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敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2023 年 11 月 7 日 行业研究 低 位蕴 生机，增量 有源，估 值提升 有据 2024 年基础 设 施公募 REITs 投资 策略 孱 弱的 二级 市场表 现下 亦蕴藏 生机。2023 年 1-9 月，受疫情余 波、经 济弱复 苏及诸多突 发事件 影响，C-REITs 市场二 级市 场表现 孱弱。2023 年 1-9 月，中证REITs 全 收 益指 数 累 计下 跌 13.4%，累 计 收益 弱 于 股 债收 益，也跑 输 境 外主 流REITs 市场。产业园 区 REIT 及高速公 路 REIT 下跌明 显，抗周 期的保 租房 REIT表现占优。低迷的 市场及 严 格的审核 下，同期 新基发 行 受理显著 偏少，但 随着 中央及地 方 REITs 相关政 策的 不断出台 及宣贯，C-REITs 在 途拟申报 产品持 续增长，招投标进 展加快。分 红产品 数量及分 红频率 的提升，产 品超跌时 原始权 益人及 基金管理人 的积极 护盘都 在提 升公募 REITs 的 收益兑 现度，保障投 资人权 益。项 目及 资金 增 量有 源，C-REITs 市场 规模 扩展可 期。比 照美国 REITs 市 场，预计C-REITs 市场 规模将 达到 5.97 万亿，2023 年 9 月 末以 来 C-REITs 申 报审批 提速，丰沛的在 途项目 提供扩 容扩 业态坚实 基础。2023 年 10 月 13 日，5 家保险 资管获批试点 REITs 业务，更 多 机构入局。随着市 场的发 展，C-REITs 产品结 构、业态及杠杆 率等 方面亦 有较大 提升空间。比 照美国 REITs 市场经验，若我 国公募REITs 市场规 模达到 5.97 万亿，则 至少需 要 约 4.7 万 亿的增量 资金。监 管正 积极推进投资者结构多元化，FOF 及保险资金持续入场，社保资金、养老金、企业年金 有 望积极 参与投 资，REIT-ETF 及互联互 通正积 极筹划。项目与 资金的 增量齐推进 下，C-REITs 市场 规模提升 可期。估 值提 升有 据，C-REITs 作为 优质 资产 的稀缺 性有 望提升。从发达国家经验 看，在城镇化 中后期，公 用事业 改革及公 用产品 提价是 大势 所趋。我 国公 用事业 产品价格低廉，随着城 镇化率 及 需求的提 升，公用 事业产 品 价格也有 望提升，以公用事业资产（能 源、水务 及市 政基础设 施等）为 底层资 产 的 REITs 具备长 期估值 提升的逻辑。短期来 看，经 济 弱修复下 我国无 风险利 率整 体下行，带 动资产 折现率下降，从而 提 升估 值；此外 谨慎估值 下，能源 REIT 底 层资产机 组的 延 长寿命 及国补提前 回收下 财务费 用的 下降，保 障性 住房优 惠税费 政策的持 续推进，都 将提升能源 REIT 及 保租房 REIT 的估值。投 资建 议：1）高 分红 预期及 高达 标率 产品的 分红 能够 给予投 资者 高收益 兑现 度，叠加经 营权产品提 价逻辑，建 议 关注能 源 REIT 及强基 本面 的高速 公路 REIT。2）风险 偏好较 低的长 期投 资者，建 议 关 注防 御性产 品，以战 略投 资者身 份 配置保租房 REIT 及 稀缺性 明显 的仓储物 流 REIT。3）新业 态如 消 费 基 础设施类 的经 营要 求 较其他产品有 显著提升，配置 方面需尤其关注运 营能力，关注资 产 权属范畴 及经营 布局等 问题。随着上新 数量提 升，投资者将有 更多的 选择，重点 关 注产 品估 值的合 理性 及预期 收益 的兑 现度。风 险提 示：C-REITs 常 态化发 行不 及预 期，政 策出 台不及 预期。