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请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告|2 0 2 4 年 0 3 月 2 7 日超 配数 据 背 后 的 地 产 基 建 图 景（六）2 0 24 开 年地 产基 本 面未 现好 转，基 建投 资稳 健 增长核 心 观 点 行 业 研 究 行 业 专 题房 地 产超 配 维 持 评 级证 券 分 析 师：任 鹤 证 券 分 析 师：王 粤 雷0 1 0-8 8 0 0 5 3 1 5 0 7 5 5-8 1 9 8 1 0 1 9r e n h e g u o s e n.c o m.c n w a n g y u e l e i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 0 0 4 0 0 0 6 S 0 9 8 0 5 2 0 0 3 0 0 0 1证 券 分 析 师：王 静 证 券 分 析 师：朱 家 琪0 2 1-6 0 8 9 3 3 1 4 0 2 1-6 0 3 7 5 4 3 5w a n g j i n g 2 0 g u o s e n.c o m.c n z h u j i a q i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 2 1 0 0 0 0 2 S 0 9 8 0 5 2 4 0 1 0 0 0 1联 系 人：卢 思 宇0 7 5 5-8 1 9 8 1 8 7 2l u s i y u 1 g u o s e n.c o m.c n市场走势资 料 来 源：W i n d、国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理相关研究报告 房 地 产 行 业 周 报（2 0 2 4 年 第 1 2 周）-楼 市 成 交 量 同 比 延 续 弱 势，国 常 会 提 及 进 一 步 优 化 地 产 政 策 2 0 2 4-0 3-2 6 统 计 局 2 0 2 4 年 1-2 月 房 地 产 数 据 点 评-新 房 市 场 量 价 下 行，房企 到 位 资 金 承 压 2 0 2 4-0 3-1 8 房 地 产 行 业 2 0 2 4 年 3 月 投 资 策 略 暨 年 报 前 瞻-春 节 成 交 恢 复 缓慢，板 块 利 润 持 续 承 压 2 0 2 4-0 2-2 7 房 地 产 行 业 2 0 2 4 年 2 月 投 资 策 略-基 本 面 未 显 好 转，政 策 密 集出 台 2 0 2 4-0 1-3 0 经 营 性 物 业 贷 款 新 政 点 评-突 破 性 放 宽 资 金 用 途，信 号 意 义 强于 实 际 影 响 2 0 2 4-0 1-2 5房 地 产：重 申 楼 市 复 苏 是 地 产 板 块 行 情 启 动 的 必 要 条 件1.销 售：从 交 易 量 看，2 0 2 4 年 1-2 月，商 品 房 销 售 面 积 1 1 3 6 9 万，同 比-2 0.5%，降 幅 较 2 0 2 3 全 年-8.5%扩 大 了 1 2.0 个 百 分 点，延 续 了 2 0 2 3 年 6 月以 来 的 低 迷 表 现；2 0 2 4 年 2 月，3 0 城 新 建 商 品 房 单 月 成 交 面 积 约 为 2 0 1 9 年同 期 的 5 2%，而 1 8 城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套 数 约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 1 0 8%。从 价格 看，根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 1-2 月，商 品 房 销 售 均 价 为 9 2 9 4 元/、同比-1 1.1%，相 对 于 2 0 2 3 全 年 销 售 均 价 1 0 4 7 0 元/、同 比+2.5%下 跌 明 显；2 0 2 4 年 2 月，7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比-1.9%，环 比-0.4%，而 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比-5.1%，环 比-0.6%；考 虑 到 二 手 房 降 价 幅 度 对 潜 在购 房 者 的 决 策 影 响，若 后 续 没 有 超 预 期 政 策，2 0 2 4 年 新 房 市 场 面 临 价 格 调 整。2.投 融 资：2 0 2 4 年 2 月，房 地 产 开 发 景 气 指 数 为 9 2.1 3，继 续 创 历 史 新 低，自 2 0 2 2 年 1 月 以 来 连 续 2 6 个 月 低 于 1 0 0。2 0 2 4 年 1-2 月，房 地 产 开 发 投 资额 1 1 8 4 2 亿 元，同 比-9.0%，降 幅 较 2 0 2 3 全 年-9.6%小 幅 收 窄 0.6 个 百 分 点；房 企 到 位 资 金 1 6 1 9 3 亿 元，同 比-2 4.1%，降 幅 较 2 0 2 3 全 年-1 3.6%扩 大 了 1 0.5个 百 分 点。