2018年4月刊上海商办市场报告.pdf

上海 商办 市场报告 2018 年 4 月刊 2 Contents 目录 一、市场回顾 1 季度供求大增，成交量 2017 年以来首次突破 20 万方 . 3 二、商业市场 . 5 （一）量价走势 3 月供应成交“量价齐升”，季度同比下滑 . 5 （二）区域分布 外郊环、郊环外平分天下，成交物业进一步外扩 . 7 （三）项目排名 上海青浦万达茂小型商铺受热捧荣登季度成交榜首 . 10 三、办公市场 . 12 （一）量价走势 3 月供求大幅增加，价格下跌 13% . 12 （二）区域分布 内中环区域成交占比大幅提升 21% . 14 （三）项目排名 虹桥世界中心卫冕办公物业月度季度销冠 . 16 四、库存情况 . 18 （一）商业 3 月末存量 930.55 万平米， 外环外区域占比达 65.7% . 18 （二）办公 3 月末存量 796.07 万平米， 3 个月存销比达 86 个月 . 19 3 一 、市场回顾 一 季度 供求 大增 ， 成交量 2017 年以来 首次突破 20万方 物业类型 3 月供应面积 3 月成交面积 3 月成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 商业 6.41 65% 2779% 8.41 62% 30% 32821 6% 33% 办公 31.05 43% 20.23 405% 107% 34686 13% 5% 物业类型 2018年 第 1季度 供应面积 2018年第 1季度 成交面积 2018年第 1季度 成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 商业 11.19 27% 19.05 22% 32393 7% 办公 57.24 213% 27.84 4% 35335 15% 2018 年 3 月 ，商办市场 供应量和成交 都大幅增加，供应量 自 2017 年 以来首次 突破 30万平米， 成交首次突破 20 万平米 。 同策研究院数据显示， 3 月 商业市场供应量 6.41 万 平米，办公市场供应量为 31.05 万平米， 环比 增福分别 为 65%和 43%；成交方面， 3 月 商业、办公成交面积分别为 8.41 万平米、 20.23 平米，同比分别 下滑 30%和上涨 107%；从价格上看，3 月 商业市场均价为 32821 元 /平米， 在 2017 年 9 月突破 3 万元 /平米 后 又 连续 5 个月 保持在 均线 以上 ， 本月同比则 有 33%的 上扬 ， 3 月 办公市场 成交 结构的调整， 本月 均价继续下滑 ，为 34686 元 /平米，环比 下滑 13%，同比 下滑 5%。 从 2018 年 第一季度 数据来看，商办整体表现 有 涨又跌，商业 表现为 量跌价升， 办公 市场则量升 价跌 。同策研究院数据显示， 2018 年 第 一 季度 商业、办公供应面积同比分别下滑27%和上涨 213%；商业、办公成交面积同比分别下滑 22%和 上涨 4%；商业、办公成交均价则分别上升 7%和下跌 15%。 从 3 月份商办市场环线成交结构上看， 内中环成交 面积大幅上涨， 环比 上月占比 1%上涨了 18 个 百分点提升至 19%， 挤占其他 环线 占比 均 有所降低， 具体 来看， 外郊环 成交 依然占据大 头 ， 占比为 53%，环比 下滑 4 个 百分点 ； 中外环 占比 13%，环比下滑 9 个 百分点 ；郊环外占比 14%， 环比 下滑 5 个百分点 ； 中外环间成交面积占比也较 1 月有明显上升，环比上扬 9 个百分点，达到 22%。同策研究院数据显示， 外郊环 的 虹桥 世界中心 成交 6.73 万平米，成交金额 23.76 亿元成为 3 月商办项目成交面积、金额 TOP1。 外郊环 位于 莘庄 板块的 中铁诺德国际中心 以 52959 元 /平米的均价，位居 3 月成交均价榜首 。 从 2018 一季度 成交面积 占比提升最明显的 外郊环 区域 来看， 成交表现位居 前三的项目分别是 虹桥世界中心 、 虹桥正荣中心 、 虹桥绿谷广场 ， 成交面积分别为 7.38 万平米、 1.68 4 万平米、 1.66 万平米 。其中， 虹桥 世 界 中心 也是 2018 年 一季度 商办 市场成交 面积 位居 第一的 项目。 