非金属类建材 买入（维持）建筑与工程 买入（维持）作者 分析师：孙伟 风 执业证 书编 号：S0930516110003 021-52523822 分析师：吴钰 洁 执业证 书编 号：S0930523100001 021-52523879 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 资料来源：Wind-10%1%11%22%32%10/22 01/23 04/23 06/23建筑和工程 沪深300-10%-2%5%13%20%10/22 01/23 04/23 06/23非金属类建材 沪深300要点 非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告 目录 1、孱弱的二 级市场表现下亦蕴藏生 机.4 1.1、多重因 素影 响 使C-REITs 二级市 场表 现孱 弱.4 1.2、新发受 理偏 少但 在途 项目 推进提 速.6 1.3、业绩达 标分 化，分配 兑现 度提升.8 2、项目及资 金增量来自哪里？.12 2.1、市场扩 容扩 业态 可期.12 2.2、增量资 金有 源.13 3、估值提升 来自哪里？.17 3.1、城镇化 中后 期公 共事 业产 品提价，优 质资 产稀 缺性 提升.17 3.2、无风险 收益 率下 行，谨慎 估值下 多产 品具 备提 估值 条件.19 4、投资建议.19 5、风险分析.20 ZXAZyRnQpMrQrPsRsPpQmN6M8Q9PpNrRtRpMiNpOnMfQmMxO7NnMqRNZnMrPwMsRyR非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告 图目录 图1：2023 年1-9 月C-REITs 市 值指 数表 现孱 弱.4 图2：2023 年1-9 月C-REITs 跑 输沪 深300.5 图3：2023 年1-9 月C-REITs 跑 输中 债全 债.5 图4：2023 年1-9 月C-REITs 跑 输境 外REITs 市场.5 图5：C-REITs 市 场表 现分 化，抗 周期 的保 租 房REIT 表 现占 优.6 图6：2022 年C-REITs 发 行及获 受理 情况 图.7 图7：2023 年1-9 月C-REITs 发 行及 获受 理情 况图.7 图8：潜在 申报 企业 数量 快速增 长.8 图9：拟申 报项 目涉 及10 大类业 态.8 图10：C-REITs2023 年 前 三季度 达标 情况.8 图 11：美 国REITs 市 场规 模持续 增长.12 图12：C-REITs 机 制有 望 进一步 完善.13 图13：2023 年 中期C-REITs 主 要由 机构 自营 及保 险 机构持 有.13 图14：FOF 配置C-REITs 的窗口 逐步 打开.14 图15：C-REITs 互 联互 通 政策持 续推 进.16 图16：欧盟 电 价及 油气 价 格持续 抬升.17 图17：2012 年至 2021 年 美国50 个 城市 的家 庭用 水 和废水 处理 费用 持续 抬升.18 图18：我 国城 市化 率快 速 提升.18 图19：2021 年12 月 我国 企业用 电成 本仅 为英 国的 三分之 一（单位：英 镑/千 瓦时）.18 图20：我 国10 年期 国债 收益率 整体 下行.19 表目录 表1：C-REITs 分 红情 况表.9 表2：2023 年1-9 月C-REITs 分 红明 细.10 表3：C-REITs 增 持情 况统 计.11 表4：险资 投资 的风 险因 子.15 表5：中证REITs 指数 三 次扩容.15 表6：谨慎 估值 下多 产品 具备估 值提 升空 间.19 非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告 1、孱弱的 二级市场表现 下亦蕴藏生机 1.1、多重因素影响使 C-REITs 二级市场表 现孱弱 业 绩不 佳及 突发事 件出 现加剧 市场 担忧，C-REITs 二 级市 场表 现孱 弱。2023 年 2月 末以来，C-REITs 市场 整 体趋于下 行，新 冠疫情对 REITs 项目的 正常经 营产生明显影响，疫后 宏观经 济弱 修复下的 弱需求 亦影响 REITs 项目经营修 复力，在2023 年 3 月末及 4 月 中 下 旬 先 后 发 布 2022 年 年 报 及 2023 年 一 季 报 显 示C-REITs 经营业 绩整体 表现 欠佳。2023 年 4 月哲库 退 租事件等 突发性 事件也 使个别 REITs 面临 经营效 益下 降的风险。2023 年 6 月，在持续下 行态势 下，多只REITs 二级市场 跌幅触 及机 构止损线，使 C-REITs 市场在 6 月出现 大幅下 跌。FOF 入 场使 市场超 跌情 绪得到 修复，经 营基 本 面仍 待进一 步改 善。2023 年 7 月5 日，多个 FOF 发布 公告，将 REITs 纳入投 资范围，增量资金 渠道的 打开使 市场情绪开 始修复，7 月 5 日至 7 月 18 日，市场快 速上 行。