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国 海 证 券 研 究 所 请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分2 0 2 3 年 1 2 月 2 4 日 房 地 产 研 究研究所：证券分析师：夏磊 S 0 3 5 0 5 2 1 0 9 0 0 0 4x i a l g h z q.c o m.c n T a b l e _ T i t l e 2 0 2 4 年 房 地 产 市 场 怎 么 走（政 策 篇）最 近 一 年 走 势相 关 报 告 能 生 万 物 是 春 风 2 0 2 4 年 宏 观 经 济 形 势 与 政策展望*夏磊2 0 2 3-1 2-1 9 城 中 村 改 造 对 房 地 产 销 售 和 投 资 的 影 响 有 多大？*夏磊2 0 2 3-0 9-2 5 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义*夏 磊 2 0 2 3-0 8-2 7当前房地产如何破局？*夏磊 2 0 2 3-0 7-0 1 地 方 政 府 如 何 破 解 债 务 难 题 财 政 专 题 研 究报告之二*夏磊2 0 2 3-0 6-2 6 债 务 管 理 的 国 际 经 验 财 政 专 题 研 究 报 告 之一*夏磊2 0 2 3-0 6-1 0 三 四 线 房 地 产 市 场 怎 么 走？开 年 看 地 产 系 列*夏磊 2 0 2 3-0 4-1 6 金 融 月 度 数 据 能 否 反 映 房 地 产 的 热 度？*夏 磊 2 0 2 3-0 4-0 6 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式*夏 磊 2 0 2 3-0 4-0 3 二 线 房 地 产 市 场 怎 么 走？开 年 看 地 产 系 列*夏磊 2 0 2 3-0 3-1 7 一 线 房 地 产 市 场 怎 么 走？开 年 看 地 产 系 列*夏磊 2 0 2 3-0 2-1 6 2 0 2 3 年 房 地 产 市 场 展 望（政 策 篇）*夏 磊 2 0 2 3-0 1-0 9 2 0 2 3 年 房 地 产 市 场 展 望（需 求 篇）*夏 磊 2 0 2 2-1 2-2 3 2 0 2 3 年 房 地 产 市 场 展 望（供 给 篇）*夏 磊 2 0 2 2-1 2-2 1中 央 经 济 工 作 会 议 提 及，“加 快 推 进 保 障 性 住 房 建 设，平 急 两 用 公共 基 础 设 施 建 设，城 中 村 改 造 等 三 大 工 程，加 快 构 建 房 地 产 发 展 新模 式”。中 央 金 融 工 作 会 议 提 出，“因 城 施 策 用 好 政 策 工 具 箱，更好 支 持 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求，加 快 保 障 性 住 房 等 三 大 工 程 建 设，构 建 房 地 产 发 展 新 模 式”。新 发 展 模 式 需 要 新 政 策 配 套，展 望 2 0 2 4 年，我 们 预 计 供 需 两 端，政策 新 暖 风 会 继 续 吹。前 期 政 策 放 松 效 果 如 何？随 着“限 购 限 价”政 策 相 继 放 松，“认 房 不 认 贷”政 策 逐 步 推 进，各 类 房 地 产 放 松 政 策 今 年 不 断 出 台，持 续 加 码。如 北 京 9 月 1 日“认房 不 认 贷”政 策 落 地 后，9 月 新 房 与 二 手 房 成 交 量 分 别 实 现 环 比4 1.1%与 2 8.0%的 增 长，然 而 一 月 后 均 有 大 幅 回 落，1 0 月 新 房 与 二手 房 成 交 分 别 环 比 下 降 1 3%与 2 4.8%，二 手 房 成 交 量 回 落 至 新 政 发布 前 水 平。供 给 端 受“保 交 楼”政 策 影 响，1-1 0 月 住 宅 竣 工 面 积 4 0 0 7 9万 平 方 米，同 比 增 长 1 9.3%，但 保 交 楼 工 作 依 然 任 重 道 远。长 期 看，市 场 若 要 稳 步 企 稳 回 暖，还 需 政 策 持 续 呵 护。从 需 求 端 看，为 引 导 住 房 需 求 顺 利 释 放，因 城 施 策 措 施 有 望 进 一 步 优 化。从 供 给端 看，住 房 短 缺 问 题 基 本 得 到 解 决，但 住 房 结 构 性 不 足 问 题 仍 然 存在、住 房 质 量 与 国 际 比 较 仍 然 存 在 差 距，为 适 用 供 需 变 化 新 格 局，供 给 端 政 策 将 稳 步 推 进。