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旅館業 經營現 況 與投資機會 Paul Lee Director | Research | Taipei 隨著來台旅遊人次 成長趨緩 與 遊客結構改變，旅館業者面臨很大的經營壓力。 在旅館供給大增與業務目的來台旅次減少的現況下， 我們建議 ， 投資者 應把 重點放在 高品質渡假型飯店 上以 滿足 境 內 遊 客 的 需求 ， 及 發展空間較大的中低 價 國際酒店品牌 。 台灣 住宿設施分為觀光旅館、一般旅館與民宿三類 按建築與設備標準、場所面積、經營、管理及服務方式區分， 台灣住宿設施分為觀光旅館、一般旅館與民宿三類 ，其中以觀光 旅館 為最高標準，其次為一般 旅館 以及民宿。觀光旅館 供給 的房間數自 2007年的 21,171間增加到 2017年的 29,353 間 、一般旅館 供給 的房間數自 2007 年的121,461 間增加到 2017 年的 170,679 間、民宿 供給 的房間數則自 2007 年的 12,032 間增加到 2017 年的 34,868間。 由圖一顯示，觀光旅館的平均每日房價最高，其次為民宿與一般旅館；以住房率來看，觀光旅館最高，其次為一般旅館與民宿。 旅館 業 每間可售房收入 處於修正階段 2014 年以後， 旅館市場 每年 新增 超過 10,000 個房間數，導致平均每日房價成長率趨緩或下跌及住房率下降。 以 每間可售房收入 來看，觀光旅館近年的高點在 2014 年；一般旅館則為 2015 年 。 圖二 ： 台灣住宿設施歷年平均 每間可售房收入 資料來源：交通部觀光局 Colliers Flash TAIWAN | HOTEL MARKET 31 May 2018 圖 一：台灣 住宿設施歷年平均每日房價與住房率 資料來源： 交通部觀光局 0%10%20%30%40%50%60%70%80%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017住房率平均每日房價觀光旅館房價 一般旅館房價 民宿房價 觀光旅館住房率 一般旅館住房率 民宿住房率0 400 800 1,200 1,600 2,000 2,400 2,80020072008200920102011201220132014201520162017民宿 一般旅館 觀光旅館2 Colliers Flash | 31 May 2018 | TAIWAN | Hotel MARKET | Colliers International 以台北市觀光旅館市場來看， 2017 年的平均每日房價為4,384 元 台 幣 (146.1 元美金 )、住房率為 73.2%，平均 每間可售房收入 為 3,209 元 台 幣 (107 元美金 )。 在每房面積 13 坪 (即 43 平方米 )（含公設面積） 的假設下，業者要在台北市承租 A 級或頂級大樓經營觀光旅館， 必須將 每 間可售 房收入提高到 新 台幣 4,500 元以上才可以將租金成本佔 客房 收入的比率 壓低 到 20%以下。 表一：租金成本佔客房收入的比率模擬 每坪月租金 每間可售房收入 2,200 2,600 3,000 3,400 3,000 32% 38% 43% 49% 3,500 27% 32% 37% 42% 4,000 24% 28% 33% 37% 4,500 21% 25% 29% 33% 5,000 19% 23% 26% 29% 5,500 17% 20% 24% 27% 6,000 16% 19% 22% 25% 6,500 15% 17% 20% 23% 資料來源： 高力國際 旅館業面臨的挑戰 商務目的的來台 旅客 人次減少 儘管來台旅客人次連續三年超過一千萬，但以商務目的來台的人 次 卻從 2007 年的高峰 106 萬人 減少到2017 年的 83 萬人。 圖三 ： 歷年來台旅客人次及商務人士佔比 資料來源： 交通部觀光局 國人出國人次大 幅 增加 排擠 國內旅遊 需求 歷年 國人 出國人次 均 高於來台旅遊人次 ， 2007 年到2017 年 此一 差額的平均值約 367 萬人次。 在廉價航空公司機位供應 數 大幅成長 及日圓相對便宜等因素下 ，自 2015年起國人出國人次每年皆增加百萬以上，又，來台旅遊人次達到千萬後增長趨緩，使此一差額在2017 年達到 491 萬人次。 圖四： 歷年國人出國人次及其與來台人次差額 資料來源： 交通部觀光局 據統計，觀光旅館的住宿者中有 45%係屬國人。 因此，國人出國人次大幅增加可能 使國人 減少 在 國內旅遊的次數，降低國內的住宿需求。 2017 年國人國內旅遊人次 1.83 億人次，較 2016 年的 1.9 億人次減少約 700萬人次。 圖 五 ： 歷年 國人 國內旅遊人次 資料來源： 交通部觀光局 非 傳統住宿設施的興起 近年許多住宅透過 Airbnb 與 線上訂房網站招攬旅客 ，或國人著迷於露營旅遊 的戶外活動 ，使旅館業面臨 另類的 競爭。 