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房地产|证 券 研 究报 告 行业点评 2024 年 1 月 24 日 强 于 大 市 相 关 研 究报 告 房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄（2023/11/16）房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收 窄；投资与新开工持续承压（2023/11/15）房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价 格环比均正增长(2023/10/20)房地产行业 2023 年 1-9 月统计 局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资 持续承压（2023/10/18）地产新模式探索系列之二：城中 村改造篇 城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能（2023/9/6）中 银 国 际证 券 股份 有 限公 司 具 备 证 券投 资 咨询 业 务资 格 房 地 产 行业 证 券 分 析师：夏亦 丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证 券 分 析师：许佳 璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 热 点 城 市 追 踪 系 列 之 哈 尔 滨 哈 尔滨：冰雪主题 爆火背 后的楼市 真相 核心观点 岁 末年 初，冰雪 主题 带动 了哈 尔滨 的文 旅爆 火，成为 新晋 网红 城市，游 客、收 入达 峰值。根据中房报记者从哈 尔滨市不动产 登记中心得到 的数据：2023年 12 月，黑 龙江省 外人 士在哈 尔滨 购房（新 建商 品房 和存 量房）共 办理 不动 产登 记 2790 件，比 2022 年 12 月 增 加了 1867 件，同比 增长 202.3%。这 波文 旅热度 对 城市 影响 力的 提升 明显，但整 体来 看，哈尔 滨楼 市仍 然面 临压力。短视频时代下旅游城市容易 带动较大的热 度，但对 于楼市 的带动作用不大，例如此前 的淄博等城市，对地方经济短 期或有提振效果，短期内酒店、文旅 等产业爆火，但楼 市 并没有明 显变化。城市基本 面仍是楼市 长期需求的决定 性因素。对于哈尔滨的楼市而言，当 前仍有明显的压力，根本矛 盾并未解决：1）楼市供大于求，当前面临较大 去化压力。2015 年底哈尔滨新区设立，房地产市 场进 入一 波快 速发 展期。16 年 商品住宅销售 面积 同比增加 12.5%，17 年销售 面积突破千万 平（1089 万平），同比 增长 19.9%，销售均 价同比大幅增长 24.0%达 7861 元/平。但 19、20 年 受前 几年 市场 热度 较高 的影 响，土 地供应 明显 增加，叠 加 20 年 的疫情，哈尔 滨房地 产市 场逐 步滑 向疲 态。22 年商品住 宅销售面积仅 359 万 平，同 比下降 30.5%，自 18 年以来 连续五年出现双位 数负增长，当 前销售规模已 经不足 17 年销售巅峰 时期的 三分之一；22年销 售均价也持续 三年下跌，跌至 8327 元/平。当 前 哈尔滨 仍面 临较 大的 去化 压力,23 年 11 月末 新房去化周 期高达 58.6 个月。2）政策 已经 没有 太多 调整 空间，后续 面临 房价 持续下 行压 力。21 年 10 月“哈十六条”打响 了救市第一 枪；22 年 3 月全面取 消限制 性政策，自此哈尔 滨的政策调 整空间已基本释放 完毕，后续政策主 要围绕限贷 和购房补贴展 开。除了通过政 策激活本地购房 需求，当地企业 也开始尝试 将外地购房人 引入哈尔滨，“北 房南卖”积极推 进，但 23 年 9 月 首次 南下卖 房零成交。这 一 轮的 楼市 政策 放松 并没 有起 到明 显的 效果，主 要是 因为 在此 前的 17-18 年，因 新区和 投资 热度 带动，市场 热 度较 高，使 得市 场客户 提前 透支，且房 价在 经过 18-20 年 上涨 的补 足后，透 支了 更多 的增 长 可 能性，短 期或 不具 备价 格补 涨空 间。21 年 8 月开始哈 尔滨新房、二手 房房价分别 经历了连续 18、19 个月的下 滑。