资源描述
供 需 双 向 收 缩，城 市 更 新 破 局房地产行业2024年度投资策略姓名 齐东（分析师）证 书 编号：S0790522010002邮箱：证券研究报告2023 年11 月9 日核心观点1.预计2024年 涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动2023 年 房 地 产政 策 密 集出 台，7 月24 日 政 治局 会 议 后，一系 列 房地 产的 放 松 政 策快 速 落地，特 别 是 一 线城 市，也 进行 了 实 质 性的 放松。预计2024 年 涉 房 政 策 仍 然 将 保 持 温 和，核 心 一 二 线 城 市 仍 会 进 一 步 松 动，支 持 居 民 释 放 刚 性 和 改 善 性 需 求。同时，我 们 预 计房地产业发展新模式将在2024 年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。2.展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段对2024 年房地产行业总量指标（1）预计2024 年商品房销售面积同比下降 约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商 品房 销售 金额 同比 下降 约7%，其中一线城市、二线城市、三四 线城 市销 售价 格分 别增长10%、持平、下降2%；（3）预计2024 年 新 开 工 仍 然 将 低 位 徘 徊，但考虑到2023 年基数已经足够低，预计新开工增速同比 约-5%；（4）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速 约8%。3.城 中 村 改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动未来21 个 超 大 特 大 城 市 有 很 强 动 力 推 进 城 中 村 改 造，测算潜在可供改造的面积约8.7 亿平米。假设30 年改造完成，则 年 化 释 放 约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于：（1）前期投入大，改造周期长,财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项 目 体量 大，业态复杂，对 多业 态运 营 能 力 要求 高。从 现有 城 中 村 政策 方 向看，未 来 大 概 率国 企 做地 模式 和 政 府收 储 模式 将 成 为 市 场 主 流：可 以 兼 顾 拆 迁 效 率、项 目 完 成 度、整 体 可 控 性，且 未 来 城 中 村 改 造 将 能 与 保 障 房、“平 急 两 用”设 施 形 成 有效联动。4.投 资 建 议：持续看好投资强度高、布 局 区 域 优、机 制 市 场 化 的 强 信 用 房 企。受益标的：（1）保利发展、招 商 蛇 口、中国海外发展、建发股份、越 秀 地 产、华发股份、陆家嘴、浦 东 金 桥 等 优 质 央 国 企；（2）万科A、金 地 集 团、美 的 置 业、新 城 控 股 等 财 务 稳健的民企和混合所有制企业。5.风 险提示：（1）行业销售恢复不 及预期，融资改善不及 预期，房 企资金风险进 一步加大；（2）调控 政策超预 期变化，行业 波 动加剧。（3）宏观经济整体下行。XVAZvMrMpMrQqOnOnQqPrQaQ9R7NmOmMoMsRlOoPmNkPoOuNaQqRpOvPqRxPMYnPpN1政策逐 步 发力，效果 仍 需等 待 23目 录CONTENTS2023综述：需求下行，预期转冷，期待 筑底2024 年房地 产行业 展望4 城中村改 造将 成为破局 的关 键抓手5 投资建议6 风险提示1.1销 售 表 现：小 阳 春 后 快 速 降 温数 据 来 源：国家统 计局、Wind、开源 证券研 究所2023 年1-9 月，商 品 房 销 售 面 积84806 万 平 方 米，同 比 下 降7.5%，其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降6.3%。商 品 房 销 售 额89070 亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。图1：2023 年1-9 月 全国 商品房 销售额 累计同 比下降4.6%图2：2023 年1-9 月 全国 商品 房 销售 面 积累 计 同比 下 降7.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000商品房销售额：累计值（亿元）累计同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000商品房销售面积：累计值（万平米）累计同比数 据 来 源：国家 统 计局、Wind、开源 证券研 究所1.1销 售 表 现：小 阳 春 后 快 速 降 温数 据 来 源：国家统 计局、Wind、开源 证券研 究所2023年9月，单月商品房销售面积10857万平方米，同比下降10.1%。