总 之，2 0 2 4 年 政 策 重 点，需 求 端 预 计 推 动 一 二 线 城 市 继 续 因 城 施 策放 松 调 控，供 给 端 预 计 稳 步 推 进“三 大 工 程”建 设。需 求 端：建 议 用 好 因 城 施 策 工 具 箱，支 持 刚 需 和 改 善 需 求1、行 政 限 制 措 施：解 除 限 购 或 将 进 一 步 扩 围、落 实 配 套 政 策当 前，三 四 线 城 市 需 求 端 政 策 已 基 本 放 开。3 5 城 中，仍 在 实 施 限 购的 城 市 有 9 个；解 除 限 购 的 城 市 有 2 6 个。3 3 城 已 对 限 购 措 施 进 行了 优 化 调 整，调 整 措 施 主 要 是 优 化 限 购 区 域，放 松 或 取 消 外 籍 社 保缴 纳 期 限，放 宽 多 孩 家 庭 限 购 套 数，调 整 人 才 落 户 门 槛，取 消 限 购政 策 等。证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 2 曙光乍现 2 0 2 3 年中国宏观经 济政策展望*夏磊 2 0 2 2-1 2-1 0 房 地 产 这 十 年 六 普 七 普 数 据 对 比*夏 磊 2 0 2 2-0 9-2 2 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建*夏 磊 2 0 2 2-0 7-2 7 从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力*夏 磊 2 0 2 2-0 7-2 2 平 台 经 济 如 何 发 挥 稳 就 业 作 用？*夏 磊 2 0 2 2-0 7-0 6 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望*夏 磊 2 0 2 2-0 6-2 3 再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值*夏 磊 2 0 2 2-0 5-2 9 基 建 哪 些 领 域 会 超 预 期 增 长？*夏 磊 2 0 2 2-0 5-2 6 稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点*夏 磊 2 0 2 2-0 5-0 6 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何？*夏 磊 2 0 2 2-0 3-2 2 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久？*夏 磊 2 0 2 2-0 3-1 3 服 务 新 市 民 能 否 成 为 经 济 增 长 点？*夏 磊 2 0 2 2-0 3-0 7开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何*夏磊 2 0 2 2-0 2-1 4开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何*夏磊 2 0 2 2-0 2-1 2开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何*夏磊 2 0 2 2-0 2-0 8投资篇：稳增长靠什么？进度如何？*夏磊2 0 2 2-0 1-1 7稳增长的“两新一重”2 0 2 1-1 2-3 1 预 售 资 金 如 何 才 能 良 性 循 环*夏 磊 2 0 2 1-1 2-2 0 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径*夏 磊 2 0 2 1-1 2-1 7 中 央 经 济 工 作 会 议 的 六 大 政 策 内 涵*夏 磊 2 0 2 1-1 2-1 1 发 展 保 障 性 租 赁 住 房 对 投 资 有 多 大 拉 动？*夏磊 2 0 2 1-1 2-0 8开发的落寞，物业的崛起房地产行业年度策略报告*夏磊 2 0 2 1-1 1-3 0 房 地 产 市 场 下 行，地 方 政 府 怎 么 办？*夏 磊 2 0 2 1-1 1-0 9 房 地 产 税 有 什 么 征 收 效 果？国 际 版 本 研 究未 来 政 策 需 在 持 续 优 化 过 严 过 紧 的 行 政 限 制 政 策 的 基 础 上，着 重 完善 配 套 措 施，打 好 政 策 组 合 拳。具 体 来 说，一 是 继 续 根 据 现 实 情 况放 松 限 购 区 域，调 整 限 购 标 准。