20240415_平安证券_地产行业：小阳春冷热不均核心地块项目高热_20页.pdf

小阳春冷热不均，核心地块项目高热证券研究报告2024年4月15日平安证券研究所地产团队请 务 必阅 读 正文 后 免责 条 款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）2 本月观点：整体看，3-4月小阳春楼市推盘成交均不及往年同期，但土拍及项目销售亦不乏“点状高热”，结合多地土拍取消地价上限、容积率限制，深圳取消“7090”政策等，我们认为“保障+市场”供给新体系正加速构建，伴随各种限制性政策打开，核心城市或迎来局部结构性点状复苏，叠加后续高基数影响减弱，销售降幅亦有望收窄。投资建议方面，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。政策：完善“保障+市场”住房体系，京深杭优化楼市政策。2024年3月涉房类政策20项，其中偏松类政策19项。两会及住建部答记者问从供需延续支持，完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。地方层面，3月以来杭州全面取消二手房限购，北京取消离婚三年内购房限制，深圳取消“7090”政策；多地开展商品房“以旧换新”，打通置换链条的同时兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作，房企亦能实现项目快速去化，政策效力可一举多得。资金：境内融资成本创近年新低，多地进入第二批“白名单”项目报批阶段。3月M2同比增长增速环比回落0.4pct，社融存量同比增速环比下降0.3pct，居民中长期贷款同比少增1832亿。3月房企境内债融资规模549亿元，环比增长192.5%，仍以国央企为主，平均发行利率2.98%，环比降0.02pct,年初以来房企境内信用债发行成本较上年末明显降低；广州，海口、武汉、兰州等城市已进入第二批“白名单”项目审批和推送阶段。楼市：4月新房成交环比回落，二手表现好于新房。4月（截至14日）50个重点城市新房日均成交环比降30.1%，受上年高基数影响，同比下滑46.8%，同比降幅较上月扩大3.9pct；重点20城二手房日均成交同比降18.2%，环比下滑1.4%，表现好于新房。随着年中高基数影响逐步减弱，预计二季度重点城市新房成交同比降幅有望收窄，二手房“以价换量”延续，有望持续保持活跃。地市：成交季节性回升，多地核心区域现高价项目。3月百城土地供应建面环比降27.4%，百城成交建面环比升43.5%。3月多地核心区域现高溢价土地项目，百城土拍溢价率上升至5.12%，环比升1.6pct。3月27日苏州、厦门和宁波拍出3个高价项目，其中苏州土拍市场中，绿城中国以6.5万元/平米刷新苏州土拍楼面价纪录。但高热度仅限于核心板块优质地块，整体土地市场分化仍在加剧，土地市场回温仍有赖于楼市销售端恢复。房企：百强销售延续弱复苏态势，全国单盘最高销售纪录刷新。2023年3月百强房企累计销售金额同比下降49.1%，累计销售面积同比下降50.7%，其中3月单月销售金额同比下降47.4%，销售面积同比下降49.9%。3月上海新天地板块中海 顺昌玖里项目刷新全国商品房单次开盘最高销售额纪录。我们认为短期内楼市延续弱复苏走势，房企整体去化仍有较大压力，但伴随各种限制性政策打开，核心城市或迎来局部结构性点状复苏。板块表现：3月申万地产板块跌3.78%，跑输沪深300（0.61%）；截至2024年4月12日，地产板块PE（TTM）12.04倍，估值处于近五年69.3%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。1ZAZzQqNoNqRrPsRmRsNqRaQ8Q7NpNoOoMsOkPrRtPlOmNoQ8OoOxPuOnOtOvPpOqP&3报告主要观点：购物中心历经多轮发展，存量规模持续扩张：国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，2023年末存量规模增至5.17亿平米；按辐射范围可分为都市型、区域型、社区型，按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等。购物中心运营模式为租赁模式主要收取租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费、停车费等，其中租金为收入核心；运营支出涵盖物业管理及维修保养、运营管理费及折旧成本、各类税费等，主要岗位涉及招商、市场策划、运营等。行业竞争格局相对稳定，2011年以来前五企业份额维持17.9%-21%区间。短期供需压力犹存，“存量改造+轻资产+重运营”趋势增强：2023年消费修复主要受益于场景约束解除，城镇居民消费倾向回升，但距离2019年仍有差距。尽管新增供应触顶回落，但存量规模仍维持相对高位，叠加短期宏观预期偏弱制约居民消费意愿及能力，购物中心整体发展面临一定压力。