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请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告|2 0 2 3 年 1 1 月 1 7 日超 配房 地 产 行 业 2 0 2 4 年 投 资 策 略筑 底 期 接 近 尾 声，开 工 端 值 得 期 待核 心 观 点 行 业 研 究 行 业 投 资 策 略房 地 产超 配 维 持 评 级证 券 分 析 师：任 鹤 证 券 分 析 师：王 粤 雷0 1 0-8 8 0 0 5 3 1 5 0 7 5 5-8 1 9 8 1 0 1 9r e n h e g u o s e n.c o m.c n w a n g y u e l e i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 0 0 4 0 0 0 6 S 0 9 8 0 5 2 0 0 3 0 0 0 1证 券 分 析 师：王 静0 2 1-6 0 8 9 3 3 1 4w a n g j i n g 2 0 g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 2 1 0 0 0 0 2市场走势资 料 来 源：W i n d、国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理相关研究报告 统 计 局 1 0 月 房 地 产 数 据 点 评-基 本 面 表 现 仍 较 弱，期 待 年 底 政策 发 力 2 0 2 3-1 1-1 6 2 0 2 3 年 1 0 月 房 地 产 数 据 点 评-销 售 同 比 改 善 验 证 基 数 效 应，期待 需 求 端 政 策 继 续 发 力 2 0 2 3-1 1-0 3 房 地 产 行 业 2 0 2 3 年 1 1 月 投 资 策 略-看 好 基 本 面 修 复 与 政 策 共振 行 情 2 0 2 3-1 0-3 0 数 据 背 后 的 地 产 基 建 图 景（三）-地 产 基 本 面 拐 点 尚 未 出 现，基 建 投 资 增 速 企 稳 可 期 2 0 2 3-1 0-2 5 统 计 局 9 月 房 地 产 数 据 点 评-基 本 面 拐 点 尚 未 出 现，但 Q 4 数 据与 政 策 共 振 可 期 2 0 2 3-1 0-2 02 0 2 4 年 展 望：销 售 筑 底 期 接 近 尾 声，2 0 2 4 年 销 售 降 幅 预 计 将 大 幅 收 窄。值得 期 待 的 主 要 有 两 个 方 向：一 是 高 土 储/低 库 存 下，开 工 势 能 较 大，地 产 新开 工 预 计 表 现 较 好，利 好 代 建 及 开 工 端 建 材 企 业；二 是 城 中 村 改 造，核 心 是部 分 城 市 降 低 成 本 的 试 点 能 否 取 得 成 功。进 入 2 0 2 3 下 半 年，高 层 重 磅 发 声，高 能 级 城 市 纷 纷 跟 进 落 地 需 求 端 放 松 政策，但 效 果 微 弱。展 望 2 0 2 4 年，需 求 端 政 策 仍 有 较 大 放 松 空 间，但 在“商品 房+保 障 房”双 轨 制 体 系 这 一 新 的 顶 层 设 计 下，我 们 预 计 明 年 需 求 端 政 策的 放 开 仍 将 是 逐 步 的，若 能 同 时 扭 转 居 民 收 入 预 期 和 房 价 上 涨 预 期 这 两 大 指标，政 策 效 果 或 将 较 为 明 显。2 0 2 3 年 以 来，城 中 村 改 造 被 多 次 提 及，结 合“1 4 号 文”的 设 计 纲 领，城 中村 改 造 已 成 为 下 一 阶 段 房 地 产 行 业 的 重 点 内 容。值 得 注 意 的 是，本 轮 城 中 村改 造 在 任 何 意 义 上 都 无 法 类 比“棚 改”，主 要 难 点 不 是 融 资 问 题，而 是 要 看能 否 通 过 非 市 场 化 手 段 压 低 成 本。当 前 需 要 关 注 广 州 作 为 城 中 村 改 造 经 验 最丰 富、态 度 最 积 极、空 间 最 大、房 价 最 低 的 一 线 城 市，能 否 按 节 奏 完 成 1 0月 发 布 的 改 造 规 划。主 要 指 标 预 测：开 工 强、销 售 承 压、竣 工 弱。