单月商品房销售额10912亿元，同比下降13.6%。7月以来降幅逐步收敛，但仍在下降过程中。图3：2023年9 月 份单 月商品 房销 售面积 同比下 降10.1%图4：2023年9 月 份单 月商品 房销 售金额 同比下 降13.6%数 据 来 源：国家 统 计局、Wind、开源 证券研 究所-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%05,00010,00015,00020,00025,000商 品 房 销售面积：当月值(万平米)同比-60%-40%-20%0%20%40%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售额：当月值（亿元）同比1.2新 开 工：低 基 数 下 仍 持 续 下 行，单 月 降 幅 逐 步 收 敛数 据 来 源：国家统 计局、Wind、开源 证券研 究所2023 年1-9 月，房屋 新开 工 面积72123万 平方米，累计 下降23.4%。其中，住 宅新 开工 面积52512 万 平方 米，下降23.9%。其中9月单月房屋新开工面积8232万平米，同比下降14.6%。图5：2023年1-9 月 房屋 新开工 面积累 计下降23.4%图6：9 月 单 月房屋 新开工 面积同 比下降14.6%数 据 来 源：国家 统 计局、Wind、开源 证券研 究所-45.0%-40.0%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%050,000100,000150,000200,000250,000房屋新开工面积：累计值（万平米）累计同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000房屋新开工面积：当月值（万平米）同比1.3 投 资：低 基 数 下 仍 持 续 回 落数 据 来 源：国家统 计局、Wind、开源 证券研 究所2023 年1-9 月，全国 房地 产 开发 投资87269亿元，同比 下降9.1%；其中，住宅 投资66279亿元，下降8.4%。2023 年9 月 单月 房 地产开发投资10369 亿元，同比下降11.3%。图7：2023年1-9 月 份全 国房地 产开发 投资同 比下降9.1%图8：2023 年9 月 单 月房地 产开发 投资同 比下降11.3%数 据 来 源：国家 统 计局、Wind、开源 证券研 究所-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000房地产开发投资完成额：累计值（亿元）累计同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%03,0006,0009,00012,00015,00018,00021,000房地产开发投资完成额：当月值（亿元）同比1.4 竣 工：整 体 表 现 靓 眼数 据 来 源：国家 统 计局、Wind、开源 证券研 究所2023 年1-9 月，全国 房屋 竣 工面 积48705 万 平米，同比 增长19.8%；其 中，住 宅竣 工35319万平米，同比 增长20.1%。2023年9 月单月房屋竣工面积4979 万平米，同比增长25.3%。图9：2023年1-9 月 份全 国房屋 竣工面 积同比 增长19.8%图10：2023 年9 月 单月 房屋竣 工面积 同比增 长25.3%。数 据 来 源：国家 统 计局、Wind、开源 证券研 究所-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%020,00040,00060,00080,000100,000120,0002021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/08房屋竣工面积：累计值（万平米）累计同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000房屋竣工面积：当月值（万平米）同比1.5 开 发 资 金 来 源：与 投 资 基 本 保 持 同 方 向 变 动数 据 来 源：国家统 计局、Wind、开源 证券研 究所2023年1-9月，全国开发资金来源98067亿元，同比下降13.5%。2023年9月单月开发资金来源10951亿元，同比下降18.0%。图11：2023 年1-9 月 份，全国开 发资金 来源同 比下降13.5%图12：2023年9 月 单月 开 发资 金来 源 同比 下 降18.0%数 据 来 源：国家 统 计局、Wind、开源 证券研 究所-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000240,000房地产开发资金来源：累计值（亿元）累计同比-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%05,00010,00015,00020,00025,00030,000房地产开发资金来源：当月值（亿元）同比1政 策 逐 步 发力，效 果 仍 需等待 23目 录CONTENTS2023综述：需求下行，预期转冷，期 待筑底2024 年房地 产行业 展望4 城中村改 造将 成为破局 的关 键抓手5 投资建议6 风险提示2.17 24 政 治 局会 议 成为 重 要 拐点7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。