2018年6月上海土地市场报告.pdf

上海土地市场报告 2018 年 6 月刊 2 Contents 目录 一、报告摘要（核心数据及观点） . 3 二、公示情况 2018 年 5 月公示土地 122.27 公顷，环比上涨 209% . 4 【新天地 CBD 重磅商办 地块入市】 . 6 三、成交情况 2018 年 5 月土地成交 51.14 公顷，环比下滑 20% . 8 【年内第二幅经营性宅地成交 大姨妈盘可以卖了】 . 10 四、土地成交金额走势 5 月土地出让金 48 亿元，连续 4 个月下跌 . 11 五、楼面地价走势 5 月楼面价 5726 元 /平米，嘉定宅地零溢价成交 . 12 六、附录 . 14 附录 1:2018 年 5 月上海公示地块（去除工业 /仓储 /其他） . 14 附录 2： 2018 年 5 月上海成交地块（去除工业 /仓储 /其他） . 14 3 一、 报告摘要（核心数据及观点） 2018 年 5 月上海土地市场公示地块 22 幅，合计 122.27 公顷，同比、环比分别上周那个 45%和 209%。其中，住宅用地公示 6 幅，合计 26.00 公顷，除 1 幅租赁住宅用地其余 5 幅均为经营性宅地，是 2018 年最集中的一次宅地供应。商住办用地公示 1 幅，合计 12.34 万公顷。商办性质地块 3 幅，合计 4.81 公顷；工业用地 12幅，合计 79.12 公顷。数据显示工业用地公示总量大幅增加， 1-5 月共推出 149.00公顷，总量超过 2017 年 1-8 月的合计 。 2018 年 5 月上海各类土地成交 15 幅，合计 51.14 公顷，同比上涨 51%，环比 下跌 20%。其中住宅用地成交 4 幅，合计 14.18 公顷，同比、环比分别上涨 115%和50%。商办用地成交 2 幅，合计 5.09 公顷，同比上涨 129%，环比下跌 77%；工业用地成交 9 幅，合计 31.86 公顷，占总成交量的 62%。 全力打响“上海制造”品牌 加快迈向全球卓越制造基地三年行动计划 日前 发布，计划提出对先进制造业企业会加强土地资源配置，并且“像保护耕地一样保护先进制造业用地”。将实行规划和土地“双锁锁定”：一是在规划上，锁定产业基地内的先进制造业用地，严格限制调整用途；二是在土地供应上，新增产业项目锁定在产业基地和产业社区内。按照城市功能的整体定位，至 2020 年规划工业用地规模 550 平方公里，至 2035 年规划工业用地规模 320-480 平方公里。严格产业准入，通过提高土地供给质量，保障产业发展，加强产业招商和土地资源统筹 筹，坚持全市产业发展“一盘棋”，把产业绩效平均水平作为未来产业准入的底线标准，坚持各区产业准入“一把尺”，优选产业项目，完善产业全要素管理要求，切实提高产业项目质量。 同 策研究院研究院 徐玉红 指出 ， 从 2018年 至今 的 土地 出让 来看 ，工业 用地 比重 增加 ， 成交 工业 用地 土地 面积 占比 由 2017 年的 23%上升 至 30%。 出让 地块 位置 也 由 金山 、 奉贤 、 浦东 （ 原南汇 ） 转移至 新兴 工业区 宝 山 、 松江 、 闵行等地 。 产业 定位 也 逐步 往 制造业 ， 高 科技 互联网 、 物联网 等 方向 发展 。 4 二、 公示情况 2018 年 5 月 公示土地 122.27 公顷 ， 环比 上涨 209% 类型 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 住宅 51.49 44.94 84.01 46.74 125.76 57.92 8.52 30.05 51.42 6.92 26.00 商住办 /商住 25.10 1.14 12.34 商业 /办公 23.98 16.04 16.99 5.19 1.73 18.88 38.01 18.50 10.48 4.05 4.81 工业 13.66 32.76 54.48 12.74 13.31 49.93 14.32 5.29 35.75 14.52 79.12 其他 13.86 1.41 6.01 16.20 1.42 14.13 总计 128.10 93.74 156.89 64.66 146.81 144.08 62.26 53.84 97.64 39.62 122.27 数据 来源：数联天下 、同策研究院 成交地块：指成交时间在当月的地块 数据说明：本报告 2018 年 5 月份数据 均 采用 2018 年 6 月 1 日系统更新数据（下同） 住宅：包含纯住宅 、 租赁住房用地 及 动迁安置房 用地； 商住办 /商住：含有住宅性质的商办地块或商业地块 商业 /办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地； 工业：包含工业和 厂房；其他：除 、 、 、 以外的地块 【数据】 同策研究院 数据显示， 2018 年 5 月上海土地市场公示地块 22 幅，合计122.27 公顷，同比、环比分别上涨 45%和 209%。其中，住宅用地公示 6 幅，合计 26.00公顷，同比下跌 38%，同比上涨 276%。商住办用地公示 1 幅，合计 12.34 万公顷。