图： 3 月商 办 市场环线成交结构（按面积） 图： 2月商 办 市场环线成交结构（按面积） 图： 2018 年 第 1 季度 商办市场环线成交结构（按面积 ） 图： 2017 年 第 4季度 商办市场环线成交结构（按面积） 表： 2018年 3月 商办市场 分 环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 内环内 上海青浦万达茂 青浦新城 262 20065 31414 佳源梦想广场公寓 柘林 3 5358 29365 青浦绿地中心 青浦新城 54 2974 28816 内中环间 芳汇广场 长寿 6 887 39781 中信广场 北外滩 1 562 52771 14% 1%19%53%13%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环19%1%1%57%22%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环16% 1%14%54%15%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环15%21%13%41%10%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环 5 宝悦华庭 杨行 1 294 40470 中外环间 中信银行大厦 浦东世博 29 52272 33145 建工汇豪商务广场 田林 1 892 31723 新江湾 Office Plus 新江湾城 5 815 31588 外郊环间 虹桥世界中心 徐泾 279 71339 35269 富力虹桥十號 华漕 55 13905 46548 虹桥嘉汇 华漕 7 11625 40500 郊环以外 森兰美伦 外高桥 144 26936 33008 中环协信天地 彭浦 11 6548 32017 松江万达广场 松江新城东区 9 971 55179 表： 2018 年第 1季度 商办市场 分 环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 内环内 上海青浦万达茂 青浦新城 279 21429 31725 上海金山万达广场 金山新城 50 7889 31556 青浦绿地中心 青浦新城 122 6618 28653 内中环间 中信广场 北外滩 2 1125 52772 芳汇广场 长寿 6 887 39781 中福浦江汇 老西门 15 793 33125 中外环间 中信银行大厦 浦东世博 29 52272 33145 金领国际 唐镇 22 3678 46832 上海绿地中心一期 龙华 6 2941 70703 外郊环间 虹桥世界中心 徐泾 280 73858 35474 虹桥正荣中心 华漕 36 16775 38013 虹桥绿谷广场 华漕 12 16648 38258 郊环以外 森兰美伦 外高桥 155 28137 32915 金鼎香樟苑 真新 9 19029 45000 中环协信天地 彭浦 12 7053 32060 二 、商业市场 （一） 量价走势 3 月供应 成交 “ 量价齐升 ”， 季度同比 下滑 【数据】 2018 年 3 月，上海商业市场供求量 6.41 万平米，同比、环比 大幅上扬 65%和 2779%。供应量主要来自 外郊环 线间 ，共 3 个项目上市 4.06 万平米，占比达到 63%。成交方面看， 3 月共成交 8.41 万平米，环比 上涨 62%，同比下滑 30%。从价格上看，自 6 2017 年 9 月来首次突破 3 万元 /平米均线后， 10 月出现一次震荡下跌，随后市场 连续 5 个月保持在均线以上， 3 月成交均价环比 上涨 6 个百分点，但是同比有 33%的增福。 从全市商业市场 季度 供求 价走势来看， 2017 年 前三 季度 商业供应惨淡，直到 第四季度 供应才出现小幅放量。同策研究院数据显示， 2018 年 第一季度 年全市商业供应仅 11.19 万平米，较 2017 年 第四季度 下滑 27%。 一季度 商业成交表现 低迷， 低于 2017 年季度 平均水平 ， 共 19.05 万平米， 同比下跌 22%。 成交价格 方面， 一直 保持上涨的势头， 2018 年 第一季度 成交 均价为 32393 元 /平米 ， 同比 上涨 7%。 【 解读 】 笔者 指出， 3 月 ， 商业 供应依然集中在社区商铺 ， 7 个 供应项目中个， 有 4个 是社区商业， 3 个商办 项目 。 值得关注 的是， 本月 商业成交面积 TOP3 中 成交结构呈现两极分化，位列第一 的 是上海青浦万达茂，成交主力是 20-200 平米 的小单 元 独立产权 商铺 ， 受到 投资 散户 的追捧；而 位居 第二名、第三名的金鼎香樟苑和中信银行大厦都是整栋出售，受到上海严打 “ 类住宅 ” 的影响，大产权禁止分割成小产权出售，再加上越来越多的开发商选择自持社区配套商业，未来商业交易由零散转为大宗交易是趋势，整层整栋成交将成为必然， 商业 作为 一个 投资性产品 将 成为大资本的天下，个人投资空间将越来越小。小型商铺未来也将越来越稀缺。 