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证 券 研 究 报 告 低 位 蕴 生 机，增 量 有 源，估 值 提升有据 2024 年基础设施公募REITs 策略报告 2023年11月21日 作 者：请务必参阅正文之后的重要声明 核心 观点 孱 弱 的 二 级 市场表 现下亦 蕴藏生 机。2023年1-9 月，受疫情余波、经济弱复苏及诸多 突发事 件影响，C-REITs 二 级 市场表 现孱弱。低迷 的 市场 及 严 格的 审 核下，同 期新 基 发行 受理 显著 偏少，但随 着中 央及 地 方REITs 相关 政策 的 不 断出 台及宣贯，C-REITs 在 途拟 申 报 产品 持 续增 长，招投 标 进展 加 快。分 红 产品 数 量 及分 红 频率 的 提升，产 品超 跌时原始权益人及基金管理人的积极护盘 都在提 升公募REITs 的 收益兑 现度，保障投 资人权 益。1 项 目 及 资 金 增量有 源，C-REITs 市 场规模 扩展可 期。比 照美国REITs 市场，预计C-REITs 市场规模将达到5.97 万 亿。2023 年10 月13 日，5 家 保 险 资 管 获 批 试 点REITs 业务，更 多 机 构 入 局。随着市场的发展，C-REITs 产品结构、业态及杠杆率等方面亦有较大提升空 间。监 管 正 积 极 推 进 投 资 者 结 构 多 元 化，FOF 及 保 险 资 金 持 续 入 场，社保资金、养 老 金、企 业 年 金 有 望 积 极 参与投资，REIT-ETF 及互联互通 正积极 筹划。项目与 资金的 增量齐 推进下，C-REITs 市场 规模提 升可期。估值提升有据，C-REITs 作 为优质 资产的 稀缺性 有望提 升。从 发 达 国 家 经 验 看，在 城 镇 化 中 后 期，公 用 事 业 改 革 及 公 用 产 品 提 价 是 大 势 所 趋。我 国 公 用 事 业 产 品 价 格低廉，随 着 城 镇 化 率 及 需 求 的 提 升，公 用 事 业 产 品 价 格 也 有 望 提 升，以 公 用 事 业 资 产（能源、水 务 及 市 政基础 设 施 等）为 底层 资 产 的REITs 具备 长 期 估值 提 升的 逻 辑。短 期 来看，经济 弱 修 复下 我 国无 风 险 利率 整体下行，带 动 资 产 折 现 率 下 降，从 而 提 升 估 值；此 外 谨 慎 估 值 下，能源REIT 底 层 资 产 机 组 的 延 长 寿 命 及 国 补提 前 回 收 下 财 务 费 用 的 下 降，保 障 性 住 房 优 惠 税 费 政 策 的 持 续 推 进，都将提升能源REIT 及保租房REIT的估值。0YCXyRnQoNpOrPpMtOqPmN7NcMbRoMmMoMmPfQmNnMlOsQpN7NpOnRNZoOoPuOqRtO请务必参阅正文之后的重要声明 核心 观点 2 投 资 建 议：1）高分红预期及高达标率产品的分红 能够给 予投资 者高收 益兑现 度，叠 加经营 权产品 提价逻 辑，建 议关注能源REIT 及强基本面的高速公路REIT。2）风险偏好较低的长期投资者，建议 关注防 御性产 品，以 战略投 资者身 份配置 保租房REIT 及稀 缺性明 显的仓储物流REIT。3）新业态如消费基础设施类的经营要 求较其 他产品 有显著 提升，配置方 面需尤 其关注 运营能 力，关 注资产权属范畴及经营布局等问题。随着上 新数量 提升，投资者 将有更 多的选 择，重 点关注 产品估 值的合 理性及预期收益的兑现度。风险提示：C-REITs 常态化发行不及预期，政策出台不及预期。请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 一、孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机 二、项目及资金增量来自哪里？三、估值提升来自哪里？3 四、投资建议 五、风险提示 请务必参阅正文之后的重要声明 1.1 多重因素影响使C-REITs 二级市场表现孱弱 1.2 新发受理偏少但在途项目推进提速 1.3 业绩达标分化，分配兑现度提升 4 一、孱弱的二级市场表现 下亦蕴藏生机 请务必参阅正文之后的重要声明 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs 公告等，光大证券研究所 2023 年2 月末以来，C-REITs 市场整体趋于 下行，新 冠疫情对REITs 项目 的正常经 营产生明显 影响，疫后宏观经 济弱 修复下的弱需求亦影 响REITs 项目经营修 复力；2023年6 月，在持续下行态势 下，多只REITs 二级 市场跌幅触及机构 止损线，使C-REITs 市 场在6 月出现 大幅下 跌。