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1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 Xml 银行角度，如何 应对 房地产“新周期”？ 浅析行业 周期、政策导向及银行逻辑 行业专题报告 | 银行 证券研究报告 2022 年 08 月 01 日 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 银行 -8.88 -9.66 -8.86 沪深 300 -6.64 3.83 -13.32 分析师 雒雅梅 S0800518080002 联系人 刘呈祥 15201463935 张晓辉 13126655378 相关研究 银行：银行业周度高频数据跟踪（ 07.25-07.29） 2022-07-31 银行：存量化险，增量撬动 0728 中共中央政治局会议简评 2022-07-28 银行：小微金融如何在沃土江苏发光发亮 2022-07-26 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%2021-08 2021-12 2022-04银行 沪深 300Tabl e_Title 核心结论 Table_Summary 地产 管控 政策四轮周期 下 ， 房市反应摆脱滞后， 银行股逻辑切换。 四轮周期： 政策鼓励下 房市升温 、 政策收紧效果 滞后 房市松绑 以救市、需求旺盛 各地 开启 “限购潮 ”但 需求 热度 不减 “房住不炒 ”政策定力足，地产全面管控 。 银行股表现： 1） 2017年前，银行股的走势 与楼市关联度大 ，房地产作为支柱产业，周期变化对经济影响较大 ； 2） 2017年后受楼市影响减弱， 叠加银行基本面优质向好，长周期股价趋势稳定上涨 。 房企融资监管趋严， 需求复苏不及预期 ，政策频吹暖风托底经济。 房企融资主要依赖两大渠道 ： 1） 银行渠道： 2019年 起 银行为房企拿地提供前融资金 被禁止 ； 开发贷、非标和债券 等渠道亦受限 。 2） 居民渠道：房企资金来源 中 开发贷不足三成， 而 对销售回款依赖增强。 若 房市热度下降，易 出现 “销售遇冷 -交房 困难 -业主停贷 ”负反馈效应。 当 前房市供需两端 出现积极信号 ： 1） 6月销售出现短暂回温，二手房交易量提升较为明显。近期房企开启密集发债步伐，房企融资现积极信号。 2） 稳地产 政策暖风频吹 以提振需求。上半年超 170城放松地产政策， 首套房利率下限与5Y-LPR下降 ，但需求 显著 恢复仍 静待 经济和防疫拐点。 银行动态调整涉房业务 ，总量和结构 上 均有优化 。 1） 总量 来看 ， 2021年 主要股份行 全口径 涉房业务 均有不同程度 压降。担险业务 主要为 实有贷款；非担险业务中债券承销重要性提升。 2） 结构 来看 ， 银行涉房风险偏好下降， 重点聚焦优质客户和 高能级 区域。部分股份行和城商行 涉房贷款占比 大，但 调整 时间较为充足 ； 股份行和东部城商行的资产获取能力普遍较强、区位优势明显， 涉房业务 将向头部城市聚集，资产质量 预期改善。 银行主动 化解涉房风险 ，资产质量大幅恶化可能性 较小 。 “停贷事件 ”中 上市银行涉及贷款占比大多在 0.01%左右。 各方正逐步形成合力实现 “保交楼 ”，资产质量大幅恶化可能性较小： 1） 存量上，银行加大项目贷和并购贷支持力度，对受困企业贷款进行展期、续贷等，资产质量压力缓解 ； 2）增量上，银行也通过严格筛选高质量白名单房企客户、成立地产专项组、加强贷后跟踪管理、加快坏账核销等等来全方位应对不良地产风险。 投资建议：短期风险冲击，关注银行中报业绩。 当前银行板块 估值 处于历史绝对低位 。 1） 业绩角度建议关注优质区域行，这类银行扩表高效、质量上佳，业绩确定性强， 如 江苏、成都、杭州、苏州、常熟。 2） 地产后周期，谁将脱颖而出？轻地产、重实体、客群牢的优质行，重点关注 宁波 ； 关注涉房业务较多优质行估值修复机会，建议关注 招行、平安、兴业。 风险提示： 疫情拖累经济增速；地产监管力度超预期；风险处置不及预期。 行业专题报告 | 银行 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 索引 内容目录 一、每轮房地产政策收紧，银行如何表现？ . 5 1.1 四轮周期：从滞后到灵敏，从无序到规范 . 5 1.2 每轮 周期银行股表现如何？ . 7 二、监管层面：政策缓释地产压力 . 8 2.1 上阶段调控房市，多家房企违约 . 8 2.2 现阶段多措并举提振需求 . 10 2.2.1 监管：政策频频出台稳地产 . 