从“形象进度法”到“财务支出法”：“地产解惑”系列之一：统计口径改变对投资增速的影响.pdf

本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 Table_Title 房地产 行业研究 /专题 报告 “地产 解 惑”系列 之一 ： 统计口径 改变 对投资增速的 影响 从“形象进度法”到“财务支出法” 专题 研究报告 /房地产 2018 年 05 月 04 日 Table_Summary 报告摘要 ： 我国原投资统计制度的特点和问题 我国原投资统计制度 是在计划经济时代的基础上建立起来的 ， 具有按照项目统计、按照“形象进度法”统计、逐级审核上报、下算一级评估等特点 ， 之后虽有改动，但基本仅限于 统计范围和项目统计起点上，统计对象和统计方法则一直没有改变 。随着经济的迅猛发展，原统计制度暴露出投资规模偏大速度偏快、投资增速与相关指标不匹配、 以形象进度法计算投资额可核查性较差 、投资项目统计工作量大等缺点，亟待改善。 投资统计制度的改革 2016 年 10 月，由习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了关于深化统计管理体制改革提高统计数据真实性的意见， 2017 年开始，统计局即在遵循“以建设项目为调查对象的形象进度法转变为以法人单位为调查对象的财务支出法”的总体改革思路的基础上，对统计对象、统计方法、数据采集方式等 7 个方面进行了改革和完善。 2018 年起， 统计局官网对地产月度数据的指标解释中，“房地产开发企业本年完成投资”一项，由之前的“该指标是按照形象进度原则统计累计数据”，改为“该指标是累计数据” 。 统计方法 改变对于投资增速的影响 我们从统计实务、会计报表和地方政府试点 3 个角度分析了新老统计方法的差异，发现采用新的“财务支出法”会导致投资统计数额偏小，而在不对基数做回溯调整的前提下，也会造成计算得到的投资增速偏小。 对于房地产开发投资增速， 统计局公布增速相对于实际可比口径增速偏低 约 2.7 个百分点 ，而今年房地产开发投资的火热主要 由中西部投资的发力所带动。 投资建议 我们仍然坚持看好今年中西部及三四线城市的房地产市场，推荐关注提前布局于中西部和三四线城市的房地产公司，如 A 股的新城控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展等， H 股的碧桂园、中国恒大、新城发展控股等。 风险提示： 房地产 调控 政策 持续 收紧； 中西部及 三四线城市 房地产 投资 不及预期。 Table_ProfitDetail 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 5 月 3 日 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 601155 新城控股 32.59 2.70 3.73 4.96 12.1 8.7 6.6 强烈推荐 600340 华夏幸福 28.93 2.83 3.94 5.13 10.22 7.34 5.64 强烈推荐 002146 荣盛发展 10.27 1.32 1.77 2.26 7.8 5.8 4.5 强烈推荐 600466 蓝光发展 9.96 0.57 1.06 1.58 17.5 9.4 6.3 强烈推荐 000656 金科股份 5.48 0.35 0.46 0.59 15.7 11.9 9.3 强烈推荐 资料来源： Wind、民生证券研究院 Table_Invest 推荐 维持评级 Table_QuotePic 行业与沪深 300 走势比较 -6%2%11%19%28%17-04 17-07 17-10 18-01 18-04房地产 沪深300资料来源 ： Wind， 民生证券研究院 Table_Author 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjsmszq 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsongmszq 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipeimszq Table_docReport 相关研究 1.民生证券房地产行业区域专题研究之二：三大问题解读中原城市群 2.行业动态：高基数下数据不差，关注三四线与中西部 3.