商办性质地块 3 幅，合计 4.81 公顷；工业用地 12 幅，合计 79.12 公顷 。 图： 上海每月 土地供应情况 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00公顷其他 工业 商办 含住综合 住宅5 根据已公示的地块来看， 2018 年 6-7 月份至少会有 6 幅含住用地出让，其中 5 幅为纯宅地，合计 22.62 公顷， 1 幅商住办综合用地， 12.34 公顷， 80%配建住宅。 6 幅含住用地，合计规划建筑面积 62.07 公顷，约可供应市场 6200 套商品住宅。这也是 2018 年首次出让如此大体量住宅用地 。 【解读】 同 策研究院研究院 徐玉红 指 出 ， 2017 年 7 月 上海发布上海市住房发展“十三五”规划，“十三五”时期，住房用地供应 5500 公顷，其中，商品住房用地2000 公顷，租赁住房用地 1700 公顷，保障性住房用地 1800 公顷，住房用地供应总量较“十二五”增加 20%。截止到目前 “十三五”半程 将至 ， 住房用地 （含商住办综合用地）供应面积仅 1251.30 公顷 ，占 计划住房用地供应面积的 23%。其中经营性住宅用地（含商住办综 合用地） 473.22 公顷，占计划商品住宅用地供应量的 24%。预计 2018 年将加大住宅用地的推出， 2018 年 1-5 月住宅用地累计供应 122.91 公顷，较 2017 年同期的 80.00公顷上涨 54%，较 2016 年的 71.20 公顷上涨了 8%。从历年供应节奏来看，上半年土地供应量在 5,6 月份集中释放，预计 6 月还 将有大量土地 投放 市场 。 图： 5 月上海各区域土地供应情况 表： 2018 年 6-7 月拟出让地块信息（不含动迁配套房用地、工业用地及 其他 ） 宗地名称 土地用途 土地面积 (公顷 ) 容积率 可建面积 （万平米） 挂 牌起价 （万元） 挂牌出让 日期 010203040506070松江 青浦 金山 闵行 宝山 杨浦 黄浦 崇明其他 工业 商办 含住综合 住宅公顷6 金山区金山新城 JSC1-0701 单元 02-06 地块 商住办 12.34 2 24.69 363488 2018.06.29-2018.07.11 青浦区华新镇蒋家巷路东侧 44-02 地块 住宅 4.52 1.8 8.14 171099 2018.06.29-2018.07.10 青浦区华新镇蒋家巷路西侧 26-01 地块 住宅 3.54 1.8 6.37 133797 2018.06.29-2018.07.10 杨浦区定海社区 C2-2a 地块 (定海街道 138 街坊 东块 ) 商办 1.08 2.5 2.70 81003 2018.06.08-2018.06.21 黄浦区淮海中路街道 123、 124、132 街坊地块 商办 3.48 6.97 24.27 1358000 2018.06.26-2018.07.05 宝山区杨行镇 BSPO-0502 单元 YH-B-2-07-10 地块 住宅 5.70 1.6 9.12 263558 2018.07.13-2018.07.24 青浦区徐泾北大型社区经十路西侧27-04 地块 住宅 3.91 2.5 9.79 324503 2018.07.13-2018.07.23 青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01 地块 住宅 4.95 1.8 8.90 295254 2018.07.13-2018.07.23 备注：本表由 同策研究院 统计整理，最终以土地交易中心实际土拍日期为准。 【 新天地 CBD 重磅 商办 地块入市 】 【数据】 4 月 18 日，上海规土局网站发布公告，黄浦区淮海中路街道 123、 124、132 街坊地块进入预申请阶段，预申请公告期为 2018.4.18-2.18.5.18。 根据出让计划该幅地块将于 2018 年 6 月 26 日正式出让， 地块四至 ：东 至西藏南路、南至自忠路、西至吉安路、柳林路、北至太仓路、寿宁路。处于上海中央活动区的核心位置，距离上海市政府约1 公里。地块挂牌起始总价 135.8 亿元，起始楼面价为 55956 元 /平方米 。 其中 自持要求：受让人应当按出让年限自持地上，地下商业物业建筑面积不低于 100 %。自持办公物业建筑面积不低于 100%不少于 20 年 。 【解读】 数据显示，淮海中路板块距今最近一次出让商办用地是在 2013 年 11 月， 由永泰投资控股经过 130 余轮激烈交锋溢价 47.6%，折合楼面价 42821 元 /平 米摘得的“黄浦区淮海中路街道 45 街坊 17/2 宗地块”地块。当时共有 40 家房企参与竞拍，地块实际位 置位于马当路建国东路，偏离新天地甚远，并且周边多为住宅地块 切 占地 面积仅 0.8 万7 平米。因此无论从地块位置，还是项目体量上都不可同日而语。 当然 项目是否能复制当年永泰地块的辉煌还很难说， 2018 年房企大多处于集中负债集中兑付期，住宅项目也未能如期带来大笔销售收入，很难说有房企能在困难时期大笔投入资金竞拍。加上此次入市项目不仅总价高，而且要求取得地块 6 个月内开工，地块内有不少保护建筑需要合理保 护利用，对房企有一定的要求。