10 2.2.2 地方：上半年超 170 城放松地产政策 . 11 2.3 首套利率再降，按揭利率降至低位 . 13 三、销售端仍较为低迷，房企需寻新思路 . 14 3.1 房地产销售 6 月短暂回温 . 14 3.2 土地及融资承压，当前出现 “积极信号 ” . 17 3.3 居民 购房意愿较弱，收入下降恐致需求不足 . 19 四、银行涉房规模下降，重点投向高能级区域 . 20 4.1 银行涉房 全口径业务透视：规模同比回落 . 20 4.2 银行风险偏好降低，房企更为依赖销售回款 . 23 4.3 房贷重点一二线及发达区域 . 25 4.4 房贷占比仍居高位，整体压力不大 . 26 4.5 首套利率下调 20BP，影响几何？ . 27 五、推进 “保交楼 ”，银行涉房业务长期可控 . 29 5.1 各方发力停贷事件，着力推进 “保交楼 ” . 29 5.2 多家银行主动披露涉房情况 . 31 5.3 多措并举，涉房风险长期可控 . 32 六、投资建议：地产后周期，机遇与挑战 . 34 七、风险提示 . 35 图表目录 图 1：我国几次房地产政策周期和周期内经济表现 . 5 图 2：房地产开发销售对宏观调控的表现 . 5 图 3：房屋新开工面积 和商品房销售面积同比增速 . 7 图 4：房地产对公和对私贷款投放情况 . 7 图 5：银行板块历史表现 . 8 图 6：银行不良率近年来持续得到压降（ 亿元） . 8 行业专题报告 | 银行 3 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 图 7：近年来 LPR 利率多次调降（ %） . 13 图 8：全国平均房贷利率从 3 月开始显著下行（ %） . 14 图 9： 3 月以来首套贷款利率平稳处于低位（ %） . 14 图 10： 7 月重点城市的首套房贷利率出现不同程度下降 . 14 图 11： TOP100 房企销售额 6 月出现回升 . 15 图 12： 30 城商品房销售面积 6 月回升 . 15 图 13：主要城市 7 月以来房地产销售仍然低迷 . 15 图 14： 6 月 70 个大中城市新房价格同比 -1.3% . 16 图 15： 6 月一二线城市新房价格环比抬升（ %） . 17 图 16： 6 月 70 个大中城市二手房价格较上月回升 . 17 图 17： 100 城成交土地占地面积和溢价率 . 17 图 18： 6 月房地产新发行债券环比略增 . 17 图 19：上半年全国房地产开发投资下降 5.4% . 18 图 20：我国城镇化率上升，房价压力抬升 . 19 图 21：房贷同比持续下行 . 20 图 22： 2、 4 月中长期贷款负增长 . 20 图 23：当前居民杠杆率居于历史高位（ %） . 20 图 24：居民可支配收入增速下滑 . 20 图 25：主要股份行的对公房地产业务余额（亿元） . 21 图 26：主要股份行的房地产担险资产结构（亿元） . 21 图 27：招商银行境内公司房地产广义口径风险业务余额（亿元） . 22 图 28： 招商银行房地产广义口径业务余额中贷款比重与不良率 . 22 图 29：兴业银行对公房地产担险资产结构（亿元） . 22 图 30：兴业银行房地产非担险资产结构（亿元） . 22 图 31：中信银行对公房地产非担险 资产结构（亿元） . 23 图 32：民生银行 对公房地产非担险资产结构 （亿元） . 23 图 33：房地产项目各阶段融资受限 . 23 图 34： 2018 年 9 月以 来房地产贷款增速进入持续下行通道 . 24 图 35：信托投向房地产的规模和占比均大幅下降 . 24 图 36：房地产贷款结构上，个人购房贷款占比逾七成 . 24 图 37：房地产开发贷下降斜率大于个人购房贷款 . 24 图 38：房地产开发资金来源中，国内贷款占比显著降低 . 25 表 1： 2020 年以来监管加强对房地产资金面管控 . 9 表 2：房企风险事件频出 . 9 表 3：近期有关房地产的监管动向梳理 . 10 表 4：各地房地产放松政策梳理（部分） . 11 表 5： 10 个典型城市 新房和二手房月均成交面积变化情况（万平方米） . 16 表 6： 7 月下旬多家房企启动发债 . 18 行业专题报告 | 银行 4 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 表 7：股份行全口径涉房业务低于 10%（亿元） . 21 表 8：银行房地产业务主要分布在一二线城市及相对发达地区 . 25 表 9：部分银行贷款集中制度未达标 . 26 表 10：新增首套房贷款利率 -20BP 对银行业绩的影响 . 