黑龙江省工业园区物业服务规范DB23／T 3083—2022.pdf

I C S 0 1.0 4 0.0 3黑 龙 江 省 地 方 标 准A 0 0 D B 2 3/T 3 0 8 3 2 0 2 2黑 龙 江 省 工 业 园 区 物 业 服 务 规 范T e c h n i c a l s p e c i f i c a t i o n f o r i n d u s t r i a l p a r k s e r v i c ei n H e i l o n g j i a n g P r o v i n c e2 0 2 2-0 1-2 9 发 布 2 0 2 2-0 2-2 8 实 施D B 2 3联黑龙江省住房和城乡建设厅黑龙江省质量技术监督局联黑龙江省住房和城乡建设厅黑龙江省市场监督管理局联 合 发 布黑 龙 江 省 市 场 监 督 管 理 局黑 龙 江 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅联 合 发 布黑 龙 江 省 市 场 监 督 管 理 局黑 龙 江 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅3前 言本 规 范 是 根 据 黑 龙 江 省 市 场 监 督 管 理 局 年 度 标 准 编 制 计 划 和 黑龙 江 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅 工 作 要 求，由 哈 尔 滨 市 标 准 化 研 究 院 会 同相 关 单 位 编 制 而 成。在 编 制 过 程 中，编 制 组 经 深 入 研 究、广 泛 调 查、认 真 总 结 工 业 园 区 物 业 管 理 实 践，参 考 有 关 国 内 外 先 进 标 准 和 做 法，在 广 泛 征 求 有 关 单 位 和 专 家 的 意 见 基 础 上 编 制 了 本 规 范。本 规 范 共 分 为 1 2 章。主 要 技 术 内 容 是：1 总 则；2 术 语；3 基 本要 求；4 综 合 服 务；5 房 屋 维 修 与 管 理；6 设 施 设 备 维 修 与 管 理；7秩 序 维 护 服 务；8 消 防 管 理；9 环 境 管 理 与 服 务；1 0 突 发 事 件 处 理；1 1 疫 情 防 控；1 2 创 新 与 服 务 提 升。本 规 范 由 黑 龙 江 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅 和 黑 龙 江 省 市 场 监 督 管 理局 共 同 管 理，黑 龙 江 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅 归 口 并 负 责 组 织 实 施，由哈 尔 滨 市 标 准 化 研 究 院 负 责 具 体 技 术 内 容 的 解 释。在 执 行 过 程 中 如有 意 见 或 建 议，请 寄 送 哈 尔 滨 市 标 准 化 研 究 院 黑 龙 江 省 工 业 园 区物 业 服 务 规 范 编 制 组（地 址：黑 龙 江 省 哈 尔 滨 市 南 岗 区 中 山 路 2 0 3号，邮 编 1 5 0 0 0 0，电 子 邮 箱：1 0 3 6 7 7 3 8 8 q q.c o m），以 供 今 后 修 订时 参 考。本 规 范 主 编 单 位：哈 尔 滨 市 标 准 化 研 究 院本 规 范 参 编 单 位：黑 龙 江 建 筑 职 业 技 术 学 院本 规 范 主 要 起 草 人：刘 卫 东 贺 佳 曲 庭 顺 高 祥 涛 林 野董 玥 张 欣 刘 菊 英 王 小 溪 杨 佟 林 琳本 规 范 主 要 审 查 人：孙 清 凤 赵 鑫 李 革 邢 克 涛 杨 红 君李 金 枫 陆 宇 航5目 录1 总 则.12 术 语.23 基 本 要 求.33.1 服务机构.33.2 人员.33.3 规章制度.33.4 财务管理.33.5 档案.44 综 合 服 务.54.1 公开告知.54.2 接待服务.54.3 迁入迁出服务.54.4 装修管理服务.64.5 报修服务.64.6 特约服务.65 房 屋 维 修 与 管 理.76 设 施 设 备 维 修 与 管 理.86.1 综合管理.86.2 照明.96.3 供配电系统.96.4 电梯.1 06.5 空调系统.1 06.6 给排水系统.1 16.7 避雷系统.1 26.8 消防系统.1 26.9 