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请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告|2 0 2 3 年 1 0 月 2 5 日超 配数 据 背 后 的 地 产 基 建 图 景（三）地 产基 本面 拐 点尚 未出 现，基 建投 资增 速 企稳 可期核 心 观 点 行 业 研 究 行 业 专 题房 地 产超 配 维 持 评 级证 券 分 析 师：任 鹤 证 券 分 析 师：王 粤 雷0 1 0-8 8 0 0 5 3 1 5 0 7 5 5-8 1 9 8 1 0 1 9r e n h e g u o s e n.c o m.c n w a n g y u e l e i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 0 0 4 0 0 0 6 S 0 9 8 0 5 2 0 0 3 0 0 0 1证 券 分 析 师：王 静 联 系 人：朱 家 琪0 2 1-6 0 8 9 3 3 1 4 0 2 1-6 0 3 7 5 4 3 5w a n g j i n g 2 0 g u o s e n.c o m.c n z h u j i a q i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 2 1 0 0 0 0 2联 系 人：卢 思 宇0 7 5 5-8 1 9 8 1 8 7 2l u s i y u 1 g u o s e n.c o m.c n市场走势资 料 来 源：W i n d、国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理相关研究报告 统 计 局 9 月 房 地 产 数 据 点 评-基 本 面 拐 点 尚 未 出 现，但 Q 4 数 据与 政 策 共 振 可 期 2 0 2 3-1 0-2 0 2 0 2 3 年 9 月 房 地 产 数 据 点 评-“金 九”成 色 不 足，期 待 更 重 磅政 策 2 0 2 3-1 0-1 0 房 地 产 行 业 专 题-长 三 角 区 域 研 究（二）：上 海 分 区 域 楼 市 解析 2 0 2 3-0 9-2 5 房 地 产 行 业 2 0 2 3 年 四 季 度 投 资 策 略 暨 中 报 总 结-曙 光 已 现，把握 基 本 面 修 复 与 政 策 共 振 行 情 2 0 2 3-0 9-1 9 统 计 局 8 月 房 地 产 数 据 点 评-基 本 面 延 续 弱 势，但 后 续 改 善 可期 2 0 2 3-0 9-1 8房 地 产：基 本 面 表 现 较 弱，拐 点 尚 未 出 现1.销 售：从 交 易 量 看，累 计 降 幅 持 续 扩 大 但 单 月 降 幅 收 窄。2 0 2 3 年 1-9 月，商 品 房 销 售 额 同 比-4.6%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 1.4 个 百 分 点；销 售 面 积 同 比-7.5%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 0.4 个 百 分 点。9 月 单 月，销 售 额 同 比-1 4%，降 幅较 8 月 收 窄 3 个 百 分 点；销 售 面 积 同 比-1 0%，降 幅 较 8 月 收 窄 2 个 百 分 点。从 价 格 分 析，2 0 2 3 年 1-9 月，商 品 房 销 售 均 价 同 比+3.1%，较 1-8 月 收 窄 了1 个 百 分 点；2 0 2 3 年 9 月 单 月，销 售 均 价 环 比-3.7%，同 比-3.8%，表 现 较 弱。虽 然 9 月 出 台 了 多 个 重 磅 政 策，但 效 果 欠 佳，潜 在 购 房 者 观 望 情 绪 仍 较 重。2.投 融 资：2 0 2 3 年 1-9 月，房 地 产 开 发 投 资 为 8 7 2 6 9 亿 元，同 比-9.1%，降幅 较 1-8 月 扩 大 0.3 个 百 分 点。土 地 市 场 持 续 冷 淡，拿 地 主 力 仍 是 国 央 企，3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 规 模 还 在 历 史 低 位。房 企 拿 地 意 愿 不 强，与 资 金 压 力 强相 关。2 0 2 3 年 1-9 月，房 企 到 位 资 金 9 8 0 6 7 亿 元，同 比-1 3.5%，降 幅 较 1-8月 扩 大 0.6 个 百 分 点；拆 解 房 企 资 金 来 源，销 售 持 续 趋 弱，回 款 占 比 下 降，拖 累 效 果 明 显；国 内 贷 款 和 非 银 融 资 也 较 疲 软，始 终 未 能 起 到 正 向 拉 动 作 用。3.开 竣 工：根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年 1-9 月，房 屋 新 开 工 面 积 7 2 1 2 3 万，同 比-2 3.4%，仍 较 疲 软，但 降 幅 较 1-8 月 收 窄 1.0 个 百 分 点，略 有 改 善；而竣 工 面 积 4 8 7 0 5 万，同 比+1 9.8%，较 1-8 月 提 升 0.6 个 百 分 点，表 现 依 旧强 劲，与 我 们 始 终 坚 持 的 竣 工 端 确 定 性 高 于 开 工 端 和 销 售 端 的 判 断 一 致。