房地产行业2018年下半年投资策略：板块“磨底进行时”，择优“提前半身位”.pdf

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018 年 6 月 9 日 房地产 板块 “ 磨底进行时 ”， 择优 “提前半身位” 房地产行业 2018 年下半年投资策略 行业中期报告 政策动向：呵护流动性，重提内需，加速落户，重申调控从紧 宏观经济形势复杂，美国加息缩表，美元强势，中美贸易摩擦；国内新旧动能转换，金融去杠杆；央行置换式降准，资管新规延期，呵护流动性，缓冲风险；国务院下调关税促消费 扩内需；地方债 存量规模较大 限制基建 投资 ，地产投资 链 或托底；二线 抢人大战 ， 加速落户绕道限购，住建部约谈 12 城重申调控从紧。 资金动向：总体紧缩，关门开窗，资产证券化放量，按揭利率持续升 房地产到位资金增速 持续 下滑，从 2017 年底 8.2%至 2018 年 4 月2.1%，其中银行贷款、销售回款下滑 幅度 较深；关门开窗，此消彼长，供给侧探索创新融资，资产证券化放量， 2017年不动产类 REITS和 CMBS同比增长均超 100%，预计 2018 将继续提升，长租公寓证券化获 全方位政策支持；需求侧居民杠杆增速放缓，按揭利率持续提升， 5 月至 5.56%，预计后续仍持续高位。 市场动向：分城轮动，库存低位，限价惜售， 销售转负， 投资纠结 因城施策和分城轮动导致销售周期性弱化，一是销售增速高点较低，二是销售下滑速度较慢；全国商品房库存持续下降，部分城市去化周期 低至 3 个月；维持 2018 年销售谨慎看法，预计销售面积同比下滑 5%-10%；限价惜售导致 拖延工期，竣工面积增速深度转负，施工 /竣工比 值不断提升，部分中小房企或已事实 退出；投资纠结，低库存 、 增供给、 新开工 和价格因素 支撑 数据 高位 ， 土地购置费高增或持续至 Q3；资金面 成重要制约因素 ；预计年内 地产 投资 增速 高点或破 13%，全年 8%-10%。 投资建议： 板块 磨底， 估值 企稳 ，择优质股“提前半个身位”配置 板块 磨底，估值逼近历史低位，万科大宗 影响 渐弱；行业龙头及优质高成长 已具备配置价值， 推荐“提前半个身位” 配置万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展 ；同时建议关注局部机遇，如国改和长租政策利好标的，如 光明地产和 世联行。 风险分析： 资金链断裂、汇兑损失、资金成本提升、多元化 不及预期 销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能 ； 美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能 ； 利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能 ； 房企多元化业务发展有不及预期 的可能 。 证券 代码 公司 名称 股价 （元） EPS（元） PE（ X） 投资 评级 17A 18E 19E 17A 18E 19E 000002 万科 A 27.39 2.54 3.26 3.93 11 8 6 买入 600048 保利地产 13.80 1.32 1.69 2.03 10 8 7 买入 001979 招商蛇口 22.25 1.55 1.95 2.41 14 11 9 买入 601155 新城控股 32.11 2.67 3.56 4.35 12 8 7 买入 600466 蓝光发展 9.61 0.64 1.05 1.55 15 9 6 买入 600708 光明地产 4.89 0.87 0.85 1.16 6 6 4 买入 002285 世联行 7.49 0.49 0.54 0.63 15 14 12 买入 资料来源： Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2018 年 6 月 7 日 增持（维持） 分析师 陈浩武 (执业证书编号： S0930510120013 ) 021-22169050 chenhaowuebscn 联系人 何缅南 021-22169170 hemiannanebscn 王梦恺 021-22169154 wangmkebscn 行业与上证指数对比图 资料来源： Wind 相关研报 地产投资两大主线：龙头确定性和国改机遇 2018-2-25 2018 前路渐明：四大红利与房企进化 2018 年房地产行业投资策略报告 2017-12-25 - 1 0 %0%10%20%30%0 4 - 1 7 0 7 - 1 7 1 0 - 1 7 0 1 - 1 8房地产 沪深 3002018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 投资 聚焦 研究背景 房地产连接上下游，连接投资与消费，连接金融与实体，属于宏观经济中枢性行业，是拉动内需的 重要抓手 。 