房地产行业深度报告：政策篇：三大政策重塑行业格局.pdf

本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 政策篇： 三 大政策 重塑行业格局 证券 研究报告 所属 部门 股票研究部 报告 类别 行业 深度 所属行业 金融地产 /地产 行业评级 增持评级 报告时间 2018/4/25 分析师 宋红欣 证书编号： S1100515060001 010-66495639 songhongxincczq 联系人 徐伟平 证书编号 ： S1100117100001 010-66495956 xuweipingcczq 川财研究所 北京 西城区平安里西大街 28 号中海国际中心 15 楼， 100034 上海 陆家嘴环路 1000 号恒生大厦11 楼， 200120 深圳 福田区福华一路 6 号免税商务大厦 21 层， 518000 成都 中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交 子大道177 号中海国际中心 B 座 17楼， 610041 房地产 行业 深度 报告 核心观点 “租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 2018 年 政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超 50 个， 已有超过 10 个城市开展租赁类土地出让，供应量超过 8 万套。 2017上海只租不售用地供给量最大，已接近 100 万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近 20%，政策执行力度相当坚决。 我们可以看到， 随着各地“租售并举”政策逐步落地， 2017 年 9 月以来 70 个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在 5-6%左右。 同时， 全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄，“恐慌性”需求得到平抑。 长期来看，通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而 分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场健康稳定发展。 人才落户新政 ： 需求端调控变相放松 进入 2018 年更多的城市发布落户新政， 落户门槛明显下降 ，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，原本的人才争夺战已经俨然成为人口争夺战。 根据测算，房地产行业税费在地方政府财政收入占比在 40%以上， 在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，地方财政收入压力明显增大， 降低落户门槛 导入人口 扩大潜在购房人群 带动地产销量的变相放松模式 成为地方政府首选之策。 从目前来看，落户新政对于商品房销售的拉动作用 超 出 市场预期。以西安为例，实施落户新政后 1 季度新落户人数已突破 30 万人，接近 2017 年全年的落户人口。西安 2018 年一季度商品房销售额为 400.82 万平方米，同比增长 21.2%。 出现类似情况的还有郑州和长沙 等多个二线城市。 棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 2018 年前三个月 PSL 新增额 为 3038 亿元，同比 2017 年增长 86.15%。作为基础性货币投放新渠道， PSL 大增意味着棚改专项贷款也将大幅增加，一季度国开行发布棚改贷款 2575 亿元，农发行一季度实现棚改贷款投放 2148 亿元。 2018年棚改套数为 580 万套，假设 2018 年棚改货币化安置比例仍为 60%，单套购房面积为 90 平方米， 2018 年货币化安置面积将达到 3.12 亿平方米。如果全国商品房销售面积与 2017 年持平，为 17 亿平方米。货币化安置面积占全国商品房销售面积比例仍 然可以达到 18.35%，对于三、四线城市商品房销售的提振依然显著。 从一季度来看， 以徐州为代表的部分三、四线城市推进棚改力度仍然较强，其一季度商品房销售额也出现明显增长 。 风险提示 ： 国内经济持续走弱 ； 房地产调控政策收紧 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 2/23 正文 目录 一、 “租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 . 4 1.1 租售并举开启长效机制时代 . 4 1.2 租赁用地入市改变地产格 局 . 7 1.3“租售并举”平抑“恐慌性”波动 . 