民生证券房地产行业区域专题研究之一：四大问题解读京津冀一体化 4.房地产行业深度报告：三四线与中西部城市：广阔天地，大有可为 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、引言：投资统计方法的改变 . 3 二、我国原投资统计制度的发展和特点 . 3 1、我国原投资统计制度的发展历程 . 3 2、我国原投资统计制度的特点 . 5 3、我国原投资统计制度存在的主要问题 . 6 三、我国投资统计制度的最新改革 . 7 1、新老投资统计制度的主要差异 . 7 2、“形象进度法”与“财务支出法”的概念与计算 . 8 四、“形象进 度法”与“财务支出法”的对比分析 . 9 1、统计实务角度 . 9 2、会计报表角度 . 10 3、地方政府试点实例 . 11 五、对投资增速影响的简单测算 . 12 1、固定资产投资：基数有回溯调整 . 12 2、房地产开发投资：基数未回溯调整 . 14 六、投资建议 . 16 七、风险提示 . 16 插图目录 . 17 表格目录 . 17 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、 引言 ： 投资 统计 方法 的改变 今年的 房地产宏观数据 走势一直是市场讨论的焦点，而其中 房地产投资增速这一 项更是引起了众多的 关注 ：一方面， 2018 年开始，国家统计局官网每月全国房地产开发投资和销售情况披露的指标解释中，对于“房地产开发企业本年完成投资”（下文按照通俗叫法简称为“房地产投资”）这一指标的释义，由之前的“指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。 该指标是按照形象进度原则统计累计数据 ”，变为现在的“指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。 该指标是累计数据 ”，也即删去了“按照形象进度原则统计”几个字。 另一方面 ， 2018 年 1-2 月和 1-3 月，房地产投资同比增速分别达到 9.9%和10.4%，大大超出此前市场普遍预期， 鉴于房地产投资对于拉动我国经济增长的重要作用，未来房地产投资 增速的走向 也 成为市场聚焦的热点问题 。 图 1： 2018 年房地产开发投资同比增速大幅提升 资料来源： 国家统计局 ，民生证券研究院 那么，是否是统计口径的改变造成了房地产投资增速的公布值较实际值偏高呢？ 就此疑问，本文将在具体介绍我国 新旧 统计制度的特点和统计方法的基础上， 结合部分地区试点的实例，对 统计口径的改变对于房地产投资增速公布值的影响做一个简要的测算 。 二 、 我国原 投资 统计制度的发展和特点 1、 我国 原 投资统计制度 的发展 历程 我们平时所讲的投资统计，即为固定资产投资完成额的统计 。根据国家统计局的官方解释，固定资产投资（不含农户） 是以货币形式表现的在一定时期内完成的建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。 房地产开发投资 完成额 是 固定资产投资完成额 的一个分项 ，且 只包含房地产企业的投资，房地产行业中的非房地产开发企业，所做的投资是不计入这一口径的 ； 根据 2017 年国民经济行业分类，房地产业包括 5 个子行业，分别为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业。因此，房地产开发投资0%2%4%6%8%1 0 %1 2 %房地产开发投资完成额 新开工面积 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 数据一般要小于房地产业固定资产投资数据， 2017 年前者比后者少了近 3 万亿元。 而经过我们测算，固定资产投资完成额中房地产业下属房地产开发这一项的数值，与房地产开发投资完成额的数值 几乎完全一致 ，可以认为是同一口径 ，也即房地产开发投资与固定资产投资统计的统计方法是相通的 。 图 2： 近几年房地产开发投资与房地产业固定投资的关系 （单位：万亿元） 注： 固定 资产投资完成额：房地产开发：累计值一项数据，是由统计局公布的“ 固定资产投资完成额：累计值 ”一项，乘以“ 占固定资产投资完成额比重 :房地产开发 ”一项，计算所得 资料来源： 国家统计局 ，民生证券研究院 固定资产投资统计数据是国民经济核算的重要基础，是反映经济社会发展状况的重要指标。真实准确的固定资产投资统计数据，对于科学判断经济走势，制定宏观调控政策，推动经济持续平稳发展，具有十分重要的意义。