2018年6月上海商品住宅市场报告.pdf

上海商品住宅市场报告 2018 年 6 月 刊 2 Contents 目录 一、 报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 二、 5月重点项目开盘情况 购房者可选性更加丰富 . 4 三、市场回顾 市场受高端项目价格影响明显 . 5 （一）价格结构 . 6 1、均价结构 3-5万元 /平米商品住宅成交占比过半，上升 14 个百分点 . 6 2、总价结构 高端盘成交对市场产生一定影响 . 7 （二）户型结构 120平米以下户型保持绝对主力 . 9 （三）位 置分布结构 . 10 1、环线结构 中环内区位的高端盘成交对市场有较大影响 . 10 2、区域板块结构 单个板块对区域影响极大 . 11 （四）物业类 型结构 . 12 1、公寓市场 市场的成交面积与均价受政策调控性影响，将持续性稳步上涨 12 2、别墅市场 均价波动性下降，整体变化不明显 . 13 四、 存 量分析 存量下降至 496.93万平米，存量结构基本稳定 . 14 3 一、 报告 摘要 (核心数据及观点 ) 5 月，上海商品住宅共去化 54.89 万平米， 环比增长 18%； 公寓成交 48.10 万 平米，环比增长 18%；别墅成交 6.70 万 平米，环比也增长 16%；然而相比去年同期，无论是商品住宅、公寓还是别墅，同比均有一定幅度的下降。 在供应量 方面，商品住宅供应面积有 31.04 万 平米，公寓供应面积有 29.34 万 平 米 ，别墅供应有 1.7 万平米 ； 三者相比上月和去年同期均呈现下降趋势。而 商品 住宅和公寓 的 成交均价均有上涨。商品 住宅 成交均价 51159 元 /平米 ，环比上涨 9%，同比上涨 7%；公寓成交均价 51413 元 /平米 ，环比上涨 12%，同比上涨 6%。 同策 研究院研究 员 陈揽月 指出 ， 5 月 上海市场受高端盘成交影响明显。 从成交总价结构上看， 5 月上海商品住宅市场 200-300 万 元总价段房源 再次 波动性下降 8 个百分点， 占比 由 29%降低为 21%。 300-500 万 元总价段房源 占比 保持稳定，小幅增长 3 个 百分点。 800-1000 万 元总价段房源占比 有 显著性上涨， 上涨 3 个 百分点。而 总价 1000 万 以上 房源占比 涨幅也超过 4 个 百分点。 在占比 最大的主力户型 90 平米 -120 平米 区间段 ，成交面积 排名显著的项目 分别 为象屿名城 (云润新苑 )、保利熙悦、馨雅名邸。均价 分别为 42574 元 /平米 、 50384元 /平米 、 36566 元 /平米。 此 类型 房源 无论 投资还是刚需自住均十分适合现在的调控下市场 ， 故受广大客群欢迎 。在 120 平米 -140 平米 区间段， 我们 可以观察到 青浦北部板块的新里波洛克公馆 由于供应量与成交量均较大，从上月起便对市场有一定 影响 。 4 二 、 5 月重点项目开盘情况 购房者 可选 性 更加丰富 项目名称 环线 板块 推盘户型 成交均价 （元 /平米） 供应面积 （平米） 供应套数 （套） 象屿名城 (云润新苑 ) 外郊环 九亭板块 61 -75 一居； 68 -125 平米两居； 87 -135 平米三居。 42639 27106 586 路劲上海派 郊环外 安亭汽车城板块 68 78 二居 30084 20499 899 保利熙悦 外郊环 大场板块 94 -106 三居 50573 17715 0 万科金域澜湾 郊环外 临港新城板块 75 -89 三居 28990 16937 446 馨雅名邸 外郊环 南桥新城板块 83 两居、 95 三居、 104 三居 36528 16222 422 万科中环国际城海上传奇 内环内 北蔡板块 95 三居、 110 三居 67021 13213 444 禹洲雍贤府 外郊环 金汇板块 89 三居 、 127 四居、 143 五居以上 36587 12767 612 仁恒西郊花园 外郊环 徐泾板块 94 二居、 127 三居、 177 四 居 57245 12454 178 新里波洛克公馆 外郊环 青浦北部板块 125 四居 、 129 四居 、 82 两居 28521 12254 1123 大宁金茂府 内中环 大宁板块 96 两居、 112 三居、 119 三居 93349 11468 382 5 三、市场回顾 