2018年Q1中国物流市场报告.pdf

MARKETVIEW市场综述一季度全国主要城市高标仓库市场新增供应总量为 90平方米 ， 主要集中在华西和华东区域 。 得益于来自电商 、零售和三方物流仓储需求的持续活跃 ， 本季度主要城市平均空置率下降 2.0个百分点至 10.8%的历史低点 ， 四个一线城市空置率仍位于低位 ， 而天津 、 成都 、 武汉 、 宁波和无锡的空置率都有大幅下降 ， 华东二线城市总体空置率本季度也由 15.0%降至 7.8%。多地物流仓储项目租金在年初进行报价调整 ， 加上市场供不应求的加剧和工业用地政策影响 ， 一线城市高标仓库平均租金在一季度大幅上涨 4.5%， 二线城市的平均租金在华西和华东区域的带动下也增长了 1.6%。 尤其是在北京 ， 一方面 2017年年末仓库安全排查行动的影响仍在持续 ， 另一方面继冬季施工限制之后 ， 新出台的工业土地利用政策北京出台新政对产业用地的利用方式提出严格的把控 ， 只有 “ 高精尖 ” 类企业才具备产业用地的准入条件 ， 从而限制仓储物业的新开发 ， 这使一些物流仓储项目上市时间被进一步延迟 ， 加剧的一库难求局面推动北京物流设施平均租金大幅上涨 9.9%。 在租金压力和供不应求推动租金加速上涨中国物流市场报告二零一八年第一季度2018年第一季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 180100120140160Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018(Q1 2009 = 100)全国 一线城市 二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 1：物流仓储市场租金指数 图表 2：物流仓储市场供需供应紧张的影响下 ， 大面积仓储需求甚至外溢至天津 ，使天津物流市场去化率在本季度大幅上升且同时租金上涨 0.7%。 继去年底走出低谷后 ， 成都物流市场租金在本季度继续攀升 1.5%。以往我们曾提到各地物流用地供应量的收紧 ， 而今工业土地利用政策的影响开始在其他的方面逐步体现 ， 如税收和工业用地使用年限 。 目前北京和上海部分区域已经对物流仓库的出租提出了落税需求 ， 这使仓库项目对租户的选择设置了更高的门槛 ， 同时租赁流程也被拉长 。工业用地弹性年期制也在多地开始推行 ， 近期加入的城市包括广州 、 成都 、 北京等 ， 其中成都的执行力度最大 ，成都今年出让的工业用地都以 20年作为出让年限 。 随着工业用地的价值逐步被地方政府所重视 ， 物流用地市场和仓库租赁市场都将更多的受到政策管控 ， 并逐步从一线城市向二线城市蔓延 。*箭头代表同比增速变化0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度6.8% 2018年一季度出口14.1%2018年一季度进口18.7%2018年一季度51.42018年 4月社零总额9.8%2018年一季度MARKETVIEW 市场表现2018年第一季度 世邦魏理仕研究部| 2018，世邦魏理仕2图表 5：进出口贸易图表 4：工业增加值图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）0%5%10%15%20%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2018年第一季度数据来源：国家统计局， 2018年第一季度数据来源：国家统计局， 2018年第一季度数据来源：国家统计局， 2018年第一季度0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%05101520253035402003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%(2)(1)0123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（美元万亿元） 进出口总额（左）出口额（左）进出口总额同比变化（右）出口额同比变化（右）宏观经济一季度经济增长平稳 ， 国内生产总值同比， 增速和去年四季度持平 ， 经济增长率已经连续 个季度稳定在 的区间 。社会消费品零售总额 亿元 ， 同比增长， 其中实物商品零售额 亿元 ， 增长 ， 占社会消费品零售总额比重为。 随着消费总量不断扩大 ， 物流需求旺盛 。 一季度全国社会物流总额为 万亿元 ，同比增长 ， 物流业总收入 万亿元 ， 同比增长 。对外贸易方面 ， 一季度中国进出口总额万亿元人民币 ， 同比增长 ；其中出口万亿元 ， 增长 ；进口 万亿元 ，增长 ；在保持较快增长的同时 ， 贸易结构不断优化 。随着供给侧结构性改革的深入推进 ， 一季度全国工业生产增势良好 ， 结构持续优化 ， 效益继续改善 ， 延续了去年以来稳中向好的运行态势 ， 实现了良好开局 。 