2018年4月佛山房地产市场分析报告.pptx

2018年4月佛山房地产市场分析报告 ,2018年4月,特别声明 ,本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归佛山世联行地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。 ,l 宏观政策与城市规划分析 ,l 土地市场表现 l 商品住宅市场表现 l 公寓市场表现 l 后市展望 ,目录 Content ,宏观政策与城市规划分析 u 宏观政策分析 u 佛山城市规划分析 ,Part 1 ,多方面建立房地产平稳健康发展的长效机制，处理住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，降低房地产的投资属性，让住房回归居住属性。 ,宏观政策分析：金融财税、政策制度等多方协调，保持楼市整体平稳运行 ,u 财政部副部长程丽华:进一步优化税收结构 推进房地产税立法, 4月11日，财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上发言表示，将进一步优化税制结构时，既立足当前，又着眼长远，兼顾税收调控和筹集财政收入功能，逐步优化税,制结构，深入推进增值税改革，构建更加公平简洁的税收制度，推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合的个人所得税制度。在谈及地方税体系改革话题时表示，考虑税种属性，区分税基流动性特征，合理确定地方税种，适当下放税权，逐步培育地方主体税种，保持地方财力稳定增长，促进区域协调发展。,u 国家统计局:3月份一线城市房价同比下降, 4月18日，国家统计局发布2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落。一线城市新建商品住宅销售价格同比(与去年同期相比)下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。,u 李克强签署国务院令公布国务院关于修改和废止部分行政法规的决定,为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，国务院对取消行政许可项目及制约新产业、新业态、新模式发展涉及的行政法规进行了清理，决定对18部行政法规的部分条款予以修改，对5部行政法规予以废止。4月4日，国务院关于修改和废止部分行政法规的决定公布将城市房地场开发经营管理条例第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照建设工程质量管理条例的规定验收合格后，方可交付使用。”第三十二条第二款修改为：国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。,城市规划分析： u 禅北改造启动，生活全线升级，大量高端住区将出现 近日，佛山市规划局发布汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划公示：佛山火车站南面，中山公园西侧，计划腾退工业厂房，并释出7宗地块，新建佛山市养老养生基地。次日，规划局再发公示：拟将化纤厂及周边工厂用地转变为宅地、商业、小学用地，共计8宗。连续公示规划，可以看出官方对改造禅北片区的强烈意向，规划一旦落实，汾江河逾3公里岸线将迎来蝶变，一个一流的高端都市生活圈就将浮现，生活环境再上一个台阶指日可待。禅北的改造频率越来越高，政府对禅北改造的意志和决心越来越强，这一切，成为了地产开发商方向标，目前，已吸引旭辉、保利、万科、融创、敏捷共5大开发商进驻。 u 佛山住房租赁专业委员会成立 四大方面推进住房租赁工作 佛山市房地产业协会住房租赁专业委员会首次组织了13家专委会成员企业召开会议，会上还通过无记名投票选出了班子成员。由中国建设银行股份有限公司佛山市分行担任主任单位，世联红璞、佛山市建鑫住房租赁有限公司、佛山市寓驿公寓管理有限公司（万科）担任副主任单位，招商蛇口、美的、恒大、碧桂园等成为委员单位。据了解，目前佛山关于住房租赁市场建设和市场管理工作涵盖四大方面，一是分层次加强对新建租赁住房监管；二是以利用集体用地建租赁房的建鑫乐从葛岸村项目为示范，带动企业转型建设租赁住房项目；三是由佛山市住建管理局牵头组织落实国家政策支撑，加快佛山住房租赁工作推进步伐；四是佛山率先提出新建租赁住房项目包含企业自持商品房（即企业通过招拍挂竞拍的自持部分）、集体建设用地建设租赁住房、商业或商务办公用房改建为租赁住房（简称“商改租”）三个细分类别。 ,u,南海农村集体建设用地可建租赁住房 , 佛山市南海区利用农村集体建设用地建设租赁住房管理试行办法(以下简称办法)正式出台，这是佛山出台的首份租赁住房政策文件，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，降低住房成本增大市场供应，缓解住房供需矛盾提供有益探索。