拆 解 房 企 资 金 来 源，可 见 房 企 的 资 金 压 力 主 要 来 自 于 销 售 趋 弱、回 款 收 缩，而 国 内 贷 款 也 未 能 起 到 正 向 拉 动 作 用。3.开 竣 工：根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 1-2 月，房 屋 新 开 工 面 积 为 9 4 2 9 万，同 比-2 9.7%，降 幅 较 2 0 2 3 全 年-2 0.4%扩 大 了 9.3 个 百 分 点；房 屋 竣 工 面 积1 0 3 9 5 万，同 比-2 0.2%，较 2 0 2 3 全 年+1 7.0%下 降 明 显。竣 工 下 行 幅 度 基 本符 合 我 们 的 预 期，而 新 开 工 降 幅 扩 大 与 预 期 的 偏 差 在 于“割 肉 斩 仓”逻 辑 尚未 兑 现，我 们 仍 坚 持 2 0 2 4 年 新 开 工 数 据 好 转 的 判 断。基 建：预 计 2 0 2 4 全 年 基 建 投 资 保 持 低 速 稳 健 增 长1.固 定 资 产 投 资：2 0 2 4 年 1-2 月，全 国 固 定 资 产 投 资（不 含 农 户）完 成 额5.1 万 亿 元，同 比 增 长 4.2%，增 速 同 比 下 降 1.3 p c t，环 比 提 升 1.2 p c t。从投 资 主 体 看，国 有 及 国 有 控 股 投 资 累 计 同 比 增 长 7.3%，增 速 同 比 下 降 3.2 p c t，环 比 提 升 0.9 p c t，民 间 投 资 累 计 同 比 增 长 0.4%，增 速 同 比 下 降 0.4 p c t，环比 提 升 0.8 p c t，整 体 来 看，国 有 资 产 和 民 间 资 产 投 资 信 心 不 及 2 0 2 3 年 初，但 较 2 0 2 3 年 全 年 已 有 企 稳 迹 象。2.基 建 投 资：2 0 2 4 年 1-2 月 广 义 基 建 投 资 同 比 增 长 8.9 5%，增 速 同 比 下 降3.2 p c t，环 比 提 升 0.7 p c t。狭 义 基 建 即 基 础 设 施 投 资(不 含 电 力、热 力、燃气 及 水 生 产 和 供 应 业）同 比 增 长 6.3%，增 速 同 比 下 降 2.7 p c t，环 比 提 升0.4 p c t。从 基 建 细 分 领 域 看，电 力、热 力、燃 气 及 水 的 生 产 和 供 应 业 投 资 同比 增 长 2 5.3%，增 速 同 比 持 平，环 比 提 升 2.3 p c t，交 通 运 输、仓 储 和 邮 政 业投 资 同 比 增 长 1 0.9%，增 速 同 比 提 升 1.7 p c t，环 比 提 升 0.4 p c t，水 利、环 境和 公 共 设 施 管 理 业 投 资 同 比 增 加 0.4%，增 速 同 比 下 降 9.4 p c t，环 比 提 升0.3 p c t。3.项 目 开 工 与 景 气 度：2 0 2 3.1 2/2 0 2 4.1/2 0 2 4.2 全 国 开 工 项 目 总 投 资 额 分 别为 1.8/5.4/5.4 万 亿 元，累 计 同 比 增 速-1 2.4%/-4 2.1%/-4 1.1%/，单 月 同 比-3 4.2%/-4 2.1%/-4 0.1%，年 初 新 开 工 强 度 明 显 弱 于 前 两 年，推 测 节 后 复 工 强度 弱，同 时 受 政 府 投 资 相 关 监 管 新 政 影 响，全 国 新 开 工 项 目 偏 少。2 0 2 4 开 年请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告以 来 专 项 债 发 行 偏 慢，景 气 度 略 有 回 落，国 际 工 程 同 比 显 著 改 善。投 资 策 略：1.房 地 产：虽 然 春 节 前 后 需 求 端 利 好 政 策 持 续 推 出，但 2 0 2 4 年 1-2 月 地 产基 本 面 暂 未 出 现 显 著 改 善。我 们 重 申 楼 市 的 真 实 复 苏 是 房 地 产 板 块 行 情 出 现的 前 提，期 待 在“金 三 银 四”季 节 性 回 暖 和 需 求 端 政 策 的 不 断 加 持 下，楼 市能 够 初 步 企 稳，则 土 储 质 量 优、投 资 强 度 稳 定 的 优 质 房 企 有 望 实 现 销 售 情 况改 善。个 股 端，核 心 推 荐 贝 壳-W、绿 城 管 理 控 股、华 润 置 地、华 润 万 象 生 活。2.基 建：2 0 2 4 年 1-2 月 全 国 固 定 资 产 投 资 增 速 4.2%，广 义 基 建 投 资 增速 8.9 5%，其 中 能 源/水 利/能 源 投 资 增 速 分 别 为 2 5.3%/1 0.9%/0.4%，开工 项 目 投 资 额 累 计 同 比 减 少 4 1.1%，国 际 工 程 同 比 显 著 改 善。