资源描述
1 行业报告 行业深度研究 房地产/行 业深度 更新改 造、人均 居住面积 改善 驱动未来住宅 需求 需求空间：我们 考虑 空置 率为20%，有 效需 求漏 损率 为10%时，中 性预期下（总和 生育 率为1.0，城镇化 率达70%以前 每年 增加0.5 个 百分 点），2023-2030 年我国商品住房 需求年均 约为10 亿平米；若采用 乐观 的城 镇化发展 假设（城 镇化 率达70%以前 每年 增加0.8个 百分 点），则23-30 年我国商 品住 房需 求年 均为11.22 亿 平米。住 房增量空 间细分情 况：改善需求和更新改造空间 有望 支撑未来住宅需求企 稳。（1）城镇化驱 动需求：由于 总和 生育 率 为1.0 时，总 人口 呈下降趋 势，而 城 镇化 率的 提升速 度（达70%以前 每年 增加0.5 个 百分 点）难以使 城镇 人口 呈增 长趋 势，23-30 年由 城镇 人口 变 化带动 的城 镇化 驱动需求 年均 为-1.4亿平 米；（2）改善需求：2020 年我国 城镇人均 居住面积 为38.6平米/人，对比发达国家处于中上位置，仍有一定的改善空间，我 们假 设23-30 年 每年 城镇人 均居 住面 积增 加约0.7 平米/人，则 年均改善需 求为6.37 亿平 米；（3）更新改造空间：目 前 我国存 量住 房中 高房龄、住 房设 施不 完善、小户型 或低 楼层 的住 房比 例较高，至少3成住房待更 新，我 们假 设23-30 年更新 率为1%，则 年均 更 新改造 空间 为3.86亿平米。地产 投资支撑 因素：（1）库存：目 前我国住宅库存 位于低位，23年4月广义 住宅 库销 比为11.16 个月，显著 低于 历史 中枢 水平；（2）资金流动 性：地产融资政策走向 宽松，地产信用及资金来源略有边际改善，房地产 开发 资金 来源 自22 年2月 开始 累计 同比 下降，至22年 年底 平均 降幅超20%；23 年房 地产 开 发资金 来源 逐步 向好 发展，至23 年4月 累计 同比下降6.4%，降 幅大 幅缩 小。总和生育率为1.0 时的 地产投资增速：（1）新开工面积：中性 情况 下（总和生育 率=1.0、新开 工面 积/销售 面积=1.1），23-30 年 年均 新开 工面 积为10.93 亿 平米；（2）竣工 面积：预 计在 保 交楼，稳 民生 的政 策持 续落地，房地产资金流 动性边际改善的背景下，竣工端将得以修复，我们测算23-30 年年 均竣 工面 积为9.55亿平；（3）施工 面积：以 上一 年施工面积、上一 年竣 工面 积、当年 新 开工 面积 测算 当 年施工 面积，23-30年我国 地产 施工 面积 增速 中枢为1.6%；（4）房地产 开发投资完成额：过往5 年房 地产 开发 投资 完 成额平 均增 速/施 工面 积平 均增速 为1.47，我们利用 该系 数以 施工 面积 增速估 算房 地产 投资 增速，23-30 年 我国 房地产投资 完成 额增 速中 枢为2.4%。投资建议：我 们认为 后续 房地产行 业发展 动力 较 充 分。需求 面，我 国城镇存量住 房未过剩，人 均住宅面积 及住宅设 施配 套均有待改 善，由此带来的商 品房住宅 需求 可观。投资 面，本轮 房地 产弱修复态 势保持延续，政策 环境仍处 于宽 松期，住宅 库存处于 低位，预计2023 年房 地产投资 增速 有望 迎来 改善。建议 关注 融资能 力强、土 储优质 的国 央企，以及在 本轮 行业 出清 中率 先完成 信用 修复 的优 质民 企。风险提示：生 育率不 及预 期；人均 住宅面 积改善 不 及预期；地产竣 工修复不 及预 期；测算 结论 与实际 情况 具有 偏差 风险。证券研 究报 告 Table_First|2023 年 06 月 21 日 投 资建议：中性 维持评级 上 次建议：中性 Table_First|Table_Chart 相对大盘走势 分析师：杨灵修 执业证书编号：邮箱：联系人 姜好幸 邮箱：相关报告、国 联证 券地 产建 材周 报房 地产、国 联证 券地 产建 材周 报房 地产、国 联证 券地 产建 材周 报房 地产 请务必 阅读 报告 末页 的重 要声 明 2 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 正文目 录 若总和生育率降至，预计 年我国商品房销 售面积中枢约 亿平米.驱动力：城镇化驱动需 求.假设：中性 假设下，年我国人口数量降 至 亿人.假设：预计未来 年内我国城镇化发展 仍处 于中高速期.