弱电系统.1 46.1 0 标识.1 467 秩 序 维 护 服 务.1 57.1 出入管理.1 57.2 巡查管理.1 57.3 监控管理.1 67.4 车辆管理.1 67.5 装卸管理.1 78 消 防 管 理.1 89 环 境 管 理 与 服 务.2 09.1 保洁服务.2 09.2 绿化服务.2 19.3 清冰雪服务.2 19.4 环境污染控制.2 21 0 突 发 事 件 处 理.2 31 1 疫 情 防 控.2 51 1.1 基本职责.2 51 1.2 出入口管理.2 61 1.3 车辆管控.2 61 1.4 疑似病例处置.2 71 1.5 垃圾处理.2 71 1.6 清洁消杀.2 81 1.7 空调及新风系统.2 91 2 创 新 与 服 务 提 升.3 0本 规 范 用 词 说 明.3 1引 用 标 准 名 录.3 2附：条 文 说 明.3 47C o n t e n t s1 G e n e r a l P r o v i s i o n s.12 T e r m s.23 E s s e n t i a l R e q u i r e m e n t s.33.1 F a c i l i t y.33.2 P e r s o n n e l.33.3 R u l e s a n d R e g u l a t i o n s.33.4 F i n a n c i a l M a n a g e m e n t.33.5 F i l e.44 C o m p r e h e n s i v e S e r v i c e s.54.1 P u b l i c N o t i f i c a t i o n.54.2 R e c e p t i o n S e r v i c e s.54.3 I m m i g r a t i o n a n d E m i g r a t i o n S e r v i c e s.54.4 D e c o r a t e m a n a g e m e n t S e r v i c e s.64.5 R e p a i r S e r v i c e s.64.6 E n g a g e d S e r v i c e s.65 H o u s e M a i n t e n a n c e a n d M a n a g e m e n t.76 F a c i l i t i e s a n d E q u i p m e n t M a i n t e n a n c e a n d M a n a g e m e n t.86.1 G e n e r a l M a n a g e m e n t.86.2 L i g h t i n g.96.3 P o w e r S u p p l y a n d D i s t r i b u t i o n S y s t e m.96.4 E l e v a t o r.1 06.5 A i r C o n d i t i o n i n g S y s t e m.1 06.6 W a t e r S u p p l y a n d D r a i n a g e S y s t e m.1 16.7 L i g h t i n g P r o t e c t i o n S y s t e m.1 26.8 F i r e F i g h t i n g D e v i c e.1 26.9 W e a k c u r r e n t s y s t e m.1 46.1 0 I d e n t i f i c a t i o n.1 487 O r d e r M a i n t e n a n c e S e r v i c e s.1 57.1 I n a n d O u t M a n a g e m e n t.1 57.2 P a t r o l M a n a g e m e n t.1 57.3 M o n i t o r i n g M a n a g e m e n t.1 67.4 V e h i c l e M a n a g e m e n t.1 67.5 L o a d i n g a n d U n l o a d i n g M a n a g e m e n t.1 78 O r d e r M a i n t e n a n c e S e r v i c e F i r e M a n a