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2023 年02 月07 日房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇行业报告行业动态跟踪报告证券研究报告乍暖还寒，回归理性强于大市(维持)【平安证券】行业动态跟踪报告*房地产*来访上升，尚未走出观望*强于大市20230206杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN王懂扬 投资咨询资格编号S1060522070003WANGDONGYANG行情走势图相关研究报告证券分析师平安观点：指 导 价 出 台 后 楼 市 冰 封，二 手 成 交 连 续 两 年 腰 斩。2021 年2 月8 日 深 圳 二手 房 指 导 价 政 策 出 台，二 手 房 首 付 比 例 变 相 提 高，买 卖 双 方 缺 乏 真 实 成交 数 据 作 为 参 考，加 重 买 方 观 望 情 绪，楼 市 进 入 调 整 期。根 据 中 指 院 数据，2022 年 全 年 深 圳 二 手 住 宅 月 均 成 交 量 仅 为2021 年 的53.3%、2020 年的22.8%，2022 年12 月 二 手 住 宅 平 均 成 交 价 较2021 年2 月 高 点 回 调 约25.8%。2022 年 二 手 房 冰 点 情 绪 传 导 至 新 房 市 场，新 盘 再 无“万 人 摇号”现 象，全 年 全 市 仅5 个 日 光 盘，且 认 筹 比 例 均 不 及1 比3。同 时 具 备 现房 优 势 的 二 手 住 宅 降 价 成 交 挤 压 一 手 楼 盘 价 格 倒 挂 空 间，新 房 库 存 及 去化周期累积上升，部分区域库存达历史高峰。新盘折扣普遍，节后来访上升。走 访 的3 个 项 目 开 盘 折 扣 几 个 至 十 余 个 点不 等，非 核 心 区 项 目 普 遍 转 介，市 场 佣 金3 个 点 左 右，以 价 换 量 仍 是 市 场主 流。项 目 区 位、品 质、价 格（是 否 与 周 边 二 手 倒 挂）为 当 前 购 房 者 的重 要 考 量 因 素，核 心 区 楼 盘 低 定 价 户 型 相 对 容 易 去 化。尽 管 节 后 楼 盘 到访 量 有 所 改 善，走 访 楼 盘 较 开 盘 收 回1-2 个 点 折 扣 不 等，但 深 圳 楼 市 成 交底 部 徘 徊 已 久，客 户 信 心 恢 复、到 访 转 化 成 交 仍 需 时 间。此 外 目 前 二 手房冰封、成交周期拉长亦制约置换等改善性需求释放。投 机 需 求 淡 出，回 归“房 住 不 炒”。当 前 客 户 买 房 主 要 以 自 住 需 求 为 主，且 更 加 注 重 资 金 安 全。非 核 心 区 刚 需 盘 客 户 多 为 首 次 置 业，首 付 比 例3 成居 多。仅 核 心 区 改 善 盘 存 在 少 数 买 入 低 定 价 户 型 的 资 产 配 置 需 求，且 客户全款比例较高，首付比例多在6 成以上，楼市逐渐回归“房住不炒”。投资建议：深 圳 楼 市 调 整 历 经2 年 之 久，投 机 需 求 已 淡 出 市 场，但 买 方 观望 情 绪 依 然 浓 厚，更 加 注 重 资 金 安 全，二 手 流 通 冰 封 亦 制 约 客 户 改 善 置业，以 价 换 量 仍 是 市 场 主 流。整 体 来 看，地 产 板 块 仍 处 于“强 预 期”与“弱现 实”阶 段，但 节 后 深 圳 来 访 上 升、开 发 商 收 回 部 分 折 扣、二 手 房 带 看 量的 提 升 均 反 映 市 场 预 期 正 逐 步 好 转，我 们 认 为 随 着 后 续 政 策 持 续 发 力，叠 加 经 济 大 环 境 逐 步 复 苏，房 价 及 收 入 预 期 的 修 复，二 季 度 销 售 有 望 逐步 企 稳。短 期 建 议 逢 低 布 局 积 极 拿 地 改 善 资 产 质 量、融 资 及 销 售 占 优 的强 信 用 房 企，如 保 利 发 展、招 商 蛇 口、中 国 海 外 发 展、滨 江 集 团、金 地集 团。同 时 建 议 关 注 物 业 管 理 企 业 及 产 业 链 机 会，如 碧 桂 园 服 务、新 城悦 服 务、保 利 物 业、招 商 积 余、东 方 雨 虹、科 顺 股 份、伟 星 新 材、坚 朗五金等。