23 年 3、4月经 历了短暂的“小阳春”后，新房房价自 23 年 7 月 以来再 度持续下滑，二手 房房价自 5 月以 来持续下滑。23 年 12 月 样本住宅销售均 价为 9077 元/平，24 年 1 月二手房 房价为 8176 元/平。哈 尔滨 新房 房价明 显高 于二 手房。同 时当 前 哈 尔滨 二手 房市 场仍 有较 大存 量，截至 23 年 11 月，哈 尔滨 贝壳 二手房 挂牌量已经达到 10.74 万套，哈尔滨二 手房挂牌均价在 18-20 年间保持在一 万元/平上下，23 年 12 月降至 8532 元/平，自 23 年 8 月以来持续下 滑。2023 年除松北区以外，其余 各区房价均面临下行压力。哈尔滨虽然仍是黑龙江省内房价最高的城市，但是东北重点四城 中 最 低 的。3）人口持续净流出 及老 龄化 趋势 严重，楼 市支 撑力 不足。21 年末常 住人口 988.5 万人，较20 年末净 流出 12.5 万人，常住人 口首次跌破千 万，自 17 年以 来连续 5 年持续处 于人口净流出 的状态。外流的 人以中青年为 主，人口老龄化 程度也在加深，购房置业需求 大幅减少。22 年末 60 岁以上老年人 占户籍 人口的比重达到 26.4%，较 20 年提升了 2.3pct。4）近 两年房 企布 局冷淡，品 牌开 发商 在当 地的 投资 已经 停滞 两年，土地 市场 冷清，后 续可 售项目 体量 与品 质均 不足。华润、绿城、旭辉、金 地、中海、绿地、万 科等品牌房 企在哈 尔滨的上一次投资 是在 20-21 年，22-23 年以本 土地方开发商 托底拿地为主。未 来文 旅产 业和 冰雪 优势 或进 一步 增加 哈尔 滨的 关注 度，带 动一 部分 消费 潜力。从我 们的 观察 来看，哈尔滨 旅游 的群 体多 数以 消费 能力 较弱 的学 生群 体为 主，以一 次性 消费 为主，不太 具备 长期 投资 能力。因 此对 于楼 市的 提振 作用 预计 将较 为有 限。同时，我们认 为，冰雪 旅游资源带有 很强的 季节性特征。过去 海南旅游火爆 带动了一波购 房需求，游客 购置房产是作 为旅游度假用，适用 时间长达 9 个 月以上，而哈尔 滨冬季旅游和 雪 季只有 4 个月，产生最大效益 的时间也只有 4 个月，也会 限制置业需求 的释放。风险提示 房地 产调控升级；销售超预期下 行；融资收紧。2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 2 目录 1 元 旦哈尔滨文旅市场创 新高，能否惠及低 迷的楼市？.5 2 哈 尔滨楼市仍然面临较 大的下行压力，根 本矛盾并未解决.9 2.1 哈尔 滨楼市 供大于 求，当 前仍然 面临较 大的去 化压力.9 2.2 哈尔 滨已经 基本没 有政策 调整空 间，持 续面临 房价下 跌压力.11 2.3 人口 持续净 流出以 及老龄 化趋势 严重，楼市支 撑力不 足.16 2.4 近 两年土 地市场 冷清，品 牌开发 商在当 地的投 资已经 停滞两 年.18 3.风 险提示.21 0YEVvMnQoNpOsMsRsPsNoP6MaO9PnPoOoMqMkPqQqRkPmOnQbRmMxPMYnRyQwMmPzR2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 3 图表目录 图表 1.哈尔滨 市所在省 份黑 龙江，2024 元旦 期间 累计接 待游 客 661.9 万 人次，同比 增长 173.7%，高 出全 国增 幅 18.4 个 百分点；旅 游收入 69.20 亿元，同 比增长364.7%，高出 全国增幅 164 个百 分点.5 图表 2.2020 年 以前，哈 尔滨 接待游 客数 量不断 增长.6 图表 3.2022 年 我国 冰雪 产业 市场规 模达 到 8025 亿 元，同比 增长 13.0%.7 图表 4.2022 年 我国 滑雪 场数 量 697 家，滑雪人 次 1983 万 人次.7 图表 5.中国近 五年滑雪 人次 的平均 数 1704 万 人次，整体 渗透 率仅 1.2%.7 图表 6.哈尔滨 七大滑雪 场.7 图表 7.近年来 部分房企 参与 布局冰 雪地 产情况 梳理.8 图表 8.2022 年 哈尔 滨商 品住 宅销售 面积 仅 359 万 平，同比下 降 30.5%.9 图表 9.2022 年 哈尔 滨商 品住 宅销售 均价 持续三 年下 跌，跌 至 8327 元/平.9 图表 10.2023 年 哈尔 滨土 地成 交建面 仅为 253 万 平，同比下 降 19%.9 图表 11.2023 年哈 尔滨住 宅类 用地成 交建 面 114 万 平，同比增 长 3%.9 图表 12.2020 年 哈尔 滨住 宅类 用地成 交 建面/商 品住 宅销售 面积 高达 1.65，住 宅新开 工面 积/住宅 销售面积 高达 1.33.10 图表 13.