7 月下 旬公告 的 REITs二季报显 示 C-REITs 经营 分化明显，高速 公路 REITs 持续修复 但经营 达 标率 有待提升，21 年上 市的产 业 园区 REITs 经营 面仍偏 弱，整体经营 面尚待 修复，因此，REITs 市值 指数在 修复 至 6 月初水 平后，整体处 于 横盘状态。图 1：2023 年 1-9 月 C-REITs 市值指数表现 孱弱 资料来源：Wind、沪 深交易所，各 REITs 公告等，光大证券 研究所 2023 年 1-9 月 C-REITs 市场 表现 弱于 股债，亦 跑输境外 主流 REITs 市 场。2023年 1-9 月，中证 REITs 全 收益指数 累计下 跌 13.4%，累计收益 弱于股 债收益，也跑输境 外主流 REITs 市场。非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告 图 2：2023 年 1-9 月 C-REITs 跑输沪深 300 图 3：2023 年 1-9 月 C-REITs 跑输中债全债 资料来源：Wind，光 大证券研究所 整理，数据截至 2023 年 9 月 30 日 资料来源：Wind，光 大证券研究所 整理，数据截至 2023 年 9 月 30 日 图 4：2023 年 1-9 月 C-REITs 跑输境外 REITs 市场 资料来源：Wind、Bloomberg，光 大证券 研究所，数据截至 2023 年 9 月 30 日 产权 REIT 累计跌 幅略 大于经 营权 REIT，抗 周期 的保 租房 REIT 表 现占优。2023年 1-9 月，产权 REIT 及经 营权 REIT 分别 累计下跌 10.2%及 9.8%，除保 租房 及能源 REIT 外，其 余已上 市 业态 REIT 中经营 面偏弱的 REITs 均有较为 显著的 跌幅，带 动板块 累计收 益下行。保租房 REIT 凭借其 经营 稳定性，在波 动较大 的市场中表现 出较好 的抗周 期性，2023 年 1-9 月 保租房 REIT 板块仅下跌 0.5%。截至 2023 年 9 月末，共有 8 只 REITs 破发，集中于 产业 园区及高 速公路 业态，跌幅较大的 产品在 经营达 标率 方面表现 较弱。2808.03008.03208.03408.03608.03808.04008.04208.04408.0800.0850.0900.0950.01000.01050.01100.01150.0中证REITs(收盘)全收 益(左 轴）沪深300（右轴）163.9173.9183.9193.9203.9213.9223.9233.9243.9800.0850.0900.0950.01000.01050.01100.01150.0中证REITs(收盘)全收 益(左 轴）中证全债（右轴）非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告 图 5：C-REITs 市场表现分化，抗周期的保租房 REIT 表现占优 资料来源：Wind、各 REITs 公告，光大证 券研究所，数据截至 2023 年 9 月 28 日 1.2、新发受理偏少但 在 途项目推进提速 审 核要 求严 格且二 级市 场下跌，进 入交 易所申 报发 行阶段 的 REITs 显 著偏 少。2023 年 1-9 月，关 于规范 高效做好 基础设 施领域 不动 产投资信 托基金（REITs）项目申报 推荐工 作的通 知（“236”号文）及 优化 REITs 发行交 易机制 等文件的出台对 REITs 部分 发行 交易条件 进行了 放松，但 REITs 审核条件 依旧严 格，加之二级 市场的 下跌，导致 2023 年 以来进 入交易 所申 报发行阶 段的 REITs 显著偏少，2023 年 1-9 月，仅 有 5 只 REITs 获受 理，且 集 中于 6 月及 9 月，较 去年同期少 5 只；仅有 4 只 REITs 首发上市，较去年 同期少 2 只，发售 金额约为 141.1亿元，同 比下降 34.5%。2023 年 6 月，4 只 REITs 扩募 上市，共 募资约 50.6 亿元。名称 上市日期较发行价累计涨跌幅较发行首日开盘价累计涨跌幅年初至今涨跌幅 近5日涨跌幅 近30天涨跌幅 近60日涨跌幅 最大回撤A.