改革和完善现行的投资统计制度方法，可以更加真实准确地反映固定资产投资的规模、结构、速度、效益，更客观地揭示全社会固定资产投资运行态势，为宏观调控和经济社会发展提供更加扎实的信息支撑。 建国 初期， 我国 以 前苏联统计模式 为模板，初步 建立 起投资统计制度 ， 当时确定的统计指标体系、投资额的计算原则、统计调查方法基本 沿用至今 。 当然 ， 改革开放以来，随着我国经济体制的发展变化，固定资产投资统计制度 也发生了一些 改革 和 完善。概括来看，我国 2017年之前的 固定资产投资统计制度 发展和完善大致经历了四次变动， 但基本仅限于 在 统计范围 和项目统计起点 上 的改动 ， 统计对象 和 统计方法 则 一直没有改变 ， 如表 1 所示 。 024681012141620 14 20 15 20 16 20 17固定资产投资完成额 : 房地产业 : 累计值 固定资产投资完成额 : 房地产开发 : 累计值 房地产开发投资完成额 : 累计值 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 表 1： 我国 原 固定资产投资统计制度改革完善历程 资料来源：国家统计局， 国家信息中心， 民生证券研究院 2、 我国 原 投资统计制度 的特点 在投资统计制度改革之前 ，我国月度固定资产投资数据是通过 全面调查 取得，每个投资项目（包含房地产开发项目）一张投资基层表，汇总后得到全国数据。投资项目（不含房地产开发）基层表由基层项目（单位）填报，逐级审核后由各省、自治区、直辖市统计局及国务院有关部门报国家统计局， 房地产开发投资基层表通过联网直报取得 。年度投资中的农户固定资产投资数据通过抽样调查取得，只有分省综合数据，一般每年公布一次 。 对比改革后的制度 ， 我国之前的投资统计制度主要具有以下四方面的特点 ： 1. 按照项目统计： 凡达到 500 万元及以上的项目，作为投资统计起报对象。房地产开发投资项目均纳入统计，不设投资起点。 2. 按“形 象进度法”统计： 投资项目中的建筑工程和安装工程投资额以形象进度作为计算依据，形象进度是实物工作量乘以预算单价构成，实物工作量则由各分项工程组成 。也即， 投资金额是按照开发完成的进度计入投资的，而非拨款的时点。 因此一项工程 的投资完成额基本 是 按照 项目 建设推进的百分比， 乘以 对应 计划投资额 。 3. 逐级审核上报： 在上报投资报表时，项目统计员必须签字，并提交统计负责人和单位负责人审核签字才能上报到项目所在地乡镇（街道）统计站；乡镇（街道）统计站在收集整理审核报表之后，统一报送到所辖县市区统计局；县市区统计局投资专业人员在重点 审核项目报表当月完成投资额、行业类别等数据指标和属性指标后，通过内网上 传到市统计局；市统计局通过专业报表审核再按要求往省统计局上报。 4. 下算一级评估： 原投资统计制度下， 我国对一个地区投资额和增速的认定是由上一投资统计范围 投资项目起点195 0- 197 9 ：投资月报和年报的统计口径均为基本建设投资198 0- 198 1 ：投资月报的口径为基本建设，年报为固定资产投资198 4- 199 6 ：列入基本建设、更新改造计划的随计划走，未设起点、未列入计划的，起点为计划总投资 5 万元200 4- 201 0 ：投资月报的统计口径为城镇固定资产投资，包括项目投资和房地产开发投资。投资年报的统计口径为全社会固定资产投资，包括城镇固定资产投资、农村非农户投资、农户投资、城镇工矿区个人建房投资（ 2007 年开始纳入项目统计）2011 年后：投资月报的统计口径为固定资产投资（不含农户），包括项目投资、房地产开发投资。投资年报的统计口径为全社会固定资产投资，包括固定资产投资（不含农户）、农户投资2011 年后：固定资产投资统计的项目统计起点提高到计划总投资 500 万元198 2- 200 3 ：投资月报的统计口径为国有及其他，包括基本建设、更新改造和国有其他投资。投资年报的统计口径为固定资产投资，包括月报口径投资、农村集体投资、城镇工矿区个人建房投资、农户投资、房地产开发投资（ 1991 年建立商品房建设投资， 1994 年改为房地产开发投资统计 ）195 0- 198 2 ：固定资产投资统计未设起点、投资随计划走，列入计划的均统计199 7- 201 0 ：固定资产投资项目的统计起点提高到计划总投资 50 万元 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 级统计部门通过关联指标（如建筑业营业税、建筑业总产值等）是否支撑合理来综合评估认定的。