在易居 研究院提 供的 百城新 房库 存去化 周期 表中，2023 年 11 月 末，哈尔滨 位列 第九，去化 周期为 58.6 个月.11 图表 14.截至 2023 年末，哈 尔滨住 宅存 量达 838 万平.11 图表 15.哈尔滨 2021 年 至今 楼市政 策梳 理.12 图表 16.2023 年 1-11 月，哈 尔滨商 品住 宅销售 面积 114 万 平，同 比下 降 15.3%.13 图表 17.2023 年 11 月哈 尔滨 新房价 格环 比下降 0.4%；二 手房 房价环 比下 降 0.5%13 图表 18.2023 年 12 月哈 尔滨 样本住 宅销 售均价 为 9077 元/平.13 图表 19.2024 年 1 月哈尔 滨二 手房房 价为 8176 元/平.14 图表 20.哈尔滨 二手房挂 牌价 自 2023 年 8 月以 来持 续下滑.14 图表 21.2023 年 南岗 区和 道里 区新房 房价 分别为 1.56 万元/平、1.53 万元/平，同比分 别下 降 4.1%、10.4%.15 图表 22.2023 年 香坊 区、松北 区是成 交主 力区域.15 图表 23.除呼兰 区外，哈 尔滨 各区 2023 年二手 房房 价均下 降.16 图表 24.哈尔滨 的房价水 平是 东北重 点四 城最低 的.16 图表 25.2021 年 末，哈尔 滨常 住人口 988.5 万人，较 2020 年末 净流出 12.5 万人 17 图表 26.2022 年 哈尔 滨户 籍人 口为 939.5 万人，较 2021 年末户 籍人 口减 少 3.7 万人.17 图表 27.与 2010 年 第六 次全 国人口 普查 相比，2020 年哈 尔滨 60 岁及 以上 人口的比 重上 升 9.21 个 百分点，65 岁 及以上 人口的 比重 上升 6.56 个百分 点.17 图表 28.2022 年 哈尔滨 GDP 5490 亿 元，同比 增长 2.5%，比 全国低 0.5 个百 分点，比 全省 低 0.2 个 百分点.18 图表 29.2018 年起 GDP 绝 对 值 在东 北四大 重点 城市（沈 阳、大 连、长春、哈 尔滨）2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 4 中 接连 垫底.18 图表 30.2022 年 哈尔 滨二 产增 加值占 GDP 比重 23.4%，较改 革开 放初 期的 50%腰斩.18 图表 31.2020-2021 年哈 尔滨 品牌房 企拿 地金额 占比 均超过 60%，2022-2023 年无品 牌房 企拿地.18 图表 32.哈尔滨 2019-2023 年 拿地 金额 排名 TOP10 的房企.19 图表 33.2022 年 哈尔 滨住 宅类 用地 土 拍溢 价率仅 为 0.1%，2023 年也在 4.0%的低位.20 图表 34.哈尔滨 住宅成交 建面 占比从 2018 年、2019 年的 75%、63%降至 2022 年、2023 年的 35%、45%.20 图表 35.2023 年 哈尔 滨土 地流 拍率超 过四 成.20 2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 5 1 元 旦 哈 尔 滨 文旅 市 场 创 新 高，能 否 惠 及 低 迷 的楼 市？2024 年 元 旦假 期，哈尔 滨 文旅 市 场 持续 火 爆，成 为 新晋网 红 城 市，游 客、收入 达 峰值。根据 文化和旅 游部数 据中心，元 旦假期 3 天，全国 国内旅 游出游 1.35 亿人 次，同比增长 155.3%，按可 比口径 较2019 年同 期增长 9.4%；实 现国 内旅游 收入 797.3 亿元，同 比增长 200.7%，较 2019 年 同期增 长 5.6%。哈 尔滨市 所在省 份黑龙 江，2024 元旦 期间累 计接待 游客 661.9 万人 次，同比增 长 173.7%，高出全国增 幅 18.4 个百分 点；旅 游收 入 69.2 亿元，同比增长 364.7%，高出 全国增幅 164 个 百分点。