2018年5月全国土地市场月报.pdf

全国土地市场月报 2018 年 5 月 刊 2 Contents 目录 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 二、土地市场篇 . 4 （一）各线城市数据总览 . 4 （二）土地成交情况 . 4 1、土地总体成交情况 4 月全国 330 个城市土地成交量价环比均上扬 . 4 2、住宅用地成交情况 . 6 （ 1）一线城市 成交量连续 5 个月下滑， 4 月仅 51 万平米 . 6 （ 2）二线城市 步一线后尘 4 月二线城市流拍 17 幅宅地 . 7 （ 3）三四线城市 2018 年 4 月成交量跌价升，楼面地价涨幅趋缓 . 9 3、商办用地成交情况 . 10 （ 1）一线城市 2018 年 4 月成交地块面积 13 万平米，同比、环比均大幅回落 . 10 （ 2）二线城市 成交地块面积年内新低 杭州空港地块出让金 2 亿 溢价82.94% . 11 （ 3）三四线城市 商办类地块成交均价 1351 元 /平米 创历史新高 . 12 （三）土地楼面地价走势 . 14 1、住宅用地 一线，二线城市同比均下滑，三四线连续 5 个月上涨 . 14 2、商办用地 二线城市回落至 2 万元以内 三四线创新高 . 15 （四）土地溢价率走势 . 16 1、住宅用地 溢价率趋稳，一线 10%以下，二线 20%以下，三线 35%左右 . 16 2、商办用地 一二线溢价空间有限，三四线走低 . 17 三、排行榜 . 19 （一） 2018 年 4 月全国各类用地成交总价排行榜 TOP10 . 19 （二） 2018 年 4 月全国各类用地成交楼面地价排行榜 TOP10 . 20 （三） 2018 年 4 月全国住宅用地溢价率排行榜 TOP10 . 21 （四） 2018 年 4 月全国商办用地成交总价排行榜 TOP10 . 23 3 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) 4 月，全国 330 个 城市 土地成交量价环比均上扬 。 从 成交量 来看， 成交各类土地4344幅，成交面积为 15022万平米，成交面积环比上涨 56%，同比 上扬 达到 108%。其中，住宅用地成交 1423 幅， 4956 万平米，环比下跌 34%，同比上涨 38%，商办用地成交 832 幅， 1605 万平米，环比下跌 28%,同比下跌 6%。 从土地成交楼面均价来看 ， 330 个城市 成交楼面价 1495 元 /平米，环比、同比分别上涨 19%和 8%。其中，住宅用地成交楼面均价 4956 元 /平米，环比下跌 34%，同比上涨 38%。商办用地成交楼面均价 1605 元 /平米，环比、同比分别下跌 28%和 6%。 同策研究院 研究院徐玉红指出， 2018 年租赁住房用地供求迎来政策利好。一线及部分二线城市先后步入租赁元年。土地成交量 1-4 月同比有较大幅度上涨，成交楼面地价则被稀释有一定程度的下滑。国土资源部部长姜大明 1 月 15 日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体 经营性建设用地建设租赁住房试点， 推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度 ，让全体人民住有所居。政策层面决定一线、二线城市不具备地价大幅上扬的可能，后期还将保持量升价稳的态势。三四线城市由于棚改，城镇化进程，大量农民涌入周边城市。土地需求大增，加上一二线城市溢出的需求助长了房企加大在三四线城市的拿地信心。三四线城市量价均呈上升态势，但是我们还应谨防泡沫，不可过快投入。 2018 年从各方获得的消息都可以得出以下结论，部分房企已经放弃高速扩张，开始更多关注利润率。资金方面多重监管措施，使房企资金链颇紧。快速扩张显然不适合当前形势。预计三四线城市还将保持惯性上扬，但是上涨幅度将缩减 。 