在投资项目报表层层上报之后，国家统计局评估认定各省，省统计局评估认定各市州，市统计局评估认定各县市区，县市区评估认定各乡镇（街道） 。 3、 我国原 投资统计制度 存在的主要问题 前文已经提到 ， 我国原 投资统计指标体系是在上个世纪 计划经济时代的基础上建立起来的，之后的虽有改动完善，但 基本仅限于在统计范围和项目统计起点上的改动，统计对象和统计方法则一直没有改变 ，因此一些问题逐渐开始显露出来 ，统计数据的公信力也常常受到质疑 。概括来说， 我国原投资统计制度主要存在以下四个方面的问题 ： 1. 投资规模偏大、速度偏快： 一方面在规模上，我国固定资产投资占 GDP 比重过高，以 2016 年为例，全国 固定资产投资 59.7 万亿元，占 GDP 的比重达到 80.2%。而另一方面在增速上，我国 固定资产投资 增速 明显高于 GDP 增速， 2003-2014 年全社会固定资产投资实际平均增长 20.7%，比 GDP 实际平均增速高 10.7 个百分点 ，即便考虑固定资产投资是名义值所包含的通胀因素，两者增速差仍然过大 。两种效应结合， 导致全社会固定资产投资开始快速接近 GDP， 如果延续这种趋势发展，全社会固定资产投资 额 将会 很快 超过 GDP，这在经济理论上是难以有效解释的 。 2. 投资增速与相关指标不匹配： 一般来讲，固定资产投资 增速 应该与相关实物 指标增速相 匹配。理论上，固定资产投资总额应该与水泥、钢铁等主要原材料产量高度正相关，其增长率也应该非常接近。这是因为，绝大部分固定资产投资项目中 都会用到水泥、钢铁等建筑材料。但实际上，我国 2016 年之前 全社会固定资产投资总额的年增长率远远高于水泥、钢材的年增长率。从统计数据的可信度看，水泥产量、钢材产量属于实物量直接统计数据，相对于价值量的投资数据更为真实可靠。此外，固定资产投资中 建筑安装工程投资总量与建筑业总产值也存在着较大差异，并且差异逐渐扩大。 3. 以形象进度法计算投资额可核查性较差： 形象进度法是按照项目的形象进度 乘以计划投资额 上报 。 在地方政府投资计划考核目标层层分解的激励下，存在着大量主观估计的因素，不便核查，既违背了国民经济核算的原则，也脱离 了统计管理的需要。无论是税务还是银行方面，都因为口径完全不同导致无法与统计部门的投资数据进行比对 。 4. 投资项目统计工作量大，方法单一： 根据国家信息中心的统计，尽管当前投资项目统计起点已经提高到 500 万元，但全国投资项目个数仍然高达 60 万个，折合每个县有 200 多个投资项目，基层统计工作量大，数据质量难以保证。此外，投资统计都是采用全面调查、层层汇总的调查方法收集数据，未能共享国家统计局“四大工程”（基本单位名录库、企业一套表制度、数据采集处理软件系统、联网直报系统）建设的成果，数据报送效率较低。 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 图 3： 固定资产投资占 GDP 比重过高 图 4： 固定资产投资增速长期高于 GDP 增速 资料来源： Wind， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 图 5： 固定资产投资增速长期高于 水泥、钢铁产量 增速 图 6： 2018 年 1-2 月分区域销售 金额 同比增速 资料来源： Wind， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 三 、 我国投资统计制度的 最新改革 1、 新老 投资统计制度 的主要差异 我国现行的固定资产投资统计制度已经沿用了 60 多年，虽然 之前曾 进行过小范围的 改动和完善 ，但 正如前文所述， 整体框架没有发生大的变化。随着市场经济的不断发展，统计方法、指标设置已越来越不能满足社会对投资统计数据的需求；同时投资主体和投资方式呈现多元趋势，原有的投资数据收集和上报方式已无法满足新形势的要求。 因此，为了更加真实准确地揭示固定资产投资情况，为宏观调控和经济社会发展提供更加扎实的信息支撑 ， 我国从 2013 年起开始推进投资统计制度改革，首先开展地方试点， 2017 开始统计局试点（河北、山西、甘肃），坚持“简洁、友好、可核查”的原则，遵循“ 以建设项目为调查对象的形象进度法转变为以法人单位为调查对象的财务支出法 ”的总体改革思路 ，在之前的基础上，对统计对象、统计方法、数据采集方式等各方面均进行了改革和完善 。 具体的变化主要体现在以下 7 个方面： 1. 