中长期随着城镇化进一步推进、电商渗透率趋稳、线下业态持续创新，线下消费需求仍将具备一定韧性。存量时代下行业关注点由购物中心数量增长向质量提升转变，存量项目改造、轻资产扩规模、深度运营成为行业参与者重要发力方向。所处区位及后期运营影响购物中心现金流：租金收入为购物中心主要现金流来源，受单位租金、出租率直接影响，但从购物中心本质而言，决定商户是否入驻、能否承受较高租金主要在于项目客流吸引、销售转化能力。进一步细分来看，购物中心所处商圈与交通可达性奠定客流基础，项目设计与细节保障客流舒适度，业态丰富性打造利于消费需求释放，主力店、首店引进有助于树立品牌差异，会员体系建立构筑私域流量运营空间、助力复购意愿提升。除此之外，租约集中到期、租金催收及免租等行为亦将对租金稳定性产生影响。更多报告内容参见：收租资产系列报告之购物中心：购物中心现状&趋势&现金流解析 4报告主要观点：首提“社会性保障房”概念，住房保障体系日臻完善。为解决两大“夹心层”住房保障问题，2006年厦门首次提出“社会性保障房”概念，推出配租的保障性租赁房和配售的保障性商品房，并在2009年出台了全国首部住房保障地方性法规厦门市社会保障性住房管理条例，且针对过程中发现的新问题及时代的新变化，不断完善各项制度，仅保障性商品房管理办法就历经三次大幅修订，在申请门槛、配售定价、退出机制等方面持续优化，已形成分层次、全覆盖的住房保障体系。严准入与重管理，配售与回购定价相对合理。厦门保障性商品房采取多级审核公示制度，对5年内拥有房产转让行为等六大类人群限制申请，最大限度让真正需要保障人群受益。基于保本销售原则，按照项目市场评估价45%定价，测算可覆盖项目基准地价及建设成本，且厦门双职工工作5年左右仅靠公积金可基本覆盖70平保障性商品房首付、每月公积金可基本覆盖贷款月供，实现项目资金可平衡、工薪收入群体可负担。从退出机制来看，5年内封闭管理，可申请由政府按照1.43%年折旧率（对应70年产权）回购，考虑厦门1%-2%的租金房价比，回购价格具有一定合理性；满5年可上市交易，但应当按原购房价与提交申请时房屋市场指导价的差价的55缴交土地收益等相关价款。推出规模与申购率受楼市景气度影响。根据以需定建、充分发挥保障性商品房市场调节功能的原则，厦门历年保障性商品房推出规模与商品房市场走势呈现一定负相关。如在2018H1和2021H1楼市走弱后，2019年和2022年社会批次保障性商品房推出规模为0。同时尽管保障性商品房定价仅为评估价的45%，但申请户数仍受楼市景气度影响，如楼市降温的2018年，9000套保障性商品房首批次申请通过仅2835户，有效申购率仅31.5%。对商品房市场影响不明显，短期或有所加大。2017-2023年厦门合计推出配售的保障性商品房（社会批次）2.1万套，仅占同期厦门商品房成交套数的6.3%，规模相对有限，加上厦门常住人口持续增加，厦门楼市量价走势与全国趋势基本一致，并未因保障性商品房政策出台，走出独立行情。根据厦门“十四五”保障性住房建设规划，估算2022-2025年保障性商品房开工规模分别约为1.3万套、2.6万套、1.95万套和0.65万套，按照开工到预售1年估算，随着2023、2024年保障性商品房开工项目逐步入市，短期对商品房市场的分流及冲击或将有所加大。更多报告内容参见：保障性住房系列报告之二：保障房“厦门蓝本”有何经验so9R3uMghV0KEWYeCumjGMiCYydMK33bsDsO0TSEcfY3bSTXgUnSIQZOZSLFSNNl REITs 5报告主要观点：仓储物流REITs属产权类REITs，其租约等运营情况直接挂钩其财务表现：公募REITs主要分为经营类与产权类REITs两大类，兼具股性与债性，相比之下产权类REITs股性更强；产权类REITs中仓储物流、产业园主要通过出租获得运营现金流，定价市场化，受宏观环境影响更为明显，相对而言仓储物流运营条件简单，短期内可达到稳定运营期。我们此前报告中提及,建议关注一线城市及周边核心卫星城优质高标仓项目，首先关注项目地段（区位及交通）、是否为高标仓、运营效率、剩余使用年限等指标；我们认为细化去看，还需关注出租率、预期租金增长率、租约到期期限结构、租户行业分布、潜在租户储备、租户集中度、扩募资产质量与储备（如红土盐田港REIT因扩募资产更优，2023年二级市场表现跑赢指数）、项目公司资产负债率、关联客户占比、关联客户合同是否符合市场定价水平等，以上指标均与仓储物流REITs运营收益兑现度、未来可分配金额、二级市场表现密切挂钩。“嘉实京东仓储REIT降租续约”与“华安张江产业园REIT主力租户退租事件”启示：1月4日嘉实京东仓储REIT公告，武汉项目自2024年1月起承租人续租净有效租金较2023年降低13.16%，引发市场对于仓储物流REITs租约情况的信任担忧。