9 二、 人才落户新政：需求端调控变相放松 . 12 2.1 二线城市人口增速出现放缓趋势 . 13 2.2 导入购房人口 缓解财政压力 . 15 三、 棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 . 18 3.1 棚改提 速拉动三、四线城市销量 . 18 3.2PSL 新增贷款超预期 三、四线城市仍大有可为 . 20 风险提示 . 22 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 3/23 图表目录 图 1. 住房制度改革回顾 . 5 图 2. 一线城市人口密度显著高于全国水平 . 5 图 3. 一线城市房价显著高于全国平均水平（元） . 5 图 4. 上海租赁用地占住宅成交土地面积近 2 成 . 7 图 5. 2017 年上海租赁用地成交面积骤增（万方） . 7 图 6. 北京商品住宅成交均价（元） . 9 图 7. 北京二手住宅成交均价（元） . 9 图 8. 2010 年以来商品房价格指数和成交面积情况 . 10 图 9. 2014 年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 . 11 图 10. 2014 年全国商品房销售面积同比数据 . 11 图 11. 2016 年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 . 12 图 12. 2016 年全国商品房销售面积同比数据 . 12 图 13. 2017 年以来 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 . 12 图 14. 2017 年以来全国商品房销售面积同比数据 . 12 图 15. 部分二线城市 2020 年常住人口规划（万人） . 15 图 16. 2010 年后部分二线城市人口增速明显放缓 . 15 图 17. 2017 年以来地方本级财政收入变化情况 . 17 图 18. 西安、郑州、长沙、南京 2017 年公共财政预算收入累计同比变动情况（ %） . 17 图 19. 西安、郑州、长沙 2018 年前三季度商品住宅成交情况（万平方米） . 18 图 20. 西安商品住宅成交情况（万平方米） . 18 图 21. 2014 年以来 PSL 投放情况（亿元） . 19 图 22. 2013 年棚改开工套数和货币安置化比例情况 . 19 图 23. 2017 年一、二、三线城市商品房销售面积同比数据 （ %） . 20 图 24. 2014 年以来 PSL 新增贷款、国开行棚改专项贷款和农发行棚改 专项贷款 . 21 图 25. 部分三线城市 2018 难前三季度商品房销售面积大增（万平方米） . 21 图 26. 部分三线城市 2018 年前三季度商品房平均价格保持刚性（元 /平方米） . 22 表 1. 2017 年以来房屋租赁政策梳理 . 6 表 2. 上海只租不售用地成交情况 . 8 表 3. 上海浦东地块纯租赁用地年租金收益率情况 . 8 表 4. 部分二线城市人才引进具体落户政策 . 13 表 5. 2017 年部分二线城市常住人口情况 . 14 表 6. 房地产业税和土地购置费在地方财政收入中占 比 . 16 表 7. 南京市房地产行业税费占财政收入比重 . 16 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 4/23 一、 “ 租售并举” 政策：平抑“恐慌性”波动 3 月 5 日十三届全国人大一次会议于上午开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告。工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度，让广大人民群众早日实现安居宜居。 政府工作报告再次重申了深化住房制度改 革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。“租售 并举 ” 一方面缓解了人口净流入城市土地供应不足导致的居住紧张问题，另一方面对于保持楼市理性预期，稳定房价也有一定的裨益。 从供应主体来看，以前的土地供应主体是政府，住房的供应主体是开发商，新的多主体供给中土地供应由单一的政府转变成政府、集体经济组织等主体；住房供给由开发商为主，转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等。供给形式，也从单一的商品房，转变为商品房、租赁房、共 有产权房、集体用地租 赁房等多品类。多渠道保障则要求政府承担更多的住房责任，供应方式由 以前单一商品房转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类，满足多层次的住房需求。 