2018 国际国内宏观经济更为复杂 ，美国加息缩表，美元强势， 中美贸易摩擦 ；国内新旧动能转换， 金融去杠杆 ；央行 置换式降准，资管新规延期，呵护流动性， 缓冲风险 ； 国务院 下 调 关税全面促消费 ； 热点二线城市开启抢人落户大战； 住建部约谈 12 城重申 房地产调控从紧 不变 ；房地产作为资金密集型行业 ， 此轮 金融去杠杆 影响较大，行业资金面总体紧缩， 到位资金增速降至 2.1%的 二 年低位 ； 4 月 首套房按揭利率持续提升至 5.56%，新建商品房销售 面积 持续下降，增速逼近零值。 我们区别于市场的观点 我们预计 后续 供给侧 资金面将会关门开窗，发挥导向性作用， 房地产 资产证券化水平 进一步提升 ， 租赁资产融资 获 更多 政策 支持 ； 需求侧居民加杠杆速度 在 促消费背景下 将放缓 ， 按揭利率 预计 在 高位 持续较长时间 。 我们 维持 2018 年 全国商品房销售面积增速 -5%到 -10%的看法；分城施策， 城市轮动使销售周期性减弱，结构分化 ； 我们率先 提出 本轮地产周期的最大特点是“因城施策”导致一二三线 城市 销售从“同涨同跌”转换为“分城轮动”，房地产周期性减弱，波幅减小，周期拉长。 我们认为目前竣工面积持续深度下降主要来自于三点：一是限价政策导致导致部分城市一二手房价格倒挂明显， 房企 捂盘惜售情绪明显；二是 房企资金链紧张限制施工进度；三是部分中小 房企 可能在事实上已退出房地产市场，部分项目存在烂尾可能。 我们认为资金紧缩下土地市场后续将 逐步理性 ，土地资源向龙头 房企 聚集，行业集中度进一步提升；部分人口流入热点城市 的 土地市场仍受青睐。 我们认为 房地产投资目前处于“纠结 状态 ”。 上拉因素包括：基建投资受限于地方债，维持投资增速需要地产链托底；部分城市库存水平 较 低 ， 需要增加 新开工和有效 住房供给；大宗价格和土地购置费从价格角度上拉数据。限制因素 包括：资金面持续紧缩制约新开工 和施工进度；限价政策导致开发商推盘积极性不高等 ； 目前 房地产 投资 增速受资金面因素制约明显， 年内 高点或超 13%，全年约为 8-10%。 我们对 2015 年 1 月至 2018 年 4 月的 土地购置费和本年土地成交价款（ 9 个月提前）的 累计同比增速进行回归分析， R2 解释度 66%；预测土地购置费增速高位将会持续到三季度，支撑 Q2 至 Q3 地产投资数据。 投资观点 房地产行业在较长一段时间内仍是宏观经济的重要组成部分，在行业集中度大幅提升的背景下 ， 优质上市房企仍 具备较强 投资价值。 近期 板块 持续 磨底，估值逼近历史低位， 预计后续 万科大宗 交易对其估值及板块估值的 影响渐弱； 我们认为目前行业龙头及优质高成长 已具备配置价值， 建议 “提前半个身位”配置 ； 同时建议关注局部机遇，如国改和长租的政策利好。推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展，建议积极关注光明地产和世联行。2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 目 录 1、 2018 年度策略核心观点回顾 . 4 2、 政策动向：呵护流动性，重提内需，加速落户，重申调控 . 5 2.1、 呵护流动性，置换式降准，资管新规延期 . 5 2.2、 外需不乐观，全面扩内需促消费，地产投资或托底 . 5 2.3、 热点二线城市开启抢人大战，部分城市落户激增 . 7 2.4、 重申房地产调控从紧基调不变，住建部约谈 12 城 . 8 3、 资金动向：总体紧缩态势，供给侧新工具，需求侧利率升 . 10 3.1、 资金面总体持续紧缩，到位资金增速快速下滑 . 10 3.2、 关门开窗，此消彼长，部分渠道融资金额提升 . 12 3.3、 供给端融资新工具，资产证券化放量 . 14 3.4、 需求侧控制居民加杠杆速度，按揭利率持续提升 . 15 4、 市场动向：分城轮动，周期弱化，库存低位，销售谨慎，投资纠结，土地分化 . 18 4.1、 因城施策，分城轮动，周期性减弱，结构化明显 . 