产权类 10.7%-1.1%-10.2%0.3%-1.1%9.1%-29.8%A1 产业园区 6.3%-6.0%-11.9%0.4%-1.7%5.2%-29.8%东吴苏园产业REIT 2021-06-21 8.1%7.6%-10.2%0.2%-4.0%5.4%-33.1%博时蛇口产园REIT 2021-06-21 6.9%-2.9%-20.1%-0.6%-2.5%1.7%-37.2%华安张江产业园REIT 2021-06-21 19.3%11.5%-11.5%5.5%2.1%3.2%-30.2%建信中关村REIT 2021-12-17-9.2%-30.2%-29.5%-0.1%-3.2%0.8%-50.8%华夏合肥高新REIT 2022-10-10 4.9%-19.3%-6.0%-0.2%0.0%9.0%-26.9%国泰君安临港创新产业园REIT 2022-10-13 27.2%-2.2%0.9%-1.0%-1.7%4.7%-15.6%国泰君安东久新经济REIT 2022-10-14 25.6%-3.4%-1.0%-0.1%0.5%7.2%-14.5%华夏和达高科REIT 2022-12-27-2.1%-8.4%-10.4%-0.3%0.7%14.1%-23.8%中金湖北科投光谷REIT 2023-06-30-3.3%-1.6%3.2%0.8%-1.9%5.9%-4.2%A2 仓储物流 18.2%13.5%-12.8%0.1%-0.6%15.0%-32.1%红土创新盐田港REIT 2021-06-21 27.2%15.7%-6.7%1.4%-0.5%16.7%-42.4%中金普洛斯REIT 2021-06-21 17.5%16.6%-18.4%-0.5%-0.5%15.9%-33.8%嘉实京东仓储基础设施REIT 2023-02-08 11.0%1.0%-0.6%0.5%-0.9%10.5%-15.9%A3 保租房 9.7%-13.7%-0.5%0.3%-0.3%9.7%-25.2%中金厦门安居REIT 2022-08-31 8.0%-16.9%-3.2%1.1%-1.7%10.8%-27.8%华夏北京保障房REIT 2022-08-31 12.0%-13.8%-1.2%0.3%-0.3%10.4%-26.4%红土创新深圳安居REIT 2022-08-31 9.6%-15.7%0.1%-0.2%0.4%6.5%-29.4%华夏基金华润有巢REIT 2022-12-09 9.4%-8.1%2.6%-0.2%0.3%10.9%-16.6%B.经营权类-5.6%-9.7%-9.8%0.5%-0.6%7.9%-27.7%B1 生态环保 19.5%10.4%-8.0%-0.4%-2.6%2.1%-43.2%富国首创水务REIT 2021-06-21 17.3%16.3%-11.0%-0.6%-2.7%1.9%-50.5%中航首钢绿能REIT 2021-06-21 22.7%2.2%-3.8%0.0%-2.4%2.3%-33.2%B2 高速公路-12.5%-14.4%-12.4%0.4%-0.9%8.3%-31.7%平安广州广河REIT 2021-06-21-20.5%-24.9%-19.9%-0.6%-3.3%2.4%-38.2%华夏越秀高速REIT 2021-12-14 6.0%-4.4%-7.7%-1.2%-3.8%3.9%-33.9%浙商沪杭甬REIT 2021-06-21 10.0%9.6%-3.1%-0.3%-2.3%6.1%-30.3%华夏中国交建REIT 2022-04-28-32.7%-36.1%-26.1%3.0%-1.3%3.5%-41.2%国金中国铁建REIT 2022-07-08-3.9%-4.5%-6.0%-1.1%-2.7%15.0%-28.4%华泰江苏交控REIT 2022-11-15-0.4%-0.4%-1.3%0.2%-0.6%10.9%-14.5%中金安徽交控REIT 2022-11-22-8.1%-6.8%-4.8%0.4%3.4%15.5%-24.7%B3能源 9.7%0.1%-2.2%0.8%0.6%7.7%-11.7%鹏华深圳能源REIT 2022-07-26 20.7%-7.2%-12.9%-0.9%-2.6%6.1%-27.5%中信建投国家电投新能源REIT 2023-03-29 3.8%2.8%1.8%1.5%1.8%7.6%-5.5%中航京能光伏REIT 2023-03-29 12.1%1.6%-0.2%1.1%1.1%10.1%-9.3%非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告 图 6：2022 年 C-REITs 发行及 获受理情况图 资料来源：Wind、沪 深交易所、各 REITs 公告，光大证券研 究所 图 7：2023 年 1-9 月 C-REITs 发行及获受理 情况图 资料来源：Wind、沪 深交易所、各 REITs 公告，光大证券研 究所 拟 申报 产品 持续增 长，C-REITs 潜 在发 行项 目充足。