中性假设下，年我国城镇人口数量将 降至 亿人.驱动力：改善需求.驱动力：更新改造空间.考虑需求漏损及空置 率，中期我国商品房年均 销量 约 亿平.若总和生育率降至，预计 年我国地产投资 增速中枢约.长期：住房库存处于 低位，资金到位有望改善.需求：改善需求和更 新改造空间支撑需求 企稳.库存：住宅库存位于 低位，土地库存仍待 消化.资金流动性：地产融 资政策走向宽松，资 金面 待进一步修复.短期：期房销售拉动 施工 需求.未来 年年均新开工面积 约 亿平，投资增速中枢 为.总和生育率为 时，预计未来 年新开工面 积均值近 亿平.保交楼政策下，预计 竣工端将边际改善.总和生育率 时，未来 年我国地产施工面 积增速中枢为.年 年 房地产行业（申万一级）财务 综况.投资建议.风险提示.图表目 录 图：年我国总和生育率.图：日本、新加坡、澳 大利亚总和生育率.图：年中国出生人口数（万人）.图：年我国 岁人口数量占比（）.图：对中国 岁人口数量的预测（万 人）.图：年中国人口预测曲线（总和 生育 率）（万人）.图：中国城镇化率发展 历程.图：年各国城镇化 率.图：韩国、加拿大城镇 化率增长用时.图：典型国家城镇化 发展历程对比.图：中国城镇化率预 测走势.图：中国城镇人口预 测（亿人）.图：年各国人均 居住面积对比（平米 人）.图：中国城镇存量住 房变化.图：中国平均每户住 房建筑面积（平米）.图：中国平均每户住 房间数（间）.图：中国人均住房建 筑面积（平米）.图：中国人均住房间 数（间）.图：年我国存量 住房房龄结构.图：年我国存量 住房设施状况.XVEVzQtOnOmNrPoNqNsNnMaQ8QaQoMqQoMmPiNnNtNiNoMmR9PoOuMNZnRtOvPnOyR 3 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 图：年我国存量 住房户型结构.图：年我国存量 住房楼层结构.图：中国商品住房需 求预测（亿平米）.图：中国住房累计库 存及广义住宅库销比.图：全国土地开工比.图：全国土地库销比.图：房地产开发资金 来源累计同比（）.图：地产债发行金额（亿元）.图：地产债信用利差（）.图：违约或展期债券 规模：月度（亿元）.图：违约或展期债券 规模：季度（亿元）.图：中长期贷款利率 年以上.图：人民币存款准备 金率 大型存款类金融机 构（）.图：土地购置费累计 同比（）.图：期房、现房销售 结构.图：商品房销售与房 屋竣工面积差（万平 米）.图：新开工面积增速 与销售面积增速（逐 年）.图：新开工面积累计 同比增速与销售面积 累计 同比增速（逐月）.图：新开工面积 销售 面积.图：中性条件下新开 工面积预测（亿平）.图：房屋面积竣工率.图：竣工面积与销售 面积的滞后差（亿平）.图：三类情景下施工 面积（亿平米）与施 工面 积增长率.图：房地产开发投资 完成额增速与施工面 积增 速（逐年）.图：房地产开发投资 完成额累计同比增速 与施 工面积累计同比增速（逐 月）.图：重点企业 年 年 营业收入、净利润 及增速.表：人口发展规划.表：人口政策变化 梳理.表：中国人口弹性 测算.表：各国城镇化发 展阶 段比较.表：各国城镇化发 展政 策比较.表：中国城镇化率 测算.表：中国城镇人口 弹性 预测（亿人）.表：年中国住 房总量和人均居住面 积变 化.表：年我国存量住 宅来源结构.表：年我国住房增量空间测算.表：考虑空置率时 年我国住房增量空间 测算（亿平米）.表：年年平均新开工面积弹性测算（亿平）.表：总和生育率 时，竣工面积测算（亿 平）.表：总和生育率 时，施工面积及增速测 算.表：总和生育率 时，房地产开发投资完 成额 增速测算.4 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 1 若总和 生育率降至，预计 年 我国 商 品房 销售面积中枢 约 亿平米 我国自住房增量空间 可根 据驱动力 分类为以下 三类：（1）城镇化驱动需求：源于刚性住房需求人群的 增加，主要 由人口及城镇化率 带来的城镇人口变化 驱动；（2）改善需求：源于居民 住房消费 升级，主要 由人均 居住面积 增长 驱动；（3）更新改造 空 间：源于对存量住房的更 新改 造，由存量住房中 具有高 房龄、低质量 等特 征 的住房 的更新驱动。1.1 驱 动力：城镇 化驱 动需求 假设：中性 假设下，年 我国 人口数 量降 至 亿人 人口发展规划为 2 03 0 年人口达到 1 4.5 亿人，实际 情况或难达预期。