4 二、土地市场篇 （一）各线城市数据总览 4 月份各线城市数据总览 区域 总数 住宅 成交宗数 用地面积 楼面价格 成交宗数 用地面积 楼面价格 （幅） （万平米） （元 /平米） （幅） （万平米） （元 /平米） 一线城市 30 206 4606 8 51 14208 二线城市 712 3369 2480 258 1352 4513 三四线城市 3602 11447 1081 1157 3552 1894 区域 商办 工业 成交宗数 用地面积 楼面价格 成交宗数 用地面积 楼面价格 （幅） （万平米） （元 /平米） （幅） （万平米） （元 /平米） 一线城市 7 13 11507 12 123 360 二线城市 113 284 1991 304 1585 223 三四线城市 711 1296 1351 1606 6165 177 数据来源： 同策研究院 成交地块：指成交时间在当月的地块 数据说明：本报告 4 月份数据，采用 2018 年 5 月 8 日系统更新数据（下同） 住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地； 商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地； 工业：包含工业和仓储； 公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。 （二）土地成交情况 1、土地总体成交情况 4 月 全国 330 个城市土地成交量价环比均上扬 【数据】 同策研究院数据显示， 2018 年 4 月，全国 302 个城市土地成交量价环比均上扬，成交各类土地 4344 幅，成交面积为 15022 万平米，成交面积环比上涨 56%，同比增福达到 108%。其中住宅用地成交 1423 幅，成交面积 4956 万平米，环比下跌 34%，同比上涨 38%；商办用地成交 832 幅，成交面积 1605 万平米，环比下跌 28%，同比下跌 6%。 2018 年 4 月 ，全国 330 个城市土地成交平均楼面地价为 1495 元 /平米，环比上涨 19%，同比上涨 8%。其中，住宅用地成交平均楼面地价 2732 元 /平米，环比微下跌 1%，同比上扬 10%；商办用地成交平均楼面地价 1638 元 /平米，环比分别下滑 20 和 4%。 5 从分线城市成交量看：一线城市成交量上扬，二线、三四线城市成交量环比均下滑，同比有涨有跌。具 体来看一线城市 4 月成交各类土地 30 幅，较上月减少 3 幅，各类地块成交总面积 206 万平米，环比上涨 17%，同比下跌 41%；二线城市本月成交各类土地 712 幅，合计成交总面积 3369 万平米，环比有 13%的下滑，同比上涨 35%；三四线城市本月成交各类土地 3602 幅，合计成交总面积 11447 万平米，环比下跌 32%，同比持平。 从分线城市成交楼面价看：成交楼面价环比 均上扬，同比仅三线城市保持涨势。具体来看，一线城市为 4606 元 /平米，环比上涨 39%，同比下跌 59%；二线城市为 2480 元 /平米，环比上涨 17%，同比下滑 4 个百分点；三四线城市为 1081 元 /平米，环比上涨 7%，同比上涨 51%。 【解读】 同策研究院研究员徐玉红指出， 2018 年 1-4 月成交量 68872 万平米，从 2015年至今的推地力度来看，一般 1-4 月成交量占全年成交量的 25%，据此推断全年 成交量 将有超过 27 亿平米，接近 2013 年为近 5 年的新高。年初国土部的发言， 2018 年土地供应将持续放量，土地价格也将进一步 回归理性。 4 月成交楼面价环比上涨，但也仅是回到年初 水平。我们看到，一线城市成交楼面价有实质性降价，同比降幅超五成；二线城市保持平稳； 三四线城市依旧保持快速增长，自 3 月突破 1000 元 /平米， 4 月依旧保持强劲走势，但是增福趋缓。随着 后续加大供应量，供需关系放缓，楼面均价还有一定 的下降空间。同时值得注意的是，品牌房企在拿地上继续保持强劲 ，积极储地成交面积前 TOP30， TOP50， TOP100 房企储地面积占总成交面积比重分别为 5.59%， 7.19%和 8.15%。 6 图：全国土地成交月度分类分布 2、住宅用地成交情况 （ 1）一线城市 成交量连续 5 个月 下滑， 4 月 仅 51 万 平米 【数据】 2018 年 4 月一线城市住宅用地成交 8 幅，合计 51 万平米，环比连续 5 个月下跌，同比下跌超 5 成。成交楼面均价 14208 元 /平米，环比上涨 267%，同比下跌 33%。 从具体城市看，成交幅数与面积最高的是广州 4 幅，合计 29.42 万平米。随后是上海 3幅，合计 9.47 万平米，北京虽然仅成交 1 幅，面积却有 12.37 万平米，深圳无宅地成交。成交楼面均价最高的是上海 17570 元 /平米，北京 16776 元 /平米。