基 建：1.固 定 资 产 投 资：1-9 月 全 国 固 定 资 产 投 资 完 成 额 3 7.5 万 亿 元，同 比 增 长3.1%，基 建 投 资 及 制 造 业 投 资 支 撑 固 定 资 产 投 资 稳 步 增 长。从 投 资 主 体 看，1-9 月 国 有 及 国 有 控 股 投 资 累 计 同 比 增 长 7.2%，增 速 收 窄 0.2 p c t，民 间 投 资自 5 月 起 累 计 同 比 增 速 转 负，截 至 9 月 累 计 同 比 减 少 0.6%。从 资 金 来 源 看，1-9 月 国 家 预 算 内 资 金 同 比 增 长 1 6.5%，国 内 贷 款 同 比 增 长 4.4%，其 余 资 金来 源 均 同 比 减 少。2.基 建 投 资：1-9 月 广 义 基 建 投 资 同 比 增 长 8.6 4%，增 幅 缩 小 0.3 2 p c t，狭义 基 建 投 资 同 比 增 长 6.2%，增 幅 收 窄 0.2 p c t。从 基 建 细 分 领 域 看，电 力、热 力、燃 气 及 水 的 生 产 和 供 应 业 投 资 同 比 增 长 2 5%，增 幅 收 窄 1.5 p c t，交 通运 输、仓 储 和 邮 政 业 投 资 同 比 增 长 1 1.6%，增 幅 收 窄 0.3 p c t，水 利、环 境 和公 共 设 施 管 理 业 投 资 同 比 增 速 由 正 转 负，同 比 减 少 0.1%，增 幅 收 窄 0.5 p c t。3.专 项 债 与 项 目 开 工：三 季 度 专 项 债 发 行 明 显 提 速，7-9 月 全 国 新 增 专 项 债1 1 4 7 8 亿 元，单 月 新 增 规 模 分 别 同 比+2 2 0%/+1 0 5 2%/+1 3 8 1%，2 0 2 3 年 前 三 季度 累 计 新 增 专 项 债 3 4 4 8 6 亿 元，同 比-2.7%，完 成 全 年 新 增 额 度 目 标 的 9 0.8%。9 月 开 工 项 目 投 资 额 保 持 环 比 正 增 长 1 5.6%，整 体 看 来 项 目 新 开 工 节 奏 偏 慢，下 游 投 资 需 求 相 对 疲 软。4.景 气 度 与 国 际 工 程：景 气 度 于 三 季 度 筑 底 回 升，7-9 月 份 建 筑 业 P M I 分 别为 5 1.2/5 3.8/5 6.2；1-9 月 建 筑 业 累 计 新 签 合 同 额 2 3.4 万 亿 元，同 比 增 长0.0 1%；对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 完 成 营 业 额 稳 步 增 长，1-8 月 对 外 承 包 工程 新 签 合 同 额 8 6 3 3.4 亿 元，同 比 增 长 2%，其 中 在“一 带 一 路”共 建 国 家 新签 承 包 工 程 合 同 额 7 2 5 3.5 亿 元 人 民 币，同 比 增 长 5.6%。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告投 资 策 略：1.房 地 产：9 月 出 台 多 项 放 松 政 策 后，楼 市 表 现 不 及 预 期，基 本 面 拐 点 尚 未出 现。但 在 楼 市“不 起 不 休”的 导 向 下，政 策 仍 将 发 力，方 向 为 重 点 城 市 放松 限 购、利 率 继 续 下 调，核 心 是 让 刚 需 上 车。即 使 不 考 虑 后 续 政 策，2 0 2 2 年四 季 度 基 数 在 剔 除 季 节 效 应 之 后 是 3 年 最 低，将 明 显 驱 动 今 年 四 季 度 销 售 同比 的 改 善。如 此，地 产 板 块 在 Q 4 将 迎 来 数 据 与 政 策 的 共 振，建 议 积 极 布 局。在 个 股 选 择 上，核 心 推 荐 贝 壳-W、越 秀 地 产、华 润 置 地、中 国 海 外 发 展。2.基 建：2 0 2 3 年 前 三 季 度 基 建 投 资 及 制 造 业 投 资 支 撑 固 定 资 产 投 资 完成 额 稳 步 增 长，基 建 投 资 增 速 主 要 依 赖 能 源 投 资 和 交 通 投 资，三 季 度 以来 专 项 债 发 行 提 速，建 筑 行 业 P M I 触 底 回 升，国 际 工 程 新 签 稳 健。今 年以 来，受 专 项 债 发 行 偏 慢，项 目 开 工 落 地 不 及 预 期 的 影 响，基 建 增 速 自年 初 开 始 逐 月 下 滑，9 月 新 开 工 增 速 虽 略 不 及 预 期，但 仍 延 续 环 比 正 增长，预 计 后 续 基 建 投 资 增 速 仍 有 小 幅 下 行 压 力，全 年 企 稳 可 期。考 虑 近期 建 筑 板 块 持 续 回 调，估 值 吸 引 力 提 升，重 点 推 荐 中 国 中 铁、中 国 铁 建、中 国 建 筑、中 国 交 建。