由于仓储物流类项目租户会在前期大量投入，提前退租的摩擦成本相较产业园更高，因而客户稳定性更强，但考虑仓储物流项目与产业园同属产权类项目，需观测的核心运营与财务指标相对接近，我们认为“华安张江REIT主力租户提前退租事件”同样具备启示意义，还需关注现金流分散度（如租户行业分布，此前华安张江REIT底层资产张润大厦租户产业结构过于集中，租约稳定性易受单一行业周期波动影响）、储备外部租户是否充足、风险缓释措施（如租约保证金）等方面。待上市的华夏深国际仓储物流REIT就租户相对集中风险已被深交所要求进行信息补充，亦反映监管对底层资产审查更加细致。尚有四单待上市仓储物流REITs，节后反弹叠加政策利好或为一级市场发行创造窗口期:目前华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏万纬REIT相继获证监会与交易所受理，原始权益人均为运营经验丰富的专业物流地产商，在手物流资产丰富，为扩募奠定基础，部分拟上市项目的折现率与已上市REITs底层资产亦存在可比性。但2023年以来已上市的三单仓储物流REITs阶段性处于破发状态，当前仅红土创新盐田港REIT相较发行价表现平稳，一二级价格倒挂下，预计将增加未来四单仓储物流REITs发行难度。我们认为部分REITs价格破发或为市场情绪过度悲观所致，底层资产基本面无重大变化，节后二级市场价格超跌反弹，叠加长线资金落地及政策面会计记账方式调整等利好，公募REITs长期配置价值依旧值得期待。更多报告内容参见：从公募REITs视角看仓储物流运营稳定性收租资产系列报告之物流地产（二）+6资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据不完全统计，2024年3月涉房类政策（含中央及地方）20项，其中出台偏松类政策19项。两会及住建部答记者问从供需延续支持，完善“保障+市场”住房体系。两会从供需两端延续支持态度，防风险同时加速供给侧出清，充分赋予城市调控自主权；完善商品房相关基础性制度，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化；以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求的“保障+市场”住房供应体系定位日渐清晰。中央层面主要政策、会议时间 文件/会议/出台部门名称 主要内容3月5日2024年国务院政府工作报告因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作；标本兼治化解房地产风险、对不同所有制房企合理融资需求要一视同仁给予支持；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；完善商品房相关基础性制度；满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求3月9日十四届全国人大二次会议住房和城乡建设部部长倪虹就住房问题答中外记者提问在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度；谁能为群众建设好房子谁就有未来；严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产破产、该重组重组；充分赋予城市调控的自主权3月22日 国务院常务会议要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。涉房类政策以偏松政策为主0 0 010 0 0 0 0 0 0 0 0 0 041 41503924925395629 29211914190102030405060701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 2023 20247资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总 杭州全面取消二手房限购；北京取消离婚三年内购房限制，进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求；深圳取消“7090”政策，结合多地土拍取消地价上限、容积率限制后不乏高价地拍出，“保障+市场”供给新体系加速构建。4月以来，多地开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，旨在为置换群体提供便利；郑州将收购二手房与保障性租赁住房需求相结合，打通置换链条的同时兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作，房企亦能实现项目快速去化，政策效力可一举多得。