风 险 提 示：1）政 策 改 善 及 时 性 低 于 预 期 风 险；2）个 别 房 企 流 动 性 问 题发 酵、连 锁 反 应 超 出 预 期 风 险；3）房 地 产 行 业 短 期 波 动 超 出 预 期 风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容正文目录一、前言 4二、回顾：指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩 4三、楼盘：折扣普遍，节后来访上升 63.1 核心区低价位好去化，折扣、非核心区转介普遍 63.2 近期到访改善，部分折扣收回 83.3 自住需求为主导，客户更加注重现金流安全 8四、投资建议 9五、风险提示 9房地产 行业动态跟踪报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表目录图表1 2020-2022 年深圳二手商品住宅成交情况 4图表2 2020-2022 年深圳二手商品住宅成交价 4图表3 2020-2022 年深圳新建商品住宅成交情况 5图表4 2020-2022 年深圳新建商品住宅可售套数 5图表5 2020-2022 年深圳新建商品住宅出清周期 5图表6 中洲湾迎海项目区位优越 6图表7 中洲湾迎海项目周边二手房指导价 6图表8 龙华华侨城四海华亭项目区位 7图表9 龙华卓越和奕府沙盘现场 8图表10 深圳二手房源成交周期 9房地产 行业动态跟踪报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产 城市草根调研系列报告之十三：深圳篇一、前言近 日 我 们 对 深 圳 市 场 进 行 了 实 地 调 研，走 访 了 中 洲 湾 迎 海、华 侨 城 四 海 华 亭、卓 越 和 奕 府 等 项 目，从 一 线 观 测 楼 市 基 本 面 及 市 场情绪变化。二、回顾：指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩指导价政策叠加疫情冲击，二手房成交量价齐跌。2021 年2 月8 日深圳二手房指导价政策出台，银行参照指导价发放二手房贷款，叠 加 彼 时 多 数 核 心 区 域 二 手 房 成 交 价 高 于 指 导 价，即 二 手 房 首 付 比 例 变 相 提 高；由 于 买 卖 双 方 缺 乏 真 实 成 交 数 据 作 为 参 考，加 重买 方 观 望 情 绪，二 手 房 价 格“横 盘”，成 交 量 大 幅 下 滑，楼 市 进 入 调 整 期。根 据 中 指 院 数 据，2020-2022 年 深 圳 二 手 住 宅 月 均 成 交量 连 续2 年 腰 斩，2022 年 全 年 月 均 成 交 量 仅 为1808 套，仅 为2021 年（3392 套）的53.3%、2020 年（7939 套）的22.8%。截 至2022 年12 月二手住宅平均成交价为57345 元/平米，较2021 年2 月高点（77285 元/平米）回调约25.8%。2022 年 二 手 房 冰 点 情 绪 已 传 导 至 新 房 市 场。尽 管 近 年 深 圳 加 大 住 宅 用 地 及 新 房 供 应，但2022 年 新 房 市 场 再 无“万 人 摇 号”的 火 热 现象；根 据 乐 有 家 数 据，2022 年 全 市 仅5 个 日 光 盘，且 认 筹 比 例 均 不 及1 比3，远 不 及 2020 年（36 个 日 光 盘）、2021 年（29 个 日 光盘）。同 时 具 备 现 房 优 势 的 二 手 住 宅 降 价 成 交 挤 压 一 手 楼 盘 价 格 倒 挂 空 间，2022 年 新 建 商 品 住 宅 月 均 成 交 仅 为2762 套，较2021年、2020 年分别同比下滑32.1%、23.3%。新房库存及去化周期累积上升，部分区域库存达历史高峰。根据中指院数据，2022 年末深圳新建商品住宅可售套数达35508 套，请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 1 2020-2022 年深圳二手商品住宅成交情况资料来源：中指，平安证券研究所图表 2 2020-2022 年深圳二手商品住宅成交价资料来源：中指，平安证券研究所房地产 城市草根调研系列报告之十三：深圳篇库 存 较2021 年 末 增 长33%，出 清 周 期 累 计 上 涨 至12.4 个 月，较2021 年 末 延 长5.6 个 月。