28 表 11：各银行对 “停贷事件 ”的回应 . 29 表 12：监管层多次明确 “保交楼 ”决心 . 30 表 13：股份行年报中披露的应对措施 . 31 表 14：近两年上市银行对公房地产不良率多有抬头 . 32 表 15：上市银行除房地产外其他行业不良率大多呈现下行趋势（ %） . 33 表 16：银行为多家房企提供并购贷业务 . 33 行业专题报告 | 银行 5 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 一、每轮房地产政策收紧，银行如何表现？ 1.1 四轮周期： 从 滞后到灵敏，从无序到规范 图 1：我国几次房地产政策周期和周期内经济表现 资料来源： Wind，西部证券研发中心 图 2：房地产开发销售对宏观调控的表现 资料来源： Wind，西部证券研发中心 注：阴影部分为政策紧缩周期 第一轮：为防止地产过热，政策 逐步 收紧（ 2003-2005 年） 由于我国特殊的经济结构和消费需求， 90 年代深化改革以来，政府将房地产业规划为拉动经济发展的支柱产业，信号的释放伴随各类利好政策的出台，我国迅速进入了房地产大开发大建设时代 。由于房地产 开发建设 速度较快，居民的购房需求 得到 释放，并伴随一定的投机现象 。 自 1993 年我国开始深化住房改革，房地产业进入快速成长阶段， 1998 年 7月中央明确提 出 “促使住宅业成为新的经济增长点 ”，随后我国进入房地产大建设时期。0%5%10%15%20%25%30%0200000400000600000800000100000019931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021GDP：房地产业（亿元） GDP：其他（亿元） GDP同比增速 GDP:房地产业同比增速开始起步，快速成长 抑制过热逐步收紧 密集收紧 宽松 遏制收紧力度逐升 宽松政策收紧监管趋严-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%2000年 2月 2002年 5月 2004年 8月 2006年 11月 2009年 3月 2011年 6月 2013年 9月 2015年 12月 2018年 4月 2020年 7月房地产开发投资完成额 :累计同比 商品房销售额 :累计同比2007 年末房价飞涨 限购 解除 ，需求释放 各地陆续开始限购 行业专题报告 | 银行 6 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 2002 年为了刺激消费、消化库存，国家降低了住房公积金存、贷款利率，房地产急速升温。为防房地产业过热，我国在 2003 年发布了关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知，首次对房地产业采取收紧的宏观调控政策。随后几年，国家也不断在控制土地供给，上调准备金率，收紧房产信托，调整房产税等诸多方面共同发力，企图遏制房地产市场的泡沫。 房市反应略有滞后，整体政策调整颇有成效。 从 2003 年到 2005 年，房地产行业初期的 “野蛮生长 ”在政府干预下得到了抑制，房地产开发投资累计完成额增速和商品房累积销售额增速开始放缓。 2003 年初到 2005 年末，房地产开发投资 累计 完成额增速从 37%降到20.9%，商品房累计销售增速从 76.1%下降到 30%。房屋新开工面积和商品房销售面积也相应下降，增速分别下降了 7 个百分点和 4.5 个百分点。在楼市发展初期，快速成长和扩张是一个难以压制的客观趋势，配合前期不断释放的政策利好信号，房企对政府的调控反应略有滞后，前期政策收紧房市仍然迅速发展，但总体来看，第一轮紧缩周期成功阻止了盲目建设 、 投资过热的局面。 第二轮：政策加大力度，密集调控（ 2006-2007 年） 为了抑制房价上涨，监管采取了一系列密集的调控措施。 2006 年 5 月，国务院出台 “国六条 ”，为整个房地产大调控奠定了基调； 2006 年 5 月 -2006 年 9 月，国务院 、国税总局、建设部联合发改委、工商总局、国土资源局紧跟国务院的步伐，限套型、二手房营业税，未经许可不得发布预售广告，发布 “外资限炒令 ”，强制征收二手房转让个人所得税，土地新政及廉租房管理实施办法等政策法规接踵出台； 2007 年，国家从遏制需求、交易监管、购房政策、土地政策、外资管理等层面加强监管，并且年内 5 次加息，提高房地产投资的成本、打击炒房行为。但由于我国房地产市场问题复杂，这一时期房地产业发展最迅速，房价攀升，房产投资行为也愈演愈烈。 楼市从 2006 年开始愈演愈热，国家出手密集调控，却一度失灵。 