根据国务院发布的国家人口发展 规划（2016 203 0 年），我国人口总规模增长惯 性减弱，至 20 30 年前 后人 口总 规 模达到 峰值。按照 规划 目标，20 20 年我 国人 口总 量达 到 14.2亿人，2030 年达 到 14.5 亿人，总和 生育 率稳 定在 1.8。然 而实 际情 况为 2 02 0 年我国总人 口 达 14.1 3 亿 人，总和生 育率 为 1.3 1；20 22 年我国 总人 口 为 14.1 2 亿 人，总和生育率为 1.0 6，就实际 人口总量变化趋势及总和 生育率而言，我国人口峰 值或已提前到 达，未来 十余 年 我 国人口 发展 或不 及预 期。表：人口发展规划 领域 主要指标 单位 目标值 实际值 2020E 2030E 2015 2020 2022 人口总量 全国总人口 亿人 14.2 14.5 13.75 14.13 14.12 总和生育率 1.8 1.8 1.5-1.6 1.31 1.06 人口结构 出生人口性别比 107 113.5 111.3-人口素质 人均预期寿命 岁 77.3 79 76.3 78.08-劳动年龄人口平均受教育年限 年 10.8 11.8 10.23-人口分布 常住人口 城市化 率 60 70 56.1 63.89 65.22 资料来 源：国务 院，同花 顺，国联证 券研 究所 注：总 和生 育率 指一名 女生 育儿 数量 我国过去十三年总和 生育 率处于低生育率区间，生 育率走向低迷。年，我 国平 均总 和生育 率 为，而 人口 世代更 替所 需的 总和 生育率 为，因 此一 旦生 育 率低 于，就 可能 陷入 低生育 率陷 阱。自 年 以来，我 国总 和生育 率迅速 走 向低 迷。年 我国 总和 生育率分 别为、。年 的总 和生 育率水平 创历 史新 低。我 国 出 生 人 口 数 量 亦 迎 来 持续下滑，年 我 国 出 生 人 口 数 分 别 为、万人，五 年 复合增 长率 为。5 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 与日本（年，总和 生 育率）、新 加坡（年，总 和生 育 率）、澳大利 亚（年，总和 生 育率）对 比，目前 我国 总和生 育率（年，总和生 育 率）均 为较 低水平。此 外，纵观 日本、新加 坡、澳大 利亚 的总和生育 率变 化趋 势，近 十 余年其 均保 持较 为稳 定的 水平，而 我国 总和 生育 率波动较 大且 处于 下降 趋势 中。图3：年中 国 出生 人 口数（万 人）资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 人口政策效果不及预 期，老龄化、少子化现象 日益 显现。自 年 以来，我 国人 口 政策可 分 为 个 阶段，鼓 励生育 期、计 划生 育调整期、二 孩政 策调 整期、三孩政 策期。值得 注意 的 是，年开始，经历 了几十年 的严格 计 划生 育后，我 国逐 步放 开 一 孩政 策，经 历 双 独二 孩、单独二孩 到 全面 二孩、全面三 孩。然而，根据 人口 普查 结果，、年 我国 人口 区间年均增 长率 分别 为、。结果 显示，经历近二十 年的 二孩 政 策调 整，我国 人口 增长 放缓 趋 势仍然 持续，老龄 化、少050010001500200025002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022图1：年我 国 总和 生 育率 图2：日 本、新加 坡、澳 大 利亚 总和 生 育 率 资料来 源：三十 年来 关于 生育 水平 的争论 和对 总和 生育 率的 重新 估计（年 月，乔 晓春），国 联证 券 研究所 资料来 源：，国 联证 券研 究所 00.511.522.5319861988199019921994199619982000200220042006200820102012201420162018202020221.30 1.40 1.70 012345671960196419681972197619801984198819921996200020042008201220162020日本 新加坡 澳大利亚 6 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 子化现 象日 益显 现。中国指 数研 究院 的数 据显 示，在 大湾 区的 购房 人口 中，岁 购房 者占比。因此 我们 将 岁 人群视 为适 龄购 房人 群。年，我国 人口 抽样数据显 示，岁 人口 占 总人口 比例 为，较 年的 下降近 个 百分 点。