时间 城市 主要内容3月14日 杭州市内二手房全面取消限购，个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年3月26日 深圳已审议正式取消“7090”政策3月27日 北京废止“离异3年内不得京内购房”文件4月1日 郑州促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”，可通过两种方式实现：一是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手房，促成购买改善性新房；二是在政府政策鼓励下，通过市场自行交易实现“卖旧买新、以旧换新”，对2024年内通过“卖旧买新、以旧换新”购买新房的群众，现行契税补贴30%政策延续到2024年12月31日4月2日 无锡梁溪区启动商品房“以旧换新”政策 收购二手房并一对一置换4月8日 北京购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑，住房公积金最高贷款额度可上浮，最高可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元4月8日 广州使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元 8资料来源：Wind，平安证券研究所M2同比增速1年期、5年期LPR报价社融存量同比增速 3月M2同比增长8.3%，增速环比回落0.4pct；受上年高基数影响，社融存量同比增长8.7%，增速环比下降0.3pct。3月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.45%、3.95%，较上月持平；居民中长期贷款同比少增1832亿。3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 3.95 3.95 3.03.23.43.63.84.04.24.42023-08 2023-10 2023-12 2024-02%(LPR):1(LPR):5 8%9%10%11%12%13%14%2002202402602803003203403603804002021-01 2021-08 2022-03 2022-10 2023-05 2023-12 678910111213142021-03 2021-09 2022-03 2022-09 2023-03 2023-09 2024-03%M2:M2:9资料来源：Wind，用益信托网，贝壳研究院，平安证券研究所 3月单月境内债、境外债平均发行利率分别为2.98%、3.9%，环比分别降0.02pct、升0.04pct,年初以来房企信用债发行成本较上年末明显降低。据贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月持平；据不完全统计，福州、南昌等多个城市自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。房企境内债、境外债与信托发行成本重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院）6.66.87.07.27.47.67.88.08.28.42468101214162021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01%3.59%4.16%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 3 10资料来源：Wind，用益信托网，住建部官网，平安证券研究所 3月房企融资回暖，房企境内债融资规模549亿元，环比增长192.5%，仍以国央企为主；境外债融资规模环比大增，主要系部分出险房企境外债重组置换。在首批“白名单”项目落地后，广州，海口、武汉、兰州等城市已进入第二批项目审批和推送阶段。房地产债券及信托发行规模走势（月）房企信用债到期规模0501001502002503003504004502024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12+-5005010015020002004006008001000120014002020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 2024-01 4 11资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所；图表2024年4月数据为截至4月14日成交数据 4月（截至14日）50个重点城市新房日均成交2372套，环比降30.1%，受上年高基数影响，同比下滑46.8%，同比降幅较上月扩大3.9pct；重点20城二手房日均成交2569套，同比降18.2%，环比下滑1.4%，表现好于新房。随着年中高基数影响逐步减弱，预计二季度重点城市新房成交同比降幅有望收窄，二手房“以价换量”延续，有望持续保持活跃。