根据 哈尔 滨市文 化广电 和旅游 局，元旦期 间，哈 尔滨 市 累计 接待 游 客 304.8 万 人 次，实 现旅 游 总 收入 59.1亿元，游 客 接 待 量 与旅 游 总收 入 达 到 历 史 峰 值。携程及美 团 数据 显示，哈 尔滨 整体酒 店 住宿 市场、餐 饮堂食、旅游消 费增长 趋势 明显。同 程旅行 发布 2024 元旦假 期旅行 消费报 告 显 示，2024 年元旦 假期，哈 尔滨旅 游热度 环比 上涨 240%，预 计旅 游热潮 将延续 至寒假 和春节 假期。哈 尔滨市 商务局对 农 批 市场、商场、超市、汽 车、家电、餐饮、住宿、电 商 等 重点 企 业监 测 数据 显示，激 增的 游客量，带 动 住 宿、餐 饮量 上 涨，住 宿、餐 饮 企 业同 比 增长 129.4%。另据同 程旅行 数据，元 旦 首 日，得益 于 旺 盛的 冰 雪旅 游 带动，哈 尔 滨 的酒 店 预订 量 同比 涨幅 达 129%。图表 1.哈 尔 滨市 所 在省 份黑 龙 江，2024 元 旦 期 间 累计 接 待 游客 661.9 万 人 次，同 比 增 长 173.7%，高 出 全国 增 幅 18.4个 百 分 点；旅 游收 入 69.20 亿 元，同比 增 长 364.7%，高 出 全 国增 幅 164 个 百 分点 部分省份 2024 年元旦旅游情况 接待游客（万人次）比 2023 年同期 收入/消费（亿元）比 2023 年同期 湖南 2102.1 65.5%207.5 79.5%河南 1613.7 23.3%78.7 28.9%广东 1447.9 78.1%89.0 99.1%江苏 1421.7 122.6%171.8 126.9%浙江 1149.5 67.3%(日均）123.1 68.4%福建 939.4 159.6%60.7 211.6%辽宁 737.6 157.6%51.6 203.8%上海 718.2 16.3%118.1 24.0%内蒙古 702.7 246.4%44.1 370.9%黑龙江 661.9 173.7%69.2 364.7%甘肃 320.0 32.0%19.5 68.0%海南 171.7 68.9%24.1 60.1%新疆 166.5 195.1%17.6 424.3%宁夏 75.5 52.8%4.6 84.1%青海 43.3 48.0%2.4 84.6%因统计 口径 不一 致，以下 省份 单列。四川（832 家 A 级旅 游景 区）914.9 80.7%0.83（门票 收入）89.6%北京（170 家旅 游景 区）483.4 80.5%3.3 30.8%江西（入赣 游客）272.9 79.7%29.8 91.2%重庆（过夜 游客）77.5 82.4%/贵州（17 个景 区）18.3 145.9%1.4 116.7%资料来源：地方 文旅部 门，中 新经 纬，中银 证券 那么文 旅业 的 火爆 能 否惠 及到 低 迷 的楼 市？我 们 认为，这 波 文 旅未 来 对楼 市 会产 生一 些 积 极效 应，但整体来看，哈尔滨楼市 仍 然面临压力。短视 频时 代下旅 游 城市 容易 带动 较大 的热度，但对 于楼 市的 带 动 作用 不 大，例 如此 前的 淄 博 等城 市，对 地 方经 济短 期 或 有提 振 效果。因此，我 们 预 计短 期内酒 店、文 旅等产 业爆火，但对 楼市的 影响较 弱。哈 尔 滨 旅游 热 度的 不 断攀 升增 加 了 城市 关 注度，外地 购房 客 暂 时性 出 现了 增 长，但对 于 整 体楼 市 的影响以及影响的持续性仍待 观察。哈 尔滨 的城 市 建设 工作 不 断推 进，城市 宜 居属 性增 强。此 次成为网 红 旅 游城 市，进 一 步扩 大了 城 市 的影 响 力，对 于房 地产 市 场 复苏 也 具有 积 极作 用。根 据 中房 报报道，哈尔 滨市不 动产登 记中心 数据显 示，2023 年 12 月，黑 龙 江省 外 人士 在 哈尔 滨购 房（新建 商 品房 和 存 量房）共 办 理不 动 产登 记 2790 件，比 2022 年 12 月增加了 1867 件，同 比 增长 202.3%。哈尔滨 的外 地 购房客 增加是 从 2023 年 12 月 下旬开 始的，正 值当地 冬季旅 游旺季，但对 当地楼 市的带 动作 用仍需 要观察 后续成 交 持续 性。从 基 本 面来 看，哈 尔滨 楼 市，当 前仍 有 明显 的 压力，根本 矛 盾 并未 解 决：1）楼市供 大于求，当前 面临 较 大 去化 压 力。2）政策已 经 没 有 调 整 的空 间，持 续面 临 房 价下 行 压力。