根 据 预 测，至 年，我国 岁人 口数 量将由 亿人 下降 至 亿人。表：人口政策变化 梳理 阶段 时间 人口政策 鼓励生育期 鼓励生育 计划生育调整期 支持节育 计划生育 二孩政策调整期 双独二孩 单独二孩 全面二孩 三孩政策期 至今 全面三孩 资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 假设未来我国人口总 和生 育率为 1.0，则 203 0 年我国人口 将跌破 13 亿人。我们参 考 年 月王 炳文 发表 的 我 国内 生性 人 口收缩 的主 要特 征、影响及政 策建 议、年 月钟晓 青发 表的 我国 人 口增长 的总 和生 育率 模型及人 口预 警 中 的人 口 预测模 型，根 据总 和生 育 率进行 本报 告的 人口 预测。假设 年我 国人 口世代 更替 的总 和生 育率 为，以简 易公 式 当年人口数 量 上 年人 口数 量 上年人 口数 量（当 年总 和 生育率）测 算我 国人口总 量。结果 表明，当 年 我国 人口 总和 生育率 为 时，年我国 人口 将降 至 亿人，年 降至 亿人。图4：年我 国 岁人 口 数 量占 比（）图5：对中国 岁人 口数 量 的 预测（万人）资料来 源：国家 统计 局，国 联证券 研究 所 注：、为 国 家统计 局 抽样数，、年为 利用 预测 值和过往 预测 值 及 国家 统 计局 披露 数据 差值 推测 所得 资料来 源：，国 联证 券研 究所 0246810121416182005000100001500020000250002023E2025E2027E2029E2031E2033E2035E2037E2039E2041E2043E2045E2047E2049E2051E2053E2055E2057E2059E 7 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 在总和 生育 率分 别 为、的 情况 下，年我国人 口总 数将为、亿人，年我 国人 口总 数将 为、亿人。图6：年中国 人口 预测 曲线（总和 生 育率）（万 人）资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 表：中国人口弹性 测算 总和生育率 中国人口数量（亿人）2022 2030E 2050E 0.7 14.12 12.61 9.51 0.8 12.71 9.79 0.9 12.82 10.07 1.0 12.92 10.36 1.2 13.13 10.96 1.5 13.45 11.93 2.1 14.12 14.12 资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 假设：预计 未来 年内 我国 城镇化发展 仍 处于 中 高速 期 1949 年以来我国城 镇化 率 并 非线性变化，近 40 余年我国常住人口 城镇 化 率 增长迅速，由 18%增至 6 0%以上。阶段（年）：改革开 放以 前，我国 城镇 化 速度 缓慢，近 年间从 增至。阶段（年）：年，党 的十 一届 三中 全 会召开，作出 把党 的工80000900001000001100001200001300001400001500002015 2020 2025E 2030E 2035E 2040E 2045E 2050E 8 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 作 重心转移 的经济建 设上来 和实行改 革开放的 重大决 策；年 党的 十二届三 中全 会召 开，中 国 改革重 点从 农村 转向 城市，我 国 城 镇化 恢复 发展，乡镇企 业开 始涌 现，工业 城 镇化启 动。年，我 国 城 镇化 率 增加 至，即距 年约 年，增 长 个百 分点。阶段（年）：年，我 国开 始实 施分 税 制改革，中央 和地 方的财政关系从分权走向集权，地方政府吸引外地经济 主体流入本地的意愿增强，导致 产品与 要素 的跨 地区流动 性增加，地 方政 府发展经 济的模 式从 经营企业 向 经营 城市 转变，土 地城 镇化 启动，人 口 流动加 强。年，我国城镇 化率达，城 镇化 进 程过 半。阶段（年至今）：与 常住人 口 城 镇化 率相 比，我国户 籍 城 镇化 率水平不高，这一阶段开始关注 人口城镇化，解 决 土 地 快速 城 镇 化 带 来 的 问 题。年，我国 常住 人口 城 镇化率达，而户 籍 人口 城 镇化 率仅。