g e m e n t.1 89 E n v i r o n m e n t a l M a n a g e m e n t a n d S e r v i c e s.2 09.1 C l e a n i n g S e r v i c e.2 09.2 G r e e n i n g S e r v i c e.2 19.3 I c e a n d S n o w C l e a r i n g S e r v i c e.2 19.4 E n v i r o n m e n t a l P o l l u t i o n C o n t r o l.2 21 0 E m e r g e n c y H a n d i n g.2 31 1 E p i d e m i c p r e v e n t i o n a n d c o n t r o l.2 51 1.1 B a s i c r e s p o n s i b i l i t i e s.2 51 1.2 E n t r a n c e a n d e x i t m a n a g e m e n t.2 61 1.3 V e h i c l e c o n t r o l.2 61 1.4 D i s p o s a l o f s u s p e c t e d c a s e s.2 71 1.5 W a s t e d i s p o s a l.2 71 1.6 C l e a n i n g a n d k i l l i n g.2 81 1.7 A i r c o n d i t i o n i n g a n d f r e s h a i r s y s t e m.2 91 2 I n n o v a t i o n a n d s e r v i c e i m p r o v e m e n t.3 0E x p l a n a t i o n o f W o r d i n g i n T h i s S p e c i f i c a t i o n.3 1L i s t o f Q u o t e d S t a n d a r d s.3 2A d d i t i o n:E x p l a n a t i o n o f P r o v i s i o n s.3 411 总 则1.0.1 为 规 范 黑 龙 江 省 工 业 园 区 物 业 服 务 行 为，提 高 工 业 园 区 物 业服 务 水 平，保 障 业 主 或 物 业 使 用 人 和 物 业 服 务 人 的 合 法 权 益，制 定本 规 范。1.0.2 本 规 范 适 用 于 黑 龙 江 省 行 政 区 域 内 封 闭 式 工 业 园 区 的 物 业服 务 管 理。1.0.3 黑 龙 江 省 工 业 园 区 物 业 服 务 除 应 符 合 本 规 范 外，尚 应 符 合 国家 和 黑 龙 江 省 现 行 有 关 标 准 的 规 定。22 术 语2.0.1 工 业 园 区 I n d u s t r i a l P a r k能 满 足 工 业 生 产 和 科 学 试 验 等 产 业 集 群 需 要 的、实 施 封 闭 式 管理 的 建 筑 群 体 及 相 关 区 域，以 下 简 称 园 区。2.0.2 物 业 服 务 人 P r o p e r t y S e r v i c e P r o v i d e r包 括 物 业 服 务 企 业 和 其 他 管 理 人。2.0.3 工 业 园 区 物 业 服 务 I n d u s t r i a l P a r k P r o p e r t y S e r v i c e s按 照 物 业 服 务 合 同 约 定，物 业 服 务 人 在 工 业 园 区 范 围 内 进 行 房屋 及 配 套 设 施、设 备 和 相 关 场 地 的 管 理、维 修、养 护，维 护 相 关 区域 内 的 环 境 卫 生 和 秩 序 的 活 动。33 基 本 要 求3.1 服 务 机 构3.1.1 物 业 服 务 人 应 取 得 相 应 的 合 法 经 营 资 格。3.1.2 物 业 服 务 人 应 具 备 相 应 的 服 务 场 所。3.1.3 物 业 服 务 人 应 具 备 满 足 服 务 需 求 的 设 施 设 备。3.1.4 物 业 服 务 人 应 具 有 相 应 的 管 理 机 构、人 员、措 施 和 制 度。