3）人口 持 续 净流 出 以及老 龄化趋 势严重，楼市 支撑力 不足。4）近两 年房企 布局 冷淡，品牌 开发商 在当地的 投资已 经停滞 两年，土地 市场冷 清，后 续可售 项目体 量与品 质均不 足。2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 6 未 来 文 旅产 业 和冰 雪 优势 或进 一 步 增加 哈 尔滨 的 关注 度，带 动 一部 分 消费 潜 力。另外，从 我们 的观察 来 看，哈 尔 滨旅 游 的群 体多 数 以 消费 能 力较 弱 的学 生群 体 为 主，以 一次 性 消费 为主，不 太具 备 长期 投 资 能力。因此 对 于楼 市的 提 振 作用 预 计将 较 为有 限。一方面，文 旅 产业 若 想带 动楼 市 发 展，需 要较 长 时间 的积 累，城市 基 本面 仍 是楼 市长 期 需 求的 决 定性因素。只有 做好 城 市品 牌，向 文 旅城 市 转型，扭 转 市场 对 东 北地 区 的固 有印 象，经 过 长 期的 培养和 运 营，真 正 促进 城 市发 展，城 市 基本 面 真正 提 升，才可 能 带 动外 来 人口 选 择该 城市 购 房，目 前来看，哈 尔滨仍 需要较 长时间的 积累。近些 年，虽然哈 尔滨 逐步发 展成为 了重要 旅游城 市之一（“十三五”期间哈 尔滨 共 接待游 客 4.06 亿 人次，实现旅 游收入 6271.3 亿元，分别 是“十二 五”时期的 1.46倍和 1.86 倍。2022 年哈尔滨 接待游 客人数 达 5511.2 万 人次，旅游总 收入达 499.2 亿元）,但是实 际选 择来哈 尔滨生 活居住 的人群 并不多。图表 2.2020 年 以 前，哈尔滨 接 待 游客 数 量不 断 增长 资料来源：黑龙 江统计 局，中 银证 券 另 一 方 面，哈 尔滨 可 以 抓 住冰 雪 热 势，释 放冰 雪 消费 度假 潜 力。在 北 京冬 奥 的带 动下，我 国冰 雪 产业 的 万 亿风 口 到来，且有 望成 为 长 期持 续 增长 赛 道。2022 年我 国冰雪 产业市 场规模达 到 8025 亿 元，同 比增长 13.0%，到 2025 年我 国冰雪 产业总 规模目 标将达 到 10000 亿元。冰雪经 济快速 兴起，消费者 对 冰 雪 运 动 的 热 情 持 续 高 涨。中 国 旅 游 研 究 院 发 布 的 数 据 显 示，全 国 冰 雪 休 闲 旅 游 人 数 从20162017 冰雪 季的 1.7 亿人 次，增 加到 20202021 冰 雪季 的 2.54 亿 人次，预计 20212022 冰雪季我 国冰雪 休闲旅 游人数 将达到 3.05 亿人 次，我 国冰雪休 闲旅游 收入有 望达 到 3233 亿 元。从现状来看，当 前 国内 冰雪 运 动渗 透率 还 比 较低，未来 发 展潜 力较大。据 2020 中国 滑雪产业 白皮书 显 示，中 国近五 年滑雪 人次的 平均数 1704 万人次，整体 渗 透率（滑雪 人次与 人口比 重）仅 1.2%，国内滑雪 仍属于 小众运 动，而 美国、奥地利 及法国 近五年 滑雪人 次均值 分别 5425 万、5170 万及 5101 万，渗 透率约 16.6%、579.8%、75.9%。哈尔滨 自身 具 备一 定的 冰 雪 优势，拥 有 亚布 力、玉泉、帽儿山、哈 尔 滨 万达、平 山 神鹿 和 伏尔 加 庄 园城 堡 等滑 雪 场；此外，哈尔 滨 将举 办 2025 年冬 季 亚 运会，大型体育赛事 将促进 城 建 建设、经 济 发 展，带来 消 费 活力。借助“冰雪”热度卖房，或 在主 要 滑 雪场 周 边打 造 配套 冬季 度 假 房源，也是 近 年来 开发 商 布 局冰 雪 产业 的 普 遍做 法，但 是 目前 品牌 房 企 在哈 尔 滨的 冰 雪布 局较 少，因此 想 要通 过 冰雪 优势 带 动 楼市 发 展仍然较为困难。张 家 口市 崇礼 区 是 目 前 国内 滑 雪场 最为密 集 的旅 游 度假 地 之一，除密 苑 云顶 乐 园以外，崇礼 还投资 运营了 万龙、太舞、富龙等 7 座 大型滑雪 场，并 且都配 套了房 地产开 发与销 售。但目 前来看，品牌 房企在 哈尔滨 的冰雪 布局较 少。同 时，我 们 认 为，冰 雪 旅游资 源 带 有很 强 的 季节 性 特征。过 去 海南 旅 游 火爆 带 动了一 波 购 房需 求，游 客 购 置房 产 是作 为 旅游 度假 用，适 用时 间 长达 9 个 月以 上，而 哈尔 滨 冬季 旅 游和雪 季只有 4 个月，产 生 最 大效 益 的时 间 也只有 4 个 月，也会 限 制置 业 需求 的 释 放。