2006 年开始，国家进一步加大收紧力度，试图从多方面出手打击房价飞涨，然而从市场表现看效果并不理想。2007 年下半年商品房销售增速上涨，房价暴涨， 2007 年房地产业 GDP 增速为 24.03%，达到了历史上的最高峰。调控手段的失灵与前期紧缩带来的短期供给减少，投机炒房者扰乱市场秩序，信用环境相对宽松，以及因 2008 奥运会持续看涨楼市有关。这一阶段 反映了当时房企在市场中摸索与宏观调控手段的适应。 第三轮：应对过热，从宽松转为收紧周期（ 2010-2014 年） 2008 年，为了应对金融危机，稳定经济，政府对房地产 “松绑 ”以 救市，伴随其他宽松的宏观调控政策，楼市随即大涨。 2010 年经济逐渐复苏，前期宽松政策的余威开始显现，监管逐步收紧政策。 2010 年 1 月，国务院发布严格二套房购房贷款管理，随后国土资源部出台一系列土地调控新规，并对地产进行专项整治清查。为进一步压制房价，银监会要求银行对贷款进行评估、严控房地产风险敞口，同时提高首付比例、暂停第三套房贷、一线城市和一些二三线城市开始限购。紧密强硬的政策落地后效果显著，在随后的 2011 年，2012 年和 2013 年，政策仍然延此态势，维持房地产收紧周期。 房企逐渐适应市场调节和宏观调控 相结合的模式，对政策的灵敏度和反应力得到进一步提升。 2010 到 2014 年，国家始终坚持收紧的政策导向。房屋新开工面积同比增速从 2010 行业专题报告 | 银行 7 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 年末的 40.7%降低至 2011 年末的 16.2%，房地产开发投资 累计完成 额也均匀有序地下降，商品房销售额虽然有所波动，但是相比 2009 年末 75.5%的高位， 2014 年末已降至 -6.3%。两次波动主要原因系 2011 年 2 月到 2012 年 2 月全国各地陆续开始的限购令，造成了销售额的大幅下跌，并且在 2012 年逐渐解除后需求释放出现了短期大量反弹。 第四轮：新一轮收紧周期，地产全面管控时 代来临（ 2017 至今） 2014 年房地产萎缩以来，央行多次下调贷款基准利率和贷款准备金率，楼市开始回温。 2017 年进入房地产改革新时期，严格监管迫使房企优化转型，更规范的房地产市场正在建立。 “三条红线 ”一经提出，配合其他紧信贷，严监管的措施，房企纷纷开始自觉优化调整，做出应对。 2020 年以来，监管严厉打击资金违规流入房市的乱象，特别是经营贷、消费贷等资金流入楼市。 2020 年上半年，深圳、上海等地出现经营贷流入房市现象，各地开始紧急排查； 2021 年 3 月，银保监会等部门联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问 题专项排查，监管范围从地方上升至全国。租房市场方面，住房租赁企业变相开展金融业务，诱导承租人使用 “租金贷 ”，银行在消费贷的放款审核变得更加严格。此外，房地产作为底层资产的理财产品收益率可高达 10%，因此出现了银行员工私自销售非第三方委托的房地产理财产品，即所谓 “飞单 ”现象 ， 2021 年 5 月银保监会出台 “销售新规 ”明确禁止该行为。 2017 年以后房地产业贷款和个人住房按揭贷款的需求 进入下行通道 ，增速分别从 2017年末的 20.9%和 22.2%，降低至 2022 年 6 月 末的 4.6%和 6.2%。 2021 年以后，房屋新开工 面积和商品房销售面积增速均大幅下降， 2022 年 6 月末 达到了 -34.4%和 -22.2%的历史 低位同比 增速。 图 3：房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速 图 4：房地 产 对公和对私贷款 投放 情况 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 注：阴影部分为政策紧缩周期 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 1.2 每轮周期银行股表现如何？ 2017 年以前，银行股的走势和楼市表现趋势相似，原因系房地产作为我国支柱产业，其周期变化对经济发展的影响较大 。银行股在 2003 年到 2005 年期间表现平平，此时受到第一次紧缩周期的影响房企的扩张速度放缓。 2006 年和 2007 年密集调控手段短暂失灵，房地产发展势头猛烈，带动了整个经济的快速扩张，银行股也迎来大涨。