2023 年7 月5 日，多个FOF 发 布 公 告，将REITs 纳 入 投 资 范 围，增 量 资 金 渠 道 的 打 开 使 市 场 情 绪 开 始 修 复。7 月 下 旬 公告的REITs 二季报显示C-REITs 经营分 化明显，REITs 市值 指数在 修复至6 月初 水平后，整体 处于横 盘状态。图1：2023 年1-9 月C-REITs 市值指数表现孱弱 5 1.1 多 重 因 素 影 响使C-REITs 二 级 市 场 表 现孱弱 请务必参阅正文之后的重要声明 2023 年1-9 月C-REITs 市 场 表 现 弱 于 股 债，亦 跑 输 境 外 主 流REITs 市场。2023 年1-9 月，中证REITs 全 收 益指数累计下跌13.4%，累计收益弱 于股债 收益，也跑输 境外主 流REITs 市场。6 1.1 多 重 因 素 影 响使C-REITs 二 级 市 场 表 现孱弱 图2：2023 年1-9 月C-REITs 跑输沪深300 2808.03008.03208.03408.03608.03808.04008.04208.04408.0800.0850.0900.0950.01000.01050.01100.01150.0中证REITs(收盘)全收 益(左 轴）沪深300（右轴）图3：2023 年1-9 月C-REITs 跑输中证全债 图4：2023 年1-9 月C-REITs 跑输境外REITs 市场 163.9173.9183.9193.9203.9213.9223.9233.9243.9800.0850.0900.0950.01000.01050.01100.01150.0中证REITs(收盘)全收 益(左 轴）中证全债（右轴）资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至2023年9 月30日 资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至2023年9 月30日 资料来源：Wind、Bloomberg，光大证券研究所，数据截至2023年9 月30 日 请务必参阅正文之后的重要声明 图5：C-REITs 市场表现分 化，抗周期的保租房REIT 表现占优 资料来源：Wind、各REITs 公告，光大证券研究所，数据截至2023 年9 月28日 抗 周期 的保租 房REIT 表 现占 优：除 保租房及 能源REIT 外，其 余已上 市 业态REIT 中 经营 面偏弱的REITs 均有较为显著的跌幅，带 动 板 块 累 计 收 益 下 行。保 租 房REIT 凭借其经营稳定性，在 波 动 较 大 的 市 场 中 表 现 出较好的抗周期 性。7 名称 上市日期较发行价累计涨跌幅较发行首日开盘价累计涨跌幅年初至今涨跌幅 近5日涨跌幅 近30天涨跌幅 近60日涨跌幅 最大回撤A.产权类 10.7%-1.1%-10.2%0.3%-1.1%9.1%-29.8%A1 产业园区 6.3%-6.0%-11.9%0.4%-1.7%5.2%-29.8%东吴苏园产业REIT 2021-06-21 8.1%7.6%-10.2%0.2%-4.0%5.4%-33.1%博时蛇口产园REIT 2021-06-21 6.9%-2.9%-20.1%-0.6%-2.5%1.7%-37.2%华安张江产业园REIT 2021-06-21 19.3%11.5%-11.5%5.5%2.1%3.2%-30.2%建信中关村REIT 2021-12-17-9.2%-30.2%-29.5%-0.1%-3.2%0.8%-50.8%华夏合肥高新REIT 2022-10-10 4.9%-19.3%-6.0%-0.2%0.0%9.0%-26.9%国泰君安临港创新产业园REIT 2022-10-13 27.2%-2.2%0.9%-1.0%-1.7%4.7%-15.6%国泰君安东久新经济REIT 2022-10-14 25.6%-3.4%-1.0%-0.1%0.5%7.2%-14.5%华夏和达高科REIT 2022-12-27-2.1%-8.4%-10.4%-0.3%0.7%14.1%-23.8%中金湖北科投光谷REIT 