1）对 2 0 2 4 年 格 局 的 判 断：2 0 2 3年 延 续 了 供 需 双 弱，需 求 更 弱 的 格 局，成 交 量 下 行 主 因 并 非 供 给，当 前 的 土储 是 充 足 的，不 管 2 0 2 4 年 需 求 复 苏 强 度 如 何，供 给 都 不 会 对 销 售 构 成 障 碍；2）销 售：短 期 持 续 承 压，在 中 性 条 件 下 预 计 2 0 2 4 年 销 售 面 积 为-1 0%（约 1 1.4亿 平 方 米），对 应 的 销 售 额 增 速 预 计 为-6%（约 1 2.0 万 亿 元）；3）新 开 工：2 0 2 3 年 末 待 开 发 土 储 预 计 为 5.4 亿 平 方 米（上 年 末 存 量 土 储+新 增 土 地 购 置面 积-新 开 工 面 积 对 应 占 地 面 积），同 比+8%，已 开 未 售 面 积 约 为 1.5 亿 平 方米，大 幅 下 降 约 7 7%，在 去 化 率 稳 定 的 情 况 下，已 开 未 售 面 积 不 足 必 将 倒 逼开 工 意 愿 增 强，预 计 2 0 2 4 年 新 开 工 面 积 为+1 2%（1 0.6 亿 平 方 米）；4）竣 工：“保 交 楼”一 次 性 回 补 已 完 成，预 计 竣 工 面 积 将 为 8.6 亿 平 方 米，同 比-1 7%；5）土 地：在 2 0 2 4 年 新 开 工 意 愿 增 强 后，开 发 商 将 普 遍 迎 来 补 库 存 的 压 力，预 计 2 0 2 4 年 土 地 出 让 金 将 呈 前 低 后 高 态 势，预 计 全 年 同 比-8%；6）投 资：土 地 购 置 费 预 计 延 续 下 行 至-8.5%，建 安 投 资 同 比-4.6%，拿 地 建 安 双 双 承 压，预 计 全 年-6%。投 资 建 议：1）随 着 高 能 级 城 市 需 求 端 政 策 逐 步 落 地，土 储 质 量 优、投 资 强度 稳 定 的 优 质 房 企 将 显 著 受 益 于 楼 市 热 度 的 边 际 改 善，取 得 销 售 和 规 模 的 稳定 增 长；2）城 改+保 障 房 建 设 将 释 放 大 量 高 价 值 地 块，有 能 力 且 有 资 源 的 地方 型 国 企 将 持 续 受 益，结 合 当 前 城 投 拿 地 比 例 和“1 4 号 文”的 纲 领，代 建 龙头 企 业 未 来 也 将 大 有 可 为。建 议 关 注 布 局 高 能 级 城 市 的 优 质 龙 头、规 模 适 中且 有 城 改 资 源 的 地 方 国 企、以 及 极 度 悲 观 下 的 地 产 服 务 龙 头 企 业（如 中 介、代 建、物 业 等）。推 荐：贝 壳-W、越 秀 地 产、华 润 置 地、中 国 海 外 发 展、保利 发 展、万 科 A、绿 城 管 理 控 股、招 商 积 余 等。风 险 提 示：城 中 村 改 造 进 度 不 及 预 期、政 策 落 地 效 果 不 及 预 期、房 企 信用 风 险 事 件 超 预 期 冲 击、行 业 出 现 进 一 步 下 行 的 风 险。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告2内 容 目 录2 02 3 年回 顾：供求关 系发 生重大 变化，主要 指标未 见明 显复苏.5政 策：供 求 关 系 发 生 重 大 变 化，高 能 级 城 市 开 启 放 松.5销 售：弱 复 苏 贯 穿 全 年，阶 段 性 脉 冲 难 以 持 续.7投 资：拿 地 与 建 安 双 重 拖 累 导 致 投 资 承 压.1 0开 竣 工：开 工 承 压，竣 工 高 增.1 1融 资：房 企 融 资 端 修 复 承 压，2 0 2 4 年 偿 债 压 力 仍 大.1 22 02 4 年展 望：“商品+保障”双轨 并行，关注 城中 村改造 进展.1 4政 策：“商 品+保 障”新 发 展 模 式 确 定，需 求 端 仍 有 较 大 放 松 空 间.1 4城 中 村 改 造：并 非“棚 改”，重 视 广 州 试 点.1 5主要 指标 预测：开工 强、销 售承压、竣 工弱.1 7供 需：延 续 双 弱 格 局，且 需 求 比 供 给 更 弱.1 7销 售：短 期 持 续 承 压，预 计 全 年-1 0%.1 9开 工：已 开 未 售 面 积 不 足 倒 逼 开 工 意 愿 增 强，预 计 全 年+1 2%.2 0竣 工：“保 交 楼”一 次 性 回 补 已 完 成，预 计 全 年-1 7%.2 1土 地：土 地 出 让 金 呈 前 低 后 高 态 势，预 计 全 年-8%.2 2投 资：拿 地 建 安 双 双 承 压，预 计 全 年-6%.2 2投资 建议.2 3主 线 1：关 注 布 局 高 能 级 城 市 的 优 质 龙 头.2 3主 线 2：关 注 受 益 于 城 中 村 改 造 的 地 方 国 企.2 3主 线 3：关 注 极 度 悲 观 下 的 物 业 服 务 企 业.2 3风险 提示.2 