整 体 来 看，一 方 面，今 年 开 年 基 建 投 资 在 去 年 高 基 数 的 基 础 上 保 持 稳 健 增 长，对 经济 支 撑 作 用 仍 然 显 著，预 计 全 年 基 建 稳 增 长 仍 然 是 主 基 调；另 一 方 面，开 工 项 目 投 资 额 不 及 预 期，新 增 专 项 债 规 模 下 降，全 年 实 现 3.9 万 亿 元专 项 债 的 目 标 面 临 较 大 挑 战，基 建 投 资 增 长 可 持 续 性 还 有 待 验 证。考 虑到 超 长 期 特 别 国 债 支 撑 基 建 资 金 增 长，基 建 投 资 有 望 保 持 低 速 增 长。重点 推 荐 中 国 中 铁、中 国 交 建、中 国 铁 建、中 材 国 际。风 险 提 示：1、后 续 政 策 落 地 不 及 预 期；2、房 企 信 用 风 险 事 件 超 预 期 冲 击；3、重 大 项目 审 批 进 度 不 及 预 期；4、国 央 企 改 革 推 进 不 及 预 期；5、地 方 财 政 压 力 持 续增 大。重 点 公 司 盈 利 预 测 及 投 资 评 级公 司 公 司 投 资 昨 收 盘 总 市 值 E P S P E代 码 名 称 评 级（元）（亿 元）2 0 2 3 E 2 0 2 4 E 2 0 2 3 E 2 0 2 4 E0 2 4 2 3.H K 贝 壳-W 买 入 3 5.3 1 3 1 5.6 2.6 3 2.6 3 1 3.4 2 1 3.4 20 9 9 7 9.H K 绿 城 管 理 控 股 买 入 6.4 1 2 9.0 0.4 8 0.6 1 1 3.3 8 1 0.5 20 1 1 0 9.H K 华 润 置 地 买 入 2 4.3 1 7 3 2.8 3.8 7 4.2 8 6.2 8 5.6 80 1 2 0 9.H K 华 润 万 象 生 活 买 入 2 4.4 5 5 5.8 1.2 4 1.6 1 9.6 4 1 5.2 26 0 1 3 9 0.S H 中 国 中 铁 买 入 6.8 1 6 8 5.5 1.2 0 1.4 0 5.6 8 4.8 66 0 1 8 0 0.S H 中 国 交 建 买 入 8.2 1 3 3 6.6 1.0 9 1.3 0 7.5 3 6.3 06 0 1 1 8 6.S H 中 国 铁 建 买 入 8.5 1 1 5 0.2 1.7 6 2.1 3 4.8 1 3.9 86 0 0 9 7 0.S H 中 材 国 际 买 入 1 0.8 2 8 5.4 0.9 8 1.0 3 1 1.0 2 1 0.4 6资 料 来 源：W i n d、国 信 证 券 经 济 研 究 所 预 测0YDWvMnQoNoPtNsRqNsNqR6M9RbRsQrRpNqMfQnNmPeRnPwO9PqQvNNZnOpQuOtRpR请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告3内 容 目 录房地 产：基本面 表现 较弱.7商 品 房 销 量 延 续 低 迷，房 价 仍 在 下 行 通 道.7开 发 投 资 降 幅 有 所 收 窄，房 企 到 位 资 金 降 幅 扩 大.1 3新 开 工 降 幅 扩 大，竣 工 同 比 转 负.1 8基建：投 资稳健 增长，国际 工程同 比显 著改善.1 9基 建 投 资 及 制 造 业 投 资 支 撑 固 定 资 产 投 资 稳 步 增 长.1 9基 建 增 速 开 年 稳 健 增 长，水 利 管 理、道 路、铁 路 投 资 提 速 明 显.2 1年 初 新 开 工 项 目 投 资 额 低 迷，国 际 工 程 同 比 显 著 改 善.2 2投资 策略.2 5房 地 产：重 申 楼 市 复 苏 是 地 产 板 块 行 情 启 动 的 必 要 条 件.2 5基 建：预 计 2 0 2 4 全 年 基 建 投 资 保 持 低 速 稳 健 增 长.2 5风险 提示.2 6请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告4图 表 目 录图 1：商 品 房 销 售 额 累 计 同 比.7图 2：商 品 房 销 售 面 积 累 计 同 比.7图 3：商 品 房 销 售 额 单 月 同 比.7图 4：商 品 房 销 售 面 积 单 月 同 比.7图 5：百 强 房 企 单 月 销 售 额 及 同 比.8图 6：百 强 房 企 当 年 销 售 额 累 计 同 比.8图 7：百 强 房 企 历 年 2 月 销 售 额.8图 8：百 强 房 企 单 月 销 售 额 相 比 2 0 1 9 同 期.8图 9：T o p 2 0 房 企 2 0 2 4 年 1-2 月 累 计 销 售 额 及 累 计 同 比.8图 1 0：3 0 城 新 建 商 品 房 单 月 成 交 面 积 及 同 比.9图 1 1：3 0 城 新 建 商 品 房 当 年 累 计 成 交 面 积 同 比.9图 1 2：1 8 城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套 数 及 同 比.9图 1 3：1 8 城 二 手 住 宅 当 年 累 计 成 交 套 数 同 比.9图 1 4：3 0 城 新 建 商 品 房 单 月 成 交 面 积 相 比 2 0 1 