办法规定，农村集体建设用地建设租赁住房的容积率必须大于1.5，建设运营主体的公有成分不低于51%;农村集体建设用地属村(居)集体经济组织所有，农村集体建设用地用于租赁住房建设不改变土地所有权性质。,土地市场表现 u 佛山土地市场供求分析 u 商住用地分析 u 重点地块分析 ,Part 2 ,佛山土地市场供求分析本月成交 ,2018年4月佛山房地产市场土地成交一览表 ,分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；,2018年4月，佛山经公开市场途径共成交土地3宗，相比上月，4月土拍市场回复平静，总成交占地面积28.26万，成交总金额18.51亿元。其中商住用地成交2宗，总占地面积为9.83万；商业用地成交1宗，总占地面积为18.43万。 ,佛山土地市场供求分析本月供应 2018年4月佛山房地产市场土地供应一览表（将于2018年5月竞拍） ,2018年4月，据世联统计，经公开市场途径共新增供应土地12宗，总供应面积为66.85。其中商住用地有6宗，商业用地,有1宗，工业用地有5宗。 分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；,54.3%,54.4%,17.8%,2018年4月，佛山经公开市场途径成交商住办用地3宗，总建筑面积43.95万平米，环比下跌了86.6%，同比上升了19.1%；,成交总金额为18.51亿元，环比下跌92.9%，同比下降51.7%。 ,在成交溢价方面，4月份全市整体溢价率为17.8%，环比下滑46.8%。 ,商住用地分析 ,分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；,成交金额 38.35 78.60148.73113.4555.41 97.52118.1315.90 82.31 64.44 27.17259.9018.51,200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 ,250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04成交建面 36.91110.72159.25133.1279.40173.79165.9835.28156.9867.29 46.11328.5743.95,单位：亿元 300.00 250.00 ,单位：万平米 350.00 300.00 ,2017-2018年佛山市商住用地成交走势 ,成交建面 ,成交金额 ,140%120%100%80%60%40%20%0%,200% 185.8%180%160%,126.3%76.5%54.4%45.8%33.5%27.1%13.1%13.0% 56.3%17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04,佛山2017-2018年商住用地成交溢价率走势图 ,重点地块情况成交 ,4月土地市场有3宗商住用地出让，土拍市场降温，出让面积28.26万，揽金逾18.51亿元，华侨城进军顺德新城，将,打造顺德华侨城欢乐海岸主题公园，佛山市高明区树头房地产开发有限公司则以4089元/轻松刷新了此前保利华南在高明荷城创下的3517元/区域楼面价记录，而美的地产继三水白坭项目后，再次竞得三水北江新区商住地块，布下在三水的第二子。 ,重点地块情况成交 ,东路,划）,顺德区顺德新城碧桂路以东、龙盘东路以北地块 ,碧桂路,顺峰山公园 ,顺德职业技术学校 ,华侨中学 ,顺德区政府 ,佛山地铁号线3 逢沙站 ,均价：17000元/ 保利碧桂园悦公馆 ,顺德华侨城 ,均价：22000-23000元/ ,出让地块 A c B （规龙盘 ,顺德区国税局 基本情况及规划指标要求： ,挂牌地块总占地184321.93，将分为A、B、C三个区域进行规划，地块A区占地141530.76，B区占地23389.14，C区19402.03，AB两区均为文娱商服用地，C区则为公园用地。A区,控高100米，B区控高160米。,地块竞得人须引入以游乐公园为主题，集生态旅游、文化休闲于一体的文化旅游综合开发项目。 A 区要求28个月内正式开业，C区则需在 A 区正式开业前建成，整个项目则4年内建成。其中A 区和C 区投资额不得低于2.5亿元人民币， 地块5 年内在顺德区实现纳税总额不得低于2亿元。 地块 A 区商业性质物业自持比例不低于 70%，自持年限10年。A 区东侧、B 区西侧须预留两者相互联系的二层连廊用地与接口，B 区北侧须预留连廊用地与接口，并保证二层连廊空间全天候,开放。而C 区则还须沿龙盘东路一侧预留设置港湾式公交停靠站。,l地块编号： TD2018(SD)XG0004 l交易时间： 2018-4-12 ,土地性质：商业用地 占地面积： 18.43万方 建筑面积：13.85 万方 起始价格：13211 万元 起始楼面地价：1792 元/ ,成交价格： _13211_万元 ,溢 价 率： 0 % 成交楼面地价： 1792 元/（剔除自持面积） 竞 得 者：华侨城集团 ,采用“限地价竞租赁住房”的方式，最高限价30455万元，当达到最高限制价时，转为竞自持70年的租赁住房建筑面积，上限为29004.87平，增价幅度为500平/次，报出面积最先达到上限,29004.87平方米的为竞得人。 ,竞得方须配建若干设施，如物业管理用房建筑面积50平；垃圾收集站一处，建筑面积110平；公共厕所一处，建筑面积65平等。,高明,大道,东 ,出让地块 ,大成路 ,三富路,沧江中学 ,高明区纪念中学 ,高明碧桂园 均价：8000-8500元/ ,中恒广场 ,西江新城 ,高明区荷城街道祥进路以东、大成路以南 l地块编号：TD2018(GM)WG0007 l交易时间： 2018-4-13 土地性质：商住用地 ,占地面积： 1.93万方 ,建筑面积：4.83 万方 起始价格：12569 万元 ,起始楼面地价：2605 元/ 成交价格： 19769 万元 ,溢 价 率： 57 % 成交楼面地价： 4089 元/ 竞 得 者：佛山市高明区树头房地产开发有限公司 基本情况及规划指标要求： ,广茂铁,基本情况及规划指标要求： ,以13.14亿元起拍，增价幅度为300万元/次，最高限制地价为18.963亿元，即楼面价不超7677元/，第二阶段竞自持70年租赁住房建筑面积,最高限制自持70年租赁住房建筑面积(计容建筑,面积)为197027.12。 ,地块内须设置一所15个班幼儿园，用地面积不少于7875，计容建筑面积不少于5250。由竞得人代建、经过验收及格后，产权移交区政府地块内须建设城乡社区配套公共服务用房，建筑面积原则上不低于住宅总计容建筑面积的1%，且最低应不小于600，最高可不超过2500，其中，社区卫生服务站建筑面积不少于400。 ,北江 ,建路设一,出让地块 ,北江明珠 ,时代南湾 ,三水森林公园 ,北江小学 西青大道 时代城 时代城中英文幼儿园 ,西南第十二小学 ,路 ,均价：11500元/ ,三水区西南街道建设大道南侧地块三 l地块编号： TD2018(SS)WG0005 ,l交易时间： 2018-4-28 土地性质：商住用地 占地面积： 7.90 万方 建筑面积：25.28 万方 起始价格：131400 万元 起始楼面地价：5198 元/ ,成交价格： 152100万元 溢 价 率： 15.8 % 成交楼面地价： 6224 元/（剔除配建面积） 竞 得 者：佛山市美的房地产发展有限公司 ,重点地块情况预告 ,2018年5月佛山市重点地块拍卖一览表 ,分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；,商品住宅市场表现 u 佛山住宅供求情况 u 佛山住宅库存情况 u 成交排名TOP10楼盘情况 u 各区供求情况 ,Part 3 ,禅城区 19% ,高明区 9% ,南海区 ,三水区 25% ,顺德区 10% ,2018年4月佛山五区成交面积占比,90-10022% 大于2003% 小于602% ,60-802% 160-1802%140-1605% 120-14018% ,80-9018% 100-12027% ,2018年4月佛山市各面积段成交情况 , ,供应面积 108.31 63.23 114.29102.87135.66167.44 92.03 97.62 156.50 78.59 25.44 74.35 98.59 成交均价 10457 11401 11754 10122 10471 10247 10474 10419 10717 10520 11031 10993 10458 ,10500 10000 9500 9000 ,11000 ,100 80 60 40 20 0 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 成交面积 99.80 66.80 110.79 73.46 101.58 95.08 99.62 86.97 135.73 98.73 45.24 111.54 94.19 ,140 120 ,37% 160 11500 ,住宅整体情况：成交量价有所回落，供应量明显增加 ,4月，全市一手住宅供应面积为98.59万平米，环比上涨32.6%，但同比下跌9%； 4月，全市共成交10707套，成交总面积94.19万平米，环比下跌15.6%，同比下滑了5.6%；成交均价,为10458元/平米，环比下滑4.9%；（其中顺德均以套内面积计算，下同） ,全市成交主力户型为90-100刚需户型、100-120刚需刚改户型，占比49%。 