7月24日政治局会 议：适应我国房 地产市场供求关 系发生重大变化 的新形势，适时 调整优化房地产 政策，因城施策 用好政策工具箱，更好满足居民 刚性和改善 性住 房需求，促进 房地产市场平稳 健康发展。7月27 日住建 部：进一 步落实好降 低购买首套住房 首付比例和贷款 利率、税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施8月25日金融监 管总局关于 优化 个人 住房贷 款中 住房 套数认 定标 准的 通知8 月30日9月1日北京、上 海、广州、深圳 执行认房不认贷 政策。9月18日十四届全 国人大常委会立 法规划公开，130 件立法规划中 并未包含上届全 国人大常委会立 法规划中的 房地 产税 法9月25日央行、金融监管总局：存量首套住房商 业性个人住房贷 款的借款人可向 承贷金融机构提 出申请，由该 金融机构新发放 贷款置换存 量首 套住 房商业性个 人住房贷款。10月31日中央金融 工作会议：完善 房地产金融宏观 审慎管理，一视 同仁满足不同所 有制房地产企业 合理融资需求，因城施策用好政 策工具箱，更好 支持 刚性和改善 性住房需求。图13：2023年7 月 以来涉 及房 地产的 主要政 策整理资 料 来 源：财联社、各城 市住建 局、Wind 资 讯等、开源证 券研究 所2.2居 民 端：多个角 度 出 台 政策提 振 购 房 者信心 和 预 期政 治 局 会 议 明 确 政 策 方 向 后，7 月27 日，据 中 国 建 设 报 报 道，住 建 部 倪 虹 部 长 召 开 企 业 座 谈 会，明 确 提 出：“进 一 步 落 实 好降 低 购 买 首 套 住 房 首 付 比 例 和 贷 款 利 率、改 善 性 住 房 换 购 税 费 减 免、个 人 住 房 贷 款 认 房 不 用 认 贷 等 政 策 措 施”。8 月之后，各项政策逐步落地。调 整二套 住房商 贷利率 下限为 不低于 相应期限LPR+20BP 延长 置换 购房个税 退税 优惠时间至2025 年底。首 套住 房 商业 性 个人 住房贷 款最低 首付 款比例 统一为 不低于20%，二套30%首套 房认 房不用认 贷纳 入政策工 具箱认房不认贷降低首付比例降低利率 降低税费资 料 来 源：财联社、各城 市住建 局、Wind 资 讯等、开源证 券研究 所图14：政府 出台多 项政策 提振购 房者信 心和预 期2.2从 目 前 政 策空间 看，二 线基本“应 放 尽放”，一 线 仍有空 间城市 城 市能级本 地户籍 限购 套数本 地户籍社 保年限非 本地户 籍限 购套数非 本地户 籍社保 年限首 套无 贷 首 套有贷 二 套无贷二 套有贷未 结清认 房认贷北京 一 线城市 2-1 5 35%普宅60%，非普宅80%认 房不认 贷上海 一 线城市 2-1 5 35%普宅50%，非普宅70%认 房不认 贷深圳 一 线城市 2 3 1 5 30%普宅70%非普宅80%认 房不认 贷广州 一 线城市 限购区2-限购区1 5 30%40%认 房不认 贷表1：一 线城 市 涉房 限 制类 政 策仍 然 较多资 料来源：各城 市住建 局官网、开源 证券研 究所2.2从 目 前 政 策空间 看，二 线基本“应 放 尽放”，一 线 仍有空 间数 据 来 源：10 号 字、黑色 加粗形式一：文字在上，图表在下/形式二：文字在左，图表在右内容：单倍行距数 据 来 源：10 号 字、黑色 加粗序号 城市 城 市能级本 地户籍 限购套数本 地户籍 社保 年限非 本地户 籍限 购套数非 本地户 籍社保 年限首 套无贷 首 套有贷 二 套无贷二 套有贷未 结清认 房认贷1 杭州 二 线城市 限购区2 2 限购区1 4 25%35%认 房不认 贷2 重庆 二 线城市 2-1 1 20%30%认 房不认 贷3 天津 二 线城市 2-1 大 学生不 限 20%30%认 房不认 贷4 苏州 二 线城市 120 平不限-120 平不限-20%30%认 房不认 贷5 南京 二 线城市-25%35%认 房不认 贷6 成都 二 线城市 144 平不限-144 平不限-30%三圈层50%、一 二圈层60%、天 府 新 区、高新70%认 房不认 贷7 青岛 二 线城 市-20%30%认 房不 认 贷8 合肥 二 线城市-20%30%认 房不认 贷9 武汉 二 线城 市-20%30%认 房不 认 贷10 长沙 二 线城市 2-1-20%25%30%认 房不认 贷11 郑州 二 线城 市-20%30%认 房不 认 贷12 西安 二 线城市 2-10.5（二 环 外取消）20%30%认 房不认 贷13 无锡 二 线城市-20%30%认 房不认 贷14 宁波 二 线城市-20%20%30%认 房不认 贷15 厦门 二 线城市 2-1 