市场 受高端 项目 价格影响明显 物业类型 5 月供应面积 5 月成交面积 5 月成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 商品住宅 31.04 83% 31% 54.89 18% 20% 51159 9% 7% 公寓 29.34 84% 28% 48.10 18% 18% 51413 12% 6% 别墅 1.7 0 59% 6.79 16% 30% 49358 7% 14% 【数据】 5 月，上海商品住宅共去化 54.89 万平米， 环比增长 18%； 公寓成交 48.10万 平米，环比增长 18%；别墅成交 6.70 万 平米，环比 增长 16%；然而相比去年同期，无论是商品住宅、公寓还是别墅，同比均有一定幅度的下降。 在供应量 方面，商品住宅供应面积有 31.04 万 平米，公寓供应面积有 29.34 万 平 米 ，别墅供应有 1.7 万 平米 ； 三者相比上月和去年同期均呈现下降趋势。而 商品 住宅和公寓 的 成交均价均有上涨。商品 住宅 成交均价 51159 元 /平米 ，环比上涨 9%，同比上涨 7%；公寓成交均价 51413 元 /平米 ，环比上涨12%，同比上涨 6%。 【解读】 笔者指出， 5 月 上海商品住宅成交环比、成交均价均保持持续性上涨。 受 政府市场调控政策影响，本月 明显 减少市场供应量，且与此同时 成交量 保持 稳定增长 ， 故 笔者 认为， 成交 商品住宅受前期供应量影响较大。且 由于 近期 均价 较高的高端 项目 集中 成交的影响，市场价格保持了可预见性的小幅上扬。 图： 上海 商品住宅 月度 供求及均价走势 36327 37527 42736 45133 43725 46065 40506 45614 48305 47263 47413 47686 47264 45986 48367 45941 47754 49123 50205 42869 42514 45241 46720 51159 01000020000300004000050000600000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.0016-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-0418-05元 /平米万平米供应 成交6 表： 2018年 5 月商品住宅成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 象屿名城 (云润新苑 ) 九亭板块 284 27106 42639 路劲上海派 安亭汽车城板块 245 20499 30084 保利熙悦 大场板块 174 17715 50573 万科金域澜湾 临港新城板块 191 16937 28990 馨雅名邸 南桥新城板块 169 16222 36528 万科中环国际城海上传奇 北蔡板块 126 13213 67021 禹洲雍贤府 金汇板块 132 12767 36587 仁恒西郊花园 徐泾板块 71 12454 57245 新里波洛克公馆 青浦北部板块 105 12254 28521 大宁金茂府 大宁板块 69 11468 93349 （一）价格结构 1、均价结构 3-5 万元 /平米 商品住宅成交占比 过半 ，上升 14 个 百分点 【数据】 从 2018 年 5 月上海商品住宅成交均价结构来看， 3-5 万 元 /平米 均价 段 比重过半 ， 2-3 万 元 /平米 均价 段 比重有所降低。同策 研究院 数据显示， 5 月 3-5 万元 /平米 商品住宅成交占比达 51%； 2-3 万 元 /平米 均价段比重 降低 16 个 百分点。 2 万 元以下与 5 万元以上价段均无较大明显变化。 【解读】 笔者指出， 由于受 市场 加推项目 的影响， 3-5 万元 /平米 商品住宅区间段 成交 最多 的三个项目分别为 象屿名城 (云润新苑 )、 路劲上海派 、 馨雅名邸 ， 此三个项目 的 供应量均较高，且 从 市场 反应层面上来说， 3-5 万 元 /平米 商品住宅仍然十分受欢迎 ， 故成交显著。 