2017-2018年佛山一手住宅成交面积均价走势 单位：万平米 单位：元/平米 180 12000 ,44.3,40.030.020.010.00.0,50.0,250.00200.00150.00100.0050.000.00,300.00,3.055.63禅城 ,3.859.23高明 ,10.3280.02南海 ,4.893.87三水 ,275.03顺德 ,截止4月佛山各区商品住宅静态库存情况 ,截至4月存量面积（万平米） ,去化时间 ,19.9,20.015.010.05.00.0,25.0,1500.001000.00500.000.00,2000.00,1588.232013年 ,14.31485.622014年 ,9.51186.072015年 ,5.7845.762016年 ,8.3837.662017年 ,8.7763.782018年4月 ,佛山市历年商品住宅静态库存情况 ,住宅累计存量（万平米） ,去化时间(月),住宅库存情况： 截止4月底，佛山五区商品住宅静态库存量763.78万，按照2018年月均去化推算，在不增加新供应情况下，去化周期约9个月。 各区库存中，南海区库存量依然最高，有280.02万，去化周期约10个月左右；禅城区库存量最低，仅55.63万，去化周期仅需3个月。 ,2018年4月佛山市住宅成交排名TOP10楼盘一览表 ,以上为房管局网签数据，数据有一定的滞后性，此数据仅供参考，实际数据以各开发商项目公布为准。 ,成交排行榜 ,2018年4月，佛山市楼盘签约成交量排名TOP10的楼盘依次为：美的翰湖苑、珑门广场、山林水语新城、旭辉华祥花园、时,代百盈达花园、望江府、保利中韵花园、天滨花园、金色诚光花园、上林观湖苑。 ,成交前十的楼盘成交总量1858套，占全市成交总套数的28.75%。 ,各区供求情况：禅城区 成交下滑，供应遇冷，禅城区楼市4月份住宅供应量挂零，成交量环比下降48.1%。4月禅城住宅供销比为0：1，整体呈现求大于供的态势，价格基本持平。 ,小于605% 大于2007% ,90-10017%,80-9011%,140-1605%160-1809%180-2003%,120-14023%,100-12019%,2018年4月禅城区各面积段成交情况 ,4000 2000 0 ,16000 14000 12000 10000 8000 6000 ,10 5 0 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 批售面积 15.05 4.17 14.13 17.95 22.78 33.67 19.93 9.74 23.64 15.71 3.29 8.24 0.00 成交面积 10.14 8.33 12.16 14.65 15.75 18.48 21.85 19.79 17.03 12.34 9.03 34.98 18.17 ,40 35 30 25 20 15 ,单位：万平米 ,2017-2018年禅城区一手住宅供求关系走势 ,批售面积 ,成交面积 ,成交均价 ,成交均价 11731 11646 13954 11063 11018 11462 11547 10217 13089 12786 13418 13475 13237 供应情况：全区无新增供应商品住宅； 成交情况：全区成交总面积18.17万 ，环比下跌48.1% ； 成交价格：全区成交均价为13237元/ ，环比微跌1.8% ，同比上升12.8%； 户型面积：全区成交主力户型120-140，占23%，其次100-120占比19%。 ,各区供求情况：南海区 新增供应加码，成交有所上涨。4月份南海区新增货量充沛，环比上涨95.3%，成交方面，4月份成交环比上升13.6%，住宅供销比为1.05：1 ，成交均价则稍有下滑，整体呈现供大于求的态势；成交产品以100-120刚需刚改户型为主。 ,供应情况：全区新增供应商品住宅36.67万 ，环比上升95.3% ，同比下滑11.9%； 成交情况：全区成交总面积34.92万 ，环比上升13.6% ，同比减少12.3%； 成交价格：全区成交均价为12306元/ ，环比下跌3.1% ，同比上升8.1%； 户型面积：全区成交主力户型100-120，占25%，其次是80-90，均占23%。 ,0 ,2000 ,12000 10000 8000 6000 4000 ,14000 ,0 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 批售面积 41.64 37.11 50.05 33.15 56.94 39.60 26.48 25.88 35.33 14.54 6.76 18.78 36.67 成交面积 60.40 39.82 21.59 49.03 29.35 42.79 36.94 24.88 31.26 33.54 24.18 18.92 30.73 成交均价 11389 11834 10650 11277 11716 11281 12185 10321 12307 12131 12389 12694 12306 ,10 ,60 50 40 30 20 ,70 ,单,位：万平米 ,2017-2018年南海区一手住宅供求关系走势 ,大于2002%,小于600%90-10019%,80-9023%,60-804%,160-1801%,140-1605%,120-14021%,100-12025%,2018年4月南海区各面积段成交情况 ,17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 ,6000 4000 2000 0 ,16000 14000 12000 10000 8000 ,18000 ,20 10 0 ,50 40 30 ,60 ,单位：万平米 ,各区供求情况：顺德区 供应激增，成交均价跌幅明显 。