图7：中国 城 镇化 率 发展 历 程 资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 注：本 文若 未特 别说 明，则 城 镇化 率 均代表 常住 人口 城镇 化率。对比发 达国 家，我国 城镇 化率仍 有可 观上 升空 间，未来 近 十年 我国 城镇 化依旧 处于中 高 速发 展阶 段。我国 城镇化率较发达 国家 城镇化率低约 个百分点。年我 国 城 镇化 率达。根据 联合 国数 据，年美 国、韩国、加拿大 的 城 镇化 率水 平分别 为、，均达 到 以上 水平。即 与发达 国家 相比，我国城镇化 水平 还有超 的 提升空 间，未 来 年，城 镇化 仍 然是 我国 房地 产的重要 驱动 力之 一。纵观发达国家城镇化 进程，城镇化 率或在达 后 增 速下降。韩 国在 年 实现 了 城 镇化 率由 增至，用时 约 年；而 其后 城镇 化率由0%10%20%30%40%50%60%70%19501952195419561958196019621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012201420162018202020221949-1978 年：改革 开放 前，城市 化进程缓 慢1978-1994 年：我国 城市 化恢 复发 展，乡 镇企业开 始涌 现，工业 城镇 化 启动1994-2011 年：1994 年，我国 开始 实施 分 税制 改革，土地 城镇 化启 动，2011 年 我国 城市化进 程过 半2011 年至今：开始 关注 人口 城市 化，解 决土 地快速 城镇 化带 来的 问题，2021年，我国 常住 人口 城市 化率 达64.72%，户籍 人口 城市 化率 为46.70%9 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 增至 用 时约 年。加拿 大在 年 实现 城 镇化 率由 增至，用 时约 年；而 城镇化 率由 增至 用时 约 年。二者 在城镇化 率达 之后 增 长 个 百分 点所 需的 时 间是达 之前 的两 倍 以上。预计 年我国城镇化率达 以上。年 我国 城镇化 率为，较 年 增加 个 百分 点。根 据我 国最 新 城 镇化 率增速 及发 达国 家城镇化率进 程，我们 假设 年后我 国 城 镇化 率每 年增 加 个 百分 点，则将在 年 达到 的 水平；之后 以每 年增长 个百分 点的 增速 发展，则 年 我国 城镇 化 率 将 接近。因 此，预 计在 未来近 十年 内，我国 城镇化率 仍然 会处 于 中 高速 发展阶 段。图10：典型国家 城镇化 发 展 历程 对比 资料来 源：国家 统计 局，联合 国，国 联证券 研究 所 表：各国城镇化发 展阶 段比较 0%20%40%60%80%100%1950195319561959196219651968197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022城市化率:美国 城市化率:韩国 城市化率:加拿大城市化率:印度尼西亚 城市化率:印度 城市化率:中国图8：年 各国 城镇化 率 图9：韩 国、加拿 大 城镇 化 率增 长用 时 资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 资料来 源：联合 国，国联 证券 研究 所 83.08%81.43%81.75%57.93%35.87%65.22%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%10 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 阶段 中国 英国 美国 日本 发展起点 1978 年改革开放 18 世纪后期 1775 工业革命的推动 1789 年联邦政府建立 20 世纪 20 年代明治维新 初始阶段（城镇化率）1978 1994年 18 世纪末至 19 世纪初 1790 1890 年 20 世纪 20 年代至20 世纪 30 年代 走向基本实现阶段（城镇化率）1994 2011年 19 世纪初至 19 世纪中叶 1890 1920 年 20 世纪 30 年代至50 年代 基本实现 完成过渡阶段（城镇化率）2011 年至今 19 世纪初至 19 世纪末 1920 1960 年 20 世纪 50 年代至70 年代 自我完善和发展阶段（城 镇化率）19 世纪末至今 1960 年至今 20 世纪 70 年代至今 资料来 源：新型 城镇 化发 展财 政政 策的国 际比 较与 借鉴，国 联证 券研 究所 表：各国城镇化发 展政 策比较 政策 英国 美国 日本 发达国家完善社保制度的政策 1.