一季度全国规模以上工业增加值同比增长 ； 月份制造业 为 ， 高于上月 个百分点 ， 升至一季度高点 ， 制造业扩张提速 ， 呈现稳中有升态势 。年作为 大之后的开局之年及改革开放周年 ， 李克强总理于三月五日所做的政府工作报告 ， 对于经济工作中的重要议题做出总体性部署 ， 传递出积极的政策信号 。 关于今年的目标 ， 报告预计 年国内生产总值增长 左右 ， 与去年目标一致 ， 也预示着经济结构改革持续；在供给侧结构性改革取得实质性进展背景下 ， 提出宏观杠杆率保持基本稳定 ， 显示出去杠杆过程已由去年着力降低杠杆率转为今年的保持稳定 。MARKETVIEW 市场表现图表 7： 2018年第一季度 物流仓储市场概览城市 指标 环比变化 未来 6个月走势预测北京 租金 9.9% 1%3%空置率 0.2 百分点天津 租金 0.7% 0%1%空置率 5.6 百分点大连 租金 0.0% 0%1%空置率 0.0 百分点沈阳 租金 0.0% 0%1%空置率 0.0 百分点青岛 租金 0.0% -1% 0%空置率 9.3 百分点上海 租金 4.5% 1%3%空置率 2.5 百分点南京 租金 2.9% 1%3%空置率 5.2 百分点杭州 租金 2.7% 1%3% 空置率 1.9 百分点宁波 租金 3.2% 1%3% 空置率 16.5 百分点苏州 租金 2.5% 1%3%空置率 4.0 百分点无锡 租金 2.8% 1%3% 空置率 22.2 百分点广州 租金 1.5% 0%1%空置率 2.9 百分点深圳 租金 0.6% 1%3%空置率 0.7 百分点成都 租金 0.0% 1%3%空置率 2.8 百分点重庆 租金 0.0% 0%1%空置率 2.0 百分点武汉 租金 0.0% 0%空置率 3.4 百分点数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度2018年第一季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 3MARKETVIEW0%10%20%30%40%0204060802009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）图表 9：北京物流仓储市场供需市场表现：一线城市 北京、上海北京物流设施市场年第一季度 ， 北京仅有一幅位于经济技术开发区的工业用地成交 ， 北京主要工业园区土地价格报每平方米 元 ， 环比持平 。 年 月 日 ， 北京市政府再次发布新政 ， 对产业用地的利用方式提出严格的把控 ，只有 “ 高精尖 ” 类企业才具备产业用地的准入条件 ， 从而限制仓储物业的新开发 ， 加之低标仓清退行动持续 ，大部分建设中或基本完工的物流项目短期内无法如期入市 。 北京市高标仓储连续第四个季度无新增供应且空置率在 以下 。 业主方展开新一轮提价 ， 季度租金环比涨幅达到 ， 超过过去三年的累计涨幅 ， 平均租金达到每月每平方米 元 月平米；在业主方普遍提高租金的大趋势下 ， 大部分租约到期的租户仍选择续约以维持自身业务发展 。 原计划上半年交付的 万平方米高标仓储物流设施中有近 万平米将延期至下半年甚至 年 ， 也有可能个别项目转变用途 。 短期内市场仍处供不应求状态 ， 租金维持稳定增长趋势 。上海物流设施市场本季度 上海工业用地 依旧紧张 ， 主要工业园区 平均地价上涨 至每平方米 元 。 普洛斯临港奉贤物流园和普洛斯奉城物流园交付 ， 为市场带来 平方米新增供应 。 目前上海部分区域已经对物流仓库的出租提出了落税需求 ， 租户每年纳税额度不得低于 万每亩 ，这使新上市项目对租户选择设置了更高的门槛 ， 同时租赁流程也被拉长 。 新交付项目受此影响 ， 使全市高标仓空置率上升 个百分点至 。 一季度需求持续旺盛 ，净吸纳量录得 平方米 。 超过 的租赁需求来自第三方物流行业 ， 且多为扩租 ， 另外有某外资制造业企业录得位于临港超过一万平方米的租赁成交 。 租金方面 ，受业主方年初租金调整影响以及供不应求的推动 ， 本季度高标仓库平均租金环比上升 至 元每平方米每月 。 未来 个月 ， 预计 有 平方米新增供应入市 ，在 目前市场存量紧缺 、 需求旺盛的情况下 ， 新项目去化将表现良好 ， 租金预计 仍 有 上升空间 。