并且过热的房地-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2000 2004 2008 2012 2016 2020房屋新开工累积面积 :同比增速商品房销售累积面积 :同比增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%01000002000003000004000005000006000002009 2011 2013 2015 2017 2019 2021房地产贷款（亿元） 个人购房贷款（亿元）房地产贷款同比增速 个人购房贷款同比增速 行业专题报告 | 银行 8 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 产充分维持市场信心，股价未受政策利空的影响。 2010 年以后政策再次进入收紧周期，此时银行股也相应地平稳下调，除了 2012 年末到 2013 年中的一次小幅回升，股价回升原因系央行连续降准降息，银行的再融资压力得到缓解，利润提高。 2017 年以后，银行股的走势逐渐受楼市影响减弱， 长期趋势稳定 。 2017 年提出 “房住不炒 ”建设长效机制的目标后，楼市的监管逐渐严格，市场逐渐规范。 2016 年两会对新常态下经济转型做出了具体指导，其他支柱产业的发展和改革也弱化了房地产在对我国经济的直接影响；金融市场去杠杆，紧信用改革开始发挥作用，银行资产的安全性逐步提升，同时供给侧结构性改革 下 很多传统行业和化工产业利润提升，也巩固了银行资产的质量。2015 年末商业银行的不良率已经降至 1.67%，并且 此后始终维持在低于 1.9%的水平，商业 银行 股进入平稳上涨阶段。 2020 年 以来， 房企 现金流危机 不断， 银行涉房 贷款 等资产质量 受到 影响， 但银行基本面整体优质，业绩向好。 长期 周期来看， 股价 走势仍然较为稳定 。 图 5：银行板块历史表现 图 6：银行不良率近年来持续得到压降 （亿元） 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 二、监管层面：政策缓释地产压力 2.1 上阶段调控房市，多家房企违约 上阶段，监管出台政策严控地产风险。 2017 年，中央提出坚持 “房住不炒 ”，地产进入全面严监管时代。 为 建立楼市平稳健康的长效发展机制 ， 监管端也积极响应，开始政策改革、持续加码调控。 2019 年 8 月，央行和住建部提出 “三道红线 ”强势收紧融资，多家房企资金链吃紧，转型以达到监管要求。当前在宽货币政策环境下，我国仍然坚持 “房住不炒 ”，严格监管地产金融，坚定构建房地产长效机制的立场。 2020 年以来，监管层面不断加强对房地产市场资金面的管控，严格限制房企融资的体量及方式，增强其融资的市场化、规则化、透明度。 2020 年 8 月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的 “三线四档 ”规则； 12 月，央行联合银保监会出台关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。 2021 年 3 月，央行和银保监会又联合开展经营贷 违规流入房地产问题专项排查，防范经营性贷款违规流入房地产市场。房地产调控背景叠加疫情影响经济等因素，致使房企销售回款、融资渠道、业绩等层面 受到 不同程度的冲击，房地产市场一度陷0500100015002000250030003500400045002000-01-04 2006-01-04 2012-01-04 2018-01-04银行（申万） 银行（申万）17.90%8.61%2.40% 1.67% 1.73%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%05000100001500020000250002003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021商业银行净利润 商业银行不良贷款比例 行业专题报告 | 银行 9 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 入信心危机。 表 1： 2020 年以来监管加强对房地产资金面管控 时间 部门 政策文件 具体内容 2020/8/1 央行，住建部 重点房地产企业资金监测和融资管理的 “三线四档 ”规则 三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍。按照踩线情况，房地产企业被分为 “红、橙、黄、绿 ”四档， “红档 ”企业有息负债规模不能高于现有水平， “橙档 ”企业有息负债年增速不得超过 5%， “黄档 ”企业不得超过 10%， “绿档 ”企业不得超过 15%。 