2018年4月中山房地产市场报告.pdf

中山 2018年 4月房地产市场报告 月 刊： 201804 报告出品： 世联地产市场研究部 撰 写 人： 李晓华 撰写日期： 2018-05-09 土地市场较为冷淡 商品房成交活 跃 市场走势 内容摘要： 宏观经济：据国家统计局网站消息，国家统计局今日 公布 2018年 1-3月份全国房地产开发投资和销售情 况： 2018年 1-3月份，全国房地产开发投资 21291亿 元，同比名义增长 10.4%。 1-3月份，商品房销售面积 30088万平方米，同比增长 3.6%，增速比 1-2月份回 落 0.5个百分点。 中央政策： 4月 17日上午自然资源部中国土地勘测 规划院举办 2017年暨 2018年第一季度全国主要城 市地价 监 测 成果 发布 会 。中国土地勘测规划院地价 所所 长 赵松表示 ， 2018年一季度，房地产投 机行为 进 一 步受到遏制 ， 调控成效巩固 ，全国 及 一 、二线 热 点城市 住宅 地价 环 比增 幅持续 回落。 二 季度土地 市场 将继续保持 平 稳 增长 态势 ， 因 城 施 策 、防控风 险、短期 和长 效并重的调控思路下 ， 住宅 地价增 幅 进 一 步收窄的预期持续 。 中 山动态 ： 4月 16日，中 山 市国土资源局公布 中 山 市 2018年度国 有建设用 地 供应 计划 。 2018年中 山 市国 有建设用 地 供应总量约为 1.69万 亩 。 其 中， 工矿 仓储用 地 约 1.01万 亩 ， 占 比 59.9%； 公 共管理与 公 共 服务用 地 约 1461.64亩 ， 占 比 8.6%、交通运输用 地 约 1353.98亩 ， 占 比 8%；特殊用 地 约 68亩 ， 占 比 4%。 而住宅用 地 将供应约 3155.97亩（含保障性住 房 5.03 亩） ， 占 比 18.7%； 商 服用 地 约 747.76亩 ， 占 比 4.4%。 空 间 布局中， 住宅用 地 供应将 主要分布 在 中 山 市 南区 、 石岐区 、 古镇镇 、 三角镇 、 民众镇 、 三乡镇等 ， 占 全 市 住宅用 地 供应量的 63.9%， 约为 2016.67亩 。 市场 运行 ： 2018年 4月，中 山 商品房 成交 面积 为 48.11 万平米， 环 比上 升 8.75%，同比 下 降 13.89%；成交 金 额 为 37.15亿元， 环 比上 升 7.25%，同比 下 降 14.35%； 成交 均 价 为 7721元 /平米， 环 比 下 降 1.38%，同比 下 降 0.54%；成交 套数 为 9437套 ， 环 比上 升 3.05%，同 比上 升 10.3%。 相关报告 北京 2018年 4月房地产市场 报告 上 海 2018年 4月房地产市场 报告 珠海 2018年 4月月房地产市场 报告 阳江 2018年 4月房地产市场 报告 湛江 2018年 4月房地产市场 报告 市场监测报告系列 周报 、 月 报 、 年 报 中山 / 市场月 报 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 1页 /共 39页 目 录 一、市场综述 . 2 二、市场资讯 . 2 1. 宏观经济 . 2 2. 政策及动态 . 3 2.1 中央政府 . 3 2.2 中山动态 . 3 三、市场分析 . 4 1. 一级市场 . 4 1.1 供应分析 . 4 1.2 成交分析 . 4 2. 二级市场 . 5 2.2 存量分析 . 9 2.3 成交分析 . 11 2.4 2017年 4月 -2018年 4月中山各月成交情况 . 错误 !未定义书签。 2.5 消化周期估算 . 14 2.6 中山 4月项目商品住宅成交排名 . 16 2.7 重点镇区分析 . 17 2.7.1 东区商品住宅供销情况 . 17 2.7.2 南区商品住宅供销情况 . 18 2.7.3 西区商品住宅供销情况 . 18 2.7.4 石岐商品住宅供销情况 . 19 2.7.5 火炬商品住宅供销情况 . 20 2.7.6 沙溪商品住宅供销情况 . 20 2.7.7 港口商品住宅供销情况 . 21 2.7.8 坦洲商品住宅供销情况 . 22 2.7.9 三乡商品住宅供销情况 . 22 2.7.10 东升商品住宅供销情况 . 23 2.7.11 小榄商品住宅供销情况 . 24 2.7.12 古镇商品住宅供销情况 . 24 2.7.13 东凤商品住宅供销情况 . 25 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 2页 /共 39页 2.7.14 南头商品住宅供销情况 . 