5511.29188.67833.79579.78567.67712.87061.86517.2499.2945.11105.11575.71376.21177.51039.1908.00 2000 4000 6000 8000 10000 120002022 年2021 年2020 年2019 年2018 年2017 年2016 年2015 年哈尔滨旅 游业情况旅游总收入（亿元）累计接待游客数量（万人次）2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 7 图表 3.2022 年 我 国 冰 雪产业 市 场 规模 达 到 8025 亿 元，同 比 增长 13.0%资料来源：中机 产城研 究院，中银 证券 图表 4.2022 年 我 国 滑 雪场数 量 697 家，滑 雪人 次 1983 万人次 图表 5.中 国 近五 年 滑雪 人次 的 平 均数 1704 万 人 次，整 体渗透率仅 1.2%资料来源：中国 滑雪产 业白皮 书，中银证券 资料来源：中国 滑雪产 业白皮 书，中银证券 备注：渗 透率=滑雪人次/人口 图表 6.哈 尔 滨七 大 滑雪 场 滑雪场 介绍 亚布力滑雪场 亚布力滑 雪场是 目前国 内最大 的滑 雪场，也是我 国目前 最大的 综合性 雪上训练 中心。亚布 力滑雪 旅游度 假区是国 家 AAAA 级景区，位于 尚志市 亚布力 镇东 南 20 公里。这 里群山 环抱、林密雪 厚，风景壮观。亚布 力滑雪 场的设 施非 常完善，其中 11 根初、中、高级 雪道，它的高 山滑雪 道是 亚洲最长 的。玉泉滑雪 场 玉泉在 20 世纪 30 年代 即建有 滑雪 场，被誉 为中国 的滑雪 之乡。该雪 场雪期长、雪质 好、坡度适 宜，辟 有拖迁式 索道和 自由式滑雪场,是初学 者最好 的滑雪 场所。雪场内,雪撬、爬犁、冰球、雪地气 球、骑马、射击 等设施 齐全 帽儿山滑雪场 帽儿山滑 雪场是 哈尔滨 体育学 院附 属滑雪教 学基地，位于 哈尔滨 市东 南方向 85 公 里处的 帽儿山 镇郊，距 离哈尔滨 市区 90 公 里。被誉为中 国大学 生冬季 运动项 目训 练基地、全国单 板滑雪 训练基 地、黑龙江省 中小学 校外活 动基地。哈尔滨万达滑雪场 室内滑雪 场，人工 造雪。夜场 有 DJ，性价比高，环 境很好，有简单 的 餐食和赛 百味。隔 壁还有万 达乐园，类似欢乐 谷。全球超大室内滑 雪场，冰与雪 之歌四 季不 息。娱雪 乐园建 筑面积 8 万平方 米，可容纳 3000 人，6 条不 同坡度 雪 道，2018 年 4 月 15 日哈尔滨万 达宝马 娱雪乐 园获“最大 的室内滑 雪设施”吉尼 斯世界 纪录。平山神鹿滑雪场 座落在距 省城哈 尔滨 市 70 公里处 的阿城市 平山镇，占 地面 积 2749 公顷，现已发 展成国 内最大 的散养 马鹿、梅花鹿 的半野 生种鹿场。滑 雪场建 有 7 条 初中高 级雪 道、1 处冰 场，拥有 2 条双人 吊椅 式索道、1 条单人 吊椅索 道、1 条 地毯式电 动传输 机、2 条托牵、2 台 压雪机、6 台造 雪机，雪道总长 度 8000 余米。伏尔加庄园城堡滑雪场 伏尔加庄 园城堡 滑雪场 位于哈 尔滨 市香坊区 成高子 镇阿什 河畔哈 成路 16 公里处，占地面 积 60 多万 平方 米，是 一个以 俄罗斯 文化为主题 的园林。夏季 是绿草 茵茵 的城堡高 尔夫场 地，冬 季便是 白雪 皑皑的快 乐城堡 滑雪场。哈尔滨吉华滑雪场 吉华滑雪 场是距 哈尔滨 市区最 近的 SSSSS 级滑雪场，位于 哈尔滨 市宾 县长寿国 家森林 公园，开车出 发走 哈同高速 公路 仅 42 公里，是 一个融 合了大 众旅游 滑雪和 竞技滑雪 的高端 平台。经过 多年的 发展，吉华滑 雪场目 前已经 成为“SSSSS 级滑雪场”、“最受欢迎滑雪 场”、“市民喜爱的“哈尔滨 五佳滑雪 场”、黑龙 江 100 个最值 得去的地 方。资料来源：网易 新闻，中银证 券 39504500410060007100802513.9%-8.9%46.3%18.3%13.