2020/12/1 央行，银保监会 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 对银行房地产贷款集中度管理制度，考核房地产贷款占比、个人住房贷款占比，从大型银行到村镇银行设立 5 档上限。 2021/3/1 央行上海总部 - 合理控制房地产贷款增速和占比，加强个人住房贷款管理，严格审查个人信息的真实性，防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。 2021/3/1 央行，银保监会 关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知 联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，对经营贷需求进行穿透式、实质性审核，发现贷款被挪用于房地产的将立刻收回，压降授信额度，并追究法律责任。 资料来源：央行，银保监会，住建部，西部证券研发中心 多家房企陷入流动性危机，债务违约频显。 疫情影响等外部压力及内需趋弱的背景之下，2021 年以来房企流动性风险频显，阳光城、四川蓝光、恒大集团、融创等多家民营房企陷入债务违约危机，纷纷披露债券违约情况，流动性风险骤增。具体来看，早在 2021 年2 月，阳光城宣布出现流动性紧张， 2726 万美元的境外美元债券利息未能及时偿还；此外，颇受关注的恒大集团早在 2020 年已存在现金流隐忧的问题，到期债务未能偿还、部分工地停工、已预售的房产未能按时交付等问题。 根据上海票交所发布的截至 6 月末的持续逾期名单中，出现违约的房企近 1600 家，约占比总家数的 62%，占比较一季 度增长超 30%。违约形式包括房企直接违约以及集团下的 地区分公司 、 子公司 、 控股公司 、 旗下投资公司控股公司等发生票据违约 。 表 2：房企风险事件频出 时间 企业 类型 违约事件 2021/2 阳光城 民营 公司发布公告称，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张。公司未能在豁免期内支付发行的境外美元债券利息，约 2726 万美元。 2021/7 蓝光发展 民营 2020 年以来公司流动性阶段性紧张， 7 月 11 日新增到期未偿还债务本息金额 20.6 亿元。截至 7 月12 日，债务本息合计已累积到 45.44 亿元。 2021/7 泰禾集团 民营 公司现有项目的去化率有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，公司将无法按期完成公司债券 “H8 泰禾 01”本息的兑付。 2021/9 新力控股 民营 由于集团面临宏观经济状况导致超预期的资金流问题，于 21 年 9 月 20 日停盘。 2021 年 12 月 20 日披露初步评估境内贷款债务 64 亿，预计 22 年 6 月到期的美元债券将交叉违约。 2021/12 恒大集团 民营 集团发布公告称，自 21 年 9 月份以来集团一直积极讨论财务对策，不确定是否有充足资金继续履行2.6 亿美元债务担保义务。 2021/12 佳兆业 民营 公司发布公告称，截止 21 年 12 月未偿还优先票据约 11780 百万美元。 2022/1 中国奥园 民营 公司于 2021 年 10 月发布公告提前宣布违约，将不再支付 22 年 1 月到期票据的余下本金及利息，以及 23 年和 24 年票据的最新一期利息。 2022/3 禹洲集团 民营 公司发布公告称，公司因未能在到期日支付有关款项，构成 23 年票据违约。截止 3 月 7 日，未偿还本金共计 5 亿美元。 2022/3 祥生集团 民营 祥生集团于 2022 年 3 月 21 日发布公告称公司未能于宽限期届满前支付一笔美元有效票据利息，宣告集团流动性出现阶段性问题。 2022/5 融创中国 民营 发布公告称，集团预期不会在部分优先票据到期及宽限期内偿还债务，提前宣告违约。 资料来源：各公司公告，西部证券研发中心 行业专题报告 | 银行 10 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 2.2 现阶段多措并举提振需求 2.2.1 监管：政策频频出台稳地产 房产政策频频出台，意在提振刚性需求，合力支持改善性需求。 当前经济形势下，购房需求疲弱、情绪较为低落， 2021 年三季度以来，央行、银保监会政策端不断释放积极信号，以稳定房地产市场、满足民众合理购房需求。 