调查对象：“以项目单位为统计调查对象”转变为“以法人单位为统计调查对象 ”。例子： A 房企 目前有 5 个在建项目，按老制度，需将这 5 个项目的投资情况分别上0%10 %20 %30 %40 %50 %60 %70 %80 %90 %010203040506070809020 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17固定资产投资完成额（万亿元） GD P ： 现价（万亿元） 投资 / GD P0%5%10 %15 %20 %25 %30 %35 %20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17固定资产投资增速 GD P 增速：实际值 GD P 增速：名义值- 1 0%- 5 %0%5%10 %15 %20 %25 %30 %35 %20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17固定资产投资增速 水泥产量同比 钢材产量同比0%10 %20 %30 %40 %50 %60 %70 %80 %90 %05101520253035404520 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16建筑业总产值（万亿元） 建安投资完成额（万亿元） 建筑业总产值 / 建安工程投资 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 报。但按新制度，只需上报企业完成投资额的总和即可，而不用区分投资额由哪些项目构成。 2. 计算方法：由“形象进度法”转变为“财务支出法”。 这一计算方法的改变是极为重要的，将在后文予以详细分析。 3. 统计范围：由“固定资产投资”转变为“非金融资产投资”。 两者的主要区别是：“固定资产投资”包含企业土地款，不包含企业的无形资产，如专利研发费用；“非金融资产投资”则不包含企业土地款，但包含企业的无形资产。两者的关系是：非金融资产投资 =固定资产投资 -土 地款 +无形资产 。 4. 统计原则：由“项目所在地统计”转变为“法人单位所在地”统计。 例如 ,“ B 公司上海住宅项目”项目所在地是上海，但其法人单位“ B 房地产开发有限公司”所在地是北京。因此，按老制度统计在上海，按新制度则应统计在北京。 5. 统计标准： 由“ 500 万元以上投资项目以及全部房地产开发项目”转变为“全部一套表单位、小微样本内企业、有 500 万元及以上项目的其他法人单位”。 6. 调查方法： 由“全面调查”转变为“全面调查、重点调查和抽样调查相结合”。 7. 采集方式： 由“调查单位报送纸质报表，乡镇统计中心录入并逐级上报”转变为“ 调查单位直接通过联网直报门户网站上报数据”。 表 2： 我国固定资产投资统计 新老制度主要差异对比 老制度报表 新制度报表 调查对象 项目 法人单位 计算方法 形象进度法 财务支出法 统计范围 固定资产投资 非金融资产投资 统计标准 1.500 万元以上投资项目 2.全部房地产开发企业 1.全部一套表企业 2.小微样本内企业 3.有 500 万元及以上项目的其它法人单位 调查方法 1.500 万元以上投资项目 ： 全面调查 2.全部房地产开发企业 ： 全面调查 1.一套表法人单位 ： 全面调查 2.小微企业 ： 抽样调查 3.有 500 万元及以上在建项目的法人单位 ： 重点调查 采集方式 调查单位报送纸质统计报表，乡镇统计中心录入并逐级上报 调查单位直接通过联网直报门户网站上报数据 资料来源：国家统计局， 国家信息中心，民生证券研究院 2、 “形象进度法” 与 “财务支出法” 的 概念 与计算 此次新老统计制度的改革， 对房地产开发投资 最重要 、 影响也最大的一点莫过于统计方法由“形象进度法”改为“财务支出法” 。 所谓“形象进度法”，是指 投资项目中的建筑工程和安装工程投资额以形象进度作为计算依据，形象进度是实物工作量乘以预算单价构成，实物工作量则由各分项工程组成。也即投资金额是按照开发完成的进度计入投资的，而非拨款的时点。一项工程的投资完成额基本是按照 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 项目建设推进的百分比，乘以对应计划投资额。 在实际应用中，“形象进度法”存在着诸多缺点： 在地方政府投资计划考核目标层层分解的激励下，存在着大量主观估计的因素，不便核查，既违背了国民经济核算的原则，也脱离了统计管理的需要 ； 无论是税务还是银行方面，都因为口径完全不同导致无法与统计部门的投资数据进行比 对。 