在农村社 会保障 方面，英国设 立农 场主养老 保险制 度，并 以 农业社 会互助金 的 模式实现 了农村人口 社保。2.根据贝弗 里奇报 告发布 了社会 保险 白皮书，逐步建 立起了 完整的 社保 体系。1.针对在城 市化进 程中由 于人口 数量在城 市的集聚 而产生 的住房 困难问 题，提出 了一系列 的住房 保障措 施。2.颁布了多 项法律 法规和 补贴政 策以确保 民众尤其 是贫困 人口的 住房问 题，让农 村人口与 城市人 口的社 会保障 待遇相同。1.为了提高 人民的 福利水 平、保障 农民基本 生存权，日本 提出 全民 皆保险 的口 号，由中 央政府、县、町政府 共同出 资来健 全社保体 系。2.在 1985 年的国 民年金 法提出 让国民年 金成为 共同的 基础养老 保险，扩 大了社 会保障 的主体，逐步实 现了城 乡一体 化的社保 体系。发达国家促进乡村发展的财政政策 英 国政府自 19 世 纪末开 始积极实施 财政政策 发展乡 村，1909 年颁 布 住宅城镇 规划条 例是 世界上 第一 部关于城 乡规划 的法律。促进 乡村 发展的政 策有效 地解决 了之前 以城 市扩张为 主的城 镇化发 展给乡 村带 来的不利 影响。美 国政府在 城镇化 发展过 程中一 直坚持农 业与工业 发展并 重的原 则，使 得乡村和 城市在城 镇化进 程中协 调发展。日 本为了应 对城镇 化发展 初期出现 的城乡差 距过大 的问题，提出一 系列保护 乡村、促进乡 村发展的 措施，实 现了乡 村在城 镇化进程 中有特色 的发展。发达国家发展小城镇的财政政策 英 国政府将 城镇化 发展的 规划立法，重视小 城镇对 劳动力 的牵引 作用 和对工业 的促进 作用，形成了 中心 城市、小 城镇、乡村交 相辉映 的发 展格局。美 国政府在 城镇化 发展的 初期就 开始重视 小城镇的 发展，以大城 市为依 托，利用 了大城市 的辐射 功能带 动美国 小城镇的 发展，并 由联邦 政府、地方政 府以及开 发商共同 承担小 城镇的 开发建 设费用，逐步确 立了大 都市、小城镇、乡村互 相促进的 发展格 局。日 本自 世纪 年代 以来由于大 都市圈的 过度扩 张，大 都市的发 展与其他 地区发 展极 度不 平衡，为了提 升城镇 化发展 质量，日 本政府运 用资金 大力扶 持落后地 区、小城 镇的发 展，实 现了均衡 的城镇化 发展。资料来 源：新型 城镇 化发 展财 政政 策的国 际比 较与 借鉴，国 联证 券研 究所 11 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 表：中国 城镇化 率 测算 假设依据：2022 年我国城镇化 率较上年增加 0.5 个百分点；根据发达国 家 城 镇化 进程，城镇化率达 70%之后增速将降至原增速 1/2。阶段 增速（假设值）中国城镇化 率测算值 2023-2032 年 每年增长 0.5 个百分点 2032 年：70.22%2033-2050 年 每年增长 0.25 个百分点 2050 年：74.72%资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 图11：中国城 镇化 率 预测 走势 资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 中 性假 设下，年 我国 城镇人 口 数 量将 降至 亿人 城镇人 口数 量变 化是 我国 住房 城 镇化 驱动 需求 的主 要影响 因素，我们 根据 上述假设 1 及 假设 2 测算 我 国城 镇人口 数量，结 果显 示，中性假 设下（总 和生 育率=1.0），2022-203 0 年 我国 城镇 人 口数量 由 9.2 1 降至 8.94 亿人。