3XVCXyRqNoNpOrPoNrMoRmNaQdNbRsQoOmOsRjMmNnMeRoPpQ7NoPrRxNtRpPwMmPqN请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告3图 表 目 录图 1：单 季 度 成 交 额 增 速.8图 2：相 对 2 0 1 9 年 的 单 季 度 成 交 量.8图 3：商 品 房 销 售 额 累 计 同 比.8图 4：商 品 房 销 售 额 单 月 同 比.8图 5：商 品 房 销 售 面 积 累 计 同 比.9图 6：商 品 房 单 月 销 售 均 价（元/）.9图 7：3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 及 当 年 累 计 同 比.9图 8：3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 同 比.9图 9：百 强 房 企 单 月 销 售 额 及 当 年 累 计 同 比.1 0图 1 0：百 强 房 企 单 月 销 售 额 同 比.1 0图 1 1：T O P 2 0 房 企 2 0 2 3 年 1-1 0 月 累 计 销 售 额 及 累 计 同 比.1 0图 1 2：房 地 产 开 发 投 资 累 计 增 速.1 1图 1 3：土 地 购 置 费 累 计 增 速.1 1图 1 4：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 面 积 及 当 年 累 计 同 比.1 1图 1 5：3 0 0 城 住 宅 用 地 当 月 成 交 溢 价 率.1 1图 1 6：新 开 工 面 积 累 计 同 比.1 2图 1 7：竣 工 面 积 累 计 同 比.1 2图 1 8：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 累 计 同 比.1 2图 1 9：国 内 贷 款 拉 动 v s 销 售 回 款 拉 动.1 2图 2 0：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 总 额 及 同 环 比.1 3图 2 1：房 企 非 银 融 资 发 行 总 额 当 年 累 计 同 比.1 3图 2 2：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 额 的 类 别 构 成.1 3图 2 3：房 企 各 类 别 非 银 融 资 发 行 额 累 计 同 比.1 3图 2 4：房 企 海 外 债 到 期 情 况（单 位：亿 元）.1 3图 2 5：房 企 信 用 债 到 期 情 况（单 位：亿 元）.1 3图 2 6：政 策 效 果 传 导 示 意 图.1 4图 2 7：居 民 收 入 信 心 指 数.1 5图 2 8：居 民 部 门 杠 杆 率.1 5图 2 9：居 民 房 价 上 涨 预 期 指 数.1 5图 3 0：居 民 未 来 3 个 月 准 备 增 加 购 房 支 出 的 比 例.1 5图 3 1：不 同 年 份 的 供 需 关 系 划 分.1 8图 3 2：历 年 销 售 面 积 增 速.1 8图 3 3：历 年 库 存 去 化 率.1 8图 3 4：历 年 年 末 总 库 存 及 增 速（单 位：万 平 方 米）.1 9图 3 5：2 0 3 0 年 及 远 期 新 建 住 宅 需 求 测 算（单 位：亿 平 方 米）.2 0图 3 6：已 开 未 售 与 未 开 土 储 面 积（单 位：万 平 方 米）.2 1图 3 7：实 际 竣 工 与 自 发 竣 工 增 速.2 1请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告4图 3 8：在 手 土 储 面 积 及 去 化 周 期（单 位：万 平 方 米、年）.2 2表 1：“7 2 4”政 治 局 会 议 后 中 央 以 及 部 分 重 点 城 市 政 策 一 览.5表 2：超 大 特 大 城 市 人 口 数 据 及 销 售 数 据.1 6表 3：城 改 三 个 阶 段.1 6表 4：中 长 期 住 宅 需 求 测 算.1 9表 5：房 地 产 开 发 投 资 估 算（单 位：亿 元）.2 3请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告52 0 2 3 年 回 顾：供 求 关 系 发 生 重 大 变 化，主 要指 标 未 见 明 显 复 苏政 策：供 求 关 系 发 生 重 大 变 化，高 能 级 城 市 开 启 放 松2 0 2 3 年 上 半 年，虽 然 全 国 各 地 频 频 出 台 放 松 政 策，包 括 在 中 低 能 级 城 市 放 松 限 购限 贷 限 售，推 进 不 动 产“带 押 过 户”，推 出 人 才 购 房 优 惠、购 房 补 贴 及 契 税 补 贴等 购 房 激 励 措 施，优 化 房 贷 首 付 比 例、房 贷 利 率、公 积 金 贷 款 条 件，放 宽 房 贷 还款 年 龄 上 限 等 措 施，但 都 局 限 在“一 城 一 策”甚 至“一 区 一 策”的 框 架 内，几 乎没 有 中 央 层 面 重 磅 的 政 策 出 台。