房地产行业：重点城市成交加速改善，按揭贷利率同比涨幅首次收窄.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 投资策略 |房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 重点城市成交加速改善，按揭贷利率同比涨幅首次收窄 Table_Summary 政策环境综述：人才政策继续扩散，公积金边际调整 2018 年 5 月，中央层面重申坚持房地产调控目标不放松。住建部先后约谈了西安、大连、成都、太原等十余城，强调坚持调控政策的连续稳定性。随后，约谈城市作出回应，其中太原重启限购，哈尔滨、贵阳、徐州出台限售政策。与此同时，人才政策继续扩散，宜春、牡丹江、长治、达州等地先后出台落户政策。此外，公积金同样“因城施策”，政策着力点主要为最高贷款额度、首付比例及缴存年限的边际调整。 成交市场综述：重点城市成交改善或加速 根据房管局数据， 5 月 40 个重点城市成交面积同比下滑 0.2%，降幅较 4 月大幅收窄，分城市看，一线、三线城市同比由负转正分别上升 4.8%、2.4%，二线城市 5 月同比下降 3.4%，降幅较 4 月收窄 10.6 个百分点。推盘方面， 5 月开发商推盘力度继续加大，推盘显著放量， 26 城市商品房推盘量环比 4 月上涨 19%，同比上涨 13.1%。我们认为重点城市在限价取得一定效果的情况下，供给端预售证管控存在调整空间，尤其是下半年供货能力将进一步释放，加上房企逐步放弃价格博弈，供给或将持续改善，在当前去化率维持相对高位的情况下，将带动销售增速底部回升。 土地市场综述：整体供需继续放量，溢价率仍低位回升 中国指数研究院数据显示， 2018 年 5 月土地供需继续放量， 300 城市住宅用地推出规划建面 9951 万平米（环比 +3%，同比 +49%），成交 8634万平米（环比 +18%，同比 +93%），成交土地出让金 3324 亿元（环比 +17%，同比 +76%），平均溢价率 31%低位抬升。各线城市市场分化，一线城市宅地市场供需同比下滑，二线城市在低基数下供需显著上升，而三线城市放量显著，带动出让金进一步上涨。 资金环境综述：按揭贷利率同比上行幅度首次收窄 按揭贷方面，融 360 数据显示， 2018 年 5 月首套房利率 5.60%，同比上行幅度首次收窄，按揭贷利率已经底部回升了 116bp，未来上升空间或有限，资金面对于需求端的压制或将逐步缓解，板块相对 PE 存在提升的基础。此外，我们认为在整体资金面依旧偏紧的情况下，龙头房企凭借销售规模优势， 融资渠道以及融资成本优势将放大 ，资金的聚焦将导致土地端以及最终销售端集中度的持续提升， 在集中度提升不可逆的情况下，龙头将具备强绝对收益机会 ， 我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线龙头继续推荐：招商蛇口、万科 A、华夏幸福、新城控股，二线龙头推荐：中南建设、荣盛发展、 阳 光城、 广宇发展、蓝光发展等，子领 域推荐光大嘉宝和中国国贸 。 风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业 评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-06-21 Tabl e_Chart 相对市场 表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadonggf 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guozgf 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifeigf Table_Report 相关研究： 房地产行业 :重点城市成交同比转正，继续推荐低估值一二线龙头 2018-06-19 房地产行业 :新开工超预期，销售回款对房企资金有支撑 2018-06-15 房地产行业 :供给端改善明显，重申龙头地产的绝对收益机会 2018-06-11 - 1 5 %- 4 %7%18%2 0 1 7 - 0 6 2 0 1 7 - 1 0 2 0 1 8 - 0 2 2 0 1 8 - 0 6房地产 沪深3 0 0识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 投资策略 |房地产 目录索引 政策环境综述：人才政策继续扩散，公积金边 际调整 . 5 成交市场综述：重点城市成交改善或加速 . 11 总体成交市场分述：供给逐步放量，重点城市成交增速继续改善 . 11 各线城市成交分述：一二线城市供给改善带动销售底部继续抬升 . 15 土地市场综述 ： 整体供需继续放量，溢价率仍低位回升 . 19 土地市场分述： 300 城土地供需继续放量，带动出让金大幅上涨 . 19 5 月宅地市场分述：一线供需下滑，二三线供需同比显著上涨 . 21 资金环境： 按揭贷利率同比上行幅度首次收窄 . 26 附录： 2018 热点城市调控政策专题 . 32 图表索引 图 1：约谈城市住宅销售价格同比增速与全国水平对比（ 2018 年 1-4 月） . 