资源描述
2022 年 上 半 年 ， 西 安 优 质 写 字 楼 市 场 仅 录 得 两 个 乙 级 写 字 楼 项 目 ： 中 铁 立 丰 国 际 广场 及 天 伦 泛 太 国 际 入 市 ， 为 市 场 带 来 5.4 万 平 方 米 新 增 供 应 ， 推 动 市 场 总 体 量 上 升 至687.4 万 平 方 米 ， 其 中 甲 级 写 字 楼 体 量 仍 保 持 在 169.1 万 平 方 米 。 受 全 国 疫 情 不 稳 定 的大 环 境 及 年 初 疫 情 封 控 等 因 素 影 响 ， 上 半 年 西 安 写 字 楼 市 场 净 吸 纳 量 录 得 约 7.4 万 平方 米 ， 较 去 年 同 期 下 降 了 68%。 故 在 供 应 相 对 短 缺 的 情 况 下 ， 整 体 市 场 空 置 率 仅 下 降1.3 个 百 分 点 至 32.6%。 租 金 方 面 ， 整 体 市 场 租 金 仍 处 在 下 行 阶 段 ， 随 着 吸 纳 的 走 低 ，更 多 业 主 开 始 降 低 租 金 预 期 或 延 长 免 租 期 ， 致 使 上 半 年 度 写 字 楼 市 场 的 可 比 租 金 较 去年 同 期 下 降 0.7%。按 租 户 行 业 看 ， TMT、 第 三 方 办 公 服 务 运 营 商 及 服 务 业 为 上 半 年 需 求 前 三 大 来 源 ， 分别 占 比 22.3%、 20.1%、 15.2%。 上 半 年 ， TMT 仍 为 西 安 甲 级 写 字 楼 市 场 主 要 新 租 需求 来 源 。 其 中 人 工 智 能 、 芯 片 、 云 计 算 等 细 分 行 业 需 求 进 一 步 释 放 ， 推 动 行 业 需 求 持续 增 长 。 在 二 季 度 发 布 的 陕 西 省 “ 十 四 五 ” 数 字 经 济 发 展 规 划 中 将 西 安 作 为 数 字经 济 发 展 核 心 动 力 源 ， 再 次 强 调 西 安 发 展 数 字 经 济 的 核 心 地 位 ， 叠 加 西 安 市 “ 十 四五 ” 产 业 发 展 规 划 中 强 调 着 力 培 育 人 工 智 能 、 增 材 制 造 、 大 数 据 等 新 兴 产 业 ， 相 关细 分 领 域 的 需 求 也 将 在 未 来 持 续 成 为 需 求 持 续 增 长 的 动 能 。 同 时 ， 随 着 租 户 对 物 业 组合 灵 活 性 的 重 视 程 度 的 提 升 ， 推 动 共 享 办 公 在 租 户 资 产 组 合 中 的 重 要 性 持 续 提 升 ， 行业 震 荡 释 放 的 大 量 优 质 面 积 为 第 三 方 办 公 运 营 商 提 供 扩 张 的 机 会 窗 口 ， 上 半 年 第 三 方办 公 运 营 商 新 租 需 求 再 次 成 为 市 场 需 求 主 要 来 源 。 此 外 ， 上 半 年 来 自 律 所 及 人 力 资 源等 专 业 服 务 业 企 业 的 跨 区 域 升 级 需 求 较 为 突 出 ， 向 经 济 活 动 更 为 活 跃 的 核 心 片 区 聚 集趋 势 明 显 。宏 观 利 好 驱 动 办 公 新 势 能 。 上 半 年 ， 来 自 煤 炭 、 石 油 等 能 源 类 企 业 的 升 级 需 求 表 现 抢眼 。 受 后 疫 情 时 代 、 碳 中 和 元 年 、 全 球 能 源 短 缺 等 多 重 因 素 影 响 ， 能 源 类 商 品 价 格 持续 维 持 高 位 ， 得 益 于 此 ， 2021 年 ， 能 源 行 业 整 体 营 业 收 入 和 净 利 润 增 速 分 别 达 到 31%和 111%。 