风 险 提 示：1、后 续 政 策 落 地 不 及 预 期；2、房 企 信 用 风 险 事 件 超 预 期 冲 击；3、重 大 项目 审 批 进 度 不 及 预 期；4、国 央 企 改 革 推 进 不 及 预 期；5、地 方 财 政 压 力 持 续增 大。0YDWuNmRmPmNtNnOsPsNpOaQdN8OnPmMsQtQjMoPrRkPpNrMaQpOqOxNtRqPMYnOrO请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告3内 容 目 录房地 产：基本面 表现 较弱，拐点尚 未出 现.6销 售 单 月 降 幅 收 窄 但 累 计 降 幅 持 续 扩 大.6开 发 投 资 降 幅 扩 大，房 企 资 金 压 力 较 大、拿 地 意 愿 不 强.1 1新 开 工 降 幅 虽 略 有 收 窄 但 仍 疲 软，竣 工 表 现 依 旧 强 劲.1 4基建：景 气边际 回暖，全年 投资增 速企 稳可期.1 5基 建 投 资 及 制 造 业 投 资 支 撑 固 定 资 产 投 资 稳 步 增 长.1 5能 源 领 域 投 资 高 增，水 利 领 域 投 资 累 计 同 比 由 正 转 负.1 6三 季 度 专 项 债 发 行 提 速，开 工 项 目 近 月 稳 定 正 增 长.1 8景 气 度 回 升，建 筑 业 新 签 放 缓，国 际 工 程 新 签 稳 健.1 9投资 策略.2 1房 地 产：Q 4 数 据 与 政 策 共 振 可 期.2 1基 建：板 块 估 值 吸 引 力 提 升.2 1风险 提示.2 1请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告4图 表 目 录图 1：商 品 房 销 售 额 累 计 同 比.6图 2：商 品 房 销 售 额 单 月 同 比.6图 3：商 品 房 销 售 面 积 累 计 同 比.6图 4：商 品 房 销 售 面 积 单 月 同 比.6图 5：百 强 房 企 单 月 销 售 额 及 当 年 累 计 同 比.7图 6：百 强 房 企 单 月 销 售 额 同 比.7图 7：T o p 2 0 房 企 2 0 2 3 年 1-9 月 累 计 销 售 额 及 累 计 同 比.7图 8：3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 及 当 年 累 计 同 比.8图 9：3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 同 比.8图 1 0：商 品 房 销 售 均 价 累 计 同 比.8图 1 1：商 品 房 销 售 均 价 单 月 同 比.8图 1 2：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.9图 1 3：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.9图 1 4：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.9图 1 5：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.9图 1 6：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 0图 1 7：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 0图 1 8：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 0图 1 9：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 0图 2 0：全 国 商 品 房 季 度 销 售 面 积 相 比 2 0 1 9 年 同 期.1 1图 2 1：3 0 城 商 品 房 季 度 成 交 面 积 相 比 2 0 1 9 年 同 期.1 1图 2 2：房 地 产 开 发 投 资 累 计 同 比.1 1图 2 3：房 地 产 开 发 投 资 单 月 同 比.1 1图 2 4：百 强 房 企 单 月 拿 地 金 额 及 当 年 累 计 同 比.1 2图 2 5：百 强 房 企 单 月 拿 地 金 额 同 比.1 2图 2 6：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 面 积 及 当 年 累 计 同 比.1 2图 2 7：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 面 积 同 比.1 2图 2 8：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 累 计 同 比.1 3图 2 9：房 地 产 开 发 企 业 国 内 贷 款 累 计 同 比.1 3图 3 0：国 内 贷 款 占 比 v s 销 售 回 款 占 比.1 3图 3 1：国 内 贷 款 拉 动 v s 销 售 回 款 拉 动.1 3图 3 2：房 企 非 银 融 资 发 行 总 额 当 年 累 计 同 比.1 4图 3 3：分 类 别 房 企 非 银 融 资 发 行 额 累 计 同 比.1 4图 3 