图：全市 商业市场 月度 供 求及均价走势 7 图：全市 商业市场 季 度 供求及均价走势 （二） 区域分布 外郊环 、郊环外平分天下， 成交 物业 进一步外扩 【数据】 从 3 月各环线商业市场成交面积占比来看，成交结构以 外环 线为分界线，内外温差大， 外环线内几乎 无成交量 。同策研究院数据显示，外郊环、郊环外成交量 几乎 平23397 23648 24687 23281 25015 21622 22721 22036 24532 21846 21880 18657 24727 25059 27001 27872 25239 22826 32505 25545 32003 33392 33222 30834 32821 05000100001500020000250003000035000400000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.0016-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-03元 /平米万平米供应 成交 成交均价22407 19743 22108 25632 23000 23796 23378 22787 22078 26572 27280 30228 32393 050001000015000200002500030000350000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002015年第 1季度2015年第 2季度2015年第 3季度2015年第 4季度2016年第 1季度2016年第 2季度2016年第 3季度2016年第 4季度2017年第 1季度2017年第 2季度2017年第 3季度2017年第 4季度2018年第 1季度元 /平米万平米供应 成交 成交均价 8 分 天下。占比分别为 41%， 47%。 中外环 降温最明显， 占比 较 2 月下滑 了 33 个 百分点，将至 2%， 中 内环 较 上月上升了 9 个 百分点， 中环线 内难 得一 见。 从行政区域分布看， 青浦、 闵行、浦东 占据前三，成交面积分别为 3.08 万平米、 2.11 万平米和 0.93 万平米。从板块看， 青浦新城板块 、 华漕板块 、 浦东世博板块 分别以 2.35 万平米、 0.93 万平米、 0.73万平米的成交量分获板块排名前三位置 。 整体来看， 2018 年 一季度 外郊环 和 郊环外 区域占据成交 绝对 主力， 成交量占比 仅差 1%，其中 ， 郊环外区域商业成交套数共计 701 套，成交面积 7.39 万平米，占全市 39%，较去年占比上升 14 个百分点。 外郊环 共去化商业房源 419 套， 7.6 万平米，占全市 40%，较 2017年 第四季度 占比 大幅 下滑 12 个百分点。从行政区域分布看， 2018 年 第一季度 商业成交面积排名前三的区域是 青浦、 闵行、嘉定 ，成交面积分别为 4.5 万平米、 3.49 万平米和 2.38 万平米，成交均价分别为 29761 元 /平米、 37962 元 /平米和 40946 元 /平米。 【 解读 】 笔者指出 ， 上海 商业物业 成交 呈现进一步外扩的特点， 市中心 商圈 基本无 新房可供应， 主要 靠资产 优化 改造 更新 为主， 新增 成交主 则 延 轨交线 展开， 海 2030 年新一轮规划将依托轨道交通网，实施集约紧凑的发展模式。从目前落成、在建及拟建的商业综合体项目来看，在轨交线站点附近均配建 4 万平米以上的商业综合体项目。 尤其 是新开通的线路沿线，如 轨交 17 号线 的 青浦 板块、 轨交 9 号线 三期沿线的华漕路 板块 ， 由 轨道交通带来的 利好 长期体现在成交上， 商业 价值提升明显 。 其中青浦新城板块由于表现突出，轨交 17 号 线沿线多个综合体项目销售火热的状况自 2016 年延续到现在。 另外， 本月 内中环区域成交大幅增加， 主要 受到浦东世博板块 的中信 银行大厦 拉动 ， 为 商办项目， 共计去化 29 套 ，成交 面积 5.22 万平米 ， 套均 面积 1800 平米 以上，受到轨交 8 号线和世博会规划利好，板块价值长期向好。 