1）对于房企，重点是化解风险，监管呼吁银行仍需满足房企（尤其是大型及优质房企贷款）的合理融资需求，如鼓励银行开展并购贷款； 2）对于居民，坚持 “房住不炒 ”定位，包括满足刚性的住房贷款需求和租赁住房需求等， “扩量 ”措施有发展保障性租赁住房市场、保障新市民和青年的住房刚需， “降价 ”措施有调降 5Y-LPR 和首套房利率下限，年内不扩大房地产税改革试点城市等。 监管层面对于房地产的态度长期维 “稳 ”，主要有： 1）坚持 “房住不炒 ”定位。鼓励房地产的民生属性，如优先保障刚需、合理满足改善性需求，而房地产的投资属性持续被压制；2）加大对重点群体的保障。如新市民、青年群体、受疫情影响较大的企业和个人，这部分需求也通常和各地政府的人才引进计划相结合，各地差异化实施的空间大； 3）政策面对房地产托底经济的期待仍存。如 2021 年下半年至 2022 年上半年，居民部门的中长贷需求始终疲乏，政策面上房贷政策纠偏、调降 5Y-LPR 和首套房利率下限等多措并举，意在发挥房地产业 “稳定器 ”作用。 表 3：近期有关房地产的监管动向梳理 时间 会议 /政策文件 具体内容 2021/9/24 央行货币政策委员会 2021年第三季度例会 维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。 2021/9/29 人民银行、银保监会联合召开房地产金融工 作座谈会 金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕 “稳地价、稳房价、稳预期 ”目标， 准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。 2021/10/15 2021 年第三季度金融统计数据新闻发布会 保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。 2021/10/21 国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会 保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有 90%以上都是首套房贷款。 2021/12/8 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 。 2021/12/20 央行、银保监会出台关于做好重点房地产 企业风险处置项目并购金融服务的通知 鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。 2022/1/18 刘国强副行长在国新办 2021年金融统计数据新闻发布会上答记者问 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求， 全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性， 稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022/2/1 中国银保监会、住房和城乡建设部有关部门负责人就关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见答记者问 进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。 一是支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。二是保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。三是加强风险管控，防范好相关金融风险。 2022/3/16 国务院金融稳定发展委员会专题会议 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案 ，提出向新发展模式转型的配套措施。 行业专题报告 | 银行 11 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 2022/3/16 银保监会召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 持续完善 “稳地价、稳房价、稳预期 ”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式， 鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。 