2018年6月全国土地市场月报.pdf

全国土地市场月报 2018 年 6 月 刊 2 Contents 目录 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 二、土地市场篇 . 4 （一）各线城市数据总览 . 4 （二）土地成交情况 . 4 1、土地总体成交情况 5 月全国 330 个城市土地成交量环比上扬，均价基本持平 . 4 2、住宅用地成交情况 . 6 （ 1）一线城市 住宅用地成交量两年来新低 仅 14 万平米 . 6 （ 2）二线城市 5 月成交宅地面积年内新低 楼面价 环比上扬 9 个百分点 7 （ 3）三四线城市 2018 年 5 月成交土地面积环比上扬 楼面均价破 2 千元 /平米 . 8 3、商办用地成交情况 . 10 （ 1）一线城市 5 月成交商办用地面积、楼面地价均处于年内最低 . 10 （ 2）二线城市 成交地块面积年内新低 杭州空港地块出让金 2 亿 溢价82.94% . 11 （ 3）三四线城市 商办类地块成交量价环比均下滑 . 12 （三）土地楼面地价走势 . 13 1、住宅用地 一线楼面地价环比下跌 致全国成交楼面价环比微降 . 13 2、商办用地 杭州百井坊地块成交楼面价 5.5 万元 /平米 赶超一线 . 14 （四）土地溢价率走势 . 15 1、住宅用地 一线零溢价成常态 三四线持续保持高溢价率 . 15 2、商办用地 一线零溢价 二线溢率冲高至 48% . 16 三、排行榜 . 18 （一） 2018 年 5 月全国各类用地成交总 价排行榜 TOP10 . 18 （二） 2018 年 5 月全国各类用地成交楼面地价排行榜 TOP10 . 19 （三） 2018 年 5 月全国住宅用地溢价率排行榜 TOP10 . 20 （四） 2018 年 5 月全国商办用地成交总价排行榜 TOP10 . 21 3 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) 5 月，全国 330 个城市土地成交量环比上扬，均价基本持平。 从成交量来看， 330 个城市成交各类土地 5517 幅，环比上涨 20.14%，成 交量上涨 11.78%，为 17897 万平米，同比上涨 37.92%。其中，住宅用地成交 1895 幅，为 6208 万平米，环比上涨 20.70%，同比上涨 67.48%。 商办用地成交 961 幅，为1814 万平米， 环比 持平 ， 同比上涨 18.92%。 从成交楼面均价来看， 330 个城市成交楼面价 1427 元 /平米，环比基本持平，同比上涨 11.28%。其中，住宅用地成交楼面均价 2593 元 /平米，环比微下滑 1.59%，同比上涨 5.97%。商办用地成交楼面均价 1355 元 /平米，环比下跌 17.45%，同比上涨 4.19%。 同策 研究院 研究员 徐 玉红指出， 近日深圳市住房和建设局官网发布了 关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）（以下简称意见）。意见明确了面向未来 18 年（ 2018年至 2035 年）的住房发展目标，到 2035 年，新增建设筹集各类住房共 170 万套。同时对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的 60%左右，出租和出售的住房各占 50%左右 。 一线及部分二线城市先后步入租赁元年。土地成交量 1-5 月同比有较大幅度上涨， 成交楼面价涨跌 有限， 零溢价 成市场常态 。政策层面决定一线、二线城市不具备地价大幅上扬的可能，后期还将保持量升价稳的态势。三四线城市由于棚改，城镇化进程，大量农民涌入周边城市。土地需求大增，加上一二线城市溢出的需求助长了房企加大在三四线城市的拿地信心。三四线城市量价均呈上升态势，但是我们还应谨防泡沫，不可过快投入。 一线城市商办项目 主要以 存量 盘活 为主， 土地 供应放缓 。 长三角、 珠三角、中西部重点城市 商办 地块 继续热点 ，杭州成为本月百亿出让金 二线 城市 ， 成交楼面地价 5.5 万元 /平米 。 三四线城市的商业格局正在被不断挖掘，未来有一定的发展空 间。 