图： 3 月商业市场环线成交结构（按面积） 图： 2月商业市场环线成交结构（按面积） 9 图： 2018 年第 1 季度 商业市场环线成交结构 图： 2017 年第 4 季度 商业市场环线成交结构 图： 3 月 商业市场区域成交分布 图： 2018 年第 1 季度 商业 市场区域成交分布 47%0%10%41%2%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环30%0%1%34%35%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环39%1%7%40%13%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环25%13%5%52%5%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环05000100001500020000250003000035000青浦 闵行 浦东 奉贤 金山 宝山 嘉定 南汇 松江 崇明 长宁 杨浦 普陀 黄浦平米 10 （三） 项目排名 上海青浦 万达茂 小型 商铺受热捧 荣登 季度成交 榜首 【数据】 从 3 月商业新增供应来看，有 7 个项目，共 4.10 万平米的供应。其中，供应面积最大的是位于 泗泾 板块的 项山商业广场 ， 3 月共推出 147 套商铺，总计 2.82 万平米。从成交表现来看， 3 月成交面积销冠是位于 青浦 新城 板块的 上海青浦万达茂 ，共去化 262 套，面积总计 2 万平米。 2018 年 第一季度 商业 供应 成交 TOP10 基本 都集中在郊区 。 新增供应面积位列第一的项目是 地处 松江 泗泾 板块 的 项山商业广场 ，共推出 2.82 万平米。 2018 年一季度 商业市场成交面积位列前三甲的项目分别是 上海青浦万达茂 、 金鼎香樟苑 、 虹桥正荣中心 ，成交面积分别为 2.14 万平米、 1.9 万平米和 1.68 万平米。 其中 ， 位居 第二的真新板块的 金鼎香樟苑 为社区商业， 成交面积与第一名 相差无几，但成交套数仅有 9 套 ， 为 1 栋住宅配套 商业， 货值 达8.5 亿 元。 【 解读 】 上海青浦 万达茂问鼎 3 月 商业 成交 销冠， 这个 项目 2 月才 推出 254 套 房源，共计 2 万 平米商铺， 3 月几乎 全部去化 ， 套面积从 20 平米至 240 平米不等。轨交 17 号 线已于 2017 年底的全线贯通，通行时间大为缩短使得青浦区域商业项目逐步受到散户投资客的关注。 2017 年 4 月上海政府发布了关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定文件，其中就商业部分的规定：第 3 点，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。第 5 点，让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持05000100001500020000250003000035000400004500050000青浦 闵行 嘉定 金山 浦东 宝山 南汇 奉贤 松江 崇明 黄浦 杨浦 卢湾 长宁 闸北 普陀平米 11 有。也就是说今后可售商业部分将不再会出现小户型。因此投资门槛低，小单元独立产权的商业物业迎来重大利好。未来将成为市场上稀缺的资源。因此青浦万达茂推出较大体量的小型商铺 被 市场买单 也就不难理解了。 表： 2018 年 3 月 商业市场 供应 面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 项山商业广场 泗泾 147 28246 龙湖天琅商业中心 马桥 71 16275 虹桥世界中心 徐泾 93 11816 路劲上海派 安亭汽车城 63 4337 宝山锦乐汇 罗店 6 2336 佘山珑原 松江新城东区 2 592 金鹏小区 北蔡 5 534 表： 2018 年 3 月 商业市场 成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 上海青浦万达茂 青浦新城 262 20065 31414 虹桥正荣中心 华漕 18 8710 28496 中信银行大厦 浦东世博 13 7400 33145 中铁诺德国际中心 莘庄 25 6827 52959 佳源梦想广场公寓 柘林 3 5358 29365 浦坤庭枫郡 浦江 3 4035 35002 虹桥世界中心 徐泾 32 4015 34817 青浦绿地中心 青浦新城 54 2974 28816 恒康小区 金山新城 3 2894 27107 宝山锦乐汇 罗店 4 1609 33764 表： 2018 年 第 1 季度 商业市场 供应 面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 项山商业广场 泗泾 147 28246 上海青浦万达茂 青浦新城 254 20209 龙湖天琅商业中心 马桥 71 16275 虹桥世界中心 徐泾 93 11816 虹桥富力中心 华漕 43 10651 12 金地自在城 泗泾 50 