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 8：北京物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 10：上海物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 11：上海物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度0%5%10%15%20%01020302009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）2018年第一季度 世邦魏理仕研究部| 2018，世邦魏理仕4050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数MARKETVIEW050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数0%2%4%6%8%10%12%14%-5051015202530352009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）0%4%8%12%16%20%(10)010203040502009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）市场表现：一线城市 广州、深圳广州物流设施市场随着工业土地供给侧改革政策的出台 ， 第一季度共录得万平方米的工业土地出让 ， 用地面积同比减少 ， 全市一手工业地价环比上涨 至每平方米 元 。 唯品会获得一宗位于空港经济区的物流仓储用地 。 季内录得万纬从化项目二期落成 ， 为市场带来 万平方米的供应面积 ，全市空置率环比上升 个百分点至 。 传统核心区如黄埔 、 增城等的项目在年初普遍提高价格 ， 推升全市租金环比上升 至 元每平方米每月 。 需求方面 ， 第三方物流表现依然强劲 。 另外本季度零售商需求也表现突出 ， 如某服饰品牌及某快销品牌分别在佛山三水租用了两万平方米的面积 ， 而多家零售商也分别在广州 、 佛山和东莞寻找仓储面积 。 未来半年 ， 广州北部和南沙保税区共有两个项目投入市场 ， 总量约为 万平方米 。 预计全市租金将有分化 ， 广州东部价格坚挺 ， 而非核心区的空置面积若无改善 ， 预计租金上涨空间将收窄 。深圳物流设施市场本季高标仓供应继续空白 。 受国内外电商 、 第三方物流以及零售商持续稳定的需求增长带动 ， 个别之前因跨境电商受影响的物流园区的空置率在季内有所改善 。 另外本季度有园区开始升级改造 ， 其原有租户部分搬迁至其他物流园区 。 因此一季度整体市场的空置率环比下降 个百分点至 ， 创历史新低 。 但因深圳高标仓的大面积有效供给较少 ， 因此无法被满足的仓储需求将会外溢至周边城市 。整体市场的低位空置以及可预见的供不应求持续推动部分大型物流园区在年初继续上调租金 ， 带动市场平均租金环比增长 至 元每月每平方米 。 未来六个月 ， 预计仅有位于盐田的约 万平方米的新项目上市 ， 新增供应依然匮乏 。 而来自国内外的多样性的需求的增长将继续推动市场平均租金上扬 ， 同时空置率维持低位 。 随着全球供应链和交易网络的高速发展 ， 以及国内的网络零售的快速增长 ， 深圳凭借地缘优势拥有的港口以及便利的海陆空的交通网络 ， 依然会是很多租户的首要选择 ， 物流业作为深圳支柱性产业的战略性地位不可小觑 。 因此深圳高标仓的供不应求预计将成为常态 ， 物流园区的升级改造也将成为众多地产商关注的领域 。图表 12：广州物流仓储市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 14：深圳物流仓储市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 13：广州物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 15：深圳物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度2018年第一季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 504080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数MARKETVIEW0%10%20%30%40%50%010203040502013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）图表 17：成都物流仓储市场供需市场表现：二线城市 成都、武汉成都物流设施市场一季度成都高标仓储物流市场录得两个新项目交付 ， 共计带来 万平方米新增供应 。 仓储物流需求继续保持活跃 ，净吸纳量同比上涨 至 万平方米 ， 创下历史同期新高 。 同时市场空置率环比下跌 个百分点至 ， 达到近四年新低 。 核心园区仍备受市场关注 ， 本季新都仓储项目几近满仓 ， 双流板块空置率环比大幅下跌 个百分点至 。 受活跃需求带动 ， 仓储物流租金强势反弹 ，平均租金环比上涨 至 元每月每平方米 ， 涨幅创近四年单季新高 。 一季度在蓉电商持续活跃的需求成为成都仓储需求的核心推动力 ， 其需求贡献率接近五成 。 “ 新零售 ” 业态在商业市场的兴起带动仓储需求加速释放 ， 如生鲜企业的物流需求 。 随着消费者对生鲜产品的需求逐年增长 ， 冷链物流和冷库需求随之扩张 。 而目前成都冷库市场亟待发展升级 ， 因此短期内部分生鲜企业只能选择将高标准干仓改造为冷库以满足需求 。