上 半 年 仅 有 的 几 次 高 层 对 房 地 产 行 业 困 境 的 发 声，均 集 中 在 1 月 份，随 着 2-3 月 份 地 产 销 售 的 超 预 期 恢 复，发 声 明 显 减 弱。7 月 2 4 日 中 央 政 治 局 会 议 指 出 要“适 应 我 国 房 地 产 市 场 供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的新 形 势，适 时 调 整 优 化 房 地 产 政 策，因 城 施 策 用 好 政 策 工 具 箱，更 好 满 足 居 民 刚性 和 改 善 性 住 房 需 求”，明 确 了 房 地 产 市 场 供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 新 定 调，至此，本 次 近 两 年 的 需 求 端 宽 松 周 期 开 启 了 新 的 阶 段。在“7 2 4”政 治 局 会 议 定 调 后，各 部 门 积 极 响 应，央 行、金 融 监 管 总 局、住 建 部 等部 门 在 8 月 末 发 布 了“认 房 不 认 贷”、下 调 首 付 比 例、下 调 新 增 和 存 量 贷 款 利 率等 纲 领 性 政 策，值 得 一 提 的 是，“认 房 不 认 贷”和 下 调 首 付 比 例 是 自 2 0 1 4 年 后的 首 度 重 启。随 后，各 个 城 市 迅 速 跟 进，高 能 级 城 市 需 求 端 政 策 不 断 优 化，集 中在 限 购、限 贷、下 调 利 率、减 免 税 费 等 方 面。截 至 目 前，四 大 一 线 城 市 均 全 域 无差 别 执 行“认 房 不 认 贷”政 策，一 线 城 市 中 广 州、上 海 部 分 地 区 解 除 或 放 松 限 购，部 分 二 线 城 市 也 全 面 打 开 了 限 购。表 1：“7 2 4”政治局会议后中央以及部分重点城市政策一览序 号 日 期 地 区 政 策 文 件 放 松 方 向 主 要 内 容 部 门1 7 月 2 4 日 全 国-要 切 实 防 范 化 解 重 点 领 域 风 险，适 应 我 国 房 地 产 市 场 供 求 关 系 发 生 重大 变 化 的 新 形 势，适 时 调 整 优 化 房 地 产 政 策，因 城 施 策 用 好 政 策 工 具箱，更 好 满 足 居 民 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求，促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康发 展。要 加 大 保 障 性 住 房 建 设 和 供 给，积 极 推 动 城 中 村 改 造 和“平 急两 用”公 共 基 础 设 施 建 设，盘 活 改 造 各 类 闲 置 房 产。中 央 政 治 局 会 议2 8 月 1 日 全 国指 导 商 业 银 行 依 法 有 序 调 整存 量 个 人 住 房 贷 款 利 率限 贷、利 率因 城 施 策 精 准 实 施 差 别 化 住 房 信 贷 政 策，继 续 引 导 个 人 住 房 贷 款 利 率和 首 付 比 例 下 行，更 好 满 足 居 民 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求。指 导 商 业 银行 依 法 有 序 调 整 存 量 个 人 住 房 贷 款 利 率。中 国 人 民 银 行3 8 月 2 5 日 全 国关 于 优 化 个 人 住 房 贷 款 中 住房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷居 民 家 庭（包 括 借 款 人、配 偶 及 未 成 年 子 女）申 请 贷 款 购 买 商 品 住 房时，家 庭 成 员 在 当 地 名 下 无 成 套 住 房 的，不 论 是 否 已 利 用 贷 款 购 买 过住 房，银 行 业 金 融 机 构 均 按 首 套 住 房 执 行 住 房 信 贷 政 策。住 建 部、央 行、金 融 监 管 总 局4 8 月 3 0 日 广 州关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”。