XX农副产品冷链物流项目（一期）可行性研究报告.doc

1 XX农副产品冷链物流项目 （ 一期 ） 可行性研究报告 Word 文档 -可编辑 -完整版 XX投资咨询事务所有限责任公司 二一 七 年 七 月 2 目 录 第一章 总论 . 8 第一节 项目背景 . 8 一、项目名 称 . 8 二、建设单位概况 . 8 三、报告编制依据及编制内容 . 9 四、项目提出的理由和过程 . 10 第二节 项目概况 . 12 一、建设地址 . 12 二、建设规模与目标 . 13 三、主要建设条件 . 13 四、项目总投资及效益情况 . 17 五、主要技术经济指标 . 17 第三节 问题和建议 . 18 第二章 市场分析 . 19 一、物流简介 . 19 第一节 冷链物流市场分析 . 20 一、我国冷链物流市场总规模分析 . 20 二、内蒙古自治区冷链物流供给分析现状分析 . 22 三、内蒙古自治区内的冷冻品需求分析 . 23 四、本项目 SWOT 分析 . 24 五、目标市场 . 25 第二节 以农副产品为主的物流市场分析 . 25 一、 XX市物流现状 . 25 二、目标市场分析 . 27 第三章 建设选址与主要建设条件 . 29 3 第一节 场址现状 . 29 一、场址地理位置 . 29 二、场址现状 . 29 第二节 主要建设条件 . 29 一、地理位置 . 29 二、气候 . 30 三、交通 . 30 四、社会经济 . 31 第四章 项目产品方案与建设规模 . 32 一、建设目标 . 32 二、产品方案 . 32 三、建设规模 . 33 第五章 项目建设方案 . 34 第一节 物流组织方案 . 34 一、物体体系描述 . 34 第二节 电子物流系统 . 36 一、系统总体设计构想 . 36 二、系统运作流程 . 37 三、信息系统设计方案 . 39 四、硬件平台和网络设计方案 . 41 五、电子监控方案 . 43 六 、软件平台和应用系统功能设计 . 44 第三节 检验检测中心 . 48 一、设计 . 48 二、设备配置 . 49 第四节 工程建设方案 . 50 4 一、建设用地概况 . 50 二、编制依据及原则 . 50 三、建设目标及建设规模 . 51 四、主要建设内容 . 52 五、建筑方案 . 54 六、结构方案 . 55 七、主要设施及设备 . 57 第六章 总图运输与公用工程 . 59 第一节 总图运输 . 59 一、总图布置 . 59 二、场外运输 . 61 三、场内运输 . 61 四、场内外运输量估算 . 61 第二节 公用工程 . 63 一、 给水、排水 . 63 二、采暖通风工程 . 66 三、制冷系统 . 69 四、电气系统 . 71 五、道路工程 . 76 第七章 项目燃料动力消耗 . 78 一、主要燃料动力品种及消耗 . 78 二、燃料动力供应方案 . 78 三、价格预测 . 78 第八章 环境影响评价 . 80 一、编制依据 . 80 二、主要污染源及污染物 . 80 5 三、环境影响减缓措施 . 81 四、环境影响评价 . 83 第九章 消防 . 84 一、工程概况 . 84 二、消防给水系统 . 84 三、自动喷水灭火系统 . 85 四、消防电气系统 . 86 第十章 节能 . 88 一、编制依据 . 88 二、能耗分析 . 88 三、节电、节水 . 89 三、建筑节能 . 89 四、选用节能型的建筑材料 . 90 第十一章 劳动安全卫生 . 91 一、职业安全卫生 . 91 二、设计依据和标准 . 91 三、生产过程中不安全因素 . 91 四、劳动保护和安全措施 . 92 第十二章 组织机构及人员配置 . 93 一、组织机构 . 93 二、劳动定员 . 93 三、人员选聘 . 94 第十三章 项目实施计划及进度 . 95 一、项目实施计划 . 95 第十四章 项目招投标方案 . 96 一、编制依据 . 96 6 二、本项目招标范围及项目 . 97 三、招标组织形式及方式 . 97 四、招标投标工作的安排 . 97 五、招标方 案 . 98 第十五章 投资估算和资金筹措方案 . 100 第一节 投资估算 . 100 一、工程概况 . 100 二、编制依据 . 100 三、取费标准 . 100 四、投资估算 . 101 第二节 资金筹措 . 102 第十六章 财务评价 . 103 一、财务 评价 依据 . 103 二、经营收入和经营税金及附加估算 . 103 三、财务评价 . 108 第十七章 社会影响评价 . 112 第十八章 研究结论 . 114 一、结论 . 114 二、建议 . 114 附表 : 表 1.1 投资估算表 表 1.2 建设投资估算表（概算法） 表 1.3 建设投资估算表（形成资产法） 表 1.4 设备估算表 7 表 1.5 建设期利息估算表 表 2 投资使用计划与资金筹措表 表 3 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 表 3.1 项目收入明细估算 表 4.1 总成本费用估算表 表 4.2 燃料动力费表 表 5 工资及福利费估算表 表 6 折旧、摊销估算表 表 7 借款还本付息计划表 表 8 利润与利润分配表 表 9 项目投资现金流量表 表 10 项目资本金现金流量表 表 11 财务计划现金流量表 表 12 资产负债表 附件 : XX润恒置业有限公司入园协议书入园协议书 企业法人营业执照 组织机构代码证 附图 : 项目区域位置图 项目总平面布置图 冷库建 筑单体平立面图 8 果蔬交易市场建筑单体平立面图 商铺建筑单体平立面图 第一章 总论 第一节 项目背景 一、项目名称 XX农副产品冷链物流项目 （ 一期 ） 二、建设单位概况 项目建设单位为 XX润恒农产品物流有限公司， XX润恒农产品物流有限公司是江苏润恒集团旗下的全资子公司，于 2009年 11月份成立，目前注册资本 8000 万人民币。 