武汉物流设施市场年第一季度 ， 武汉优质物流设施市场未录得新增供应 ， 全市存量维持在 万平方米 。 市场需求方面 ， 电商 、第三方物流以及其合作伙伴依然为季内的主要需求来源 ，全市单季吸纳量录得 万平方米 ， 其中非核心市场需求旺盛 ， 单季吸纳量达到 万平方米 。 总体而言 ， 至季末 ，全市空置率水平环比下降 个百分点 ， 报 。 租金方面 ， 全市高标库平均租金同样本环比与上季度持平 ， 录得每月每平方米 元 。 展望未来六个月 ， 世邦魏理仕预计 ， 全市优质物流设施市场新增供应将突破 万平方米04080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009 =100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 16：成都物流仓储市场租金指数04080120Q3 13Q1 14Q3 14Q1 15Q3 15Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18指数(Q32013 = 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 18：武汉物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 19：武汉物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度0%20%40%60%0204060801001202009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）2018年第一季度 世邦魏理仕研究部| 2018，世邦魏理仕6MARKETVIEW 优质项目信息2018年第一季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 7成都天津北京上海优质厂房出售地址：北京市大兴区旧宫镇土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：外资低密度食品工厂，局部为办公楼。周边商业、交通配套齐全，距南四环仅 公里。优质厂房出售地址：内蒙古呼伦贝尔市扎兰屯市土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：位于大道边，标准厂房联系人：赵磊电话 ：大连优质厂房出售地址：天津经济技术开发区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：高度 米，重型机械加工厂房，可承重吨天车。位置优越，距离高速入口 公里。联系人：尹媛电话 ：优质厂房项目出售地址：成都市高新区西部园区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：四层框架结构研发中心及双层框架结构厂房，适合多种类型企业。周边环境成熟，临近地铁线。联系人：左晶晶电话 ：优质厂房出售地址：上海青浦练塘工业园土地面积： 平方米建筑面积： 方米项目特征：稀缺单层厂房，位于工业区 地块，地块方正，利用率高。联系人：顾伟琳电话 ：武汉优质物流项目出售地址：武汉市新洲区阳逻经济技术开发区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征： 亩仓储用地，靠近武汉市市区和阳逻长江内陆深水港，毗邻京东亚洲 号中心。联系人：周静电话 ：优质厂房出售地址：大连经济技术开发区土地面积： 平米建筑面积： 平米项目特征：位于大连经济开发区核心区， 公里内有高速入口、居住区、商业区、交通便利呼伦贝尔MARKETVIEW免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。 本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。联系方式世邦魏理仕环球研究部本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕环球研究部的成员。 世邦魏理仕环球研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力为全球房地产投资者 和用户提供房地产市场研究和经济预测方案。世邦魏理仕工业服务部世邦魏理仕工业服务部拥有一流的信誉，致力于为客户提供优良的服务。全面的资源和杰出的专业人才使得我们能为客户提出富有新意的房地产解决方案。如需垂询，敬请联络：研究部谢晨高级董事 中国区负责人研究部中国区上海市南京西路 号上海会德丰广场 楼邮编电话邮件夏侯蓓华副董事研究部中国区上海市南京西路 号上海会德丰广场 楼邮编电话邮件如需垂询，敬请联络：工业及物流服务部罗瑾执行董事 中国区顾问及交易服务 工业部上海市南京西路 号上海会德丰广场 楼邮编电话 : 邮件 :