本科0.530%（集 美、海 沧、同 安、翔安20%）40%（集 美、海 沧、同 安、翔安20%）认 房不认 贷16 济南 二 线城市-20%（非本市户籍30%）60%（公积金40%）仅 认贷17 福州 二 线城市 2（144 平 以下）-1-25%（公积金20%）35%（公积金30%）认 房不认 贷18 石 家庄 二 线城市-1 1 20%30%认 房不认 贷19 沈阳 二 线城市-20%30%认 房不认 贷20 长春 二 线城市 2-1 1 20%30%认 房不认 贷表2：二 线城市 整体涉 房政策 放松力 度较大资 料来源：中指 院、各 城市住 建局、开源证 券研究 所2.3企 业 端：政策着 眼 于 保 交楼、股 权 融 资、债 券 融 资 三方面保交楼7月24日，政治局会议继续提出“保交 楼、保民生、保稳定”。7月14日，央行明确将2000 亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5 月底。支持股权融资7月10日，央行、金融监管总局延长“金融16 条”政策期限至2024 年底。8月27日，证监会明确“房地产 上市公 司再融资不受破 发、破 净和亏损限制”。支持债券融资7月10 日，央行、金融监管总局延长“金融16 条”政策期限至2024 年底。8月3日，央行行长潘功胜主持召 开金融 支持民营企业发 展座谈 会，强调“推进 民营 企 业债 券融资支持 工具扩 容增量”。图15：政府 出台多 项政策 提振购 房者信 心和预 期资 料 来 源：财联 社、各 城 市住 建 局、Wind 资 讯等、开源 证 券研 究 所1政策逐 步 发力，效果 仍 需等 待 23目 录CONTENTS2023综述：需求下行，预期转冷，期 待筑底2024 年 房 地产 行 业 展望4 城中村改 造将 成为破局 的关 键抓手5 投资建议6 风险提示3.1预计2024 年 销 售 面 积同 比 下降预计2024年 商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%。预计2024 年商品房销售金额同 比下降约7%，其中一线城市、二 线 城 市、三四线城市销售价 格分别增长10%、持平、下降2%。表3：一 线城 市 占全 国 销售 面 积比 例 持续 提 升全 国商品 房销售 面积一 线城市 占比 二 线城市 占比 三 四线城 市 占比2018 171654 4735 2.8%54390 31.7%112529 65.6%2019 171558 4908 2.9%53196 31.0%113454 66.1%2020 176086 5209 3.0%53368 30.3%117509 66.7%2021 179433 5523 3.1%52307 29.2%121603 67.8%2022 135837 4946 3.6%37147 27.3%93744 69.0%数 据 来 源：中指院、Wind、开 源证券 研究所3.2定 性 看，居民对 房 产 配 置意愿 边 际 减 弱数 据 来 源：央行、Wind、开源 证券研 究所由于收入和对房价的预期转冷，居民对房地产这类资产配置意愿在边际减弱。数 据 来 源：央行、Wind、开源 证券研 究所图16：居民 当期 收 入感 受 指数 震 荡下 行图17：居民 预计未 来房价 上涨占 比震荡 下行（%）15.60 14.00 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.002013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-06居民预计未来房价上涨占比40.0045.0050.0055.0060.0065.0070.002001-032002-032003-032004-032005-032006-032007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-032014-032015-032016-032017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-03居民当期收入感受指数3.2定 性 看，居民对 房 产 配 置意愿 边 际 减 弱数 据 来 源：央行、Wind、开源 证券研 究所图18：居民 预计未 来房价 上涨占 比震荡 下行，而下降 占比有 所提升0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.00看不准占比 下降占比 基本不变占比 上涨占比3.2从 挂 牌 数 据看，殊 途 同 归数 据来源：链家 网、开 源证券 研究所表4：核 心一二 线城市 挂牌量 持续增 长序号 城市 城市能级2022年6 月（链家、万套）2023 年1 月（链家、万套）2023 年11 月4 日（链家、万套）挂 牌 量较2023年1月增长居民挂牌比例估算（假 设贝壳覆盖70%房 源、户均2.7人）1 北京 一线城市 8.8 10.1 14.5 43%2.5%2 广州 一线城市 10.9 12.6 14.3 13%2.9%3 重庆 