2023 年 1-9 月，随 着中央和地方 REITs 相关政 策的 不断出台 及宣贯，以及 REITs 各类培训的 持续推 进，作为盘活 资产的 重要工 具，REITs 得到越 来越多 地 方政 府 及企业的 重视，C-REITs在途拟申 报产品 持续增 长，招投标进 展加快，C-REITs 潜在发行 项目充 足，为市场扩容扩 业态奠 定良好 基础，根据招 标网 及各拟 申报企 业招标公 告等，截至 2023年 9 月末，共有 226 家企业 拟申报 REITs，项目业 态涉 及 10 大类。非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告 图 8：潜在申报企业数量快速增长 图 9：拟申报项目涉及 10 大类 业态 资料来源：各 REITs 招标 公告，光大证 券 研究所整理，数据 截至 2023 年 9 月 28 日 资料来源：各 REITs 招标 公告，光大证 券 研究所整理，数据 截至 2023 年 9 月 28 日 1.3、业绩达标分化，分 配兑现度提升 估 值谨 慎的 产品达 标率 高，产 园达 标率 偏 低。2023 年 前三季度，C-REITs 核心经营指标 达标率 分化明 显，2023Q3 多只 REITs 业绩 边 际修复，但 仍有 REITs 主要经营指 标未达 预期。整体 来看，仓储物 流及保 租房 REIT 业绩较 为稳定；高速公路 REIT 有所 修复但 仍有 两 只高速 公路 REIT 尚 待达 标；产 业园区 REIT 板块达标率分化 较大，22 年下半 年 后上市 的 产品达 标率较高；能源 REIT 受经 营季节 性及国补回 款影响，达标 率季 度差异较 大。图 10：C-REITs2023 年前三季 度达标情况 资料来源：各 REITs 公告，光大证券研 究 所 注：浙商沪杭甬 REIT、平安广州广河 REIT、东吴苏园产业 REIT、建信中关村 REIT、富国首创水务 REIT 及中航首 钢绿能 REIT 未披露 2023 年预期收入、可供分 配收入 及 EBITDA，因此无 2023 年各季度达标率；各季 度达标率=各季度实现值/招 募说明书中 披露的 2023 年预期实现值 4411223426399414111205101520253035404550高速公路 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q1 2023Q2 2023Q3浙商沪杭甬R E I T-平安广州广河R E I T-华夏越秀高速R E I T 27.0%24.0%26.8%27.3%23.2%26.3%25.2%21.5%24.3%华夏中国交建R E I T 19.8%18.3%19.9%22.5%17.0%19.0%21.3%18.3%20.5%国金中国铁建高速R E I T 25.4%27.4%27.8%35.1%30.2%33.3%27.7%29.1%30.4%华泰江苏交控R E I T 22.6%23.6%26.9%34.0%23.8%23.7%26.8%25.8%30.4%中金安徽交控R E I T 21.7%19.6%20.8%26.0%19.7%21.4%22.2%19.7%20.8%生态环保富国首创水务R E I T-中航首钢绿能R E I T-仓储物流红土创新盐田港R E I T 26.1%27.2%26.3%28.3%27.4%27.4%95.9%99.4%27.4%中金普洛斯R E I T 24.9%28.3%23.9%25.5%40.1%25.1%24.9%28.1%22.5%嘉实京东仓储基础设施R E I T-25.4%28.1%25.5%32.3%41.9%24.7%24.5%产业园区博时蛇口产园R E I T 22.1%28.2%24.3%17.0%26.5%21.2%44.3%51.7%44.2%东吴苏园产园R E I T-华安张江产园R E I T 22.5%31.6%31.3%24.6%29.0%25.3%28.3%38.3%37.8%建信中关村R E I