4：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 总 额 及 同 环 比.1 4图 3 5：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 额 的 类 别 构 成.1 4图 3 6：新 开 工 面 积 累 计 同 比.1 5图 3 7：竣 工 面 积 累 计 同 比.1 5请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告5图 3 8：固 定 资 产 投 资 完 成 额 单 月 值 及 增 速（单 位：亿 元，%）.1 5图 3 9：固 定 资 产 投 资 完 成 额 累 计 值 及 同 比 增 速.1 6图 4 0：固 定 资 产 投 资 完 成 额 构 成（单 位：%）.1 6图 4 1：固 定 资 产 投 资 资 金 来 源 累 计 同 比（单 位：%）.1 6图 4 2：固 定 资 产 投 资“三 大 项”同 比 增 速（单 位：%）.1 6图 4 3：广 义/狭 义 基 建 投 资 累 计 同 比（单 位：%）.1 7图 4 4：分 领 域 基 建 投 资 增 速（单 位：%）.1 7图 4 5：交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 投 资 增 速（单 位：%）.1 7图 4 6：2 0 2 1 年 起 交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 增 速 对 比（单 位：%）.1 7图 4 7：水 利、环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 投 资 增 速（单 位：%）.1 8图 4 8：2 0 2 1 年 起 水 利 领 域 投 资 增 速 对 比（单 位：%）.1 8图 4 9：2 0 2 2-2 0 2 3 年 专 项 债 单 月 总 发 行 额（单 位：亿 元）.1 8图 5 0：2 0 2 2-2 0 2 3 年 专 项 债 单 月 净 新 增 额（单 位：亿 元）.1 8图 5 1：2 0 2 1 年 以 来 月 度 重 大 项 目 开 工 投 资 额（单 位：亿 元）.1 9图 5 2：2 0 2 2、2 0 2 3 年 开 工 项 目 投 资 额 累 计 同 比 增 速.1 9图 5 3：非 制 造 业 P M I:建 筑 业.2 0图 5 4：非 制 造 业 P M I:建 筑 业-分 要 素.2 0图 5 5：开 工 率:沥 青:国 内 6 4 家 样 本 企 业（单 位：%）.2 0图 5 6：建 筑 业 新 签 合 同 额 累 计 值 及 同 比（单 位：亿 元，%）.2 0图 5 7：对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 0图 5 8：对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 0图 5 9：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 1图 6 0：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 1错 误！未 找 到 图 形 项 目 表。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告6房 地 产：基 本 面 表 现 较 弱，拐 点 尚 未 出 现销 售 单 月 降 幅 收 窄 但 累 计 降 幅 持 续 扩 大首 先，从 交 易 量 看。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年 1-9 月，商 品 房 销 售 额 8 9 0 7 0 亿 元，同 比-4.6%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 了 1.4 个 百 分 点；商 品 房 销 售 面 积 为 8 4 8 0 6 万，同 比-7.5%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 了 0.4 个 百 分 点。2 0 2 3 年 9 月 单 月，商 品 房 销 售额 1 0 9 1 2 亿 元，环 比+4 2%，同 比-1 4%，降 幅 较 8 月 收 窄 了 3 个 百 分 点；销 售 面 积1 0 8 5 7 万，环 比+4 7%，同 比-1 0%，降 幅 较 8 月 收 窄 了 2 个 百 分 点。由 于 统 计 局发 布 时 间 为 1 0 月 中 旬，滞 后 于 第 三 方 数 据，市 场 已 有 充 足 预 期。图 1：商品房销售额累计同比 图 2：商品房销售额单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3：商品房销售面积累计同比 图 4：商品房销售面积单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，根 据 克 而 瑞 销 售 榜 单，百 强 房 企 销 售 额 累 计 降 幅 扩 大，但 环 比改 善、单 月 降 幅 收 窄。