26 2.7.15 横栏商品住宅供销情况 . 26 2.7.16 南朗商品住宅供销情况 . 27 2.7.17 黄圃商品住宅供销情况 . 28 四、市场展望 . 28 一、市场综述 一级市场： 2018年 4月中山市没有土地供应。 2018年 4月中山市共有 5宗土地成交，环比减少 11宗，总成交面积为 26.01万，环比下降 48.61%，总 成交金额为 2.4亿元，环比下降 74.09%，均为工业用地成交。 二级市场： 2018年 4月中山市新增供应量为 5806套，环比上升 34.52%，同比上升 1563.61%，面积为 64.61万，环 比上升 41.08%，同比上升 974.87%。 2018年 4月商品住宅新增供应量主要集中于 100-120（ 2237套）、 120-144（ 1420套）、 90-100（ 1178套）。 2018年 4月份中山市商品住宅的总供应量为 88988套，环比上升 7.4%。主要供应面积段为 100-120（ 31807 套）、 120-144（ 15961套）、 90-100（ 12459套）。主要供应镇区为三乡（ 11202套）、火炬（ 10079套）、 南朗（ 9735套）。 截止 2018年 4月 30日中山市商品住宅存量 86316套，环比上升 6.92%。存量较大面积段为 100-120（ 30681 套）、 120-144（ 15611套）、 90-100（ 12072套）。存量较大的镇区为三乡（ 10980套）、火炬（ 9718 套）、南朗（ 9535套）。 2018年 4月中山市商品住宅网 签 量为 2672套，环比上升 25.68%，同比上升 405.1%。主要 消化 面积段为 100-120（ 1126套）、 90-100（ 387套）、 80-90（ 355套）。 2018年 4月中山市成交量 前 三的区 域 为 坦洲 （ 422套）、 东 升（ 395套）、火炬（ 361套）。 2018年 4月，中山商品 房 成交面积为 48.11万 平米 ，环比上升 8.75%，同比下降 13.89%； 成交金额为 37.15 亿元，环比上升 7.25%，同比下降 14.35%； 成交均 价 为 7721元 /平米 ，环比下降 1.38%，同比下降 0.54%； 成交套 数 为 9437套，环比上升 3.05%，同比上升 10.3%。 2018年 1-4月，中山商品 房累计 成交面积为 188.03万 平米 ，同比下降 22.18%；累计 成交金额为 148.59亿 元，同比下降 19.49%； 成交均 价 为 7903元 /平米 ，同比上升 3.47%；累计 成交套 数 为 34612套，同比上升 7.35%。 二、市场资讯 1. 宏观经济 据国家统计局 网 站消息 ， 国家统计局今 日公 布 2018年 1-3月份 全国房 地产 开发投资和销售情况： 2018年 1-3 月份， 全国房 地产 开发投资 21291亿元，同比 名义 增 长 10.4%。 1-3月份，商品 房销售 面积 30088万 平方 米 ，同比增 长 3.6%，增 速 比 1-2月份 回落 0.5个百分点 。 国家统计局 公 布 2018年 一季度国内生 产总 值 （ GDP） 初步核算结果 。 结果显示 ， 一季度 ， 我国 GDP绝对 额为 198783亿元，比上年同 期 增 长 6.8%，环比增 长 1.4%。 当 中 房 地产业 贡献 13845亿元， 相 比上年同 期 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 3页 /共 39页 增 长了 4.9%。 2. 政策及动态 2.1 中央政府 4月 1日， 海 南 省 住 建厅 3月 31日 发布了全 新的 房 地产 调控政策 ， 海 南 将严格 限 制投机性购房 ， 非海 南 省户 籍居民在海 南 省范围内只能购买 1套住 房 ， 即 1人 限 购 1套住 房 ， 现 在统一调 整 为 1个家 庭 限 购 1套住 房 。 非海 南 省户籍居民家 庭 在 实 行限 购政策 的区 域购买 住 房 ， 需提 供 至 少 1名家 庭 成 员 在海 南 省累计 60个 月 及 以 上 个 人 所 得税或社会保险缴纳证明 。 4月 2日， 民政 部 印 发 关 于 对 婚姻登记 严 重失信 当 事人 开 展 联 合惩戒 的 合作备忘录 的 通知 ， 将对 婚姻登 记 严 重失信 当 事人加 大 惩戒力 度 。 该合作备忘录由包括人 民 银 行、公 安 部、 民政 部、工 信 部、 发 改委 在内 的 31个国家 部 委 联 合 签 署 ， 具 有 婚姻登记 严 重失信 的 当 事人 将 由 民政 部 门列入 严 重失信 名 单 。 