据 龙 华 楼 盘 现 场 销 售 反 馈，2023 年 仍 有 多个住宅项目等待入市，区域新房供应将达历史高峰。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 3 2020-2022 年深圳新建商品住宅成交情况资料来源：中指，平安证券研究所图表 4 2020-2022 年深圳新建商品住宅可售套数资料来源：中指，平安证券研究所图表 5 2020-2022 年深圳新建商品住宅出清周期资料来源：中指，平安证券研究所房地产 城市草根调研系列报告之十三：深圳篇三、楼盘：折扣普遍，节后来访上升3.1 核心区低价位好去化，折扣、非核心区转介普遍草 根 调 研 方 面，我 们 调 研 了 福 田 区 中 洲 湾 迎 海、龙 华 区 华 侨 城 四 海 华 亭、龙 华 区 卓 越 和 奕 府 等 项 目，3 个 项 目 折 扣 几 个 至 十 余 个点不等，其中中洲湾项目开盘92 折、卓越项目开盘95 折、华侨城项目开盘86 折，核心区的中洲湾项目尚未转介，龙华区项目普遍转介，市场佣金3 个点左右。项目区位、品质、价格（是否与周边二手倒挂）仍为当前购房者的重要考量因素。中 洲 湾 迎 海 项 目 位 于 福 田 上 下 沙 片 区，紧 邻 车 公 庙、香 蜜 湖、福 田CBD 等 核 心 区 域，同 时 兼 具 海 景 资 源。2023 年1 月30 日 推盘415 套，其 中126 平 米3 房 户 型328 套，260 平 米4 房87 套，开 盘 当 天 小 户 型 去 化5 成，约160 余 套，大 户 型 仅 去 化10 余 套，调研 持 销 阶 段 楼 盘 日 均 去 化10 余 套。项 目 定 价 区 间 较 大，小 户 型 备 案 价7.2-10 万/平 米 不 等，大 户 型9.35-14.36 万/平 米，折 后126 平 米 单 价 位 于6.6-9.2 万 之 间、260 平 米 单 价 位 于9.5-13 万 之 间，小 户 型 低 楼 层 定 价 较 低，单 价 与 周 边 二 手 房 形 成 倒 挂，当前低均价低楼层小户型已接近售罄。龙 华 华 侨 城 四 海 华 亭 项 目 于2022 年11 月 推 盘，推 出 产 品 总 计1044 套，产 品87-95-105-112-120 平 米 三 房 与 四 房。尽 管 推 盘 量较 大，但 开 盘86 折（折 后 单 价5.4-6.1 万/平 米）亦 颇 具 价 格 吸 引 力，当 天 去 化 约4 成，截 至2023 年2 月2 日 调 研 总 计 去 化5-6成。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 6 中洲湾迎海项目区位优越资料来源：现场拍摄，平安证券研究所图表 7 中洲湾迎海项目周边二手房指导价资料来源：乐有家，平安证券研究所房地产 城市草根调研系列报告之十三：深圳篇龙 华 区 卓 越 和 奕 府 项 目1 期 于2022 年5 月 首 次 推 盘，于2023 年1 月 再 次 加 推2 期293 套，其 中1 期 开 盘94 折、二 期 开 盘95 折；截至2023 年2 月2 日调研1 期总计去化约7 成，2 期总计去化约5 成。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 8 龙华华侨城四海华亭项目区位资料来源：平安证券研究所房地产 城市草根调研系列报告之十三：深圳篇3.2 近期到访改善，部分折扣收回据 现 场 销 售 反 馈，节 后 楼 盘 到 访 量 有 所 改 善，客 户 到 访 询 问 项 目 情 况 更 加 耐 心，3 个 楼 盘 较 开 盘 收 回1-2 个 点 折 扣 不 等，其 中 龙 华卓 越 和 奕 府 项 目 春 节 假 期 去 化10 余 套。根 据 贝 壳 研 究 院 数 据 显 示,深 圳 春 节 期 间 带 看 量 较 去 年 同 期 增 涨86%，但 深 圳 楼 市 成 交 底部徘徊已久，客户信心恢复、到访转化成交仍需时间。