休闲农业示范区建设项目可行性研究报告.docx

休闲农业 示范区 建设 项目可行性研究报告 Word 版本 -可编辑 -完整版 编制机构：某某农业发展有限公司 二 O 一七年七月 目 录 第一章 某某地区 休闲农业观光园项目基本情况 . 1 一、项目名称 . 1 二、项目业主 . 1 三、投资数额 . 1 四、项目简介 . 1 第二章 总 论 . 2 一、本项目研究的方法 . 2 二、本项目可行性研究的依据 . 2 三、可行性研究结论 . 2 第三章 某省 省及 *县的基本情况分析 . 4 一、 某省 省自然社会经济概况 . 4 二、 *县自然社会经济概况 . 5 第四章 某省 休闲度假地产分析 . 12 一、 某省 休闲度假地产的背景分析 . 12 二、休闲度假地产的内涵分析 . 14 三、 某省 休闲度假地产的类别 . 14 四、 某省 休闲度假地产发展的特征 . 15 五、 某省 休闲度假地产的开发模式 . 16 六、 某省 休闲度假地产的竞争态势 . 18 七、 某省 休闲度假地产发展的机遇与挑战 . 19 八、 某省 度假型居住地产发展趋势 . 23 第五章 本项目区域休闲度假地产分析 . 26 一、 *县关于度假居住地产的发展思路 . 26 二、 *县度假居住地产的发展现状 . 27 三、 *度假居住地产前景分析 . 31 四、国际旅游岛带给 *的关键机遇 . 36 第 六 章 某某地区 休闲农业观光园项目客户 分析 . 38 一、休闲旅游度假客户分析 . 38 二、 某某地区 休闲农业观光园项目客户 分析 . 46 第七章 休闲农业示范区 区域概况、开发原则和目标 . 48 一、 某某地区 休闲农业观光园项目区域概况 . 48 二、项目区域发展休闲旅游度假居住的 SWOT 分析 . 50 三、 某某地区 休闲农 业观光园项目开发的原则 . 51 四、 某某地区 休闲农业观光园开发指导思想 . 52 五、 某某地区 休闲农业观光园项目开发目标 . 53 第八章 某某地区 休闲农业观光园项目规划方案 . 54 一、项目规划指导思想 . 54 二、项目规划依据 . 55 三、项目规划方案 . 56 第九章 某某地区 休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设 . 57 一、项目规划范围与空间布局 . 57 二、项目总平面布置图 . 58 三、项目综合用地指标 . 58 四、项目功能分区 . 61 第十章 某某地区 休闲农业观光园项目开发分期及各阶段目标 . 66 一、项目分期建设计划 . 66 二、项目第一阶段建设 . 67 三、项目第二阶段建设 . 67 四、项目第三阶段建设 . 67 五、项目第四阶段建设 . 68 第十一章 休闲农业示范区 组织管理、人力资源配置 . 69 一、项目管理体系 . 69 二、项目建设阶段划分管理 . 69 三、项目责任体系与流程 . 69 四、项目安全生产管理 . 70 五、人力资源配置 . 71 一、项目实施进度 . 72 二、项目土地利用规划 . 74 三、项目总投资估算分析 . 81 四、项目收益估算 . 94 五、项目损益分析 . 99 六、农场与投资方合作分成分析 . 102 七、项目风险分析 . 105 第十四章 休闲农业 示范区 项目综合效益评价 . 107 一、项目生态效益分析 . 107 二、项目社会效益分析 . 107 三、项目经济效益分析 . 108 第十五章 某某地区 休闲农业观光园项目研究结论 . 110 一、从 某省 国际旅游岛建设发展趋势来看 . 110 二、从 *县旅游总体规划体系来看 . 110 三、从 *风景名胜区总体规划来看 . 110 四、从项目开发自身来看 . 110 五、研究结论 . 110 1 第一章 某某地区 休闲农业观光园项目基本情况 一、项目名称 某某地区 休闲农业观光园项目（以下简称“本项目”） 二、项目业主 1、企业名称： 某省 *旅游房产投资有限公司（以下简称投资方） 2、企业性质： 有限公司 3、 企业概况： 某省 *旅游房产投资有限公司 隶属于 某省 *国际集团控股有限公司。 某省 *国际集团控股有限公司 由亚洲投资基金控股，全国 13 家知名企业共同出资组成的大型企业集团 。 三、投资数额 本项目总投资 20.08 亿元。 四、项目简介 本项目位于 *县 *风景名胜区，规划用地 4040 亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为 1475 亩，另外 2565 亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。 2 第二章 总 论 一、本项目研究的方法 本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了 某某地区 休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。 二、本项目可行性研究的依据 1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等； 3、国务院国务院关于推进 某省 国际旅游岛建设发展的若干意见； 4、 *总体控制详细性规划； 5、 某省 国际旅游岛规划纲要； 6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 7、国家所规定的经济参数和指标； 三、可行性研究结论 1、从 某省 经济发展趋势来看 某某地区 休闲农业观光园项目的开发，顺应 某省 国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进 *新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。 2、从 *县旅游总体规划体系来看 某某地区 休闲农业观光园项目的开发，它的开发对 *县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。 3、从 *风景名胜区自身条件来看 其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。 3 4、从 某某地区 休闲农业观光园项目开发来看 本项目挖掘、反映了 *的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。 4 第三章 某省 省及 *县的基本情况分析 一、 某省 省自然社会经济概况 （一） 自然地理社会概况 某省 省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、最低平均气温 18.8，年平均气温 23.8 。年平均日照时数 2225.2 小时，年降水 1691.7mm,5-10 月雨量为 300.7mm,年平均相对湿度为 85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。陆地面积 3.54 万平方公里，人口约 800 万 ,其中非农业人口202.31 万人，农业人口 567.19万人。 从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非 某省 莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻 某省 ，世界小姐选举指定 某省 。其他国际性会议和大赛也纷纷光临 某省 。 