5 图 2：近期地方层面人才政策地区分布一览（ 2018 年 5 月） . 7 图 3： 2018 年 5 月重要中央政策一览 . 9 图 4： 2018 年 5 月重要地方政策一览 . 10 图 5：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 . 11 图 6：限购和非限购城市成交面积指数 . 11 图 7：重点 40 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 . 11 图 8：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） . 12 图 9：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 . 12 图 10：全国 32 城市住宅库存面积及去化周期 . 12 图 11：全国商品房销售批售比（销售面积 /批准上市面积） . 13 图 12：百城价格指数变化及环比 . 13 图 13： 14 个重点城市二手房销售面积及同比 . 15 图 14： 中原二手房指数 . 15 图 15： 20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 16 图 16： 12 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 16 图 17： 32 城商品住宅历史同期可售面积（万方） . 16 图 18： 32 城市当前商品住宅库存 /15 年以来最低库存 . 16 图 19：广发各线城市成交面积指数 . 17 图 20：广发各线城市成交面积同比情况 . 17 图 21： 4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 . 17 图 22： 16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 . 17 图 23： 12 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 . 18 图 24：各线城市房价环比情况 . 18 图 25： 4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 18 图 26：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 18 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 36 投资策略 |房地产 图 27：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 19 图 28： 300 城市土地整体供给情况 . 20 图 29：一线城市土地整体供给情况 . 20 图 30：二线城市土地整体供给情况 . 20 图 31：三四线城市土地整体供给情况 . 20 图 32： 300 城市土地整体成交情况 . 20 图 33：一线城市土地整体成交情况 . 20 图 34：二线城市土地整体成交情况 . 21 图 35：三四线城市土地整体成交情况 . 21 图 36： 300 城市住宅用地供给情况 . 21 图 37：一线城市住宅用地供给情况 . 21 图 38：二线城市住宅用地供给情况 . 22 图 39：三四线城市住宅用地供给情况 . 22 图 40： 300 城市住宅用地成交情况 . 22 图 41：一线城市住宅用地成交情况 . 22 图 42：二线城市住宅用地成交情况 . 22 图 43：三四线城市住宅用地成交情况 . 22 图 44： 300 城市供给 /成交住宅用地规划建筑面积（万平米） . 24 图 45： 300 城市供给住宅用地规划建筑面积同比 . 24 图 46： 300 城市成交住宅用地规划建筑面积同比 . 24 图 47： 300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 . 24 图 48： 300 城市住宅用地成交楼面价指数 * . 24 图 49： 35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 27 图 50： 35 重点城市月度房贷利率上涨幅度 . 27 图 51： 533 家银行首套房利率分布 . 27 图 52： 533 家银行首套房利率变化情况 . 27 图 53： 4、 5 月一线城市首套房利率情况 . 28 图 54： 4、 5 月二线城市首套房利率情况 . 28 图 55：重点城市 5 月份首套房贷利率 . 28 图 56： 533 家银行首套房首付比例占比分布情况 . 29 图 57：全国 533 家银行停贷比例 . 29 图 58： 35 重点城市二套房贷款平均利率走势 . 30 图 59： 5 月 35 重点城市二套房贷利率分布 . 30 图 60：房贷利率环比变化情况 . 30 图 61： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览 . 