T-华夏合肥高新R E I T 25.3%24.9%25.1%29.7%30.4%30.8%26.9%26.0%24.9%国泰君安临港创新产业园R E I T 25.9%25.6%25.7%21.9%35.7%14.7%27.1%25.1%26.2%国泰君安东久新经济R E I T 26.9%27.1%27.8%26.6%31.4%26.4%28.2%28.6%28.4%华夏和达高科R E I T 27.4%26.5%25.1%24.9%25.8%25.8%24.4%25.2%22.6%中金湖北光谷科投R E I T-0.0%24.6%0.0%0.0%25.5%0.0%0.0%23.1%能源鹏华深圳能源R E I T 20.9%35.8%42.2%12.0%52.9%48.5%28.6%53.7%66.3%中航京能光伏R E I T-26.1%24.1%-12.0%86.6%29.0%26.3%24.3%中信建投国家电投新能源R E I T-28.4%16.1%-25.4%22.7%-31.9%15.3%保租房红土深圳安居R E I T 25.6%25.5%25.5%25.7%29.1%27.1%25.7%26.1%25.6%中金厦门安居R E I T 26.4%26.7%26.9%26.6%28.3%27.9%27.5%27.4%27.9%华夏北京保障房R E I T 26.0%26.3%26.5%27.7%27.8%27.7%26.0%25.9%26.1%华夏基金华润有巢R E I T 27.0%27.2%27.7%32.8%33.3%29.6%27.9%26.5%28.2%收入达标率 可供分配收入达标率 E B I T D A达标率非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告 交 易所 督促 分红，分 红产 品数 量及 频次 均有所 提升。2022 年 11 月 18 日，沪深交易所发 布关 于规范 公开 募集基础 设施证 券投资 基金（REITs）收 益分配 相关事项的通 知，督促 REITs 分红，2023 年公募 REITs 的分红数 量及频 次均显著提升。截至 2023 年 9 月 28 日，上市的 28 只产 品中，共有 24 只产 品分红，最高 分红次 数达 5 次，累计 分 红收益率 最高的 中航首 钢绿 能 REIT，上市以 来累计分红收益 率达 25.8%。自 2023 年起 开始分 红的产 品共 有 12 只，2023 年前三 季度华夏中 国交 建 REIT 及 华 夏越秀高 速 REIT 均进行 季 度分红，提升投 资者收 益兑现度。表 1：C-REITs 分红情况表 REIT 名称 上市日 期 累计分 红次 数 累计分 红收 益率 2021 年 2022 年 2023 年 1-9 月 2021 年 2022 年 2023 年 1-9 月 上市 至 2023 年 9 月末 中金普 洛 斯 REIT 2021-06-21 0 3 2-4.9%4.6%9.5%中航首 钢绿 能 REIT 2021-06-21 1 1 2 3.85%9.7%12.3%25.8%博时蛇 口产 园 REIT 2021-06-21 1 2 1 1.2%3.7%1.7%6.7%平安广 州广 河 REIT 2021-06-21 1 2 2 4.0%4.3%6.0%14.4%浙商沪 杭 甬 REIT 2021-06-21 0 2 1-12.6%8.5%21.1%富国首 创水 务 REIT 2021-06-21 0 2 2-11.3%9.4%20.7%红土创 新盐 田 港 REIT 2021-06-21 0 1 2-2.5%6.7%9.1%华安张 江产 业 园 REIT 2021-06-21 0 2 2-4.8%3.3%8.1%东吴苏 园产 业 REIT 2021-06-21 0 1 1-2.6%4.6%7.2%建信中 关 村 REIT 2021-12-17 0 1 2-1.5%4.5%6.0%华夏越 秀高 速 REIT 2021-12-14 0 2 3-3.6%5.3%8.9%华夏中 国交 建高 速 REIT 2022-04-28-2 3-1.9%2.6%4.4%华夏合 肥高 新 REIT 2022-10-10-0 2-3.8%3.8%红土创 新深 圳安 居 REIT 2022-08-31-0 2-3.7%3.7%华泰江 苏交 控 REIT 2022-11-15-0 1-2.7%2.7%鹏华深 圳能 源 REIT 2022-07-26-0 