4月 9日， “ 三 旧”改造 新 政 出台！改造 供地 将 可以协议 方 式出让 。 近 日， 省国 土 厅 印 发 关 于深 入推进“ 三 旧”改造 工 作实施意见 (下 称实施意见 )， 进 一步 优 化了 “ 三 旧”改造 政策 ， 涉及 三 旧改造 的供地 今 后 可协议出让 ， 改造后 用于 兴办先进 制 造 业 也 将 可以享受 5年 过渡 期 优惠 。 实施意见 于 4月 4日 起正式实 施 。 4月 10日， 国家发 展改革委等 五 部 门近 日联 合印 发 关 于 规 范 主 题 公 园 建 设 发 展 的 指导 意见 指 出 ，要 严控 房 地产 倾向 ， 严格控制 主 题 公 园周边 的 房 地产 开发 ， 不 得 与 主 题 公 园捆绑 供地、 捆绑审批 。 4月 15日，中共中 央 、 国 务院 提出 就支持 海 南 全 面深 化 改革 开 放 提出 指导 意见称 ， 实 行 最 严格 的 节约 用地 制 度 ， 实施 建 设 用地总量 和 强 度 双 控 行 动 ， 推进 城 市 更 新 改造 ， 对 低效 、 零散 用地 进 行 统 筹 整合 、 统一开发 ， 确 保 海 南 建 设 用地总量 在 现 有 基础 上 不 增 加 ， 人 均 城 镇工 矿 用地 和 单 位 国内生 产总 值建 设 用地 使 用面积 稳 步 下降。 4月 17日上 午自然 资 源 部中 国 土地 勘测规划院举 办 2017年 暨 2018年第 一季度全国 主要 城 市地 价 监测 成 果 发布 会 。中 国 土地 勘测规划院 地 价 所所 长 赵松表 示 ， 2018年 一季度 ， 房 地产 投机 行为 进 一步 受 到遏 制 ， 调控 成 效巩固 ， 全国 及 一 、 二线热 点 城 市住宅地 价 环比增 幅持续 回落 。 二 季度 土地市场 将 继续 保 持 平 稳 增 长 态势 ， 因城 施 策 、 防 控 风 险 、 短 期和长 效并 重 的 调控 思路 下，住宅地 价 增 幅 进 一步 收窄 的 预 期 持续 。 4月 22日 晚 ，中共 海 南 省 委办 公 厅 、 海 南 省 人 民政 府 办 公 厅发布 关 于 进 一步 稳定 房 地产市场的 通知 。 从 即 日 起 海 南 实 行 严格 的限 购政策 ， 在 已 出台 限 购政策 的 基础 上， 实施 全域 限 购 。 五指 山、 保 亭 、 琼 中、 白沙 4个 中部 生 态 核 心 区市 县 建 设 的住 房 ， 只能 面 向本 市 县 居民家 庭 销售 。 海 口 、三 亚 （ 楼盘 ）、 琼 海 已 实 行限 购 的区 域 ， 非 本 省户籍居民家 庭 购买 住 房 的， 须 提 供 至 少 一名家 庭 成 员 在海 南 累计 60个 月 及以 上 个 人 所 得 税或社会保险缴纳证明 。上 述 区 域 之外 ， 非 本 省户籍居民家 庭 购买 住 房 的， 须 提 供 至 少 一名家 庭 成 员 在海 南 累计 24个 月 及以 上 个 人 所 得税或社会保险缴纳证明 。 4月 28日， 广 东省房 地产 协会 26日 发布今 年 一季度 广 东房 地产市场 分 析 报 告 。 该 报 告 指 出 ， 今 年 一季度 ， 广 东省 商品 房销售 面积 达 2730.36万 平方米 ， 销售 金额 3454.06亿元，同比 分 别 下降 9.3%和 0.9%，降 幅 比 1至 2月 分 别扩 大 5.1个百分点和 13.1个百分点 。 2.2 中山动态 4月 1日 起 ，中山公积金 政策 又 有新 变 化 ！ 1. 购房 提 取 有限 制： 从 4月 1日 起 ，增 设 对 同 一 套 房 产 多次 交 易 提 取 的 次 数 进 行限 制 ，同 一 套 房 产 一 年 内只能 以 一 次 房 产交 易申请 提 取 住 房 公积金。 2. 大 病医疗 提 取 公积金 时间延 长： 为减 轻 大 病 家 庭 的 生 活负担 ， 4月 1日 起 修 改 为 “可以 在 该社保 年 度内 或该社保 年 度结 束 的 一 年 内 提 取 住 房 公积金 ” 。 4月 9日， 根 据省 交 通 厅 关 于市 际 公交 化 客运班 线 运营 的 相 关 文件 要 求 ，中山市 迈 出 了 客运班 线 公交 化 改造 的第 一步 。 4月 8日， 从 市交 通 运输 局 获悉 ，中山市 城 区 客货运输 有限公司 等 4家 公司 “ 中山 至 珠 海 ” 共 3 条班 线 43辆班车 进 行公交 化 改造 的 申请 已 获 同 意 ， 目 前 正 处 于公 示 阶 段。 