表：中国城镇人口 弹性 预测（亿人）表中为中国城镇人口 数量（亿人），其中 2022 年为国家统计局公布值，2023-2050 年为测算值，总和生 育率、城镇化率为假设 条件;计算示例：总和生育 率为 1 的情况下，2030 年的城 镇人口=2030 年人口总数（总和生育率=1.0）*2030 年城镇化率 总和生育率（2023-2050年）2022 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E 2050E 0.70 9.21 9.15 9.09 9.03 8.97 8.91 8.85 8.79 8.73 7.11 0.80 9.21 9.16 9.11 9.06 9.01 8.95 8.90 8.85 8.80 7.31 0.90 9.21 9.17 9.13 9.08 9.04 9.00 8.96 8.92 8.87 7.52 1.00 9.21 9.18 9.14 9.11 9.08 9.05 9.01 8.98 8.94 7.74 1.20 9.21 9.19 9.18 9.17 9.15 9.14 9.12 9.11 9.09 8.19 0%10%20%30%40%50%60%70%80%12 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 1.50 9.21 9.22 9.24 9.25 9.26 9.28 9.29 9.30 9.31 8.91 2.10 9.21 9.28 9.35 9.42 9.49 9.56 9.63 9.70 9.77 10.55 附 1：城镇化率 2022 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E 2050E 城镇化率 65.22%65.72%66.22%66.72%67.22%67.72%68.22%68.72%69.22%74.72%附 2：人口总数（亿 人）总和生育率（2023-2050年）2022 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E 2050E 0.70 14.12 13.92 13.72 13.53 13.34 13.16 12.97 12.79 12.61 9.51 0.80 14.12 13.93 13.75 13.57 13.40 13.22 13.05 12.88 12.71 9.79 0.90 14.12 13.95 13.78 13.62 13.45 13.29 13.13 12.97 12.82 10.07 1.00 14.12 13.96 13.81 13.66 13.51 13.36 13.21 13.07 12.92 10.36 1.20 14.12 13.99 13.86 13.74 13.62 13.49 13.37 13.25 13.13 10.96 1.50 14.12 14.03 13.95 13.86 13.78 13.70 13.62 13.54 13.45 11.93 2.10 14.12 14.12 14.12 14.12 14.12 14.12 14.12 14.12 14.12 14.12 资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 图12：中 国 城 镇人 口 预测（亿人）资料来 源：国家 统计 局，国联 证券 研 究所 另外，若我们对城镇化 发展 速度 进行更为乐观的 预测，即假设城镇化率达到 以前每年增加 个百分点，达到 以后每年增 加 个百分点，则 我国 城镇化人口将在 年达到峰值 亿人，到 年发展至 亿人。1.2 驱 动力：改善 需求 住房升级下，人 均居住面 积的提升是 我国住房 改善 需求的主要影响因素。我国 城镇人均居住面积 正在 逐年 提升，在其已提升至一定 水平的背景下，我们 预计 至 203 0年年增速 为 0.7 平米/人。0246810122022 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E 2050E总 和 生 育率=0.7 总 和 生 育率=1 总 和 生 育率=1.5 总 和 生 育率=2.1 13 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 根据第 六次 和第 七次 人口 普查数 据，年我国 城 镇人均 居住 面积 为 平米 人，年 我国 城镇 人均居 住面 积 为 平米 人，十 年间 增 加 平米 人，平均 每年 增加 平米 人。参考 年 各国 人均 居住 面积，年我国 平米 人的 城镇 人均 居住面积在 其中 已处 于中 上位 置，虽距 离澳 大利 亚、加 拿大、美 国、德国 仍有 一定空间，但 与波 兰、英国、法国 相当，胜 于俄 罗斯、韩国、日 本等 国家。因此，本 报告 认为 我国 城镇 人均 居住 面积 已达 到中上 水平，伴随 房价 提升，我国城 镇人 均居 住面 积 增 速将放缓，假 设 年每年 城镇 人均 居住 面积增加 约 平米 人。