32 图 62： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 1） . 33 图 63： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 2） . 34 图 64： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 3） . 35 表 1： 近期地方公积金放松 /收紧政策一览 . 5 表 2： 地方层面 “四限 ”调控政策一览（ 2018 年 5 月） . 6 表 3： 近期地方层面购房补贴政策一览（ 2018 年 5 月） . 7 表 4： 近期地方公积金放松 /收紧政策一览 . 8 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 36 投资策略 |房地产 表 5：深圳 “十三五 ”规划与新规划各类住房每年供应规模 . 9 表 6：跟踪城市房地产成交面积信息表 . 13 表 7： 2018 年 5 月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 . 23 表 8：全国土地出让金 TOP20（ 2018 年 5 月） . 25 表 9：一线和二线城市土地市场情况（ 2018 年 5 月） . 25 表 10： 5 月份全国十大首套房贷利率最低城市 . 28 表 11： 35 重点城市二套房主流首付比例一览 . 30 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 36 投资策略 |房地产 政策环境综述：人才政策继续扩散，公积金边际调整 进入 5月，中央层面重申坚持房地产调控目标不放松。根据住建部官网报道，住建部在五一之前约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等十个城市，并于 5月 9日再次约谈成都、太原地方政府，强调坚持“房住不炒”，坚持调控政策的连续稳定性。 事实上，我们从房价的角度来看，根据统计局、中国指数研究院的数据，两个口径下 1-4月约谈城市住宅销售均价增速均高于全国增速（中指院为百城价格增速），其中，西安、贵阳等中西部热点城市以及东北地区的哈尔滨、长春、大连等地涨幅显著，房价并未有效控制的城市依旧是政策调控的重点 对象。 图 1：约谈城市住宅销售价格同比增速与全国水平对比（ 2018年 1-4月） 数据 来源：政府官网 ，统计局，中指院， 广发证券发展研究中心 截至目前，已有 8个城市对约谈做出回应。其中太原重启限购，哈尔滨、贵阳、徐州出台限售政策，西安则在现有限购政策基础上，明确公寓在限购范围内。成都对限购的细则进行了补充，迁入限购区域不满两年的需连续缴纳 12个月社保。此外，佛山也出台了摇号购房等政策。 表 1： 近期地方公积金放松 /收紧政策一览 地区 时间 政策内容 哈尔滨 2018/5/7 1.主城区 6 区范围内，购买新房的 3 年后方可出售； 2.提高公积金贷款条件，将个人贷款还贷能力系数由 0.5 调整为 0.4。 佛山 2018/5/9 1.对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售； 2.避免在夜间（ 17： 30-次日 8： 30）进行项目开盘或销售活动。 西安 2018/5/13 土地使用年限为 40 年的 “公寓 ”属于限购范围。 贵阳 2018/5/14 1.重申 新建商品住房限售 3 年； 2.严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度； 3.住房公积金结清满一年后方可再次申请。 成都 2018/5/16 1.迁入不满 2 年且具有拟购房区域户籍的购房者，需在该区域连续缴纳 12 个月社保； 2.夫妻离异 2 年内购房，住房套数按离异前计算。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%海口 西安 贵阳 三亚 徐州 昆明 哈尔滨 长春 太原 大连 佛山 成都 全国 百城房价同比（中指院） 住宅累计销售均价增速（统计局） 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 36 投资策略 |房地产 太原 2018/5/18 1.太原城六区本地和外地家庭分别限购 2 套和 1 套（含二手房）； 2.商品房价格不得高于周边同类型在售价格或本项目前一期实际成交价； 3.首套房和二套房首付比例分别为 30%和 40%。 徐州 2018/6/5 本市家庭首套房自权属登记日 2 年或合同网备 5 年后方可交易，本地二套及以上、外地首套自权属登记日 3年或合同网备 6 年后方可交易（含二手房）。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 除约谈城市出台调控政策外，地方“四限”仍在持续深入，其中限售依旧是主要着力点。其中，宁波扩大限售范围，对奉化主城区、杭州湾新区购买的住房实行 2年限售政策。丹东接连出台调控政策，将非户籍人员新购住房限售年限由 2年增加到5年。