2022 年 一 季 度 营 业 收 入 和 净 利 润 增 速 分 别 为 35%和 55%。 整 体 盈 利 水 平 的明 显 改 善 ， 推 动 能 源 行 业 在 今 年 上 半 年 持 续 升 级 办 公 环 境 ， 来 自 能 源 行 业 的 升 级 需 求较 去 年 同 期 增 加 了 31.8%。 西 安 作 为 西 北 龙 头 城 市 汇 聚 了 多 家 石 油 ， 煤 炭 等 能 源 类 企业 总 部 ， 在 宏 观 利 好 因 素 的 影 响 下 ， 未 来 来 自 能 源 类 企 业 的 升 级 需 求 或 将 成 为 西 安 优质 办 公 楼 的 需 求 新 势 能 。升 级 趋 势 推 动 优 质 楼 宇 韧 性 提 升 。 自 2021 年 上 半 年 在 线 教 育 及 房 地 产 行 业 波 动 释 放 大量 优 质 租 赁 面 积 后 ， 仍 能 实 现 租 金 增 长 的 楼 宇 抓 住 租 户 对 核 心 商 务 区 的 升 级 需 求 ， 优化 自 身 租 户 组 合 ， 持 续 减 少 小 面 积 租 户 ， 将 600 平 方 米 以 上 租 户 占 比 由 2021 年 一 季度 的 53%拉 升 至 近 60%， 同 时 着 重 引 入 保 险 、 律 所 、 增 长 强 劲 的 人 工 智 能 、 芯 片 、 云计 算 等 需 求 面 积 较 大 、 抗 风 险 能 力 较 强 ， 租 期 稳 定 的 韧 性 行 业 需 求 。 通 过 持 续 的 改 善租 户 结 构 提 升 自 身 抗 风 险 能 力 。展 望 未 来 ， 随 着 财 政 和 金 融 政 策 超 预 期 的 宽 松 ， 金 融 、 基 建 及 其 上 游 行 业 都 将 重 启 发展 ， 加 之 疫 情 的 常 态 化 防 范 将 降 低 疫 情 对 市 场 的 扰 动 因 素 ， 目 前 在 疫 情 影 响 下 被 压 抑的 升 级 扩 租 需 求 将 迎 来 反 弹 ， 叠 加 2022 年 下 半 年 西 安 将 迎 来 核 心 片 区 30.3 万 平 方 米的 新 增 供 应 ， 如 金 融 ， 专 业 服 务 及 建 筑 业 的 升 级 扩 组 需 求 或 将 得 到 进 一 步 释 放 。“ 下 半 年 西 安 或 将 入 市 两 栋 甲 级 写 字 楼 ， 为 西 安 招 商 引 资 再 添 重 要 载 体 ， 进 而 吸 引 更多 优 质 企 业 落 户 西 安 。 同 时 ， 基 于 西 安 快 速 有 效 的 疫 情 控 制 经 验 ， 市 场 对 于 城 市 未 来疫 情 防 控 情 况 持 较 乐 观 预 期 ， 疫 情 影 响 将 逐 步 消 退 ， 市 场 活 跃 度 有 望 逐 步 回 升 ， 上 半年 压 抑 的 升 级 及 扩 租 需 求 有 望 进 一 步 释 放 。 此 外 ， 随 着 西 安 作 为 数 字 经 济 的 核 心 城 市地 位 的 提 出 ， 经 济 人 口 资 源 的 进 一 步 聚 集 将 激 发 科 技 新 兴 产 业 链 的 完 善 ， 衍 生 更 多 TMT细 分 行 业 对 写 字 楼 的 租 赁 需 求 。 ”2022 年 上 半 年 ， 西 安 优 质 零 售 物 业 市 场 未 录 得 新 增 供 应 。 