9 同 期.1 0图 1 5：1 8 城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套 数 相 比 2 0 1 9 同 期.1 0图 1 6：商 品 房 销 售 均 价 累 计 同 比.1 0图 1 7：商 品 房 销 售 均 价 单 月 同 比.1 0图 1 8：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 1图 1 9：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 1图 2 0：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 1图 2 1：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 1图 2 2：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 2图 2 3：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 2图 2 4：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 2图 2 5：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 2图 2 6：1 年 期 及 5 年 期 L P R 走 势.1 3图 2 7：主 流 城 市 首 套 及 二 套 房 贷 利 率 走 势.1 3图 2 8：各 能 级 城 市 首 套 房 贷 利 率 走 势.1 3图 2 9：各 能 级 城 市 二 套 房 贷 利 率 走 势.1 3图 3 0：房 地 产 开 发 景 气 指 数（简 称“国 房 景 气 指 数”）.1 4图 3 1：房 地 产 开 发 投 资 累 计 同 比.1 4图 3 2：房 地 产 开 发 投 资 单 月 同 比.1 4图 3 3：百 强 房 企 单 月 拿 地 金 额 及 同 比.1 5图 3 4：百 强 房 企 当 年 累 计 拿 地 金 额 同 比.1 5图 3 5：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 面 积 及 同 比.1 5图 3 6：3 0 0 城 住 宅 用 地 当 年 累 计 成 交 面 积 同 比.1 5图 3 7：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 溢 价 率.1 6x4SrLg5bQLh0doyGA2FFbrzkDSe1RnSOm2svFrHBRVnslxQVsVONO89YMEFxUysu 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告5图 3 8：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 累 计 同 比.1 6图 3 9：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 单 月 同 比.1 6图 4 0：房 企 到 位 资 金 中 国 内 贷 款 和 销 售 回 款 占 比.1 7图 4 1：国 内 贷 款 拉 动 v s 销 售 回 款 拉 动.1 7图 4 2：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 总 额 及 同 环 比.1 7图 4 3：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 额 的 类 别 构 成.1 7图 4 4：房 企 非 银 融 资 发 行 总 额 当 年 累 计 同 比.1 8图 4 5：分 类 别 房 企 非 银 融 资 发 行 额 累 计 同 比.1 8图 4 6：房 屋 新 开 工 面 积 累 计 同 比.1 8图 4 7：房 屋 竣 工 面 积 累 计 同 比.1 8图 4 8：新 开 工 面 积 单 月 同 比.1 9图 4 9：竣 工 面 积 单 月 同 比.1 9图 5 0：固 定 资 产 投 资 完 成 额 单 月 值 及 增 速（单 位：亿 元，%）.2 0图 5 1：固 定 资 产 投 资 完 成 额 累 计 值 及 同 比（单 位：亿 元，%）.2 0图 5 2：固 定 资 产 投 资 完 成 额 构 成（单 位：%）.2 0图 5 3：固 定 资 产 投 资 资 金 来 源 累 计 同 比（单 位：%）.2 0图 5 4：固 定 资 产 投 资“三 大 项”同 比 增 速（单 位：%）.2 0图 5 5：广 义/狭 义 基 建 投 资 累 计 同 比（单 位：%）.2 1图 5 6：分 领 域 基 建 投 资 增 速（单 位：%）.2 1图 5 7：交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 投 资 增 速（单 位：%）.2 2图 5 8：2 0 2 2 年 