限 购 政 策 仍 可 通 过 缩 短 限 购 社 保 或个 税 年 限、放 松 特 殊 区 域 限 购、取 消 单 身 限 购、适 当 增 加 特 定 人 群购 房 套 数、优 化 离 婚 购 房 限 制、优 化 人 才 购 房、单 位 团 购 资 格 限 制等 政 策 多 方 面 调 整 标 准。二 是 优 化 购 房 优 惠 与 购 房 补 贴 发 放 政 策，扩 大 政 策 影 响。可 优 化 空 间 包 括 面 对 特 定 人 群 如 人 才 购 房、生 育 购房 等 需 求 时，适 当 扩 充 补 贴 范 围、降 低 补 贴 标 准，优 化 优 惠 线 上 申请 程 序、缩 短 补 贴 发 放 时 间 等，推 动 政 策 落 地 实 施 并 传 导 市 场。2、金 融 改 善 措 施：或 将 降 低 首 付 比 例、房 贷 利 率，优 化 普 宅 标 准从 政 策 设 定 看。首 套 房 认 定 标 准，各 城 市 已 调 至“认 房 不 认 贷”。首 付 比 例 方 面，8 月 3 1 日，中 国 人 民 银 行、金 融 监 管 总 局 联 合 发 文，首 套 商 贷 首 付 最 低 比 例 统 一 不 低 于 2 0%，二 套 商 贷 款 首 付 款 最 低 比例 统 一 不 低 于 3 0%，各 地 可 因 城 施 策 执 行。利 率 方 面，央 行 持 续 完善 差 别 化 住 房 信 贷 政 策，贷 款 利 率 统 一 规 定 为 二 套 房 不 低 于L P R+2 0 b p，首 套 房 不 低 于 L P R-2 0 b p，各 城 可 因 城 施 策 执 行。而 根据 央 行 1 月 发 布 的 首 套 住 房 贷 款 利 率 政 策 动 态 调 整 机 制，房 价 连 续 3个 月 下 跌 的 城 市，可 阶 段 性 维 持、下 调 或 取 消 首 套 住 房 贷 款 利 率 下限。从 执 行 层 面 看。当 前，各 个 城 市 金 融 政 策 最 大 的 差 异 来 自 于 首 付 比 例、利 率，但 整 体 已 有 一 定 幅 度 的 降 低。三 四 线 城 市 金 融 政 策 已 较 为 宽 松。首 付 比 例，大 部 分 已 经 降 至 首 套 2 0%、二 套 3 0%。利 率，最 低 降 至 首套 l p r-5 0 b p、二 套 l p r+2 0 b p。3 5 城 中，2 9 城 最 低 首 付 比 例 已 经 降 至 首套 2 0%、二 套 3 0%。6 城 首 付 比 例 已 有 一 定 下 调，首 套（含 非 普 通 住 宅）首 付 比 例 基 本 介 于 2 5%-3 0%、二 套 首 付 比 例 介 于 3 5%-5 0%。利 率 方 面，3 5 城 中，8 城 首 套 降 低 至 L P R-5 0 B P，2 7 城 二 套 降 低 至 L P R+2 0 B P。大 部 分 城 市 首 套 利 率 已 触 底，如 北 京 首 套 利 率 城 六 区 内 为 L P R+1 0 b p，城 六 区 外 为 L P R+0 b p，上 海 首 套 利 率 为 L P R-1 0 b p，二 套 利 率 市 区 内L P R+3 0 b p，市 区 外 L P R+2 0 b p。未 来 的 政 策 空 间 或 包 括：降 低 首 付 比 例、降 低 房 贷 利 率、优 化 普 宅标 准 等。具 体 来 说，一 是 进 一 步 降 低 购 房 首 付 比 例。商 贷 首 付 仍 有下 降 空 间，核 心 城 市 二 套 房 首 付 比 例 仍 可 进 一 步 降 低。二 是 降 低 房贷 利 率 加 点 数。1 1 月 百 城 首 套 主 流 房 贷 利 率 平 均 为 3.8 7%，二 套 主流 房 贷 利 率 平 均 为 4.4 3%。部 分 城 市 加 点 仍 然 较 高，意 味 着 接 下 来房 贷 利 率 尤 其 是 二 套 利 率 还 有 更 多 自 主 定 价 空 间 与 下 降 的 空 间。三是 优 化 普 宅 认 定 标 准。随 着 1 2 月 1 4 日 北 京 与 上 海 相 继 调 整 普 宅 认定 标 准，大 部 分 城 市 的 普 宅 认 定 标 准 已 较 为 适 应 市 场，目 前 可 针 对刚 需 和 改 善 需 求 人 群 定 向 出 台 优 惠 政 策，促 进 房 地 产 消 费。3、税 收 优 化 措 施：税 收 优 惠 政 策 或 将 扩 围，降 低 交 易 税 费税 收 层 面，当 前 出 台 的 政 策 主 要 包 括：阶 段 性 换 房 个 税 返 还、契 税XVBYzQqNoNpOsMoNmRoRnMbRdN9PnPoOtRoNjMnMtRlOsQnQ7NoOwOwMsOoPNZrMvM证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 3*夏磊 2 0 2 1-1 1-0 1 房 地 产 税 征 收 会 有 什 么 影 响？