同 时 ， 银 泰 百 货 钟 楼 店 于 二季 度 闭 店 ， 整 体 市 场 体 量 有 所 下 降 。 受 年 初 疫 情 影 响 ， 实 体 店 的 暂 停 营 业 和 地 区 旅 游业 停 滞 等 因 素 让 城 市 消 费 活 力 有 所 下 降 。 部 分 高 空 置 率 项 目 雪 上 加 霜 ， 空 置 率 持 续 走高 。 同 时 ， 在 品 牌 策 略 及 业 主 调 改 等 因 素 影 响 下 ， 上 半 年 持 续 录 得 如 超 市 、 影 院 、 KTV等 生 活 和 体 验 类 业 态 的 大 面 积 租 户 退 租 案 例 ， 致 使 市 场 空 置 率 环 比 上 涨 0.7 个 百 分 点至 8.8%； 全 市 购 物 中 心 首 层 平 均 租 金 环 比 下 跌 0.8%， 至 每 月 每 平 方 米 267.3 元 。消 费 赛 道 迭 代 激 发 新 需 求 。 此 轮 疫 情 后 ， 消 费 者 诉 求 再 次 演 变 ， 众 多 消 费 新 趋 势 已 站上 “ 风 口 ” ， 品 牌 方 迎 来 迭 代 新 周 期 。 前 两 年 在 西 安 零 售 市 场 极 速 扩 张 的 茶 饮 赛 道 ，在 上 半 年 开 始 有 所 放 缓 。 疲 软 的 消 费 环 境 、 日 益 增 加 的 成 本 压 力 使 得 如 奈 雪 、 喜 茶 等头 部 茶 饮 品 牌 暂 缓 扩 张 ， 收 缩 店 铺 。 上 半 年 ， 喜 茶 已 率 先 开 始 缩 铺 ， 位 于 钟 楼 的 西 北首 家 喜 茶 LAB 暂 停 营 业 ， 同 时 永 宁 里 门 店 也 于 二 季 度 闭 店 。 而 与 此 形 成 鲜 明 对 比 的 是咖 啡 品 牌 的 集 中 入 驻 。 上 半 年 网 红 咖 啡 品 牌 %Arabica、 MStand 及 MANNER 均 开 始布 局 西 安 ， 锚 定 城 市 或 区 域 首 店 。 在 资 本 推 动 下 ， 此 类 品 牌 将 接 力 茶 饮 ， 加 速 扩 张 市场 ， 成 为 西 安 零 售 需 求 的 又 一 增 长 极 。 此 外 ， 疫 情 的 反 复 及 全 运 会 的 余 热 推 动 “ 全 民健 身 ” 、 “ 健 康 生 活 ” 等 理 念 根 植 在 年 轻 消 费 者 的 消 费 习 惯 中 ， 推 动 “ 体 育 +” 的 新 消费 潮 流 。 如 篮 球 、 滑 板 、 滑 雪 、 棒 球 等 更 加 注 重 社 交 与 健 康 的 生 活 方 式 正 在 成 为 主 流 ，同 时 相 关 的 体 育 体 验 类 业 态 持 续 进 驻 购 物 中 心 ， 成 为 体 验 业 态 中 快 速 崛 起 的 新 兴 需 求 。新 零 售 空 间 释 放 消 费 新 活 力 。 消 费 者 的 生 活 模 式 在 疫 情 常 态 化 时 代 迎 来 转 变 ， 购 物 中心 作 为 生 活 方 式 主 要 载 体 的 第 三 空 间 ， 同 样 更 趋 多 元 化 。 如 上 半 年 入 市 的 未 央 168 街区 打 造 的 夜 生 活 场 ； 曼 蒂 广 场 打 造 的 长 安 十 二 时 辰 主 题 街 区 及 下 半 年 将 入 市 的 体 育 主题 零 售 项 目 体 育 之 窗 、 生 态 主 题 购 物 中 心 南 飞 鸿 乐 荟 中 心 、 公 园 商 业 集 乐 里 等 项 目 ，均 打 破 传 统 商 业 空 间 ， 通 过 打 造 “ 文 旅” ， “ 生 态” ， “ 公 园” ， “ 社 交”等 复 合 型 零 售 空 间 ， 迎 合 时 下 流 行 的 “ 微 度 假 ” 、 “ 夜 生 活 ” 、 “ 体 育 社 交 ” 等 新 兴生 活 方 式 。 