起 交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 增 速 对 比（单 位：%）.2 2图 5 9：水 利、环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 投 资 增 速（单 位：%）.2 2图 6 0：2 0 2 2 年 起 水 利 领 域 投 资 增 速 对 比（单 位：%）.2 2图 6 1：2 0 2 2 年 以 来 月 度 重 大 项 目 开 工 投 资 额（单 位：亿 元）.2 3图 6 2：2 0 2 2 年 以 来 开 工 项 目 投 资 额 累 计 同 比 增 速.2 3图 6 3：非 制 造 业 P M I:建 筑 业.2 3图 6 4：非 制 造 业 P M I:建 筑 业-分 要 素.2 3图 6 5：开 工 率:沥 青:国 内 6 4 家 样 本 企 业（单 位：%）.2 4图 6 6：建 筑 业 新 签 合 同 额 累 计 值 及 同 比（单 位：亿 元，%）.2 4图 6 7：对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 4图 6 8：对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 4图 6 9：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 5图 7 0：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 5请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告6表 1：重 点 公 司 盈 利 预 测 与 估 值（截 至 2 0 2 4 年 3 月 2 5 日）.2 6请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告7房 地 产：基 本 面 表 现 较 弱商 品 房 销 量 延 续 低 迷，房 价 仍 在 下 行 通 道首 先，从 交 易 量 分 析。根 据 统 计 局 公 布 数 据，2 0 2 4 年 1-2 月，商 品 房 销 售 额 1 0 5 6 6 亿 元，同 比-2 9.3%（若按 调 整 前 基 数 计 算-3 2%），降 幅 较 2 0 2 3 全 年 的-6.5%扩 大 了 2 2.8 个 百 分 点；销 售面 积 1 1 3 6 9 万，同 比-2 0.5%（若 按 调 整 前 基 数 计 算-2 5%），降 幅 较 2 0 2 3 全 年 的-8.5%扩 大 了 1 2.0 个 百 分 点；延 续 了 2 0 2 3 年 6 月 以 来 的 低 迷 表 现。图 1：商品房销售额累计同比 图 2：商品房销售面积累计同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3：商品房销售额单月同比 图 4：商品房销售面积单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，根 据 克 而 瑞 销 售 榜 单，2 0 2 4 年 1-2 月，百 强 房 企 全 口 径 销 售 额4 5 4 4 亿 元，同 比-5 1%。2 0 2 4 年 2 月，叠 加 春 节 影 响，百 强 房 企 销 售 额 为 1 9 8 9亿 元，再 创 历 史 新 低，与 疫 情 前 相 比，百 强 房 企 单 月 销 售 额 约 为 2 0 1 9 年 同 期的 3 8%，处 于 2 0 2 2 年 以 来 的 较 低 水 平。T o p 2 0 房 企 2 0 2 4 年 1-2 月 累 计 销 售 额同 比 均 为 负 数。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告8图 5：百强房企单月销售额及同比 图 6：百强房企当年销售额累计同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 7：百强房企历年 2 月销售额 图 8：百强房企单月销售额相比 2 0 1 9 同期资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 9：T o p 2 0 房企 2 0 2 4 年 1-2 月累计销售额及累计同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告9 从 城 市 维 度 看，新 房 市 场，2 0 2 4 年 1-2 月，3 0 城 新 建 商 品 房 成 交 面 积 为 1 1 8 7万，累 计 同 比-3 8%。二 手 房 市 场，2 0 2 4 年 1-2 月，1 8 城 二 手 住 宅 成 交 套 数为 9.9 7 万 套，累 计 同 比-1 1%。