4月 16日，中山市 国 土 资 源 局 公 布 中山市 2018年 度国 有 建 设 用地供应 计 划 。 2018年中山市 国 有 建 设 用地供应总量 约 为 1.69万 亩 。 其 中，工 矿 仓储 用地 约 1.01万 亩 ， 占 比 59.9%； 公共 管理 与 公共 服 务 用地 约 1461.64亩 ， 占 比 8.6%、交 通 运输 用地 约 1353.98亩 ， 占 比 8%； 特殊 用地 约 68亩 ， 占 比 4%。 而 住宅用地 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 4页 /共 39页 将 供应 约 3155.97亩 （ 含 保 障 性 住 房 5.03亩 ）， 占 比 18.7%； 商 服 用地 约 747.76亩 ， 占 比 4.4%。 空间 布局 中，住宅用地供应 将 主要 分布在 中山市南区、 石岐 区、 古 镇镇、三 角 镇、 民 众 镇、三乡镇 等 ， 占 全 市住宅用 地供应量的 63.9%， 约 为 2016.67亩 。 4月 20日，中山市住 房 公积金 管理 中 心 推出关 于 中山市住 房 公积金行 政 执法管理 规定 的 征求 意见 稿 ， 明 确 要 求 单 位 必 须强 制 为 职 工 进 行住 房 公积金 缴纳 。 若 一 经 发 现 违 规 行为， 判处 1万 - 5万元 罚款 。同 时 ，为 了 积 极 推 广 公积金 使 用，公积金中 心 还 提出 自 受 理贷款申请之 日 起 5个 工 作 日 内 完 成 审批 工 作 。 4月 23日，市交 通 运输 局 公 布了 中山市 旅游 交 通 规划 草案 （ 以 下 简 称“ 草案 ” ）， 目 前 正 向 市 民 公 示 。 为 推进 中山 “ 国家 第 一 批 全域 旅游 示范 区 ” 建 设 ， 旅游 交 通 网 络 过 于 倚 重 公 路 、交 通 网 络体系 有 待完善 等 短 板 问 题 亟 待 解决 。 根 据 草案 ，中山 将 从 高 速 路 、 轨道 交 通 、 水 上 巴士 、 旅游 集 散 中 心 等 配 套 入 手 ， 全方 位 提 升 旅游 交 通 网 络服 务 水 平 。 从 公 示 的 草案 看 到 ， 除 了 目 前 正 在 推进 建 设 的深中 通 道 等 高 速 公 路 外 ， 轨道 交 通 、 水 上 航 线 和机 场 接驳 也 是 提 升 旅游 交 通 网 络 的 重 点 领 域 。 根 据 规划 ， 未来 中山 将 有 4条 轨道 交 通 对 接 周边城 市， 并 开 通 6条 市 内 水 上 巴士 ， 将 各 主要 景 点 的 渡 口 、 客运 码头串 联 起 来 。 三、市场分析 1. 一级市场 1.1 供应分析 2018年 4月中山市没有土地供应。 2018年 4月中山房地产市场土地供应一 览表 片 区 地 块编号 坐落位置 用 地 性质 占 地 面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 容积率 起报价 _万元 公布日 期 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 1.2 成交分析 2018年 4月中山市共有 5宗土地成交，环比减少 11宗，总成交面积为 26.01万，环比下降 48.61%，总成交 金额为 2.4亿元，环比下降 74.09%，均为工业用地成交。 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 2018年 4月中山房地产市场土地成交一 览表 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 5页 /共 39页 地 块编号 坐落位置 用 地 性质 占 地 面 积（万平 米） 建筑面 积（万平 米） 容积率 成交 金额 （万元） 楼面 地 价（元 / 平米） 竞得者 成交 日 期 W15-18-00 08 中山市南朗镇 （ 翠亨 新区 起 步 区） 西 二 围 工业用地 14.9472 52.3150 1.03. 5 15694.6 300 中山 翠亨 建 汇 产业 园 开发 有 限公司 2018-4-4 W01-18-00 04 中山市 黄圃 镇 马 安 村 工业用地 2.6451 9.2577 1.03. 5 1983.79 5 214 中山市 兴 科 达 塑料科技 有限 公司 2018-4-4 W01-18-00 09 中山市 黄圃 镇 马 安 村 工业用地 3.6667 12.8333 1.03. 