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XVCXvMmRmPpOrPsRtOoRnM6M8QaQsQrRsQtPiNoOrQlOqRqNaQmNqQvPoNqNxNmMpO2 0 2 3 年 上 海 写 字 楼 市 场 共 录 得 1 8 个 新 增 供 应，共 计 1 1 0.6 万 平，同 上 升 3 1.1%。从 供 应 区 域 来 看，主 要 布 局 在 北 外 滩、前 滩、真 如 和 花 市 场。新 增 供 应 集 中 市，推 动 全 市 空 置 率 攀 升 1 9.8%，同 上 升 2.4 个 百 分 点。业 需 求，融 业 以 占 1 9.0%，位 列 全 年 位，其 中 资 产 管 理 类、证 券 和 基 为 全 年 租 赁 活 跃 度 最 的 三 业；专 业 服 务 业 需 求 幅 回 升，占 1 4.3%，其 中 咨 询、律 所 及 告 的 需 求 占 较，数 据 服 务 类 企 业 租 赁 需 求 表 现 亮 眼；T M T 业 需 求 占 1 3.0%，主 要 以 软 件 及 平 台 的 研 发 相 关 企 业 租 赁 需 求 为 主，占 相 较 去 年 有 所 下 降，主 要 与 互 联 企 业 整 合 办 公 场 所，转 向 楼 宇 等 原 因 有 关；消 费 品 制 造 业 位 于 第 四 位，占 1 2.7%，其 中 以 服 饰 珠 宝、汽、快 消 品 相 关 企 业 的 租 赁 需 求 占 较 为 突 出。全 年 从 业 租 户 与 热 点 区 域 结 合 的 维 度 来 看，徐 汇 滨 江 着 推 动 科 创 融 产 业 发 展，成 为 融 科 技 企 业 选 址 关 注 重 点 区 域；北 外 滩 着 扶 持 融 产 业 发 展，持 续 吸 引 保 险、证 券 类 企 业。专 业 服 务 业 类 企 业 选 择 较 为 分 散，陆 家 嘴 区 域 律 所 新 设 及 搬 迁 需 求 活 跃，徐 汇 滨 江 凭 借 产 业 及 政 策 吸 引 告 及 传 媒 相 关 企 业 驻；T M T 业 需 求 中，真 如 板 块 供 应 充 沛，租 优 势 突 出，相 去 年 吸 引 明 显 提 升；消 费 品 制 造 业 依 然 睐 于 传 统 商 务 区 如 南 京 路、徐 家 汇、淮 海 中 路。租，2 0 2 3 年 全 市 租 报 价 同 下 降 2.2%，有 效 租 同 下 降 3.7%，延 续 下 趋 势。总 体 来 看，受 制 于 全 球 经 济 增 放 缓 以 及 外 部 环 境 的 复 杂 性 与 不 确 定 性 上 升，企 业 利 润 低 速 修 复，市 场 观 望 情 绪 仍 浓。部 分 竞 争 压 较 的 市 场 业 主 只 能 采 取 更 为 灵 活 和 激 进 的 租 赁 策 略，致 使 租 进 步 下。2 0 2 3 年 上 海 零 售 物 业 市 场 共 录 得 5 个 新 项 市 开 业，集 中 下 半 年，均 落 位 于 次 级 及 新 兴 商 圈，分 别 为 上 海 融 街 购 物 中、华 会、鸿 寿 坊、上 海 信 泰 中 以 及 环 宇 城 M A X，总 计 3 7.8 万 平。新 开 业 项 的 亮 眼 客 流 及 品 牌 表 现 直 接 验 证 了 上 海 零 售 物 业 市 场 的 复 苏 势 头 持 续 强 劲，因 地 制 宜 的 新 项 填 补 相 关 板 块 商 业 空，提 升 整 体 商 业 能 级，激 发 市 场 活。2 0 2 3 年，全 市 空 置 率 累 计 上 0.1 个 百 分 点，全 市 购 物 中 层 租 受 到 核 和 次 级 商 圈 租 回 升 影 响，于 年 初 跌 企 稳，全 年 累 计 上 0.3%，报 每 天 每 平 币 3 3.5 元。2 0 2 3 年 市 场 需 求 复 苏 势 头 强 劲，餐 饮 品 类 持 续 迭 代 焕 新，依 旧 为 主 需 求，占 4 5%，以 多 样 中 餐、咖 啡 茶 饮 以 及 亚 洲 肆 等 细 分 品 类 布 点 活 跃。其 中，咖 啡 茶 饮 细 分 赛 道 逐 步 向 新 中 式 茶 饮 以 及 健 康 酸 奶 品 牌 倾 斜，季 内 茉 莉 奶、茉 酸 奶、霸 王 茶 姬 以 及 B l u e g l a s s 等 品 牌 多 点 布 局。时 尚 服 饰 类 需 求 占 2 3%，以 装、运 动 户 外 以 及 设 计 师 品 牌 需 求 最 为 活 跃。