二线城市 17.1 17.2 23.8 38%4.3%4 苏州 二线城市 12.9 14.0 17.2 23%5.2%5 成都 二线城市 16.2 18.0 22.4 24%4.1%6 杭州 二线城市 9.2 10.9 14.0 28%4.4%7 南京 二线城市 13.7 14.8 18.4 24%7.5%8 天津 二线城市 16.2 16.0 18.5 16%5.2%9 宁波 二线城市 7.7 7.4 8.6 17%3.5%10 青岛 二线城市 7.8 7.8 11.7 50%4.4%11 无锡 二线城市 4.2 4.5 5.8 29%3.0%12 长沙 二线城市 5.6 5.8 6.8 18%2.6%13 郑州 二线城市 8.3 8.5 12.1 42%3.7%14 济南 二线城市 5.8 5.7 7.3 28%3.0%15 合肥 二线城市 8.8 10.7 11.0 3%4.5%16 福州 二线城市 3.3 3.2 4.1 27%1.9%17 沈阳 二线城市 13.3 12.0 14.9 24%6.3%18 长春 二线城市 7.7 7.1 7.4 4%3.1%19 厦门 二线城市 2.8 2.9 3.2 11%2.3%20 佛山 二线城市 8.4 10.0 11.7 17%4.7%21 东莞 二线城市 4.4 5.7 7.2 28%2.7%22 西安 二线城市 10.6 10.9 11.8 7%3.4%23 大连 二线城市 9.7 9.9 11.7 19%6.0%24 昆明 二线城市 4.5 4.2 4.6 9%2.1%25 南昌 二线城市 6.1 6.3 7.2 15%4.3%3.2二 手 房 本 身也会 分 流 新 房需求数 据 来 源：各城市 房管局、Wind、开 源证券 研究所从数据看，2023 年二手房市场表现好于新房市场。数 据 来 源：各城 市 房管 局、Wind、开 源证券 研究所0100200300400500600700800900W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W512020 2021 2022 2023050100150200250300W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W512020 2021 2022 2023图19：2023 年前43 周36 城 市新 房 网签 规 模累 计 同比 增 速-11%图20：2023年前43 周17 城 市二手 房网签 规模累 计同比 增速+31%3.3从 土 拍 情 况 展望2024 年 新 开工数 据来源：中指 院、开 源证券 研究所土地推出：2023 年10 月，全国355城全类型土地推出建面同比-9%，累计同比-20%。土地成交：2023 年10 月，全国355城全类型土地成交建面同比-38%，累计同比-26%。预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%。图21：2023 年10 月，全国355 城 全类 型土地 推出建 面同比-9%图22：2023 年10 月，全 国355 城 全类 型土地 成交建 面同比-38%数 据来 源：中 指 院、开 源证 券 研究 所-60%-40%-20%0%20%40%60%80%02000040000600008000010000012000020/01 20/07 21/01 21/07 22/01 22/07 23/01 23/07全国355 城推出建面 单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%01000020000300004000050000600007000080000900001000002020/1 2020/7 2021/1 2021/7 2022/1 2022/7 2023/1 2023/7全国355 城成交建面 同比3.4由2021-2022 年 新 开 工反 推2024 年竣工数 据来源：国家 统计局、开源 证券研 究所考虑到2019-2021 年新开工规模处于较高水平，考虑3 年 左 右 的 竣 工周 期，预计2024 年 竣 工增 速 仍 较 为 可 观，预计2024 年全年竣工增速约8%。图23：2019 年 商品 房新开 工规模 见顶后 持续回 落图24：商品 房待售 面积规 模持续 温和上 行数 据来源：国家 统计局、开源 证券研 究所227154 224433 198895 120587 050000100000150000200000250000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022房 屋 新 开工面积:累计值:年度010000200003000040000500006000070000800002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022商品房待售面积（万平米）1政策逐 步 发力，效果 仍 需等 待 23目 录CONTENTS2023综述：需求下行，预期转冷，期 待筑底2024 年房地 产行业 展望4 城 中 村 改 造将成 为 破 局 的关键 抓 手5 投资建议6 风险提示4.1城 中 村 改 造：与 棚 改 有 差异，但 地 方 政府有 很 强 动 力推动城中村是我国城市化进程中出现的一种特殊现象。