1-11.2%11.2%华夏北 京保 障 房 REIT 2022-08-31-0 2-3.7%3.7%国泰君 安临 港创 新产 业园REIT 2022-10-13-0 1-1.6%1.6%国泰君 安东 久新 经 济 REIT 2022-10-14-0 1-1.7%1.7%国金中 国铁 建 REIT 2022-07-08-0 1-8.1%8.1%中金安 徽交 控 REIT 2022-11-22-0 2-8.4%8.4%华夏基 金华 润有 巢 REIT 2022-12-09-0 1-3.2%3.2%中金厦 门安 居 REIT 2022-08-31-0 2-3.6%3.6%中信建 投国 家电 投新 能源REIT 2023-03-29-1-2.9%2.9%资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：累计分红收益 率=各期累计单位 分红/发行价 非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告 表 2：2023 年 1-9 月 C-REITs 分红明细 REIT 名称 2023 年 1-9 月分 红情况 第一次 分红 第二次 分红 第三次 分红 收益分 配基准日 分红比 例 单位分配金额（元/份）分红收益比例 收益分 配基准日 分红比 例 单位分配金额（元/份）分红收益比例 收益分配基准日 分红比例 单位分配金额（元/份）分红收益比例 中金普 洛 斯 REIT 20221231 100%0.0880 2.36%20230630 95%0.0842 2.23%中航首 钢绿 能 REIT 20220930 100%0.4985 4.5%20221231 100%0.8757 7.78%博时蛇 口产 园 REIT 20221231 100%0.0396 1.75%平安广 州广 河 REIT 20221231 100%0.3740 3.04%20230630 100%0.3638 3.0%浙商沪 杭 甬 REIT 20221231 99.99%0.6301 8.5%富国首 创水 务 REIT 20221231 99.99%0.1906 5.6%20230630 99.92%0.1251 3.83%红土创 新盐 田港REIT 20221231 97.76%0.1062 4.6%20230630 99.99%0.0485 2.1%华安张 江产 业园REIT 20221231 48.8%0.0610 2.2%20230331 98.41%0.0290 1.05%东吴苏 园产 业 REIT 20211231 99.99%0.1029 2.6%20221231 100.00%0.1775 4.6%建信中 关 村 REIT 20221231 97.39%0.0950 3.0%20230630 98.50%0.0490 1.5%华夏越 秀高 速 REIT 20220930 100.00%0.1270 1.8%20230331 99.997%0.2446 3.52%20230630 99.94%0.125903 华夏中 国交 建高 速REIT 20221231 99.99%0.0728 0.8%20230331 99.97%0.0934 1.01%20230630 99.99%0.07046 0.8%华夏合 肥高 新 REIT 20221231 99.75%0.0296 1.3%20230630 99.86%0.0535 2.4%红土创 新深 圳安 居REIT 20221231 90.14%0.0380 1.5%20230630 99.99%0.0539 2.2%华泰江 苏交 控 REIT 20221231 99.97%0.2093 2.7%鹏华深 圳能 源 REIT 20221231 95.36%0.7270 11.2%华夏北 京保 障房REIT 20221231 100%0.0382 1.5%20230630 99.99%0.0550 2.2%国泰君 安临 港创 新产业 园 REIT 20221231 99.99%0.0672 1.6%国泰君 安东 久新 经济 REIT 20221231 99.99%0.0517 1.7%国金中 国铁 建 REIT 20221231 99%0.7728 8.1%中金安 徽交 控 REIT 20221231 99.99%0.6836 6.3%20230331 99.62%0.2300 2.12%华夏基 金华 润有 巢REIT 20230630 99.99%0.0785 3.2%中金厦 门安 居 REIT 20221231 99.98%0.0419 1.60%20230630 90.00%0.0520 1.99%中信建 投国 家电 投新能 源 REIT 20230631 99.98%0.2874 2.90%资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：分红收益比例=各次 单位分红 金额/分配 基准日单位净值 原 始权 益人 及基金 管理 人入场 护盘，多 只产品 公告 增持计 划。