首 批 房 产 税试点效果回顾*夏磊2 0 2 1-1 0-2 4房地产税要推出了吗？*夏磊 2 0 2 1-1 0-1 7 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径*夏 磊 2 0 2 1-1 0-1 0 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化*夏 磊 2 0 2 1-0 9-2 3补 贴。未 来 的 政 策 空 间 或 包 括：增 值 税 免 征 年 限 由 5 年 缩 短 至 2 年、契 税 税 率 优 惠、个 人 所 得 税 减 免、二 手 项 目 交 易 环 节 土 增 税 减 免。所 得 税 方 面，延 续 实 施 居 民“卖 一 买 一”中 已 缴 纳 的 个 人 所 得 税 予以 退 税 的 政 策，目 前 该 政 策 延 续 到 2 0 2 5 年 1 2 月 3 1 日，对 出 售 自有 住 房 并 在 现 住 房 出 售 后 1 年 内 在 市 场 重 新 购 买 住 房 的 纳 税 人，对其 出 售 现 住 房 已 缴 纳 的 个 人 所 得 税 予 以 退 税 优 惠。契 税 方 面，目 前各 城 市 出 台 的 政 策 包 括 针 对 特 定 群 体 或 特 殊 情 况 下 的 契 税 减 免、税率 优 惠 等。苏 州、盐 城、衡 阳、南 宁 等 地 相 继 出 台 契 税 减 免 政 策 的具 体 规 定，按 照 住 房 面 积、购 买 期 限 等 条 件 给 予 契 税 补 贴，此 类 政策 与 当 地 人 的 人 才 引 进、家 庭 生 育 等 政 策 相 结 合，全 方 面 促 进 房 地产 市 场 发 展。无 锡、衢 州 等 地 已 经 发 布 有 关 通 知，明 确 将 个 人 住 房转 让 增 值 税 征 免 年 限 由 5 年 调 整 为 2 年。未 来 我 们 预 计 税 收 优 惠 政策 会 在 更 多 城 市 扩 围，从 新 房 市 场、二 手 市 场、租 赁 市 场 多 方 面 协同 释 放 利 好，二 手 项 目 交 易 环 节 的 土 地 增 值 税 等 多 个 税 种 有 望 施 行进 一 步 的 优 惠 政 策。持 续 推 动 税 收 政 策 连 续 性、精 准 性、制 度 性 优化，确 保 税 收 优 惠 政 策 能 快 速 高 效 传 导 到 个 人，最 大 程 度 释 放 政 策利 好。供 给 端：积 极 推 进 城 中 村 改 造、保 障 性 住 房 建 设，构 建 房 地 产 发 展新 模 式“三 大 工 程”建 设 在 重 要 会 议 中 屡 次 被 提 及，是 明 年 供 给 端 的 重 要发 力 点，是 稳 定 房 地 产 市 场 的 三 板 斧，是 落 实 房 地 产 发 展 新 模 式 的抓 手。2 0 2 3 年 7 月 2 4 日，政 治 局 会 议 明 确 提 出“要 加 大 保 障 性 住房 建 设 和 供 给，积 极 推 动 城 中 村 改 造 和“平 急 两 用”公 共 基 础 设 施建 设，盘 活 改 造 各 类 闲 置 房 产。”2 0 2 3 年 1 0 月，中 央 金 融 工 作 会议 再 强 调“加 快 保 障 性 住 房 等 三 大 工 程 建 设，构 建 房 地 产 发 展 新 模式。”2 0 2 3 年 1 1 月，金 融 街 论 坛 年 会 上 人 民 银 行 表 示“为 保 障 性住 房 等 三 大 工 程 建 设 提 供 中 长 期 低 成 本 资 金 支 持。”2 0 2 3 年 1 1 月，住 建 部 倪 虹 部 长 表 示“加 快 三 大 工 程 建 设 是 党 中 央 作 出 的 重 大 战 略部 署，是 根 据 房 地 产 市 场 新 形 势 推 出 的 重 要 举 措。”1、稳 中 求 进 推 进 城 中 村 改 造城 中 村 改 造 有 利 于 消 除 城 市 建 设 治 理 短 板、改 善 城 乡 居 民 居 住 环 境条 件、扩 大 内 需、优 化 房 地 产 结 构，是 一 项 难 而 正 确 的 复 杂 系 统 工程。经 过 多 年 发 展，城 市 核 心 区 可 供 地 块 锐 减，尤 其 是 一 二 线 城 市，缺 乏 核 心 区 土 地 供 应。北 京、上 海、深 圳、广 州 等 城 市 核 心 区 住 宅用 地 供 应 十 分 稀 缺，土 地 供 应 郊 区 化，但 大 量 购 房 者 的 购 房 需 求、租 房 者 的 租 赁 意 愿 回 归 城 市 核 心 区，造 成 了 大 城 市 住 房 供 需 错 配 的矛 盾。