溢价率排名居前的是北京 9.72%，广州为 8.16%。 【解读】 笔者指出， 一线城市现流拍潮， 2017 年全年有 5 幅宅地流拍， 2018 年 1-4月就有多达 8 幅宅地流拍，合计 39.65 万平米，重灾区北京有 6 幅 33.65 万平米，其中 4月有两幅。分别是北京市房山区青龙湖镇中心区 01-0010、 0021 地块，北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村 MC00-0016-061 地块，两宗地均为限价房用地。 1413 1324 1441 1342 1511 1379 1283 1685 1544 1390 1686 1538 1874 1512 1520 1580 1259 1495 020040060080010001200140016001800200005000100001500020000250003000035000元 /平米万平米住宅成交面积 商办成交面积 工业成交面积其他成交面积 全国成交楼面均价7 2016 年的北京“ 930 新政”后，北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式。 2016 年底万科 100%全自持拿下海淀 4 幅宅地，而今年项目入市月租金在 1.5 万元至 1.8 万元饱受病诟。北京目前年租金投资回报率仅百分之一点多，无利可图 加上万科的前车之鉴 使房企轻易不敢涉足自持 住宅 ， 2018 年流拍土地明显高于往年。反之 这次由国企为主的租赁用地就自带先天优势。 而 万科联手天恒拟入股瀛海镇租赁住房项目，联手 政府涉足集体经营性用地建设租赁住房，这也为房企打开了另一条道路 。 图：一线城市住宅土地月度成交 （ 2）二线城市 步一线 后尘 4 月二线 城市 流拍 17 幅 宅地 【数据】 2018 年 4 月二线城市住宅用地成交 258 幅，合计 1352 万平米，环比下跌13%，同比上涨 87%。成交楼面均价 4513 元 /平米，环比上涨 17%，同比下跌 21%。 从具体城市看，成交宅地面积 TOP3 分别 是 宁波市 25 幅 ， 共计 233 万平米 ， 西 安 市 17幅 ，共计 90 万平米 ，重庆 市 11 幅 ， 88 万 平米 。 成交 楼面均价超过 1 万元 /平米 的有 4 个 城市，分别 是厦门市 25546 元 /平米 ，杭州市 13815 元 /平米 ，福州市 11352 元 /平米 ，无锡 市12014 14077 15372 11185 16470 21102 16693 14242 13472 18925 16447 14545 16345 11299 14735 14301 3867 14208 05000100001500020000250000.0050.00100.00150.00200.00250.00元 /平米万平米成交面积 成交楼面均价8 10613 元 /平米 。合肥市 溢价率 72.3%，其他 二线 城市溢价率均为超过 50%。 另外 土地出让金超过 100 亿元 的有 3 个 城市，杭州市 175 亿元 ，宁波是 137 亿元 ，天津市 116 亿元 。 【解读】 笔者指出， 一线 城市辐射效应逐步 蔓延 至二线城市 。 2017 年 二线城市共计成交 3713 幅 宅地， 流拍 宅地 109 幅占比为 2.9%。 2018 年 1-4 月 ，二线城市共计成交 1233幅 宅地，流拍宅地 44 幅占比 上升至 3.6%。 44 幅 流拍宅地均集中在 省会城市或 经济发达的准一线城市 ， 天津、成都、合肥、杭州、 西安 等。其中天津 9 幅 97 万平米 ，成都 也有 6 幅42 万 平米，西安 6 幅 34 万平米 。 与 一线城市流拍宅地情况相似，以 成都 为例， 4 月 17 日流拍的一号宗地位于温江区城南区域五洞桥路与杨柳西街交汇处，用地面积 144.6 亩，容积率 2.15，起始楼面地价为 2200元 /平方米。一号宗地开发建设的商品住房需定向销售或租赁给由成都医学城 (科技园 )认定的特定人群；普通商品住房销售价格需经温江区人民政府批准，必要时可低于成本价销售；该项目成品住宅 (全装修 )建设比例不低于项目住宅建筑面积的 50%；自取得不动产权证书之日起 5 年内不得上市转让等。 拿地 房企很 有 可能出力赚吆喝，倒贴成本。 