5640 路劲上海派 安亭汽车城 63 4337 融信铂爵 青浦新城 2 2505 宝山锦乐汇 罗店 6 2336 聚缘中庭 (闵行 ) 浦江 16 2300 表： 2018 年 第 1 季度 商业市场 成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 上海青浦万达茂 青浦新城 279 21429 31725 金鼎香樟苑 真新 9 19029 45000 虹桥正荣中心 华漕 36 16775 38013 中铁诺德国际中心 莘庄 30 7912 53027 上海金山万达广场 金山新城 50 7889 31556 中信银行大厦 浦东世博 13 7400 33145 绿地领海 (绿地丰翔新城 ) 大场 11 6883 23255 青浦绿地中心 青浦新城 122 6618 28653 龙泽园 金山新城 36 6245 6704 佳源梦想广场公寓 柘林板 8 5787 29087 三 、 办公 市场 （一） 量价走势 3 月供求大幅增加，价格下跌 13% 【数据】 3 月办公物业市场供应量 继续增加 ，环比上涨 43%，为 31.05 万平米。自 2017年以来首次供应量突破 30 万平米。从成交表现来看， 本月 办公物业成交大幅增加，环比上涨 405%， 同比 也 增加了 107%， 价格方面，本月成交均价为 34686 元 /平，环比，同比分别下跌 13%和 5%。 从全市办公市场 季 度供求及均价走势来看，同策研究院数据显示，办公物业 在 2017 年 前三季度基本是零供应，第四季度 才 出现小幅放量，而 2018 年 一季度 供应大幅增加 ， 同比增幅达 213%。从成交表现来看， 2017 年 以来 每季度 成交相对平稳， 但 相比 2016 年 依然 相差甚远。 2018 年 一季度 办公物业成交面积共 27.81 万平米，较 2017 年 四季度上涨 4%。价格方面， 2017 年 -2018 年 间， 每个 季度 价格 线 震荡不断 ， 忽上忽下 波动幅度大， 2018 年 一季度办公市场成交均价在 上一季度 上升 突破 4 万 大关后，本月又 下跌 15%至 35335 元 /平米。 13 【 解读 】 笔者指出， 3 月办公市场供 求都 大幅上扬，自 2017 年以来首次突破 30 万平米 ，成交首次突破 20 万方米。市场对 “ 类住宅 ” 的集中整治 一年多， 办公市场一直后劲不足，市场积压了大量项目得不到有效去化 ，随着 “ 租购并举 ” 推进， “ 类住宅 ” 项目逐渐摸索到解决方案，一部分装修改造进入公寓市场，一部分化零为整大产权进入大宗交易市场。本月办公市场 供应量继 2 月后继续大增 43%，可能与房企融资有关， 随着房企融资多通道受阻，销售跑量回现金流成当下最重要的战略。 图：全市 办公市场 月度 供求 及均价走势 图：全市 办公 市场 季 度 供求 及均价走势 25914 24025 26140 32957 25301 28919 34088 30245 42540 39820 29827 26527 36455 26401 29231 43783 28071 29677 26555 36152 44559 40674 33792 39984 34686 050001000015000200002500030000350004000045000500000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0016-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-03元 /平米万平米供应 成交 成交均价 14 （二）区域分布 内中环 区域成交占比 大幅提升 21% 【数据】 从 3 月各环线办公市场成交面积占比来看，外环外区域依然占比超 50%。 同策研究院 数据显示， 3 月全市办公市场外郊环区域占比达 59%，其次是 内中环 区域，占比达23%，大幅上涨 21 个百分点。 从行政区域分布来看， 浦东、 青浦、闵行 占据前三，成交面积分别为 7.22 万平米、 6.9 万平米和 3.58 万平米。从板块看， 徐泾板块 、 浦东世博板块 、华漕板块 分别以 6.73 万平米、 4.48 万平米、 2.78 万平米的成交量分获板块排名前三位置。 整体来看， 2018 年一季度 成交 物业 越来 越向外郊环区域集中， 各环线 占比 大幅调整 ，其中 ， 外郊环区域 依然占据成交主力，共去化办公房源 542 套， 17.6 万平米，占到全市 63%，较去年 四季度 占比 上升 了 30 个百分点。 与之 相对的 是 2018 年 一季度 办公市场占比 降幅最明显的 区域是 内环内 区域， 仅 成交 20 套办公， 0.4 万平米，占比 2%， 缩水 26 个百分点。