3.3 自住需求为主导，客户更加注重现金流安全据 现 场 销 售 反 馈，当 前 客 户 买 房 需 求 主 要 以 自 住 为 主，龙 华 区 华 侨 城 四 海 华 亭、龙 华 区 卓 越 和 奕 府 项 目 客 户 多 为 首 次 置 业，首 付比 例3 成 居 多。核 心 区 改 善 盘 如 中 洲 湾 迎 海，存 在 少 数 买 入 低 定 价 户 型 的 资 产 配 置 需 求，且 客 户 全 款 比 例 较 高，首 付 比 例 多 在6 成以上。此外，目前二手房冰封、成交周期拉长亦制约了置换等改善性需求释放。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 9 龙华卓越和奕府沙盘现场资料来源：平安证券研究所房地产 城市草根调研系列报告之十三：深圳篇四、投资建议深 圳 楼 市 调 整 历 经2 年 之 久，投 机 需 求 已 淡 出 市 场，但 买 方 观 望 情 绪 依 然 浓 厚，更 加 注 重 资 金 安 全，二 手 流 通 冰 封 亦 制 约 客 户 改善置业，以价换量仍是市场主流。整体来看，地产板块仍处于“强预期”与“弱现实”阶段，但节后深圳来访上升、开发商收回部分折扣、二 手 房 带 看 量 的 提 升 均 反 映 市 场 预 期 正 逐 步 好 转，我 们 认 为 随 着 后 续 政 策 持 续 发 力，叠 加 经 济 大 环 境 逐 步 复 苏，房 价 及 收 入预 期 的 修 复，二 季 度 销 售 有 望 逐 步 企 稳。短 期 建 议 逢 低 布 局 积 极 拿 地 改 善 资 产 质 量、融 资 及 销 售 占 优 的 强 信 用 房 企，如 保 利 发展、招 商 蛇 口、中 国 海 外 发 展、滨 江 集 团、金 地 集 团。同 时 建 议 关 注 物 业 管 理 企 业 及 产 业 链 机 会，如 碧 桂 园 服 务、新 城 悦 服 务、保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。五、风险提示1）政 策 改 善 及 时 性 低 于 预 期 风 险：政 策 改 善 及 时 性 低 于 预 期 将 导 致 楼 市 调 整 幅 度 扩 大、调 整 时 间 拉 长，对 行 业 发 展 产 生 负 面 影响；2）个 别 房 企 流 动 性 问 题 发 酵、连 锁 反 应 超 出 预 期 风 险：当 前 行 业 发 展 压 力、房 企 资 金 风 险 仍 存，若 政 策 发 力 效 果 不 及 预 期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房 地 产 行 业 短 期 波 动 超 出 预 期 风 险：若 地 市 持 续 遇 冷，多 数 房 企 新 增 土 储 规 模 不 足，将 对 后 续 货 量 供 应 产 生 负 面 影 响，进 而影响行业销售、投资、开工、竣工等。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 10 深圳二手房源成交周期资料来源：贝壳，平安证券研究所平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐（预计6 个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性（预计6 个月内，股价表现相对市场表现在10%之间）回 避（预计6 个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性（预计6 个月内，行业指数表现相对市场表现在5%之间）弱于大市（预计6 个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023 版权所有。保留一切权利。平安证券研究所 电话:4008866338深圳 上海 北京深圳市福田区益田路5023 号平安金融中心B 座25 层邮编:518033上海市陆家嘴环路1333 号平安金融大厦26 楼邮编:200120北京市西城区金融大街甲9 号金融街中心北楼16 层邮编:100033
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