图13：年 各 国人 均 居住 面 积对 比（平米 人）资料来 源：世界 银行，国 联证 券研 究 所 注：图中 中 国数 据为 本文 测算 的 年中 国城 镇人 均居住 面积，即 年我 国城 镇人 均居 住面 积 1.3 驱 动力：更新 改造 空间 城镇存量住房未过剩，20 20 年城镇人均住房间数 仅 1.1。根 据第 七次 全国 人口普查 统 计数 据，202 0 年全 国家庭 户居 住住 房总 面积 为 51 7.2 亿平 方米，较 20 10 年增长 3 4%。202 0 年 人均 住房间 数 为 1.2 间/人，较 20 10 年增 长 20%。值 得注意 的是，城乡 之间 住房 数据 具 有较大 的差 异。20 20 年城 镇存量 住房 建筑 面积 仅 292 亿平方米，占总 住房 面 积 56%。201 0-20 20 年，乡村 平 均每户 住房 间数 由 3.6 增至 3.9，而城镇 平均 每户 住房 间数 由 2.7 增至 2.8；乡 村人 均 住房间 数 由 1.1 增至 1.4，而城镇人均住 房间 数仅由 0.9 增至 1.1。相比 之下，城 镇存 量住房 并未 过剩，且 1.1 的人均住房间 数 处 于略 低水 平。表：年中国住 房总量和人均居住面 积变 化 2010 2020 变化 总面积（亿平米）385.1 517.2 总间数（亿间）12.5 14.9 平均每户住房建筑面 积（平米/户）95.8 111.2 人均住房建筑面积（平米/人）31.1 41.8 0102030405060708090100 14 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 人均住房间数（间/人）1.0 1.2 资料来 源：第六 次、第七 次 人 口普 查，国联 证券 研究 所 图14：中 国 城 镇存 量 住房 变 化 资料来 源：第五 次、第六 次、第七 次 人口普 查，国联 证券 研究 所 127.84102199.71181289.49 292050100150200250300350全国城镇存量住房套数（百万套）全国城镇存量住宅建筑面积（亿平）2000 2010 2020图15：中 国 平 均每 户 住房 建 筑面 积（平米）图16：中 国 平 均每 户 住房 间 数（间）资料来 源：第六 次、第七 次 人 口普 查，国联 证券 研究 所 资料来 源：第六 次、第七 次 人 口普 查，国联 证券 研究 所 图17：中 国 人 均住 房 建筑 面 积（平米）图18：中 国 人 均住 房 间数（间）86.4100.9105.9128.50204060801001201402010 2020城镇 乡村2.72.83.63.900.511.522.533.544.52010 2020城镇 乡村 15 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度 研究 我国存量住房中高房 龄、住房设施不完善、小户型 或低楼层的 住房比例 较高，至少 3 成住房待更新。房龄结构 方 面，根 据 年第七 次人 口普 查数 据，我国存 量住 房 中 年以上房龄 住房 占比 高 达，其 中，房龄 为 年占比，年占比，年 以上 占 比。住房设 施方 面，由于 老房 占比较 高，我国 存量 住房 设施状 况亦 有待 改善。截至 年，以上 的住 房无电 梯，以上 的住 房无水 冲式 卫生 厕所，以 上的 住房 无洗 澡设 施。户型结构 方 面，截至 年，我 国存 量住 房中 一户 型占比 近，四户 及以上占 比不 足。楼层结 构方 面，平 房占 比 高达，层及 以下 占比 为，高层 及超 高层住房占 比低。来源结 构方 面，全国 住房 中，商品 房占 比仅 为，无 产权住 房占 比为，非商品 住房 占 比。资料来 源：第六 次、第七 次 人 口普 查，国联 证券 研究 所 资料来 源：第六 次、第七 次 人 口普 查，国联 证券 研究 所 图19：年 我 国存 量 住房 房 龄结 构 图20：年 我 国存 量 住房 设 施状 况 资料来 源：中国 人口 普查 年鉴，国联 证券 研究 所 资料来 源：中国 人口 普查 年鉴，国联 证券 研究 所 30.338.631.746.8051015202530354045502010 2020城镇 乡村0.91.1 1.11.400.20.40.60.811.21.41.62010 2020城镇 乡村 40 年,4.20%30-40 年,10.25%20-30年,20.55%10-20年,30.34%5-10年,21.46%5
展开阅读全文