从行政区域分布看， 2018 年 第一季度 办公成交面积排名前三的区域是 闵行、 浦东、青浦 ，成交面积分别为 8.34 万平米、 7.38 万平米和 7.19 万平米，成交均价分别为 39374 元 /平米、 32982 元 /平米和 、 34978 元 /平米。 【 解读 】 笔者指出， 上海市中心办公物业新增供应匮乏， 轨交网络覆盖使各区之间办公通勤时间不断缩短，新兴商务区优势逐渐凸显。 其中具有代表性的七宝、虹桥 CBD、莘30036 31177 28101 47245 26986 29641 30927 42200 31399 35763 27337 41419 35335 050001000015000200002500030000350004000045000500000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002015年第 1季度2015年第 2季度2015年第 3季度2015年第 4季度2016年第 1季度2016年第 2季度2016年第 3季度2016年第 4季度2017年第 1季度2017年第 2季度2017年第 3季度2017年第 4季度2018年第 1季度元 /平米万平米供应 成交 成交均价 15 庄、华漕板块作为 新兴商务区优势逐渐凸显。 青浦徐径西虹桥商务区在众多新兴商务区中表现尤为突出。西虹桥商务区承接大虹桥发展红利并且作为青浦区“一城两翼”重大发展战略“东翼”的承载者，提供未来青浦经济发展新动力的重要“引擎”。无论是地理位置、发展规划、交通出行都明显优于其他新兴商务区。 交通便捷，租金在 3-4 元 /平米天，产业导入规划利于相关企业聚集。目前区域内办公产品价格合理极其适合入手持有，一旦这些区域市场饱 和办公物业价格将会大幅上升。 图： 3 月 办公 市场环线成交结构（按面积） 图： 2月 办公 市场环线成交结构（按面积） 图： 2018 年 第 1 季度 办公市场环线成交结构 图： 2017 年 第 4 季度 办公 市场环线成交结构 图： 3 月 办公 市场区 域成交分布 0% 1%23%59%17%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环5%2% 2%86%5%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环1% 2%19%63%15%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环6%28%20%31%15%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环 16 图： 2018 年 第 1 季度 办公 市场区 域成交分布 （三） 项目排名 虹桥世界中心卫冕办公物业月度季度销冠 【数据】 3 月是 2017 年 以来 办公供应最多的月份，新增供应 31.05 万平米，共 六 个项目，分别 位于 松江区、卢湾区、 青浦 区、奉贤区、闵行区 。 从成交表现来看， 3 月成交面积销冠是位于 徐泾 板块的 虹桥世界中心 ，共去化 247 套，面积总计 6.73 万平米。 2018 年一季度办公 供应 TOP10 项目 中有 6 个 位于外郊环区域。 新增供应面积位列第一的项目是 浦东 新区三林板块 的 晶耀商务广场 ，共推出 11.75 万平米。 2018 年 一季度 商业市场成交面积位列前三甲的项目分别是 虹桥世界中心 、 中信银行大厦 、 森兰美伦 ，成交面积01000020000300004000050000600007000080000浦东 青浦 闵行 嘉定 闸北 松江 杨浦 徐汇 普陀 南汇 虹口 宝山 奉贤 长宁 金山平米0100002000030000400005000060000700008000090000闵行 浦东 青浦 嘉定 闸北 徐汇 宝山 杨浦 松江 南汇 虹口 普陀 金山 长宁 奉贤 卢湾平米 17 分别为 6.98 万平米、 4.48 万平米和 2.78 万平米。 【 解读 】 笔者 指出， 从成交分布来看， 3 月成交亮眼的几个项目都地理位置相当好的新兴商务区，如虹桥世界中心在大虹桥范畴内，大交通、大会展、大商务三大功能和世界一流商务区发展定位，本月供求都是 TOP1，另外，上个月供应的前滩重要级项目 前滩星耀，是前滩区域唯一可售，地理位置绝佳。 