3.1.5 物 业 服 务 人 宜 采 用 信 息 化 手 段 进 行 管 理。3.2 人 员3.2.1 物 业 服 务 人 员 应 具 有 良 好 的 职 业 道 德 和 职 业 操 守，身 体 健康，能 够 胜 任 本 职 工 作。3.2.2 专 业 技 术 操 作 人 员 应 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证 书或 岗 位 证 书。3.2.3 物 业 服 务 人 员 应 经 岗 前 培 训，考 核 合 格 后 上 岗；工 作 中 应 定期 参 加 专 业 技 能、法 律 法 规、安 全 等 相 应 的 培 训。3.2.4 物 业 服 务 人 员 应 统 一 着 装，佩 戴 明 显 标 志，仪 容 仪 表 整 洁，主 动 热 情 服 务，窗 口 服 务 人 员 应 使 用 普 通 话。3.3 规 章 制 度3.3.1 物 业 服 务 人 应 建 立 完 善 的 规 章 制 度，并 制 定 具 体 的 落 实 措 施及 考 核 办 法。3.3.2 规 章 制 度 包 括 但 不 限 于 物 业 服 务 方 案、各 岗 位 职 责、工 作 流程 及 服 务 要 求、财 务 管 理 制 度、档 案 管 理 制 度、内 部 管 理 制 度。3.4 财 务 管 理3.4.1 物 业 服 务 费 和 其 他 费 用 收 支 应 符 合 国 家 和 省 级 相 关 规 定，操4作 规 范，账 目 清 晰。3.4.2 合 同 约 定 的 收 费 项 目 及 标 准 应 按 合 同 要 求 执 行。对 于 提 供 特约 服 务 的 费 用、代 收 代 缴 的 费 用，应 单 独 列 账，按 实 际 支 出 费 用 和约 定 方 式 向 业 主 或 物 业 使 用 人 收 取。3.4.3 物 业 服 务 人 应 每 年 对 物 业 财 务 情 况 进 行 审 计。3.5 档 案3.5.1 物 业 服 务 人 应 建 立 完 善 的 物 业 档 案 管 理 制 度。3.5.2 技 术 档 案 内 容 包 括 但 不 限 于：1 工 程 竣 工 验 收 档 案；2 项 目 竣 工 综 合 验 收 档 案；3 物 业 承 接 查 验 档 案；4 设 施 设 备 技 术 资 料；5 工 程 内 业 资 料。3.5.3 日 常 档 案 内 容 包 括 但 不 限 于：1 业 主 或 物 业 使 用 人 服 务 档 案；2 房 屋 维 修 管 理 档 案；3 设 施 设 备 维 修 管 理 档 案；4 秩 序 维 护 档 案；5 消 防 管 理 档 案；6 保 洁 服 务 档 案；7 绿 化 服 务 档 案；8 业 主 或 物 业 使 用 人 资 料；9 物 业 服 务 人 日 常 管 理 文 件、记 录；1 0 投 诉 处 理 资 料。3.5.4 物 业 服 务 人 更 迭 或 退 出 时 应 向 园 区 移 交 档 案。54 综 合 服 务4.1 公 开 告 知4.1.1 物 业 服 务 人 应 在 业 主 或 物 业 使 用 人 入 驻 时 以 书 面 形 式 告 知提 供 的 服 务 项 目 及 园 区 管 理 要 求。4.1.2 物 业 服 务 人 应 在 办 公 场 所 公 示 营 业 执 照 或 复 印 件、物 业 服 务项 目、服 务 流 程、服 务 承 诺、收 费 标 准、投 诉 渠 道 等。提 供 特 约 服务 的，应 公 示 特 约 服 务 项 目、服 务 流 程 及 收 费 标 准 等。4.2 接 待 服 务4.2.1 物 业 服 务 人 的 服 务 场 所 工 作 时 间 不 少 于 8 小 时，工 作 时 间 应有 现 场 接 待 人 员，为 业 主 或 物 业 使 用 人 提 供 咨 询、缴 费、报 修、受理 投 诉 等 服 务，其 余 时 间 设 值 班 人 员，公 布 2 4 小 时 服 务 电 话。4.2.2 物 业 服 务 人 应 提 供 多 种 接 待 途 径，包 括 但 不 限 于 现 场 接 待、接 听 电 话 及 传 真、信 函 及 电 子 邮 件。4.2.3 接 待 服 务 中 应 文 明、礼 貌。4.2.4 物 业 服 务 人 对 业 主 或 物 业 使 用 人 的 咨 询、求 助 等 事 项，应 及时 答 复，答 复 率 1 0 0%。4.2.5 物 业 服 务 人 受 理 服 务 事 项 应 进 行 记 录 并 存 档。