50城商品房月日均成交套数同比20城二手房月日均成交套数同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2023.2 2023.4 2023.6 2023.8 2023.10 2023.12 2024.2 2024.4-100%-50%0%50%100%150%0500100015002000250030003500400045002023/01 2023/03 2023/05 2023/07 2023/09 2023/11 2024/01 2024/03 4 12资料来源：中指院，平安证券研究所 注：35城中一线城市4个、二线10个、三四线21个；商品房销供比=当月商品房备案面积/当月批准预售面积 受季节性因素影响，3月房企推盘积极性环比上升，35城商品房平均批准上市面积40.1万平米，环比增长186.8%，但整体推盘规模仍远不及上年同期，同比下滑39.3%；带动销供比回落至103.9%，环比降26.2pct。3月35城商品房平均出清周期38个月，环比升0.3个月，其中一线城市28.9个月，低于二线城市（30.5个月）、三线城市（43.3个月）。35城商品房平均批准上市面积 35城商品房平均销供比 35城商品房平均出清周期0501001502002502021-01 2021-08 2022-03 2022-10 2023-05 2023-12 35 10152025303540 40%60%80%100%120%140%160%180%200%220%2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 35 7 13资料来源：Wind，平安证券研究所 3月百城住宅平均价格16311元/平米，环比升0.27%，连续7个月环比企稳回升，主要受部分城市优质改善项目入市带动；其中环比上涨城市数量共43个。分城市能级看，3月一、二、三线城市住宅平均价格，环比分别升0.43%、升0.11%、降0.02%。百城住宅平均价格走势 百城中一二三线城市住宅价格环比变化百城住宅价格上涨、持平与下跌城市数量-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%16,10016,15016,20016,25016,30016,3502023/03 2023/05 2023/07 2023/09 2023/11 2024/01 2024/03/01020304050607080901002023/04 2023/11-0.20%-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%2022/06 2022/10 2023/02 2023/06 2023/10 2024/02 14 资料来源：Wind，平安证券研究所百城土地供应与成交情况 百城土地成交均价走势 3月百城土地供应建面1亿平米，环比降27.4%；百城成交建面1.12亿平米，环比升43.5%。3月多地核心区域现高溢价土地项目，百城土拍溢价率上升至5.12%，环比升1.6pct。3月27日苏州、厦门和宁波拍出3个高价项目，其中苏州土拍市场中，绿城中国以6.5万元/平米刷新苏州土拍楼面价纪录。但高热度仅限于核心板块优质地块，整体土地市场分化仍在加剧，土地市场回温仍有赖于楼市销售端恢复。百城土地成交溢价率0.00.51.01.52.02.53.03.54.005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03/01234567892023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03%15 2023年3月百强房企累计销售金额同比下降49.1%，累计销售面积同比下降50.7%，降幅分别较上月收窄1.4、0.6个百分点。其中3月单月销售金额环比增长97.2%，同比下降47.4%，同比降幅较2月收窄14.2个百分点；销售面积环比增长69.5%，同比下降49.9%，同比降幅较2月收窄10.2个百分点。从企业表现来看，3月超8成百强房企实现单月业绩环比增长，但高基数下，单月和累计业绩同比降低房企占比亦近九成;其中中海地产3月单月实现全口径销售金额居百强之首，主要系上海新天地板块中海 顺昌玖里项目3月28日开盘贡献近200亿销售额，同时刷新全国商品房单次开盘最高销售额纪录。我们认为短期内楼市延续弱复苏走势，房企整体去化仍有较大压力，但伴随各种限制性政策打开，核心城市或迎来局部结构性点状复苏。资料来源：克而瑞，平安证券研究所克而瑞百强房企单月销售增速克而瑞百强房企累计销售增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023 1-9 2023 1-10 2023 1-11 2023 1-12 2024 1 2024 1-2 2024 1-3-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023 9 2023 10 2023 11 2023 12 2024 1 2024 2 2024 3 16 资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 3月50强房企整体拿地销售金额比19%、拿地销售面积比20%，环比分别降60.4pct、89.3pct。