城 中 村 改 造 可 以 把 城 市 核 心 区 的 土 地 重 新 释 放 供 应 出 来，在此 基 础 上，建 造 功 能 齐 全 的 现 代 化 建 筑，满 足 多 方 需 求。城 中 村 存在 产 权、人 员、空 间 的 复 杂 性，所 以 政 策 提 出，在 改 造 方 式 上，采取 拆 除 新 建、整 治 提 升、拆 整 结 合 等 不 同 方 式 进 行。在 资 金 上，全市 范 围 内 统 筹 改 造 资 金，既 可 以 按 市 场 化 原 则 提 供 商 业 银 行 贷 款，又 可 以 将 城 中 村 改 造 项 目 纳 入 专 项 债 券 支 持 范 围，同 时 鼓 励 民 间 资证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 4本 参 与。人 民 银 行 也 提 出 将 提 供 中 长 期 低 成 本 资 金 支 持。在 土 地 和规 划 上，实 行 指 标 全 市、区 域 统 筹，并 实 行 净 地 出 让。并 且 城 中 村在 城 市 中 承 担 给 流 动 人 口 提 供 租 赁 住 房 的 重 要 功 能，所 以 城 中 村 事实 上 也 是 住 房 保 障 体 系 中 的 组 成 部 分，需 要 与 保 障 性 住 房 建 设 相 结合。城 中 村 能 切 实 拉 动 房 地 产 销 售，从 为 拆 迁 户 提 供 的 安 置 商 品 房、货币 化 安 置 的 业 主 非 定 向 再 置 业、改 造 地 块 腾 退 后 供 应 的 新 建 商 品 房、腾 退 后 新 增 保 障 性 住 房 等 4 方 面 拉 动 销 售。据 我 们 测 算，预 计2 0 2 3-2 0 2 7 共 5 年 平 均 改 造 周 期 拉 动 的 销 售 范 围 为 4.2-1 4.4 亿 平 方米；其 中 2 0 2 4 年 的 销 售 拉 动 范 围 是 0.8-2.9 亿 平 方 米。假 定 平 均 改造 周 期 为 2 0 2 3-2 0 2 7 年 共 5 年，测 算 范 围 为 3 5 个 城 市，包 括 城 区常 住 人 口 在 5 0 0 万 以 上 的 2 1 个 超 大 特 大 城 市 和 3 0 0 5 0 0 万 的 1 4 个 型 大 城 市。乐 观 情 形 下，总 体 预 计 城 中 村 改 造 5 年 改 造 期 内 共 拉动 销 量 1 4.4 亿 平 方 米，其 中 2 0 2 4 年 拉 动 2.9 亿 平 方 米。谨 慎 情 形下，预 计 5 年 改 造 期 内 共 拉 动 住 宅 销 量 4.2 亿 平 方 米，其 中 2 0 2 4 年拉 动 8 3 0 7 万 平 方 米。城 中 村 改 造 有 助 于 拉 动 房 地 产 投 资。在 土 地 成 交 规 模 同 比 大 幅 下 滑、新 房 销 售 恢 复 缓 慢、企 业 资 金 压 力 等 多 因 素 影 响 下，预 计 2 0 2 4 年 新开 工 修 复 节 奏 缓 慢，进 而 影 响 房 地 产 开 发 投 资 额。城 中 村 改 造 可 以有 效 拉 动 房 地 产 投 资，预 计 5 年 拉 动 投 资 范 围 4.4-1 2.1 万 亿 元，占全 国 6 2.0 万 亿 元 房 地 产 投 资 总 额 的 7.2%-1 9.5%；其 中 2 0 2 4 年 的 投资 拉 动 范 围 是 0.7-1.9 万 亿 元。2、推 动 落 实 保 障 性 住 房 建 设房 地 产 不 同 发 展 阶 段，会 伴 随 不 同 的 核 心 矛 盾，对 应 不 同 的 住 房 供应 体 系。1 9 9 8 年 房 改，主 要 为 解 决 住 房 短 缺。2 0 0 8 年 开 始 大 规 模推 进 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 建 设，主 要 为 完 善 保 障 性 安 居 工 程 体 系。2 0 1 5-2 0 1 7 年 实 施 棚 改 三 年 计 划，主 要 解 决 三 四 线 住 房 过 剩 问 题。2 0 2 3 年，着 重 解 决 工 薪 收 入 群 体 买 不 起 商 品 房，而 保 障 性 住 房 供 给不 足 的 问 题。未 来 将 提 高 保 障 性 住 房 在 住 房 总 供 给 中 的 占 比，让 人民 住 有 所 居，可 以 放 开 手 脚 为 美 好 生 活 奋 斗。住 房 问 题 既 是 民 生 问 题 也 是 发 展 问 题，推 进 保 障 性 住 房 供 给，既 能解 决 工 薪 收 入 群 体 住 房 困 难 问 题，更 有 助 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健康 发 展，推 动 房 地 产 业 转 型 发 展 新 模 式。