2023-06-30-3.3%-1.6%3.2%0.8%-1.9%5.9%-4.2%A2 仓储物流 18.2%13.5%-12.8%0.1%-0.6%15.0%-32.1%红土创新盐田港REIT 2021-06-21 27.2%15.7%-6.7%1.4%-0.5%16.7%-42.4%中金普洛斯REIT 2021-06-21 17.5%16.6%-18.4%-0.5%-0.5%15.9%-33.8%嘉实京东仓储基础设施REIT 2023-02-08 11.0%1.0%-0.6%0.5%-0.9%10.5%-15.9%A3 保租房 9.7%-13.7%-0.5%0.3%-0.3%9.7%-25.2%中金厦门安居REIT 2022-08-31 8.0%-16.9%-3.2%1.1%-1.7%10.8%-27.8%华夏北京保障房REIT 2022-08-31 12.0%-13.8%-1.2%0.3%-0.3%10.4%-26.4%红土创新深圳安居REIT 2022-08-31 9.6%-15.7%0.1%-0.2%0.4%6.5%-29.4%华夏基金华润有巢REIT 2022-12-09 9.4%-8.1%2.6%-0.2%0.3%10.9%-16.6%B.经营权类-5.6%-9.7%-9.8%0.5%-0.6%7.9%-27.7%B1 生态环保 19.5%10.4%-8.0%-0.4%-2.6%2.1%-43.2%富国首创水务REIT 2021-06-21 17.3%16.3%-11.0%-0.6%-2.7%1.9%-50.5%中航首钢绿能REIT 2021-06-21 22.7%2.2%-3.8%0.0%-2.4%2.3%-33.2%B2 高速公路-12.5%-14.4%-12.4%0.4%-0.9%8.3%-31.7%平安广州广河REIT 2021-06-21-20.5%-24.9%-19.9%-0.6%-3.3%2.4%-38.2%华夏越秀高速REIT 2021-12-14 6.0%-4.4%-7.7%-1.2%-3.8%3.9%-33.9%浙商沪杭甬REIT 2021-06-21 10.0%9.6%-3.1%-0.3%-2.3%6.1%-30.3%华夏中国交建REIT 2022-04-28-32.7%-36.1%-26.1%3.0%-1.3%3.5%-41.2%国金中国铁建REIT 2022-07-08-3.9%-4.5%-6.0%-1.1%-2.7%15.0%-28.4%华泰江苏交控REIT 2022-11-15-0.4%-0.4%-1.3%0.2%-0.6%10.9%-14.5%中金安徽交控REIT 2022-11-22-8.1%-6.8%-4.8%0.4%3.4%15.5%-24.7%B3能源 9.7%0.1%-2.2%0.8%0.6%7.7%-11.7%鹏华深圳能源REIT 2022-07-26 20.7%-7.2%-12.9%-0.9%-2.6%6.1%-27.5%中信建投国家电投新能源REIT 2023-03-29 3.8%2.8%1.8%1.5%1.8%7.6%-5.5%中航京能光伏REIT 2023-03-29 12.1%1.6%-0.2%1.1%1.1%10.1%-9.3%1.1 多 重 因 素 影 响使C-REITs 二 级 市 场 表 现孱弱 请务必参阅正文之后的重要声明 图6：2023 年1-9 月C-REITs 发行及获受理情况图 资料来 源：Wind、沪深交易所、各REITs 公告，光大证券研究所 审核要求严格 且二级市场下跌，进入交易所申报发 行阶段的REITs 显著偏少。2023 年1-9 月，仅有5 只REITs 获受理，且集中于6 月及9 月，较 去 年 同 期 少5 只；仅 有4 只REITs 首 发 上 市，较 去 年 同 期 少2 只，发 售 金 额 约 为141.1 亿元，同 比 下 降34.5%。2023 年6 月，4 只REITs 扩募上 市，共 募资约50.6 亿元。8 1.2 新 发 受 理 偏 少但在 途项目 推进提 速 请务必参阅正文之后的重要声明 图7：潜在申报企业数量快速增长 资料来源：各REITs 招标公告，光大证券研究所整理，数据截至2023 年9 月28 日 拟 申 报 产 品 持 续 增 长，C-REITs 潜 在 发 行 项 目 充 足。