广 州 市 人 民 政 府5 8 月 3 0 日 深 圳关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”。深 圳 市 住 房 和 建设 局、中 国 人 民银 行 深 圳 市 分行、国 家 金 融 监督 管 理 总 局 深 圳监 管 局6 8 月 3 1 日 全 国国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 关 于降 低 存 量 首 套 住 房 贷 款 利 率有 关 事 项 的 通 知利 率存 量 首 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 的 借 款 人 可 向 承 贷 金 融 机 构 提 出 申请，由 该 金 融 机 构 新 发 放 贷 款 置 换 存 量 首 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款。新 发 放 贷 款 的 利 率 水 平 由 金 融 机 构 与 借 款 人 自 主 协 商 确 定，但 在 贷 款市 场 报 价 利 率（L P R）上 的 加 点 幅 度，不 得 低 于 原 贷 款 发 放 时 所 在 城 市首 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 政 策 下 限。新 发 放 的 贷 款 只 能 用 于偿 还 存 量 首 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款，仍 纳 入 商 业 性 个 人 住 房 贷 款管 理。中 国 人 民 银 行7 8 月 3 1 日 全 国关 于 调 整 优 化 差 别 化 住 房 信贷 政 策 的 通 知限 贷、利 率1、对 于 贷 款 购 买 商 品 住 房 的 居 民 家 庭，首 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款最 低 首 付 款 比 例 统 一 为 不 低 于 2 0%，二 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 最低 首 付 款 比 例 统 一 为 不 低 于 3 0%。2、首 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 政 策 下 限 按 现 行 规 定 执 行，二 套住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 政 策 下 限 调 整 为 不 低 于 相 应 期 限 贷 款 市场 报 价 利 率 加 2 0 个 基 点。中 国 人 民 银 行、国 家 金 融 监 督 管理 总 局请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告68 8 月 3 1 日 福 州关 于 调 整 优 化 房 地 产 政 策 措施 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康发 展 的 通 知限 购本 市 户 籍 居 民 家 庭 在 限 购 区 域 内 已 拥 有 2 套 及 以 上 商 品 住 房（含 二 手住 房）的，暂 停 向 其 销 售 限 购 区 域 内 单 套 建 筑 面 积 1 4 4 平 方 米 及 以 下的 商 品 住 房（含 二 手 住 房）。非 本 市 户 籍 居 民 家 庭 在 限 购 区 域 内 已 拥有 1 套 及 以 上 商 品 住 房（含 二 手 住 房）的，暂 停 向 其 销 售 限 购 区 域 内单 套 建 筑 面 积 1 4 4 平 方 米 及 以 下 的 商 品 住 房（含 二 手 住 房）；居 民 家庭 生 育 二 个 孩 子 及 以 上，其 中 一 个（或 一 个 以 上）孩 子 未 成 年 的，根据 子 女 出 生 医 学 证 明 或 户 籍 证 明 等，可 在 限 购 区 域 内 再 购 买 1 套 1 4 4平 方 米 及 以 下 的 商 品 住 房（含 二 手 住 房）。居 民 家 庭 将 限 购 区 域 内 名下 已 办 理 产 权 证 的 存 量 住 房 作 为 租 赁 住 房 或 保 障 性 租 赁 住 房 全 部 出 租后，可 在 限 购 区 域 内 再 购 买 1 套 建 筑 面 积 1 4 4 平 方 米 及 以 下 商 品 住 房（含 二 手 住 房），用 于 自 住。