4.3 迁 入 迁 出 服 务4.3.1 业 主 或 物 业 使 用 人 迁 入 迁 出 时，物 业 服 务 人 应 协 助 办 理 相 关手 续，并 及 时 建 档、归 档。4.3.2 物 业 服 务 人 应 告 知 业 主 或 物 业 使 用 人 停 车 地 点、进 出 园 区 的搬 迁 路 线、搬 运 时 间、电 梯 使 用 规 定 等 细 节。4.3.3 物 业 服 务 人 应 安 排 人 员 进 行 现 场 管 理 和 协 调。64.4 装 修 管 理 服 务4.4.1 物 业 服 务 人 应 建 立 业 主 或 物 业 使 用 人 装 修 申 请、审 批、巡 视、验 收 等 管 理 制 度，涉 及 消 防 安 全 的 装 修 方 案，应 得 到 消 防 部 门 批 准。4.4.2 物 业 服 务 人 受 理 装 修 申 请 时 应 告 如 业 主 或 物 业 使 用 人 有 关制 度 和 规 定，签 订 装 修 协 议，明 确 相 关 方 的 权 利 和 义 务。4.4.3 物 业 服 务 人 应 定 期 巡 视 装 修 现 场，进 行 隐 蔽 工 程 等 巡 视，发现 有 违 规 行 为 应 予 以 告 知、制 止、上 报，并 出 具 违 规 处 理 通 知 单。4.4.4 物 业 服 务 人 应 对 装 修 人 员 出 入 和 装 修 物 料 工 具 的 出 入 登 记，保 证 装 修 期 间 的 水 电 等 供 应，为 业 主 或 物 业 使 用 人 提 供 装 修 便 利。4.4.5 物 业 服 务 人 应 建 立 业 主 或 物 业 使 用 人 的 装 修 档 案，包 括 装 修申 请、审 核、验 收 资 料 等。4.5 报 修 服 务4.5.1 物 业 服 务 人 应 在 双 方 合 同 约 定 的 时 限 内 处 理 业 主 或 物 业 使用 人 的 报 修。急 修 应 在 3 0 分 钟 内 赶 到 现 场 进 行 紧 急 处 置。4.5.2 物 业 服 务 人 受 理 报 修 服 务 应 有 业 主 或 物 业 使 用 人 签 字 的 记录，处 理 及 时 率 达 到 1 0 0%，回 访 率 达 到 1 0 0%，回 访 满 意 率 达 到1 0 0%。4.6 特 约 服 务4.6.1 物 业 服 务 人 应 根 据 业 主 或 物 业 使 用 人 实 际 需 求，选 择 做 好 特约 服 务。4.6.2 特 约 服 务 包 括 但 不 限 于：1 商 务 配 套 服 务，如 票 务 服 务、会 务 服 务、复 印 装 订 等；2 生 活 配 套 服 务，如 餐 饮、购 物、班 车 等；3 厂 房 租 赁 代 理 服 务；4 公 寓 管 理 服 务；5 其 它 服 务。75 房 屋 维 修 与 管 理5.0.1 物 业 服 务 人 应 建 立 房 屋 巡 查 制 度，根 据 房 屋 实 际 使 用 年 限 及物 业 合 同 约 定 检 查 房 屋 的 使 用 状 况，大 风、暴 雨 等 极 端 天 气 之 前 进行 应 急 检 查 及 相 应 处 置。5.0.2 巡 查 中 发 现 损 坏 需 要 维 修 时，物 业 服 务 人 应 及 时 采 取 处 理 措施 且 设 置 警 示 标 识，在 保 修 期 内 的 应 及 时 联 系 相 关 单 位 进 行 维 修。超 出 保 修 期 的，属 于 合 同 约 定 由 物 业 服 务 人 负 责 维 修 的 项 目，应 及时 维 修。5.0.3 物 业 服 务 人 应 每 年 制 定 房 屋 的 年 度 维 修 保 养 计 划，并 组 织 实施。5.0.4 物 业 服 务 人 应 告 知 园 区 内 的 厂 房 和 仓 库 不 用 作 生 活 居 住；除经 有 关 部 门 批 准 同 意 设 立 的 专 用 仓 库 外，园 区 内 不 应 堆 放 易 燃、易爆、易 腐 蚀 等 危 险 品 和 有 害 物 品。5.0.5 物 业 服 务 人 应 告 知 业 主 或 物 业 使 用 人 按 照 楼 层 承 受 负 荷 要求 设 置 设 备 和 货 物，对 超 载 放 置 现 象 及 时 制 止。86 设 施 设 备 维 修 与 管 理6.1 综 合 管 理6.1.1 特 种 设 备 和 特 定 场 所 应 依 据 合 同 约 定 及 相 关 规 范 进 行 管 理，配 合 专 业 机 构 进 行 检 测、维 修、保 养。