而“财务支出法”，是指在现行的会计准则下， 以财务报表为依据 ，对一定时期内建造和购置固定资产的工作量所对应的费用（价值）进行会计核算，通过“在建工程”等会计科目下的金额反映固定资产投资完成额的方法。 财务支出法以会计核算为前提，只有通过会计核算的固定资产投资项目，才能纳入固定资产投资统计。 在实际工作中， 根据不同投资主体的财务制度，建立联网直报法人单位非金融资产投资情况表、房地产开发企业非金融资产投资情况表、小微企业非金融资产投资情况表和部门非金融资产投资情况表，指标全部取自现行财务制度中会 计一级科目或二级科目，指标精简半数以上，并按照国际标准新增了计算机软件和数据库、研究与开发等无形固定资产投资指标。 根据国家统计局的规定， 法人单位财务支出法固定资产投资计算公式为： 财务支出法固定资产投资额 =“在建工程”借方发生额 +“房屋开发成本”借方发生额 +“购置不需安装的设备、工器具”借方发生额 +“土地使用权”借方发生额 +“其他资产”借方发生额 -“购置旧设备及工器具”借方发生额。 四、 “形象进度法”与“财务支出法”的对比分析 上文简述了形象进度法与财务支出法的异同 ， 那么 ， 在统计方法改变之后 ， 对于投资统计的 结果会产生什么影响呢 ？ 我们将从统计实务 、 会计报表和试点实例三大角度对此进行分析论证 。 1、 统计实务角度 从统计实务角度分析， 由“形象进度法”转变为“财务支出法” 会有如下几点影响： 1. 财务支出相对于形象进度存在滞后性。 财务支出法要求所有数据均需按财务 报表 或者相关凭证填报，但在实际情况中存在很多不确定因素，如施工方垫资、赊购材料、设备、结算不及时等情况，所以财务支出法投资相对形象进度法滞后。 2. 部分项目拨款不及时。 一些财政拨款或者专项资金扶持项目，往往是先建后拨款，建成才拨款，也有的要到年末拨款，有的甚至跨年拨款。这就造成财务支出法投资相对形象进度法滞后。 3. 部分企业财务制度不健全。 特别是一些小的项目单位，既不建立财务账又没有凭证，造成数据填报不上来 ，导致财务支出法投资统计结果较形象进度法偏小 。 4. 地方政府由于考核和政绩的原因倾向于虚报投资，部分项目计划总投资虚高，项目竣工后的实际支出较备案的计划总投资相差较多。 改用财务支出法后， 由企业统计人员根据财务报表直接填报，一定程度上减弱了政府操控的影响， 会造成投资统计结果较形象 进度法偏小。 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 综合来看，在财务支出法下，投资统计相对于形象进度法， 一方面 进度有一定的滞后性 ，另一方面 统计数额偏小 。 2、 会计报表 角度 前文当中提到， 国家统计局规定 的 法人单位财务支出法固定资产投资计算公式为：财务支出法固定资产投资额 =“在建工程”借方发生额 +“房屋开发成本”借方发生额 +“购置不需安装的设备、工器具”借方发生额 +“土地使用权”借方发生额 +“其他资产”借方发生额 -“购置旧设备及工器具”借方发生额 。 我们 基于房地产企业财务报表 的特殊性 ， 对这一计算公式进行科目拆解，逐项予以分析。 1. 房屋开发成本：房屋 开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用 ，包括土地 购置费 、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费等众多明细科目 ，也是投资统计中占比例最大的一项 。在其中，土地 购置费 、土地征用及拆迁安置补偿费等 ，由于既不涉及形象进度或计划投资，一般也无法拖欠或他人垫付（政府是甲方），所以统计方法的改变对这几项影响甚微。而涉及到工程费用的几项，如前期工程费、建安工程费、基础设施费等，一方面由于房企作为甲方有较强的议价能力，常有拖欠设计费 的结算 、施工方垫资、赊购建材等现象出 现，造成费用进入报表时间滞后于工程实际进度 导致财务支出法的滞后性， 同时 由于计划投资额的普遍虚高导致采用财务支出法后投资统计数额减小。 另一方面在目前的计价规则下，基建项目造价文件中，建筑安装工程费、设备材料费、其他费用均为含税价，考虑到房地产开发企业均为增值税一般纳税人，其包含的增值税进项税额均可抵扣，这也将使得财务支出法下投资完成额低于形象进度法下的投资完成额。 2. 在建工程：按照会计准则的规定，“在建工程”这个会计科目核算企业基建、技改等在建工