福 州 市 人 民 政 府9 9 月 1 日 天 津关 于 进 一 步 调 整 优 化 房 地 产政 策 更 好 满 足 居 民 刚 性 和 改善 性 住 房 需 求 的 通 知限 购、限 贷支 持 大 学 毕 业 生 合 理 购 房 需 求，非 天 津 市 户 籍 大 学 毕 业 生 在 本 市 住 房限 购 区 域 无 住 房 的，可 凭 劳 动 合 同 或 企 业 注 册 证 明 和 毕 业 证 购 买 一 套住 房。将 天 津 市 住 房 限 购 区 域 调 整 为 市 内 六 区，居 民 在 住 房 限 购 区 域内 购 买 新 建 商 品 住 房 或 二 手 住 房 的，仍 然 执 行 天 津 市 住 房 限 购 套 数 及资 格 政 策。执 行“认 房 不 认 贷”。天 津 市 住 房 城 乡建 设 委1 0 9 月 1 日 北 京关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”。北 京 住 建 局、央行 北 京 分 行、国家 金 融 监 督 管 理总 局 北 京 监 管 局1 1 9 月 1 日 上 海关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”。上 海 住 建 局、央行 上 海 分 行、国家 金 融 监 督 管 理总 局 上 海 监 管 局1 2 9 月 1 日 成 都关 于 优 化 成 都 市 个 人 住 房 贷款 中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”。成 都 市 住 建 局1 3 9 月 2 日 苏 州关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”。苏 州 市 住 建 局1 4 9 月 3 日 无 锡关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”。无 锡 市 住 建 局1 5 9 月 7 日 南 京促 进 房 地 产 市 场 发 展 南 京 最新 举 措限 购、限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”；玄 武 区、秦 淮 区、建 邺 区、鼓 楼 区 解 除 限 购。“南 京 发 布”微信 公 众 号1 6 9 月 1 4 日 福 州优 化 个 人 住 房 贷 款 中 住 房 套数 认 定 标 准限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”福 州 市 住 房 保 障和 房 产 管 理 局1 7 9 月 1 5 日 合 肥关 于 进 一 步 优 化 房 地 产 调 控政 策 的 通 知限 购、限贷、限 售在 本 市 市 区 购 买 住 房（含 二 手 住 房）的 普 通 购 房 人，不 再 审 核 购 房 资格。销 售 登 记 起 始 时 间 在 本 通 知 发 布 后（含 当 日）的 房 源，取 得 不 动产 权 证 后 可 上 市 交 易。人 才 公 寓 等 特 殊 情 形 商 品 住 房 需 上 市 交 易 的，仍 按 相 关 政 策 和 合 同 约 定 执 行。执 行“认 房 不 认 贷”。合 肥 市 人 民 政 府1 8 9 月 1 8 日 天 津关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”天 津 市 住 房 和 城乡 建 设 委 员 会1 9 9 月 1 9 日 青 岛关 于 优 化 我 市 个 人 住 房 贷 款中 住 房 套 数 认 定 标 准 的 通 知限 贷 执 行“认 房 不 认 贷”青 岛 市 住 房 和 城乡 建 设 局2 0 9 月 1 9 日 无 锡关 于 促 进 我 市 房 地 产 市 场 平稳 健 康 发 展 若 干 政 策 措 施 的通 知限 购、限贷、利 率将 经 开 区 太 湖 街 道、华 庄 街 道 移 出 限 购 区 域；取 消 现 有 的 购 房 限 制 性措 施，居 民 家 庭（含 非 本 市 户 籍 居 民 家 庭）在 市 区 范 围 内 购 买 商 品 住房（含 二 手 住 房）的，房 地 产 企 业、房 地 产 经 纪 机 构 不 再 对 购 房 资 格进 行 核 验；取 消 企 事 业 单 位 购 买 新 建 商 品 住 房 的 套 数 限 制。执 行“认房 不 认 贷”。对 于 贷 款 购 买 商 品 住 房 的 居 民 家 庭，首 套 住 房 商 业 性 个人 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 不 低 于 2 0%，二 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 最低 首 付 款 比 例 不 低 于 3 0%。