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%01000200030004000500060007000800090002017 2018 2019 2020 2021 2022我国冰雪 产业市场规模冰雪产业市场规模（亿元）同比增速460 568 646 703 742 770 715 692 697 1195 1445 1690 1915 2060 1045 2076 2154 1983 050010001500200025002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022我国滑雪 产业发展情况中国:滑雪场数量（家）中国:滑雪人次:雪季财年（万人次）17045425517051011.2%16.6%579.8%75.9%0%100%200%300%400%500%600%700%0100020003000400050006000中国 美国 奥地利 法国我国 滑雪 渗透率近五年滑雪人次平均数（万人次）渗透率（滑雪人次与人口比重）2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 8 图表 7.近 年 来部 分 房企 参与 布 局 冰雪 地 产情 况 梳理 房企 布局时点 布局方向 冰雪产业运营情况 布局城市 万科 2010 年 学习型雪 场+冰雪度假 区 已运营管 理吉林 万科松 花湖、桥山 北大壶以 及北京 石京龙 等 5 个 项目。吉林、北 京、呼 和浩特 豫园 2015 年 冰雪度假 区 已运营星 野 TOMAMU 度假村、韩 国江原道 平昌郡 Phoenix Park 度假村、济州 特别自 治道西 归浦市 的 Phoenix Island 度假村等 3 个项目。日本北海 道、韩国 平昌、韩国济州 万达 2009 年 冰雪度假 区+体验型雪 场 目前拥有 长白山 项目、南宁万 达娱 雪乐园，还有在 建的肇 庆万达 国家度假区等 3 个 项 目。白山、肇 庆、南 宁 融创 2017 年 学习型雪 场+冰雪度假 区 有 12 家融创雪世界（室内,重资产），其中 开业 6 家，另外 中原、西安、杭州 湾项 目 正在建 设，深 圳、武汉、南 通项目 尚未动 工。另 外融创还开业 3 家室外冰雪项目(度假区，轻资产)。哈尔滨、无锡、广 州、昆明、成都、重 庆、郑 州、西 安、杭州、深 圳、武 汉、南 通 奥山 2017 年 冰雪度假 区+滑雪场 拥有奥山 国际冰 雪运动 旅游小 镇、光谷中心 城滑雪 场项目、奥山 冰雪中心项目 等 3 个武汉本地项目，2020 年奥山冰雪持续布局上海、长 沙等地。武汉、上 海、长 沙 鲁能 2017 年 冰雪度假 区 已运营长白山鲁能胜地项目，携 手 美国著名 山地滑 雪运营 商 Intrawest合作开办 滑雪学 校。白山 复星 2010 年 冰雪度假 区 国内已经投入运营的亚布力和北大 壶等两座滑雪度假村，以及即将开村的长白山和太舞滑雪度假村(目前已投入作为奥运村运营)。白山、太 仓和欧 洲 世茂 2018 年 学习型雪 场 出资建设 莲花山世茂看雪场，已于 2018 年底正式 投入运 营。长春 资料来源：克而 瑞，中 银证券 2024 年 1 月 24 日 热 点城市 追踪系 列之哈 尔滨 9 2 哈 尔 滨 楼 市 仍然 面 临 较大的 下行 压 力，根 本 矛盾 并 未 解 决 2.1 哈 尔滨 楼市 供大于求，当 前仍然 面临 较大的 去化 压力 2015 年 底 哈尔 滨 新区 设 立，房 地 产 市场 进 入一 波 快速 发展 期。2015 年 12 月 16 日，国 务院批 复同意设 立 哈 尔滨 新 区，房 地产 市场 进 入 快速 发 展期，市场 上品 牌 房 企活 跃 度陡 然 提高，同 时 大 量本 地、外 地投资 客户涌 入市场，造成 2016-2017 年哈尔 滨 房地产 市场量 价齐升。因城 市利好 信息的 释放，2016 年 商品住 宅销 售面积同 比增 加 12.5%，2017 年商品 住宅销 售 面积 突破千 万平，达 1089 万平，同 比再度 增长 19.9%，当年销 售均价 同比大 幅增长 24.0%，达 7861 元/平。但 2019、2020 年 受 前 几 年市 场 热 度较 高 的影 响，土 地供 应 明 显增 加，叠 加 2020 年开始的疫 情，哈尔 滨 房 地产 市 场逐 步 滑向 疲态，当 前的 市 场容 量 已经 不足 2017 年 的 三分 之 一。