2023 年1-9 月，随着央地REITs 相 关 政 策 的 不 断 出 台 及宣贯，以及REITs 各类培训的持续推进，作为盘活资产的重要工具，REITs 得 到 越 来 越 多 地 区 政 府 及 企 业 的重视，C-REITs 在 途 拟 申 报 产 品 持 续 增 长，招 投 标 进 展 加 快 推 进，C-REITs 潜 在 发 行 项 目 充 足，为 市 场 扩 容扩 业 态 奠 定 良 好 基 础，根 据 公 开 信 息 统 计，截至2023 年9 月末，共有226 家 企 业 拟 申 报REITs，项 目 业 态 涉及10 大类。图8：拟申报项目涉及10 大类业态 资料来源：各REITs 招标公告，光大证券研究所整理，数据截至2023年9 月28日 9 44112234263994141112051015202530354045501.2 新 发 受 理 偏 少但在 途项目 推进提 速 请务必参阅正文之后的重要声明 图9：C-REITs2023 年前三季度达标情况 资料来源：各REITs 公告，光大证券研究所 注：浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、富国首创水务REIT 及中航首钢绿能REIT 未披露2023 年预期收入、可供分配收入及EBITDA，因此无2023 年各季度达标率；各季度达标率=各季度实现值/招募说明书中披露的2023 年预期实现值 估 值 谨 慎 的 产 品 达 标 率 高，产 园 达 标 率 偏 低。2023 年 前 三 季 度，C-REITs 核 心 经 营 指 标 达 标 率 分 化 明 显，2023Q3 多只REITs 业绩边际修复，但仍有REITs 主 要经 营 指 标 未 达 预 期。整体来看，仓储物流及保租房REIT 业绩较为稳定；高速公路REIT 有 所修 复但 仍有 两 只高 速公 路REIT 尚 待达 标；产业 园区REIT 板块 达标 率分 化 较大，22年 下半 年 后上 市的 产品 达 标 率较高；能源REIT 受经营季节性 及国补 回款影 响，达 标率季 度差异 较大。10 高速公路 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q1 2023Q2 2023Q3浙商沪杭甬R E I T-平安广州广河R E I T-华夏越秀高速R E I T 27.0%24.0%26.8%27.3%23.2%26.3%25.2%21.5%24.3%华夏中国交建R E I T 19.8%18.3%19.9%22.5%17.0%19.0%21.3%18.3%20.5%国金中国铁建高速R E I T 25.4%27.4%27.8%35.1%30.2%33.3%27.7%29.1%30.4%华泰江苏交控R E I T 22.6%23.6%26.9%34.0%23.8%23.7%26.8%25.8%30.4%中金安徽交控R E I T 21.7%19.6%20.8%26.0%19.7%21.4%22.2%19.7%20.8%生态环保富国首创水务R E I T-中航首钢绿能R E I T-仓储物流红土创新盐田港R E I T 26.1%27.2%26.3%28.3%27.4%27.4%95.9%99.4%27.4%中金普洛斯R E I T 24.9%28.3%23.9%25.5%40.1%25.1%24.9%28.1%22.5%嘉实京东仓储基础设施R E I T-25.4%28.1%25.5%32.3%41.9%24.7%24.5%产业园区博时蛇口产园R E I T 22.1%28.2%24.3%17.0%26.5%21.2%44.3%51.7%44.2%东吴苏园产园R E I T-华安张江产园R E I T 22.5%31.6%31.3%24.6%29.0%25.3%28.3%38.3%37.8%建信中关村R E I T-华夏合肥高新R E I T 25.3%24.9%25.1%29.7%30.4%30.8%26.9%26.0%24.9%国泰君安临港创新产业园R E I T 25.9%25.6%25.7%21.9%35.7%14.7%27.1%25.1%26.2%国泰君安东久新经济R E I T 26.9%27.1%27.8%26.6%31.4%26.4%28.2%28.6%28.4%华夏和达高科R E I T 27.4%26.5%25.1%24.9%25.8%25.8%24.4%25.2%22.6%中金湖北光谷科投R E I T-0.0%24.6%0.0%0.0%25.5%0.0%0.0%23.1%能源鹏华深圳能源R E I