其 中，T h e A t e l i e r 上 海 家 旗 舰 店 启 幕 B F C，阶 运 动 品 牌 年 内 持 续 加 码 上 海 市 场，l u l u l e m o n 亚 太 最 店 落 地 静 安 嘉 中，K l a t t e r m u s e n 攀 上 海 店 亮 相 浦 东 嘉 城。活 式 类 需 求 占 6%，M U J I 全 国 家 农 场 概 念 店 年 内 亮 相 前 滩 太 古。值 得 提 的 是，众 多 新 兴 的 业 态 赛 道 加 快 布 局 线 下 商 业，其 中 包 括 汉 服、培 育 钻、户 外 装 备、奢 侈 品 等 品 类，持 续 拓 宽 零 售 商 业 功 能 及 场 景。2 0 2 3 年 上 海 仓 储 物 流 市 场 迎 来 1 0 个 项 的 市，总 体 量 达 到 8 9.8 万 平。主 要 为 上 海 南 区 域 的、浦 和 松 江 增 加 了 优 质 仓 储 积，三 层 及 以 上 物 业 占 据 主。新 增 供 应 创 历 史 新 的 同 时，带 动 净 吸 纳 量 同 增 1 8%4 4.1 万 平。全 年 以 消 费 品 制 造 业 引 领 需 求，其 中 品、鞋 服 和 家 电 业 的 需 求 有 所 扩 张，同 时 线 上 线 下 融 合 模 式 进 步 渗 透 到 本 地 零 售 和 医 药 领 域。另 外 部 分 区 域 三 物 流 租 户 业 务 收 缩 导 致 退 租。此，全 市 空 置 率 同 上 升 5.1 个 百 分 点 1 4.4%。需 求 端，三 物 流 占 明 显 增，达 到 7 1%。三 物 流 的 仓 配 体 化 等 服 务 向 更 多 企 业 进 延 展，尤 其 品，家 电 和 化 妆 品 等 业 对 动 态 柔 性 物 流 需 求 的 益 增。同 时，个 别 家 电 业 三 物 流 企 业 开 始 积 极 拓 展 外 部 业 务，以 增 加 社 会 化 规 模。家 化 物 流 头 企 业 仍 处 扩 张 进 程，在 松 江 新 租 积 超 过 3 万 平；电 商 居 次 位，上 海 消 费 者 的 快 节 奏 活 式 以 及 对 便 利 性 的 追 求，催 新 的 消 费场 景，从 促 进 了 即 时 零 售 平 台 和 鲜 电 商 的 扩 张 需 求；制 造 业 需 求 来 新 兴 的 储 能 市 场 和 医 药 业，医 药 平 台 逐 步 建 有 药 房 和 系 统 化 配 送 服 务，旨 在 满 消 费 者 的 多 元 化 需 求。在 沪 监 测 的 主 要 1 2 个 市 场 中，浦 东 机 场、闵 和 奉 贤 等 7 个 市 场 空 置 率 保 持 在 1 0%以 下。宝 受 到 短 期 内 新 增 供 应 的 影 响，空 置 率 幅 上 1 2.2%。消 费 品 制 造 业 成 为 上 海 南 区 域 需 求 动 能，推 动 和 浦 今 年 的 加 速 去 化。上 海 远 郊 区 域 可 租 积 的 放 量 及 租 户 降 本 策 略 下，上 海 仓 储 物 流 市 场 平 均 租 增 幅 趋 缓，同 增 0.5%，报 每 每 平 4 9.3 元。2 0 2 3 年 上 海 商 务 园 区 写 字 楼 市 场 共 录 得 1 0 个 新 项 交 付，共 计 6 6.9 万 平，同 上 升 3 0%，包 括 张 江、桥、漕 河 泾、市 北 和 浦 江 成 熟 板 块，以 及 周 康、浦 和 南 新 兴 板 块。全 年 净 吸 纳 量 2 8.3 万 平，空 置 率 同 上 升 2.6 个 百 分 点 1 8.3%。业 需 求，T M T 业 以 3 5%占 保 持 租 赁 需 求 位，其 中 软 件 系 统 开 发 分 类 表 现 亮 眼，特 别 是 智 能、数 据 及 动 驾 驶 相 关 赛 道 企 业，充 分 体 现 当 前 新 旧 动 能 转 换 下 的 产 业 升 级 带 来 的 新 兴 业 租 赁 需 求 释 放。同 时 在 线 经 济 的 繁 荣 推 动 电 商、智 慧 零 售 等 相 关 需 求 释 放。主 要 得 益 于 集 成 电 路 产 业 的 旺 盛 需 求，业 品 制 造 业 以 2 4%的 占 位 列 第。各 环 节 国 产 芯 企 业 积 极 落 址 浦 东，涵 盖 从 半 导 体 设 备、E A D 具，到 多 类 型 芯 设 计，封 装 测 试 等 企 业。形 成 以 全 产 业 链 为 导 向 的 国 产 化 成 和 集 群 效 应。