售业和餐饮业在商业综合体的低层和中层占据了 50%以上的面积(其中低层的占有率达到 75%)同时 ，这两类商店在高层的占有率也达到 45%，在地下区域的占有率为 38%。 参考 RSPO 定义的可持续棕榈油的七个利益 相关方 ， 商业综合体中的餐厅和零售商可被定义为 “ 零售商 ” “ 零售商 ” 是在棕榈油消费中与消费者有最直接关系的利益相关方 30 2022 China Real Estate Market Outlook. 31 China Viewpoint - China Shopping Centre Development Index 2017, 因此， 这些租户是可持续棕榈油推广中的重要角色 同时 ， 从事商业服务业务的商业地产公司是与这些租户建立关系的重要 “ 节点 ” ，以促进社区的可持续改善 商业地产运营商为项目 的初期发展提供了坚实的基础 由商业地产过渡到租户的方法可以帮助降低项目实操的难度和复杂性 此外，商业综合体的租户是商业地产价值链中的重要利益相关方，他们的生产和消费活动对周边生态环境有直接影响 根据迈克尔 E 波特教授的说法，价值链理论可以作为公司增强竞争优势的战略工具 价值链是一种商业模式，描述了创造产品或服务的整个过程 对于生产商品的公司来说，价值链包括将产品从构思到销售所涉及的步骤，以及中间的所有环节 如采购原材料 制造功能和营销活动 同时，同一价值 链上的viewpoint-china-shopping-centre-development-index-2017. 2022 China Real Estate Market Outlook, 17 企业可以通过使用用企业社会责任 (CSR)的共同战略获得巨大利益 32。“ 竞争优势不能通过将企业作为一个整体来理解它源于企业在设计生产营销交付和支持其产品方面所进行的许多离散活动 33” 迈克尔 E 波特 随着消费者越来越适应于企业的全球影响力所带来的改变 ， 对企业品牌和价值链更高的整合要求也逐渐凸显出来这种关注的趋势成为企业强调价值链管理的动力 与租户合作推广可持续棕榈油 ， 将有利于房地产可持续价值链的发展 ， 而在相应领域的成就将成为企业品牌建设的有力工具此前的商业案例已经证明了房地产公司对品牌和价值链形象建设的重视 当租户的供应链表现对房地产公司的声誉产生负面 影响时 ， 公司将重新评估与租户合作的价值 ， 并采取行动 ，以保护公司的品牌形象 32 Improve CSR in Your Value Chain through Collaboration, 33 Competitive Advantage: Creating and Sustaining Superior Performance, Michael E. Porter 制为了打消顾客的顾虑持续保持良好的品牌形象，包括淘宝在内的电子商务平台关停了H&M 的网店，包括成都大悦城和广州高德置地广场在内的多个城市综合体商圈的管理层也关闭了商圈内的 H&M 商店 34,35,36 此外 ， 商业地产公司与租户在可持续发展领域的合作已经有了成功的先例例如 ， 2021年 9 月 ， 瑞安房地产的购物中心与餐饮租户联合签署了 “ 绿色承诺 ” ， 以建立一个健康和可持续的社区 ， 并在这个餐饮周 向消费者推出“ 绿色菜单 ” 2021 年 10 月 ， 凯德置地 (中国 )携手品牌租户举办了一场以环保为主题的儿童活 动 ， 在孩子们的心中种下了环保的种子一方面 ， 促进了凯德与品牌租户在可持续发展领域的创新与合作 ， 提高了消费者和市场的认知度 ;另34 被抛弃的 H&M： “ 新疆棉事件 ” 后上海旗舰店关门，年内遭 5 次行政处罚 ， time- 35 H&M 抵制新疆棉花惹众怒 成都大悦城将 H&M 商标摘下 ， 36 中国二三线城市至少 6 家 H&M 店铺关门， 2021 年，瑞典时装公司 H&M 因宣布 “ 不与新疆的任何服装制造厂合作，也不从该地区采购产品或原材料 ” 而在中国遭到大规模抵 18 一方面 ， 线上销售月度增长 49%37， 激活了会员和租户的线上活动 ， 扩大了公益平台的参与度 37 共筑绿色城市 “可持续 筑未来 ” 凯德公益生活节完美收官 ， 19 5. 