截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超 50 个， 已有超过 10 个城市开展租赁类土地出让，供应量超过 8 万套。同时，各地政府大力推动住房租赁市场的建设。未来住房租赁制度将更加完善，推出租赁住房政策 的城市会进一步增多。同时，以工行、建行为代表的国有银行与政府和房企签订住房租赁合作协议， 在银行的资金倾斜下，涉足租赁的企业可以获得资金支持， 逐步 增加房源的供应量 ，形成规模化经营 。 1.1 租售并举开启长效机制时代 建国以来 ， 我们已经经历了三次住房制度改革 ， 分别是 1949-1977 年的住房实物分配， 1978-1994 年的公房出售与住房分配并举， 1998-2003 年的住房商品商品化，而 2016 年以来我们正在经历的是租售并举开启的长效机制时代。 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 5/23 图 1. 住房制度改革回顾 资料来源： 公开 信息 , 川财证券研究所 近年来在住房商品化的大潮中 ，全国 商品房销售额不断创出新高 ， 不过随着而来的供需错配 、 结构失衡等住房矛盾也开始凸显 。资源过度集中在核心城市不仅带来了严重的大城市病，同时也推高了核心城市的房价，居住需求难以得到保障。 图 2. 一线城市人口密度显著高于全国水平 图 3. 一线城市房价显著高于全国平均水平（元） 资料来源： wind， 川财证券研究所 资料来源： Wind， 川财证券研究所 2016 年中央经济工作会议关于“租售 并举”定调， 2017 年 5 月住建部下发的住房租赁和销售管理条例（征求意见 稿）的顶层设计。随后一线城市也先后出台加快租赁住房发展的政策。从政策频度来看， 7 月份房屋租赁政策最为密集，从广州政府出台“租售同权”，到 上海首批只租不售地块 低价成交，再到 杭州今年建成政府住房租赁平台 。 8 月份政策力度较大，提出 13 城试点集体建设用地建租赁房 ， 9 月 -12 月各试点城市逐步落实租赁政策，截至目前已1949-1977年 住房实物分配 1978-1994年 公房出售与住房分配并举 1998-2003年 住房商品化 2016至今 租售并举 02000400060008000深圳 上海 广州 北京 全国 人口密度（人 /平方公里） 010,00020,00030,000200820092010201120122013201420152016全国 北京 上海 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 6/23 经有超过 50 个城市发布租赁新政，政策引导下的“租售并举”是今年房地产市场的大变化 ，未来一线城市房屋租赁市场将会被进一步激活，存量房的利用率也将得到提升。链家研究院数据显示，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元 。 表 1. 2017 年以来房屋租赁政策梳理 时间 标题 概要 5 月 19 日 住房和城乡建设部就住房租赁和销售管理条例公开征求意见 住房和城乡建设部 19 日就住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。 7 月 3 日 天津市政府办公厅关于培育和发展我市住房租赁市场的实施意见 天津市人民政府办公厅发布了关于培育和发展天津市住房租赁市场的意见。其中，天津市政府支持房企从单一的开发销售向租售并举模式转变，同时鼓励住房租赁消费，加大住房租赁政策支持力度。 7 月 17 日 新华社：增加租赁住房 遏制投机炒作 上海市首次以“招拍挂”的方式出让两块租赁住房用地。这一政策调整信号表明，当地政府希望通过增加租赁住房来调整供给结构，是实现房地产市场健康稳定发展的有益探索。 7 月 18 日 广州市政府办公厅印发广州市加快住房租赁市场工作方案 7 月 17 日，广州市政府办公厅印发广州市加快住房租赁市场工作方案，方案明确提出了租购同权的规定。所谓“租购同权”，是指购房人和租房人享有同等权益 7 月 19 日 九部委联合印发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知。 近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知。 7 月 24 日 上海首批只租不售地块11.5 亿元成交 7 月 24 日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。此次成交的两幅地块，一幅位于浦东新区张江南区，成交价格为 7.24 亿元，成交楼面单价为每平方米 5569 元。另一幅地块位于嘉定区嘉定新城，成交价格为 4.24 亿元，成交楼面单价为每平方米 5950 元。 7 月 27 日 杭州今年建成政 府住房租赁平台 此前杭州的经纪管理平台与真房源平台都已运行得比较成熟，记者近日从杭州 市住保房管局了解到，至今年年底，杭州要建成一个政府住房租赁平台。 