2022/3/16 财政部有关负责人就房地产税改革试点问题答记者问 综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 2022/4/19 金融支持实体经济座谈会 要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险， 不盲目抽贷、断贷、压贷， 保持房地产融资平稳有序。 2022/4/29 中共中央政治局会议 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管 ，促进房地产市场平稳健康发展。 2022/4/29 人民银行学习贯彻中央政治局会议精神，坚 决落实金融支持稳经济工作措施 执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序， 支持刚性和改善性住房需求 。 2022/5/9 2022 年第一季度中国货币政策执行报告 坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持力度。 2022/5/15 央行、银保监会关于调整差别化住房信贷 政策有关问题的通知 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点 ;按照 “因城施策 ”自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 2022/5/24 住房和城乡建设部、财政部、央行关于实 施住房公积金阶段性支持政策的通知 受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴；受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理；各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度。时限暂定至 2022 年 12 月 31 日。 2022/6/2 人民银行外汇局举行新闻发布会解读国务院常务会部署扎实稳住经济的有关金融政策 鼓励对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款以及受疫情影响的个人住房与消费贷款等，实施延期还本付息的政策。 2022/7/12 国家发展改革委规划司负责同志就 十四五 新型城镇化实施方案答记者问 完善城市住房体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题 资料来源：央行，银保监会，西部证券研发中心 2.2.2 地方：上半年超 170城放松地产政策 多省市出台地产放松政策松绑，降低首付、上调公积金贷款额度、人才引进成主要手段。截至 6 月末，超 170 省市松绑房地产政策，具体包括放松限购限贷限售、放松公积金贷款限度、降低房价、降低首付、减免房地产税费、加大购房补贴等。 根据克而瑞统计，上半年约 90 城放松限购限贷政策， 例如上海、杭州等地，通过人才引进、调整个税要求来尽量满足居民的住房需求；郑州、哈尔滨等地进一步放松限贷，二套房执行首套房贷款政策等措施层出不穷。 此外，江苏多地在内的约 20 城放松限售政策， 南京市全面放开外地人限购，且社保可补缴；苏州、泰州等地调整房屋 转让时间、减少外地户籍社保缴纳时长。超 140 城在公积金层面得以松绑， 主要是阶段性降低公积金贷款首付比例、首套住房公积金贷款限额上调、降低公积金贷款项目准入条件等等。此外，减免房地产税费、实行购房补贴、优惠房贷利率等措施更是不断加码，由点及面支持房产合理需求。 表 4：各地房地产放松政策梳理（部分） 地区 时间 类型 具体内容 温州 2022/6/17 支持合理住房需求 原则上全面停止安置房新建，推进房屋征收房票政策全覆盖；落实政府商定房票购买商品房优惠项目目录；推进房票市区全域流转。推进房票在人才购房补贴、政府项目支付、土地出让金支付等领域的应用。 行业专题报告 | 银行 12 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 08 月 01 日 南京 2022/6/13 外地户籍购房再松绑 自 4 月以来，政策再松绑，非南京市户籍人员提供 6 个月社保证明即可开具购房证明；此前南京房政已经多次松绑，包括缩短限售、增加购房资格、上调住房公积金最高贷款额度等。 上海 2022/5/29 优化房产项目流程，加快人 才落户改善住房需求 上海市人民政府印发上海市加快经济恢复和重振行动方案，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供
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