XX 润恒农产品物流有限公司是主营食品物流的大型现代化物流企业。公司以冷库为中心，物流配送服务为链条，交易物流中心及大型超市为终端销售网络，充分整合食品物流产业链，为食品企业提供冷冻冷藏、 产品交易市场、物流配送、食品代工、物流方案设计、电子商务等一系列专业服务，全面提升食品物流特别是冷链物流整体产业链的价值。 该公司以“诚信、创新、高效、回报”为企业理念，以打造中国现代食品物流平台为使命，全面提升食品企业竞争力，致力于成为中国食品物流行业第一品牌。公司将充分利用业务、融资平台和优势资 9 源的作用，发挥经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素的协同增强效应，建立中国食品冷链物流行业的标准，塑造食品物流的卓越品牌。 江苏润恒集团总部设在市河西新城区，是一家集 食品 贸易、农副产品 批发交易、物流配送、物流方 案设计、电子商务 、 饲料 生产 、种猪 繁育 、商品猪 养殖 、动物蛋白 生产 、 生化医药、现代化生猪屠宰、肉食品深加工为一体的大型企业集团，公司注册资本 4亿人民币。 公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。 三、报告编制依据及编制内容 1、投资项目可行性研究报 告编制指南； 2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、中华人民共和国土地管理法； 4、中华人民共和国城乡规划法； 5、 内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定 ； 6、 XX 市城市总体规划； 7、 XX 国民经济发展十一五规划纲要； 8、建设单位提供的其他资料。 10 四、项目提出的理由和过程 （一）项目提出的理由 本项目是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。这一举措将对促进 XX 市乃至内蒙古自治区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。 1、有利于形成以物流为龙头 的新型服务业产业集群。 本项目的建设将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，将会带动工业、农业、商业的逐渐繁荣。 2、有利于带动 XX食品及农副产品加工业的发展壮大。 由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络， XX 市食品企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。本项目的建设将 会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业有目的性的学习，从而更加快速成长。 XX 及其周遍地区的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务， XX 市农副产业发展一直受到制约，随着本项目建设，利用现有的冷藏中心和物流配送网络，彻底的打开制约发展的瓶颈，促使 XX 农副产品大量外销，帮助解决 11 了冷藏保鲜、销售和配送的问题。 现代化冷藏中心的建立，将带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产 品销量，根据目前 XX 市的整体状况，将会给整个食品行业带来长足的增长。 3、有利于完善城市功能，给当地带来大量的税收和众多的就业岗位。 本项目的建设，将促进城市物流中心及社区超市的建设发展，极大的满足城市居民的食品购买便利，推动城市功能的完善，提高城市居民的生活品质。另外，将通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收。 食品加工及物流企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个 XX 市的经济良性发展。 整个项目预计会新增加岗位 500 人。配套服务设施围绕项目将会增加 1000 个岗位。由 于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，在整个食品供应链上将会提供 2500 个岗位。 4、有利于解决城市生活配套服务的问题。 随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。市民的消费需要更加卫生和安全，本项目通过在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的菜篮子。 本项目采用的是世界先进的冷链物流技术，从农产品和原料的生 12 产加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程度上保证城市百姓的食品 安全问题。 本项目市场可以充分地发掘 XX 市及周边地区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。该项目建成达到正常运营年时，预计正常年主营业务销售收入为 26168万元人民币，年税收约 7109 万元人民币。 （二）项目提出的过程 XX润恒农产品物流有限公司通过对 XX及周边地区物流市场的调查研究和对母公司江苏润恒集团的物流管理优势的依托，决定在 XX国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇投资建设物流园 区项目，故委托我公司对项目建设进行可行性研究。