2002 年省委省政府通过的 某省 省旅游发展总体规划中确定，要将 某省 建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委 2005 年初提出了“要把 某省 建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。 某省 必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。 （二） 经济情况 2015年，全省生产总值 1646.6亿元，比上年增长 11.7%。全社会固定资产投资 1002.5 亿元，增长 41.4%;社会消费品零售总额 534.5亿元，增长19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。 地方一般预算收入 178.2亿元，增长 23%，占生产总值比重由上年的 9.6%提高到 10.8%，税收占地方一般预算收入比重 84.9%、同比提高 1.7个百分点。地方一般预算支出 484.5亿元，比上年增支 126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存、贷款分 5 别增长 35%和 40.1%，银行业盈利 40.3亿元、增长 1.1倍，不良贷款率下降 1.5 个百分点。 城镇居民人均可支配收入 13751 元，农村居民人均纯收入 4744 元，实际分别增长 9.6%和 9.2%。城镇新增就业 9.1 万人，高校毕业生初次就业率86%，中职毕业生初次就业率 95.3%，基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在 3.5%以内。农村劳动力转移就业 8.9 万人，农村贫困人口减少 4.5万人。 （三） 国际旅游岛建设契机 2015 年 12 月 31 日， 国务院 关于推进 某省 国际旅游岛建设发展的若干意见 （ 国发 2015 44 号 ）批复，正式启动 某省 国际旅游岛的建设， 充分发挥 某省 的区位和资源优势，建设 某省 国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是 某省 加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。某省 的发展迎来了一个重大的机遇。 意见中对房地产行业的指导意见是： 地产业平稳健康发 展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有 某省 特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在 某省 开展房地产投资信托基金试点。 二、 *县自然社会经济概况 （一） 历史沿革 “*” 的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的 *县志 6 通过沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了 1840至 1996 年的史实。叙述在 *这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们， *县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；这里没有海，大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴 实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献。 （二） *县地理情况 *县地势南高北低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温 24 度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数 1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量 1953毫米外，境内河流不少，流域面积在 100 平方公里以上的河流有 9 条，总流域面积达 1293.2平方公里，是 “ 三高一优 ” 农业开发的宝地。 （三） *县自然资源 *县辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄竹 10个镇， 3 个国营农场。 辖区东西宽 45.5公里，南北长 68 公里，总面积 1189平方公里，总人口 32 万。 辖区内 资源蕴藏丰富 ： 1、 水资源 水资源丰富，集雨面积 100平方公里以上的河流有 10条，呈网状分布，各类水库 87宗，山塘 36宗，拥有琼北地区最大的人工湖 *。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。 2、 矿产资源 7 境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产 10多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。 3、 植物资源 粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。 4、 动物资源 已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等 40 多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。 5、 旅游资源 主要旅游区和景点有： *风景名胜区、文笔峰道教文化旅游区、*古城、探花郎张岳崧故居、见龙塔、明代尚书王弘诲故居八角楼、母瑞山革命纪念园、。其中 *古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对 *乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。 6、 作物资源 *县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔 4.7 万亩，且还呈迅猛增长趋势。岭口镇、龙门镇和龙塘镇等南部乡镇是 某省 省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔 10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为 * 8 县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶 9.1 万亩，胡椒 1.6万亩，荔枝 2.33万亩。冬季瓜菜 9.4 万亩。 （四） 社会经济情况 在 某省 国际旅游岛建设中， *发挥了中部城市的重要作用， 经济发展势头良好，产业结构进一步优化。 2015 年 全县生产总值完成 21.65亿元，比上年增长（下同） 14.2%。其中：第一产业完成 10.14 亿元，增长 9.7%；第二产业完成 3.33亿元，增长 24.6%；第三产业完成 8.18亿元，增长 15.7%。三次产业比重为 46.8： 15.4： 37.8。地方财政收入 1.042亿元，增长 46.1%，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入 8835 元，增长 22.5%，比全省平均增速 17%高 5.5 个百分点。农民人均纯收入 3336 元，增长 16.6%。