T 20.9%35.8%42.2%12.0%52.9%48.5%28.6%53.7%66.3%中航京能光伏R E I T-26.1%24.1%-12.0%86.6%29.0%26.3%24.3%中信建投国家电投新能源R E I T-28.4%16.1%-25.4%22.7%-31.9%15.3%保租房红土深圳安居R E I T 25.6%25.5%25.5%25.7%29.1%27.1%25.7%26.1%25.6%中金厦门安居R E I T 26.4%26.7%26.9%26.6%28.3%27.9%27.5%27.4%27.9%华夏北京保障房R E I T 26.0%26.3%26.5%27.7%27.8%27.7%26.0%25.9%26.1%华夏基金华润有巢R E I T 27.0%27.2%27.7%32.8%33.3%29.6%27.9%26.5%28.2%收入达标率 可供分配收入达标率 E B I T D A达标率1.3 业 绩 达 标 分 化，分 配兑现 度提升 请务必参阅正文之后的重要声明 资料来源：Wind，光大证券研究所 注：分红收益比例=各次单位分红金额/分配基准日单位净值 交 易 所督促 分红，分红产 品数量 及频次 均有所 提升。2022 年11月18 日，沪 深交易 所发布 关于 规范公 开募集 基础设施证券投资基金（REITs）收 益 分配 相 关事 项 的通 知，督 促REITs 分红，2023 年公募REITs 的分 红 数量 及 频次 均 显著提升。截至2023 年9 月28 日，上市 的28 只产品 中，共 有24 只产 品分红，最高 分红次 数达5 次，累 计分红 收益率 最高的 中航首钢绿能REIT，上市以来累计分 红收益 率达25.8%。自2023 年 起开始 分红的 产品共 有12 只，2023 年 前三季 度华夏 中国交建REIT 及华夏越秀高速REIT 均 进行季 度分红，提升 投资者 收益兑 现度。表1：2023 年1-9 月C-REITs 分红明细 REIT 名称 2023 年1-9 月 分红情 况 第一次分红 第二次分红 第三次分红 收益分配基准日 分红比例 单位分配金额（元/份）分红收益比例 收益分配基准日 分红比例 单位分配金额（元/份）分红收益比例 收益分配基准日 分红比例 单位分配金额（元/份）分红收益比例 中金普洛斯REIT 20221231 100%0.0880 2.36%20230630 95%0.0842 2.23%中航首钢绿能REIT 20220930 100%0.4985 4.5%20221231 100%0.8757 7.78%博时蛇口产园REIT 20221231 100%0.0396 1.75%平安广州广河REIT 20221231 100%0.3740 3.04%20230630 100%0.3638 3.0%浙商沪杭甬REIT 20221231 99.99%0.6301 8.5%富国首创水务REIT 20221231 99.99%0.1906 5.6%20230630 99.92%0.1251 3.83%红土创新盐田港REIT 20221231 97.76%0.1062 4.6%20230630 99.99%0.0485 2.1%华安张江产业园REIT 20221231 48.8%0.0610 2.2%20230331 98.41%0.0290 1.05%东吴苏园产业REIT 20211231 99.99%0.1029 2.6%20221231 100.00%0.1775 4.6%建信中关村REIT 20221231 97.39%0.0950 3.0%20230630 98.50%0.0490 1.5%华夏越秀高速REIT 20220930 100.00%0.1270 1.8%20230331 99.997%0.2446 3.52%20230630 99.94%0.125903 接下页 11 1.3 业 绩 达 标 分 化，分 配兑现 度提升 请务必参阅正文之后的重要声明 表1：2023 年1-9 月C-REITs 分红明细(续）资料来源：Wind，光大证券研究所 注：分红收益比例=各次单位分红金额/分配基准日单位净值 REIT 名称 2023 年1-9 月分 红情 况 第 一次分红 第 二次分红 第 三次分红 收益分配基 准日 分 红比例 单位分配金额（元/份）分红收益比 例 收益分配基 准日 分 红比例 单位分配金额（元/份）分红收 益比例 收益分配基准日 分红比例 单 位分配 