指 导 商 业 银 行 有 序 下 调 存 量 房 贷 利 率。无 锡 市 住 房 和 城乡 建 设 局2 1 9 月 1 9 日 武 汉关 于 进 一 步 促 进 我 市 房 地 产市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知限 购、税 费减 免取 消 我 市 二 环 线 以 内 住 房 限 购 政 策,满 足 居 民 刚 性 和 改 善 性 购 房 需求。对 生 育 多 子 女 家 庭 在 购 房 贷 款 时，购 买 的 第 二 套 住 房 认 定 为 首 套住 房，购 买 的 第 三 套 住 房 认 定 为 第 二 套 住 房。对 已 有 两 套 住 房 的 家 庭，在 挂 牌 出 售 或 出 租 一 套 的 前 提 下 新 购 一 套 住 房 的，购 房 贷 款 时 认 定 为第 二 套 住 房。1 2 月 3 1 日 前，对 出 售 原 有 住 房 并 在 半 年 内 购 买 新 建 商品 住 房 和 购 买 新 建 商 品 住 房 后 至 房 屋 交 付 前 出 售 原 有 住 房 的 纳 税 人，由 购 买 新 建 商 品 住 房 所 在 区 财 政 部 门 对 其 出 售 原 有 住 房 已 缴 纳 的 增 值税 按 计 税 价 格 的 1%给 予 补 助。对 购 买 首 套 新 建 商 品 住 房 的，可 享 受 1万 元 家 电 家 具 数 字 消 费 券 或 购 房 消 费 券。持 续 开 展 线 上 线 下 房 交 会，对 房 交 会 期 间 购 买 首 套 住 房 的，按 契 税 应 缴 额 度 给 予 补 助 优 惠，购 买第 二 套 住 房 的，按 契 税 应 缴 额 度 的 5 0%给 予 补 助 优 惠。武 汉 市 住 房 保 障和 房 屋 管 理 局2 2 9 月 2 0 日 广 州关 于 优 化 我 市 房 地 产 市 场 平稳 健 康 发 展 政 策 的 通 知限 购、税 费减 免在 越 秀、海 珠、荔 湾、天 河、白 云（不 含 江 高 镇、太 和 镇、人 和 镇、钟 落 潭 镇）、南 沙 等 区 购 买 住 房 的，本 市 户 籍 居 民 家 庭 限 购 2 套 住 房；非 本 市 户 籍 居 民 家 庭 能 提 供 购 房 之 日 前 2 年 在 本 市 连 续 缴 纳 个 人 所 得税 缴 纳 证 明 或 社 会 保 险 证 明 的，限 购 1 套 住 房。将 越 秀、海 珠、荔 湾、天 河、白 云、黄 埔、番 禺、南 沙、增 城 等 区 个 人 销 售 住 房 增 值 税 征 免年 限 从 5 年 调 整 为 2 年。广 州 市 人 民 政 府办 公 厅2 3 9 月 2 4 日 成 都关 于 进 一 步 优 化 政 策 措 施 促进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展的 通 知限 购、限贷、税 费 减免四 川 天 府 新 区 直 管 区、成 都 高 新 区 南 部 园 区、锦 江 区、青 羊 区、金 牛区、武 侯 区、成 华 区 继 续 实 施 住 房 限 购，统 一 为 一 个 限 购 区 域。其 他区 域 不 再 审 核 购 房 资 格。在 限 购 区 域 范 围 内，购 买 1 4 4 平 方 米 以 上（不含 1 4 4 平 方 米）住 房，不 再 审 核 购 房 资 格，更 好 满 足 居 民 改 善 型 住 房需 求。生 育 多 子 女 家 庭 商 业 贷 款 购 买 第 三 套 住 房 认 定 为 二 套 住 房。个人 转 让 住 房 增 值 税 征 免 年 限 统 一 调 整 为 2 年。成 都 市 房 地 产 市场 平 稳 健 康 发 展领 导 小 组 办 公 室请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告72 4 9 月 2 2 日 长 沙关 于 优 化 房 地 产 调 控 政 策 的通 知限 购、限 售居 民 家 庭(含 非 本 市 户 籍 家 庭)在 本 市 购 买 首 套 商 品 住 房，不 再 需 要 提供 购 房 证 明。本 市 商 品 住 房 经 住 建 部 门 网 签 备 案 满 4 年，可 进 行 转 让。长 沙 市 住 房 和 城乡 建 设 局2 5 9 月 2 5 日 西 安住 房 交 易 政 策 调 整 相 关 问 题解 答限 购西 安 市 户 籍 居 民 家 庭 在 限 购 区 域 内 限 购 住 房 总 套 数 为 2 套；非 该 市 户籍 居 民 家 庭 在 住 房 限 购 区 域 内 限 购 总 套 数 为 1 套。