社会消费品零售总额 6.15 亿元，增长 16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品 “ 两出两进 ” 取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛 12.5万吨，增长 6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加 474 元。 塔岭工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业 48家，其中已建成投产 27 家，在建 14 家，已批待建 7 家，塔岭工业园区已成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数21.34 万人次，比上年增长 15.4%；实现旅游收入 1.3 亿元，增长 18%。 （五） 基础设施建设情况 基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。 2015 年 全社会固定资产投资总额完成 6.68 亿元，增长 49.2%，其中，城镇固定资产投资总额 5.3亿元，增长 61.9%，比全省平均增速 18.9%高 43 个百分点。全县投资额在500 万元以上的项目有 31 个，比上年增加 16 个，其中投资 1000 万元以上的有 17 个。基本完成了塔岭新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大厦、 9 法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大项目建设，启动了老城区 10条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设。积极培育 *房地产市场，引进房地产开发项目 14 个。完成了岭口水尾洋等 3 个国家级土地整理项目、南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。基本完成总里程 74.4 公里的农村公路通畅工程项目建设，改造建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了塔岭新区、老城区、潭榄河休闲带、仙沟片区控制性规划及翰林镇等 9个镇的总体规划。 （六） *县旅游发展定位 *县 围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平 ，努力 以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。 一是加大旅游业开放力度。高水平编制 *县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办 2008 年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有*高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和 1 2 家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。 二是加快精品旅游项目建设。启动 *风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。制订督促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动 *核心区和外围区协同发展。采取有效措施，提升文笔峰接待软硬环境，增加游客流量。全面启动仙沟康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创建 “ 百里百村 ” 乡村生态休闲游和 “ 母瑞山 ” 红色旅游项目，招商引资开发久温塘冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一。 10 三是加强旅游市场规范管理。积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。 四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以仙沟休闲康体度假村、 某省 文化博览园、 *幸福城为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。以 *和文笔峰为主要平台，高水平策划、招揽和举办一批国际国内会议、体育文化赛事活动和大型节庆活动，推动会议经济向专业化和品牌化方向发展 。进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。 （七） 招商引资情况 2015年 共有意向到 *县投资项目 40个，已落户的项目 20 个，计划投资额 223 亿元。拟投资额在 10 亿元上的项目有 *幸福城项目拟投资60亿元 、 丁湖路 某省 文化博览园项目拟投资 63 亿元 、 北京天行九州集团南部百里百村、母瑞山红色旅游资源开发项目计划投资 100 亿元 、南山集团龙门镇项目、昌茂集团“十里长廊”项目等。其中 昌茂集团 “ 十里长廊 ”项目 ， 计划从中润温泉水城开始，一直延伸至 *的 “ 十里长廊 ” 项目，规划用 地 3 万亩，总投资约 40 亿元，布局了住宅区、旅馆街区、商业街区、影视基地、酒吧街区以及主题公园等。整个项目定位为 *县休闲高档旅游地产产业带 。 北京中科恒通投资有限公司大黄竹合作开发项，约投资 30亿元，用三到五年时间，优化配置黄竹镇生态、文化及靠近琼海区位优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲、娱乐、健康、养生的生态度假基地，亮化 *“ 南大门 ” 形象。 （八） 交通 11 *县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口 30公里、距三亚市 210 公里，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车。 12 第四章 某省 休闲度假地产分析 一、 某省 休闲度假地产的背景分析 （一）某省 建省 20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。 （ 1）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游； （ 2） 某省 更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。 （ 3） 某省 对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，是理想的第二居所，特别是老人会选它。 （二） 百企千亿下 某省 : 某省 岛重回房地产市场巅峰时代 （ 1）北起海口南至三亚的 某省 东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过 120 公里长，这些项目总投资额超过 1000 亿元。投资还在向内陆延伸， 某省 省五指山市的楼市也因此水涨船高。 （ 2）典型项目： 中建 某省 分公司：国电集团投资近 10亿元的万丽酒店 外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目， 广东雅居乐地产耗资 200 亿建设的