金额（元/份）分红收益比例 华夏中国交建高速REIT 20221231 99.99%0.0728 0.8%20230331 99.97%0.0934 1.01%20230630 99.99%0.07046 0.8%华夏合肥高新REIT 20221231 99.75%0.0296 1.3%20230630 99.86%0.0535 2.4%红土创新深圳安居REIT 20221231 90.14%0.0380 1.5%20230630 99.99%0.0539 2.2%华泰江苏交控REIT 20221231 99.97%0.2093 2.7%鹏华深圳能源REIT 20221231 95.36%0.7270 11.2%华夏北京保障房REIT 20221231 100%0.0382 1.5%20230630 99.99%0.0550 2.2%国泰君安临港创新产业园REIT 20221231 99.99%0.0672 1.6%国泰君安东久新经济REIT 20221231 99.99%0.0517 1.7%国金中国铁建REIT 20221231 99%0.7728 8.1%中金安徽交控REIT 20221231 99.99%0.6836 6.3%20230331 99.62%0.2300 2.12%华夏基金华润有巢REIT 20230630 99.99%0.0785 3.2%中金厦门安居REIT 20221231 99.98%0.0419 1.60%20230630 90.00%0.0520 1.99%中信建投国家电投新能源REIT 20230631 99.98%0.2874 2.90%12 1.3 业 绩 达 标 分 化，分 配兑现 度提升 请务必参阅正文之后的重要声明 表2：C-REITs 增持情况统 计 资料来源：各REITs 公告，光大证券研究所 原 始 权益人 及基金 管理人 入场护 盘，多 只产品 公告增 持计划。2022 年12 月5 日，华 夏中国 交建REIT 发布增持 计划公告，拉开了公募REITs 增 持的帷 幕。2023 年4 月28 日，中信建 投国家 电投新 能源REIT 在 上市仅 一个月 后即开 启增持 计划，成为第二只发布增持 公告的 公募REITs。由于增 持对公 募REITs 二级 市场表 现拉动 作用明 显，在2023 年5 月市 场持续下跌以来，多只REITs 陆续发 布增持 或增持 意向公 告，披 露增持 进展，积极护 盘。中 金湖北 科投光 谷REIT 在2023 年6 月30日上市，由于 盘中超 跌，在 上市首 日便开 启增持。REITs 名称 增 持 计 划 公 告时间 增持时间段 增持计划情况 截至增持期末/目 前增持 情况 华夏中国交建REIT 2022年12月5 日 2022年12 月6 日起6 个月内 不超过1200万份,占已发行基金总份额1.20%。截至2023 年6 月7 日，中交资本累计持有基金份额1226.9 万份（包含增持计划外自愿增持份额269,419 份），占 本基金已发行份额总数的1.23%。2023年6 月7 日 2023 年6 月7 日起12个月内 不超过3420 万份,占本基金已发行基金总份额的3.42%。2023年6 月7 日至2023 年10月12日期间，中交投资和中交二航局增持基金份额共计1023 万份，占本基金 已发行 份额总数的1.02%。中信建投国家电投新能源REIT 2023 年5 月6 日 2023年5 月6 日起6 个月内 不超过3200万份，占已发行基金总份额的4.00%。2023年5 月9 日至6 月28 日，江苏公司及百瑞信托合计累计增持份额1607.65 万份，占本基金已发行份额总数的2.01%华安张江光大REIT 2023年5 月25日及2023年9 月27日 取得上级主管部门、增持主体公司内部有权机关决策（依据公司章程和国资管理规定）等批复之日起，不超过12个自然月。拟于6 月3 日前完成内部决策程序并同步报送上级主管部门和有权决策机构审批，完成后按照增持安排实施增持。原始权益人及关联方累计增持金额合计不超过20000万元，华安基金增持金额不超过3000万元 截至2023年9 月27 日，张江 集团增持 基金份 额112.29 万份，占本基金已发行份额总数的0.117%，增持 金额为364.16 万元（不含 交易费 用）；张江 高科增持 基金份 额112.38 万份，占本基金已发行份额总数的0.117%，增持 金额为364.36 万元（不含交易费用）。