6.1.2 物 业 服 务 人 应 建 立 相 关 现 场 管 理 制 度，如 设 施 设 备 安 全 运行、岗 位 职 责、设 施 设 备 巡 检、巡 检 范 围、巡 检 周 期、巡 检 内 容、巡 检 标 准、维 护 保 养、运 行 记 录、维 修 档 案 等；跟 进 大、中 修 及 预防 性 维 护 养 护 计 划 的 执 行 情 况，确 保 现 场 管 理 工 作 落 实 到 位，制 定相 关 应 急 预 案；做 好 设 施 设 备 事 故 防 范 和 处 理，编 制 设 施 设 备 事 故应 急 处 理 预 案，组 织 抢 修 和 处 理。6.1.3 物 业 服 务 人 应 按 照 管 理 制 度 和 操 作 规 程 等 对 设 施 设 备 进 行全 面 检 查，开 展 隐 患 巡 查 排 查 和 处 置，维 护 设 施 设 备 安 全、稳 定 运行。发 现 问 题 及 时 向 业 主 或 物 业 使 用 人 报 告，安 排 专 项 修 理，建 立报 修、维 修 和 回 访 记 录。6.1.4 物 业 服 务 人 应 配 置 适 用、安 全、性 能 可 靠 的 作 业 工 具，所 有工 器 具 应 建 立 台 账，责 任 到 人，安 全 工 器 具 按 期 进 行 检 测 和 保 养，并 确 认 使 用 的 计 量 器 材 检 定（校 准）合 格。6.1.5 物 业 服 务 人 应 在 设 备 机 房 显 著 区 域 悬 挂 或 粘 贴 各 类 管 理 制度、系 统 图、紧 急 联 系 方 式、人 员 证 件、设 施 设 备 标 识 标 牌、安 全防 护 和 警 示 标 识 等，在 明 显 易 取 放 位 置 配 备 符 合 规 定 的 完 好 有 效 的消 防 器 材 及 专 用 工 具，应 设 有 挡 鼠 板，宜 配 备 捕 鼠 设 施。设 备 机 房定 期 进 行 巡 检 及 清 洁，并 如 实 记 录，发 现 异 常 应 及 时 报 告 处 理，机房 内 整 洁 有 序，无 杂 物。设 备 房 门 应 保 持 锁 闭 状 态，钥 匙 由 专 人 保管。6.1.6 物 业 服 务 人 应 每 日 巡 查 大 门、围 墙（栏）、道 路、甬 路、场地、管 井、沟 渠、景 观 等；设 备 间（井）等 设 备 机 房 附 属 设 施 应 实行 周 检，每 周 不 少 于 1 次，发 现 问 题 及 时 报 告 处 理，并 做 好 记 录。96.2 照 明6.2.1 物 业 服 务 人 应 每 天 巡 查 和 维 护 园 区 内 公 共 部 位 的 照 明 设 备，灯 具 安 装 牢 固，灯 具 线 路 无 裸 露，开 关 完 好，无 安 全 隐 患，工 作 正常，及 时 修 复 损 坏 的 灯 具。6.2.2 物 业 服 务 人 应 合 理 安 排 和 调 整 灯 光 照 明 启 闭 时 间。6.3 供 配 电 系 统6.3.1 物 业 服 务 人 应 制 定 供 配 电 系 统 的 运 行 维 护 作 业 规 范 和 程 序、人 员 安 全 和 培 训 等 制 度，编 制 检 查 和 维 修 工 作 计 划。6.3.2 物 业 服 务 人 按 照 设 施 设 备 规 定 的 周 期 组 织 实 施 维 保，对 变 配电 设 施 设 备 进 行 检 查、维 护、清 洁，维 护 保 养 前 应 告 知 业 主 或 物 业使 用 人，并 做 记 录。进 行 高 压 电 气 设 备 试 验，留 存 高 压 电 气 测 试 合格 的 报 告。6.3.3 设 置 集 控 站、监 控 中 心、3 5 k V 及 以 上 电 压 等 级、1 0 k V 电 压等 级 且 变 压 器 容 量 在 6 3 0 k V A 及 以 上 的 配 电 室，应 安 排 全 天 2 4 小 时专 人 值 班，每 班 不 少 于 2 人，且 应 明 确 1 人 为 值 长。未 设 置 集 控 站或 监 控 中 心 的，1 0 k V 电 压 等 级 且 变 压 器 容 量 在 6 3 0 k V A 及 以 下 的，宜 安 排 专 人 值 班，不 具 备 值 班 条 件 的，应 每 日 巡 视。6.3.4 物 业 服 务 人 应 建 立 应 急 供 电 系 统 相 关 规 章 制 度，每 月 启 动 及维 护 备 用 发 电 机（组）至 少 一 次，对 应 急 供 电 系 统 设 备 进 行 检 查 维护、预 防 性 试 验 和 功 能 试 验。功 能 试 验 主 要 包 括 自 启 动 试 验、切 换试 验 等。