我公司组织有关专业技术人员对当地的农副产品物流体系进行了系统考察、调研，充分考虑了当地市场物流需求和建设单位意见，进行了大量的材料收集和调查研究，结合实际情况，组织有关专家对研究方案进行了充分论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了专家和建设单位的意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，在此基础上编制了 XX农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告。 第二节 项目概况 一、建设 地址 本项目建设选址于 XX 国家稀土高新技术产业开发区滨河新区 万 13 水泉镇。 二、建设规模与目标 目标：成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。 建设规模： 冷链物流规模：根据市场目标，服务人口约为 400 万人（按市场目标测算），则年过货量约为 12万吨。设计最大年周转次数为 22 次。 果品市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为 400万人（按市场目标测算），则年过货量约为 32 万吨。 蔬菜市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为 400万人（按市场目标测算），则年过货量约为 32 万吨。 依托以上服务功能，项目总建筑面积 115688m2。 本项目采用现代标准化的物 流设施和先进的物流管理技术 , 建立完善的信息处理系统和可以扩展升级的交换系统，力争成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。 三、主要 建设 条件 （一）城市发展条件 本项目最大服务半径为 200 公里，覆盖了 XX、呼和浩特市和鄂尔多斯市三个内蒙古地区的主要城市，这三个城市被称为内蒙古的“金三角”，是内蒙古自治区经济较活跃的地区，给物流业的发展带来广阔的市场空间。 XX 是本项目的主要服务地区，它是我国华北地区重要的政治、 14 经济、文化中心，也是内蒙古自治区面积最大、人口最多的城市。紧紧抓住国家实施西部大 开发和自治区加快呼包鄂区域经济发展的战略机遇，积极推动科学发展、率先发展，国民经济的成长性、持续性和稳定性进一步增强，主要经济指标实现了重大突破。地区生产总值2006年跨越 1000 亿元大关，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市， 2008 年为 1760 亿元，是 2002 年的 4 倍； 2008年人均生产总值将达到 7 万元以上。 2008 社会消费品零售总额达到 516 亿元左右（其中批发零售贸易业总额为 397 亿元），是 2002 年的 3.2 倍。城乡 50 万元以上固定资产投资预计将突破 800 亿元，五年累计超过2400亿元，是建国 以来投资最多、增速最快的时期。 呼和浩特市是内蒙古自治区的首府城市，作为内蒙古的政治、经济、文化中心，呼和浩特市 2008 年 GDP 为 1316.37 亿元，人均 GDP为 4.96 万元。总人口约为 260 万， 2008 社会消费品零售总额达到 533亿元左右（其中批发零售贸易业总额为 398 亿元），经济相对发达，距 XX约 165公里。 鄂尔多斯市是近年来内蒙古地区经济增长最快的城市， 2008年末，全市常住人口 159.13 万人。 2008 年的 GDP 超过 1603 亿元， 人均 GDP 为 10.21 万元， 2008 社会消费品零售总额达到 270 亿 元左右（其中批发零售贸易业总额为 211亿元），鄂尔多斯市距 XX约 100 公里。 （二）物流发展基础设施情况 本项目建设地点选择在 XX 国家稀土高新技术产业开发区滨河新 15 区万水泉镇，项目所在区域规划用地为商贸物流产业用地，该地目前没有完整的市政基础设施，项目投资方与当地政府签订了投资协议 ,协议中政府允诺了市政配套的基础设施将随着项目的建设，保证项目的水、电、气、供热等供应配套到控制红线。后附 XX 润恒现代农副产品物流园入园协议书。 （三）冷链物流中的发展机遇 虽然冷藏物流具有很大的发展潜力 ,但是由于专业人员的缺乏 和基础设施的严重滞后 ,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段 ，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题： 一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约 90%肉类、 80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。 二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全 ，准确性和及时性无法保障，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。 三是食品冷链的硬件设施建设不足。原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的 70%，而按照 16 国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的 50%。第二个是食品安全方面存在巨大隐患。 