因此 房企除了有资金压力，还有利润难保的风险， 流拍 也就在所难免 了 。 图：二线城市住宅土地月度成交 5237 3879 3834 4749 4347 5002 4838 4544 5924 4631 6350 4827 4383 3989 5034 4736 3848 4513 010002000300040005000600070000.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.00元 /平米万平米成交面积 成交楼面均价9 （ 3）三四线城市 2018 年 4 月 成交 量跌 价升， 楼面 地价 涨幅 趋缓 【数据】 2018 年 4 月三四线城市住宅土地市场成交收缩与 成交面积 与 2 月基本持平，共成交宅地 1157 幅合计 3552 万平米，同比上涨 29%，环比下跌 40%。 4 月住宅用地平均楼面地价为 1894 元 /平米，同比上涨 36%，环比上涨 17%。 从具体城市看， 2018 年 4 月 成交地块幅数最多的城市 Top3，普洱市 59 幅 ，绵阳市 41幅 ，邢台市 31 幅 。 成交 地块总面积 Top3 的城市是， 阜阳市 134 万 平米， 达州市 94 万 平米， 南通市 92 万 平米。成交 楼面 地价超过 万元 /平米的城市 是， 玉溪市 10804 元 /平米 ，舟山市 则 有 9534 元 /平米 。 溢价率超过 100%的城市有 20 个 ， 其中抚州市 钟灵大道以南地块溢价 560%， 楼面价 由 417 元 /平米 飙升至 2752 元 /平米 。 【解读】 笔者指出， 三四线 城市土地交易热情未 减。 在 一线 城市及 重点 二线城市，重点三四线城市逐渐 限购 后， 受溢出效应影响， 大多数 三四线 城市土地市场出现一轮明显涨幅，成交均价也从几百元 /平米 ，迅速上升至 一千多 元 /平米 。 2018 年 4 月 数据显示， 有 45%的城市溢价率 超过 100%。有 54%的城市 成交 楼面地价 环比 上涨，有 61%的城市成交楼面 地价同比上涨。 环一线 周边的经济大省如河北、浙江、江苏 、 四川 等地个别 城市 成交楼面 价 已经超过 3000 元 /平米普遍 高于其他 三四线 城市。 在 楼面地价逐渐拔高的过程中，我们也发现，在 2017 年 7 月 之后，上升势头已经有原来的 直线 上扬，转变为震动上升， 说明 有 些 城市已经出现滞涨或者下滑的趋势。 10 图：三、四线城市住宅土地月度成交 3、商办用地成交情况 （ 1）一线城市 2018 年 4 月成交地块 面积 13 万 平米，同比 、 环比均 大幅 回落 【数据】 2018 年 4 月一线城市成交商办类地块 7 幅，合计 13 万平米，环比、同比分别下跌 74%和 77%。成交楼面地价 11507 元 /平米，环比上涨 64%，同比下跌 27%。 从具体城市来看， 2018 年 4 月 商办用地成交幅数分别为 上海市 3 幅 ，合计 10 万平米 ， 广州 3 幅 2 万 平米，深圳 1 幅 0.61 万平米 ，北京无成交 。成交 楼面 地 价 均 超过万元， 其中，广州 成交楼面地价为 13555 元 /平米，居一线城市之首，深圳市 11984 元 /平米位居 第二 。从溢价水平看 一线城市 均底价成交 。 【解读】 同策研究院研究员徐玉红指出， 2018 年 1-3 月国家 统计局数据显示，北京上海等地商业办公项目开工面积明显下滑， 2017 年 1-3 月 北京新开工商办 88 万平米 ，上海128 万 平米。 2018 年 1-3 月 北京新 开工 商办 7 万平米， 同比下跌 92%，上海 62 万平米 ，同比 下跌 52%。 同时 上海房地产开发投资额 2018 年 1-3 月 上海 276 亿元 ，同比下跌 7%。一线 市场 商办项目投资放缓，开工量骤减已 是 不争的事实。 主要 原因 是目前 一线城市 商办1078 1181 1272 1218 1592 1390 1826 1792 1457 1448 1622 1720 1769 1435 1491 1432 1614 1894 02004006008001000120014001600180020000.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.008000.009000.0010000.00元 /平米万平米成交面积 成交楼面均价