以 场 景 营 造 使 商 业 形 态 进 一 步 从 物 理 层 面 融 入 周 边 场 景 ， 为 线 下 商 业 注 入新 活 力 的 同 时 更 有 效 地 为 消 费 者 生 成 自 然 、 社 交 、 生 活 之 地 ， 充 分 释 放 消 费 者 的 购 物热 情 和 消 费 欲 望 。2022 年 下 半 年 西 安 零 售 市 场 或 将 迎 来 供 应 小 高 峰 ， 预 计 近 38.7 万 平 方 米 的 零 售 项 目将 集 中 入 市 。 其 中 不 乏 如 DCC 原 力 场 、 正 唐 广 场 等 改 造 项 目 。 未 来 ， 开 发 商 将 继 续 通过 拿 地 自 建 、 轻 资 产 、 存 量 改 造 等 多 种 方 式 加 码 西 安 ， 进 一 步 推 动 供 应 端 的 多 元 化 呈现 ， 逐 渐 成 为 长 期 趋 势 。“ 近 期 ， 西 安 出 台 多 项 措 施 支 持 夜 间 经 济 、 户 外 经 济 的 发 展 ， 通 过 适 当 延 长 夜 间 营 业时 间 、 创 新 夜 间 消 费 业 态 和 模 式 、 依 托 特 色 商 业 街 区 举 办 文 创 市 集 等 活 动 为 商 业 市 场发 展 注 入 新 的 活 力 。 同 时 在 各 项 措 施 的 刺 激 下 ， 西 安 零 售 市 场 将 持 续 回 暖 ， 层 出 不 穷的 新 零 售 模 式 也 将 孕 育 新 的 商 业 生 态 、 商 业 结 构 。 ”2022 年 上 半 年 西 安 市 场 未 录 得 大 宗 物 业 成 交 。 上 半 年 ， 在 物 业 收 购 类 型 层 面 ， 写 字 楼类 项 目 仍 是 西 安 投 资 交 易 的 重 点 ， 客 户 关 注 度 最 高 且 可 选 择 空 间 大 ， 目 前 全 市 超 过 77%待 售 项 目 为 写 字 楼 项 目 。 然 而 ， 受 疫 情 和 房 地 产 行 业 宏 观 调 控 双 重 因 素 的 影 响 ， 开 发商 对 于 现 金 流 的 追 求 令 大 宗 交 易 的 供 应 端 将 持 续 增 加 ， 除 写 字 楼 外 ， 产 业 物 业 及 零 售物 业 的 可 出 售 项 目 也 有 所 增 加 ， 为 大 宗 物 业 交 易 市 场 活 跃 度 提 升 打 下 基 础 。 此 外 ， 全国 来 看 ， 随 着 资 本 持 续 聚 焦 新 经 济 地 产 ， 西 安 产 业 地 产 体 量 的 增 加 及 成 熟 度 的 提 升 或将 迎 来 更 多 投 资 关 注 。“ 目 前 ， 具 有 融 资 成 本 优 势 的 大 型 国 内 险 资 仍 是 市 场 上 最 活 跃 的 买 家 之 一 ， 同 时 ， 在整 体 市 场 环 境 持 续 走 低 的 情 况 下 ， 部 分 外 资 开 发 商 也 开 始 入 场 寻 求 抄 底 机 会 。 随 着 西安 城 市 空 间 扩 容 ， 综 合 承 载 能 力 和 辐 射 带 动 能 力 也 在 持 续 增 强 ， 将 有 更 多 的 机 构 和 资本 会 从 关 注 转 为 实 际 投 资 。 ”
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