18 4.2、 库存低位：狭义库存持续下降，去化周期缩短 . 19 4.3、 限价惜售：工期拖延，施工竣工比持续提升 . 21 4.4、 销售谨慎：维持增速个位数下滑，结构倾向一二线 . 22 4.5、 投资纠结：低库存和价格因素支撑数据，紧缩资金面制约明显 . 24 4.6、 土地市场：整体理性，分化明显，龙头拿地仍积极，热点城市受青睐 . 27 5、 投资建议：板块磨底，估值逼近历史低位，择优“提前半个身位”配置 . 29 5.1、 板块估值逼近历史低位，万科大宗影响渐弱 . 29 5.2、 择优质股“提前半个身位”配置，坚守龙头价值，关注优质高成长及局部机遇 . 31 5.2.1、 万科 A：房地产股价值标杆，升级美好生活服务 . 32 5.2.2、 保利地产：一体两翼战略发力，稳健发展意图长远 . 32 5.2.3、 招商蛇口：资源整合渐入佳境，土储价值亟待释放 . 33 5.2.4、 新城控股：高成长房企典范，拿地下沉优势凸显 . 34 5.2.5、 蓝光发展：多元拿地成效显著，业绩承诺信心保证 . 35 5.2.6、 光明地产：地产 +物流双轮驱动，产业协同拓展空间 . 35 5.2.7、 世联行：短期长租规模拖累业绩 中长期地产服务前景广阔 . 36 6、 风险分析 . 38 2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 1、 2018 年度策略核心观点回顾 2018 年政策导向 ：长效机制逐步成型，行业发展前路渐明 调控升级：从 “需求控制”到“供给优化 ” 需求分流：遏制投机，支持自住 ， 发展租赁 扩大供给：土地放量 ， 地价走低 ， 打击囤地 库存回落：成效显著， 80 城库存至四年新低 盈利改善：土地成本挤压渐轻 ， 减收不减利 2018 地产升级：四大红利与房企进化 土储布局：区域增长极的资源集中红利 规模优势：行业集中度提升的规模红利 品牌效应： “切入生活”产业协同红利 城市更新： “绣花功夫”区域深耕红利 房企进化：实力深耕房企向城市运营商升级 2018 数据预判：投资稳态，量缩价平，格局切换 投资稳态：全年投资同比增速 5%至 7% 销售谨慎：全年销售面积同比增速 -5%至 -12%,价格平稳 格局切换：销售格局倾向一二线 2018 投资建议：估值修复，深挖红利，关注国改 估值修复：不确定性估值折价修复，周期性波幅逐步减弱 分部估值：调整不同类型利润结构对应的估值结构 标的选择：深挖四大红利，关注国企改革 2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 2、 政策动向： 呵护流动性 ，重提内需，加速落户 ，重申调控 2.1、 呵护流动性，置换式 降准 ，资管新规延期 2018 年 初至今， 央行多次采用 存款 准备金工具 来呵护流动性 1 月 25 日， 央行实施 普惠金融定向降准 ， 适用范围从 “小微金融 ”、 “支农金融 ”扩展至 “普惠金融 ”，惠及全部大中型商业银行、近 80%的城商行和90%的非县域农商行，释放资金约 4500 亿元。 2 月 ， 央行启用新创设的临时准备金动用安排 (CRA)，配合普惠金融定向降准、公开市场操作 等呵护 流动性， 对冲 春节前现金投放 对流动性的需求。 4 月 25 日，央行 下调部分金融机构存款准备金率 一个百分点， 置换中期借贷便利 (MLF)。此次操作释放资金近 1.3 万亿元，银行 在 偿还 MLF 资金9000 亿元 后 ，净释放增量资金近 4000 亿元。 5 月央行发布 2018 年第一季度中国货币政策执行报告 。报告称“货币政策基调维持不变”，但文中措辞将 以往的 “去杠杆”改为 了 “调结构” ，后续将 “继续优化流动性投向和结构，强化信贷政策 定向作用 ”， 保持货币信贷和社会融资规模合理增长 。 资管新规延期至 2020 年底 ，缓冲降风险 4 月 27 日，央行、银保监会、证监会、外汇局四部门联合发布 关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 。其中最为重要的一点是 资管新规“新老划断” ， 过渡期为 意见 发布之日起至 2020 年底。相比于征求意见稿而言，延长了一年半， 缓冲降风险，给予金融机构 整改和转型时间 ，同时 对提前完成整改的 金融机构 给予激励。 2.2、 外需不乐观， 全面扩内需促消费，地产投资或托底 近期一波三折的 中美贸易摩擦 使短期外需情况不容乐观 WIND 数据显示，近年来我国服务贸易逆差持续扩大，商品贸易顺差减小。 