现代农业庄园建设项目可行性研究报告.doc

现现 代代 农农 业业 庄庄 园园 建建 设设 项项 目目 可行性研究报告 Word文档 -可编辑 -完整版 编制单位： 二 O 一七年七月 II 目录 第一章 总论 . 1 1.1项目提要 . 1 1.2研究工作的依据、目的及范围 . 5 1.3编制原则 . 6 1.4结论 . 6 第二章 项目背景及建设必要性 . 8 2.1项目背景 . 8 2.2建设必要性 . 10 第三章 建设条件 . 13 3.1项目建设区域概况 . 13 3.2 项目建设条件优劣势分析 . 13 第四章 市场分析 . 15 4.1生态农业观光园概况 . 15 4.2生态农业观光园旅游分析 . 18 4.3客源市场定位和旅游发展策略 . 20 4.4机遇与挑战 . 24 4.5市场发展预测 . 26 第五章 项目建设方案 . 28 5.1项目建设指导思想 . 28 5.2项目建设原则 . 28 5.3项目建设总体方案 . 30 5.4项目建设内容 . 31 5.5基础设施建设 . 32 第六章 项目组织与管理 . 35 6.1组织机构与职能划分 . 35 6.2劳动定员 . 35 III 6.3经营管理措施 . 35 6.4技术培训 . 35 第七章 劳动、安全、卫生与消防 . 37 7.1编制依据及采用的标准 . 37 7.2安全卫生防护原则 . 37 7.3自然灾害危害 因素分析及防范措施 . 37 7.4消防编制依据及采用的标准 . 38 第八章 环境保护 . 40 8.1环境影响 . 40 8.2环境保护 与治理措施 . 41 8.3评价与审批 . 42 第九章 项目招投标方案 . 43 9.1招标原则 . 43 9.2项目招标范围 . 43 9.3投标、开标、评标和中标程序 . 43 9.4评标委员会的人员组成和资格要求 . 45 第十章 投资估算与财务评价 . 46 10.1投资估算 . 46 10.2资金筹措 . 47 10.3资金使用和管理 . 47 10.4财务评价 . 47 第十一章 效益与风险分析 . 51 11.1社会、经济效益 . 51 11.2风险分析 . 54 第十二章 建设合理性分析 . 60 12.1产业政策符合性分析 . 60 12.2清洁生产符合性分析 . 60 IV 12.3规划符合性分析 . 60 12.4项目建设环保政策符合性分析 . 60 12.5环 境承载性分析 . 61 12.6选址合理性分析 . 61 12.7结论 . 61 第十三章 结论与建议 . 62 13.1项目总体描述 . 62 13.2结论与建议 . 62 1 第一章 总论 1.1项目提要 1.1.1 项目名称 现代农业庄园 建设项目 1.1.2 建设性质与地点 建设性质：新建 建设地点： 1.1.3 建设规模与内容 现代农业庄园 为生态农业观光旅游项目， 是一个集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。 现代农业庄园 占地59940m2， 本工程主要包括办公楼、特色餐 厅、健康会馆、热带温室、温室大棚等。 1.1.4 主要产品 本项目主要产品有鱼、 水果、花卉 等，提供钓鱼、采摘、观赏、 健身、娱乐、 特色饮食等服务 。 日接待 旅客 能力 1000 人次。 1.1.5 建设目标 本项目立足于绿色环保，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然 观赏 休闲 康乐”于一体的景观综合体。 1.1.6 项目用地 现代农业庄园 用地为 北 、圣土山山坡 下非基本农田保护区 。 现代农业庄园 根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥 2 区域资源功效，打造高端旅游产品，拉 动区域经济整体可持续性发展。 1.1.7 项目实施进度 本项目立项后，立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。 本项目建设期 8 个月，计划于 2010 年 3 月份开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计 2011 年 12 月工程全部竣工。 表 1-1 项目 实施进度表 时间 名称 2010.3-2010.12 项目立项定点 施工准备 施工图设计 设备购置安装 竣工验收 3 1.1.8 劳动定员 本项目 劳动定员 200 人，其中管理人员 20人、服务、后勤人员 180人。 根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员实行一班制，每班工作 8 小时。 1.1.9 总投资及资金筹措 本项目总投资 5000万元，其中固定资产 4000 万元，流动资金 1000万元，年销售总额 5000 万元，年总成本 3500 万元，利税 1200 万元，税后利润 900 万元 。 本项目所需资金由企业自筹解决 3000万元，其余 2000 万元申请银行贷款。 1.1.10 主要经济指标 表 1-2 主要技术经济指标汇总表 序号 项目 单位 数量 1 总投资 万元 5000 2 建设投资 万元 4000 3 流动资金 万元 1000 4 债务资金 万元 2000 5 项目资本金 万元 3000 6 年平均营业收入 万元 5000 7 年平均营业税金及附加 万元 300 8 年平均总成本费用 万元 3500 4 9 年平均利润总额 万 元 1200 10 年平均 所得 税 万元 300 11 年平均净利润 万元 900 12 投资利润率 % 18 13 投资利税率 % 24 14 全部投资财务内部收益率 税前 % 36.5 税后 % 34.1 15 全部投资财务净现值(Ic=12%) 税前 万元 9192.9 税后 万元 8742.3 16 全部投资回收期 税前 年 5.1 税后 年 4.9 17 盈亏平衡点（生产能力利用率） % 48.60 1.1.11 项目承办单位 项目承办单位 园林 艺术有限公司成立于 2002 年 10 月，主要经营园林绿化设计、花卉苗繁育、草坪种子等 ，现已承担过亿元的园林绿化工程 。 5 1.1.12 可行性研究报告编制单位 编制单位： 1.2研究工作的依据、目的及范围 1.2.1 依据 1、关于编制 现代农业庄园 建设项目可行性研究报告的委托书、合同书； 2、中华人民共和国环境保护法 (1989 年 )； 3、产业结构调整指导目录（ 2007 年本）； 4、 旅游发展总体规划 ； 5、建设部风景名胜区建设管理规定； 6、国务院风景名胜区管理暂行规定； 7、生态市建设规划 8、投资项目可行性研究指南； 9、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定； 10、项目单位提供的基础材料； 11、现场勘查所得的资料和数据。 1.2.2 目的 编制本报告主要为达到下述目的： 1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目； 2、确定工程建设规模； 3、提出合理的工程方案并加以论证、优化 ； 4、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度计划； 5、提出资金筹措方案； 6 6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运营的工作依据。 1.2.3 范围 根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括： 1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析； 2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究； 3、对项目所采取的消防、环保、安全 等 措施的评价； 4、对项目实施进度等的确定； 5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价； 6、提出项目的可行性研究工作结论。 1.3编制原则 1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用； 2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额； 3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。 4、节能与降耗并重。 