2 0 2 3 年 1-9 月，百 强 房 企 累 计 全 口 径 销 售 额 4 6 5 6 7 亿 元，同 比-1 2%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 了 2 个 百 分 点。2 0 2 3 年 9 月 单 月，百 强 房 企 全 口径 销 售 额 3 7 7 5 亿 元，环 比+1 7%，单 月 同 比-3 0%，降 幅 较 8 月 收 窄 了 8 个 百 分点。T o p 2 0 房 企 9 月 销 售 额 环 比 改 善 但 同 比 仍 低 迷，其 中 8 0%房 企 销 售 额 环 比为 正，但 仅 有 2 5%单 月 同 比 为 正。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告7图 5：百强房企单月销售额及当年累计同比 图 6：百强房企单月销售额同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 7：T o p 2 0 房企 2 0 2 3 年 1-9 月累计销售额及累计同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 城 市 维 度 看，9 月 3 0 城 商 品 房 成 交 面 积 虽 环 比 改 善，但 同 比 降 幅 均 扩 大。2 0 2 3 年 1-9 月，3 0 城 商 品 房 累 计 成 交 面 积 为 1 0 1 8 6 万，同 比-8%，降 幅 较1-8 月 扩 大 了 2 个 百 分 点。2 0 2 3 年 9 月 单 月，3 0 城 商 品 房 成 交 面 积 9 5 6 万，环 比+2%，单 月 同 比-2 5%，降 幅 较 8 月 扩 大 了 3 个 百 分 点。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告8图 8：3 0 城商品房单月成交面积及当年累计同比 图 9：3 0 城商品房单月成交面积同比资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理其 次，从 房 价 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年 1-9 月，商 品 房 销 售 均 价 为 1 0 5 0 3元/，同 比 3.1%，涨 幅 较 1-8 月 收 窄 了 1 个 百 分 点；2 0 2 3 年 9 月 单 月，商 品 房销 售 均 价 为 1 0 0 5 0 元/，环 比-3.7%，同 比-3.8%，表 现 较 弱。但 各 能 级 城 市 分 化较 大，新 房 与 二 手 房 市 场 也 呈 现 不 同 趋 势。图 1 0：商品房销售均价累计同比 图 1 1：商品房销售均价单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 新 房 市 场 看，2 0 2 3 年 9 月，7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比-0.6%，环 比-0.3%，降 幅 企 稳；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 新 建 商 品 住 宅价 格 同 比 分 别+0.7%、+0.2%、-1.4%，环 比 分 别 为 0.0%、-0.3%、-0.3%，涨 跌分 化 明 显。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告9图 1 2：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图 1 3：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 1 4：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图 1 5：各能级城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 二 手 房 市 场 看，2 0 2 3 年 9 月，7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比-3.2%，环 比-0.5%；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 二 手 住 宅 价 格 同 比 分 别-1.4%、-3.2%、-3.5%，均 明 显 弱 于 新 房 表 现，环 比 分 别+0.2%、-0.5%、-0.5%，一 线城 市 明 显 回 暖。