符 合 该 市 购 房 资 格的 二 孩 及 以 上 家 庭，在 住 房 限 购 区 域 内 限 购 套 数 的 基 础 上 可 新 购 买 1套 住 房。在 住 房 限 购 区 域 内，该 市 户 籍 居 民 家 庭 购 买 首 套、第 2 套 住房 取 消 落 户 时 间 限 制；非 该 市 户 籍 居 民 家 庭 须 持 有 该 市 有 效 期 内 居住 证，且 在 购 房 之 日 前 6 个 月 在 该 市 连 续 缴 纳 社 保 或 个 人 所 得 税，可 购 买 首 套 住 房。“西 安 住 建”微信 公 众 号2 6 9 月 2 8 日 深 圳调 整 优 化 个 人 住 房 贷 款 利 率下 限利 率调 整 后 深 圳 首 套 房 贷 利 率 的 下 限 从 此 前 的 4.5%（L P R+3 0 基 点），下 调为 4.1%（L P R-1 0 基 点）；二 套 利 率 的 下 限 从 此 前 的 4.8%（L P R+6 0 基点），下 调 为 4.5%（L P R+3 0 基 点）。深 圳 市 住 房 建 设局、人 民 银 行 深圳 市 分 行、金 融监 管 总 局 深 圳 监管 局2 7 1 0 月 1 6 日 杭 州关 于 优 化 调 整 房 地 产 市 场 调控 措 施 的 通 知限 购、限 贷住 房 限 购 范 围 调 整 为 上 城 区、拱 墅 区、西 湖 区、滨 江 区；杭 州 市 户 籍家 庭 在 本 市 限 购 范 围 内 限 购 2 套 住 房；非 本 市 户 籍 家 庭 在 本 市 市 区 范围 内 有 缴 纳 城 镇 社 保 或 个 人 所 得 税 记 录 的，可 在 本 市 限 购 范 围 内 限 购1 套 住 房；参 与 本 市 限 购 范 围 内 住 房 司 法 拍 卖 的 竞 买 人，取 消“须 符合 本 市 住 房 限 购 政 策”限 制。落 实 分 区“认 房 不 认 贷”。杭 州 市 限 购区 首 套 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 不 低 于 2 5%，二 套 住 房 贷 款 最 低 首付 款 比 例 为 不 低 于 3 5%，二 套 住 房 贷 款 利 率 不 低 于 相 应 期 限 贷 款 市 场报 价 利 率 加 3 0 个 基 点；非 限 购 区 首 套 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 不 低于 2 0%，二 套 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 不 低 于 3 0%，二 套 住 房 贷 款 利率 不 低 于 相 应 期 限 贷 款 市 场 报 价 利 率 加 2 0 个 基 点。杭 州 市 住 房 保 障和 房 产 管 理 局2 8 1 0 月 2 4 日上 海金 山金 山 区 重 点 转 型 区 域 人 才 购房 实 施 细 则限 购根 据 区 域 转 型 发 展 和 产 城 融 合 需 要 确 定 金 山 区 重 点 转 型 区 域 人 才 购 房政 策 实 施 范 围，包 括 滨 海 城 区、高 新 社 区 以 及 亭 枫 社 区 三 个 重 点 区 域，共 计 3 6.2 平 方 公 里。按 照 区 域 发 展 和 产 业 导 向，经 区 人 才 管 理 部 门 认定，同 时 符 合 以 下 单 位 条 件 之 一、个 人 条 件 之 一，并 与 金 山 区 用 人 单位 签 订 二 年 及 以 上 劳 动（聘 用）合 同 且 工 作 满 一 年 的 非 沪 籍 人 才，按规 定 在 沪 缴 纳 职 工 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 满 3 年 及 以 上、且 在 本 市 无住 房 的，可 购 买 1 套 住 房，同 时 购 房 资 格 由 居 民 家 庭 调 整 为 个 人。金 山 区 房 管 局资 料 来 源：住 建 部、中 国 人 民 银 行、金 融 监 管 总 局、各 地 房 管 局 等，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理销 售：弱 复 苏 贯 穿 全 年，阶 段 性 脉 冲 难 以 持 续尽 管 2 0 2 3 年 以 来 政 策 频 出，各 类 楼 市 支 持 措 施 不 断，力 度 越 来 越 强，但 房 地 产 销售 整 体 上 并 无 强 有 力
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