城市的扩张将城市周边的农村逐渐纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。从字面上看，城中村改造是将“城”中之“村”进行改造的一类城市更新，但与旧改、棚户区改造等不同的是，城中村的土地性质和权属不同，这就进一步带来城中村改造的参与主体、资金来源、操作流程上的巨大差异。表5：四 个一 线 城市 城 中村 改 造起 步 较早上海 深圳 广州 北京启 动时间 2014 2004 2000 2004体量截至2022年 底，全 市已批 准的62个 城 中 村 改造项 目，剩 余零星 二 级 旧 里 以下 房 屋约 38 万平方米、不 成 套旧住 房总量 约 659 万 平方米，合计 上海城 中村体量规模达到 697 万平方米。超过1500 个 截至2018年 底，有272 个-分布外 环周边 和郊区 新城为 主，市中 心体量 很少市 区范围 内均匀 分布 主 要分 布 在郊 区资 料来源：搜狐 焦点黄 冈站公 众号、中国网 地产、未来可 栖公众 号、开 源证券 研究所4.1棚 户 区 改 造和城 中 村 改 造的主 要 差 异类别 棚户区改 造 城中村改 造定义针对 于城 镇中，历史 遗 留 的集 中成 片危 旧 住房、破房 烂院，公 共 设施 无 法 配套，消 防出 行、生产生 活存 在明 显 公共 安 全 隐患 的旧 城、旧 房、危房、棚 户将“城”中之“村”进 行 改造 的一 类城 市 更新土地性质 国有 建设 用地 集体用地更新对象 旧城、旧 房、棚 户 城中村的 自建房、宅基 地城市能级 全国范围，三四 线 城市 为主 超大、特 大城市更新方式 拆除重建+货 币化 安 置“留 改拆”并 举更新节奏 相对较快 相对较慢参与主体 政府、居 民 政府、村 集体、村民、开 发商产品模式 以销售 型 物业为 主 为主 出售型物 业及持 有型物 业资金来源 央行、政 策性银行、地 方 政府、棚 改专项 债 政府出资、社会 资本、村 集体出资、旧改 基金表6：棚 户区 改 造和 城 中村 改 造的 差 异众 多资 料来 源：律 图 网、开 源证 券 研究 所4.2改 造 模 式：三个 环 节 衍 生出多 种 模 式城市更新的核心环节大致可以划分为：做地、收储、开发运营 三个环 节。做地包括土地整理和补偿安置两方面工作；收储主要是政府的土地储备机构，对土地使用权进行购买，可能还会进行土地转性、调规；开发运营指的是房地产开发和持有物业（商业、酒店、车位、长租公寓、购物广场等）运营，以及伴随的物业管理。从实践中看，除了收储环节必须由政府的土地储备机构执行，其他环节都可以由不同类型主体来承担，进一步衍生出不同的城市更新模式：土地储备、村集体改造、公益项目建设、统筹做地模式。从过往看，政府、地方国企、村集体、社会资本都有参与的案例。做地 国企 政府 民 企（退 出）村 集体收储 政府开 发运营 地 方国企 综 合业 态 运营能 力强 的 房企资 料来源：国务 院、开 源证券 研究所图25：城市 更新的 核心环 节包括 做地、收储、开发运 营4.2改 造 模 式：三个 环 节 衍 生出多 种 模 式政府主导 模式政府和市 场方合 作模式市场方主 导模式政府收储 模式政府统租 模式政府综合 整治模 式毛地出让 引入社 会资本 改 造土地整理 模式农村 集体 自改 模 式原土地使 用权人 自改村企合作 模式企业收购 改造模 式2017年6月30日，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了 广东省“三旧”改造税收指引 公布了三大类九种“三旧”改造模式的情况描述、典型案例。图26：广东 省三旧 改造的9 种 模式资 料 来 源：广 东 省“三旧”改 造税收 指引、开 源 证 券研究 所4.3改 造 模 式：上海 模 式方式 具体 说明土地 储备 方式各有 关区 政府 通过 土地 储 备方 式（市级 土地 储备 机 构不 参与），对“城中 村”地 块实 施土 地征收、补偿 安置 和必 要的 基 础设 施建 设。经营 性土 地 形成“净 地”后，公开 招 标、拍卖、挂 牌出让，由受让 人按 照规 划开 发建设。农村 集体 经济 组织改 造方 式以农 村集 体经 济组 织为 改 造主 体，可引 入合 作单 位 共同 改造 开发。改 造方 案 在市、区 有关 部门指导下，经村民 集体 讨论 确定后，由 农村 集体 经济 组织 或合 作单 位自 筹资 金改 造开 发。公益 性项 目建 设方式城中 村”地块 规划 建设 为 公益 性项 目的，可 通过 组 织实 施公 益性 项目 建设，对“城中 村”地块进行 改造，以 改善 和提 高 区域 生态 环境 质量。根据上海市建设管理委等十一部门联合发布的 关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见，城中村改造有：土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设三种方式。