0%5%10%15%20%25%30%-2,0004,0006,0008,00010,00012,000來台旅客人次 (千人 )商務目的 非商務目的 商務目的佔比-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000千人國人出國人次 出國人次減來台人次 平均值0204060801001201401601802002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017百萬人3 Colliers Flash | 31 May 2018 | TAIWAN | Hotel MARKET | Colliers International 給 所有權人與 投資者的建議 高力國際 針對 台灣的 旅 館 市場 的 建議如下 ： 迎合本地旅客 對 高品質 渡假型 飯店 的需求 2017 年台灣 每間可售房收入 最高的十大觀光飯店中，有七家屬於渡假型飯店，且大部分的客源來自國內。除 蘭城晶英酒店 外，所有渡假型酒店均位處知名風景區或具溫泉資源 的地區 。 蘭城晶英酒店 勝出的關鍵在於櫻桃鴨美食與親子定位。 引進中低價 位的國際旅館品牌 中低價位的國際旅館品牌在台灣的市佔率尚低 且高檔飯投資成本仍然很高 ，值得 投資者在適合的個案引進。目前，已有多家日系飯店業者計畫開設此一定位的旅館，甚至來自日本的 H.I.S. Hotel Holdings 直接入股台北市最大的中低價連鎖酒 店品牌之一的 洛碁 飯店集團 。 關注科技的 與行銷工具的 應用 適當的科技應用有助於降低成本與提升房客的體驗。旅館業者應鼓勵遊客直接訂房而非 透過 線上訂房網站 。 尋求專業意見 旅館開發案中牽涉許多利害關係人且各自面對不同的風險，在簽訂合作契約前 後 應尋求專業意見，以維護自身的利益。 表二： 2017 年台灣 每間可售房收入 最高的十大觀光飯店 飯店 名稱 每間可售房收入 (新 台 幣 元 ) 平均每日房價 (新 台 幣 元 ) 住房率 (%) 國人佔比 (%) 散客佔比 (%) 涵碧樓大飯店 8,940 11,401 78.4 73.4 79.8 北投麗禧溫泉酒店 7,926 13,808 57.4 44.5 84.1 台北寒舍艾美酒店 7,100 8,605 82.5 22.7 92.3 台北 W 飯店 6,684 8,500 78.6 10.2 87.9 雲品溫泉酒店日月潭 6,300 7,783 80.9 81.4 47.8 蘭城晶英酒店 6,031 8,896 67.8 87.2 92.6 礁溪老爺大酒店 5,199 7,000 74.3 89.2 75.1 寒舍艾麗酒店 5,071 5,986 84.7 14.8 84.8 太魯閣晶英酒店 4,646 7,327 63.4 80.5 72.0 凱撒大飯店 4,551 5,218 87.2 83.3 68.3 觀光飯店 平均值 2,445 3,772 64.8 45.0 64.7 資料來源： 交通部觀光局 、高力國際 For more information: Contributors: Market Contact Name Title | Market +1 00 000 0000 namecolliers Market Contact Name Title | Market +1 00 000 0000 namecolliers Market Contact Name Title | Market Market Contact Name Title | Market Market Contact Name Title | Market Market Contact Name Title | Market Copyright 2018 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. or more information: Andrew Liu anaging Director | Taiwan andrew.liucolliers Govinda Singh Executive Director | Hospitality Specialist govinda.singhcolliers Paul Lee Director | Research paul.leecolliers Copyright 2018 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliabl . Whil every r asonable ffort has been ma to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material c ntained in this report.
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