1.4结论 生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变 了传统的农业生态结构，优化了 7 农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。 现代农业庄园 符合国家产业政策 、符合 旅游发展规划，是统筹城乡协调发展的重要着力点之一，是一个富民产业，是重点建设项目之一， 是新农村建设中最容易直接带动农民增收的产业。 本项目的建设将大大推动的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环 境保护的和谐统一问题，促进“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。 因此，本项目是切实可行的，建议尽早建设、尽早受益。 8 第二章 项目背景及建设必要性 2.1项目背景 2.1.1 我国正大力提倡发展循环经济 随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议明确提出：“我国土地 、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。” 由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。 建设“ 现代农业庄园 ”项目，打造“ 旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。 2.1.2 中央推进社会主义新农村建设 近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局 ，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。 9 “十一五”时期（ 2006-2010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大 举措。提出“ 现代农业庄园 ”项目， 向“生态”要效益， 顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。 2.1.3 生态观光旅游符合人们的需求 1、生态 观光旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题 今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地 、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。 2、 高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径 农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人 -地 -人和谐共存的更广阔的背景之中，这也 正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。 10 3、 观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点 近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种 地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。 2.2建设必要性 2.2.1 美化 旅游环境，建设优良农村生态的需要 “地球呼唤绿色，人类渴望 田园 ”是 旅游形象的基调和主题。以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境为基础的生态观光旅游，是世界旅游业发展的重大趋势之一，符合旅游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设“ 现代农业庄园 ”，可深化和突出 旅游观光的主题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以 全面改善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标， 发挥 生态效益。 2.2.2 围绕 旅游经济，调整优化农业结构的需要 生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加 11 值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。 围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动薛城农业结构调整。大力发展生态型旅游产业，科学制定全区农业结构调整规划，发展花卉、蔬菜、林果等特色农产品。在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体的农业科技园区，提高旅游城市品位 2.2.3 发展地方经济和丰富旅游消费市场的需要 实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环， 促使 旅游成为薛城人 民增收、农业增效、财政增长的灵魂。 现代农业庄园 建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁食品，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。 2.2.4 为 城镇居民提供节假休闲场地 生态农业观光园不单是填补了 人文景观的不足和优秀旅游城市的空白，而且为城镇居民乃至中外游人提供了一个集农业生态文化、娱乐、休闲、会议、商务、餐饮为一体的最具特色的休闲胜地。 2.2.5 旅游内容 中文化含量的补充 “城市是文化的容器”。旅游已成为世界性的潮流，除了走马观花式的游山玩水外，他们希望感觉不同地域所独有的文化底蕴，希望在自然风光之外对历史的、地理地质的、生产生活的、艺术的等方面 12 有所涉猎和了解。 生态农业观光园的建立，增加了 旅游的文化含量，无疑是丰富了文化容器、适应了深度旅游的需要。也只有让游人在山水与文化共同营造斑澜丰富的立体化时空里遨游，才会获得最大限度的审美愉悦和精神享受。 综上所述，本项目的建设是十分必要的。 13 第三章 建设条件 现代农业庄园 位于 北 侧 1000 米，圣土山山坡 下 的 非基本农田保护区 。 现代农业庄园 东靠店韩路，南临郯薛公路， 交通、通讯便利， 特色 资源丰富，是建设 生态观光园 的理想场所。 3.1项目建设区域概况 3.1.1 地理位置 3.2 项目建设条件优劣势分析 3.2.1优势条件 1、资源优势 2、区位优势 本项目位于，区位优势显著。 3、政策优势 本项目属于产业结构调整指导目录（ 2007 年本）中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。 3.2.2 主要障碍因素及解决方案 1、人力资源配置难度大 项目周边居民因地理原因文化程度普遍较低， 35 岁左右青年大多仅初中毕业，高中毕业的较少。软环境对于生态园建设具有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力资源的支撑。旅游者获得的满足感不仅来自于秀美景观，也来自于包括导游、景区管理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。 因此，要善于优化配置人力资源，以适应旅游的发展，激活人力 14 资源，提高人员素养，顺应本地区旅游产业发展的需要。 2、资金短缺 本项目需要申请银行贷款 2000 万元。因此，要积极 争取政 府及金融机构在政策、金融等方面的支持，注重直接融资，使项目建设和企业发展有一个稳定、良好的社会环境。 15 第四章 市场分析 4.1生态农业观光园概况 4.1.1 生态农业观光园的涵义 生态旅游是从 20 世纪 90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中 进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。 近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业 生态农业观光应运而生。各地掀起 发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。 生态农业观光旅游是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两