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 0图 1 6：7 0 个大中城市二手住宅销售价格同比 图 1 7：7 0 个大中城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 1 8：各能级城市二手住宅销售价格同比 图 1 9：各能级城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理虽 然 9 月 出 台 了 一 线 城 市 全 面“认 房 不 认 贷”、广 深 房 贷 利 率 下 调、多 个 强 二 线城 市 取 消 限 购 等 重 磅 政 策，但 截 至 目 前 效 果 欠 佳，潜 在 购 房 者 观 望 情 绪 仍 较 重。鉴 于 当 前 销 售 依 旧 低 迷 而 高 层 扶 持 房 地 产 的 决 心 毋 庸 置 疑，后 续 政 策 有 望 进 一 步放 松，叠 加 低 基 数 效 应，我 们 认 为 Q 4 销 售 同 比 将 明 显 提 振。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 1图 2 0：全国商品房季度销售面积相比 2 0 1 9 年同期 图 2 1：3 0 城商品房季度成交面积相比 2 0 1 9 年同期资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理开 发 投 资 降 幅 扩 大，房 企 资 金 压 力 较 大、拿 地 意 愿 不 强根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年 1-9 月，房 地 产 开 发 投 资 为 8 7 2 6 9 亿 元，同 比-9.1%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 0.3 个 百 分 点。房 企 拿 地 意 愿 不 强，土 地 市 场 持 续 冷 淡，拿 地主 力 仍 是 国 央 企，3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 规 模 还 在 历 史 低 位。图 2 2：房地产开发投资累计同比 图 2 3：房地产开发投资单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，根 据 中 指 研 究 院 发 布 的 房 企 拿 地 百 强 榜 单，2 0 2 3 年 1-9 月，百强 房 企 权 益 拿 地 总 额 8 5 9 9 亿 元，同 比-1 7.9%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 7 个 百 分 点。2 0 2 3 年 9 月 单 月，百 强 房 企 拿 地 金 额 7 1 1 亿 元，环 比-2 5%，同 比-5 7%，一 方 面销 售 低 迷 影 响 房 企 资 金 和 拿 地 意 愿，另 一 方 面 热 点 城 市 土 地 供 应 节 奏 和 去 年 9月 高 基 数 也 有 影 响。拿 地 主 力 仍 然 是 国 央 企，保 利 发 展、华 润 置 地、中 海 地 产1-9 月 权 益 拿 地 金 额 位 居 前 三。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 2图 2 4：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图 2 5：百强房企单月拿地金额同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 城 市 维 度 看，根 据 中 指 研 究 院 数 据，2 0 2 3 年 1-9 月，3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 建面 为 2 2 3 6 8 万，同 比-3 3%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 3 个 百 分 点。2 0 2 3 年 9 月，3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 建 面 2 6 7 0 万，环 比-1 5%，同 比-5 0%，成 交 规 模 仍 处于 历 年 较 低 水 平；当 月 3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 溢 价 率 4.5%，维 持 低 位。图 2 6：3 0 0 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图 2 7：3 0 0 城住宅用地单月成交面积同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理房 企 拿 地 意 愿 不 强，与 资 金 压 力 强 相 关。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年 1-9 月，房 企到 位 资 金 9 8 0 6 7 亿 元，同 比-1 3.5%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 0.6 个 百 分 点；而 国 内 贷款 累 计 降 幅 略 有 收 窄。拆 解 房 企 资 金 来 源，销 售 持 续 趋 弱，导 致 回 款 占 比 下 降，拖 累 效 果 明 显；国 内 贷 款 占 比 持 平 但 也 较 为 疲 软，始 终 未 能 起 到 正 向 拉 动 作 用。