与 疫 情 前 相 比，2 0 2 4 年 2 月，3 0 城 新 建 商 品 房的 单 月 成 交 面 积 约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 5 2%，处 于 2 0 2 2 年 以 来 的 较 低 水 平，而 1 8城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套 数 约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 1 0 8%，成 交 量 相 对 稳 定。图 1 0：3 0 城新建商品房 单月成交面积及同比 图 1 1：3 0 城新建商品房当年累计成交面积同比资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 1 2：1 8 城二手住宅单月成交套数及同比 图 1 3：1 8 城二手住宅当年累计成交套数同比资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 0图 1 4：3 0 城新建商品房 单月成交面积相比 2 0 1 9 同期 图 1 5：1 8 城二手住宅单月成交套数相比 2 0 1 9 同期资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理其 次，从 房 价 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 1-2 月，商 品 房 销 售 均 价 为 9 2 9 4 元/、同 比-1 1.1%，相 对 于 2 0 2 3 全 年 销 售 均 价 1 0 4 7 0 元/、同 比+2.5%下 跌 明 显，考 虑 到 二 手 房 降 价幅 度 对 潜 在 购 房 者 的 决 策 影 响，若 后 续 没 有 超 预 期 政 策，2 0 2 4 年 新 房 市 场 面 临 价格 调 整。图 1 6：商品房销售均价累计同比 图 1 7：商品房销售均价单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 新 房 市 场 看，2 0 2 4 年 2 月，7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比-1.9%，环 比-0.4%；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 同 比 分别-1.0%、-1.1%、-2.7%，环 比 分 别 为-0.3%、-0.3%、-0.4%。从 月 度 数 据 看，各 能 级 城 市 新 房 价 格 同 比 降 幅 呈 扩 大 趋 势。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 1图 1 8：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图 1 9：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 0：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图 2 1：各能级城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 二 手 房 市 场 看，2 0 2 4 年 2 月，7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比-5.1%，环 比-0.6%；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 二 手 住 宅 价 格 同 比 分 别-6.3%、-5.1%、-5.1%，环 比 分 别-0.8%、-0.6%、-0.6%。从 月 度 数 据 看，各 能 级 城 市二 手 房 价 格 环 比 降 幅 略 有 收 窄 但 仍 明 显 大 于 新 房，下 探 趋 势 难 言 企 稳。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 2图 2 2：7 0 个大中城市二手住宅销售价格同比 图 2 3：7 0 个大中城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 4：各能级城市二手住宅销售价格同比 图 2 5：各能级城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理最 后，从 政 策 态 度 分 析。2 0 2 4 年 1 月 以 来，具 有 风 向 标 意 义 的 一 线 城 市 纷 纷 出 台需 求 端 利 好 政 策，2 月 5 年 期 L P R 大 幅 下 降，带 动 各 城 市 房 贷 利 率 进 一 步 下 降。但 地 产 销 售 暂 未 出 现 显 著 改 善，主 因 更 重 要 的 房 价 上 涨 预 期 和 居 民 收 入 预 期 难 言理 想。而 楼 市 的 真 实 复 苏 是 房 地 产 板 块 行 情 出 现 的 前 提，单 纯 政 策 博 弈 难 度 较 大。楼 市 冰 冻 三 尺 非 一 日 之 寒，等 待 春 意 需 有 耐 心。