2022 年 12 月 5日，华夏 中国交 建 REIT 发布 增持计划 公告，拉开了 公募 REITs 增持的帷 幕。2023年 4 月 28 日，中信建 投国 家电投新 能源 REIT 在上市 仅一个月 后即开 启增持 计划，成为 第二只 发布增 持公 告的公募 REIT。由于 增持 对公募 REITs 二级 市场表现拉动作 用明显，在 2023 年 5 月市场 持续下 跌以来，多只 REITs 陆续 发布增 持或增持意 向公告，披露 增持 进展，积 极护盘。中金 湖北 科投光谷 REIT 在 2023年 6 月 30 日上 市，由 于盘 中超跌，在上市 首日便 开启 增持。增 持行 为释 放对产 品的 信心，并 对市 场定 价做出 一定 的引 导。对于原始权益人 及相关方来 说，在市 场价格 低 位释放增 持信号，能够表 达 其对底层 资产质 量和未 来非 金属 类建 材/建筑 与工程 敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告 收益的认 可，起到 稳定市 场 信心作用。对于基 金管理 人 来说，增持 信号表 明其有充足的信 心和能 力通过 强化 运营管理 等方式 提升底 层资 产整体收 益，并释放 与其他投资者 共享风 险和利 益的 信号。原始权 益人及 基金管 理人的增 持也在 市场超 跌时期给予 市场信 心与回 升动 力，一定 程度上 保障投 资人 权益。表 3：C-REITs 增 持情 况统计 REITs 名称 增持计划公 告时间 增持时间段 增持计划情 况 截至增持期 末/目前增持 情况 华夏中国 交建REIT 2022 年 12 月 5日 2022 年 12 月 6 日起 6 个月内 不超过 1200 万份,占已 发行基金总 份额 1.20%。截至 2023 年 6 月 7 日，中 交资本 累计持有 基金份额 1226.9 万 份（包 含增持 计 划 外自愿 增持份额 269,419 份），占本 基金已 发行份额 总数的 1.23%。2023 年 6 月 7日 2023 年 6 月 7 日起 12 个月内 不超过 3420 万份,占本 基金已发行 基金总 份额的3.42%。2023 年 6 月 7 日至 2023 年 10 月 12 日期间，中交投资 和中交 二航局 增持基 金份 额共计1023 万份，占本基 金已发 行份额 总数的1.02%。中信建投 国家电投新能 源 REIT 2023 年 5 月 6日 2023 年 5 月 6 日起 6 个月 内 不超过 3200 万份，占已发行基金总 份额 的 4.00%。2023 年 5 月 9 日至 6 月 28 日，江 苏公司及百瑞信托 合计累 计增持 份额 1607.65 万份，占本基金已 发行份 额总数 的 2.01%。华安张江 光大REIT 2023 年 5 月 25日及 2023 年 9月 27 日 取得上级 主管部 门、增持主 体公司内部 有权机 关决策（依 据公司章程 和国资 管理规 定）等批复之日 起，不 超过 12 个自然月。拟 于 6 月 3 日 前完成 内部 决 策 程 序 并 同 步 报 送 上 级主 管 部 门 和 有 权 决 策 机 构 审批，完 成后按 照增持 安排实 施增持。原始权益 人及关 联方累 计增持金额 合计不 超过20000 万元，华安基 金增持金额不 超过 3000 万元 截至 2023 年 9 月 27 日，张 江集 团增持基 金份额 112.29 万份，占本 基金已 发 行份额总 数的 0.117%，增 持金额 为 364.16 万 元（不含交易费用）；张 江高科 增持基 金份 额 112.38万份，占 本基金 已发行 份额总 数的 0.117%，增持金额 为 364.36 万元（不含 交 易费用）。中金湖北 科
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