4 二、土地市场篇 （一）各线城市数据总览 5 月份各线城市数据总览 区域 总数 住宅 成交宗数 用地面积 楼面价格 成交宗数 用地面积 楼面价格 （幅） （万平米） （元 /平米） （幅） （万平米） （元 /平米） 一线城市 32 109 2588 4 14 12131 二线城市 909 3754 2464 287 1306 4744 三四线城市 4576 14034 1129 1604 4888 2022 区域 商办 工业 成交宗数 用地面积 楼面 价格 成交宗数 用地面积 楼面价格 （幅） （万平米） （元 /平米） （幅） （万平米） （元 /平米） 一线城市 4 9 6684 21 72 483 二线城市 156 436 2580 415 1754 287 三四线城市 801 1369 922 1968 7225 195 数据来源： 同策研究院 成交地块：指成交时间在当月的地块 数据说明：本报告 5 月份数据，采用 2018 年 6 月 5 日系统更新数据（下同） 住宅：包含纯住宅及含有 住宅的综合性用地； 商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地； 工业：包含工业和仓储； 公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。 （二）土地成交情况 1、土地总体成交情况 5 月 全国 330 个城市土地成交量环比上扬，均价基本持平 【数据】 同策研究院数据显示， 2018 年 5 月，全国 330 个城市成交各类土地 5517 幅，环比上涨 20.14%，成交量上涨 11.78%，为 17897 万平米，同比上涨 37.92%。其中，住宅用地成交 1895 幅，为 6208 万平米，环比上涨 20.70%，同比上涨 67.48%。商办用地成交961 幅，为 1814 万平米，环比持平，同比上涨 18.92%。 2018 年 5 月 ，全国 330 个城市成交楼面价 1427 元 /平米，环比基本持平，同比上涨11.28%。其中，住宅用地成交楼面均价 2593 元 /平米，环比微下滑 1.59%，同比上涨 5.97%。商办用地成交楼面均价 1355 元 /平米，环比下跌 17.45%，同比上涨 4.19%。 5 从 分线城市成交量看：一线城 市成交量大幅回落，二线、三四线城市成交量环比小幅上涨。具体来看一线城市 5 月成交各类土地 32 幅，较上月增加 2 幅，但是成交面积仅 109 万平米大幅下滑，环比下跌近五成，同比下跌 23%；二线城市本月成交各类土地 909 幅，较 4月增加 134 幅，合计成交总面积 3754 万平米，环比，同比分别上涨 4%和 52%；三四线城市本月成交各类土地 14034 幅，合计成交总面积 14034 万平米，环比，同比分别上涨 15%和 35%。 从分线城市成交楼面价看： 成交楼面价一线下跌，二 三四线继续上涨脚步。具体来看，一线城市为 2588 元 /平米，环比 ，同比分别下跌 44%和 71%，均价为自 2016 年 4 月以来新低；二线城市为 2464 元 /平米，环比小幅上涨 3%，同比上扬 23%；三四线城市为 1129元 /平米，再创新高 。 【解读】 同策研究院 研究员 徐玉红指出， 2018 年 1-4 月全国土地成交量 70663 万平米，月均 17666 万平米。 2018 年 5 月成交土地面积 17897 万平米，与月均值持平 ， 说明 2018年前 5 个月土地市场成交走势平稳 。 照此推地频率预测全年将有 27 亿平米的成交总量，为5 年来的新高与 2013 年持平。 年初国土部发言， 2018 年土地供应将持续放量，土地价格也将 进一步回归理 性。 就 目前成交 楼面价走势来看，自 2017 年年终 翘尾后，下降趋势已经形成。 图：全国土地成交月度分类分布 1324 1441 1342 1511 1379 1283 1685 1544 1390 1686 1538 1874 1512 1501 1573 1269 1447 1428 020040060080010001200140016001800200005000100001500020000250003000035000元 /平米万平米住宅成交面积 商办成交面积 工业成交面积其他成交面积 全国成交楼面均价6 其中一线城市成交平稳，成交量接近 2017 年，远超 2015-2016 年同期水平。成交均价大幅回落，控地价显实质成效。二线城市依旧保持一定热度，土地成交量超 2015-2017 年同期，接近 2014 年同期，成交楼面价涨幅收窄。符合 。三四线城市土地 成交面积 依旧保持高速增长， 成交 楼面价 自 3 月突破 1000 元 /平米， 5 月 楼面地价再创历史新高。 由于 一二线城市 拿地难度增加，不少房企 在 三四线城市频频出手， 土地成 交持续高热，值得密切关注。三四线 城市 总体 经济环境较差，不具备高地价支撑，应 谨防追涨情绪蔓延 。 