中金湖北科投产园REIT 2023 年7 月1 日 自 2023 年 6 月 30 日起，不超过 12 个自然月 累计增持基金份额不超过 5,400 万份，占本基金已发行基金总份额的 9%截至2023 年 8 月 1 日收盘，原始权益人及其一致行动人 武汉光谷产业、武汉光谷健康合计持有 本基金 份额 25,115.97 万份，占基金总份额的 41.860%。接下页 13 1.3 业 绩 达 标 分 化，分 配兑现 度提升 请务必参阅正文之后的重要声明 表2：C-REITs 增持情况统 计（续）资料来源：各REITs 公告，光大证券研究所 增 持 行为释 放对产 品的信 心，并 对市场 定价做 出一定 的引导。对于 原始权 益人及 相关方 来说，在市场 价格低 位释放 增持信 号，能 够表达其对底层资产质量和 未来收 益的认 可，起 到稳定 市场信 心作用。对于 基金管 理人来 说，增 持信号 表明其 有充足 的信心 和能力 通过强化运营管理等方式提 升底层 资产整 体收益，并释 放与其 他投资 者共享 风险和 利益的 信号。原始权 益人及 基金管 理人的 增持也 在市场超跌时期给予市场信 心与回 升动力，一定 程度上 保障投 资人权 益。REITs名称 增 持计划公 告时 间 增 持时间段 增 持计划情 况 截 至增持期 末/目前 增持 情况 中航京能光伏REIT 2023年6 月7 日 2023年6 月7 日起12个月内，增持主体本次增持金额不超过 3000 万元。暂未公告 中金厦门安居REIT 2023年6 月17 日 原始权益人及其关联方拟完成内部决策程序并同步报送上级主管部门和有权决策机构审批，完成后按照增持安排实施增持。增持份额不超过2500万份，占基金已发行总份 额5%。暂未公告 中金厦门安居REIT 2023年6 月17 日 原始权益人及其关联方拟完成内部决策程序并同步报送上级主管部门和有权决策机构审批，完成后按照增持安排实施增持。有效期限为取得上级主管部门、增持主体公司内部有权决策机 构等批 复之日 起，不超过12 个自然月。增持份额不超过2,500 万份，占基金已发行总份 额5%。暂未公告 中金安徽交控REIT 2023年6 月1 日 公告原始权益人增持意图 平安广州广河REIT 2023年6 月5 日 公告原始权益人增持意图 建信中关村REIT 2023年6 月7 日 公告原始权益人增持意向 14 1.3 业 绩 达 标 分 化，分 配兑现 度提升 请务必参阅正文之后的重要声明 2.1 市场扩容扩业态可期 2.2 增量资金有源 15 二、项目及资金增量来自 哪里？请务必参阅正文之后的重要声明 资料来源：Nareit，光大证券研究所 图10：美国REITs 市场规模持续增长 扩容空间广阔，丰沛 的 在 途 项 目 提供扩 容 扩 业 态 坚 实基础。C-REITs 在 途 项目 充 沛，“236”号文 将REITs 扩展 至 消费 基 础 设 施 业 态后，C-REITs 试点业态 范 围多 达10 类，为 未 来扩容扩业 态提供 坚实基础。当前中 央和地方政 策积极 鼓励科创类、消费 基础设施、景区及IDC 业态的REIT 上新，市场扩容扩业 态可期。市 场 回 升 使 扩 容 提 速，C-REITs 市 场 空 间 广 阔。7 月FOF 进 场 使C-REITs 二 级 市 场 表 现 回 升 企 稳，市 场 经 营 面 也 正 逐 步 修 复，为 市 场 扩 容打开窗口期。以 全球 发 展 最为 成 熟的美 国 市 场经 验 来看，2022 年末，其REITs 市 值占GDP 市 值比 例 约 为4.94%，以我国2022 年GDP为基准，相同比例下预计C-REITs 市 场 规 模 将 达 到5.97 万亿，而截至2023 年9 月末，C-REITs 市 场 规 模 仅 为907.3 亿元，未来发展市场空间广阔。若以达到5.97 万亿 的市 场 规模 考 虑，以20%的原 始权 益 人及 关 联方 最 低持 股 比例 计，预计 需要 的 市场 增 量资 金 约为4.7 万亿 元。16 2.1 市 场 扩 容 扩 业态可 期 请务必参阅正文之后的重要声明 图 11：C-REITs 机制有望进一步完善 资料来源：深交所，光大证券研究所 更 多 机构 入 局，C-REITs 机制产 品机制 仍有较 大完善 空间。2023 年10月13 日，沪 深交所 公告同 意中国 人寿资 产管理 有限公司、泰康资产管理有限 责任公 司、太 平洋资 产管理 有限责 任公司、中国 人保资 产管理 有限公 司、平 安资产 管理有 限责任公司五家机构试点不动 产投资 信托基 金（REITs）业务，更多机 构入局 有望进 一步提 升市场 活跃度。