2018 年一季度，服务贸易逆差为 -4847 亿，同比扩大 16%；商品贸易顺差为 3398 亿元，同比缩减 40%。 近期一波三折的 中美贸易摩擦 增加了短期外需的不确定性。 5月 30日美国白宫宣布对 500亿美元的中国高科技商品征收 25%关税，6 月 15 日将会宣布征税名单并启动征税；投资限制、对中国个人与先进工业技术出口控制等规定将在 6 月 30 日公布。 国内开启全面扩内需促消费行动。 4 月 23 日中共中央政治局召开会议，提出坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。 2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 有关“持续扩大内需” 表述 值得注意， 这是 继 2014 年 12 月以来中央政治局会议首提“扩大内需”。 4 月 28 日中财办副主任杨伟民出席“ 2018 中国与世界思想对话会”称中国目前的经济增长中内需占比很大，外需占比在 6 7之间。 5 月 30 日国务院常务会议决定从 2018 年 7 月 1 日起 ， 较大范围下调日用消费品进口关税 ， 包括： 服装鞋帽等由 15.9%降至 7.1%；洗衣机冰箱等由 20.5%降至 8%；养殖类等加工食品从 15.2%降至 6.9%；洗涤用品等化妆品由 8.4%降至 2.9%。 图 1： 我国外贸分项差额情况 资料来源： WIND 地方债 存量较大 限制基建 投资，房地 产 投资或成为 托底 工具 2017 年 11 月 10 日 ， 财政部办公厅发布“关于规范政府和社会资本合作（ PPP）综合信息平台项目库管理的通知” (92 号文） ， 要求对 PPP 入库项目进行集中清理 和 清退 。 近期已有部分地方政府叫停 以及 大量清退 PPP项目建设。 2018 年 5 月 17 日，发改委和财政部联合发布 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 。 人大财经委副主任委员贺铿 5 月 19 日在北京参加论坛 时援引外媒数据称 中 国 地方债 规模 大 约 是 40 万亿 ； WIND 数据显示 ， 截止 6 月 9 日 地方债务存量约为 22.9 万亿 ， 其中地方政府债 15.6 亿，城投债 7.3 万亿 ； 从地方政府 负债率 （ 政府债务余额 /GDP）来看， WIND 数据显示至少有 12 个省份负债率达到或超过 20%，负债率最高的贵州为 52%，青海、云南、内蒙古、辽宁均高于 30%。 -6,000.00-4,000.00-2,000.000.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.002011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-01差额 :经常项目 :货物和服务 :货物 :人民币 :当季值 季 亿元 差额 :经常项目 :货物和服务 :服务 :人民币 :当季值 季 亿元 差额 :资本和金融项目 :人民币 :当季值 季 亿元 2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 地方债务存量规模较大， 限制 了 基建投资增速 。 WIND 数据显示，固定资产投资增速中基建投资增速持续下滑，维持相对平稳的 固定资产投资增速或需要房地产投资成为托底 工具 。 图 2： 固定资产投资中制造业、基建 （不含电力） 、房地产的累计同比增速 资料来源： WIND 同时由于 2016-2017 年去库存政策的大幅发力，导致目前房地产狭义库存水平较低，在扩大有效供给， 缓解供需矛盾， 保障供需平衡，控制房价上涨的大前提下，也需要加快房地产投资，增加低库存区域的 商品房 有效 供给。这一点我们在后续的章节中将会详细论述。 2.3、 热点 二线城市 开启 抢人大战 ，部分城市落户激增 近期，部分热点二线城市开启抢人大战，落户激增。各地政府纷纷出台人才引进政策，我们不完全统计如下： 【温州】 5 月 29 日，温州正式对外发布关于高水平建设人才生态最优市的 40 条意见，针对创新人才引进，分别设置了 5 档奖励政策 ； 将实施更加开放的人才落户政策，允许大专毕业生先落户后择业，初级及以上职称人才就业即可落户 【天津】 5 月 16 日，第二届世界智能大会开幕式上 天津发布新人才引进政策 “海河英才 计划 ”， 大幅放宽人才落户条件、简化落户办理程序。 