2018年中国甲级写字楼市场租户研究报告.pdf

2018 年 4 月租户研究2018 年中国甲级写字楼市场供应核心趋势在未来三年中部分主要甲级写字楼市场的新增供应将略有下降2 2018 China Grade A Office Market Top Supply TrendsP1 / 摘要P2 / 报告介绍P4 / 中国甲级写字楼市场的供应总趋势P6 / 北京甲级写字楼市场P9 / 上海甲级写字楼市场P12 / 深圳甲级写字楼市场P15 / 广州甲级写字楼市场P18 / 成都甲级写字楼市场P21 / 武汉甲级写字楼市场P24 / 要点总结目录摘 要在未来三年内，北京丽泽商务区的新增供应将达到184万平米。北京上海新的甲级写字楼项目主要分布在新兴商圈，预计到2018 年年末，新兴商圈的新增供应量将占全市总体新增供应的 65%。上海广州的琶洲和金融城将逐步发展成为重要的写字楼商务区域。广州在 2018 年， 逾 165,000 平米的写字楼项目将在东大街板块交付入市，东大街成为成都甲级写字楼市场新增供应量最大的板块。成都2018 年 至 2020 年， 深 圳核心区域将迎来大量新增供应，占到全市总体新增供应的 95%。深圳我们预计在短期内：单一业主长期持有的模式在武汉甲级写字楼市场将更加普遍。武汉在大量供应的推动下，2017 年，中国甲级写字楼市场发生了令人瞩目的变化。在新的一年中，我们预计，中国甲级写字楼市场的转型势头将继续保持。我们预计，在2018年，中国几个主要城市的甲级写字楼市场将迎来新增供应高峰，但在随后的两年间，新增供应的步伐将有所放缓。毫无疑问的是，这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。在未来三年中，部分主要甲级写字楼市场的新增供应将略有下降 1报告介绍关注中国六个主要城市的甲级写字楼市场；北 京广 州 成 都回顾这些城市的甲级写字楼市场在 2017 年的变化，同时展望未来三年的核心趋势。从供应角度，这篇报告将这六个甲级写字楼市场分别是：这份报告涉及六个城市的甲级写字楼市场，包括四个一线城市，以及位于华西和华中的两个二线城市，为中国甲级写字楼供应核心趋势提 供一些概览和洞见。2 2018 年中国甲级写字楼市场 供应核心趋势上 海 深 圳武 汉在未来三年中，部分主要甲级写字楼市场的新增供应将略有下降 34 2018 年中国甲级写字楼市场 供应核心趋势“2018 年的甲级写字楼市场将迎来众多高品质新项目入市，这将给租户带来更多的选择。创造“绿色”办公环境能对写字楼项目产生积极的影响，吸引更多租户进驻。在国内主要写字楼市场中，“绿色”项目的租金和售价一般比市场平均水平高出 10到 20。”魏超英董事总经理戴德梁行中国区企业服务部主管中国甲级写字楼市场的供应总趋势在中国，可持续和“绿色”建筑的热潮一直没有退去。 随着新增供应的入市，市场竞争日趋激烈，LEED 和其他“绿色”认证成为关键的加分项，因此，众多开发商都在积极争取这些认证。WELL 是一个新兴的建筑标准，它关注人们的身体健康和幸福感。目前，在大中华地区，许多开发商正在为其写字楼项目寻求该认证。同时，在新的写字楼项目中，人们运用的各类技术也越来越先进。最新的技术提高了建筑运营效率，便利性和舒适度，并进一步节约了能源和资源，使建筑与环境的关系更为融洽，实现可持续发展。以下是两个已经投入使用的新建筑技术的案例：电梯储能系统：当电梯在重力作用下向下移动时，电梯系统会产生并储存电力；摄像系统：在写字楼电梯大厅内安装摄像系统，用以监测等待“目前对于写字楼的改造，一方面是从租户需求的角度出发，解决楼宇的物理折旧和功能折旧的问题，另一方面是从建筑自身可持续的角度来看，主要解决建筑本身与周边环境的共生问题。新技术的使用一方面提升了写字楼产品与市场需求的匹配程度，另一方面也使建筑自身与环境的关系更为融洽，实现可持续发展。” 沈洁高级董事戴德梁行中国区写字楼部主管电梯的人数。如果等待人数超过了平均人数，电梯将直接降至大厅，从而将人们带到各目标楼层。配合城市改造和更新，中国的一些写字楼开发商在积极寻找现有的旧写字楼，并进行改造和 / 或重新配置，而不是购买未开发的土地建造新楼。这样做的好处是：现在，中国城市中心区的未开在未来三年中，部分主要甲级写字楼市场的新增供应将略有下降 5“许多开发商正长期持有本地区的高品质写字楼项目，这些项目将会帮助他们吸引和留住租户，使他们的项目运作更有效率，最终提高项目价值。”Shaun Brodie高级董事戴德梁行租户研究及华东区研究部主管发土地越来越少 ;目前，中国的主要城市中可供购买的土地都非常昂贵 ;在中国的主要城市中，现存大量12至20年前建成的品质较差的写字楼，现在看起来已经过时，以及；大部分这种类型的写字楼分布在核心区域。在中国，我们也看到越来越多的甲级写字楼开发商建立了内部的资产管理，租赁管理和租户增值服务平台。最后，虽然中国甲级写字楼的新增供应量和需求量都很大，但在部分区位，需求尚不能满足所有的新增供应，写字楼项目间争抢租户的竞争也较为激烈。在各区域的中心城市，考虑到联合办公的人气激增，开发商将部分楼层分配给自营的联合办公品牌，这成为他们降低空置的一种方式。