同时C-REITs 目前采用契约制，同一产品不 能跨业 态，杠 杆率限 制在20%内，随着试 点的推 进及市 场的成 熟，放 开公司 制、同 产品扩 业态，不同REITs 间的兼并 收购及 放开杠 杆率均 有望实 现，多 层次REITs 市 场逐步 完善。投 资结 构以 保险 机构 及机 构自 营为 主，投资 者多 元化 仍待 提升。机构的同质 化行 为在C-REITs 出 现下 跌趋势 时强化 了其 下跌效应。FOF 入场 带 来增 量 资金，对市 场 的提 振 作用 明 显，丰 富投 资 者来 源 也是 保 障C-REITs 长 期稳 健 发展 的 关键。图 12：2023 年中期C-REITs 主要由机构自营及保险机构持有 资料来源：各REITs 公告，光大证券研究所 17 保险机构资产管理产品4%保 险 资 金投 资账 户21%个人投资者0%机 构 自 营投 资账 户31%基金公司或其资产管理子公司一对多专户理财产品3%集合信托计划9%其他机构投资者13%私募基金5%原始权益人及其关联方0%证券公司单一资产管理计划12%证券公司集合资产管理计划2%2.1 市 场 扩 容 扩 业态可 期 请务必参阅正文之后的重要声明 资料来源：各REITs 公告，光大证券研究所，累计涨幅统计区间为上市日期至2023 年9 月28日 图13：FOF 配置C-REITs 的窗口逐步打开 存续期 是否满足扩募条件 是否完成首次扩募是否满足FOF（非养老目标基金）是否满足FOF养老目标基金存续期是否满足扩募条件是否满足FOF（非养老目标基金）是否满足FOF 养老目标基金中金湖北科投光谷产业园REIT 2023-06-30 3个月 否-否 否 6个月 否 否 否-6.1%中信建投国家电投新能源REIT 2023-03-29 6个月 否-否 否 9个月 否 否 否 3.1%中航京能光伏REIT 2023-03-29 6个月 否-否 否 9个月 否 否 否 11.0%嘉实京东仓储基础设施REIT 2023-02-08 7个月 否-否 否 10个月 否 否 否 9.5%华夏杭州和达高科产园REIT 2022-12-27 9个月 否-否 否 1年 是 是 否-2.9%华夏基金华润有巢REIT 2022-12-09 9个月 否-否 否 1年 是 是 否 9.6%中金安徽交控REIT 2022-11-22 10 个月 否-否 否 1年1个月 是 是 否-12.3%华泰江苏交控REIT 2022-11-15 10 个月 否-否 否 1年1个月 是 是 否-1.9%国泰君安东久新经济REIT 2022-10-14 11 个月 否-否 否 1年2个月 是 是 否 19.5%国泰君安临港创新产业园REIT 2022-10-13 11 个月 否-否 否 1年2个月 是 是 否 22.2%华夏合肥高新产园REIT 2022-10-10 11 个月 否-否 否 1年2个月 是 是 否 4.3%中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2022-08-31 1年 是 否 是 否 1年4个月 是 是 否 7.3%红土创新深圳人才安居REIT 2022-08-31 1年 是 否 是 否 1年4个月 是 是 否 8.4%华夏北京保障房REIT 2022-08-31 1年 是 否 是 否 1年4个月 是 是 否 11.6%鹏华深圳能源REIT 2022-07-26 1年2个月 是 否 是 否 1年5个月 是 是 否 20.1%国金中国铁建高速REIT 2022-07-08 1年2个月 是 否 是 否 1年5个月 是 是 否-5.9%华夏中国交建高速REIT 2022-04-28 1年5个月 是 否 是 否 1年8个月 是 是 否-33.6%建信中关村产业园REIT 2021-12-17 1年9个月 是 否 是 否 2年 是 是 是-9.4%华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT 2021-12-14 1年9个月 是 否 是 否 2年 是 是 是 4.8%中航首钢生物质REIT 2021-06-21 2年3个月 是 否 是 是 2年6个月 是
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