另 录 得 动 化 装 备、机 器、航 空 航 天 类 先 进 制 造 业 企 业 成 交。医 药 及 命 科 学 以 1 6%占 位 列 需 求 第 三，特 物 医 药 园 区 项 积 极 吸 引 创 新 药 企 业 驻，健 康 产 业 的 发 展 也 推 动 医 药 服 务 类 租 户 的 积 成 交。对 各 市 场 表 现，桥 板 块 延 续 活 跃 态 势，在 净 吸 纳 量 上 保 持 领 先，推 动 空 置 率 进 步 低 2 5%，全 年 下 降 1.3 个 百 分 点。优 势 汽 产 业 相 关 细 分 企 业 呈 现 旺 盛 活，如 汽 芯、系 统 研 发、零 配 件 制 造 等。张 江 板 块 在 经 历 了 上 半 年 的 科 技 业 裁 员 退 租 震 荡 后，下 半 年 迎 来 显 著 回 暖，实 现 净 吸 纳 量 的 转 正。漕 河 泾 板 块 持 续 吸 引 T M T 类 企 业 的 积 驻，全 年 表 现 稳 中 显 韧 性。此 外 新 兴 板 块 项 的 市，也 使 得 上 海 各 区 域 发 展 呈 现 均 衡 多 元 格 局，为 不 同 诉 求 租 户 提 供 优 质 空 间。但 存 量 项 受 到 市 场 新 增 供 应 冲 击 及 年 底 去 化 压 的 影 响，推“以 价 换 量”政 策，致 使 全 市 平 均 租 报 价 同 下 降 0.8%每 每 平 1 3 9.1 元。2 0 2 3 年，上 海 物 业 投 资 市 场 交 易 总 额 累 计 7 8 9.8 亿 元，同 下 降 1 0.2%，全 年 交 易 笔 数 创 下 历 史 新，达 1 0 5 笔，额 在 亿 元 以 下 的 额 交 易 占 据 主 导。伴 随 各 类 投 资 机 会 的 相 继 涌 现，交 易 双 对 于 资 产 价 格 认 知 逐 渐 趋 同，全 年 市 场 表 现 呈 先 抑 后 扬 态 势，投 资 型 交 易 占 更 是 达 到 2 0 2 0 年 以 来 峰 值 平。标 的 物 业 类 型，以 商 务 园 区、房 及 租 公 寓 为 代 表 的 新 经 济 资 产 年 初 以 来 投 资 热 度 颇，交 易 额 占 全 年 投 资 总 额 3 4.8%，其 中 租 公 寓 物 业 投 资 表 现 最 为 瞩，交 易 额 相 较 上 年 平 实 现 翻 倍 跃 升，鉴 于 此 类 资 产 在 运 营 过 程 中 规 模 经 济 效 应 明 显，投 资 者 多 以 险 资 及 地 产 基 等 传 统 投 资 者 为 主，更 有 内 资 买 家 于 年 内 连 续 完 成 多 笔 交 易。此 外，商 务 园 区 依 旧 为 新 经 济 资 产 中 交 易 最 为 频 繁 的 物 业 类 型，位 于 张 江、桥、周 康 等 板 块 的 优 质 物 业 持 续 受 到 机 构 投 资 者 的 关 注，专 注 于 集 成 电 路、物 医 药 及 新 能 源 等 重 点 发 展 产 业 的 买 家 亦 在 各 主 要 园 区 板 块 有 所 布 局。传 统 物 业 类 型 交 易分 布 也 愈 发 多 元，商 业 办 公 楼 对 于 投 资 者 吸 引 依 旧 不 减，伴 随 消 费 回 暖 及 旅 游 复 苏 的 信 号 出 现，下 半 年 录 得 若 笔 零 售、综 合 体 及 酒 店 资 产 相 关 交 易，特 别 是 核 商 圈 的 零 售 及 综 合 体 物 业 及 滨 江 板 块 的 酒 店 资 产，年 内 酒 店 类 资 产 交 易 总 额 更 是 达 到 有 史 以 来 最 平。买 家 类 型，境 外 买 家 的 投 资 情 绪 相 对 谨 慎，全 年 贡 献 约 2 0%的 交 易 额；另，内 资 企 业 买 家 投 资 额 年 内 逐 季，除 买 家 外，以 投 资 为 的 的 交 易 也 较 以 往 更 加 活 跃，如 异 地 地 政 府 下 属 企 业 依 托“地 经 济”布 局 三 户 板 块 或 科 创 产 业 主 导 区 域 的 优 质 办 公 及 研 发 资 产，另 外，企 业 买 家 对 于 酒 店 资 产 的 投 资 意 愿 也 分 强 烈。与 此 同 时，传 统 机 构 投 资 者 交 易 活 跃 度 依 旧，且 更 睐 于 相 对 核 的 新 经 济 资 产 类 型。链接浏览下载完整报告 C B R E 2 0 2 3 年上海房地产市场回顾与 2 0 2 4 年展望
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