根据中指院统计，2月北京等一线城市拍地，土地出让金额较高；3月虽然部分一二线城市依旧有土地推出，但推地数量和质量整体不如2月，加之当前房企拿地仍较为谨慎，导致房企拿地强度有所下降。央企国企仍是拿地主力，滨江集团等民企亦在重点深耕区域补充土储；从新增货值来看，华润置地、中建壹品和中国铁建位列前三。50强房企拿地销售比重点房企拿地销售金额比、面积比0%50%100%150%200%250%300%350%0%20%40%60%80%100%120%17 3.78%69.3%资料来源：Wind，平安证券研究所 3月申万地产板块跌3.78%，跑输沪深300（0.61%）；截至2024年4月12日，当前地产板块PE（TTM）12.04倍，高于沪深300的11.52倍，估值处于近五年69.3%分位。3月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为龙湖集团、建发国际集团、华润置地，排名后三房企为碧桂园、弘阳地产、合景泰富集团。行业涨跌幅情况 房地产PE（TTM）走势图 上市50强涨跌幅排名前三及后三房企57911131517192019/4/4 2021/4/4 2023/4/4():PE(TTM)300:PE(TTM)0.61-3.78-7-5-3-113579111315 300%-40%-30%-20%-10%0%10%20%18 股票名称 股票代码股票价格（元）EPS P/E评级2024-4-12 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E万科A 000002.SZ 7.10 1.02 1.06 0.98 1.01 7.0 6.7 7.2 7.0 推荐保利发展 600048.SH 7.90 1.01 1.12 1.23 7.8 7.1 6.4 推荐招商蛇口 001979.SZ 8.18 0.70 0.81 0.88 0.97 11.7 10.1 9.3 8.4 推荐新城控股 601155.SH 8.38 0.33 0.33 0.34 0.35 25.4 25.4 24.6 23.9 推荐滨江集团 002244.SZ 6.01 1.32 1.43 1.50 4.6 4.2 4.0 推荐天健集团 000090.SZ 4.35 0.89 0.89 0.95 4.9 4.9 4.6 推荐中国海外发展 0688.HK 10.51 2.34 2.39 2.43 2.47 4.5 4.4 4.3 4.3 推荐越秀地产 0123.HK 3.37 0.79 0.79 0.82 0.86 4.3 4.3 4.1 3.9 推荐华发股份 600325.SH 6.22 1.28 1.39 1.65 4.9 4.5 3.8 推荐绿城管理控股 9979.HK 5.87 0.48 0.62 0.78 0.97 12.2 9.5 7.5 6.1 推荐建发国际集团 1908.HK 12.06 2.66 2.70 2.73 2.75 4.5 4.5 4.4 4.4 推荐绿城中国 3900.HK 4.92 1.23 1.28 1.40 1.53 4.0 3.8 3.5 3.2 推荐保利物业 6049.HK 24.41 2.49 2.91 3.29 3.68 9.8 8.4 7.4 6.6 推荐招商积余 001914.SZ 9.62 0.69 0.82 1.02 1.18 13.9 11.7 9.4 8.2 推荐新城悦服务 1755.HK 2.16 0.51 0.53 0.55 0.57 4.2 4.1 3.9 3.8 推荐星盛商业 6668.HK 1.14 0.17 0.19 0.21 0.24 6.7 6.0 5.4 4.8 推荐注：保利发展、滨江集团、天健集团、华发股份暂未公布2023年年报，因而暂无2026年EPS预测值，2023年EPS仍为预测值；其余公司2023年EPS均为实际值资料来源：Wind，平安证券研究所191）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。地产团队分析师 邮箱 资格类型 资格编号杨侃 YANGKAN034PINGAN 证券投资咨询 S1060514080002郑茜文 ZHENGXIWEN239PINGAN 证券投资咨询 S1060520090003郑南宏 ZHENGNANHONG873PINGAN 证券投资咨询 S1060521120001王懂扬 WANGDONGYANG339PINGAN 证券投资咨询 S1060522070003平安证券综合研究所投资评级：股票投资评级:强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2024版权所有。保留一切权利。