4月份顺德区，供销比为3.48：1，本月供求差距拉大；该月成交主力户型为90-100刚需和100-120刚需刚改型产品。 2017-2018年顺德区一手住宅供求关系走势 ,大于2003%小于602%,90-10035%,80-90 180-2005% 1%140-1605%,120-14011%,100-12038%,2018年4月顺德区各面积段成交情况 ,批售面积 31.03 11.46 34.49 21.52 21.76 48.49 25.79 20.12 28.53 15.77 3.55 11.38 31.63 成交面积 22.96 28.24 35.92 7.10 12.95 11.87 19.68 12.11 45.72 7.27 1.95 6.53 9.09 成交均价 11624 12394 14204 11111 12167 12282 11660 12549 13970 14927 11580 15295 10861 供应情况：全区新增供应商品住宅31.63 ，环比大增177.9% ，同比增加1.9%； 成交情况：全区成交总面积9.09万 ，环比增加39.2% ，同比下跌60.4%； 成交价格：全区成交均价为10861元/ ，受部分回迁房集中网签影响，均价环比下降29%，同比下滑6.6%； 户型面积：全区成交主力户90-100刚需和100-120刚需刚改型产品，分别占35%和38%。 ,13%,各区供求情况：三水区 供应增加，成交回落。4月三水区新增供货较上月上涨7.5%，成交则有所下滑，环比下跌7.1%。 ,成交面积 12.90 5.18 8.00 15.98 23.42 26.97 26.40 16.37 33.31 20.82 8.87 25.51 23.69 成交均价 7904 7549 8010 8150 8068 8014 8097 7835 7803 7820 8069 8232 8321 供应情况：全区新增供应商品住宅19.21万 ，环比上升7.5% ，同比大幅度上涨273%； 成交情况：全区成交总面积23.69万 ，环比下跌7.1% ，同比上升83.6%； 成交价格：全区成交均价为8321元/ ，保持平稳； 户型面积：全区成交主力户型90100和100120 ，占58%； ,1000 0 ,7000 6000 5000 4000 3000 2000 ,9000 8000 ,5 0 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 批售面积 5.15 4.49 13.38 18.89 22.22 38.01 6.69 34.63 47.45 18.22 8.55 17.87 19.21 ,40 35 30 25 20 15 10 ,50 45 ,单位：万平米 ,2017-2018年三水区一手住宅供求关系走势 ,80-9023%,60-801%,2%,100-120 小于6029% 1% 120-14090-10029%140-160,2018年4月三水区各面积段成交情况 ,17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 ,批售面积 17.78 6.00 2.24 11.36 11.95 12.34 13.14 10.30 21.56 14.36 2.11 18.10 11.08 成交面积 13.98 3.47 5.69 6.37 6.66 6.77 6.80 7.44 6.14 34.12 6.47 13.79 8.32 成交均价 7319 5791 6353 6477 6334 6325 6559 6131 6976 6802 6653 6717 7115 供应情况：全区新增供应商品住宅11.08万 ，环比下跌38.8% ，同比下降37.7%； 成交情况：全区成交总面积8.32万 ，环比下滑39.7% ，同比下跌40.5%； 成交价格：全区成交均价为7115元/ ，环比上升5.9% ，同比下跌2.8%； 户型面积：全区成交主力户型100120，占34%； ,2000 1000 0 ,4000 3000 ,7000 6000 5000 ,8000 ,10 5 0 ,20 15 ,35 30 25 ,40 ,单,位：万平米 ,小于601% 90-10015%,80-9012%,140-1608%,120-14022%,100-12034%,各区供求情况：高明区 供求疲软，价格走高。高明区4月供求两端均有回落，供应量环比下跌38.8%，成交量同步下滑，月度供销比为1.33:1；价格方面，本月成交均价则上涨5.9%。 2017-2018年高明区一手住宅供求关系走势 2018年4月高明区各面积段成交情况 ,公寓市场表现 u 公寓月度供求情况 u 公寓面积段成交情况 u 成交排名TOP10楼盘情况 ,