6.3.5 配 电 系 统 跳 闸 时 检 查 断 电 情 况，分 析 断 电 原 因，找 到 原 因 后按 配 电 系 统 相 关 的 操 作 规 程 恢 复 供 电。6.3.6 计 划 性 限 电、停 电、送 电 前，物 业 服 务 人 应 通 知 业 主 或 物 业使 用 人。6.3.7 供 电 停 电 时，第 一 时 间 联 系 当 地 供 电 公 司 询 问 停 电 时 间、停电 原 因 等 信 息，并 告 知 业 主 或 物 业 使 用 人。应 急 供 电 系 统 应 在 1 0 分1 0钟 内 启 动 并 网 送 电，检 查 用 电 情 况，观 察 应 急 供 电 系 统 运 行 状 况。6.3.8 物 业 服 务 人 应 对 停 电 区 域 加 强 安 全 警 戒，维 持 区 域 秩 序，必要 时 启 动 应 急 预 案。6.3.9 业 主 或 物 业 使 用 人 有 用 电 增 容 需 求，应 向 物 业 服 务 人 申 请，物 业 服 务 人 依 据 园 区 用 电 量 做 审 核。6.4 电 梯6.4.1 电 梯 应 经 取 得 相 应 资 质 的 特 种 设 备 检 验 机 构 检 验 合 格，并 取得 安 全 检 验 合 格 证 后 投 入 使 用，此 后 每 年 检 验，并 张 贴 新 的 合格 证。6.4.2 电 梯 应 由 取 得 相 应 资 质 的 专 业 维 修 保 养 单 位 对 电 梯 进 行 保养 和 维 护，并 按 照 所 签 订 的 设 备 维 保 合 同 对 其 提 供 的 服 务 进 行 监 督，维 修、保 养 记 录 完 整。6.4.3 物 业 服 务 人 应 按 照 管 理 制 度 和 操 作 规 程 等 检 查 电 梯 安 全 状况，保 障 运 行 完 好。每 日 应 不 少 于 1 次 巡 查 直 梯 轿 厢 内 外 按 钮、轿厢 内 灯 具、扶 梯 踏 板、扶 手 带 等 配 件，轿 厢 内 照 明、通 风 良 好，对讲 功 能 正 常，即 时 应 答，对 话 清 晰。6.4.4 物 业 服 务 人 应 制 定 应 急 措 施 与 救 援 预 案，每 年 至 少 演 练 2 次。电 梯 出 现 故 障、发 生 异 常 情 况 或 存 在 安 全 隐 患 时，应 立 即 停 止 使 用、设 置 警 示 标 志，及 时 通 知 专 业 维 保 单 位 处 理 解 决，并 如 实 记 录。6.4.5 保 持 消 防 电 梯 与 火 灾 报 警 系 统 可 靠 的 联 动 功 能。6.5 空 调 系 统6.5.1 运 行 前 物 业 服 务 人 应 对 冷 水 机 组、循 环 水 泵、冷 却 塔、风 机等 设 施 设 备 进 行 系 统 检 查，并 进 行 清 洁 保 养，检 测 运 行 控 制 和 安 全控 制 功 能，做 好 记 录。6.5.2 物 业 服 务 人 应 按 照 管 理 制 度 和 操 作 规 程 等 进 行 循 环 泵、空 调主 机、冷 却 风 机 电 柜 主 电 路 螺 栓 紧 固，测 试 绝 缘 值，做 好 记 录。6.5.3 物 业 服 务 人 应 按 照 管 理 制 度 和 操 作 规 程 等 检 查 空 调 机 组 马1 1达、风 机 的 运 转 情 况，记 录 运 行 参 数。6.5.4 物 业 服 务 人 应 确 保 各 种 管 道、阀 件 及 仪 表 完 好 齐 备。6.5.5 物 业 服 务 人 应 保 证 冷 冻 主 机 及 附 属 设 施 的 正 常 运 行 和 良 好保 养，提 供 符 合 要 求 的 冷 却 水。6.5.6 物 业 服 务 人 应 保 证 采 暖 热 水 及 附 属 设 施 的 正 常 运 行 和 良 好保 养，提 供 符 合 要 求 的 采 暖 热 水。6.5.7 运 行 期 间 物 业 服 务 人 应 每 日 巡 查 运 行 情 况，确 保 正 常 运 行 和安 全 使 用。6.5.8 冬 季 停 冷 后，物 业 服 务 人 应 对 冷 却 塔 等 室 外 设 施 进 行 覆 盖 遮挡。6.6 给 排 水 系 统6.6.1 物 业 服 务 人 应 每 天 对 各 类 水 泵、阀 门、表 计、控 制 柜 等 进 行检 查，确 保 给 排 水 系 统 通 畅，风 机 正 常；各 种 管 道 阀 门 完 好；仪 表显 示 准 确；系 统 无 明 显 异 味、噪 声。6.6.2 物 业 服 务 人 按 照 设 施 设 备 规 定 的 周 期 对 电 机、水 泵、水 质 处理 和 消 毒 装 置 及 设 备 控 制 柜 进 行 保 养。