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 3图 2 6：1 年期及 5 年期 L P R 走势 图 2 7：主流城市首套及二套房贷利率走势资 料 来 源：中 国 人 民 银 行、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：贝 壳 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 8：各能级城市首套房贷利率走势 图 2 9：各能级城市二套房贷利率走势资 料 来 源：贝 壳 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：贝 壳 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理开 发 投 资 降 幅 有 所 收 窄，房 企 到 位 资 金 降 幅 扩 大首 先，从 投 资 端 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 2 月，房 地 产 开 发 景 气 指 数 为 9 2.1 3，继 续 创 历 史 新 低，自 2 0 2 2 年 1 月 以 来 连 续 2 6 个 月 低 于 1 0 0。2 0 2 4 年 1-2 月，房 地 产 开 发 投 资 额 1 1 8 4 2亿 元，同 比-9.0%（若 按 调 整 前 基 数 计 算-1 3.4%），降 幅 较 2 0 2 3 全 年 的-9.6%小 幅收 窄 0.6 个 百 分 点。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 4图 3 0：房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3 1：房地产开发投资累计同比 图 3 2：房地产开发投资单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，根 据 中 指 研 究 院 数 据，2 0 2 4 年 1-2 月，百 强 房 企 权 益 拿 地 额1 5 7 7 亿 元，同 比+3 1%，而 2 0 2 3 年 百 强 房 企 累 计 权 益 拿 地 额 同 比+1.7%是 继 2 0 2 1全 年 同 比-2 2%、2 0 2 2 全 年 同 比-4 9%后 首 次 实 现 同 比 转 正，2 0 2 4 年 延 续 正 增 长趋 势。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 5图 3 3：百强房企单月拿地金额及同比 图 3 4：百强房企当年累计拿地金额同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 城 市 维 度 看，根 据 中 指 研 究 院 数 据，2 0 2 4 年 1-2 月，3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 建面 2 7 6 8 万，累 计 同 比-5%。2 0 2 4 年 2 月，当 月 3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 溢 价 率5.9%，仍 处 于 较 低 水 平。图 3 5：3 0 0 城住宅用地单月成交面积及同比 图 3 6：3 0 0 城住宅用地当年累计成交面积同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 6图 3 7：3 0 0 城住宅用地单月成交溢价率资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理其 次，从 融 资 端 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 1-2 月，房 企 到 位 资 金 1 6 1 9 3 亿 元，同 比-2 4.1%（若 按调 整 前 基 数 计 算-2 4.1%），降 幅 较 2 0 2 3 全 年 的-1 3.6%扩 大 了 1 0.5 个 百 分 点。虽然 1 月，城 市 房 地 产 融 资 协 调 机 制 的 落 地 速 度 和 惠 及 广 度 令 人 欣 喜，除 国 央 企 外，不 少 混 合 制 房 企 甚 至 已 出 险 民 企 项 目 也 进 入 白 名 单，但 房 企 资 金 压 力 仍 较 重。拆 解 房 企 资 金 来 源，2 0 2 4 年 1-2 月，国 内 贷 款 3 1 4 4 亿 元，同 比-1 0.3%；定 金 及预 收 款 4 6 3 0 亿 元，同 比-3 4.8%；个 人 按 揭 贷 款 2 2 1 4 亿 元，同 比-3 6.6%。可 见 房企 资 金 压 力 主 要 来 自 于 销 售 趋 弱 回 款 收 缩，而 国 内 贷 款 也 未 能 起 到 正 向 拉 动 作 用。图 3 8：房地产开发企
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