自营的联合办公品牌将携手其初创型企业或者大型企业会员，进驻这些联合办公空间。可持续性，科技，改造，增值服务和共享办公空间将成为 2018 年供方的主要主题6 2018 年中国甲级写字楼市场 供应核心趋势北京甲级写字楼市场2017 年北京甲级写字楼市场回顾2017年，北京有10个新的甲级写字楼项目入市，建筑面积共计753,344 平方米，这使得北京的甲级写字楼总存量突破千万大关，达1,005万平米。由于新入市项目大部分位于非核心商圈，整体市场空置率同比上升 1.1 个百分点达 7.7%，五大核心区域的空置率同比下降 1.5 个百分点至 3.5%。2017 年新入市的重要项目为国贸大厦B座。而从项目办公部分的总体量来看，在 2017 年竣工的甲级写字楼项目中，电子城 国际电子总部，中航资本大厦和中建财富国际中心的写字楼部分建筑面积位居前三（表 1）。图1北京甲级写字楼市场新增供应动态 1（2017）资料来源：戴德梁行研究部新增供应 - 新兴商圈 / 核心区域 新增供应 - 已出租 / 空置新增供应集中在丽泽商务区高级副董事北中国区研究部主管魏东0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,0002017平米核心区域 新兴商圈2017年新入市项目净吸纳量327,407 平米在未来三年中，部分主要甲级写字楼市场的新增供应将略有下降 7项目名称 板块写字楼部分建筑面积 ( 平米 )入市时间1电子城 国际电子总部二期望京 - 酒仙桥 124,2002017 年第四季度2 中建财富国际中心 亚奥 87,4752017 年第二季度3 中航资本大厦 望京 - 酒仙桥 83,0522017 年第四季度表12017 年北京甲级写字楼市场建筑面积最大的三个新项目资料来源：戴德梁行研究部0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,0002017平米望江 - 酒仙桥奥体中心其他中央商务区中关村金融街图2北京甲级写字楼市场新增供应动态 2（2017）资料来源：戴德梁行研究部新增供应 - 根据板块划分从新增供应的区域上看，在2017年，望京 - 酒仙桥和亚奥板块对新增供应的贡献份额达到了40.3%和 27.6%。在2017年，望京-酒仙桥板块迎来 3 个甲级写字楼项目入市，这为此板块带来了总计 303,482 平米的新增供应。同时，亚奥板块和崇文门（属于其他板块）分别录得207,845和86,000平米新增供应，而五大核心区域（中央商务区，金融街和中关村）在2017年共录得156,017 平米新增供应。对北京甲级写字楼市场在未来三年的展望在未来三年内，北京甲级写字楼市场的新增供应预计将达到 385 万平米。其中，新兴商圈未来供应量将达 254 万 平 米， 占 2018 至 2020年新增供应总量的 66.1%。大量的新项目入市或将给北京全市甲级写字楼市场租金带来下行压力。图3北京甲级写字楼市场新增供应动态 1（2018-2020）资料来源：戴德梁行研究部新增供应 - 新兴商圈 / 核心区域0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001,800,0002018 2019 2020平米核心区域 新兴商圈2018 年，北京五大核心板块写字楼市场将迎来517,957平米的新增供应。中央商务区中的新增供应将占核心区域新增供应总量的39.8%。而随着中服地块高品质写字楼的入市，五大核心区域平均租金将保持平稳甚至有被进一步推高的可能（表 2）。展望未来，在 2018 年至 2020 年间，丽泽金融商务区和中央商务区的新增供应将分别占到北京甲级写字楼新增供应总量的48.5%和 21.8%（图 4）。丽泽金融商务区是北京目前位于三环内最后一块具有大量在建项目的商务区。此区域的新增供应预计将在未来三年达到184万平方米。受益于便捷的交通（地铁14号和16号线途径此区域）和政府优惠政策，丽泽金融商务区已经吸引了将近500家公司在此注册，其中83%的公司来自于金融行业。最后，随着北京市政府 2017 年底开始的陆续搬迁，通州将吸引更多国内外知名企业及投资者关注，区域内物业资产价值也将继续凸显。同时，2020年环球影城的建成也会带动通州文旅以及相关上下游产业迅速发展，届时周边写字楼租赁需求将得到明显提升。项目名称 板块写字楼部分建筑面积 ( 平米 )入市时间1中国人寿金融中心(Z13)中央商务区 113,000 2018 年2 正大中心 (Z14) 中央商务区 160,000 2018 年3 中信大厦 (Z15) 中央商务区 80,000 2018 年表22018 年北京甲级写字楼市场主要的新增供应资料来源：戴德梁行研究部图4北京甲级写字楼市场新增供应动态 2（2018-2020）资料来源：戴德梁行研究部新增供应 - 根据板块划分0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001,800,0002018 2019 2020平米中央商务区 东二环 金融街 丽泽商务区 燕莎奥体中心 其他 望京- 酒仙桥 中关村8 2018 年中国甲级写字楼市场 供应核心趋势