2、住宅用地成交情况 （ 1）一线城市 住宅 用地 成交量 两年来新低 仅 14 万 平米 【数据】 2018 年 5 月一线城市住宅用地成交 4 幅，合计 14 万平米， 为 连续 26 个 月以来新低， 环比下跌 72%， 同比下跌超 5 成。成交楼面均价 12131 元 /平米，环比 ，同比 分别下跌 15%和 27%。 从 具体城市看， 5 月仅上海有 4 幅住宅用地成交， 合计成交 土地面积 14.18 万平米，成交楼面均价 12131 平米。其中 2 幅动迁安置用地， 1 幅租赁住房用地， 另外还 有 1 幅经营性宅地，这也是上海 2018 年 成交的第 2 幅 经营性宅地。 这 2 幅经营性宅地均底价成交，成交楼面地价 3 万元 /平米 。 【解读】 5 月北京无土地成交，与 2017 年同期相比， 2018 年 1-5 月土地成交量明显减少，由于限价房用地、共有产权房用 地 出让条件苛刻 ， 宅地还出现了流拍现象。市场整体延续下行行情，交易疲软。 6 月行情有望扭转， 5 月北京市已经有 10 幅招拍挂土地。 另外 值得 关注的是 ， 近日 深圳住建委发布关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）意见稿明确了 面向未来（ 2018 年至 2035 年）的住房发展目标，计划未来 18 年提供 170 万套住房 。 土地层面，在住房土地来源上，也从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。深圳多位开发商、专家学者和业内人士均对此7 表示高度关注，认为它将深刻影响深圳的居住体系以及房地产市场 。 由此 可以预见，在未来的很长一段时间，除了盘活存量， 多渠道 供给，土地供应量上升应该也是不争的 时事 。 图：一线城市住宅土地月度成交 （ 2）二线城市 5 月 成交宅地面积年内新低 楼面 价环比上扬 9 个 百分点 【数据】 2018 年 5 月 二线城市住宅用地成交 287 幅，合计 1306 万平米，环比下跌 7%，同比上涨 116%。成交楼面均价 4744 元 /平米，环比上涨 9%，同比下跌 2%。 从具体城市看， 成交宅地面积 TOP3 分别是重庆市 25 幅，共计 193 万平米， 济南市 37幅，共计 144 万平米， 宁波市 22 幅，共计 125 万平米。重庆市和宁波市连续两个月位居成交面积前三。成交楼面均价超过 1 万元 /平米的有 2 个城市，分别是杭州市 13523 元 /平米，南京市 10494 元 /平米。溢价率超过 50%有三个城市，分别是南昌市 89%， 长沙市 69%，北海市 68%，另外还有 7 个城市无溢价。土地出让金超过 100 亿元的有 5 个城市，较上月增加 2 个城市，分别是杭州市 158 亿元，重庆市 149 亿元，南京市 116 亿元，宁波市 108 亿元，合肥市 102 亿元。 【解读】 笔者 认为， 虽然二线城市整体走势趋于平稳，但是个别城市依旧受到资本市场14077 15372 11185 16470 21102 16693 14242 13472 18925 16447 14545 16345 11299 14735 14301 3867 14208 12131 05000100001500020000250000.0050.00100.00150.00200.00250.00元 /平米万平米成交面积 成交楼面均价8 的推崇。近年来 中西部地区 主要城市土地市场成为继长三角、珠三角之后 又 一个 开发商扎堆涌入 的区域 。虽然受全国房价下行压力，对土地市场有一定的影响，但是 4 月， 5 月重庆土地市场依旧走高于全国水平， 5 月成交面积与成交金额在二线城市中均处于前列。 5 月 10日， 重庆 市 挂牌 6 幅 含住综合 用地起拍总价约 50 亿。其中两江新区挂牌 1 幅居住用地，18.46 万平米，起拍总价 19 亿元，起始楼面价已经 达 5500 元 /平米。重庆经济持续利好，在新（准）一线城市中有较突出表现，相对于传统的准一线城市杭州、南京、苏州等地，土地价格还较低，存在一定的价差，房企 战略中心转移也给重庆带来一波利好，因此不排除抄地价炒房价的可能 。 图：二线城市住宅土地月度成交 （ 3）三四线城市 2018 年 5 月 成交 土地 面积环比上扬 楼面 均价 破 2 千元 /平米 【数据】 2018 年 5 月三四线城市住宅土地市场成交量价环比 均上扬。成交 1604 幅，共计 4888 万平米，环比上涨 32%，同比上涨 59%。成交楼面均价突破 2000 元大关，为2022 元 /平米，再创新高， 环比，同比均上涨 11%。 