【南京】 2 月 3 日，南京 发布住房公积金支持人才安居工作实施细则，如夫妻双方均为高层次人才的，可分别按人才类别计算个人可贷额度。夫妻都是 A 类人才，最高可用公积金贷款 240 万。 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-04制造业累计同比 月 % 基建（不含电力）累计同比 月 % 房地产累计同比 月 % 2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告 【海南】 5 月 15 日，海南省政府发布 百万人才进海南行动计划（ 2018 2025 年） 。计划城 引进的各类人才，自在海南落户之日起，购买商品住宅享 受本地居民同等待遇，不受限购政策限制，包括柔性引进的高层次人才。5 月 19 日，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示，“海南房地产有巨大的发展 空间，现在只有 910 万人口，估计 10 年以后，海南会达到 1500万人口”。 【珠海】 4 月 24 日， 珠海市人才工作大会召开，正式出台关于实施“珠海英才计划”加快集聚新时代创新人才的若干措施（试行） 。 5 月 21日， 珠海公积金管理中心关于高层次人才申请住房公积金贷款的操作细则出台， 放宽 高层次人才公积金贷款额度上限 至最高上限 5 倍，即一人缴存 可公积金贷款 150 万，两人缴存 两人缴存可公积金贷款 250 万。 其他包括 南京、武汉、成都、天津、海南、长沙等 20 多省区与城市先后出台力度大 力度 措施吸引人才，送户口、送房补、 大学生八折购房、 免费租借办公区 等吸引人才落户 表 1： 部分城市人才引入政策及户籍人口增加数量 城市 落户政策 住房及补贴 2016 年 户籍人口 增加（万） 2017 年 户籍人口 增加（万） 2018 年 1-5 月 户籍人口 增加（万） 西安 大学生凭学生证、身份证在线落户 毕业内 3-5 年可申请公租房 19 条政策帮助就业 /创业 9.3 20.2 超 40 万 南京 40 岁 /本科及以上 /直接落户 3 年住房补贴 /一次性 4000 创业奖励 9.4 17.9 武汉 40 岁 /专科及以上 /直接落户 千套人才公寓 /免费创业办公室 提供 见习岗位 4.6 19.8 成都 45 岁 /本科及以上 /直接落户 7 天免费人才驿站 创业大学生贴息贷款 20.2 36.4 杭州 硕士及以上 /先落户后就业 硕博 学历 一次性补贴 2-3 万 12.5 17.9 长沙 35 岁 /本科及以上 /直接落户 硕博购房补贴 /大学生工作补贴 15.2 27.3 郑州 专科及以上 /就业后直接落户 双一流高校本科 /硕博 /购房补贴 16.6 15.7 万 （常住 人口 ） 济南 40 岁 /大中专 文凭 缴纳 1-2 年养老保险后可落户 硕博三年租房补贴 人才创新创业基金 7.1 10.8 天津 本科及以上应届生直接落户 3 年租房补贴 17.5 5.6 资料来源： 各城市政府网站、官方公众号 、光大证券研究所整理 2.4、 重申房地产调控 从紧基调 不变 ，住建部约谈 12 城 5 月 28 日 ， 人民日报 发文称 ， 楼市“稳”了不意味着就可以 “ 松一松、缓一缓 ”，重申 今后一段时间的房地产调控都应延续“紧”的基调，依然要做到“目标不动摇、力度不放松” 。 文中称 地方 政府决策者 必须 清楚，房地产热绝非“城市蒸蒸日上”的象征， 决不能依赖炒房发展经济 。 2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -9- 证券研究报告 5 月 19 日 ， 住建部发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，称 “近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视”。 5 月 9 日， 住建部负责人约谈了成都、太原政府负责人 ，此前 “五一”前约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等 10 城政府负责人 ，重申 坚持调控方向和力度不动摇，调控向三四线深入。上述 城市房价在 2018 年春节后出现 较快上涨，被约谈的 12 个城市中，除佛山外，其他 11 个城市的新房价格 3 月和 4 月份出现环比上涨。