8 月 4 日 北京推出“共有产权住房”减轻购房负担 北京市住建委近日会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草北京市共有产权住房管理暂行办法，向社会公开征求意见。 8 月 15 日 郑州发布住房租赁新政 8 月 14 日郑州市印发培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案。方案旨在打破目前房地产市场“重售轻租”，以建立购租并举的住房制度为主要方向。 8 月 28 日 13 城试点集体建设用地建租赁房 国土资源部、住房城乡建设部日前印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。方案提出，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确 定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉 等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 9 月 2 日 杭州推出 19条工作措施培 杭州发布了杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 7/23 育住房租赁市场 案 (以下简称试点方案 )，明确了包 括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费 等 5 个方面的19 条工作举措。 9 月 18 日 上海版租赁新政发布 将建立住房租赁平台 上海市发布关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见，明确加快培育和发展住房租赁市场。到 2020 年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。 10 月 30 日 杭州首宗租赁住房地块拍卖 继上海、广州之后，杭州也诞生了首宗“只租不售”地块。昨天，江干区彭埠单元租赁住房地块正式出让，由杭州市城东新城建设投资有限公司底价竞得，成交楼面价仅一平米 5049 元。 11 月 13 日 深圳出让 70年“只租不售”居住用地 深圳首宗住房全年期（ 70 年）“只租不售”住宅用地 10 日以公开挂牌方式出让。该宗地由深圳市人才安居集团有限公司竞得，成交地价为人民币 10.1 亿元。 11 月 17 日 浙江公布住房租赁试点城市：温州绍兴嘉善义乌四城 浙江省建设厅联合 9 个省级部门发布关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知，确定温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市，开展试点相关工作。 11 月 30 日 江西出台“租购同权”新政 江西省住建厅联合财政厅等 10 部门印发关于进一步加快发展住房租赁市场的通知。通知明确，保障租购 同权，即以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育 等公共服务权利。 资料来源：经济参考报 、 新华社等媒体，川财证券研究所 1.2 租赁用地入市改变地产格局 “租售并举”长效制度出台不仅体现在政策密集出台，更实打实的体现在“只租不售”用地的出让。截至目前已经有上海、深圳、杭州等 超过 10 个城市开展租赁类土地出让 ，上海只租不售用地供给量最大， 2017 年以来已经接近 100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近 20%。在提出“租售并举”长效机制首年，租赁与销售变实现了“二八分”，政策执行力度相当坚决。 图 4. 上海租赁用地占住宅成交土地面积近 2 成 图 5. 2017 年上海租赁用地成交面积骤增（万方 ） 资料来源： wind， 川财证券研究所 资料来源： Wind， 川财证券 研究所 81% 19% 2017年以来上海市住宅类其他用地成交面积 2017年以来上海市住宅租赁用地成交面积 0501001502012年 2015年 2016年 2017年 上海市租赁用地成交面积 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 8/23 表 2. 