从实践中看，土地储备方式是比较常用的方式。表7：上 海城 中 村改 造 主要3种模式资 料 来 源：上海 市 建设 管 理委 等 十一 部 门 关 于本 市 开展“城中 村”地 块 改造 的 实施 意 见、开 源 证 券研 究 所4.3改 造 模 式：广州 模 式方式 具 体说 明政 府收储 由 政 府 整 理 土地，负责对 原权利 人补偿 安置，整理的 土地纳 入储备 后，按 照规划 进行开 发建设。自 主改造 由 权 利 人 根 据批复 的实施 方案实 施改造，根据 改造方 式需求 依法自 行开展 改造工 作。合 作改造 由 政府或 者权利 人引进 市场主 体合作 参与改 造统 筹做地做 地主体 筹集资 金，配 合属地 政府在 指定范 围内开 展征收 补偿安 置工作，实施“七通 一平”，将“生地”做成“熟地”交由政 府收储。重点 城市更 新片区 可将做 地与土 地开发 建设一 并通过 公开招商 选定做 地主体，做地 主体在 完成前 期各项 工作并 按规定 缴纳土 地出让 金后，以协议 出让方 式获取土 地使用 权，进 行开发 建设。根据广州市住建局发布的广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿），广州市的三旧改造有政府收储、自主改造、合作改造、统筹做地四种方式。其中针对统筹做地模式，广州市政府专门印发广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知，也被业内称为“做地10条”。“做地10条”中最核心的事指定了做地主体：政府认定国有企业作为做地主体，市级做地主体包括 越 秀 集 团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团 等全 资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。表8：广 州城中 村改造 主要4种模式资 料 来 源：广州 市 住建 局 广州 市旧 村 庄旧 厂 房旧 城 镇改 造 实施 办 法（征 求意 见 稿）、开 源 证券 研 究所4.4城 中 村 体 量估计1.21 个 超 大特 大城 市城 区人口七普：全国城市家庭户自建住房比例七普：全国人均住房建筑 面 积(乡 村）城中村改造面积估算城中村改造套数估算单位 万人%平米 万平米万 套（假设100 平米/套）21043 10%41.34 87514 875未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于（1）前期投入大，改造周期长,财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。表9：未 来城中 村改造 潜在规 模测算数 据 来 源：Wind、财政 部、乐 居网、开源 证 券研 究 所1政策逐 步 发力，效果 仍 需等 待 23目 录CONTENTS2023综述：需求下行，预期转冷，期 待筑底2024 年房地 产行业 展望4 城中村改 造将 成为破局 的关 键抓手5 投资建议6 风险提示投资建议1.预计2024年 涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动2023 年 房 地 产政 策 密 集出 台，7 月24 日 政 治局 会 议 后，一系 列 房地 产的 放 松 政 策快 速 落地，特 别 是 一 线城 市，也 进行 了 实 质 性的 放松。预计2024 年 涉 房 政 策 仍 然 将 保 持 温 和，核 心 一 二 线 城 市 仍 会 进 一 步 松 动，支 持 居 民 释 放 刚 性 和 改 善 性 需 求。同时，我 们 预 计房地产业发展新模式将在2024 年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。2.展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段对2024年房地产行业总 量指标：（1）预计2024 年商品房销售面积同 比下降 约6%，其中 一 线城 市、二线城市、三 四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商 品房 销售 金额 同比 下降 约7%，其中一线城市、二线城市、三四 线城 市销 售价 格分 别增长10%、持平、下降2%；（3）预计2024 年 新 开 工 仍 然 将 低 位 徘 徊，但考虑到2023 年基数已经足够低，预计新开工增速同比 约-5%；4）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速 约8%。3.城 中 村 改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动未来21 个 超 大 特 大 城 市 有 很 强 动 力 推 进 城 中 村 改 造，测算潜在可供改造的面积约8.7 亿平米。假设30 年改造完成，则 年 化 释
展开阅读全文