海口 3 月份环比涨 2.1%，涨幅居 12 城之首， 4 月份海口、三亚以环比涨幅 1.9%，涨幅在 12 城中并列第一。 截止目前，根据我们不完全统计， 2018 年出台的 楼市调控政策已超百个，其中 4 月单月多达 33 次，海南、北京、杭州等城 近期 多次发布房地产新政。 其中 较为典型的包括： 【山西太原】 5 月 14 日，太原市人民政府出台关于加强房地产市场调控工作的实施意见， 对拥有 2 套以上（含 2 套）城六区住房的本市城镇居民家庭、拥有 1 套以上（含 1 套）城六区住房的非本市城镇居民家庭、无法提供本市 1 年以上（或逐月连续缴满 6 个 月）的纳税证明的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房； 差别化个人住房信贷政策 ， 购买首套普通自住房最低首付款比例由之前购房合同总价的 20%上调为 30%。 【哈尔滨】 5 月 7 日，哈尔滨市政府办公厅下发 关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 ，规定自即日起 主城 6 区新房 3 年内限售 ， 提高公积金贷款条件，个人贷款还贷能力系数 0.5 调整为 0.4。 【成都】 5 月 15 日，成都市人民政府办公厅发布关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知，将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入成都市未满 24 个月的购房人， 应在我市稳定就业并连续缴纳社保 12 个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。 【辽宁 丹东 】 5 月 14 日，丹东市政府出台关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见。取消了原定召开的 2018 年春季房交会和购房补贴政策，非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订买卖合同备案满 2 年并取得不动产权证书后，方可上市交易。 其他包括福建三明 户籍居民购买二套及以上商品房 ， 非户籍购买一套 商品房， 限售 3 年 ； 宁波奉化区和杭州湾新区从 5 月 19 日开始 新购住房须取得不动产权属证书满 2 年后方可转 让 ； 贵阳市要求购买的新建商品住房 3 年内不得转让；严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求 等 。 2018-06-09 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -10- 证券研究报告 3、 资金动向 ：总体紧缩 态势 ，供给侧新工具，需求侧利率升 3.1、 资金面 总体持续 紧缩 ， 到位资金增速快速下滑 资金面总体紧缩， 房地产投资到位资金增速持续下滑 在金融去杠杆的大前提下 ， 近期 国内 M2增速和社融增速持续下滑， 2018年 1-4 月 M2 累计增速 为 8.3%，社融 累计 增速为 10.5%。 房地产行业总体资金面随之 持续紧缩， 投资 到位资金增速持续下滑 ， 2018 年 1-4 月累计增速仅为 2.1%，且下滑速度较快。 图 3： M2 和社融累计增速 图 4： 房地产开发资金来源合计累计增速 资料来源： WIND 资料来源： WIND 分结构来看， 多个渠道资金增速出现持续下滑 【贷款】 2018 年 1-4 月国内贷款累计增速为 -1.6%，其中 银行贷款为 -6.1%，非银机构贷款增速也从 2017 年底 超过 45%下降到 目前的 25%左右 。 图 5： 房地产开发国内贷款累计 同比 增速 资料来源： WIND 0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-04M2增速 % 社融增速 % -5.000.005.0010.0015.0020.00房地产开发资金来源 :合计 :累计同比 月 % -20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.00房地产开发资金来源 :国内贷款 :累计同比 月 % 房地产开发资金来源 :国内贷款 :银行贷款 :累计同比 月 % 房地产开发资金来源 :国内贷款 :非银行金融机构贷款 :累计同比 月 %