上海只租不售用地成交情况 区域 板块 成交日期 楼板价（元 /平） 周边房价（元 /平） 用地单位 规划用途 浦东 张江 2017/7/24 5568 74000 张江集团 租赁住房 嘉定 嘉定主城区 2017/7/24 5951 39000 嘉定新城发展 租赁住房 长宁 古北 2017/9/13 12762 86000 上海地产 租赁住房 浦东 北蔡 2017/9/13 6748 69000 上海地产 租赁住房 浦东 浦东世博 2017/9/13 7872 63000 上海地产 租赁住房 闽行 虹桥商务区 2017/10/31 6183 待定 上海地产 租赁住房 浦东 上钢新区 2017/10/31 6644 110000 上海地产 租赁住房 浦东 上钢新区 2017/10/31 6643 11000 上海地产 租赁住房 长宁 古北 2017/10/31 13463 70000 上海地产 租赁住房 浦东 浦东世博 2017/10/31 7718 78000 上海地产 租赁住房 浦东 孙桥社区 2017/11/2 6001 待定 张江集团 租赁住房 浦东 孙桥社区 2017/11/2 5500 待定 张江集团 租赁住房 浦东 孙桥社区 2017/11/2 6001 待定 张江集团 租赁住房 浦东 前滩 2017/11/2 7365 90000 陆家嘴集团 租赁住房 资料来源：公司公开信息，川财证券研究所 在上海租赁用地供给中 ， 其中 14 块纯租赁用地获得市场广泛关注，原因有二，一是价格极低，张江集团受让的浦东张江地块楼板价仅为 5568 元 /平米，而周边房价已经达到 74000 元；二是受让方均为国企，张江集团、陆家嘴集团、嘉定新城发展、上海地产均为国企背景。一般来说，房地产开发涉及的几项主要成本是土地款、建安费用、三费、增值税及其附加以及土地增值税，通过粗略计算可以发现，这些纯租赁地块的项目年租金收益率普遍维持在 5%左右，浦东张江地块的年租赁收益率甚至超过 6%。此外，由于可以针对租赁用途进行开发，项目可以打造出高溢价产品，实际的收益率理论上来说应该更高。考虑到上海市目前的平均租金回报率维持在 1.5%左右，由于低廉的土地价格，租赁资产的收益率已经颇具吸引力，国企获得的纯租赁用地租金 回报率明显高于平均水平。 表 3. 上海浦东地块纯租赁用地年租金收益率情况 地块 浦东世博 浦东北蔡 浦东张江 总成本 （亿元） 8.28 22.82 20.8 年租金 （亿元） 0.48 1.26 1.28 年租赁收益率 （ %） 5.80 5.52 6.15 资料来源：公司公开信息，川财证券研究所 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 9/23 1.3“租售并举”平抑“恐慌性”波动 恐慌性预期放大市场波动 。 跟发达 经济体相比，发展中经济体的资源分配很不均衡，主要大城市在资源集聚方面遥遥领先，其地产对整个国家的居民非常有吸引力。从医疗、教育、工作机会、城市设施、环境等方面来看，一线城市，特别是北京，不仅在国内占有很大优势，而且跟几个大的国际都市相比，也鹤立鸡群。 图 6. 北京商品住宅成交均价（元） 图 7. 北京二手住宅成交均价（元） 资料来源： wind， 川财证券研究所 资料来源： Wind， 川财证券研究所 一线城市的房价确实具有明显的易涨难跌特点。以北京为例，在次贷危机冲击期间，北京新房价格连续下跌 6 个月，累计降幅仅有 2.2%。 2011 年 11 月，受调控的影响，北京新房价格连续下跌 6 个月，累计降幅仅有 1.1%，此前连续上涨 31 个月，累计涨幅 26%。 2014 年 7 月，再次开启下跌周期，连续下跌 8 个月，累计降幅 4.3%，此前连续上涨 26 个月，累计涨幅 20%。 2016 年这轮累计上涨虽然只有 19 个月，但累计涨幅高达 35%，是自 2005 年 7 月有数据记载以来的房价最快上涨期。以波动较大的二手房价格为例，跌幅最大的2014 年 4-9 月期间，累计跌幅也仅有 5.4%。 值得注意的是，本轮房地产的扩张期主要源于地产去库存的需求，三四线房屋价格存有明显的上涨预期才能有效去库存，而只有一线城市价格上涨才能带动二线价格上涨，进而导致三四线价格上涨预期。因此，从城市溢出效应看，在去库存过程中价格被明显抬高。房地产作为典型的耐用投资品，最大的特点就是越有价格上涨预期，需求越庞大，从商品房价格指数和成交面积的对比图不难发现，每一轮房价大涨往往会激发出市场的恐慌性需求，即担心政策优惠到期、房价不断上涨而不问价格、地段，脱离购房需求能力，贷款比率畸高，为了购房而购房，而这其中又以年轻购房者 居多，这种情况下，商品房的价格和020,00040,00060,000频率2009-082010-052011-022011-112012-082013-052014-022014-112015-082016-052017-02北京 :商品住宅成交均价 010,00020,00030,00040,000频率2007-092008-062009-032009-122010-092011-062012-032012-122013-092014-062015-03北京 :二手房成交均价 :全市 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 10/23 成交额被再次放大，而这往往又引来了市场的新一轮调控，政策也出现“一松一紧”的调控，不仅没能平抑价格，反而将价格中枢一步步抬升。 