而限购方面，除太原外，山东齐河县同样对本地家庭限购 2套（含二手房），此外，聊城、宜昌等多地执行限价。 表 2： 地方层面“四限”调控政策一览（ 2018年 5月） 城市 时间 本地 非本地 限贷 限售 限价 本地限购 外地限购 纳税条件 宜昌 2018/6/5 不限购 不限购 无需 不限贷 限售 2 年 限价 齐河 2018/5/23 限 2(新 +二 ) 严控刚需 - 不限贷 本地限售 2 两年、非本地限售 3 年 限价 丹东 2018/5/22 不限购 不限购 无需 不限贷 非户籍无工作人员新购住房限售 5 年 不限价 宁波 2018/5/20 限 2(新 +二 ) 限 1(新 +二 ) 连续 2 年 首套： 30%；二套无贷 30%，有贷40% 限售 2 年（在原 5 区基础上加入奉化区、杭州湾新区） 限价 三明 2018/5/20 不限购 不限购 无需 不限贷 本地居民二套房、非本地居民和法人首套房限售3 年 不限价 太原 2018/5/18 限 2(新 +二 ) 限 1(新 +二 ) 连续 6 个月 首套： 30%；二套： 40% 限售 2 年 限价 聊城 2018/5/17 不限购 不限购 无需 不限贷 不限售 限价 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 与此同时，部分城市政策继续边际改善，人才政策继续下沉至非热点城市。首先在落户政策方面，宜春和牡丹江宣布人才“零门槛”落户，长治和达州中专以上学历即可落户，潍坊所有高层次人才、高校及职业院校毕业生、技能人才均可可落户，非热点城市相对于前期落户政策门槛相对较低。而在补贴方面，西安为博士毕业生提供 5年 15万元安家补助，温州对博士、硕士、 “双一流 ”高校本科毕业生给予10-40万元购房补贴。昆山则对于高层次人才给予 100-300万元购房补贴。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 36 投资策略 |房地产 图 2：近期地方层面人才政策地区分布一览（ 2018年 5月） 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 表 3： 近期地方层面购房补贴政策一览（ 2018年 5月） 地区 时间 具体内容 宜春 2018/5/17 1.免费提供人才公寓住房，人才 “零门槛 ”落户、子女 “零门槛 ”择校 ; 2.高层次人才最高奖励 200 万购房补贴 、 72 万个人生活津贴。 西安 2018/5/17 1.高校毕业生离校 2 年内在西安灵活就业的，全额给予不超过 2 年的社保补贴； 2.给予公开招聘的博士的安家补助费由 5 年 10 万提高至 15 万 ； 3.取消外国人才来华工作年龄限制。 西安 2018/5/20 1.对人才租赁住房给予 1000-6500 元 /月的补贴 ； 2.对 ABC 类人才购房给予 40-100 万购房补贴 ； 3.政府配租人才公寓 ABC 类人才 5 年内免租金，其中 A 类人才工作 5 年将获赠该住房。 沈阳 2018/5/22 1.全面放开 高校毕业生及 45 周岁以下本科生 落户； 2.对在县域内落户首次购房的博士、硕士及本科人才，一次性给予 6 万、 3 万、 1 万元的购房补贴 。 衡阳 2018/5/24 高层次人才团队最高可享受 1 亿元综合资助，个人最高可享受 150 万元生活补贴和 100 万元购房补贴 。 温州 2018/5/29 1.向首次购房的博士、全日制硕士、 “双一流 ”本科生分别发放 40 万、 20 万、 10 万元 一次性购房补贴； 2.无住房的博士、全日制硕士、全日制本科、大专毕业生每月 租房补贴 300-2400 元 。 牡丹江 2018/5/31 1.实行高校毕业生 “零门槛 ”落户； 2.签订 5 年以上劳动合同的博士、硕士、 “双一流 ”本科生连续 5 年每人每月给予 2000 元、 1500元、 1000 元补贴，购房分别给予 10 万元、 5 万元、 4 万元安家费 。 昆山 2018/6/6 1.符合条件的本科生、研究生、博士生可享受一次性补贴 0.5-1.5 万 ； 2.紧缺产业人才每月可享受 2000-5000 元 补贴，资助期为 3年； 3.在昆购置自住商品房的高层次人才可享受 100-300 万住房补贴 。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 在公积金方面，地方政府同样“因城施策”。一方面部分城市公积金宽松，主要体现在贷款额度的提高和支持公积金支付房租方面。具体来看，陕西安康市单人、夫妻首套房公积金最高可贷额度分别调高至 50万元和 60万元，湖北随州市公积金贷款额度从 30万元上调至 45万元。而海南、宁波出台政策支持提取公积金支付房租。海南西安扬州郑州天津沈阳衡阳四川 上虞潍坊牡丹江鄂州高校毕业生“零门槛”落户，无房人才免费入住人才公寓全面放开高校毕业生及 45 周岁以下本科生落户40 岁以下本科， 45 岁以下硕士及所有博士可直接落户大专以上学历、中级以上职称等人才可落户所有高层次人才、高校及职业院校毕业生、技能人才可落户长治人才购房给予 40 - 1 0 0 万补贴，人才租房给予 1 0 0 0 - 6 5 0 0 元 / 月补贴大专以上学历的人员“零门槛”落户大专及以上学历的高校毕业生“零门槛”落户人才“零门槛”落户，免费提供人才公寓住房温州新余人才落户人才补贴郑州宜春福州35 岁以下本科生、所有硕士及以上学历的毕业生可落户识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 36 投资策略 |房地产 另一方面，公积金收紧主要着力点为贷款额度的降低和首付比例的提升。