截止到目前 尚未有开发商递交竞拍申请 。 图： 黄浦区淮海中路街道 123、 124、 132 街坊地块 位置 地块地理位置及其优越，距离新天地时尚购物中心 500 米，新天地南里商场 500 米，无限极荟 150 米，太平桥公园 150 米，翠湖天地（住宅） 100 米。距离 8 号线老西门站 300米，大世界站 500 米，步行可达淮海路，新天地 。 黄浦区淮海中路街道 123、124、 132 街坊地块 8 三、 成交情况 2018 年 5 月 土地成交 51.14 公顷 ， 环比 下滑 20% 类型 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 住宅 47.50 39.00 73.19 33.68 132.31 100.33 50.09 6.64 61.47 9.47 14.18 商住办 /商住 21.23 0.45 0.70 商业 /办公 12.36 10.30 23.97 4.23 13.46 1.45 3.33 45.26 10.31 22.19 5.09 工业 17.84 14.26 64.36 3.37 20.82 35.74 31.13 12.64 20.61 17.81 31.86 其他 13.05 0.81 1.41 4.29 16.20 1.42 14.13 总计 90.75 64.37 182.75 42.69 170.88 137.52 101.19 66.66 92.39 63.60 51.14 【数据】 2018 年 5 月上海各类土地成交 15 幅，合计 51.14 公顷，同比上涨 51%，环比下跌 20%。其中住宅用地成交 4 幅，合计 14.18 公顷，同比、环比分别上涨 115%和50%。商办用地成交 2 幅，合计 5.09 公顷，同比上涨 129%，环比下跌 77%；工业用地成交 9 幅，合计 31.86 公顷，占总成交量的 62%。 图： 上海 每月土地 成交情 况 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.00公顷其他 工业 商办 含住综合 住宅9 【解读】 笔者指出，全力打响“上海制造”品牌 加快迈向全球卓越制造基地三年行动计划日前发布。市规土局相关负责人表示，按照“上海 2035”总体规划确定的城市功能定位，为支持振兴“上海制造”品牌，对先进制造业用地，加以保护和高效利用 。在管理过程中，将实行规划和土地“双锁锁定” 。 在规模上，按照城市功能的整体定位， 至2020 年规划工业用地规模 50 平方公里，至 2035 年规划工业用 地规模 320-480 平方公里 。 从数据表现来看， 2018 年 1-5 月共成交工业用地 114.06 公顷，较去年同期有明显上涨。 2017 年同期 52.90 公顷， 2016 年同期 29.23 公顷， 2015 年同期 99.85 公顷。 【数据】 2018 年 5 月 ， 上海土地市场成交 面积排名 TOP 前 3 分别 是闵行区、嘉定区 、 金山区。 闵行区 蝉联榜首 合计 15.29 公 -顷，占总成交量的 30%， 其中 工业用地 13.16公顷 占比 超过 85%。 TOP2 嘉定区， 共 成交 3 幅 均为 宅地， 合 计 10.80 公顷 。其中 2 幅 为动迁安置房用地， 1 幅 为 纯 经营性 住宅用地 ，这是 5 月 仅 有的 一幅经营性宅地 。 TOP3 金山区成交 10.75 公顷 ，也全部为工业用地 。 另外 值得注意的是杨浦区 首次 成交一幅租赁住宅用地 。 从 杨浦区 规土局网站公布信息来看， 陆续 还将有多 幅租赁住房 用地推出。 图： 5 月上海各区域土地成交情况 024681012141618闵行 嘉定 金山 松江 杨浦 青浦 奉贤其他 工业 商办 含住综合 住宅公顷10 【解读】 笔者指出， 全力打响“上海制造”品牌 加快迈向全球卓越制造基地三年行动计划要求严格产业准入，坚持各区产业准入“一把尺”，优选产业项目，完善产业全要素管理要求，切实提高产业项目质量。 从 工业用地成交区域 着手 研究我们发现区域布局的明显变化。 2014 年 -2017 年 工业用地 主要 集中于 奉贤 区 250 公顷 、金山 区 220 公顷 、 浦东 新区 （含 南汇区 ） 412 公顷 。 2018 年工业 用地成交区域明显变化，居前的是松江区 42 公顷 ， 宝山 区 19 公顷 ，闵行区 19 公顷 。 松江，宝山 成交 地块均位于宝山工业区、松江工业区，土地集约化程度高 ， 规划项目导入也以 战略性新兴产业、先进制造业、生产性服务业协同的新型工业为主。 【 年内 第二幅 经营性宅地成交 大姨妈 盘可以 卖 了 】 【数据】 5 月 31 日， 嘉定区江桥镇北社区 K2-01 地块 成交，这是 今年成交的第二幅经营性宅地。 地块东至黄家花园路、南至海蓝路、西至嘉峪关路、北至海波路，地块为居住 用地，出让面积 38844.4 平方米，地上建筑面积 69919.92 平方米，容积率为 1.8，住宅自持比例为 15%。最终，由上海保利建锦房地产有限公司以底价 21.33 亿元拿下，成交楼面价约 3.05 万元 /平方米 。 嘉定区江桥镇北社区K2-01 地块