表： 2018 年 3 月 办公市场 供应面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 虹桥世界中心 徐泾 519 114596 南桥中企联合大厦 其他 400 84898 黄浦区五里桥街道99 街坊 2/2 商办地块 打浦桥 38 70877 融信绿地恺融大厦 其他 43 20115 龙湖天琅商业中心 马桥 50 19470 佘山珑原 松江新城东区 2 530 表： 2018 年 3 月 办公市场 成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 虹桥世界中心 徐泾 247 67324 35296 中信银行大厦 浦东世博 16 44872 33145 森兰美伦 外高桥 142 26638 32930 富力虹桥十號 华漕 49 13267 46347 虹桥嘉汇 华漕 7 11625 40500 华泰中心 江桥 9 6750 31067 中环协信天地 彭浦 11 6548 32017 融信绿地恺融大厦 其他 9 5035 39811 嘉定宝龙城市广场 嘉定主城区 25 4991 20971 北竿山国际艺术中心别墅 赵巷 7 1523 16296 表： 2018 年 第 1 季度 办公市场 供应面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 晶耀商务广场 三林 410 117527 虹桥世界中心 徐泾 519 114596 南桥中企联合大厦 其他 400 84898 18 黄浦区五里桥街道99 街坊 2/2 商办地块 打浦桥 38 70877 虹桥富力中心 华漕 185 64396 虹桥嘉汇 华漕 96 44852 华泰中心 江桥 46 28945 融信绿地恺融大厦 其他 43 20115 龙湖天琅商业中心 马桥 50 19470 表： 2018 年 第 1 季度 办公市场 成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 虹桥世界中心 徐泾 248 69843 248025 中信银行大厦 浦东世博 16 44872 148728 森兰美伦 外高桥 153 27839 91422 虹桥绿谷广场 华漕 12 16648 63690 富力虹桥十號 华漕 49 13267 61489 永同昌旭辉商务广场 莘庄 10 11813 44468 虹桥嘉汇 华漕 7 11625 47081 华泰中心 江桥 10 7128 22137 中环协信天地 彭浦 12 7053 22612 惠群广场 华漕 21 5626 14652 四 、库存情况 （一） 商业 3 月末存 量 930.55万平米，外环 外 区域 占比 达65.7% 【数据】 从商业市场的可售余量来看， 近 一年 商业存量一路下滑， 2018 年 3 月底，商业可售余量为 930.55 万平米，环比 基本持平 ，同比下滑 7 个百分点。 从存量结构上看，主要库存量仍堆积在外环外区域。据同策研究院数据统计，内环内、内外环、外环外商业可售余量分别为 128.41 万平米， 189.93 万平米和 611.12 万平米，占比分别为 13.7%、 20.4%、 65.7%，而这一环线存量结构占比与 2016 年 12 月统计基本无差。 19 【 解读 】 笔者 指出， 和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。商业产品成交依旧低迷 ，截止到 2018 年 3 月底，按照近三个月的平均去化速度，当前商业存销比已经高达 147 个月。 2016 年供求两旺，但是总体供应量远大于成交量。 2017 年以来市场呈现断崖式下跌，成交低迷，虽然供应量并未增加多少，但是之前积压的大量库存得不到有效去化 ， 存销比 达到历史最高位。预计销售低迷的状况短期内不会改变，有数据显示 2016 年，2017 年城市商业综合体平均出租率和日租金同比都有所增长。同策研究院建议房企应放弃销售回笼资金的短期行为，应 着眼于长期运营，优化商业注重体验式业态的发展，提高出租率及提升 租金收入。 图： 上海市商业 市场 各环线可售余量走势 （二） 办公 3 月末存量 796.07万平米， 3 个月存销比达 86个月 【数据】 3 月，办公市场受供应量大增 影响 可售余量有所上升，同策咨询研究部数据显示，截止 2018 年 3 月底，上海办公市场可售余量为 796.07 万平米，环比 基本 持平 ，同比下滑 3%。 从存量结构上看，内环内、内外环、外环外办公可售余量分别为 233.45 万平米， 235.87 万1,022.97 1,030.56 1,027.44 1,024.88 1,026.17 1,006.99 986.09 967.20 953.67 949.52 934.62 934.97 930.55 02004006008001,0001,200万平米全市 内环内 内外环 外环外nts