6.6.3 水 箱、蓄 水 池 盖 板 应 保 持 完 好 并 加 锁，溢 流、排 污 管 口 应 安装 金 属 防 护 网 并 保 持 完 好，每 年 秋、冬 季 对 暴 露 水 管 进 行 防 冻 保 护。6.6.4 管 道 标 色 和 水 流 指 示 清 晰；阀 门 开 关 状 态 和 水 泵 的 使 用、备用 状 态，挂 牌 明 示。6.6.5 物 业 服 务 人 应 制 定 停 水、跑 水 等 相 关 应 急 预 案，每 年 至 少 培训 2 次 并 做 好 记 录。供 水 单 位 限 水、停 水，按 规 定 通 知 业 主 或 物 业使 用 人。6.6.6 给 水 系 统 还 应 符 合 下 列 要 求：1 生 活 水 箱（池）应 每 季 度 清 洗 消 毒 1 次，清 洗 消 毒 时 间 应 避开 用 水 高 峰 期，并 提 前 3 日 告 知 业 主 或 物 业 使 用 人。生 活 饮 用 水 水质 应 符 合 G B 5 7 4 9 的 规 定，并 委 托 有 资 质 的 检 测 机 构 进 行 检 测。每半 年 不 少 于 1 次 对 生 活 水 箱 清 洗 消 毒，每 年 不 少 于 2 次 水 质 检 测。1 2二 次 供 水 的 设 施 和 处 理 要 求 应 按 G B 1 7 0 5 1 执 行。2 进 行 规 范 加 压 操 作，确 保 业 主 或 物 业 使 用 人 末 端 的 水 压 及 流量 满 足 使 用 要 求。6.6.7 排 水 系 统 还 应 符 合 下 列 要 求：1 物 业 服 务 人 应 每 季 对 排 水 总 管 进 行 检 查，维 护 保 养 前 应 告 知业 主 或 物 业 使 用 人，并 做 好 安 全 防 范 措 施；每 半 年 对 水 泵、管 道 进行 除 锈 防 腐 处 理，每 月 对 轴 承 进 行 润 滑，对 污 水 处 理 系 统 进 行 全 面维 护 保 养。2 发 现 窨 井 井 盖 凹 陷、破 损、缺 失 及 时 处 理，并 做 好 记 录，冬季 宜 做 保 温 处 理。3 每 月 对 排 水 沟、排 水 管 道 等 进 行 清 扫、疏 通，每 年 汛 期、冬季 来 临 前 重 点 检 查，保 证 排 水 畅 通；根 据 实 际 情 况 做 好 污 水 井、化粪 池 的 清 掏 工 作，记 录 完 整。6.7 避 雷 系 统6.7.1 物 业 服 务 人 应 每 周 对 变 配 电 室 内 的 接 地 带、各 重 要 机 房 内 的配 电 柜 及 设 备 接 地 进 行 检 查，保 证 所 有 机 电 设 备、管 道、构 架 等 金属 物 接 地 可 靠。6.7.2 物 业 服 务 人 依 据 合 同 约 定 及 雨 季 来 临 前 对 避 雷 带、避 雷 针、避 雷 线、避 雷 网 等 装 置 进 行 检 查，发 现 问 题 及 时 处 理，做 好 记 录。6.7.3 物 业 服 务 人 应 每 周 检 查 重 要 部 位 防 静 电 地 板 的 接 地 是 否 可靠，并 对 钢 窗、钢 结 构 进 行 外 观 检 查，发 现 问 题 及 时 处 理，做 好 记录。6.8 消 防 系 统6.8.1 消 防 设 施 应 委 托 具 备 相 应 资 质 的 检 测、维 修 保 养 机 构 进 行 检测、维 修 保 养，并 出 具 检 测 报 告。6.8.2 消 防 设 施 的 维 护 管 理 应 符 合 G B 2 5 2 0 1 的 规 定。6.8.3 在 楼 内 明 显 位 置 应 张 贴 平 面 疏 散 示 意 图，疏 散 通 道、安 全 出1 3口、消 防 车 道 保 持 畅 通，无 堵 塞、占 用、锁 闭 现 象，不 应 占 用 防 火通 道。6.8.4 灭 火 器 的 外 观 完 好，无 损 坏、无 锈 蚀，压 力 表 显 示 在 正 常 范围 内，发 现 问 题 及 时 更 替 或 维 修。6.8.5 消 防 设 施 运 行 正 常，每 年 至 少 进 行 1 次 全 面 检 查 和 检 测，每月 至 少 进 行 1 次 维 护 保 养，按 规 定 做 好 巡 检，每 日 检 查 火 灾 报 警 控制 器 的 自 检、消 音、复 位 功 能 以 及 主 备 电 源 切 换 功 能 等，记 录 完 整。6.8.6 设 自 动 消 防 设 施 的，应 确 保 自 动 消 防 设 施 运 行 正 常，处 于