以 人 口 净 流 入 多、房 价 高的 城 市 为 重 点，扩 大 保 障 性 住 房 供 给，解 决 住 房 困 难 问 题。在 以 人为 核 心 的 新 型 城 镇 化 战 略 背 景 下，农 业 转 移 人 口 市 民 化 形 成 的 新 市民 住 房 需 求 韧 性 较 强。常 住 人 口 市 民 化 过 程 中 必 然 产 生 较 大 住 房 需求，容 易 出 现 阶 段 性 住 房 困 难 问 题。通 过 增 加 保 障 性 住 房 供 给，让新 市 民、青 年 人 进 得 来、留 得 下，增 强 流 动 人 口 在 流 入 地 的 归 属 感，促 进 房 价 平 稳 运 行。盘 活 低 效 能 土 地 及 住 房，助 力 房 地 产 市 场 平 稳健 康 发 展。适 当 改 建 存 量 商 品 住 房，盘 活 闲 置 土 地 和 低 效 工 业、商业 等 非 住 宅 用 地 建 设 保 障 性 住 房，既 可 以 盘 活 房 企 现 金 流，也 可 以证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 5助 力 去 库 存。土 地 划 拨、协 议 出 让 占 比 提 升，有 助 于 稳 地 价、稳 房价。保 障 性 住 房 建 设 也 需 要 考 虑，如 何 平 衡 资 金、如 何 用 地 等 问 题，为 达 成 保 本 微 利 的 目 标，划 拨、协 议 出 让 土 地 占 比 将 提 升，会 使 地价 得 到 合 理 控 制，降 低 住 房 成 本，更 大 程 度 上 保 障 居 民 的 住 房 需 求。严 格 封 闭 管 理，不 得 上 市 交 易。建 立 公 平 公 正 的 配 售 机 制，满 足 人民 群 众“住 有 所 居”愿 望 的 同 时，与 商 品 房 进 行 严 格 区 分。从 国 际经 验 来 看，以 新 加 坡 为 例，组 屋 没 有 改 变 新 加 坡 普 通 商 品 住 房 上 涨的 长 期 趋 势，但 其 涨 幅 得 到 一 定 的 抑 制。在 严 格 封 闭 管 理 的 政 策 下，将 实 现 房 住 不 炒 的 同 时，让 商 品 住 房 回 归 商 品 属 性。“综 合 考 虑 市 场 形 势，合 理 把 握 建 设 节 奏。”保 障 性 住 房 建 设，综合 考 量 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展，保 障 性 住 房 与 商 品 房、公 共 租 赁住 房 相 互 支 撑，共 同 组 建 完 整 的 住 房 体 系。为 城 镇 住 房 收 入 困 难 家庭 继 续 提 供 公 共 租 赁 住 房 保 障 并 给 予 一 定 租 金 补 助，为 有 意 愿 购 房但 买 不 起 商 品 房 的 工 薪 阶 层 提 供 保 障 性 住 房，为 有 改 善 需 求 的 居 民提 供 与 需 求 想 匹 配 的 商 品 房，让 商 品 房 回 归 商 品 属 性。按 需 分 别 达成 住 房 高 质 量，实 现 低 收 入 靠 保 障，中 等 收 入 靠 支 持，高 收 入 靠 市场 的 完 整 住 房 体 系，提 供 高 质 量 居 住 条 件，解 决 人 民 对 住 有 所 居 的美 好 期 待。风 险 提 示 市 场 超 预 期 下 行，导 致 土 地 成 交、商 品 房 销 售 不 及 预期；政 策 不 及 预 期；研 究 视 角 不 同 导 致 对 房 地 产 政 策 解 读 的 偏 差；历 史 经 验 的 适 用 性 受 限，导 致 政 策 推 断 存 在 偏 差；各 地 市 场 差 异 大、政 策 落 地 节 奏 不 一，导 致 的 政 策 对 照 误 差。证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 6内 容目 录1、前 期 政 策 放 松 效 果 如 何？.82、需 求 端：建 议 用 好 因 城 施 策 工 具 箱，支 持 刚 需 和 改 善 需 求.92.1、行 政 限 制 措 施：解 除 限 购 或 将 进 一 步 扩 围、落 实 配 套 政 策.92.2、金 融 改 善 措 施：或 将 降 低 首 付 比 例、房 贷 利 率，优 化 普 宅 标 准.1 22.3、税 收 优 化 措 施：税 收 优 惠 政 策 或 将 扩 围，降 低 交 易 税 费.1 53、供 给 端：积 极 推 进 城 中 村 改 造、保 障 性 住 房 建 设，构 建 房 地 产 