2021 年各 大房企 降价 促销成 为市场 上的普 遍现象，商品 住宅销 售均价 同比下 降 7.2%至 8778 元/平；到 2022 年至 2023年，哈 尔滨楼 市持续 低迷，2022 年 哈 尔滨 商 品住 宅 销售 面 积 仅 359 万 平，同 比 下降 30.5%，自 2018年以来连续五年出现双位数 负增长，当前 的 销售 规模 已经 不足 2017 年销 售巅 峰时期 的 三分 之一；2022 年销 售均价 也持续 三年下 跌，跌 至 8327 元/平。图表 8.2022 年 哈 尔 滨 商品住 宅 销 售面 积 仅 359 万 平，同比下降 30.5%图表 9.2022 年 哈 尔 滨 商品住 宅 销 售均 价 持续 三 年下 跌，跌至 8327 元/平 资料来源：国家 统计局，中银 证券 资料来源：国家 统计局，中银 证券 哈尔滨 2017-2018 年 市 场 供销 比 仍 处于 健 康值 范 围内，但 2019 年 土 地 供 应增 加、入 市 项 目增 多，导致 2020 年 市 场 结 构失 衡，供求 关 系 出现 逆 转。2019 年哈尔 滨土地 成交建 面 1123 平，同 比增长 27%，2020 年土 地成交 建面 1570 万 平，同比 增长 40%；其中 2019、2020 年 住宅类 用地土地 成交建 面 分别为 713、1122 万平，同比 分别 增长 7%、57%。2020 年哈 尔滨住 宅类用 地成交 建面/商 品住宅 销售面积 高达 1.65，住 宅新 开工面积/住宅 销售面 积高达 1.33。2021 年 以来供 给明显 减少，2021 年住宅 类用 地成交 建面 456 万平，同比 下降 59%，2022 年仅为 110 万平，同 比下降 76%，2023 年也仅为 114万 平，仅 为 2020 年 供应高峰 期的十 分之一。图表 10.2023 年 哈 尔 滨土 地成 交 建 面仅 为 253 万 平，同比下降 19%图表 11.2023 年 哈 尔 滨住 宅类 用 地 成交 建 面 114 万 平，同比增长 3%资料来源：国家 统计局，中银 证券 资料来源：国家 统计局，中银 证券 920 807 908 1089 920 825 679 517 359-25.0%-12.2%12.5%19.9%-15.5%-10.4%-17.6%-23.9%-30.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0200400600800100012002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022哈尔 滨商 品住 宅销 售面 积及 增速中国:哈尔滨:商品房销售面积:住宅（万平）同比增速5751 6124 6338 7861 8932 9780 9460 8778 8327-2.3%6.5%3.5%24.0%13.6%9.5%-3.3%-7.2%-5.1%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%0200040006000800010000120002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022哈尔滨商 品住宅销售 均价及 增速中国:哈尔滨:商品房平均销售价格:住宅（元/平）同比增速1771 1235 1221 880 886 1123 1570 807 313 253-35%-30%-1%-28%1%27%40%-49%-61%-19%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%02004006008001000120014001600180020002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023哈尔滨 土 地成交建面 及增速哈尔滨:成交土地规划建筑面积 万平方米 同比增速999 608 620 469 664 713 1122 456 110 114-31%-39%2%-24%41%7%57%-59%-76%3%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0200400600800100012002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023哈尔滨 住 宅类 用地 土地 成交 建面及增速哈尔滨:成交土地规划建筑面积:住宅类用地 万平方米 同比增速2024 年 1 月 24
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