图 8. 2010 年以来商品房价格指数和成交面积情况 资料来源： wind, 川财证券研究所 三方共赢助推长效机制落地 。 为了抑制楼市过热的情况，今年以来调控政策已经步入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限时代”，几乎将投机性需求的口子堵上了。但不可否认的是，这些只是暂时的调控性政策，而并非改革。因为其并没有改变投机客眼中地产投资“低买高卖”的盈利模式，我们也可以看到即便在政策严调控期间同样出现了消费贷涌入楼市的情况，而一旦政策出现松动，投机性资金只要有利可图依然会找到空隙介入，具有大量刚需的城市房价出现报复性上涨，随后调控思路便再次落入到“一松一紧”的老套路中。此外，如果调控持续紧绷，开发商地产销售被过度限制后，房地产投 资、新开工等一系列数据都将会走弱，地产产业链上的钢铁、水泥等行业都将受到影响，对于宏观经济的影响较大。 “租售并举”为代表的长效机制推行有望改变房地产的盈利模式，同时有大规模推进的基础。如果将地产长效机制视作一次房改，改革成本不能明显高于维持原有制度的成本，不能损害多数方的利益才能稳步推进。从开发商的角度来看，开发商将自持物业建设成长租公寓，从一次性买卖转向持续性经营管理，后续甚至可以通过后端运营获得更多收益，开发商的利益不会被大幅侵蚀。从政府角度来看，政府出让低价租赁土地看似牺牲了大量经济利益，但由于土地受让方是国企，牺牲的土地出让金相当于左手倒右手，没有政治风险。而房地产通过租赁住宅获得稳定回款，保障了房地产的开工建设， 房地产上下游产业-1.50-1.00-0.500.000.501.001.502.0005001,0001,5002,0002,5003,0003,5002010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-0730大中城市 :商品房成交面积 :月 70个大中城市新建住宅价格指数 :环比 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 11/23 链能够正常运转，不会大幅影响经济 。从居民角度来看，一线城市毕业生、白领等暂时没有一次性购房能力的居民的居住需求获得满足，由于大开发商的介入，居住品质也有望提高，真正实现了十九大报告提出的“房住不炒”“居者有其屋”。 如果没有巨大盈利的投机需求，房地产市场波动趋于 平缓，恐慌性需求也就会被逐渐平复。 2014 年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据步入单边下行通道，而全国商品 房销售面积同比数据为负，且大幅波动。而与之相对应的， 2016 年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据则步入单边上升通道，当年全国商品房销售面积同比数据在年初大幅攀升，随后维持高位震荡。我们可以看到， 2017 年随着各地“租售并举”政策相继落地， 2017 年 9 月以来 70 个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在 5-6%左右。同样，2017 年 9 月以来全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄。诚然“限购、限价、限售”等一系列调控政策 确实发挥着重要作用，但“租售并举” 在稳定市场预期，平抑恐慌性波动方面发挥出不可忽视的作用。 长期来看 ， 租售并举 是未来发展的大方向 ， 通过提高租赁房源供给 ， 扩大租赁人群 ，延长租赁期限 ， 从而分流购房需求 ， 降低房地产市场波动性 ， 促进房地产市场健康稳定发展 。 图 9. 2014 年 70 个大中城市 新建商品住宅价格指数同比数据 图 10. 2014 年 全国商品房销售面积同比数据 资料来源： wind， 川财证券研究所 资料来源： Wind， 川财证券研究所 -10-50510152014-012014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-12 -20%-15%-10%-5%0%2014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-12全国商品房销售面积：当月同比 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页的 重要 声明 12/23 图 11. 2016 年 70 个大中城市 新建商品住宅价格指数同比数据 图 12. 2016 年 全国商品房销售面积同比数据 资料来源： wind， 川财证券研究所 资料来源： Wind， 川财证券研究所 图 13. 2017 年以来 70 个大中城市 新建商品住宅价格指数同比数据