四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和 易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。 因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。 随着市场经济运行体制的逐步完善， XX 的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。XX已逐步成为华北地区重要的商贸中心城市。 （四）政策环境 随着国内企业对物流 成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。为促进我国物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。 内蒙古自治区为促进区内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快呼市及 XX 中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。 17 XX 市政府对本项目的建设也持积极肯定态度，在规划、项目用地等方面给予了大力支持，为本项目的建设提供了的政策空间。 四、项目总投资及效益 情况 本项目总投资为 71600 万元，项目建成运营后，正常年收入可达到 26168万元，并能极大地带动周边地区的物流运输业、农副产品产业等相关业的发展，为地方经济发展提供良好契机。 五、主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 序号 指标 单位 数量 备注 1 规模 1.1 总占地 m2 112535 1 2 总建筑面积 m2 115688 2 主要建设内容 2.1 冷库（地上部分） m2 66642 2.2 冷库（地下部分） m2 11910 2.3 氨机房变电房 m2 2636 2.4 蔬菜果品市场 m2 23064 2.5 沿街商铺 m2 11168 2.6 附属用房 m2 268 3 总投资 万元 71600 3.1 建设投资 万元 70400 3.32 流动资金 万元 1200 4 资金筹措 4.1 建设单位自筹 万元 20400 4.2 银行借款 万元 50000 5 规划指标 5.1 绿化率 6.5 5.2 容积率 1.03 6 正常年销售收入 万元 26168 经营期第三年 7 年平均投资利 润率 % 10.10% 8 年平均投资利税率 % 26.82% 18 序号 指标 单位 数量 备注 9 内部收益率 % 17.56% 所得税后 10 投资回收期 年 7.02 所得税后 第三节 问题和建议 一、本项目所在地块的市政基础设施不完善，本项目要在计划的时间顺利投入运营，需要 XX 国家稀土高技术产业开发区管理委员会在市政建设方面给予积极配合，建议项目建设单位与管委会就项目的建设进度及时沟通，保证市政的顺利对接。 二、物流产业是新兴产业，现代物流是需要高素质的管理者才能使其发挥出应有的效率，建议建设单位在人才选用上多下功夫 ，为打造华北最大的物流中心打下坚实的基础。 三、本项目工程投资较大、工期较紧，建议建设单位可以考虑委托专业的项目管理公司协助项目的建设。 19 第二章 市场分析 一、物流简介 物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流的社会化与现代化，达到以较低的流通成本获取最大限度经济效益的目标。 现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。 随着国内企业对物 流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。为促进我国物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。 内蒙古自治区为促进区内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快呼市及 XX 中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。 本项目以冷链物流为主，兼顾农产品物流。 目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也 越来越高，这些食品均属于易腐食品 ,大都需要冷藏物流 ,我国的冷藏物流业也将进入快速增长 20 时期。 冷链物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对食品的安全性和新鲜度的要求日益增加，冷链物流市场的需求巨大，据了解，自上世纪 80 年代以来，我国也曾投资数亿元人民币先后修建了 100 多座气调贮藏库，并从国外引进了一批较先进的具有一定规模的农产品加工生产线，主要用于农副产品加工储藏。但由于不适应我国国情，引进的机械设备利用率不高，绝大多数企业规模小，水平低，加工产品质量不稳定，加工废弃物未得到综合 利用，企业成本高、效益差。 第一节 冷链物流市场分析 一、我国 冷链 物流市场总规模分析 蔬菜、水果、肉类、水产品等农产品需要通过低温流通才能使其最大限度地保持食品原有的新鲜程度、色泽、风味及营养，冷链物流应运而生。冷链物流是指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售等在消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损