调研访谈 发现 汇总 5.1 商业地产公司开始关注可持续价值链的建设 为满足投资者或投资机构的要求 ， 在传统的公益和慈善捐助项目之上 ， 更多的地产企业开始将目光投向 ESG领域 房地产公司已经认识到需要加强可持续供应链和价值链管理 ， 并将其与品牌声誉和价值提升挂钩对于价值链管理 ， 一些受访者提到他们对价值链上的租户的租赁要求更多的是基于合规 “ 拥有一条可持续的价值链对公司的积极影响目前来看更倾向于获得更高的声誉 (品牌价值提升 )， 长远地看可能会有更高的经济收益我们公司认为我们运营的建筑地产里的租客 ， 包括商业综合体内的商户 ， 都是我们的商业伙伴 ， 也是公司经营理念的延申 ， 是企业价值链的必要组成我们在招商时也会关注商家的声誉及在可持续发展方面的理念 ， 我们会更愿意和重视可持续发展的商家进行合作 ， 取得共赢我司跟商家的合同中会明确要求商家必须合规合法经营 ” “ 商家能够取得的可持续认证也在我们商业综合体的整体框架内 ， 商家不是完全独立存在 ， 跟商业综合体也会有联动 ， 我们认为 (商家拥有可持续认证 )会为我司带来正面影响 ” 某商业地产企业 B， CSR 高级经理 “ 随着循环经济概念的兴起 ， 供应链对于企业可持续事务的管理和执行是很重要的 ， 地产企业一般处于供应链的中上游 ， 可持续供应链对于企业 的商誉提升是很重要的我们更多会从企业整体的角度来关注和管理供应链 ， 以资产包组合的方式来分别管理 ， 不太会单独关注单个项目的供应链比如从企业的采购方面来说 ， 我们会偏好去采购绿色的建材产品 ， 会考虑供应链原材料的健康性 ， 评估建材生产过程中的 隐含碳 排放对于环境的影响 ” 某商业地产企业 A， EHS 总监 有些受访企业已经先行一步 ， 比如在 “ 租赁指南 ” 等手册中针对商业综合体内的商家租户提出一些以 “ 合法 ” 为基础的 “ 绿色 ”相关议题的要求 20 “ 我们有一个 绿色租赁指南 ， 是对租户的硬性要求 ， 其中包括一些装修日常运营资产运营对于供应链上商家选择的相关内容指南的一部分是必须满足的国家法律法规里规定的要求 ， 还有一部分是指引性的软性的 推荐 要求 “ 某商业地产企业 A， EHS 总监 “ 我们针对我们企业旗下的一个商业综合体内的餐饮租户曾发起过名为 可持续厨房 的活动倡议 ， 主要是希望商家能更可持续地管理和处理厨余垃圾 ， 尚未涉及其他领域或议题 ” 某房产企业 C， CSR 经理 虽然对商家租户的要求仅以 “ 合规 ” 以上 ， 但受访者也会认同 “ 租户若拥有 可持续认证 会对商业综合体甚至商业地产企业带来正面影响 ” 这一说法根据访谈所获得的信息 ， 这一矛盾主要是由于市场在可持续领域发展和认知的整体水平不够高而引起的 部分可持续发展意识超前的商业地产企业虽然已经认识到可持续价值链管理与提升对企业发展的重要性 ， 但是为了能和市场整体稍显落后的可持续发展认知有良性的互动 ， 部分企业无法 “ 跑 ” 得太超前 5.2 租户对促进可持续棕榈油的合作持积极态度 个体商户 的餐饮业租户对使用和推广可持续棕榈油非常感兴趣并持积极态度 ， 认为使用可持续棕榈油将帮助他们提高品牌 价值 扩大社会影响他们还认为 ， 可持续产品认证标志会吸引消费者走进他们的餐厅 个体商户 的租户对品牌危机很敏感在选择食用油时 ， 食品安全和产品合规与成本同样重要 “ 我愿意与商业综合体合作 ， 促进可持续棕榈油的使用因为综合体可以提供比我们强得多的品牌效应 ， 而相应产生的成本将大概率由增加的销售额来支付我非常有信心顾客会被展示橱窗上的可持续产品认证标志所吸引而走进餐厅因此 ， 如果我们在产品中使用可持续棕榈油 ， 我将很 高兴向公众介绍它 ， 以建立和推广我们的品牌 ” 某个体商户店长 “ 我对这个议题很感兴趣 ， 并希望能在我的产品中进行尝试品牌建设对个人品牌很重21 要参与