图： 5 月商品住宅成交均价结 构（ 按套数） 图： 4 月商品住 宅成交均价结构（按套数） 5%15%51%26%3% 2万以下2-3万3-5万5-10万5%31%37%25%2%2万以下2-3万3-5万5-10万7 表： 2018年 5 月商品住宅成交均价结构 TOP3（ 按面积） 均价段 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 2 万元 /平米以下 新华御湖上园 亭林板块 97 8421 18204 嘉业海悦 海湾板块 9 2678 17869 华纺和成未来派 亭林板块 28 2655 17989 2-3 万元 /平米 万科金域澜湾 临港新城板块 174 15298 28857 新里波洛克公馆 青浦北部板块 105 12254 28521 同润金色橘苑 临港新城板块 89 7892 21150 3-5 万元 /平米 象屿名城 (云润新苑 ) 九亭板块 284 27106 42639 路劲上海派 安亭汽车城板块 245 20499 30084 馨雅名邸 南桥新城板块 169 16222 36528 5-10万元 /平米 万科中环国际城海上传奇 北蔡板块 126 13213 67021 仁恒西郊花园 徐泾板块 71 12454 57245 大宁金茂府 大宁板块 69 11468 93349 10 万元 /平米以上 翠湖天地 淮海中路板块 21 7955 144027 融创盛世滨江 打浦桥板块 31 6975 112501 信达泰禾上海院子 新江湾城板块 68 5896 116980 2、总价结构 高端 盘 成交 对市场产生一定影响 【数据】 从成交总价结构上看， 5 月上海商品住宅市场 200-300 万 元总价段房源 再次波动性下降 8 个 百分点， 占比 由 29%降低为 21%。 300-500 万 元总价段房源 占比 保持稳定，小幅增长 3 个 百分点。 800-1000 万 元总价段房源占比 有 显著性上涨， 上涨 3 个 百分点。 而总价 1000 万 以上 房源占比 涨幅也超过 4 个 百分点。 【解读】 笔者指出， 本月 相比上月总价结构 整体 布局 结构 稳定，没有较大变化。 由于近期数个高端盘 成交，对 市场成交 总价有 较大 影响 。 800-1000 万 房源由 4%上升到 7%， 此价段 成交 面积排名前三的项目为 仁恒西郊花园 、 静安府西区 、 中粮前滩海景壹号 。 其中 中粮前滩海景壹号均价 达到 87186 元 /平米 。 1000 万 以上房源由 8%上涨到 12%， 此 价段 成交 面积排名前三的项目 为 大宁金茂府 、 宝华城市之星 、 融创盛世滨江 。其中 大宁金茂府成交面积 为 11148 平米， 均价 为 93669 元 /平米 。此类 项目 对 整体 市场 有所 影响 。 8 图： 5 月商品住宅成交总价 结构（按套数） 图： 4 月商品住宅成交总价结构（按套数） 表： 2018年 5 月商品住宅成交总价结构 TOP3（按面积） 总价段 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 100-150 万元 新华御湖上园 亭林板块 14 912 18067 维罗纳贵都 松江中部板块 2 268 9153 万科金色领域 嘉定主城区板块 3 268 15625 150-200 万元 同润金色橘苑 临港新城板块 89 7892 21150 新华御湖上园 亭林板块 83 7509 18221 华纺和成未来派 亭林板块 25 2297 17885 200-300 万元 路劲上海派 安亭汽车城板块 238 19590 30085 万科金域澜湾 临港新城板块 151 12577 29031 日月光伯爵湾 安亭汽车城板块 119 10678 30537 300-500 万元 象屿名城 (云润新苑 ) 九亭板块 253 23403 42546 馨雅名邸 南桥新城板块 147 14430 36637 紫竹半岛 吴泾板块 128 11383 46520 500-800 万元 万科中环国际城海上传奇 北蔡板块 114 11696 67021 保利熙悦 大场板块 85 9152 51972 新城西岸公园 周康板块 68 7444 57352 800-1000万元 仁恒西郊花园 徐泾板块 54 8782 56900 静安府西区 彭浦板块 39 3915 86641 中粮前滩海景壹号 三林板块 40 3758 87186 1000万元以上 大宁金茂府 大宁板块 66 11148 93669 宝华城市之星 光新板块 65 8663 96031 融创盛世滨江 打浦桥板块 36 8456 