从具体城市看， 2018 年 5 月成交地块 TOP3 分别是，黔东南 109 幅，潍坊市 54 幅，3879 3834 4749 4347 5002 4838 4544 5924 4631 6350 4827 4383 3989 5034 4722 3761 4369 4744 010002000300040005000600070000.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.00元 /平米万平米成交面积 成交楼面均价9 保定市 46 幅。有 7 个城市成交土地面积超过 100 万平米，排名居前的是 ， 菏泽市 231 万平米，潍坊市 180 万平米，遵义市 142 万平米， 4 月成交面积排名第一的阜阳市仅 134 万平米。 5 月成交楼面地价超过万元的城市是珠海市 10130 元 /平米。超过 5000 元的城市有 8个，排名居前 的是 ， 常州市 9506 元 /平米，东莞市 8816 元 /平米，绍兴是 8224 元 /平米。溢价率超过 200%的城市有 8 个，超过 100%的城市有 16 个， 4 月溢价率超 100%的共有 20个城市，高溢价城市再度增加。土地出让金超过百万的城市有 2 个，分别是嘉兴市 112 亿元，湖州市 106 亿元 。 【解读】 同策研究院研究员徐玉红 指出 ， 三四线 城市土地交易热情未 减。 房企开始往 三四线 城市沉降 ， 大多数 三四线 城市土地市场出现一轮明显涨幅，成交均价也从几百元 /平米 ，迅速上升至 一千多 元 /平米 ， 2018 年 5 月 突破 2 千元 大关 。 2018 年 5 月 数据显示， 三 四线城市中 70%的城市 成交 产生溢价， 有 11%的城市溢价率 超过 100%程度 较 4 月 降低，但是 溢价 超过 200%的城市有 8 个 ， 4 月 溢价率均 低于 200%。 三四线城市 冷热不均， 经济 大省如广 东、 江苏、浙江 辖下 三四线 城市表现 优于 其他 三四线城市 。 这三个 省辖区内的三四线城市 5 月成交 土地面积 806 万 平米，占总量的 16%，土地出让金 795 亿元 ，占总量 36%。 其中浙江省 的嘉兴市 、 湖州市 中心城区 房价已经飙升至2 万元 /平米以上 。 5 月 嘉兴市 挂牌 3 幅地王 级 宅地，出让面积 15.7 万平米， 熔断 楼面价 均在 1 万元 /平米 以上 。 6 月 嘉兴市有可能再创出 让 金 新高。 图：三、四线城市住宅土地月度成交 1181 1272 1218 1592 1390 1826 1792 1457 1448 1622 1720 1769 1435 1478 1432 1614 1817 2022 050010001500200025000.002000.004000.006000.008000.0010000.00元 /平米万平米成交面积 成交楼面均价10 3、商办用地成交情况 （ 1）一线城市 5 月成交 商办 用地 面积、楼面地价 均处于年内最低 【数据】 2018 年 5 月一线城市成交商办类地块 4 幅，合计 9 万平米，环比、同比分别下跌 64%和 78%。成交楼面地价 6684 元 /平米，环比下跌 42%，同比下跌 51%。 从具体城市来看， 2018 年 5 月商办用地成交幅数分别为上海市 2 幅，合计 5 万平米，广州 2 幅 4 万平米，深圳、北京均无成交。成交楼面地价均为超过万元，上海为 8243 元 /平米，广州 5032 元 /平米 。 【解读】 同策研究院研究 员徐玉红指出， 国家统计局数据显示， 2018 年 4 月房地产开发办公投资累计增长 -5.1%，商业营业用房投资累计增长 -7.8%，双双呈现负增长。 2018年 4 月商办类产品施工面积、新开工 面积，竣工面积累计增长率也均出现负增长。 种种信号表明房地产开发对 办公及商业用房投资热情降低。虽然一线城市办公市场成熟，商业氛围好，但也未能逃脱整体滑坡的命运。一季度数据显示，北京上海等地商办项目开工面积大幅下滑，北京同比下跌 92%。目前一线城市商办市场存量巨大， 未来主要 以 盘活存量 为主要目标 。同时重点二线城市的崛 起 也对 一线城市商办市场 造成不小的压力。 图：一线城市商办土地月度成交 15904 16036 18951 17014 15697 13542 21171 11928 12530 10125 9574 18431 16954 10632 9299 7020 11507 6684 05000100001500020000250000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00元 /平米万平米成交面积 成交楼面均价