发 展 新 模 式.1 73.1、稳 中 求 进 推 进 城 中 村 改 造.1 73.2、推 动 落 实 保 障 性 住 房 建 设.1 94、风 险 提 示.2 0证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 7图 表目 录图 1：北 京 9 月 1 日 新 政 发 布 前 后 新 房 与 二 手 房 销 售 面 积.8表 1：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 3 5 城 现 行 限 购 政 策.9表 2：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 2 0 2 3 年 部 分 城 市 优 化 限 购 政 策 具 体 措 施.1 1表 3：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 3 5 城 首 付 比 例.1 2表 4：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 2 0 2 3 年 分 线 城 市 平 均 房 贷 利 率.1 4表 5：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 分 线 样 本 城 市 房 贷 利 率 加 点 情 况.1 4表 6：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 一 线 城 市 现 行 普 房 认 定 标 准 及 适 用 文 件.1 4表 7：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 部 分 城 市 关 于 房 地 产 的 税 收 政 策 及 适 用 文 件.1 5表 8：城 中 村 改 造 拉 动 销 售、投 资 测 算.1 8证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 8中 央 经 济 工 作 会 议 提 及，“加 快 推 进 保 障 性 住 房 建 设，平 急 两 用 公 共 基 础 设 施 建设，城 中 村 改 造 等 三 大 工 程，加 快 构 建 房 地 产 发 展 新 模 式”。中 央 金 融 工 作 会 议提 出，“因 城 施 策 用 好 政 策 工 具 箱，更 好 支 持 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求，加 快 保 障性 住 房 等 三 大 工 程 建 设，构 建 房 地 产 发 展 新 模 式”。新 发 展 模 式 需 要 新 政 策 配 套，展 望 2 0 2 4 年，我 们 预 计 供 需 两 端，政 策 新 暖 风 会继 续 吹。1、前 期 政 策 放 松 效 果 如 何？随 着“限 购 限 价”政 策 相 继 放 松，“认 房 不 认 贷”政 策 逐 步 推 进，各 类 房 地 产放 松 政 策 今 年 不 断 出 台，持 续 加 码。如 北 京 9 月 1 日“认 房 不 认 贷”政 策 落 地后，9 月 新 房 与 二 手 房 成 交 量 分 别 实 现 环 比 4 1.1%与 2 8.0%的 增 长，然 而 一 月 后均 有 大 幅 回 落，1 0 月 新 房 与 二 手 房 成 交 分 别 环 比 下 降 1 3%与 2 4.8%，二 手 房 成交 量 回 落 至 新 政 发 布 前 水 平。供 给 端 受“保 交 楼”政 策 影 响，1-1 0 月 住 宅 竣 工面 积 4 0 0 7 9 万 平 方 米，同 比 增 长 1 9.3%，但 保 交 楼 工 作 依 然 任 重 道 远。图 1：北 京 9 月 1 日 新 政 发 布 前 后 新 房 与 二 手 房 销 售 面 积资料来源：W i n d，国海证券研究所长 期 看，市 场 若 要 稳 步 企 稳 回 暖，还 需 政 策 持 续 呵 护。从 需 求 端 看，为 引 导 住房 需 求 顺 利 释 放，因 城 施 策 措 施 有 望 进 一 步 优 化。从 供 给 端 看，住 房 短 缺 问 题 基本 得 到 解 决，但 住 房 结 构 性 不 足 问 题 仍 然 存 在、住 房 质 量 与 国 际 比 较 仍 然 存 在 差距，为 适 用 供 需 变 化 新 格 局，供 给 端 政 策 将 稳 步 推 进。总 之，2 0 2 4 年 政 策 重 点，需 求 端 预 计 推 动 一 二 线 城 市 继 续 因 城 施 策 放 松 调 控，供 给 端 预 计 稳 步 推 进“三 大 工 程”建 设。