5 2750.00 25 214 广 一 泵 业有 限公司 2018-4-4 W01-17-01 67 中山市 黄圃 镇 马 安 村 工业用地 3.0764 10.7674 1.03. 5 2307.30 75 214 广 东 三 和化 工 科技 有限公司 2018-4-4 W11-18-00 23 中山市 港 口 镇 群乐 社 区 工业用地 1.6719 4.1797 0.82. 5 1237.17 64 296 中山市 尚墉 文 化 创 意 有限公 司 2018-4-27 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 2. 二级市场 2.1.1 新增 供应量 2018年 4月中山市新增供应量为 5806套，环比上升 34.52%，同比上升 1563.61%，面积为 64.61万，环 比上升 41.08%，同比上升 974.87%。 2018年 4月商品住宅新增供应量主要集中于 100-120（ 2237套）、 120-144（ 1420套）、 90-100（ 1178 套）。 2018年 4月商品住宅新增供应量主要 来 自 坦洲 （ 1360套）、火炬（ 707套）、 古 镇（ 589套）。 坦洲 主 力 供应 项 目 为 锦绣 国 际 花 城 （ 1076套） ； 火炬主 力 供应 项 目 为 科技 产业 带创 意 区商 务 中 心 （ 280套）、金 色 年 华花 园 （ 240套） ； 古 镇主 力 供应 项 目 为 昇 海 豪 庭 （ 520套）。 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 6页 /共 39页 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 7页 /共 39页 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 2.1.2 总 供应量 2018年 4月份中山市商品住宅的总供应量为 88988套，环比上升 7.4%。主要供应面积段为 100-120（ 31807深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 8页 /共 39页 套）、 120-144（ 15961套）、 90-100（ 12459套）。 主要供应镇区为三乡（ 11202套）、火炬（ 10079套）、南朗（ 9735套）。 各 个 镇区、面积段供应套 数 详细 信 息 见以 下 3表 。 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 9页 /共 39页 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 2.2 存量分析 截止 2018年 4月 30日中山市商品住宅存量 86316套，环比上升 6.92%。存量较大面积段为 100-120（ 30681 套）、 120-144（ 15611套）、 90-100（ 12072套）。 存量较大的镇区为三乡（ 10980套）、火炬（ 9718套）、南朗（ 9535套）。三乡主 力 存量供应 项 目 为 雅 居 乐 新 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 10页 /共 39页 城 （ 4344套）、 华 发 观 山 水花 园 （ 1136套）、 畔 山 悦景花 园 （ 911套） ； 火炬主 力 存量供应 项 目 为 林语花 园 （ 1617 套）、 水木 年 华花 园 （ 1064套）、 柏悦湾花 园 （ 761套） ； 南朗主 力 存量供应 项 目 为 锦绣 海 湾 城 （ 3517套）、 雅 居 乐 南朗商住 小 区（ 2708套）、 碧 朗 花 园 （ 1374套）。 各 个 镇区、面积段存量套 数 详细 信 息 见以 下 3表 。 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场 月 报 中山 市场研究部 2018年 4月 第 11页 /共 39页 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 2.3 成交分析 2018年 4月中山市商品住宅网 签 量为 2672套，环比上升 25.68%，同比上升 405.1%。主要 消化 面积段为 100-120（ 1126套）、 90-100（ 387套）、 80-9