110252 1%5%21%35%19%7%12%150万以下 150-200万 200-300万300-500万 500-800万 800-1000万1000万以上2%4%29%32%21%4%8%150万以下 150-200万 200-300万300-500万 500-800万 800-1000万1000万以上9 （二）户型结构 120 平米 以下 户型 保持绝对主力 【数据】 2018 年 5 月 成交户型结构 ， 90 平米 以下 增加 2 个 百分点、 90-120 平米 减少2 个 百分点，所以总体来说，占比最大的 120 平米 以下户型为 71%，基本 相比上月无变化；120-140 平米 占比 11 百分点 ； 140-200 平米 占比 提升 2 个 百分点 。 【解读】 笔者 指出， 在占比 最大的主力户型 90 平米 -120 平米 区间段 ，成交面积 排名显著的项目 分别 为 象屿名城 (云润新苑 )、 保利熙悦 、 馨雅名邸 。均价 分别为 42574 元 /平米 、50384 元 /平米 、 36566 元 /平米。 此 类型 房源 无论 投资还是刚需自住均十分适合现在的调控下市场 ， 故受广大客群欢迎 。 在 120 平米 -140 平米 区间段， 我们 可以观察到 青浦北部板块 的新里波洛克公馆 由于供应量与成交量均较大，从上月起便对市场有 一定 影响 。 且 笔者判断，此类区域性大盘 将继续 对 区域性 市场有较大影响。 图： 5 月商品住宅成交户型结 构（按套数） 图： 4 月商品住宅成交户型结构（按套数） 表： 2018年 5 月商品住宅成交户型结构 TOP3（按面积） 户型段 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 90 平米以下 路劲上海派 安亭汽车城板块 238 19590 30085 万科金域澜湾 临港新城板块 131 10773 29111 禹洲雍贤府 金汇板块 107 9405 35315 90-120平米 象屿名城 (云润新苑 ) 九亭板块 215 21164 42574 保利熙悦 大场板块 159 15866 50384 馨雅名邸 南桥新城板块 123 12035 36566 34%37%11%11%7%90平米以下 90-120平米 120-140平米140-200平米 200平米以上32%39%14%9% 6%90平米以下 90-120平米 120-140平米140-200平米 200平米以上10 120-140 平米 新里波洛克公馆 青浦北部板块 77 9692 28293 新城上坤樾山半岛 泗泾板块 33 4509 47076 UNICITY 万科天空之城 徐泾板块 25 3110 59670 140-200 平米 仁恒西郊花园 徐泾板块 56 9106 56852 凯利海华府 北蔡板块 44 7289 78877 宝华城市之星 光新板块 43 6314 95926 200 平米以上 翠湖天地 淮海中路板块 21 7955 144027 融创盛世滨江 打浦桥板块 20 5747 109508 融信铂湾 赵巷板块 23 4692 45881 （三）位置分布结构 1、环线结构 中环 内 区位的 高端盘成交 对市场 有 较大影响 【数据】 从全市商品住宅成交环线分布情况来看， 5 月外郊环区域 持续 占据主导地位，占比 由 62%下降至 58%。同策研究院数据显示， 内环内 上涨 1 个 百分点， 内环内 上涨 4 个百分点，涨幅波动较大。 【解读】 笔者指出， 中 内 环 区位的 高端盘 成交 对市场 有 较大 影响 。 此 情况与内 中环 成交 高端盘 项目有强相关 。 宝华城市之星成交套数有 89 套，成交面积 11077 平米，成交均价 95995 元 /平米；凯利海华府成交面积 9373 平米，成交均价 79252 元 /平米；中粮前滩海景壹号成交套数 79 套，成交面积 7678 平米，成交均价 86728 元 /平米。 图： 5 月商品住宅 环线成交结构（按套数） 图： 4 月商品住宅环线成交结构（按套数） 22% 3%7%58%10%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环22%2%3%62%11%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环