证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 92、需 求 端：建 议 用 好 因 城 施 策 工 具 箱，支 持 刚 需 和改 善 需 求本 轮 需 求 端 政 策 重 点 预 计 是 一 二 线 城 市 继 续 因 城 施 策 放 松 调 控，在 持 续 优 化 过严 过 紧 的 行 政 限 制 政 策 的 基 础 上，着 重 完 善 配 套 措 施，打 好 政 策 组 合 拳。预 计将 进 一 步 降 低 首 付 比 例、降 低 房 贷 利 率、优 化 普 宅 标 准，不 断 扩 围 税 收 优 惠 政策，降 低 交 易 税 费。2.1、行政 限制 措施：解除 限购 或将 进一 步扩 围、落实 配套政 策当 前，三 四 线 城 市 需 求 端 政 策 已 基 本 放 开。3 5 城 中，仍 在 实 施 限 购 的 城 市 有 9个；解 除 限 购 的 城 市 有 2 6 个。3 5 城 已 对 限 购 措 施 进 行 了 优 化 调 整，调 整 措 施主 要 是 优 化 限 购 区 域，放 松 或 取 消 外 籍 社 保 缴 纳 期 限，放 宽 多 孩 家 庭 限 购 套 数，调 整 人 才 落 户 门 槛，取 消 限 购 政 策 等。未 来 政 策 需 在 持 续 优 化 过 严 过 紧 的 行 政 限 制 政 策 的 基 础 上，着 重 完 善 配 套 措 施，打 好 政 策 组 合 拳。具 体 来 说，一 是 继 续 根 据 现 实 情 况 放 松 限 购 区 域，调 整 限 购标 准。限 购 政 策 仍 可 通 过 缩 短 限 购 社 保 或 个 税 年 限、放 松 特 殊 区 域 限 购、取 消 单身 限 购、适 当 增 加 特 定 人 群 购 房 套 数、优 化 离 婚 购 房 限 制、优 化 人 才 购 房、单 位团 购 资 格 限 制 等 政 策 多 方 面 调 整 标 准。二 是 优 化 购 房 优 惠 与 购 房 补 贴 发 放 政 策，扩 大 政 策 影 响。可 优 化 空 间 包 括 面 对 特 定 人 群 如 人 才 购 房、生 育 购 房 等 需 求 时，适 当 扩 充 补 贴 范 围、降 低 补 贴 标 准，优 化 优 惠 线 上 申 请 程 序、缩 短 补 贴 发 放 时 间等，推 动 政 策 落 地 实 施 并 传 导 市 场。表 1：截 至 2 0 2 3 年 1 2 月 2 0 日 3 5 城 现 行 限 购 政 策城 市 限 购 区 域限 购 套 数 外 地 户 籍 特 殊 放 松 政 策家 庭 单 身 社 保 缴 纳 期 限调 整 限购 区 域人 才政 策放 松 社保 缴 纳期 限调 整限 购套 数北京 全市非通州：限购 2套通州：无房 1套，有房落户（社保）3 年 1套非通州：单身京籍家庭限购 1 套通州：无房 1 套，有房落户 3 年 1 套非通州：连续 5 年北京社保限购 1 套通州：5 年北京社保+3年通州社保，限购 1 套上海除部分金山区同为本地：4 套；一方为本地：二套房沪籍上房产证：2 套；二套房沪籍不上房产证：1 套名下有房：限购名下无房但和父母共有住房：不高于 2 套可新购一套，不低于三套则限购限购 1 套，提供 6 3 月内6 0 个月社保或纳税证明 证 券 研 究 报 告请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 部 分 1 0广州 核心区域 2 1限购 1 套，提供前 2 年在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明 深圳 全市限购 2 套，未满三年能提供 5年及以上社保或个税的限购 1套3 6 个月及以上的个税或社保，限购 1 套未满三年能提供 5 年及以上社保或个税的限购 1 套提供购房之日前在深圳连续缴纳 6 0 个月及以上的个税或社保，限购1 套成都 核心区域1 4 4 平以上不限购，1 4 4 平以下限购 3 套，二孩可增加 1 套，三孩可增加 2 套1 4 4 平以上不限购，1 4 4 平以下限购 2 套1 4 4 平以上不限购，1 4 4平以下限购 2 套，提供连续缴纳社保 6 个月以上证明，二孩可增加 1套，三孩可增加 2 套天津 市内六区2 套多孩家庭可多购 1 套1连续缴纳 6 个月社保，限购 1 套；滨海新区有居住证即可购买；大学生通过劳务合同、企业注册证明、毕业证即可购买 1 套。西安 二环以内限购区域限购 2套；多孩家庭可多购 1 套，购买第3 套住房时，须落户满 3 年2
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