其中银川、威海、雅安等城市下调了公积金贷款额度，其中银川将二套新房公积金最低首付由30%上调至 40%，保山二套房贷款最低首付由 40%上调至 50%。 表 4： 近期地方公积金放松 /收紧政策一览 地区 时间 具体政策 放松 安康 2018/5/15 1.夫妻双方缴存公积金的，公积金住房贷款额度 提至 60 万元 ，若单方缴存，最高额度 提至 50 万元 ； 2.公积金质押贷款比例 由 70%降至 60%。 连云港 2018/5/25 1.单方和夫妻双方为高层次人才的，公积金最高贷款额度 分别提高至 40 万元和 80 万元 ； 2.人才贷款五年及以下，年利率 2.75%；贷款五年以上，年利率 3.25%，最高贷款年限为 30 年。 随州 2018/6/10 公积金贷款最高额度由 30 万调整为 首套房 45 万， 二套房 30 万元 收紧 贵阳 2018/5/14 住房公积金结清满一年后方可再次申请 丹东 2018/5/14 异地缴存在丹东申请公积金住房贷款的， 首付比例不低于 50%。 银川 2018/5/20 1.办理过一次贷款并结清的职工，二套新房公积金最低首付 由 30%上调至 40%； 2.单身或夫妻单方缴存住房公积金的，可贷额度 由最高 55 万元调整为 50 万元 。 威海 2018/5/24 1.夫妻双方公积金贷款额最高 由 60 万降至 50 万 ，单方 由 40 万降至 30 万 ； 2.首套房公积金贷款首付比例 为 30%，二套房公积金贷款利率由基准利率上调为基准利率的 1.1 倍。 恩施 2018/6/4 1.取消公积金装修贷款； 2.单方最高贷款额度 由 50 万元调整为 40 万元 ； 3.公积金贷款首套房和二套房首付比例 分别为 20%和 30%，三套及以上不得申请公积金贷款。 保山 2018/6/8 1.夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度从 60 万下调为 40 万 ，单方缴存从 40 万下调为 25 万 ； 2.恢复设置一年的贷款轮候期； 3.二套房贷款最低首付由 40%上调至 50%。 雅安 2018/6/8 1.夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额从 60 万下调为 40 万 ，单方缴存从 45 万下调为 30 万 ； 2.结清不满一年、三套及以上住房停止公积金贷款； 3.贷款额度与缴存余额、缴存时间挂钩。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 最后，值得一提的是，深圳出台加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见。根据规划文件， 2018-2035年深圳计划供应 170万套住房，商品住房、人才住房、安居房、公租房分别占比 40%、 20%、 20%、 20%。事实上，深圳于 2016年发布深圳市住房建设规划（ 2016-2020），计划 2016-2020年年均供应住房 13万套，其中商品住房 6万套（占比 46%），人才公寓及保障房 7万套（占比 54%）。新政与原规划相比， 2018-2020年供应规模基本相当，但商品房住宅占比下降，由 46%下降到平均 40%，人才及保障房占比由 54%下降到 40%，新增租赁房占比 20%。 在年初我们发布的深圳存量住房分析报告中曾分析过，深圳人均住房保有量在一线城市最低，供需缺口最为严重，且作为一线城市中对于新进入人口政策最友好的城市，深圳未来的人口流入将进一 步持续，将有限的土地资源向保障型住房倾斜，可以部分缓解供需矛盾。同时改善型项目的供应相对缺乏，这部分矛盾将长期存在。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 36 投资策略 |房地产 表 5：深圳 “十三五”规划与新规划各类住房每年供应规模 时间 各类住房 （万套） 商品住房 （万套） 占比 人才住房、安居型商品房和公共租赁住房 （万套） 占比 原 “十三五 ”规划 2016-2020 13.0 6.0 46% 7.0 54% 新计划 2018-2020 14.0 5.7 40% 8.3 60% 2021-2025 9.0 4.0 44% 5.0 56% 2026-2035 8.3 3.3 40% 5.0 60% 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 图 3： 2018年 5月重要中央政策一览 数据来源：政府官网， 广发证券发展研究中心 中央政策【 租赁市场 】银保监会 关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 1