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 3图 2 8：房地产开发企业到位资金累计同比 图 2 9：房地产开发企业国内贷款累计同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3 0：国内贷款占比 v s 销售回款占比 图 3 1：国内贷款拉动 v s 销售回款拉动资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理此 外，根 据 中 指 院 数 据 跟 踪，房 企 非 银 融 资 也 较 疲 软。从 累 计 数 据 看，房 企 非 银 融 资 额 同 比 降 幅 扩 大。2 0 2 3 年 1-9 月，房 企 非 银 融 资累 计 发 行 5 6 7 6 亿 元，累 计 同 比-1 9%，降 幅 较 1-8 月 扩 大 了 4.1 p c t；其 中，信用 债、海 外 债、信 托、A B S 累 计 发 行 同 比 分 别 为-6.6%、-2 8%、-7 0%、-2 0%，分别 较 1-8 月 变 动 了-5 p c t、+4 p c t、-1 p c t、-5 p c t。从 单 月 数 据 看，房 企 非 银 融 资 同 环 比 均 下 降。2 0 2 3 年 9 月，房 企 非 银 融 资 单 月发 行 3 4 9 亿 元，环 比-5 0%，单 月 同 比-5 3%，较 8 月 同 比 减 少 了 7 1 p c t；其 中，信 用 债、海 外 债、信 托、A B S 单 月 发 行 占 总 额 比 重 分 别 为 5 1%、3%、2%、4 4%，分 别 较 8 月 变 动-1 5 p c t、-1 p c t、0 p c t、+1 6 p c t，单 月 发 行 额 环 比 均 明 显 下 滑。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 4图 3 2：房企非银融资发行总额当年累计同比 图 3 3：分类别房企非银融资发行额累计同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3 4：房企非银融资单月发行总额及同环比 图 3 5：房企非银融资单月发行额的类别构成资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理新 开 工 降 幅 虽 略 有 收 窄 但 仍 疲 软，竣 工 表 现 依 旧 强 劲根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年 1-9 月，房 屋 新 开 工 面 积 7 2 1 2 3 万，同 比-2 3.4%，仍较 疲 软，但 降 幅 较 1-8 月 收 窄 1.0 个 百 分 点，略 有 改 善；竣 工 面 积 4 8 7 0 5 万，同 比+1 9.8%，较 1-8 月 提 升 0.6 个 百 分 点，表 现 依 旧 强 劲，与 我 们 始 终 坚 持 的 竣工 端 确 定 性 高 于 开 工 端 和 销 售 端 的 判 断 一 致。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 5图 3 6：新开工面积累计同比 图 3 7：竣工面积累计同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理基 建：景 气 边 际 回 暖，全 年 投 资 增 速 企 稳 可 期基 建 投 资 及 制 造 业 投 资 支 撑 固 定 资 产 投 资 稳 步 增 长固 定 资 产 投 资 增 长 3.1%，民 间 投 资 信 心 不 足。2 0 2 3 年 1-9 月，全 国 固 定 资 产 投 资（不 含 农 户）完 成 额 3 7.5 万 亿 元，同 比 增 长 3.1%。从 单 月 看，仅 2 月 份 固 定 资产 投 资 完 成 额 同 比 正 增 长，6、9 两 月 环 比 大 幅 增 长，增 速 分 别 为 3 1.4%/1 6.6%。从 投 资 主 体 看，1-9 月 国 有 及 国 有 控 股 投 资 累 计 同 比 增 长 7.2%，增 速 收 窄 0.2 p c t，民 间 投 资 自 5 月 起 累 计 同 比 增 速 转 负，截 至 9 月 累 计 同 比 减 少 0.6%，民 间 资 本 投资 信 心 仍 然 不 足。从 资 金 来 源 看，1-9 月 国 家 预 算 内 资 金 同 比 增 长 1 6.5%，国 内 贷款 同 比 增 长 4.4%，其 余 资 金 来 源 均 同 比 减 少。其 中，制 造 业 及 基 建 投 资 增 速 略 下 滑 但 总 体 持 稳，房 地 产 开 发 投 资 持 续 减 少。1-9月 房 地 产 开 发 投 资 同 比 下 降 9.1%，降 幅 较 2 0 2 2 全 年 收 窄 0.9 个 百 分 点；制 造 业投 资 同 比 增 长 6.2%，增 幅 较 2 0
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